毕业论文房屋价格合理性探讨

**学院毕业论文论文题目：住房价格合合理性探讨作者姓名：班级学号：288专业名称：20006级工程造价价专业导师姓名：***二OO八年十二二月十九日摘要伴随着20088年世界金融融危机和经济济衰退的到来来，中国也开开始进入了金金融和经济下下滑时期，作作为国民经济济晴雨表的房房地产业的发发展开始变得得步履维艰，居居高不下的房房价仍然让我我们感到不寒寒而栗。作为为工程造价专专业的毕业生生，我们要有有对经济的高高度敏感性，房房地产业的发发展不仅关系系国民经济的的健康与否，也也决定着工程程造价专业毕毕业生的就业业前景，只有有认真分析住住房价格的合合理性，才能能有针对性的的解决老百姓姓买不起房，房房地产商卖不不出房等一系系列问题，继继而对整个房房地产行业有有一个比较清清晰的判断和和决策。中国住宅发展现现状如何？什什么是住房价价格的合理性性？住房价格格不合理的原原因是什么？？2009年住住房价格的前前景又将何去去何从？本文文将通过浅显显的文字和图图表对上述问问题作一解析析和探讨。关键词：工程造造价住房价格合理性目录一、我国房地产产业发展现状状简述……………………1二、房价在国家家宏观调控下下仍居高不降降的原因…………………2三、住房价格格不断上涨的的后果和影响响……………3四、调控房价工工作的措施…………………7五、2009年年住房价格展展望…………………8六、致谢…………………………9参考文献……………………11住房价格合理性性探讨改革开放30年年，住房制度度改革成为30年中的一件件大事，不仅仅开启了城镇镇住房商品化化的大门，同同时也标志着我国全面推推进住房市场场化改革的确确立。1998年是中国在在城镇住房制制度改革的历历程中具有里里程碑意义的的一年，因为为从福利分配配制度转向货货币化的住房房分配制度，不不仅意味着国国家住房制度度的本质性变变化，更标志志着我国整体体经济制度和和经济运行方方式发生了历历史性的转变变。自古以来衣食住住行就被列为为人类的四大大基本需求，是是人类社会存存在和发展的的基本要素。其其中住房的作作用不仅是提提供给人类一一个遮风挡雨雨的庇护所，也也为人类文明明起源奠定了了基础。作为为生活必需品品的住房，与与人民的生活活息息相关，而而作为国民经经济支柱产业业的房地产业业，更关系到到整个经济的的健康发展。近近年来房价节节节攀升，住住房价格涨幅幅过大，已成成为众人关注注的焦点。一、我国房地产产业发展现状状简述改善恶劣的居住住条件，为全全社会提供合合适的住房和和美好的环境境是政府的主主要目标，但但由于我国人人口多、底子子薄，居民生生活水平、居居住水平普遍遍偏低注定了了要完成这一一任务的困难难重重。纵观1998年年到2008年这十年，中中国的经济得得到了飞速的的发展，领跑跑GDP的朝阳产业——房地产业更更是火的不能能再火，中国国房价高涨的的已经让我们们“望房兴叹”，摸摸口袋袋里的钱，只只得看着房子子摇头。我国国房屋消费（包包括住宅消费费）需求始终终呈现强劲的的增长，商品品房销售面积积平均年增长长22.6%。其中，住住宅消费需求求始终是商品品房需求的主主体，占房屋屋总量消费的的比重基本保保持在89%左右。与此此同时，房地地产市场的持持续走热也带带来了高涨的的房价。1998年全国平均均商品房屋销销售价格为2063元/m2，商品住宅宅销售价格为为1854元/m2，2008年全国平均均商品房屋销销售价格3791..7元/m2，增幅45.599%，而人均可可支配收入从从5425..3元/年增长到16752元/年，房价收收入比从6.35陡增至10.8（见图1-1）。所谓的房房价收入比，指指的是住房价价格与城市居居民家庭年收收入之比，按按照国际经验验标准，合理理的城镇房价价与家庭年收收入比在2.6∶1左右，而如如今中国的城城镇房价与家家庭年收入比比平均高达7.6∶1，有的地方方甚至超过10∶1。