镇a-0405地块营销策略方案

--------上海中原事业四部2015年7月『庄行镇A-04-05地块』营销策略方案行业旗舰值得信赖!上海中原21年深耕上海市场,36年专业服务经验代理公司成交金额（亿）占比成交面积（万㎡）占有率上海中原425.5412.49%161.8312.55%同策356.8810.48%139.3910.81%易居281.898.28%100.357.79%华燕66.781.96%38.653.00%策源111.383.27%33.732.62%新聚仁50.211.47%26.312.04%世联34.241.01%14.681.14%合富21.740.64%5.440.42%合计1348.6639.60%520.3840.37%（7家同行代理+上海中原）『上海中原』无以伦比的市场占有率2014年上海市房地产销售代理公司综合排名第一市场占有率12.49%……成交金额425.54亿……成交面积161.83万方……『上海中原』五大核心资源雄厚的销售实力1Resource渠道营销独有优势2Resource完善的数据分析系统3Resource丰富的客源积累4Resource强大的后勤资源5Resource雄厚的销售实力1Resource2014年上海中原在上海区域共操作200余个楼盘，总销金额超400亿元；2014年上海中原地产共参与200余个楼盘销售（含分销），总销金额市场占比达到12.55%，占据代理行业翘楚，全年总销售金额接近426亿元。渠道营销独有优势2Resource一手二手一二手联动++强大的一二手联动平台是行家无法超越的优势行业一手二手并驾齐驱，一二手资源充分优化整合，增加公司及同事赢利点，可令客户之间的资源互动提高成交效率38个城市分公司，辐射周边近百城市一手项目内地16个城市+港澳台、新加坡2200多家直营门店完善的数据分析系统3Resource通过技术支持，可分析筛选并迅速准确的找到目标会员，从而有针对性的服务目标项目在传播信息指导置业上具有系统性、可识别性、保密性、有效性的特点目前中原客户已累计200余万从低端到高端均有强大的客户群体资源积累客户接受总价段：200万以下的80万、200-500万约占80万500-800万约占30万、800万以上约占10万丰富的客源积累4Resource强大的后勤资源5Resource中原有着丰富的实战经验，我们了解奉贤2010年，佳兆业珊瑚湾、同盛南桥花园成功热销；2013年，卓越世纪中心，热销1577套,总销17.9亿；佳兆业8号项目，跳脱区域市场价，完美实现溢价；中建奉城项目，进场4个月，蓄客2000组；2014-2015年，悦达南郊华都，南桥酒店式公寓销冠；2015年10月，庄行A-04-05地块再续销售传奇･･････PART5营销策略PART3客户定位PART4价格建议庄行镇A-04-05地块营销策略PART2市场占位PART1项目认知

庄行项目占地仅2805平，总建面约3366平，一栋8层住宅同L形沿街商业高低配，保证了住宅的良好采光的同时也使景观最大化，移步亦幽静，移步亦繁华。本期项目经济指标建设面积2805㎡建筑面积3366㎡住宅面积2064㎡商业面积1010㎡楼栋参数住宅1栋8层，1栋L形商业街1层；容

