某地块可行性分析报告

郫县某地块可行性分析报告——郫国土拍告（2023）07号公告202319号宗地一、郫县概况郫县古称郫邑，为古蜀国都城。处西南特大中心城市——成都市近郊，距成都市区10公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出。全县幅员面积437.5平方公里，辖14个镇（街道），总人口48万人，非农业人口10万人。二、郫县的经济发展近年来，郫县始终坚持以经济建设为中心，调整优化经济结构为主线，扩大开放招商引资为重点，提高经济运行质量为核心，壮大财政综合实力为目标，县域经济持续快速高效发展，综合实力显著增强，人民生活日益改善。先后被列入全国乡村城市化试点县、国家软件产业化基地、国家级出口加工区、国家中药现代化科技产业园、国家生态示范区、全国蔬菜标准化生产示范区、中国盆景之乡等。2023年，全年地区生产总值100亿元，年均增长14.3%；人均GDP由2023年的1480美元增加到2600美元。实现全口径财政收入13.8亿元，地方财政收入9.3亿元，同口径分别比2023年增长2.5倍和3.6倍;全口径财政收入占地区生产总值的比重由2023年的6.9%提高到14.3%;累计完成固定资产投资195亿元。县域经济综合实力连年位居全省“十强县”，进入全国最具投资潜力中小城市50强。郫县区域规划及未来发展今后五年，全县经济社会发展的主要奋斗目标是：地区生产总值年均增长14%以上，力争达到15%，2023年人均GDP达到4500美元；累计完成固定资产投资350亿元、招商引资到位资金250亿元；全口径财政收入达到30亿元，地方财政收入达到18亿元；城市化率达到70%；城镇居民登记失业率低于2%；城镇居民人均可支配收入达到18000元，农民人均纯收入达到8000元；人口自然增长率控制在3‰以内，社区医疗卫生覆盖率达100%，已登记失地农民就业率达92%，城乡最低生活保障率达到100%。县域经济发展综合指数力争进入全国“百强县”。三、郫县房产区域分布郫县房产区域板块分析:市中心板块东南部新城板块望丛祠板块城北板块市中心板块东南部新城板块望丛祠板块城北板块1、市中心板块（2023）07号拍告（2023）07号拍告202319号地块传统与现代并存的、中高档的、商住混合区郫县本地消费者首选区域，区域开发接近完成。处于城市中心区，生活方便、配套完善。●楼盘发展方向：小规模、商业+住宅的开发模式成为主流。●区域优势配套完善，对本地消费者而言，是生活与工作最方便的区域。本地消费者居住集中，且在该区域有强烈的购买惯性。●区域劣势新旧建筑混杂，前期所开发的配套商业经营、销售都不容乐观，对区域整体面貌带来负面影响，表现出明显的二级城镇感觉。●代表楼盘：兰桂香林、北埠雅园、欣洋城等2、城北板块●区域属性：传统的、中低档的、商住混合区区域开发接近完成，类似于成都城北，属于脏乱差的片区。处于城市边缘、商业业态偏向于建材、摩托销售等，是居住环境的硬伤。●楼盘发展方向：小规模住宅、专业市场的小规模传承是主要的开发模式。●区域优势：专业市场氛围浓厚，可能会催生集中式的专业市场。对于专业市场的经营者有居住的偏向性。●区域劣势：城市规划、市政配套落后。商业业态的制约使得片区形象恶劣。3、东南部新城板块●区域属性：新兴的、主流的、高档的居住区政府四大班子搬迁至东南部新城，对区域强势拉动。近期内郫县房地产供给主流区域，土地供给潜量巨大。楼盘发展方向：高档的商住混合区。●区域优势连接成都的交通枢纽，城市化发展将加速。郫县公众普遍认可的区域。四大班子所在地，城市发展重点导向●区域劣势传统工业遗留的配套弱势。●代表楼盘：西源·时代花城、丽阳春天、精诚名典、舜苑·一里阳光等。4、望丛寺板块●区域属性：主流的、高价的、文化旅游氛围浓厚的高档居住区土地供给潜量巨大。楼盘发展方向：高端的、文化的品质住区●区域优势旅游文化氛围浓厚。自然景观的优越性。高端品质社区集中开发区域.●区域劣势片区内文化价值发掘力度不够。政府控制土地放量，保护文化遗产。代表楼盘：桃园柳岸、和韵·美联墅、蜀源·国都、林涧上馆等。