中国沣河·沣滨水镇住宅区项目策划方案

2016年11月中国沣河·沣滨水镇住宅区项目策划方案目录01020304时代机遇自身资源住宅市场分析城市与住宅发展举措1PART时代机遇中国提出“一带一路”战略，必将促进沿线省市，尤其是节点城市经济发展，西安城市地位凸显文献检索、团队分析更多财政支持结合国家“稳增长”和中短期战略要求，中西部地区的以交通等基建项目为主的相关工程或将率先成为一带一路启动的首批项目可打造大交通、构建交通枢纽和降低物流成本节点城市三大利好消息丝路基金（400亿美元）等四个平台1将为相应的项目提供资金支持财政部和国税总局表态将在财税方面结合一带一路进行落实更多对外开放政策更快接驳承建重大基建工程以资源型和劳动密集型产业为重点，带动产品、设备和劳务从西部向中亚的输出临近东亚的区位优势促进东部产能向中西部的转移，挖掘中西部地区与邻国交流合作的潜力中亚俄罗斯欧洲波斯湾西亚地中海南海东南亚南亚印度洋一带一路路线图本案位于西咸新城上位规划中重新定义的新长安大轴线之上，是重现西安历史辉煌的重要组成部分文献检索、团队分析新长安大轴线展示西安文化的古与今，旨在为西安确立新的城市秩序能源金融区丰镐昆明池片区统筹科技资源区历史当代昆明池遗址周丰镐京遗址五陵原帝陵带三星闪存芯片项目西咸新区信息产业园能源金融贸易区本项目西安城区周秦汉唐都城均在该处演变，长安辉煌自古沿沣河、渭河两岸次第展开地标代表意义新规划在该处引入众多核心产业，打造新的城市组团，是重现西安辉煌的引擎所在“中轴线”是中国城市规划的传统手法，是城市功能的核心展示所在，新长安大轴线的定位旨在恢复大长安历史格局，意味着更多政策倾斜与发展机遇西咸新区中，本案所在的沣东组团，将更多承接科技研发、高新技术、会展等产业发展机会文献检索、团队分析沣东组团七大板块发展结构沣东规划解读规划定位国家统筹科技资源示范基地西部地区能源中心体育会展中心规划结构两带——周秦汉历史文化景观带、沣河滨水生态景观带七板块——科技统筹示范板块、镐京立体城市板块、阿房宫人文旅游板块、昆明池生态休闲板块、奥体休闲板块、商贸综合产业区板块、六村堡现代产业区板块产业发展方向科技研发、高新技术、会展等沣东历史、生态俱佳，以人文类及高产值无污染的研发技术类产业为主总结团队分析一带一路战略将强化沿线城市地位，西安作为“一带”上核心城市，面临两大机遇：1基建设施得到投资倾斜，交通枢纽的地位进一步强化，产业发展基础进一步完善；2更多产业合作发展机遇，更多促进产业落实的政策倾斜项目区域作为西咸新城上位规划中重新定义的新长安大轴线重要组成部分，是西安未来发展的重要抓手，意味着可在上述机遇中获得相关资源倾斜上位规划将本案所在的沣东组团定位为人文和科技并进，未来大力发展科技研发、高新技术、会展产业，将成为项目产业的主要方向2PART自身资源人文历史资源：项目人文历史底蕴深厚，先天自带浓郁的浪漫与尊贵气息文献检索、团队分析诗经文化镐京历史周礼秦汉上林苑伴随第一首爱情诗“关关雎鸠，在河之洲”而来的浪漫……九经九纬，方方九里之城，第一个规模宏大、布局整齐的大城市带来的秩序……皇家专属之地——上林苑衍生的尊贵……周朝礼乐文化代表的传统礼节与历史底蕴……区位资源：项目位于沣东新城，处于西咸新区东入口门户位置，交通路网系统发达，可达性佳文献检索、团队分析西咸新区南部核心沣东沣西交界中心现状：项目以南的G109是目前对外主要干道20分钟抵达地铁（在建）30分钟抵达高铁45分钟抵达机场未来：项目以北的富鱼路通车后，将极大拉近项目与城市中心的距离19公里抵达西安核心（钟楼）22公里抵达大雁塔区位交通项目区位图本项目生态资源：周边环环境上佳，具有西西北难得的水系资资源和湿地资源