有的年份份居民房价已已经超过居民民可支配收入入，甚至以30%-50%的速度上涨涨。房价上涨涨之快已经到到了压的老百百姓喘过不气气的地步。在过去几年整体体市场需求快快速增长的情情况下，多数数房地产开发发企业获取了了超额利润。2004年以来，对房房地产市场的的调控成为宏宏观调控的重重要内容。党党中央和国务务院采取了一一些重要的调调控措施，基基本上遏制了了房地产开发发投资、信贷贷和土地供应应过快增长的的势头，但是是，住房价格格上涨过快的的问题仍然比比较突出。全全国商品住房房平均价格过过快上涨的势势头虽然有所所收敛，然而而住房价格仍仍在高位运行行，特别是少少数地区和热热点城市土地地交易价格和和房屋销售价价格上涨幅度度非常大。二、房价在国家家宏观调控下下仍居高不降降的原因住房价格上涨过过快的原因很很多，归纳下下来大致有以以下几点：1.需求拉动促促使房价攀升升从需求方面来看看，近年来随随着全球经济济的不景气，我我国出口量最最近也出现了了下降趋势，为为了保持经济济的增长速度度势必要把目目标由国外市市场转向国内内市场。中国国经济三驾马马车之一的消消费需求也将将发挥重要的的拉动作用，作作为房地产这这一特殊商品品历来受到高高度关注。随随着城市化进进程的加快，城城镇人口快速速增加，城镇镇居民收入水水平显著增长长，居民生活活水平不断提提高，必然导导致对住房的的消费需求迅迅速增加。2.过度投机使使住房消费火火爆住房是消费品，但但是它与一般般的消费品不不同，它又可可以是投资品品，具有明显显的投资性。有有投资性就必必然存在投机机的可能性，过过度的投资就就更能演变成成为投机。由由于银行利率率较低，股市市低迷，债券券投资渠道不不畅等因素，大大量社会闲散散资金涌入房房地产市场，特特别是境外游游资和国际“热钱”也瞄上了中国国的房地产业业这块肥肉。不不管是消费需需求、投资需需求亦或是投投机需求，也也不管是主动动性需求还是是被动性需求求，其现实表表现都是用钱钱去购买住房房。有人买房房就有人建房房，只是有人人买房自己住住，有人是进进行长期投资资，有人纯粹粹是“炒买炒卖”牟取暴利。短短期内住房供供给量是既定定的，需求增增加会使价格格上涨，如果果长期内住房房供给缺乏弹弹性，就会导导致投机炒房房现象严重的的情况出现。3.建筑成本上上升是住房价价格高涨的重重要诱因从成本方面来看看，十年来，房房地产开发投投资已经持续续多年快速增增长，增加了了对钢材、水水泥等建筑材材料的大量需需求，建筑材材料价格上涨涨比较厉害。人人口的急剧膨膨胀和农村人人口大量涌入入城市，也使使得地价特别别是住宅用土土地交易价格格过快上涨，此此外还有商品品住房品质提提高、配套设设施和环境改改善、开发成成本增加等因因素形成了成成本上升。价价格攀升的螺螺旋式发展，最最终促使住房房成本水涨船船高。4.房地产市场场环境现在少数地方政政府在所谓经经营城市的理理念指导下，大大搞政绩工程程，盲目大拆拆大建，例如如洛阳、南京京等城市破坏坏旧城区的原原有特色，妄妄图一夜间改改造成现代化化大都市，带带来了一些不不良后果。大大搞房地产建建设在短时间间内的确迅速速推动了当地地经济的发展展，但长远来来看则是弊大大于利。批量量建房带来了了大量的被动动性住房需求求，不仅破坏坏了城市的古古城文化，也也导致了很多多的烂尾楼工工程，贷款无无法清偿，最最终为酿下的的苦果买单的的还是政府。目前我国房地产产市场是一个个高信息不对对称和低透明明度的垄断竞竞争市场，少少数开发商和和中介机构充充分利用自己己市场竞争中中的优势地位位，采取各种种手段哄抬房房价，操纵市市场预期，误误导普通消费费者。老百姓姓毕竟不是经经济学者，他他们很难从已已经公布的数数据中看出其其中的奥秘，面面对冷冰冰的的数据也只能能丈二和尚摸摸不着头脑。