积

率1.2绿

化

率40.5%总

户

数住宅：59.25㎡、67.74㎡、83.35㎡、83.35㎡四种户型，总计28户（2-3层B户型，共计2套为保障房）；商业：商铺10套（自持30%）项目本体属性项目交通目前，项目周边主要依靠公共交通连接庄行及市区，主要公交路线有：庄梅线、浦卫线、南松线、南青线等；未来地铁贯通，临近5号线南延伸段环东路站和22号线亭林站。2015年底将通车的金海路-虹梅南路隧道，便捷通达中环。项目周边轨交尚不成熟，出行主要依靠公交，驾车出行较为便捷，浦卫公路、A30、S4沪金高速环绕，便捷直达南桥新城、闵行区域；未来本区毗邻两线地铁。M5M8M16虹梅路隧道区域城市轨道网A30上海绕城高速浦卫公路南亭公路沪金高速5号线环东路站项目周边公路网项目配套项目临近庄行镇政府，6公里东接南桥新城，西邻庄行老街，周边配套齐全，包括卫生医疗、商业、学区等基本配套及城市交通配套，自带沿街商业。本案虽地处城区边缘地带，但向东6公里直达南桥新城，在营销上可通过享受南桥新城商业配套，打造大南桥区域概念，以相对低于南桥住宅价格的优势，吸引南桥片区价格挤压客！周边商业：南桥新城商业圈、庄行农业生态园、庄行农贸市场、庄行工贸市场、古华山庄、大润发等周边医院：奉浦医院(庄行分院)周边教育：庄行幼儿园、庄行小学、庄行学校、上海工会管理职业学院等周边轨交：轨道交通5号线环东路站、轨道交通22号线亭林站庄行老街商业街大润发商业圈人民路商业圈古华商业圈南桥新城商业圈南桥百联商业圈传统元素同现代元素的融汇贯通，便捷生活街区同低密度墅质生活呼应。项目产品分析/风格新古典主义与现代抽象的有机结合，内享雅致庭院生活，外享现代时尚便捷生活。户型分析：动静区域设计分明，起居区域与卧室动线区隔明确，卫生间均做到了干湿分区；2梯4户，户户朝南，阔绰阳台，卧室均有飘窗，一房两房多种户型选择。项目产品分析/户型83.35㎡A户型59.25㎡B户型84.35㎡D户型67.74㎡C户型项目参数：本案总建面仅3366㎡，商住比2:1，可售套数住宅28套，商铺约7套；项目区位：本案位于庄行核心区域，临近庄行镇政府，向东6公里接壤南桥新城；项目四至：项目周边主要为民宅、工贸商城、食品厂等，周边缺少居住氛围；项目交通：目前只能公车出行，未来毗邻两线地铁；路网便捷，浦卫公路、A30、S4沪金高速环绕，；。项目配套：西邻庄行老街，毗邻大润发商业群，向东可享受南桥新城商业辐射，周边配套齐全，自带沿街商业S：项目产品价值明显，区域内此类产品缺乏；W：区域远离上海市区，且路程时间较长，无车一族出行相对不便、区域大环境现阶段发展不成熟，居住氛围略差；O：城市整体发展，城镇化发展进程进快，远期将融入南桥，同属奉贤核心位置；T：区域市场去化缓慢且难有比较高的溢价。项目产品：内享雅致庭院生活，外享现代时尚便捷生活，户型正气，动静分离，私密居住空间，卫浴干湿分离项目本体总结PART5营销策略PART3客户定位PART4价格建议庄行镇A-04-05地块营销策略PART1项目认知PART2市场占位市场政策金融面2015年3月30财政部：个人转让两年以上住房免征营业税2015年3月30日央行：“首套住房公积金贷款最低首付20%、二套结清首套贷款，公积金贷款首付降至三成，二套未结清款首套贷款，首付降至四成”

2015年3月30日央行：存款准备金率及贷款利率下调0.25个百分点市场进一步释放投资资金，利好楼市市场化运作；住宅市场预期向好，商办类物业反遭下行压力。2015年6月17日央行：宣布再次降息0.25个百分点及定向降准3月15日全国人大三次会议闭幕后，李克强总理答记者问透露：中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展政策面市场政策住宅拉动商品房整体，销售额、销售面积增速创近1年新高。全国商品房销售情况连续4次增速环比提高，2015年1-5月销售面积增速-0.2%，销售额增速3.1%均为近1年最高值。5月末，商品房待售面积65,666万平方米，比4月末减少15万平方米。其中，住宅待售面积减少121万平方米，办公楼待售面积增加32万平方米，商业营业用房待售面积增加25万平方米。住宅拉动商品房整体去化。上海市整体存量主要集中于外郊环以外，奉贤（175.8万方）占比全市存量６％。备注：数据至2015年6月21日单位：㎡整体市场奉贤全年住宅供需比1.59：1，相对其他区域供大于求，成交价格处于全市低位。单位：㎡整体市场备注：数据至2015年6月2８日备注：数据至2015年6月2８日单位：㎡奉贤全年商业供需比0.85：1，求大于供，以价换量。整体市场备注：数据至2015年6月2８日整体市场庄行板块商住：3365.9㎡南桥新城板块商住：13.46万㎡、居住：13.64万㎡、综合：1992.5㎡金汇板块无供应海湾板块商办：4.03万㎡、居住：8.09万㎡、综合：7.73万㎡奉城板块居住：20.07万㎡拓林板块无供应奉贤2014年1月-2015年6月经营性用地供应格局1、奉贤未来1-2年内会有73.56万方商品房入市，其中供应主要集中在南桥新城（占比区域供应37%和奉城板块（占比区域供应35%）；2、其中庄行板块仅有本项目一副地块供应，未来新增竞争压力相对较小，但仍面临去库存压力。备注：数据至2015年6月2８日区域市场庄行板块存量占比区域存量５％，其中住宅存量4.03万方，360套，商业存量2.4万方，80套。备注：数据至2015年6月2８日区域市场庄行板块住宅供需比１：1.38，求大于供，月均去化18套，片区虽存量压力较小但去化速度慢。按现阶段去化速度，庄行板块住宅现有存量去化需20个月。备注：数据至2015年6月2８日区域市场庄行板块住宅以８0-９0㎡成交最多，110-120㎡次之，此面积段产品价格处于区域中上游，70－80㎡公寓市场空白。备注：数据至2015年6月2８日区域在售项目情况申亚乐庭产品：55-143㎡1房、2房、3房均价：毛坯12000元/㎡、精装13000元/㎡存量：8457㎡，64套佳兆业8号产品：三房面积：89㎡、110㎡均价：13792元/㎡存量：11339㎡，118套景源名墅产品：三房、四房面积：109㎡--170㎡、均价：12500元/㎡存量：19444㎡，173套上院佳庭产品：复式面积：175㎡、179㎡均价：21000

