季度物业管理服务工作报告

———季度物业管理服务工作报告

季度物业管理报告格式范文

(20**年4月至6月)

为了创造一个优美舒适安全文明的现代办公环境，不断提高我们的管理服务水平，体现"一切因客户改变'的服务宗旨，现将我们20**年4月至6月物业管理报告呈现于您，以便您能够较全面地了解我们服务的内容，敬请您提出宝贵意见。谢谢!

第一部分：工作报告

一、重要计划的制订、执行、完成

1、分公司一级指标：

a)物业费收缴率：95%完成

b)成本控制率：100%完成

c)供暖运营费收费率：100%完成

d)重大设备责任事故发生数量：0完成

e)重大责任安全事故发生数量：0完成

f)共用设备保养率：100%完成

g)公共设施完好率：100%完成

h)业户报修回访率：50%完成

i)物业服务投诉处理满意率：100%完成

j)投诉处理及时率：100%完成

k)绿化完好率：按《北京市绿化管理规定》中二级养护标准执行完成

l)岗前培训合格率：100%完成

2、分公司二级指标：

m)物业零修、维修及时率：100%完成

n)零修、维修返修率：1%完成

o)保洁事件处理及时率：100%完成

p)保安特殊事件处理及时率：100%完成

q)新项目装修有效控制率：100%完成

r)培训计划执行率：90%完成

3、第二季度完成的计划任务

(1)20**年上半年度物业管理费已收取95.41%。

(2)20**年11月至20**年3月供暖费已收取99.26%。

(3)保障大厦二季度无重大治安、消防、交通事故的发生。保障大厦周边环境道路管辖区域内、楼内公共区域的秩序井然、无火灾、治安安全隐患。

(4)针对"五一劳动节'特殊期间，进行全面安全大检查，并制定实施有效的安全保卫方案。确保节日期间的安全。

二、内部管理

1、人员管理

按照第四分公司20**年组织结构设置与人员配备数量，各岗位人员均按要求配置到岗。

(1)劳动关系管理

第四分公司按时与员工签订了20**年《劳动合同》，及时为员工办理和缴纳各项社会保险，规范执行国家和企业制订的相关福利政策。

(2)奖罚管理

1)按照《员工绩效考评管理制度》，对员工进行绩效管理，做到公平、公正地对员工的工作业绩及工作表现进行评价。

2)每月进行优秀员工评选，确定明确的评优主题与标准;对在工作中有突出业绩和表现的员工给予总经理特别奖，并在光荣榜对优秀员工进行表彰。上半年授奖人数总约80多人次。

3)对违反公司制度的行为及人员予以批评和处罚，上半年受罚人数约10人次。

4)建立奖罚管理台帐，对分公司的各项奖罚做详细的记录，对执行情况进行备案。

(3)员工培训

新入职人员均接受了专门的入职培训，覆盖率为100%。各岗位经岗前培训考核后合格上岗，岗前培训合格率为100%。积极改进培训方法，除对员工定期组织业务技能的培训外，计划开展丰富多彩和职业操守及职业素质的培训，向员工提供更多学习的机会和发展平台。例如组织项目间的员工进行关于业权实践的研讨与经验交流;就物业接管流程中档案交接与管理工作多次与其他分公司的主管人员进行沟通，分享成功的经验，互相取长补短;配合行政计划部进行企业文化战略巡讲;请项目总经理就服务价值观与员工进行交流等。为加强管理人员在各项工作环节中的配合度，提高工作的信度和效度，特别组织了公司制度培训专场，针对工作中的常见错误进行专项制度培训，旨在纠正工作中不正确的概念、信息，明确各项工作流程中需要注意的顺序要点和时间节点，使各项管理工作更加规范化，配合更加顺畅。

(4)企业文化建设

年初明确了20**年度分公司宣传公司企业文化的媒介与主题，以《船、船长和船员》为题贯穿全年，将公司所唱导的企业与员工之间的内在关系、管理岗位与普通操作岗位之间的工作关系以及企业与个人之间的发展关系通过员工通道这扇窗口，将企业希望的"共赢'理念与信息传递给项目的每一个人。

(5)制度执行及工作改进

通过品质检查与自查，进一步规范了档案管理、合同管理、计划信息管理等工作流程，新编制了《内部信息流转与管理规定》、《图书期刊管理规定》，对公司现行的所有规章制度进行了整合。