三、住房价格不不断上涨的后后果和影响一个城市房价过过度上涨，将将会导致短期期内经济失去去活力，这对对房地产业的的发展也极为为不利。1、滋生和加剧剧了金融风险险我国房地产业的的发展全靠土土地和银行的的大力支撑。从从土地储备、房房产开发、建建筑商流动资资金直到购房房消费，每一一步都离不开开银行的贷款款援助。当房房地产行业飞飞速发展时，房房子销售形势势好，贷款资资金回笼得快快，房地产信信贷就成了银银行一块最优优质的资产。各各商业银行都都把它当成肥肥肉，积极放放贷，很少考考虑金融风险险。殊不知房房价越涨，其其中的风险也也在加大，一一旦投资者因因房价过高而而卖不出或租租不出去时，还还贷就成了问问题。因为我我国房地产金金融过分集中中于银行，金金融风险也自自然集中于银银行。从2001年到到2005年，美美国房市在长长达５年的时时间里保持繁繁荣，这也刺刺激了抵押贷贷款机构超常常规发展的欲欲望。受利益益的驱动，一一些银行等放放贷机构纷纷纷降低贷款标标准，使得大大量收入较低低、信用记录录较差的人加加入了贷款购购房者的大潮潮，成为所谓谓“次贷购房者”。这场由美美国次贷购房房引发的次贷贷危机导致了了美国“百年不遇”的金融危机机，继而震撼撼了全球金融融市场，使世世界经济遭受受重创，是我我们看到了房房地产市场不不能稳定发展展带来的严重重后果。2、加大了通胀胀压力在目前房价节节节攀升和人民民币升值预期期影响下，海海外资金涌进进我国房市投投资势头十分分凶猛，不仅仅中国香港、中中国台湾，而而且韩国、新新加坡甚至澳澳大利亚、加加拿大的投资资者也十分看看好中国房市市增值潜力。外外资大量涌入入我国房市，不不仅进一步推推高了房价，加加大了人民币币升值的压力力，而且破坏坏了我国金融融市场的稳定定。为维持和和美元的联系系汇率，中央央银行不得不不抛出更多人人民币基础货货币，这就势势必增加了我我国通胀压力力。3、阻碍了普通通市民居住水水平的改善目前我国城市市市民中还有多多数是还未买买过商品房的的普通劳动者者，他们依然然住在狭小简简陋的房子里里，或是和父父母居住在一一起。由于种种种原因，他他们无力在前前几年购买商商品房，在房房地产市场快快速发展的今今天，他们总总是想依靠自自己的微薄收收入来积累一一笔首付款，再再通过银行按按揭贷款买上上一套属于自自己的商品房房以改善住宅宅条件，怎奈奈他们攒钱的的速度远远赶赶不上房价上上涨的速度。在在惊人的房价价面前，他们们欲哭无泪，这这其中也不乏乏是大中学教教师在内的工工薪阶层。在在经济发展中中，他们虽然然辛勤工作，却却没有机会分分享经济增长长带来的硕果果，阻碍了普普通市民居住住水平的改善善。4、影响和阻碍碍了城市化进进程高速推进的中国国城市化是大大变革、大开开放、大流动动的中国的一一缩影，中国国将会有越来来越多的人生生活在城市里里。我们建设设城市、发展展城市，城市市也将改变我我们。城市化化的内涵很丰丰富，其中有有两个基本的的内容：一是是把农村人口口“化”为城市人口口，二是把农农村用地“化”城市用地。城城乡化太快会会造成城市“消化不良”，产生大量量的贫民窟。作作为载体和平平台的城市，城城乡化如果发发展太慢，就就无法起到促促进工业化、市市场化的重要要作用，就会会限制农村富富余劳动力的的转移，不利利于城乡一体体化和“三农”问题的解决决。中国的城城市化水平整整体上偏低。目目前我国城镇镇居民4.9亿，按照2020年达到小康康的目标，那那时我国城市市化水平将达达到55%-660%,城镇居民将将达到8.5亿。大批农农村人口不断断向包括上海海在内的大中中城市迁移应应是历史的选选择。然而，房房价如此猛涨涨，别说农村村人口，就是是收入前景不不差的高校毕毕业生也难以以在大城市安安居乐业，继继而直接影响响和阻碍了城城市化进程。5、助长了房市市投机住宅本质用途是是居住而不是是投机。在房房地产市场上上，必须最大大可能地“抑制投资、遏制投机”。