/㎡（毛坯）存量：5738㎡，42套万科南桥传奇产品：82㎡、92㎡、125㎡2房3房均价：23000元/㎡存量：14549㎡，150套目前版块内仅有申亚乐庭、景源名墅、佳兆业8号3个住宅项目在售，均价12000-13792元/㎡，存量近400套，根据现有去化速度仍需一定周期去化；同南桥新城交汇处有上院佳庭、万科南桥传奇两个项目在售，均价：21000-23000元/㎡，庄行板块价格优势明显。备注：数据至2015年6月2８日区域在售项目情况“南桥核心商业圈辐射”的亲水低密度景观住宅项目名称申亚乐庭开发商上海申德房地产有限公司占地面积9000㎡

建筑面积17500

㎡容积率1.5绿化率35%物业类型多层、小高层均价：精装13000元/㎡、毛坯12000元/㎡主力户型50平1房，80-90平2房，110-140平3房装修标准毛坯、精装修物业费2.00元/平方米·月开盘时间2014年1月11日庄行板块——申亚乐庭房型面积供应套数成交套数成交占比一房54㎡10880%两房88-95㎡362878%三房117-143㎡601322%复式121-216㎡700%合计1134943%一房两房刚性需求去化较好项目14年开盘至今去化49套，月均去化仅3套，去化速度缓慢，且价格呈走低态势，6、7月份无成交。备注：数据至2015年6月2８日区域在售项目情况西班牙度假胜地“马约卡岛”的景观社区公寓庄行板块——佳兆业8号项目名称佳兆业8号开发商上海金湾兆业房地产有限公司占地面积30420㎡

建筑面积55433容积率1.2绿化率35%物业类型多层洋房、小高层和高层均价：13792元/㎡

主力户型89㎡、110㎡装修标准精装修：1800元/平方米物业费2.30元/平方米·月开盘时间2014年9月21日近期销售动态：项目14年至今去化363套，月均去化18套，均价13792元/㎡；目前在售面积89平小3房、110平3房（精装），存量118套；另有160平的毛坯联排别墅在售，别墅在350万起。备注：数据至2015年6月2８日项目14年至今去化363套，均价13792元/㎡，月均去化18套，近半年去划缓慢，月均去化4套左右。备注：数据至2015年6月2８日区域在售项目情况”西班牙皇室的瑰丽+地中海风情的浪漫“的加州风情社区庄行板块——景源名墅项目名称景源名墅开发商上海五洲国际电器城发展有限公司占地面积92964㎡

