深圳某大厦投资回报可行性分析报告

深圳市长大厦投资回报可行性分析项目概述国际市长大厦位于深圳市南山区侨城西路与深南大道交汇处的东侧。东面是旅游景点――未来时代和市井氛围较浓的下白石自然村；南面紧邻白石洲中英文学校，再往南是已建或在建的住宅区，如汇雅苑、桂苑、世纪村等；西面过侨城西路是36洞的沙河高尔夫球会；西北面有名商高尔夫球会；北临城市主干道――深南大道。国际市长大厦位于中外闻名的旅游景点华侨城片区，东接未来时代、世界之窗、锦绣中华、民俗文化村，南望深圳湾海景及香港元朗，西面有高尔夫球场，北面有欢乐谷等景点，在国际市长大厦远眺，可谓“风景这边独好”。国际市长大厦占地面积5000m2，总建筑面积3.25万m2，由一栋造型独特的多功能中高层建筑组成，一次性开发建设。项目主要技术指标用地面积：容积率：层数：建筑覆盖率：5000.2m26.525层42％总建筑面积：其中计入容积率面积：·住宅：·商业：·办公：·酒店：·娱乐：其中不计入容积率面积：·地下一层：·地下二层：39915.9m232513.5m219853.1m22918.6m22036.2m25105.9m22773.9m27486m23856．44m23629．56m2建筑设计：深圳华工程设计承建商：物业管理：―――

（二）投资回报分析投资回报计算表：项目费用（万元）备注⑴地价款地块地价款4140住宅面积：20230m2商业面积：3000m2办公面积：1000m2住宅部分综合地价：1600元/m2商业部分综合地价：2600元/m2办公部分综合地价：1600元/m2（暂按协议地价）（2）建设费建安费24000×2500元/m28125总建面：32500m2单位成本：2500元/m2配套设施费487.5总建面×150元/m2规划设计费97.5总建面×30元/m2工程监理费81.25总建安（8125）1％项目管理费81.25总建安的1%不可预见费用81.25总建安的1%固定成本合计13094（1）＋（2）每平方米综合建设成本价4029元/m2[(1)+⑵]/32500投资方分摊建设成本价5456元/m2[(1)+⑵]/24000销售收入；·住宅均价：8000元/m2·商业均价：15000元/m2·办公均价：8200元/m2213208000×20230+15000×3000+8200×1000=21320可销售面积为：24000m2⑷利润计算资金占用利息：6571万元×4.5％296平均按一年计，6571万元为启动资金营销推广费用（物业总价值×3%）：639.6策划代理、广告、包装、促销营业税、印花税及其它相关税（物业总价值×5.71%）：1217可变成本2152.6296+639.6+1217投资方分摊单位可变成本897元/m2可变成本/24000毛利毛利率：6073.4÷(21320-6073.4)=40%6073.421320-13094-2152.6所得税911毛利的15%纯利润：6073.4-9115162.4毛利-所得税说明：A、地价款：含项目转让费、“七通一平”、青苗补偿、协议地价、城市增容费、城市配套费。B、建安费：按住宅、商业、办公三项的经验平均值计。C、配套设施费：含水电增容费、绿化及道路、煤气管道、通讯、有线电视布线、安全监控系统布线、消防、人防、户外公共设施（如路灯、座椅等）、车库。2、启动资金测算：（1）、一次性交付地价：4140万元（2）、建安费预付（25%）：8125万元×25%=2031万元（3）、配套设施费预付（含水电增容）：487.5万元×25%=121.875万元（4）、规划设计：97.5万元×80%=78万元（5）、营销推广及策划启动费用（营销中心、销售道具）：200万元启动资金共计：6571万元投资回报率：÷6571=%3、量化评定销售平均价格：·住宅8000元/m2·商业15000元/m2·办公8200元/m2单位成本（含固定成本和可变成本）：6353元/m2（为住宅、商业和办公的平均单位成本）可售面积：24000m2销售收入：2.132亿元税前利润（毛利）：6073.4万元税前利润率：40%