住宅要首首先卖给本地地区的老百姓姓，不能本末末倒置，在本本地有效需求求不足的情况况下，靠外来来投机来支撑撑本地房地产产和经济的所所谓“繁荣”。商品住宅本本来和粮食、衣衣服一样是人人们生活必需需品，但一旦旦作为可以炒炒作的资产，就就必然陷入买买涨不买跌的的局面。现在在我国银行存存款利率不高高，股市投资资风险又大，其其它投资渠道道不多，房市市投资“钱景”最好。于是是，有首期付付款实力转入入房市投资或或者投机的人人就越来越多多。如果只对对房产供应进进行调节和调调控，而不对对房产需求进进行调节和调调控，不对房房地产投机进进行重点打击击和调控，将将会影响、延延误房地产调调控的进程和和效果，助长长房市投机给给房地产市场场的健康发展展埋下隐患。6、降低了城市市竞争力城市竞争力是一一个综合体现现，提高城市市竞争力是一一项庞大的系系统工程，决决非仅仅是今今天修宽路，明明天建广场，后后天做活广告告，别的城市市干什么我就就干什么。这这种只看重短短期行为和眼眼前利益跟风风跑的作法，是简简单、落后而而又原始的管管理。城市竞竞争力管理，是是现代城市管管理，是城市市管理的高级级阶段，对城城市管理者在在眼光、知识识、水平和能能力方面提出出了更高的要要求。一个城城市的综合竞竞争力不仅取取决于该城市市的科技水平平和市民素质质，同时也与与商务成本密密切相关。技技术和资金流流入兴办实业业，必须有房房子；人才流流进就业，必必须有住宅。写写字楼和住宅宅楼价格如此此猛涨，资金金和人才就难难以跨越这样样的高门槛。7、阻碍了城市市旧城区改造造这些年来，我国国城市面貌确确实出现了一一年一个样，三三年大变样的的可喜变化。但但至今仍有不不少旧城区没没有得到相应应的改造，有有的甚至举步步维艰，停滞滞不前。日益益拥堵的车流流也迫切要求求城市道路进进一步拓宽，城城市动拆迁的的任务还十分分艰巨。在房房价节节攀升升的当下，要要在若干年内内完成旧城区区改造，还是是个很大的难难题。因此，必必须打破各自自为政，分散散开发的旧格格局，走政府府调控、市场场运作、统一一规划、成片片改造、拆建建分离、利益益兼顾的新路路子，使旧城城区改造得以以顺利进行。8、扩大了贫富富差距改革开放以来，我我国在经济增增长的同时，贫贫富差距逐步步拉大，这已已是不争的事事实。首先，在在商品房成本本没有大增情情况下，售价价却在短短几几年内成倍上上升，毫无疑疑问，在财富富再分配过程程中房地产商商是最大的受受益者。其次次，对于手中中已积累了一一笔启动资金金的投资客来来说，借助于于低利率的按按揭贷款杠杆杆，一套又一一套买进商品品房，用短短短几个月或几几年时间就获获取了巨额房房屋进出差价价。这些年来来，本地、外外地和境外的的一批批投资资客在房地产产投机或投资资市场上大赚赚而笑得合不不拢嘴，但广广大老百姓却却“望房兴叹”，事实上的的贫富差距迅迅速扩大了。我我国政府也在在利用经济和和税收的杠杆杆作用不断调调节和解决贫贫富差距，更更好地解决我我国收入分配配差距扩大的的问题，从而而促进我国经经济社会健康康和谐发展。9、不利于提高高消费率一般来说，投资资是扩大再生生产、提高生生产能力的重重要手段，较较高的投资率率不仅可以直直接带动生产产的增长，还还会带动居民民消费的增长长。发展中国国家和地区为为保持经济较较快地增长，都都维持较高的的投资率水平平。当经济发发展到一定水水平后，投资资率会逐步趋趋缓，消费率率逐步提升。此此时，经济增增长也由投资资拉动为主转转为以消费拉拉动为主，此此后，消费率率始终保持较较高水平。目目前我国消费费品市场一直直难以启动，与与房价不断上上涨，买房还还贷压力越来来越大是不无无关系的。目目前在我国GDP增长主要靠靠投资需求拉拉动，而消费费率(消费支出占GDP的比率)偏低是一大大隐患。