文献检索、团队分分析80-100米水面宽度、长达达21.8公里的沣河，河水水清澈，气息流畅畅1200亩大型滨水湿地公公园，拥有自成一一体的生态圈12.5万方草坪绿化，1.2万多株国槐、银杏杏、五叶枫等和灌灌木产业资源：根据上上位规划，发挥毗毗邻高新的区位优优势，可引进高新新技术、会展旅游游及文化创意等产产业，作为人群导导入基础重点产业科技研发高新技术会展四大主导产业电子信息先进制造生物医药现代服务业八大产业集群通信光伏与半导体照明明电力设备与能源技技术电子元器件汽车软件与服务外包生物制药创新型服务业上位规划高新区产业上位规划重点产业业发展方向高新区可能溢出的的核心产业环境影响程度低、、环保无污染主要筛选条件陕西省十三五规划划、西咸新区规划划、文献检索、团团队分析产业选择高新技术会展旅游文化创意高新技术产业团队分析电子信息借高新区三星项目的引导作用，构建存储芯片设设计、制造、封装装、测试完整产业业链生物医药软件与服务外包为高新区的三星、、华为、NEC、中兴等电子信息息及通讯企业提供供云计算等外包服服务引进四军大和西安安交大医学院人才才，借高新区产业业基础，引入医药药研发环节利用毗邻高新区的的地理优势，以更更优惠的政策、更更实惠的租金、更更优质的办公环境境，吸引三大目标标产业外溢，达到到吸引相关人群随随产业迁移的目的的会展旅游团队分析借沣东打造会展中中心的契机，利用用沣河和湿地公园园美景，以诗经里里主题客栈及特色色商业配套，争取取与会展中心组团团营销，延长会展展人群旅游度假时时间酒店配套文化会馆（诗经文文化体验馆）特色商业有特色且别致的诗诗经里主题客栈，，是会展旅游客群群的主要休憩场所所诗经里和维水泱等等商业配套，将成成为相关人群消费费购物的天堂古色古香的文化会会馆，还可成为企企业客户会展之后后的商务洽谈、商商业宴请的场所，，进一步促成合作作文化创意团队分析沣水与诗经是项目目得天独厚的人文文资源，借助诗经经的浪漫、唯美与与历史沉淀，诗经经所代表的“古””与现代社会的““今”，将在文化化创意产业中深度度融合打造影视艺术中心心承接婚纱拍摄、、广告拍摄制作等等引入艺术大师工作作室，吸引艺术家家集会及作品展示示引入独立设计师成成立个人工作室，，吸引工业设计、、产品设计等创意意设计产业影视艺术制作创意设计艺术创作产城融合，以产带带城，以城促产，，是实现开发商收收益最大化、提升升区域发展高度的的最佳实质性选择择团队分析产业与住宅相互激激发，形成区域发发展新高度产商人居相互促进，功能区分，动静相宜——促进产品溢价，完善板块功能项目整体收益提升开发商品牌美誉度提升住宅产品价值提升项目内各物业类型价值互相激发，为社区生活及产业导入带来实质性的益处社区生活及产业提升总结团队分析区位条件良好，处于西咸新区东入口门户位置，交通路网系统发达，可达性佳生态资源优异，周边环境上佳，具有西北难得的水系资源和湿地资源根据上位规划，发挥毗邻高新的区位优势，可引进高新科技、会展旅游和产业建议：本项目可通过产城融合，以产带城，以城促产，实现开发商收益最大化、提升区域发展高度项目人文历史底蕴深厚，先天自带浓郁的浪漫与尊贵气息，其中诗经文化作为项目独特的亮点，具备极大的历史和经济价值3PART住宅产品市场分析析整体来看，西安居居民对单套住宅面面积的需求逐步上上升，其中100-180㎡成交面积占比过过半，且呈现逐年年增加趋势中指数据库，团队队分析2013年至今西安住宅不不同面积段销售比比例按成交面积2016年4%2015年3%2014年2013年140-180㎡㎡100-140㎡㎡60-100㎡60㎡以下180㎡以上西安改善性需求集集中释放，三室户户开始取代二室户户，成为市场主力力需求户型居民对住宅