四、郫县的土地市场成交时间宗地位置规划设计条件绿地率容积率建筑密度土地用途净用地面积起叫价成交价成交金额竟得人2023-7-3郫县犀浦镇万福村5、6社住宅≤2.55住宅≤22%,公共服务设施用地≤40%住宅兼商业82404.58平方米合123.6069亩120万元/亩403万元/亩49813.5807万元成都市圣沅房地产开发2023-6-29郫县红光镇合兴村二、三社，犀浦村一社30%\15%\25%1.8—4.030%\40%\35%住宅兼商业54651.68平方米合81.98亩120万元/亩422万元/亩34595.56万元华润置地(成都)2023-6-29郫县红光镇合兴村三社，犀浦村一社30%\15%\25%1.8—4.030%\40%\35%住宅兼商业77386.97平方米合116.08亩120万元/亩421万元/亩48869.68万元华润置地(成都)2023-6-29郫县安靖镇方碑村十社≥30%≥1.6且≤2.5≤30%住宅兼商业26324.18平方米合39.49亩120万元/亩231万元/亩9122.19万元四川省时进置业2023-4-19郫县郫筒镇菠萝村三、四、五、六、七社≥1.71且≤3.8住宅兼商业101189.92平方米（151.78亩）90万元/亩92万元/亩13963.76万元四川三利房地产有限责任公司由上表可以看出：郫县附近的房价将随着华润等大型房产开发商的进驻土地价格将会有飞速的上涨,预计郫国土拍告（2023）07号公告列示两宗土地拍卖价格将不低于350万/亩。五、郫县的房产发展1、住宅项目情况分析区位及项目望从寺板块东南部新区板块市中心板块和韵.美联桃园.柳岸西源.时代花城舜苑.一里阳光精诚名典兰桂香林产品类型多+小高层多层多层多+小高层多+小高层多+小高层占地面积180亩200亩227亩200亩44亩20.46亩建筑面积27万㎡20万㎡35万㎡7.9万㎡2.5万㎡总户数504户1580户348户482户607户181户车位900个1100个1：0.7容积率1.621.62.072.22.31.75绿地面积45%30%24.20%30%35%32%销售均价310031003000305028802700销售率80%93%90%80%90%60%从上表可以看出：●郫县物业供应形态以多层和电梯小高层为主；本案所在的望丛板块物业形态以多层为主。户型：标准层集中在80－160平米之间，畅销户型在80－130平米，滞销户型在140平米以上及顶楼跃层。●销售均价：郫筒镇均价约在2700-2800元/平米，其中望丛板块均价2850元/平米左右，东南部新城均价2850元/平米左右，市中心板块2700元/平米左右。未来东南部新城板块均价将稳步上升，年底即将推出的西源.时代花城二期均价将达到3500元/平米，东南部新板块明年均价将在4000元/平米以上。●据调查郫县项目销售速率普遍较快，销售周期多集中在8-12个月。2、商业项目分析区位市中心区域东南部新城望丛板块楼盘名称兰桂香林精城名典锦绣西苑时代花城桃源柳岸水岸天成商业形态底商底商底商底商二层商业底商开间范围3.6-4.23.9米3.6米3-4.53.6米不详进深范围7-1112米7.8米3-1111米不详商业体量2023㎡1200㎡3000㎡4000㎡1500㎡2023㎡面积范围20-60㎡14-101㎡30-50㎡12-60㎡50㎡左50-80㎡均价7200元/㎡7100元/㎡7000元/㎡7200元/㎡7200元/㎡未定租金范围20-25元/㎡40-50元/㎡30-50元/㎡40-50元/㎡22-30元/㎡不详销售情况80%50%80%60%80%不详●目前郫县城区的商业项目的供应量还是相对较小，商业总供应量约4万平米。其中，临街商业占60%，社区小街商业占40%的比例。商业覆盖面较宽，多为底商形式，沿街为市，没有集中的大型商业的规划。●整体的销售均价在7000-8000元/平米左右，价格差异在临街商业与社区临小街商业，临街商业均价：8000元/㎡，销售率90%；社区临小街的商业价格基本在7000元/㎡以内，销售率20%。●各商业项目社区临小街道人流和车流量不大，商业经营比较困难，投资者对这样的口岸价值不太认可，投资欲望不高。●商业项目购买的客户群主要还是集中在郫县当地居民，占总比例的90%以上，只有东南部新城的商业有一部分为高新西区的客户群购买，所占比例不到10%。●目前各商业铺面租金都基本偏低，月租金集中在20-50元/㎡，投资回报率不高，投资者以长期投资为主。