建筑面积145485

㎡容积率1.2绿化率35%物业类型住宅、别墅均价：12500元/㎡（近半年）主力户型88㎡

2房，107-170㎡

3、4房装修标准毛坯物业费1.95元/平方米·月开盘时间2011年7月近期销售动态：项目12年至今去化384套，月均去化11套，整体均价11160元/㎡，存量173套；目前在售88㎡2房，107-170㎡3、4房；另有联排和双拼别墅在售，其中联排为3-6联，面积240平-280平；双拼别墅房源不多，面积在350多平，总价1000万起。项目12年至今去化384套，均价11160元/㎡，均价整体呈上扬态势，近半年去化缓慢，月均去化仅1套。备注：数据至2015年6月2８日区域在售商业情况庄行板块商业全年供应仅1877㎡，去化缓慢，全年仅成交262㎡，4套，且成交价格位于区域低位。宏观政策区域市场同质分析市场小结市场进一步释放投资资金，利好楼市市场化运作，住宅拉动商品房整体，销售额、销售面积增速创近1年新高奉贤区域住宅供大于求，成交价格处于全市低位；商业求大于供，整体以价换量，未来1-2年内有73万方产品入市，集中在南桥、奉城区域，庄行仅本项目一副地块入市，板块短时间内无竞争产品入市；竞品格局：公寓产品以刚性产品去化为主，近半年去化较慢，竞品剩余产品多为较大面积3房、4房产品，本项目低总价、小面积段刚性产品入市可补充区域产品空白。宏观/区域市场总结整体市场庄行板块近1年基本无新产品入市，因此呈现供大于求的格局，住宅成交以８0-９0㎡最多，110-120㎡次之；商业全年仅成交262㎡，区域公寓、商业市场整体去化缓慢。——市场启示——本案小面积低总价产品可满足市场刚性需求，加之南桥地王推高房价，与闵行南部形成价格差，我们有机会导入南桥价格挤出客户及闵行南部价格敏感的刚需及投资客基于这样的一个市场明确市场占位，塑造项目核心竞争力以超脱区域去化速度是本项目的主要机会点！低密度低总价板块中心是本案的核心竞争力！关键词：低密度、小面积低总价、宜动宜静、庄行中心形像定位：区域内核墅质Block——市场占位——PART5营销策略PART4价格建议庄行镇A-04-05地块营销策略PART1项目认知PART2市场占位PART3客户定位从周边具有一定共性的产品项目分析研判本案的客户类型：客户定位合景万景峰庄行佳兆业8号南桥佳兆业8号（庄行）公寓成交客户分析客户来源分析客户认知途径分析客户年龄分析客户职业分析客户关注点分析大部分为庄行本地客，其他为南桥价格挤压客及其他乡镇客户，区域性明显；认知途径主要朋友介绍以及阵地包装为主；客户年龄主要以31-35岁，中青年为主区域的私营业主等对本案认可较高，客户对于产品的价格较为关注，其次对规划、配套有所较高关注。合景·万景峰（南桥）公寓成交客户分析成交客户来访区域分析2014年合景万景峰来访成交渠道渠道类型首次到访大定成交比阵地包装150256:1道旗85517:1楼体巨幅1501015:1小蜜蜂派单3571721:1中介170313113:1楼盘转介2202210:1未购介绍288368:1已购介绍200405:1合计315328811：1成交客户职业分析成交客户关注点分析从客户来访区域可得南桥城里占比达到66%，其余为周边乡镇及周边区域；成交客户职业主要以公司中高层员工，以及私营业主和事业单位，学生主要由父母为其购买且父母职业多为事业单位；关注点主要为看中“上海之鱼”规划，以及其环境，其次为户型及将来配套成交客户年龄分析合景·万景峰公寓成交客户地图育秀新城南桥新城以育秀为主，其次为新城区域，主要偏东格局合景·万景峰公寓成交客户地图泰日头桥青村奉城海湾乡镇以周边乡镇为主，泰日、头桥、青村、奉城、海湾公寓成交客户，以奉贤本区域为主，封闭型市场特征明显购买动因为：区域+总价+品质合景·万景峰&佳兆业8号成交客户启示客户年龄结构30-40岁，中青年为主；职业特性表现为私营业主以及公司员工；主要以刚需为主，对价格较为关注，对片区规划、配套有一定预期；佳兆业8号公寓客户客户年龄结构31-40岁，中青年为主；客户主要关注环境，认可“上海之鱼”规划；职业特性主要以公司高层职员及私营业主；来访渠道集中于中介带看及老带新等线下渠道为主；合景万景峰公寓客户IIIIII核心客户：客户区域：庄行本地客重点客户：客户区域：南桥新城价格挤压客及周边其他乡镇客户游离客户：客户区域：闵行、浦江镇、浦东首置/投资客户自住客户为主导•未来轨交5号线沿线客户为主•刚需客是谁？：以中青年人群为主，年龄集中在30到35岁；在哪？：工作地点主要分布在本区域；为什么要置业？：对应本产品形态，自住客多为本区刚需客，伴随少量外区投资客。客户层次及购买动机1、这些商铺成交客户的年龄段？35-45岁；2、来自区域？基本都是庄行本地客，少数周边乡镇及南桥新城客户；3、职业？基本都是生意人，也有做工程的和装修的4、购买动机？都是投资投资门槛低、认可区域价值、看重产品增值空间、投资安全关注点商铺客户描摹他们是……