套均面面积的需求上升，，当前主力成交面面积段为100-180㎡高层产品对标区域域曲江和浐灞，主主力面积段建议以以100-180㎡为主中指数据库，团队队分析2013-2016年住宅不同面积段段销售比例按成交面积2016年1%2015年1%2014年2%2013年2%2016年4%3%2014年3%2013年4%3%2015年140-180㎡60㎡以下100-140㎡180㎡以上60-100㎡㎡曲江浐灞2016年曲江商品住宅宅成交面积位居居第一，100-180㎡户型历来是主主打产品，占比比接近六成浐灞成交套数第第一，发展相对对均衡，两个主主要面积段比例例相差不大，其其中100-180㎡住宅，占比过过一半别墅产品参考浐浐灞曲江情况，，同时考虑项目目初始状态，建建议主力户型以以250㎡和350㎡为主中指数据库，团团队分析2015年曲江别墅总价价套数分布总套数：379套700万元以上上24.09%500-700万元7.89%300-500万元36.25%100-300万元31.77%100-300万元23.86%300-500万元31.82%500-700万元32.95%700万元以上上11.36%2015年浐灞别墅总价价套数分布总套数：80套曲江历史是别墅墅的主要成交区区域，浐灞近年年来环境提升较较快，依靠优良良的环境和历史史资源，吸引中中高端人群入住住，二者在别墅墅销售榜中占据据前二位考虑到项目区域域发展仍处于初初期阶段，建议议主力户型以250㎡和350㎡为主，初期对对应总价为300万和500万元，后期再根根据项目发展实实际情况进行价价位调整总结团队分析西安居民改善性需求增长，对住宅面积需求增大，近两年来，主力户型已从二室变成三室，主力面积为100-180㎡从区域看，以曲江、浐灞代表的外围新兴区域开始吸引人群外溢，区域销量排名居前二位，这类新兴区域多以大户型为主打产品，其销售面积高于全市平均，其中大户型以100-180㎡为主，别墅以250-350㎡为主大户型中高端产品更倾向于选择环境优美且有历史底蕴的地块，本案既有由沣河一脉相承的人文历史，又有依河展开的自然生态，具备发展中高端项目的优良基础，建议对标浐灞曲江，大户型以100-180㎡面积段为主，别墅以~250和~350㎡两种户型为主4PART城市与住宅发展展举措作为以住宅为主主打的产品，如如何借助产业，，吸引客群，需需要考虑两大问问题团队分析？项目自身的核心心资源及优势是是什么？促进住宅营销大大放异彩的亮点点在哪里？项目优势总结团队分析123规划引导下的产产业互动沣河和诗经代表表的人文资源全西安独此一份份的滨水湿地生生态资源住宅产品应切合合产业引导下的的人群需求，同同时借助优美的的生态环境资源源，融入诗经文文化代表的人文文资源，实现产产品亮点的打造造诗般生活·经实产业寻根溯源、重历历盛世在西咸之间唤醒醒西安远古繁荣荣记忆，在沣东东河畔率领西安安高端生活典范范漫步沣河畔寻访上古爱情传奇嬉游水镇间追忆古今繁华盛世居于林语中感受浓郁自然气息业在大师旁亲历学海渊博无涯以诗经文化为核核心以文商互动为亮亮点以文创科技为抓抓手以沣东生态为基基底以品质居住为载载体打造中国最活色色生香的高端特特色小镇新典范范价值构建策略主题空间演绎团队分析诗经里商业小镇镇维水泱精致购物物街区北莱·别墅区南薹·住宅区鹿鸣·研发中心鹤鸣·文创基地蔽芾甘棠·生态走廊鹤鸣·文创基地二期诗经里主题商业业小镇，打造不不一般的诗样生生活团队分析诗经里商业小镇以诗经文化为主主题，布局五大主题业态：：零售工坊、精精品客栈、文化化驿站、休闲娱娱乐、特色餐饮饮，再造繁华且诗诗意的生活中心心诗经，描绘了古古代人民生活的的喜怒哀乐，是是最贴近人民感感情的文学鼻祖祖，