(三)资金流量分析本财务分析主要研究该项目筹建——开发——销售——完成的全过程，现采用资金流量分析方法导入研究。±0±0销售收入销售收入销售收入项目启动资金工程监理费1/3销售收入销售收入销售收入项目启动资金工程监理费1/3销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入tt规划设计费1/3项目管理费1/2规划设计费3/3规划设计费2/3工程监理费3/3支付税金小区配套费工程监理费2/3规划设计费1/3项目管理费1/2规划设计费3/3规划设计费2/3工程监理费3/3支付税金小区配套费工程监理费2/3建筑工程费1/3地价市场推广费3/3市场推广费2/3市场推广费1/3项目管理费2/2建筑工程费3/3建筑工程费2/3还贷款本息建筑工程费1/3地价市场推广费3/3市场推广费2/3市场推广费1/3项目管理费2/2建筑工程费3/3建筑工程费2/3还贷款本息图中，横轴（t轴）表示项目从开始进行到最后完成的时间过程，横轴上方箭头表示项目的资金流入，向下箭头表示项目的资金流出。流入、流出的资金量大小用箭头的长短大致表示。通过此图，可以比较清晰地看到本项目的开发和经营过程。3.2资金流量表根据现金流量图，可以将项目的现金流入、流出按等额时间进行排列，编出现金流量表，从中计算出具体时间内现金净流量，反映项目的资金运行动态过程。项目的运作始终要有资金来维持，因此，销售收入是项目操作过程中最为敏感的变量，其数量的多少，到位的快慢决定项目的走势。而营销策划基本上也是围绕实现预期的销售收入为核心来展开的。下面就本项目作具体探讨。项目的投资回报情况参见《投资回报计算表》在编制资金流量表之前，先对项目开发进度及大致的费用预算作简单描述：项目开发进度及大致的费用预算表单位：万元时间进度耗时累计项目进展费用待付余款2023年1月0个月签订项目转让合同，开始各项准备自有启动资金到位+60005712023年2月1个月开始建筑施工图设计，预付建筑设计费-32.565土地手续办理完毕一次性支付地价款和项目转让费-414002023年3月2个月提前开始桩基础工程垫资25%8125完成建筑施工图，项目报建支付设计费-32.532.52023年4月2个月办理招投标手续桩基础工程完成，工程全面展开开始支付监理费用-2061.25自有启动资金到位+2502212023年9月3个月开始支付工程款-20236125支付监理费-2041.25准备销售前期工作，开始发生销售费用-1258000申请银行贷款，启动资金全部到位+522102023年9月28日公开发售8个月主体完工，正式销售，支付销售费用-180459.6支付工程款-20234125支付监理费-1031.25办理银行按揭2023年5月10个月支付工程款-20232125支付监理费-1021.25支付设计费用-32.50支付销售费用-59.64002023年6月12个月支付工程款-10001125支付监理费-1011.25开始支付小区配套费-150337.5支付销售费用-1003002023年7月14个月支付工程款-500625支付监理费-11.250支付小区配套费-150180.75支付销售费用-1002002023年8月16个月支付工程款，准备竣工验收-500125支付小区配套费-15037.5支付销售费用-1001002023年9月18个月支付工程款-1250支付小区配套费-37.50支付销售费用-1000在编制本资金流量表时，我们将本项目20个月的开发周期划分为10个等量时间段，以现金流入为正，流出为负，此处暂不考虑预售收入。关于销售收入的分析后表中有详述。资金单位：万元时间单位：两个月时间段项目12345678启动资金+6000+250+5221土地费用-4140项目转让费建筑设计费-32.5-32.5-32.5工程建设费-2023-2023-2023-1000-500-125工程监理费-20-10-10-10-11.25小区配套费-150-150-37.5营销推广费-125-180-59.6-100-100-100预售收入经营税金还贷款本息小计+1827.5-32.5-1895+3031-2102.1-1260-761.25-262.5结转金额0+1827.5+1795-100+2931+828.9-431.1-1192.35净现金流量+1827.5+1795-100+2931+828.9-431.1-1192.35-1454.85投资小计4172.532.5214521902102.11260761.25262.53.3投资情况分析根据上表,可以了解每个时间段的投入资金变化。我们将本项目18个月的开发周期划分为8个等量时间段。从投资曲线上看,本项目有四次投资高峰,第一次在项目启动期间（处于时段1中），其主要原因是本项目的地价款和项目转让费须一次性支付；第二次在项目准备销售时（处于时段4中），项目准备入市，各项销售推广工作需全面投入，同时银行申请的贷款到位，施工单位垫资的25%工程款在此时开始逐步支付；第三次在项目正式进入销售阶段（处于时段5和6中），费用集中在工程款和销售费上，此时主体完工又遇国庆和住交会，是推广高峰期；第四次是在项目收尾阶段，除了支付工程款和其他费用的尾款外，开始出现还本付息和纳税（处于时段10中）。总的来说，以上各个时段的资金投入都是十分巨大的，尤其集中在启动、开始销售、和收尾阶段。这对销售回款提出了很高的要求，一旦因某些宏观经济形势或实际操作过程中的原因，导致销售受阻，将会给后续投资形成较大的压力。