2、部门内部管理

(1)警卫部保安大堂岗、巡逻岗第一季度阻止、清理进入大厦内散发广告、收废品人员482人次。

(2)警卫部每日对公共区域、消防通道及各安全出入口进行巡视，发现个别业户私自占用消防通道、阻塞安全出口，第一季度共发《消防安全隐患通知书》5份。

(3)警卫部在第一季度重点对大厦南、北两侧的交通道路秩序进行了整治，对个别业户经常将机动车占用消防通道的行为，及时进行阻止、纠正。共计49辆车次。

(4)警卫部第一季阻止、纠正了个别公司员工经常将自行车推进大厦的行为，共计30人次。

三、关系到大厦业主的重大事项公告

针对"z商场'的停业、商户全部撤场事宜，警卫部高度重视，并对商户撤场的过程进行突发事件预案制定，防止发生闹事等治安事件。

四、客户服务

1.z大厦已入住331户，入住率为98.21%

2.对z大厦进行五一节前装饰工作。

3.第二季度物业公司接到客户投诉1起，已圆满处理，业户表示满意。

4.每月根据大厦的情况，对盈都大厦已入住业户进行走访。回访率为10%。

5.第二季度向业户发出通知共计14件。

6.按计划进行保修、维修工作;本季度发出保修单189张，返回167张返单率为88.36%;维修单144张，返回144张返单率为100%。并对维修保修进行回访。

7.警卫部第二季度继续组织人员到业户的室内，对室内的烟感(消防报警设备)进行逐个测试，并向业户发放消防知识材料，进行消防安全宣传。

五、大中小修工程服务/公共设施设备管理

(一)设备、设施的维护保养

1)热力站设备停暖后的检修、改造;对低区管道进行改造，解决了由于管线阻力大而造成的设备运行效率低能耗大的问题。

2)对高压变电室高低压设备，8台变压器、16面高压柜、70面低压柜、163个开关、4面直流屏进行全面检修、清扫，以确保夏季用电高峰期供电设备的安全运行。

3)对市内外雨污水水系统的提升.泵进行检修、保养;对雨污水管线进行疏通、清理保障汛期安全。

4)对中水系统设备进行检修、改造，解决了由于设计因素导致调节水池、中间水池无法彻底排污问题。

5)对大厦159处避雷装置进行防雷检测;并对存在问题进行整改。

6)对屋顶花园所有木饰品进行刷桐油保养。

7)对室外部分损坏的路面进行修补，对通向屋顶花园的各樘铝合金门进行维修。

(二)设施完善

1、解决大厦东北区域绿化用水问题，从城铁连廊引出给水管线;

2、为防止人为破坏绿篱，制作、安装绿地防撞隔离桩。

3、为方便公寓公共区域的保洁，在各单元五层清洁间安装墩布池并配上下水管。

4、对部分业户空调回风口过滤网清洗;

5、加工制作安装了大厦西侧南通道车库出口处隔离栏杆和交通标志牌做到人车分流确保行人安全。

(三)协助地产完成各项改造工作

1、公寓部分小房间没有回风口问题;

2、写字楼A、B座空调室外机改造;

3、写字楼A、B座、公寓四单元供电系统改造。

六、装修管理

1.z大厦办理装修191户，装修验收178户，每日对装修情况进行巡视。

2.消防中控室每日对大厦的所有装修现场进行安全巡视，第一季度共查处和纠正二次装修现场的违章施工、违规作业55起。

七、保洁服务/绿化服务

1.督促保洁公司按照月、周、日的工作计划，进行z大厦的日常清洁工作。

2.新的绿化养护单位于4月25日开始进场，督促两家绿化养护单位进行交接，已于4月30日正式交接完成。

3.20**年5月10日基本完成对盈都大厦外墙清洗工作，A、B座凹槽处需待空调改造结束后，进行清洗。

八、保安服务/消防服务/车辆交通管理

1、警卫部进行大厦第二季度的消防联动设施、设备进行检测，通过检测确保大厦所有消防设备处于完好、有效的工作状态。对所有业户的人身安全及财产安全负责。

2、对大厦及沃尔玛广场、写字楼内的各种商业活动，进行安全保卫。

3、对大厦的消防设备、设施进行维护、检测。完善各类消防警示、疏散标志。每季度进行消防联动测试、每月对消防栓、灭火器进行质量检查。

4、确保停车场的正常运转，包括地下停车场的卫生打扫。以及对车场管理员进行停车场专业知识和停车场设施设备操作的培训工作。

5、整顿大厦周边的交通环境，包括外围的自行车停放秩序与外围出租车拉客等问题，保证了大厦业户及沃尔玛购物车辆的有序通行。

6、警卫部在上半年公司组织的"警卫警姿技能'比赛取得了团体第一的成绩，我们在今后的工作中将以这个标准保持、并进一步的进行提高。为业户展现一个良好形象，同时也为公司创造一个良好的品牌效应。