1、稳妥的投资理财理念，手上有的闲钱总要找到出路，相比炒股或银行基金等理财类产品，商铺的增值空间似乎更大，风险更小；2、注重商铺价格、位置、和片区规划，购买多是认可板块升值潜力，看中产品增值空间、价格、品质。3、大多是庄行本地原住民或外迁住民。商铺客户描摹基于我们对客户的预判，我们的客户拓展策略深耕庄行:贴地、精准、直效全力拓展外围:高品质、高性价比吸引PART5营销策略庄行镇A-04-05地块营销策略PART1项目认知PART2市场占位PART3客户定位PART4价格建议运用价格比较法测算项目公寓产品更贴合市场的合理价格——市场比较法本次定价以市场比较法为基准参考，参照项目：申亚乐庭、景源名墅、佳兆业8号选取标准：同区域唯一在售相同物业类参照项目物业类型价格（元/平米）含装修（元/平米）月均套数折算成毛坯价（元/平米）申亚乐庭多层、小高层毛坯均价12000元/平米，精装均价13000元/平米1000元/平米4套/月12000元/平米景源名墅高档公寓12500元/平米——19套/月12500元/平米佳兆业8号多层洋房、小高层和高层13792元/平米1800元/平米14套/月12000元/平米各项目近期成交价格如下：公寓产品定价通过市场比较法计算：本案公寓毛坯建议重庆市价格为12500元/平米,加1500元/平精装修，得出：本案公寓整盘建议均价14000元/平米公寓产品定价项目属性比较属性项目名称本案申亚乐庭佳兆业8号景源名墅均价Px=125001200060%1379220%1250020%子因子权重分值打分分值打分分值打分分值打分区位比较地段10%0.880.770.770.77交通10%0.770.770.770.77周边配套10%0.770.770.660.66区域发展性10%0.880.770.770.77小计40%3302.8282.7272.727产品比较规模6%0.3660.4270.4880.427建筑立面8%0.6480.5670.6480.648内部配套5%0.3570.3570.3570.357园林8%0.5670.5670.6480.648户型10%0.770.770.770.77建筑年代5%0.480.480.480.357小计42%3.01432.99433.21463.144服务发展商品牌10%0.770.770.880.77比较物业服务8%0.4860.5670.6480.567

小计18%1.18131.26141.44161.2614合计100%7.19

7.05

7.35

7.06

通过热销相似案例在区域内的住宅/商业的价格比值确定本案商业产品价格宝龙城市广场价格比值==2.17万/平米3.9万/平米=1:1.79=区域住宅价格项目商业价格七宝宝龙广场价格比值==2.79万/平米4万/平米=1:1.43=区域住宅价格项目商业价格商铺产品综合案例比值，住宅/商办价格在1:1.61左右，参照1.4万/平米住宅价格反算本案商业的入市价格在22540元/平米左右商铺产品定价商铺产品庄行镇A-04-05地块营销策略PART1项目认知PART2市场占位PART3客户定位PART4价格建议PART5营销策略针对目标客户，实现项目突围，我们有什么？低密度、小面积低总价、宜动宜静、庄行中心？区域内核墅质Block？但这些价值是否足够？价值点是否做透？价值提升非常必要！突围破局点1：品质升级

突围破局点2：营销推广生活平台-补缺缺少配套，自身商业街增强项目附加值社区食堂项目自带商业的补强打造夜跑道建立信心配套：食堂，咖啡厅，夜跑道，增加客户对于本案的认同感及归属感生活平台-建立社区俱乐部++针对业主的生日，孩子出生，喜事等给予祝福，增加客户的归属感通过各式各样的活动让业主能够彼此认识对方通过云社区及APP功能，针对业主的兴趣进行划分，能够在海伦堡找到彼此志同道合的朋友关爱群活动群兴趣群通过社区俱乐部定期组织业主间的活动，利用云功能及手机APP实现业主的兴趣分类，让邻里间都能通过兴趣，活动认识对方，打造一个与冷漠说NO的社区。云社区社区社交系统二维码缴费系统应用处理系统电子巡更系统GPS定位系统增值服务系统建立社区网站、App、微信、微博以及移动平台，快速有效的信息发布，让业主轻松互动享受云科技带来的便利生活关怀平台-“慵懒服务”打造,APP云系统运用厨

房

配

置

标

准名

称品

牌

材

质整体橱柜工厂化定制/台面工厂化定制人造石油烟机品牌：西门子，MINI油烟机

/电磁炉水

槽品牌：摩恩或同等品牌

不锈钢龙

头不锈钢卫

生

间

配

置

标

准名

称品

牌洁

具品牌：TOTO或科勒、TOTO卫洗丽龙

头品牌：TOTO或科勒淋浴房品牌：理想或德力浴

霸品牌：Panasonic松下卫浴五金品牌：斯力高洗衣机西门子整体卫柜工厂化定制(实木饰面复合油漆门板)建议公寓产品精装标准1500元/㎡品质平台-产品精装补强，减少业主负担突围破局点1：品质升级