●目前东部新区板块的商业较少，主要以老的沿街居民用房改造成的商铺为主，其经营环境较差，以社区商业为主，商业氛围不浓厚，消费人口较少。●随着政府四大班子搬迁至东南部新城，对区域强势拉动，东南新区将成为郫县高档的餐饮、休闲和娱乐业为主新中心。六、项目开发预测1、项目基本资料项目区域：东南部新城板块占地面积：111.32亩土地用途：住宅兼商业起拍价：160万元/亩保证金：3000万元绿地率：30%容积率：≥2.5且≤4.2建筑密度:≤30%2、项目优劣势分析优势：地处新开发片区，政府关注力度大，区域属性：新兴的、主流的、高档的居住区政府四大班子搬迁至东南部新城，对区域强势拉动。近期内郫县房地产供给主流区域，土地供给潜量巨大。劣势：项目属于新区，该片区的目前商业消化难度较大，区域配套缺乏。3、目标客户分析郫县居民、工业区管理人士及成都养老人士。4、项目定位物业总建筑面积：29万平米。（容积率、建筑密度、绿化率）商业比重10%：商业体量2.9万平米。物业类型多层、小高层（13层以下）。底层临街为休闲娱乐商业街。5、成本核算保守估计住宅销售均价在4000元/平方米商业销售均价在8500元/平方米备注：预计08年7月开盘。七、项目成本测算1、收入测算项目销售均价（元/平方米）销售收入（万元）100%销售率的收入合计商业850025500住宅4000106760合计1322602、成本测算单位成本（元/㎡）计价基数（万㎡）金额（万元）总成本108063.76一、除地价外成本56856.561、工程投资125237171.88前期工程费50（四川公司五年预算）29.691484.5建安工程费1000（博瑞、华润经验数据）29.6929690基础设施建设费50（博瑞、华润经验数据）29.691484.5政府征收税费15229.694512.882、运营费用19684.68管理费用50（博瑞、华润经验数据）29.691484.5销售费用销售收入×3%（四川公司五年预算）3967.8广告策划费用60（四川公司五年预算）29.691781.4不可预见费用（工程投资+管理费用+销售费用）×1%426.24财务费用总投入×16%×65%4618.18销售税金及附加销售收入×5.6%7406.56二、地价成本51207.23、收益分析项目金额总投资=地价+地价外成本（亿元）108063.76总销售收入（亿元）132260利润（亿元）24196.24投资回报率（%）22%单方利润（不扣所得税）（元/㎡）814.96八、投资建议随着政府四大班子搬迁至东南部新城，对区域强势拉动。该区域将成为近期内郫县房地产供给主流区域，土地供给潜量巨大。大型房产公司的进驻将大大促进郫县的房地产、餐饮休闲和商贸业等的发展，会带动部分成都及周边人群在郫县置业。在但周边基本的生活配套尚不够完善，还需要一定时间及政府加强扶持力度。投资观点：1、本项目从财务测算的角度看，有一定利润空间。2、目前成都土地价格升值迅猛，选择在郫县储备土地，可供开发或储备升值转让。3、从投资角度看，此项投资风险系数较小，利益又相对合理。如该地块拍卖价格在460万元/亩范围以内，建议尽快储备该土地！

一、工程概况忠县白石镇两河片区供水工程建设规模1000m3/d规模水厂一座，水源为红旗水库，经辽阴岩净水厂常规工艺处理后，用配水管道向用户供水。该项目位于白石镇华山村，主要项目有反应沉淀池、重力式无阀滤池、清水池、加氯加药房、管理用房、减压池、配水管、围墙、进场道路及厂区道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道约40公里等。主要解决白石镇白花村、关金村、华山村、望岩村、中坪村5个村5617人的饮水安全问题。1、建设四方建设单位：忠县水务服务中心设计单位：重庆布泽水利电力勘测设计有限公司监理单位：北京市中冠水利工程监理有限公司重庆分公司施工单位：四川山江建工集团有限公司二、工期工期：合同工期为：20**年**月**日到20**年**月**日。实际工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建设单位的正确部署下，组织措施落实到位，以各行政村为单元，切实做好政策处理，组织平行流水施工，使得各项工作开展顺利，按时完成了本工程的施工任务。