九、重要社区文化活动

时间活动主题和情况描述效果评估

十、品质管理

(一)体系运行情况工作总结

1、项目体系总体评价

本季度项目分公司质量管理体系的运行符合ISO9001：2000质量管理体系标准，运行较稳定。质量体系运行的过程中，各部门能够结合实际对工作手册进行逐步修订，但在日常工作中仍存在工作实际与工作手册要求不符之处和尚需完善的内容，各部门主动发现并纠正问题的意识不强。5月底开始，项目分公司启动了ISO9001：2000质量管理体系及ISO14001：20**环境管理体系贯标的各项工作，通过双体系标准及文件编制的学习，各部门结合工作实际在原有工作手册的基础上初步搭建起了双体系文件的构架。

2、工作手册的适宜性评价

1)客服部

客服部现有工作手册文件22份，记录55个。本季度进行了两次文件修订，第一次修订文件11份;第二次(准备报批)修订文件5份，删除文件1份。目前客服部工作手册运行较为稳定，建议客服部加强工作手册的内部培训，使每位员工都能够了解工作手册规定的具体操作内容，参与文件的修订工作，并严格按照文件要求开展工作，注意在维修、二装、钥匙管理等方面与其他各部门的衔接与归口问题。

2)工程部

工程部现有工作手册文件42份，记录50个。本季度进行了一次文件修订，修改文件17份，删除文件1份，新增文件6份。建议工程部加强工作手册的内部培训，对文件进行细致的修订，将与质量、环境体系有关的操作程序及要求纳入工作手册之中，并要求每位员工严格执行文件要求。

3)办公室

办公室现有工作手册文件15份，记录40个。本季度进行了两次文件修订，第一次修改文件12份;第二次(正在报批)修改文件3份，新增文件2份。办公室工作手册涉及到各部门的每一位员工，目前培训覆盖程度不够，有许多员工对分公司的行政人事制度了解不够。建议办公室在结合实际修订工作手册的同时，加强对一线员工的培训，并监督各部门严格按照文件要求执行，以弥补考勤管理、福利制度贯宣等方面的缺陷。

4)警卫部

警卫部现有工作手册文件26份，记录23个。本季度进行了一次文件修订，修订文件10份。警卫部工作手册运行较为稳定，培训频率较高，建议警卫部加强工作手册执行力的监督及细节管理，并对紧急预案中涉及到各部门参与和接口管理的问题进行重新确认，提高文件的可执行力;结合公司下发的警卫工作标准对文件进行系统修订，加强警卫人员礼仪、礼貌方面的培训。

3、现有文件中存在的问题

1)目前正处双体系文件编制建立阶段，各部门需根据上述文件适宜性评价中提到的不足进一步完善质量工作手册内容，同时要编制、修订环境管理体系工作手册，以及双体系的管理手册与程序文件。

2)各部门需结合日常品质检查、自查及文件培训中发现的问题，并按照公司下发的文件要求对分公司文件进行逐步修订与完善，做到工作实际与文件要求相符。

(二)年度目标和年度计划的总体执行情况

本年度4月至6月间的相关的年度目标和年度计划包括以下几个方面：

1、年度工作目标的执行情况：

目标考核季度完成情况自述

重大设备责任事故发生数：0

重大安全责任事故发生数：

投诉处理满意率90%以上;

业户报修(保修、维修)回访率不小于50%;

特殊事件警卫到场时限5分钟;

保洁事件处理到场时限不超过10分钟。

2、年度工作计划的执行情况：

1)本季度工作手册培训情况：车管员新员工停车场相关管理制度培训及考核;工程部新员工培训：岗位职责、值班规定、交接班规定、巡检规定;编制主管级以上人员工作手册培训计划，并对各部门实施培训;配合品质管理部对主管级以上人员进行公司级文件的培训及考核;组织质量/环境体系标准培训及体系文件编制培训。