突围破局点2：营销推广外围包装售楼处样板房景观园林以本案亮点之一的新中式同现代主义结合风格园林景观，带给客户进入的项目的第一感受，在外围可以增设年轻人喜爱的橡胶跑道等，增加项目的运动亮点，空地处增加现代感景观小品，通过第一眼感官增强客户对于的未来预期新中式同现代结合的景观园林场地布置现代小品关键字：生态，景观、活力关键字：品质、成熟、现代感通过景观进入售楼处范围，对整个景观布局显得尤为重要，外围设置硬质道旗突出项目品质，对于沿街商业进行一个氛围布置，增加项目成熟氛围，并在售楼处前布置充满现代感的精神堡垒、项目展示等内容。硬质旗阵沿街商业氛围布置外围包装售楼处样板房景观园林精神堡垒项目入口建议对商铺进行包装，多采用生活化的主题包装，精细到商铺内部，增加客户购买的信心外围包装售楼处样板房景观园林关键字：品质、成熟、现代感建议售楼处布局以现代简约为主，增强现场的体验感和品质感，使客户有宾至如归的感觉关键字：现代、婉约，品质感售楼处整体布局外围包装售楼处样板房景观园林外围包装售楼处样板房景观园林我想有个家温馨、生活、有爱主题1：未来控的科技宅未来控之家：未来居、苹果全配、新设计整体风格1：整体选择冷色系为主的设计风栺，通过多手段的科技技术展示，打造“苹果粉丝

新阅读区、新休息区等多种个性化区域设置，给客户带来炫酷生活体验。

目的：样板房让此类客户能体验到科技的生活化运用主题化：整个样板房使用的电子产品建议全部使用苹果品牌，打造全苹果科技样板房主题化：墙面采用：纳米触控技术，选择一面墙进行改造主题化展示新设计运用（新设计用\全球家用清洁机器人）灯饰风栺建议：选择几何形未来感强癿产品现代造型椅子、自动清洁机器人主题2：百变收纳空间百变收纳空间：空间纵向延伸、小空间大惊喜整体风格2：整体选择暖色系为主的设计风格，通过多种空间价值的提升后，让客户对产品价值认知度提升，打造“赸级变变变”主题展示空间

目的：样板房让此类客户能丌断发现新癿空间变化，通过增加使用率提升价值感业务员在带看样板房时主动给客户做变化展示及讲解主题化展示（“赸级变变变”空间）业务员在带看样板房时主动给客户做变化展示及讲解收纳产品细节（通过收纳空间丌断提升样板房的使用空间）客厅沙发床电视背景墙收纳家具收纳家具收纳收纳家具家具收纳厨具收纳厨具收纳对于全屋收纳进行一个系统化的整个，最大化利用室内空间，增加附加值高度聚焦客户——拉高价值预期城市内核墅质Block深度挖掘价值——创造价值高点价格:平开快走,快速去化精度把控脉络——高调营销策略拓客:短期爆破战,多线拓客高度/深度/精度营销策略思考——目标，2015年10月开盘；——2015年年底售罄！项目实际可售面积套数盘点物业类型楼层分布面积套数总套数公寓1-8层2064㎡2835套商铺1层1010㎡10（实际可售约7套）公寓