发达达国家消费率率通常达到75%-880%,而我国只有50%左右，这为为经济持续平平稳健康发展展设置了障碍碍。10、加大了宏宏观调控难度度近几年来，我国国钢铁、水泥泥、电解铝以以及能源等都都供不应求，投投资热也难以以降下来，根根源都在房地地产业的高速速发展，而房房地产投资速速度之所以居居高不下，又又是因为房价价持续猛涨。市市场经济中经经济行为人的的行为不可能能离开利益导导向，房价如如此不断上涨涨所形成的预预期，引导人人们涌入房地地产、钢铁、水水泥等行业的的发展大潮，这这种势头仅靠靠行政命令式式的调控是无无法从根本上上抑止住的。总之，房价增长长过快的趋势势，不仅是房房地产健康运运行的突出矛矛盾和制约“瓶颈”，也是整个个国民经济继继续平稳发展展的一个不稳稳定因素。对对整个国民经经济的发展会会产生很大的的影响，所以以国家应该采采取相关措施施进行调控。四、调控房价工工作的措施到底什么样的住住房价格水平平才是合理的的水平呢？不不同的人有不不同的答案。对对于要买房子子的人来说，如如果不是价格格越低越合理理，那么至少少也是现在的的房价高的不不合理；对于于房地产开发发商来说，现现在的房价就就很合理的。评价房价的合理理性，实质上上是分析城市市住房价格与与当地居民家家庭收入之间间、城市住房房价格与宏观观经济发展状状况之间的协协调程度，如如果协调就合合理，不协调调就不合理。纵纵观我国房地地产市场发展展中存在的一一些关键性问问题，我认为为应该从以下下五个方面入入手重点加大大调控房价，促促使房地产市市场健康、有有序、稳定地地发展：1、加强政府宏宏观调控。抑制房地产产价格过快上上涨，保持一一个合理的价价格水平，是是国家对房地地产业宏观调调控的出发点点，只有做到到了这一点，才才有可能使房房地产持续健健康发展，充充分发挥房地地产业对经济济增长和改善善人民群众住住房条件的积积极作用。其其次，地价在在我国占总房房价的35%左右，因此此在稳定房地地产市场方面面有明显的作作用。政府通通过调节土地地供应在一定定程度上抑制制了房价和地地价的上涨，但但仍然有很多多不协调的情情况发生。所所以，土地供供应政策还需需要进一步落落实和完善。2、利用税收杠杠杆的调节作作用调控房地地产的发展。目目前房地产税税收政策是向向房地产业企企业一次性征征税，再由其其转嫁给消费费者，这必然然导致房地产产价格高涨，影影响房地产市市场的启动。另另外，商品房房70年的土地使使用费是一次次付清，在房房价中占的比比重很大，开开发商和购房房者负担重，如如果改为按年年收取物业税税的方式，不不仅能减轻开开发商、购房房者负担，也也能促进政府府财政收入持持续、稳定增增长。其他税税费的设置也也应根据市场场状况的变化化进行调整，可可借鉴国外“宽税基，少少税种，低税税率”的税收政策策，逐步强化化不动产税和和财产税，减减轻房地产的的流转税，通通过完善房地地产财税制度度，以促进房房地产的流通通和消费。3、控制房地产产投资规模。房房地产的发展展速度要和经经济发展、居居民收入相适适应，GDP、居民收入入、房产投资资的平均增长长率要保持适适当的比例，如如果超过一定定的比例就容容易形成房地地产价格泡沫沫。首先，放放在宏观经济济背景下考察察，房价涨幅幅应低于GDP的增幅。援援引上海社科科院城市与房房地产研究中中心主任张泓泓铭的话是：：“房价绝对不不能超过GDP增长率。超超过了GDP增长率，就就意味着超过过整个社会财财富的增长率率，意味着住住房交易的既既得利益者极极大地侵占了了社会财富，有有财富分配极极大不公的严严重弊病”。但是，2003年-2005年全国房产产投资增长40%左右，大大大快于经济增增长和居民收收入的增长。因因此，要高度度重视房地产产投资规模的的控制，通过过采取较为严严格的信贷政政策、金融政政策和房地产产政策等手段段控制对房地地产市场的盲盲目投入。4、进一步完善善招拍挂制度度。