2)依据《品质自查表》内容对各部门进行工作手册滚动自查，针对自查问题编制问题汇总，组织各部门进行整改。

3)部门学习：到工程部、警卫部进行工作轮岗。协助工程部按照《评分细则》要求自查各项工作并整改;配合警卫部参加公司本部组织的.警卫技能比武活动。

4)配合项目启动ISO9001、ISO14001双体系认证并组织相关工作。

(三)品质检查、抽查和自查的情况和体系改进的有效性

1、品质检查：本季度共接受了两次公司联合品质检查。

4月联检共扣除6.5分，从扣分项的统计情况总结，工作中的不足主要体现在：电梯照明巡检不到位;记录填写有漏项;员工服装不整洁;员工培训、档案记录不够完善;合同管理职责不清晰;库房台帐登记不齐全;公共区域卫生清洁不到位;二装巡检不到位等方面。

6月联检共扣除4.1分，从扣分项的统计情况总结，工作中的不足主要体现在：工程物资领用记录不全，二级台帐登记不健全;灭火器巡检不到位;保安员巡更记录不全;计划完成情况评价编制不清晰;合同管理记录不清晰;缺少对客沟通刊物及员工学习园地内容;业主档案信息未及时更新;大厦外围卫生情况有待改善;水牌及消杀标识缺失等。两次联检具体扣分情况如下：

4月联检扣分情况：

序号检查标准不符合情况描述实际扣分

从两次联检的扣分情况可以看出，客服部和办公室工作改进情况较好，项目整体得分也有所提高，但在日常工作中各部门仍需注意细节问题，应加强部门自查与对相关供方的管理的力度，争取取得更好成绩。

2、本季度品质自查共发现不符合项16项，此外还以待观察项和口头整改建议的形式提出需改进的工作事宜，跟进整改并已完成13项。3项在跟进整改过程中。日常监督管理过程中发现的不合格项及潜在问题均编制了问题汇总，组织并复查责任部门进行整改，各部门基本能够在要求时限内完成相关整改工作。具体检查情况详见《不合格及整改情况滚动表》(06年滚动总表)。

3、通过日常工作抽查、事件模拟对工作目标进行测评，均能够达到要求。

4、体系改进情况：本季度中下旬组织项目启动ISO9001及ISO14001双体系认证工作，初步搭建双体系构架，一、二级文件初步编制完成，共编制程序文件23个，各部门三级文件在逐步补充、完善中。

第二部分：财务收支情况

第三部分：20**年第三季度工作安排

一、人员管理

1、加强员工岗位培训，改进对员工的培训方法。

2、根据员工绩效考评的实际情况，优化员工绩效管理实际效果的方法和可行性研究，具体考虑对部分岗位进行薪资调整及浮动工资操作实施办法。

3、企业文化宣传的开展，继续员工通道第三期关于《船员》主题的设计内容更换。

4、设计制作企业荣誉展示区，完成布展。

5、筹划丰富员工业余生活的具体方案。

6、规范考勤管理，调整考勤管理措施。

7、编制外包服务人员的考核管理措施。

二、品质管理

1、配合项目进行ISO双认证。

2、组织体系文件培训。

3、跟进ISO双体系运行情况。

三、客户服务

1、联系外墙清洗公司，于20**年9月底10月初对盈都大厦外墙进行清冼。

2、20**年10月1日前对盈都大厦进行节日前的装饰工作。

3、发送、催缴下半年度物业管理费及20**至20**年度供暖费。

4、按照每月制定的计划进行走访。

5、根据部门情况，进行部门培训。

6、执行保修工作程序，跟进保修情况的落实工作

7、根据维修的完成情况，对入住业户进行维修工作回访

8、为业户办理入住手续、装修手续。

9、利用公共场地开展多种经营，增加业权收益。

10、配合公司本部进行上半年度的业户满意度调查。

三、警卫、消防、交通安全管理

1、针对散发广告、收费品等外来人员，严格检查、询问、进行阻止，积极的为业户创造一个良好的办公环境。

2、对大厦二次装修现场的施工人员、施工安全操作、进行严格的监督与管理。

3、完善大厦地面交通各种设施、设备及附属设施。

4、加强保安人员的培训工作(服务与公共关系)。

5、对大厦二次装修现场的施工人员、施工安全操作、进行严格的监督与管理。

6、针对散发广告、收费品等外来人员，严格检查、询问、进行阻止，积极的为业户创造一个良好的办公环境。

7、消防设施、设备、消防通道及安全出口的日常巡视检查。

8、大厦第三季度消防联动设备测试，确保消防设施处在良好运行状态。

9、加强对自行车存放处的管理，与海淀区双榆树派出所共同对自行车盗窃行为进行打击。

10、地下停车场的日常卫生清扫与车辆安全监控。

四、大中小修工程服务/公共设施设备管理

1、继续公共设施完善、设备维护工作;