3.4净现金流量分析根据上表，在未考虑预售收入的情况下，净现金流量变化曲线如下：从上图可以看到，项目在进行到第5个时间段（即10个月）后，就必须有销售收入来补充资金，这是关系到项目能否按照既定的计划顺利推进的根本保障。

3.5临界的预售收入计划下面排出临界的预售收入计划:单位：万元这个临界的预售收入计划，是维持项目运作的最低保证,也是最低的预售收入要求，只有达到上面的销售目标，才能确保在项目运作过程中不至于出现资金缺口。否则，就需要银行贷款来填补。

（四）项目投资回报的敏感性分析项目各部分投资回报一览表项目建筑面积（m2）单位建筑成本(万元)投入（万元）收益（万元）利润(万元)利润率％固定可变总体75000――――33012.6940997.77985.0124.2住宅723000．38090.059331826.46361364309.5413.5商场27001188.5448623673.46309注：以上项目的收益只考虑项目开发期内的可预计收入，未考虑车位出售或长期出租的收益。【结论】：通过以上图表分析，我们可以初步得出以下结论：就各分项目的利润率而言，经过计算，项目总体、住宅、商业三项的利润率（税前利润）分别为24.2％、13.5％、309％。以上的数据中，住宅部分的利润率尚可；商场部分之所以利润率如此之高,是因为计算资料不全，其成本计算指标暂与住宅一样（实际上要高于住宅），而其售价是住宅的3倍多，所以这一数据有其特殊性。总体而言,住宅与商场总的回报在目前行业利润平均化的状况下,也属较为正常的范畴。（五）、结论以上我们从项目投资回报可行性分析、项目投资回报的敏感性分析等方面就南山区96-3-002地块的投资回报预期状况作了全面的分析及测算。通过这些分析及测算，可以初步得出结论如下：1、总体上讲，项目是一个盈利的项目通过投资回报计算表我们看出，若项目操作成功，将会产生7202.6万元的税前利润。项目运作时间为20个月，开始收回投资在第10个月，比较启动资金的时间价值874.4万元（15076×5.8%），是一个值得投资的项目。2、行业利润平均化，项目投资回报属较正常的范畴项目投资回报的税前利润率为24.2％，就目前深圳房地产项目的投资收益而言，行业平均利润率在25％左右，有些项目甚至更低。24.2％的利润率在当前房地产市场现状下，利润尚好。3、项目的运作中存在不容忽视的风险因素在目前市场竞争愈来愈激烈、消费者越来越理性的状况下，本项目的前期市场定位要一定要准确，必须以“市场为导向”，一切决策立于把握市场脉搏之上。其次，在项目运作中，因为明年对房地产销售的新政策即将出台（要求楼盘销售必须在封顶之后），这必将延缓发展商的资金回笼速度，加之前期资金投入巨大，项目的资金运作必须统筹安排。一定要避免因资金问题而影响工程进度，从而给项目带来重大的损失。4、项目运作阶段几次巨额的资金投入给项目销售提出了严峻的考验通过『阶段性资金投入示意图』可以看出，在项目进展的各个时段，资金投入动则以数千万计，某些时段甚至出现投资上亿的情况。因此，这就给物业销售提出了较高的要求，物业要旺销，才能保证维持项目正常运作所需的回笼资金。一旦出现销售脱节的情况，将会使按部就班的项目开发各环节陷入艰难的境地。所以，针对该项目的投资决策一旦作出，就必须采用专业化、规范化甚至是出奇制胜的市场推广策略，投资者在这个环节的把握上尤其需要重视。怡安信（G-ESTATE）