商铺备注：商铺开发商要求自持30%，工商银行商铺可带租约销售。项目货量梳理15年8月15年9月核心策略媒体安排营销总控图15年10月15年11月区域拓展8月中下旬开始蓄水，蓄客150组去化住宅12套，商铺3套预计目标明线：短平线广告强势蓄势，立体辅攻暗线：精准营销推广重点活动主线附近居民区拓展、商家联盟、乡镇拓展，企业拓展样板房开放活动开盘活动配合各销售节点穿插暖场活动、老带新活动等15年12月推售策略住宅1-4层、商铺开盘持销清盘外区拓展中原核心门店（闵行、浦东等）重点发动成交比重，蓄客成交比住宅：8：1、商铺15进1持续蓄水，蓄客200组去化住宅套16套，商铺4套平价入市，抢占先机，快速去化热销加推，跑赢市场销售目标：3个月100%销售，总销4466万！售楼处、样板区开放、商业街包装商铺L型转角形象楼幅出街住宅5-8层开盘阵地包装（围档、道旗）、短信、DM、微信\微博（项目微博、中原微博）务必打赢头阵，快速引爆项目短期清盘！Q:“暴力营销”中原如何确保？中原资源如何整盘运作目标达成如何考核深耕庄行客户借势吸纳周边乡镇及南桥客线下重执行，全区域迅速覆盖售楼处公开，当天以活动造势引爆庄行；周末商圈巡展、DM直投，从庄行向周边乡镇逐步扩散；组建外拓小组，居民区拓展、企业拓展学校拓展等同步进行。借区域快速发展及价格优势，快速导入外区客户线下——人海战术线上——软文炒作，区域拦截前期以网络软文及区域数据库短信造势，引发市场对南桥板块的重新认知，引发市场对南桥的关注热。卡主要位置，拦截竞品导入的外区客。通过手拉手的方式直接导入客户业务执行策略针对本项目准客户特性和关注点定制活动体系“有大价、有好利、有真爱”的三诱策略销售线暖场线客群线9月新艺术样板房大“赏”会9月红酒盛典暨售楼处开放10月项目首映会派发财神福袋有好利之“入住家电”拍卖会、旅游大抽奖年底大乐客户答谢宴活动时间轴有大价“发展空间更多价值”/有好利“暖冬计划给客户更多利益”/有真爱“用爱与客户真是沟通”15年9月15年10月15年11月15年12月