2、保证雨污水系统畅通，作好各项防雨工作;

3、继续监督、配合空调改造的各项整改工作;

4、作好供暖设备的维护、试水工作。

结束语衷心感谢广大业主对物业管理单位的支持与理解!我们将信守"服务无极限、真诚到永远'的宗旨，保持已有的成绩和荣誉，虚心听取客户意见，积极改进服务工作，逐步完善我们的管理与服务，使我们的管理队伍更加规范化、专业化、市场化。

北京市z酒店物业管理有限公司第四分公司

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篇2:物业管理企业服务工作调研及下步计划报告

物管工作调研及下步计划报告

为打造zz企业品牌，运用现代管理手段，建立具有标准化、程序化和规范化的管理体系，提高企业战略，宏观调控经营，共创高效企业效益和社会效益，有力推动公司整体业务发展，根据公司董事和领导要求，本人进行了为期三周深入调研，现将工作调研小结如下：

一、八大优势

1、企业投资环境优越，交通便利，周边配套日趋成熟，发展潜力强劲。

2、市场定位准确，产品优质优价，吸引力大，前景广阔。

3、小区配套设施标准性高。

4、准确把握市场脉搏。

5、经营理念鲜明创造优质生活空间，实现新城市主义现代生活。

6、企业的胜利，全赖于铁的纪律支撑。

7、人力资源及组织体系比较完整。

8、公司董事及高层领导调控意识超前，战略目标明确，拓展思维清晰。

二、十大有待改善问题

1、工程规划、设计、施工等与物管衔接脱节，给物业管理服务留下了后遗症，加大经营成本，造成资源浪费。

例如：xx华庭游泳池每次清洗，水量理应自然排尽。但目前每次洗清时，池内约40多厘米的水无法自然排放，必须用水泵配合才能抽走，这样，既增加了人工操作的麻烦，在安全方面也受到一定影响。

再如，第一、二期车位配置与住宅数量不成正比，随着业主生活水平的提高，业主车辆逐步增多，车辆停放逐步紧张，长期如此将会导致秩序混乱。

2、营销与物管关系脱节，公司在推销产品前期，尚未按国家政策法规要求制定和签署《前期物业管理服务协议》等规范文本。对业主入住后出现的乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束，这方面尚未引起足够重视。

3、人力资源配置缺乏科学性，相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确计划，操作层员工面对多头领导遥控，在具体运作上，出现了错乱局面，直接影响服务质量。

4、纵观三个楼盘物管服务标准，尚未达到公司基本要求。例如：xx花园公共区域死角的清洁卫生不到位，楼梯底杂物间各种建筑垃圾依然存在;xx居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见，喷泉XX石块四分五裂，池沟污泥沉积，员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见;xx华庭的广场地面、区内喷泉周边地面、各楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎，水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见，接靠会所铺面的物件乱摆乱放，占道经营严重，各门面招牌大小不一，乱张乱贴处处可见;从创艺装饰部往北面的工商银行一带铺面的环境卫生非常糟糕，在某种程度上，严重影响了小区良好容貌。

5、绿化管理方面，对枯枝黄叶修剪无计划进行，对长短不一的草皮没有重视修剪，对多处残缺空白、黄土裸露不及时补种，对行人践踏的绿化植物无标识提示，养护专业水平一般。

6、安全管理意识一般，对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。

7、在设备设施管理维护方面，没有规范设备台帐和历史记录，所有楼盘的路灯无编号。如：xx花园若干车库门锁被人敲坏，门扇敞开无人重视关上及维修;泳池机房无锁，房门经常打开而无人重视，进入泳池区的小孩可随意进入机房捉迷藏，时刻存在安全隐患。

8、保安队伍纪律散漫，应变能力差，岗位工作马虎应付，礼节礼貌、服务态度、方式方法等工作意识淡薄，整体形象较差，战斗力弱。如：岗位当值队员在吃饭时间出现空岗，引起相关部门不满而投诉;若干队员正规着装在xx华庭管理处大厅内抽烟;各岗亭当值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客进进出出，不理不睬;对外来人员进出小区没有监控;巡逻保安对装修工人不规范搬运材料和倒放垃圾严重影响小区容貌卫生视而不见;队伍训练着装款式不统一，整体局面较为混乱，队伍建设有待整顿。