一、工程概况忠县白石镇两河片区供水工程建设规模1000m3/d规模水厂一座，水源为红旗水库，经辽阴岩净水厂常规工艺处理后，用配水管道向用户供水。该项目位于白石镇华山村，主要项目有反应沉淀池、重力式无阀滤池、清水池、加氯加药房、管理用房、减压池、配水管、围墙、进场道路及厂区道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道约40公里等。主要解决白石镇白花村、关金村、华山村、望岩村、中坪村5个村5617人的饮水安全问题。1、建设四方建设单位：忠县水务服务中心设计单位：重庆布泽水利电力勘测设计有限公司监理单位：北京市中冠水利工程监理有限公司重庆分公司施工单位：四川山江建工集团有限公司二、工期工期：合同工期为：20**年**月**日到20**年**月**日。实际工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建设单位的正确部署下，组织措施落实到位，以各行政村为单元，切实做好政策处理，组织平行流水施工，使得各项工作开展顺利，按时完成了本工程的施工任务。三、主要施工方法一、PE100管施工施工准备（1）施工技术人员认真熟悉图纸，领会设计意图，对图纸中发现的问题及时与业主、监理及设计人员联系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必须的操作要点。（2）在各项预制加工项目开始前，根据设计施工图编制材料计划，将需要的材料、设备等按规格、型号准备好，运至现场。（3）材料设备要求：管材和管件的内外壁应光滑平整，无气泡、裂纹、脱皮和明显的痕纹、凹陷，色泽应基本一致。管材的端面应垂直于管材的轴线。管件应完整、无缺损、无变形。到现场的管材、管件等自检合格后并经监理、业主验明材质，核对质保书，规格、型号等，合格后方能入库，并分别作好标识。（4）材料的保存：管件和管材不应长期置于阳光下照射，为避免管子在储运时弯曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超过1.5米，管件逐层堆码。搬运管材和管件时，应小心轻放，避免油污，严禁剧烈撞击，与尖锐触碰和抛、摔、拖。施工现场与材料存放处温差较大时，于安装前将管件和管材在现场放置一定时间，使其温度接近施工现场环境温度。施工条件(1)施工图纸及其他技术文件齐全,进行图纸技术交底,满足施工要求。(2)施工方案、施工技术、材料机具供应等能保证正常施工。(3)施工现场满足管道施工的条件。管道裁剪及连接1、管道的裁剪切割管材须端面垂直于管轴线，切割时使用管剪或管道切割机，必要时用锋利的钢锯，对其断面去除毛边和毛刺。管径较小（De20～De40）时用管剪比较方便，管径较大时用管道切割机或钢锯裁剪管道，在裁剪前应在裁剪的位置画好印记，确保管材端面垂直于管轴线。2、管道的连接（1）同种材质的给水聚丙烯管及管配件之间安装可采用热熔连接或电熔连接，安装应使用专用热熔或热熔工具。暗敷在地坪面内的管道不得采用丝扣或法兰连接。（2）管道一般热熔连接，以下介绍热熔连接的步骤：1）接通热熔以电源，到达工作温度指示灯亮后开始操作；2）为防止可能出现的细小裂纹和管道的损伤，在操作前，将管材两端各切下4-5厘米，以去掉受损的端口。再擦拭管材与管件的端面保证清洁、干燥、无油；试压及冲洗消毒1、试压所有的安装管网都要排空并进行压力试验。冷水管试验压力应为管道系统工作压力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）试验的准备水压试验时间应在热熔管道连接24小时后进行，在管道安装完毕之后而尚未隐封起来之前，要先向管路内通水并排出气体。如果可能的话，要把压力泵按放在系统的最低处。采用能够读出变化值为0.01MPa压力的压力表，压力表要安装在被试管网的最低点。（2）试验增大压力到规定的试验压力值。一小时之后开始试验。在这个时期虽然有压力损失，也不能增大压力。试验压力变化要小于或等于0.05MPa。在工作压力的1.15倍状态下，稳压2小时，压力降不得超过0.03MPa，同时检查各连接处不得渗漏。对试压管道应采取安全有效的固定保护措施,但接头部位必须明露。此项试验在各末端开口处用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安装。为了能正确地辨别隐蔽管道的真实位置,隐蔽后的管道应在地面用红色油漆标识管道位置,防止在土建和其他工种施工过程中破坏管道。（3）管道通水及冲洗消毒（1）管道通水水压试验全部合格后,在供水设备具备供水条件,减压装置已调至规定的数值,各用户末端的配水器具安装完毕,室内外排水系统和设施均具备使用条件的情况下,可进行全系统通水试验。其目的在于检验供水系统的供水能力、水压是否满足设计和规范规定。（2）管道冲洗消毒给水管道系统在验收前应进行通水冲洗。冲洗水流速宜>2m/s,冲洗时应不流死角,每个配水点龙头都应打开,在系统最低点设放水口,直至冲洗出口处排水水质与进水相当为止。管道冲洗完在使用前应采用游离氯浓度为20～30mg/L的水灌满管道进行消毒,含氯水在管中应静置24h以上。