产品导入期

集中蓄水期开盘热销期加推续销期有好利之亲子ＤＩＹ系列、拉斯维加斯夜舌尖上的暖冬迎新年活动推售策略住宅1-4层、商铺开盘持销清盘售楼处、样板区开放、商业街包装商铺L型转角形象楼幅出街住宅5-8层开盘有大价起因：项目产品价值，区位价值，板块升值价值；产品价值：小面积、低总价墅质城市内核Block；体验价值：红酒晚宴体验星级物业服务，项目首映会引爆庄行。产品优势升值价值M5M8M16虹梅路隧道产品价值区位价值活动时间：2015年9月活动内容：1、红酒晚宴形式2、五星级物管服务体验促销方式：当日来访送五星物业免费体验券活动地点：项目售楼处活动目的：１、通过活动提升项目价值2、为正式开盘做最后准备有大价有好利有真爱主题：售楼处开放活动活动时间：2015年10月活动内容：1、整点抽平米券2、小提琴演奏活动地点：项目售楼处活动目的：集中引爆本案，引发关注主题：项目首映会（开盘活动）有大价有好利有真爱博彩有利放松大礼家电大利有好利起因：参与活动客户赢取真真大利一重好利：购房利——参与博彩之夜赢筹码直减购房金二重好利：入住利——拎包入住全套家电0元拍卖会三重好利：旅游利——活动期间购房抽赢异国风情假期机会活动时间：2015年10月至12月期间活动内容：10月：暖冬计划亲子DIY系列；拉斯维加斯夜（赢得筹码最后可转化为购房优惠）；11月：暖冬计划之入住家电拍卖会；旅游大抽奖；12月：暖冬系列活动之舌尖上的暖冬迎新年活动（利用冬季时令美食吸引客户参与）活动地点：售楼处现场参与方式：来访客户直接现场参与；邀约老客户参与活动目的：１、整月系列性暖场活动，吸引客户重复多次来访２、增加售楼处人气助力销售３、通过促销方式吸引客户购房暖冬系列活动有大利有好利有真爱带爱出行关怀之爱年底送爱有真爱起因：通过真心关心客户的一切，增加客户粘稠度爱出行：打造冬季爱车活动分享爱：年底进行系列分享动作，如：大财神送福袋爱关怀：客户年底“大乐”答谢会活动时间：2015年10月——11月期间活动内容：１、周边集中商圈派发福袋２、福袋里放置１、５元３、老客户邀约新客户来访获得“旺宅大礼”活动地点：项目周边及项目售楼处活动目的：吸引更多客户关注本案主题：大财神送福袋活动专门针对老客方案：以现金物品等不同形式作奖励此期间老客户介绍新客户成交住宅一套，奖励现金6666元/套，成交商铺奖励现金9999元/套。Ps：每月累计两套奖金翻倍，以此类推5万封底。累积推荐成交5套客赠送一个万元奢侈品皮包。有大利有好利有真爱活动时间：2015年11月期间爱车活动内容：1、免费车保养（添加冬季防冻液）2、携客户来访获得“爱车大礼包”3、凭短信来访可现场抽取“加油卡”4、组织车友自驾游活动（联合4S店合作）活动地点：项目周边、项目售楼处活动目的：１、吸引导入更多有车的客户来访本案２、增加客户在本案停留时间主题：车友之月有大利有好利有真爱短平快媒体推广微信——最直接有效、高性价比的媒体，强势蓄客期内多频次推送，开盘前期加大投放密度，导入来人势不可挡配合渠道拓客网络媒体投放的关键在于其诉求是否准确，同时网络媒体传播范围更广，适合全市传播，其诉求主题需直白且暴力。微信营销网络媒体袁记车行南桥新城南桥老城育秀小区（万户左右）航星一村（千户左右）上海吉益工具司（250人）上海欧一安保器材（400人）上海众益电器材料（80人）上海第四机床厂分厂（80人）上海德奎久保田模具（60人）上海桦景遮阳设备制造（60人）雅博医疗器械（80人）上海新中冷暖设备公司（180人）上海特明科氯化胆碱（100人）上海金星机械实业（130人）本案庄行镇工业园区江海第一小学南桥小学古华中学贝港（万户左右）奉贤中学电大奉贤校区吉利汽车上海香国4S店车行汇奉贤营业厅乐购超市南方商城南方中意家具广场加油站加油站加油站上海工业综合开发区青港工业园星火开发区工业厂房园区加油站四团工业园区大日精化（300人）上海朝日浦力环境科技（80人）艾科思生物药业（1000人以上）上海浩金精细化工（50人）上海化学工业区上海南市豆制品厂（100-200人）帝斯曼食品配料（300人以上）上海冠生园蜂制品（300-500人）上海恒寿堂药业（500人以上）大稻橡胶制品（100-180人）如新(中国)日用保健品（200-300人）哈登塑料技术（101-200人）海利制衣（60人）上海赛狮鞋业（101-300人）华定饲料厂（80-120人）瑞迪康焙烤食品（100-200人）上海光伟实业（1000人以上）良友新村(300户以上）玉兰公寓（上千户）上海神仙酒厂（500人）加油站解放新村（万户左右）加油站上海工会管理职业学院江海花园等（万户左右）住宅小区：7个产业园：27个大型商圈：3个4S店及加油站：8个学校：6所区域内客户地图线下精准营销推广/区域拓客S4高速周边产业拓客地图上海西渡经济园区上海奉贤区光明经济园区金汇泰顺经济园区斯必克(上海)流体技术有限公司（800余人）上海康阀阀门集团有限公司（500余人）上海晨光文具股份有限公司（800余人）万象木业有限公司（700余人）上海舟乐船舶钢构件有限公司（280余人）新南家园（300套）祥和花园（260套）曙光新苑（400套）金都雅苑（560套）上海三盛铜业有限公司（300余人）企业住宅莘庄工业区西马克梅尔工程（中国）有限公司（350余人）上海实达精密不锈钢有限公司（500余人）上海电气电站设备有限公司（3000余人）三菱电机上海机电电梯有限公司（750余人）上海汇众萨克斯减震器有限公司（500余人）众众家园（1868套）春申景城（500套）万科假日风景（700套）好世樱园（500套）紫竹科技园区英特尔亚太研发有限公司（1500余人）上海微创软件有限公司（1000余人）微软全球技术支持中心（1000余人）可口可乐（中国）投资有限公司-中国区总部（2000余人）意法半导体（中国）投资有限公司-中国区总部（1200余人）马桥板块金铭福邸（300套）丽都城（500套）周边庞大的产业园区客户将成为本案今后一大客户来源；如：莘庄工业区、紫竹科技园区、上海西渡经济园区等。线下精准营销推广/产业拓客企业拓展以团购方式进行，逐步覆盖全区域产业园区，产业头羊的主力渠道方式。选择庄行工业园区等主要区域内企业为首要合作洽谈对象；以与这些企业嫁接合作模式为基础，引导潜在客户关注项目优势；给予合作企业员工一定力度的购买优惠。线下精准营销推广/企业拓客中原力量助力营销破局！关键字：新鲜优质准客户转介上海中原长期深耕奉贤及周边区域，拥有丰富的优质客户资源随意例举本部门在代理两项目，目标客户有所重合。珊瑚湾12000组老客户资源嘉业海悦3000组老客户资源佳兆业8号600组老客户资源卓越商务中心20000组老客户资源300组本项目意向客户南郊悦达华都（南桥）-300组红星国际广场（浦江镇）-200组本区域其他累积客户资源中原资源二二联动

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