9、在客户服务方面，从热情待客及工作形象上看，xx华庭管理处前台工作可以，xx居和xx花园前台待客工作一般。在房屋档案资料的建立、服务质量体系的建立(含投拆处理机制建立)、财务收费体系的建立，包括日常各种管理规章建立等基础工作，尚未形成系统化、标准化。尤其在物业资料管理与财务收费管理方面，还停留于手工作业原始方式，工作效率较低。

10、从物业管理整体队伍上看，土气低落，人员素质参差不齐，业务培训及绩效考核机制尚未铺开，整体业务素质较差，专业水准较低。尤其是各专业班组缺乏实操经验，加上监督力度不足，在管理上出现了较多盲点，由于工作权责模糊不清等原因，导致了各部门各自为政的倾向，组织架构及岗位架构有待调整。

三、工作计划

根据现有物业管理状况及存在问题，建议以下改善：

1、建立规范管理体系，实行有效资源整合。

从公司发展战略高度出发，避免低档次管理服务接管高档次楼盘之嫌，让xx的品牌有力地推动各项目发展，建议成立"广浩物业管理服务有限公司'，在物管全盘运作上，以xx华庭作为人力资源培训和输出基地，统筹兼顾好各项目业务工作，具体整合办法为：

将现注册的"xx居物业管理有限公司'营业执照申报改为"xx物业管理服务有限公司'，新品牌定位于xx华庭重点项目，申报注册登记下属项目管理处。即"xx物业管理服务有限公司xx华庭管理处'、"xx物业管理服务有限公司xx居管理处'、"xx物业管理有限公司xx花园管理处'。今后的项目发展和命名，按此类推。

2、精简机构，合理调配。

规范的企业，必须具备现代化管理手段，而现代化的管理手段主要体现在"管理体系现代化'和"管理工具现代化'。为有效实施各方面工作，根据物业管理行业工作职能，并结合xx实际情况，现拟作以下整合：

a.在董事长的领导下，以董事总经理为企业负责制，由物业总监统筹调控xx属下各物业管理项目经营运作，直接对董事总经理负责。

b.各物业管理项目负责人(管理处经理或管理处主任的命名待定)具体负责和执行本项目工作事务，直接对物业总监负责。根据项目物业规模情况，下设各班组，切实做好定岗、定员、定编工作，实行专业上岗，在近期内，逐步组建一支精干的、专业化的物业管理队伍。

c.层级管理，权责分清，制定明确工作质量指标，并将具体工作落到实处，责任到人。

d.设置明确管理组织架构和岗位架构(两种架构图附后)。

3、根据各部门职业工种，在作业上按预定工作效率目标、质量目标和成本目标执行工作，定期评估考核，抓好监控工作。

4、打好工作基础，逐步建立完善的三级管理文件。

即"管理文件'(质量手册)、"作业流程'(程序文件)、"执行文件'(规范表格)，使之形成系统化、标准化、规范化。

5、实行管理处经理(主任)负责制和各岗位责任制。

6、提高管理档次，树立良好企业形象，对小区房屋、设备、住户档案资料及财务收费等管理，运用物业管理专业软件操作，实行电脑化管理，提高工作效率。

7、在内部管理上，建立良好监督机制。

对内部各种任务落实，必须跟踪验证，以xx华庭为指挥中心，负责监控及信息反馈等工作，按工作量化指标，建立完善的服务质量体系运行评估工作，对客户投拆、设备运行、安全服务、环境服务、维修服务等职能板块工作做好统计分析、日检、周报、月报等要求准时准确，软件资料的管理标识明确，立卷、办文、归档、存放、规范有序，对管理的追溯，有依有据。在监督控制上，根据每周工作情况，每月定期召开服务质量体系运行评估工作会议，对不合格的服务事项，及时采取各种纠正和预防措施，并严密跟踪反馈，不断优化服务质量，令公司和业主放心满意。