《土地法法》及国土资资源部相关的的部门规章规规定，对于经经营性用地必必须通过招标标、拍卖或挂挂牌等方式向向社会公开出出让国有土地地。经营性土土地使用权招招标拍卖作为为经营城市土土地、规范土土地市场秩序序的重中之重重，其理论上上可以从源头头上防治土地地批租领域腐腐败的重要举举措，也是提提高经营城市市土地水平，改改善投资环境境的根本性措措施，比协议议出让有着明明显优势，让让土地以更公公平、合理的的价格出让，减减少人为干扰扰因素，杜绝绝腐败产生。但是这样做也会大大提高土地的价格，带给消费者的信息是土地供给的减少和土地价格的提高，加速了即期购房的欲望，更加导致房地产价格的上涨。因此要进一步完善招拍挂制度，通过土地价格标的的确定和建立土地拍卖后评估等制度，合理确定土地价格。5、国家应加快快城镇住房保保障体系建设设，使更多家家庭能买得起起房。要大力力发展和建设设让老百姓买买的起或能承承租的起的普普通住房，使使住房价格与与大多数居民民家庭的住房房支付能力相相适应，这是是我国住房供供应政策变化化的核心内涵涵之一。同时时要高度关注注建设经济适适用房和完善善廉租住房制制度，让老百百姓真正买的的起房，租的的到房。由于自改革开放放以来，我国国在改善居民民住房、在城城镇居民住房房投资建设上上历史欠账较较多。因此，要要从根本上解解决老百姓的的住房问题，就就必须在近3-5年内加大国国家住房建设设资金的投入入，提高地方方政府从土地地出让金提取取用于建设经经济适用房、廉廉租房和限价价房的比例，个个人认为至少少要达到20%以上。五、2009年年住房价格展展望中国社会科学院院发布的2009年《经济蓝蓝皮书》中指指出，明年在在国内外经济济形势以及国国家宏观调控控政策的影响响下，房地产产市场将步入入较长时间的的调整期。蓝皮书指出，22008年，国家宏宏观调控政策策的作用显现现，需求方处处于明显观望望状态，商品品房交易量大大幅下降，房房价上涨幅度度逐步放缓，房房地产市场景景气回落。但我们也必须看看到：在全社社会固定资产产投资构成中中，与50多个产业密密切相关的房房地产投资三三分天下有其其一。截至2008年7月，房地产产投资在固定定资产投资中中占33%强。这决定定了仅靠基础础设施投资还还不足以撑起起经济增长这这杆大旗，单单纯政府投资资也难以弥补补房地产、制制造业投资的的下降。而眼眼下，制造业业日子很不好好过，房地产产市场也在经经历明显的调调整。房地产产投资需求萎萎缩已经产生生连锁反应，逐逐步影响如钢钢铁、建材、家家具等相关产产业。11月5日，国务院院进一步扩大大内需、促进进经济增长的的十条措施出出台，“加快建设保保障性安居工工程，加大对对廉租住房建建设支持力度度，加快棚户户区改造”被列为“国十条”之首。继而而，“促进房地产产市场平稳健健康发展”成为国务院院召开省区市市人民政府和和部门主要负负责同志会议议、部署落实实中央政策措措施的七项工工作之一。房房地产行业的的地位被提到到空前高度，在在以往“支柱产业”的定位前冠冠以“重要”一词。而在在前不久结束束的中央经济济工作会议上上，2009年五项重点点任务中有两两项都谈到房房地产行业，要“增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”。密集出“剑”意在经济。在此情况下，重新提振房地产业成为促投资、保经济的必要选择。经济对房地产的过度依赖已是一个短期内无法改变的事实，一时还找不到一个产业来替代房地产对经济的拉动。以房地产消费拉动内需的根本，就是拉投资、保增长、促就业、稳大局。综上所述，我认认为明年将延延续2008年房市的低低迷，需求方方短期内难以以走出观望，开开发企业会迎迎来一轮“洗牌”，供需双方方作用下，短短期内房价面面临进一步回回调，未来市市场竞争会更更加激烈。在在供需双方的的作用下，开开发企业会采采取进一步的