管道消毒后，用饮用水冲洗，并经卫生监督管理部门取样检验，水质符合现行的国家标准《生活饮用水卫生标准》后，方可交付使用。材料的节约1、管件的合理使用由于PE管配件的价格比较昂贵，在管道安装中尽量减少管配件的使用，尤其是管径较大的干立管更应注意管件的合理使用质量控制措施在施工前,先进行包括工程特点、设计要求及本工艺规定内容的施工技术交底。增强施工人员的质量意识,调集责任心强、经验丰富的人员参与施工。设立专职质检员进行过程控制。保管好各类施工机具,特别是要保证热熔焊接机处于良好的工作状态。设置严密的质量控制体系,实行分级控制,每道工序都要进行检查,合格后方可进入下道工序。一、沟槽开挖（1）沟槽开挖前工作开槽前要认真调查了解地上地下障碍物，以便开槽时采取妥善加固保护措施，根据业主方提供的地下管线资料和我公司的现场调查，统计出现况地下管线情况，采取有效措施加以保护。（2）沟槽开挖形式根据设计图中设计管道的规格及埋置深度以及规范要求来确定沟槽开挖的形式。（3）开挖方法a.土方开挖采用机械开挖，槽底预留20cm由人工清底。开挖过程中严禁超挖，以防扰动地基。对于有地下障碍物的地段由人工开挖，严禁破坏。b.沟槽开挖尽量按先深后浅顺序进行，以利排水。c.挖槽土方处置，按现场暂存、场外暂存、外弃相结合的原则进行。开槽土方凡适宜回填的土选择妥善位置进行堆放，但不得覆盖测量等标注，均暂存于现场用于沟槽回填。回填土施工前制定合理土方调配计划，作好土方平衡少土方外运及现场土方调运。d.开槽后及时约请各有关人员验槽，槽底合格后方可进行下道工序。如遇槽底土基不符合设计要求，及时与设计、监理单位及地勘部门联系，共同研究基底处理措施，方可进行下道工序。二、下管在沟槽检底后，经核对管节、管件位置无误后立即下管。下管时注意承口方向保持与管道安装方向一致，同时在各接口处掏挖工作坑，工作坑大小为方便管道撞口安装为宜。七、检查第一节管与第二节管安装要准确，管子承口朝来水方向。安完第一节管后，用钢丝绳和手板葫芦将它锁住，以防止脱口。安装后，检查插口推入承口的位置是否符合要求，用探尺插入承插口间隙中检查胶圈位置是否正确，并检查胶圈是否撞匀。八、安装注意事项（1）管子需要截短时，插口端加工成坡口形状，割管必须用球墨铸铁管专用切割机，严禁采用气焊。（2）上胶圈之前注意，不能把润滑剂刷在承口内表面，不然会导致接口失败。十、沟槽回填（1）水压试验前，除接口处管道回填至管顶50cm以上（2）管道两侧回填高差不超过20cm。（3）回填分层进行。管道两侧和管顶以上50cm用木夯夯实，每层虚铺厚度不大于20cm；管顶以上50cm至地面用蛙式打夯机夯实，每层虚铺厚度20-25cm；应做到夯夯相连，一夯压半夯。（4）分段回填时，相邻两段接茬呈阶梯形。（5）回填土不得有石块、房渣土等不能夯实的土质。十一、水压试验（1）进行水压实验应统一指挥，明确分工，对后背、支墩、接口、排气阀等都应规定专人负责检查，并明确规定发现问题时的联络信号。（2）管道接口完成后，用短管甲、短管乙及盲板将试压管段两端及三通处封闭，试压管段除接口外填土至管顶以上50cm并夯实。做好后背及闸门、三通等管件加固。由低点进水，高点排气，注满水后浸泡24小时后，在试验压力下10min降压不大于0.05Mpa时，为合格。（3）水压实验应逐步升压，.每次升压以0.2Mpa为宜，每次升压以后，稳压检查没有问题时再继续升压。（4）水压实验时，后背、支撑、管端等附近不得站人，检查应在停止升压时进行。五、工程质量（一）质量目标及保证体系本标工程施工质量目标是“合格”等级，在监理工程师和本公司的监督下开展工作。项目经理为质量总负责，全面负责施工质量的控制，施工员、质检员、施工班组长、测量员按质量体系程序文件要求，各自做好本职工作。（二）质量保证措施1、遵循“信誉至上、质量第一”的宗旨。严格按设计和施工图纸标准精心组织施工，并接受业主和监理工程师对施工质量的检查与监督。2、加强对职工、民工的质量意识教育，牢固树立“质量第一”的观念，发扬创优传统，做好技术措施交底工作，层层落实质量管理岗位责任制。3、推行全面质量管理，强化质量保证体系，工地内设置质检组和试验组，实行专职质量管理，对工程的每个部位、每个工序都实行严格控制。4、层层落实工程质量责任制，每道工序都严格实行“三检制”，使“初检、复检、终检”责任落实到人：“初检”由施工班长负责，“复检”由项目质量员负责，“终检”由公司质安科人员负责。坚持工前有交底，工中有检查，工后有验收的一条龙操作管理办法。每道工序在完工后，须经监理机构抽检并签证合格后方可进行下道工序施工。密