8、重视培训，提高素质。

重点抓好公共培训部分和部门业务专题培训工作，以辖管三个楼盘中出现的实际案例为培训教材，举一反三，激发员工钻研业务兴趣，努力提高全体员工业务素质。

9、奖惩分明，优胜劣汰。

增强员工危机意识，对业务能力差，经反复培训仍停留于落后状态，工作纪律马虎散漫，违纪违规或损害公司利益及形象的低劣员工，必须按章处理;对表现优秀、管理卓越或在季度年度中荣获"服务之星'的好员工，经董事及公司领导认可后，给予奖励和表彰，提高员工的自豪感和职业感和归属感，增强员工和团队的战斗力。

10、开源节流，控制成本。

在原有资源基础上，严格控制各项费用开支，凡属一切经费开支，必须按计划报批执行，严格控制办公物品和各种物料合理使用，抓好水电公用支出和相关节能工作，实行公司资源共享。

加大对物业管理收费和停车收费的追缴力度，切实提高收缴率，对长期欠费"钉子大户'紧密跟踪，共同维护公司经济利益，经多次沟通仍无法妥善解决的，必要时采取相应法律途径进行追讨。

大力拓展有偿服务，增加经营收入，弥补经费不足部分，密切注视月度、季度、年度支出数据对比，确保财务收支良性循环。

11、强化工作协调，促进团队合作。

以总经办或行政人事部为牵头组织，由物业公司负责拟案，对物业的竣工验收、接管、移交、包括营销业务关联等工作，必须有密切的沟通协调，对相关任务的调度或协调，必须有明确的《工作任务单》或《工作联络单》，对每个环节的工作均有时效约束，对已完成的工作验证，双方必须签字认可，将明确的"工作调度(反馈)流程图'纳入公司制度化，避免工作上出现扯皮拖拉现象，确保公司正常运作。

12、规范物管文本，协调销售业务。

编制《前期物业管理服务协议》、《管理公约》，《装修管理规定》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等规范的物管文本，按房地产行业惯例操作要求，使管理经营有章可循、有法可依。

13、重视窗口服务，作业指引清晰。

为方便业主业务办理，将重要的如"业主收楼手续办理流程图'和"装修手续办理流程图'等精装制作，并公示于客户服务中心大厅，这样既方便业主阅示，也利于员工操作。

14、《议事日程》明确，行政统筹到位。

在日常事务统筹中，忙而不乱，头绪分清。例如：行政例会时间规定、工作计划及总结上交时间规定、费用收缴情况报表上交时间规定、每月服务质量评估分析会时间规定、各部门用资计划上交时间规定、办公用品使用计划上交时间规定、维修材料采购计划上交时间规定、业主每月入住情况报表上交时间规定、小区物业综合例检时间规定等，均列入公司的议事日程。

15、规范员工着装，树立公司形象。

按各部门工作性质，统一配置工衣，规范员工穿戴，树立良好形象。

16、规范公司财产和物资管理，维护公司利益。

对公司物料物资和各种器械妥善管理，专人负责，定期清仓查库，严格按仓库物资管理规定，做到帐物相符、帐帐相符，杜绝各种财产物资流失和损失。

17、高度企业战略，阶段达成效果。

a)在三个月内(2023年8月至10月)，有效克服"脏、乱、差'现象，使三个楼盘整体环境容貌发生"一小变'。

b)在半年内(2023年8月至2023年1月)，使xx物业管理全盘运作完全步入正轨。

c)在一年内(2023年8月至2023年7月)，基本按ISO国际化标准模式导入物业管理体系，为公司的认证和创建示范工作打下扎实基础，无论在队伍建设或小区管理上达到"一中变'。

d)在一年半内(2023年8月至2023年1月)，正式通过ISO认证，无论从管理或服务上达到系统化、标准化、规范化、科学化;以国家示范小区为标准要求，将xx华庭管理项目创建成为市级"示范住宅小区'称号。

e)在两年内(2023年8月至2023年7月)，将xx华庭管理项目创建成为省级"示范住宅小区'称号，在中山物业管理领域中受到地方政府和同行的认可。

f)在三年内(2023年8月至2023年7月)，将xx华庭管理项目创建成为国家级"示范住宅小区'，使广浩的企业品牌推向房地产行业的前列。

综上所述，敬请董事及公司领导审核指正。我相信，在公司董事和各级领导的大力支持和精心指导下，在全体员工的共同努力下，我们将坚定不移地按总公司的发展方针和预定的战略规划拓展工作，只要我们实事求是、集思广益、善于探讨、总结创新，广浩的服务品牌一定会获得全方位的提升!