诗经里商业业小镇，继承这这一生活延续，，以有中国元素的的建筑，容纳百百种可能，既有零售、餐餐饮类日常生活活业态，又有娱娱乐、文化等精精神服务业态，，打造不一般的的诗样生活建筑意向汉广·诗经文化体验馆馆给大众提供最最深入文化的独独特体验团队分析汉广·诗经文化体验馆馆在诗经里中开辟辟诗经文化体验验馆，进行文化化展示、衍生品品销售及DIY体验，联合诗经经里的精品客栈栈和特色餐饮，，统一营销，吸吸引消费者进行行两天一夜的诗诗经生活体验，，吸引周末游消消费者长期消费费《小雅·汉广》“南有乔木，不不可休息。汉有有游女，不可求求思。汉之广矣矣，不可泳思。。江之永矣，不不可方思。翘翘错薪，言刈刈其楚。之子于于归，言秣其马马。汉之广矣，，不可泳思。江江之永矣，不可可方思。”DIY体验文化展示居住体验建筑意向景行·国学馆推广恢复复人生大礼，重重现国学历史荣荣光团队分析引进国学馆，进进行国学启蒙、、少儿国学才艺艺、成人高端修修身等培训课程程同时举办经典诵诵读、国学沙龙龙等活动，推广广恢复人生大礼礼，策划传统文文化活动，如入入泮礼、拜师礼礼、成人礼、感感恩礼、重阳节节敬老礼以及年年节民俗文化活活动景行·国学馆《小雅·莆田·车舝》“陟彼高冈，析析其柞薪。析其其柞薪，其叶湑湑兮。鲜我觏尔尔，我心写兮。。高山仰止，景行行行止。四牡騑騑騑，六辔如琴琴。觏尔新婚，，以慰我心。””成人礼国学启蒙成人高端修身建筑意向维水泱精精致购物物街区，，为项目目高端客客户营造造优雅私私密之选选团队分析析维水泱精精致购物物街区为高端客客户营造造独有的的优雅私私密的购购物环境境，同时时配合客客户购物物休闲需需要，引引入高档档餐饮、、高端私私人美容容护理等等《小雅·瞻彼洛矣矣》“瞻彼洛洛矣，维维水泱泱泱。君子子至止，，福禄如如茨。韎韎韐有奭奭，以作作六师””建筑意向向鹿鸣·研发中心心，集聚聚高新科科技产业业的研发发设计及及服务外外包环节节团队分析析鹿鸣·研发中心以低密度度的产业业园区式式建筑，，引入医医药研发发、软件件外包、、电子信信息等产产业《小雅·鹿鸣》“呦呦鹿鹿鸣，食食野之苹苹。我有有嘉宾，，鼓瑟吹吹笙。吹吹笙鼓簧簧，承筐筐是将。。人之好好我，示示我周行行。”“呦呦鹿鹿鸣，食食野之蒿蒿。我有有嘉宾，，德音孔孔昭。视视民不恌恌，君子子是则是是效。我我有旨酒酒，嘉宾宾式燕以以敖。””建筑意向向鹤鸣·创意基地地是艺术术家们创创作的理理想场所所团队分析析鹤鸣·文创基地以高层高高、大开开间的LOFT式办公建建筑，开开辟影视视艺术中中心，吸吸引摄影创作作和广告告拍摄，同时利利用沣东东生态环环境吸引引画家、、独立设设计师、、摄影师师等艺术术人才开开辟个人工作作室，进行作品展示示《小雅·鹤鸣》“鹤鸣于于九皋，，声闻于于野。鱼鱼潜在渊渊，或在在于渚。。乐彼之之园，爰爰有树檀檀，其下下维萚。。他山之之石，可可以为错错。鹤鸣于九九皋，声声闻于天天。鱼在在于渚，，或潜在在渊。乐乐彼之园园，爰有有树檀，，其下维维谷。他他山之石石，可以以攻玉。。”作品交流流中心设计师工工作室影视艺术术中心建筑意向向鹤鸣·文创基地地二期南臺·住宅及北北莱·别墅作为为项目核核心区域域，高端端品质成成就标杆杆产品团队分析析高绿化亲亲近生态态自然低密度营营造健康康人居南薹·住宅北莱·别墅高绿化、、优品质质、借沣沣东湿地地的生态态环境，，构建立立体化生生态圈，，突出生生态、亲亲近自然然的特点点别墅区构构成低密密度组团团，向世世人展现现生态健健康人居居的理念念《小雅·南山有薹薹》“南山有有薹，北山有有莱。乐乐只君子子，邦家家之基。。乐只君君子，万万寿无期期。南山有桑桑，北山山有杨。。乐只君君子，邦邦家之光光。乐只只君子，，万寿无无疆。””