三、主要施工方法一、PE100管施工施工准备（1）施工技术人员认真熟悉图纸，领会设计意图，对图纸中发现的问题及时与业主、监理及设计人员联系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必须的操作要点。（2）在各项预制加工项目开始前，根据设计施工图编制材料计划，将需要的材料、设备等按规格、型号准备好，运至现场。（3）材料设备要求：管材和管件的内外壁应光滑平整，无气泡、裂纹、脱皮和明显的痕纹、凹陷，色泽应基本一致。管材的端面应垂直于管材的轴线。管件应完整、无缺损、无变形。到现场的管材、管件等自检合格后并经监理、业主验明材质，核对质保书，规格、型号等，合格后方能入库，并分别作好标识。（4）材料的保存：管件和管材不应长期置于阳光下照射，为避免管子在储运时弯曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超过1.5米，管件逐层堆码。搬运管材和管件时，应小心轻放，避免油污，严禁剧烈撞击，与尖锐触碰和抛、摔、拖。施工现场与材料存放处温差较大时，于安装前将管件和管材在现场放置一定时间，使其温度接近施工现场环境温度。施工条件(1)施工图纸及其他技术文件齐全,进行图纸技术交底,满足施工要求。(2)施工方案、施工技术、材料机具供应等能保证正常施工。(3)施工现场满足管道施工的条件。管道裁剪及连接1、管道的裁剪切割管材须端面垂直于管轴线，切割时使用管剪或管道切割机，必要时用锋利的钢锯，对其断面去除毛边和毛刺。管径较小（De20～De40）时用管剪比较方便，管径较大时用管道切割机或钢锯裁剪管道，在裁剪前应在裁剪的位置画好印记，确保管材端面垂直于管轴线。2、管道的连接（1）同种材质的给水聚丙烯管及管配件之间安装可采用热熔连接或电熔连接，安装应使用专用热熔或热熔工具。暗敷在地坪面内的管道不得采用丝扣或法兰连接。（2）管道一般热熔连接，以下介绍热熔连接的步骤：1）接通热熔以电源，到达工作温度指示灯亮后开始操作；2）为防止可能出现的细小裂纹和管道的损伤，在操作前，将管材两端各切下4-5厘米，以去掉受损的端口。再擦拭管材与管件的端面保证清洁、干燥、无油；试压及冲洗消毒1、试压所有的安装管网都要排空并进行压力试验。冷水管试验压力应为管道系统工作压力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）试验的准备水压试验时间应在热熔管道连接24小时后进行，在管道安装完毕之后而尚未隐封起来之前，要先向管路内通水并排出气体。如果可能的话，要把压力泵按放在系统的最低处。采用能够读出变化值为0.01MPa压力的压力表，压力表要安装在被试管网的最低点。（2）试验增大压力到规定的试验压力值。一小时之后开始试验。在这个时期虽然有压力损失，也不能增大压力。试验压力变化要小于或等于0.05MPa。在工作压力的1.15倍状态下，稳压2小时，压力降不得超过0.03MPa，同时检查各连接处不得渗漏。对试压管道应采取安全有效的固定保护措施,但接头部位必须明露。此项试验在各末端开口处用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安装。为了能正确地辨别隐蔽管道的真实位置,隐蔽后的管道应在地面用红色油漆标识管道位置,防止在土建和其他工种施工过程中破坏管道。（3）管道通水及冲洗消毒（1）管道通水水压试验全部合格后,在供水设备具备供水条件,减压装置已调至规定的数值,各用户末端的配水器具安装完毕,室内外排水系统和设施均具备使用条件的情况下,可进行全系统通水试验。其目的在于检验供水系统的供水能力、水压是否满足设计和规范规定。（2）管道冲洗消毒给水管道系统在验收前应进行通水冲洗。冲洗水流速宜>2m/s,冲洗时应不流死角,每个配水点龙头都应打开,在系统最低点设放水口,直至冲洗出口处排水水质与进水相当为止。管道冲洗完在使用前应采用游离氯浓度为20～30mg/L的水灌满管道进行消毒,含氯水在管中应静置24h以上。管道消毒后，用饮用水冲洗，并经卫生监督管理部门取样检验，水质符合现行的国家标准《生活饮用水卫生标准》后，方可交付使用。材料的节约1、管件的合理使用由于PE管配件的价格比较昂贵，在管道安装中尽量减少管配件的使用，尤其是管径较大的干立管更应注意管件的合理使用质量控制措施在施工前,先进行包括工程特点、设计要求及本工艺规定内容的施工技术交底。