以上报告，敬请上级领导审核批示。

*原公司设定组织架构图1份附后

*现拟定的"xx物业管理服务有限公司组织架构和岗位架构图'各1份附后

完

篇3:物业分公司服务工作报告

物业分公司工作报告

一、回顾分公司的过去(本年度工作总结):

时光如水,光阴似箭。受公司的委派我和其他几位同仁从20**年的7月到昆明参与筹备、组建分公司和两个楼盘的前期介入工作。在政府、开发建设单位各领导和总公司的各位领导的大力支持、帮助和精心呵护下,以及业主的理解、分公司全体员工的共同努力下,现分公司所服务的两个楼盘已从单纯的商品逐渐过度成为一件成熟的作品。

我们的事业蒸蒸日上,所肩负的责任与使命再一次向我们发起挑战。为了能与物业管理市场和公司的高速发展同步,这就要求我们与时俱进,不断的提高自身素质,在工作中学习,并在工作中深化。唯有如此,才能经得起市场的考验,在激烈的市场竞争中立于不败之地!

昆明分公司,成立于2023年9月,是总公司在省外建立的第一个分支机构,是公司发展中的必然,把总公司的管理品质移植到云南昆明,从而让xx物业的企业文化得以在云南的土地上立足,所以昆明分公司无论是从行政管理还是到我们的服务输出,都跟总公司是一脉相承的。

昆明分公司的发展,得到了总公司董事会和各职能部门的鼎力支持,让昆明分公司在发展初期就在昆明市场以高标准的品质立足,这一点,得到政府部门,开发建设单位和广大业主的一致认同,给xx物业在云南的市场上树立了良好的口碑。

自分公司自成立以来,按照总公司的质量方针和各项规章制度的规定实施管理与服务:1、今年年初有针对性的进行了人力资源的整合,进行了管理层人员相互轮换岗位工作的方式,让每位管理人员均能熟练的掌握其它岗位业务技能;现在我们的管理层可以说是一专多能;2、服务品质的提高整改,从细节着手,实行包括主任在内的管理人员门岗值班制度,每天人员进出高峰期时管理人员协助门岗工作,使我们的管理层与操作层员工无障碍沟通,又拉近了与顾客的关系,整改效果非常明显.;3、根据昆明分公司的实际情况,分公司各管理处按月向开发建设单位提交"物业管理报告',每季度组织开发建设单位相关部门与分公司管理层的茶话会,此举即拉近了与开发建设单位的关系,又顺利的进行了工作上的沟通和协作;4、根据分公司的组织架构,我们制定了管理处每天早上的工作例会,每周工作问题汇总解决会,每月分公司全体工作例会,每月管理处情况经理报表,行政部每月人事报表,财务部每月费用收缴计划和财务报表;5、费用收缴方面:根据各项目情况,云康园实行划片区管理,xx分楼栋管理,责任落实到人,取得了良好的效果;6、xx大厦属于商业楼盘,过往车辆和行人很多,因此我们在大厦内道路设立人车分流栏,分流栏上设置广告位,即降低和规避了安全隐患,又增加了大厦的广告收益。让昆明分公司的发展进入到又一个新的阶段,也把xx物业的经营和服务理念灌输到每位员工的日常工作中去。

2023年12月昆明分公司所管理、服务的xx楼盘在总公司的领导下,经过分公司全体同仁的努力,顺利的通过了昆明市"优秀示范大厦'的考评;2023年10月又通过了云南省级优秀示范大厦考评,取得了"云南省优秀示范大厦'的称号,云康园小区也于2023年初获得了"昆明市园林小区'的称号,并积极开展创建"昆明市优秀示范小区'的准备工作,近日将迎检;让xx物业的服务品质得到更多人的认同。同时,昆明分公司立足原有云康园和xx两个楼盘的基础上,在公司品质管理的要求下,努力拓展新的楼盘,目前也取得了一定的成效,虽然拓展的楼盘数目上不是很多,但楼盘品质上得到严格的把关,为服务和打造高品质的楼盘创造了硬件基础。同时,昆明分公司在内部管理上也秉承总公司的优良品质,资源整合,全力创新;2023年初至现在昆明分公司共接待政府部门、同行业和社会参观团体36余次;并于近日加入了云南省物业管理业协会,让我们的品质输出得到社会的广泛认同;。

二、总结存在的问题:

1、分公司在昆明市场上的份额占有量还不算太大;

2、采购成本偏高