建筑意向向蔽芾甘棠棠·生态走廊廊，作为为别墅间间广阔的的生态绿绿化，有有效提升升住宅溢溢价团队分析析以高低错错落、疏疏密有致致的景观观绿化，，辅以城城市氧吧吧、林间间步道、、自行车车骑行道道，配合合不同季季节的花花草树木木，营造造春有樱樱花烂漫漫,夏有绿树树成荫,秋有丹桂桂飘香,冬有蜡梅梅迎春的的四季景景观蔽芾甘棠棠·生态走廊廊《国风·召南·甘棠》“蔽芾甘棠棠，勿剪剪勿伐，，召伯所所茏。蔽芾甘棠棠，勿剪剪勿败，，召伯所所憩。蔽芾甘棠棠，勿剪剪勿拜，，召伯所所说。”本地块南南部，建建议选择择绿化景景观，主主要考虑虑：项目远期期规划中中，1km内轨道交交通尚未未得到极极大改善善，不适适合产业业导入高品质的的绿化景景观设计计，可有有效提升升项目高高端住宅宅溢价，，最大化化项目收收益原产业规规划建议融入DK5的远期规规划（鹤鸣二二期），后期根据市场及交通规规划改善善进行调调整国际中小小学无缝缝衔接，，提升项项目溢价价团队分析析为住宅区区域配套套国际中中小学及及幼儿园园，接轨轨国际，，无缝衔衔接海外外高等教教学，提提升儿童童新时代代竞争力力学校提供供小班式式的多元元化教学学，注重重学生素素养的培培育，如如多语教教学、音音乐教学学等国际中小小学、幼幼儿园1学校亦提提供多类类课外活活动场所所供各种种俱乐部部、社团团使用，，比如剧剧场、篮篮球场、、足球场场、网球球馆、击击剑馆、、摄影棚棚、录音音棚等，，全面发发展学生生综合素素质1自北向南南依次为为幼儿园园、初中中、小学学、幼儿儿园、高高中团队分析析生态文化居住历史文化化高端端品质商商业集集聚生生活便捷捷生态态优越的的西安高高端生活活典范我们希望望打造客群定位位：针对对产业客客群，为为其量身身定制住住宅产品品等相关关配套，，确保留留住高尖尖人才团队分析析需求特征征吸引策略略定制产品品行业翘楚楚社会地位位高，注注重生态态自然的的居住环环境家庭观念念重，好好天伦之之乐花甲工程程搜集陕西西区域的的离退休休专家信信息，高高薪聘请请专家，，邀其阖阖家进入入项目专家别墅墅业内精英英注重精致致生活，，要求配配套齐全全，讲究究品质多非单身身，对家家庭相关关配套要要求较高高精英计划划加大在海海内外高高新区的的针对中中高端人人才的宣宣传，与与猎头合合作吸引引人才高层大户户型住宅宅幸福中产产高新区溢溢出的家家有儿女女的中产产家庭，，注重家家庭生活活品质关注教育育、儿童童娱乐等等相关配配套通过承接接高新区区的产业业溢出，，针对相相关人才才，提供供优惠购购房政策策，吸引引高新区区人才随随产业迁迁移高层大户户型住宅宅后起之秀秀单身青年年，讲究究生活的的便利性性爱热闹爱爱交际，，倾向于于同龄人人集聚毕业直通通车与西安交交大等知知名院校校合作，，打造专专业化的的实习基基地，择择优解决决就业小户型人人才公寓寓户型配比比总结团队分析析面积均价总价户型配比比~150万元~10%~250㎡~350㎡~340-480万元~30%户型建议议8,5008,50012,5007,000五室二厅厅~180㎡四室二厅厅~120㎡~130万元~35%~140㎡三室二厅厅三室一厅厅~20%~100万元中小户型型公寓大户型套套房联排、合合院~60-70万元＜5%~90㎡两室一厅厅改善型住住宅DK1分期开发发建议团队分析析·一期启动区产品类型型：别墅墅为主，，部分高高层开发时间间：2017年二期三期产品类型型：别墅墅为主，，部分高高层开发时间间：2019年产品类型型：高层层为主，，部分别别墅开发时间间：2018年高压塔高压线示范区DK1开发财务务测算团队分析析贷款为土土地成本本的100%，建安成成本的30%，贷款周周期为5年贷款利息息为土地地贷款利利率初始始8%，16年起5.4625%，建安成