增强施工人员的质量意识,调集责任心强、经验丰富的人员参与施工。设立专职质检员进行过程控制。保管好各类施工机具,特别是要保证热熔焊接机处于良好的工作状态。设置严密的质量控制体系,实行分级控制,每道工序都要进行检查,合格后方可进入下道工序。一、沟槽开挖（1）沟槽开挖前工作开槽前要认真调查了解地上地下障碍物，以便开槽时采取妥善加固保护措施，根据业主方提供的地下管线资料和我公司的现场调查，统计出现况地下管线情况，采取有效措施加以保护。（2）沟槽开挖形式根据设计图中设计管道的规格及埋置深度以及规范要求来确定沟槽开挖的形式。（3）开挖方法a.土方开挖采用机械开挖，槽底预留20cm由人工清底。开挖过程中严禁超挖，以防扰动地基。对于有地下障碍物的地段由人工开挖，严禁破坏。b.沟槽开挖尽量按先深后浅顺序进行，以利排水。c.挖槽土方处置，按现场暂存、场外暂存、外弃相结合的原则进行。开槽土方凡适宜回填的土选择妥善位置进行堆放，但不得覆盖测量等标注，均暂存于现场用于沟槽回填。回填土施工前制定合理土方调配计划，作好土方平衡少土方外运及现场土方调运。d.开槽后及时约请各有关人员验槽，槽底合格后方可进行下道工序。如遇槽底土基不符合设计要求，及时与设计、监理单位及地勘部门联系，共同研究基底处理措施，方可进行下道工序。二、下管在沟槽检底后，经核对管节、管件位置无误后立即下管。下管时注意承口方向保持与管道安装方向一致，同时在各接口处掏挖工作坑，工作坑大小为方便管道撞口安装为宜。七、检查第一节管与第二节管安装要准确，管子承口朝来水方向。安完第一节管后，用钢丝绳和手板葫芦将它锁住，以防止脱口。安装后，检查插口推入承口的位置是否符合要求，用探尺插入承插口间隙中检查胶圈位置是否正确，并检查胶圈是否撞匀。八、安装注意事项（1）管子需要截短时，插口端加工成坡口形状，割管必须用球墨铸铁管专用切割机，严禁采用气焊。（2）上胶圈之前注意，不能把润滑剂刷在承口内表面，不然会导致接口失败。十、沟槽回填（1）水压试验前，除接口处管道回填至管顶50cm以上（2）管道两侧回填高差不超过20cm。（3）回填分层进行。管道两侧和管顶以上50cm用木夯夯实，每层虚铺厚度不大于20cm；管顶以上50cm至地面用蛙式打夯机夯实，每层虚铺厚度20-25cm；应做到夯夯相连，一夯压半夯。（4）分段回填时，相邻两段接茬呈阶梯形。（5）回填土不得有石块、房渣土等不能夯实的土质。十一、水压试验（1）进行水压实验应统一指挥，明确分工，对后背、支墩、接口、排气阀等都应规定专人负责检查，并明确规定发现问题时的联络信号。（2）管道接口完成后，用短管甲、短管乙及盲板将试压管段两端及三通处封闭，试压管段除接口外填土至管顶以上50cm并夯实。做好后背及闸门、三通等管件加固。由低点进水，高点排气，注满水后浸泡24小时后，在试验压力下10min降压不大于0.05Mpa时，为合格。（3）水压实验应逐步升压，.每次升压以0.2Mpa为宜，每次升压以后，稳压检查没有问题时再继续升压。（4）水压实验时，后背、支撑、管端等附近不得站人，检查应在停止升压时进行。五、工程质量（一）质量目标及保证体系本标工程施工质量目标是“合格”等级，在监理工程师和本公司的监督下开展工作。项目经理为质量总负责，全面负责施工质量的控制，施工员、质检员、施工班组长、测量员按质量体系程序文件要求，各自做好本职工作。（二）质量保证措施1、遵循“信誉至上、质量第一”的宗旨。严格按设计和施工图纸标准精心组织施工，并接受业主和监理工程师对施工质量的检查与监督。2、加强对职工、民工的质量意识教育，牢固树立“质量第一”的观念，发扬创优传统，做好技术措施交底工作，层层落实质量管理岗位责任制。3、推行全面质量管理，强化质量保证体系，工地内设置质检组和试验组，实行专职质量管理，对工程的每个部位、每个工序都实行严格控制。4、层层落实工程质量责任制，每道工序都严格实行“三检制”，使“初检、复检、终检”责任落实到人：“初检”由施工班长负责，“复检”由项目质量员负责，“终检”由公司质安科人员负责。坚持工前有交底，工中有检查，工后有验收的一条龙操作管理办法。每道工序在完工后，须经监理机构抽检并签证合格后方可进行下道工序施工。密切配合监理机构对工程质量的检查和监督，听从监理工程师的指示。发现问题及时落实纠正。5、建立质量奖罚制度，落实定