某公司成本管理制度

各位员工：请大家在工作之余抽空看看此份资料，并提出自己的意见！项目投资的成本本有效控制就就是在投资决决策阶段、设设计阶段、招招投标阶段，采购阶段和施工阶段，把项目发生的费用控制在计划的限额以内，随时纠正发生的偏差，确保项目管理目标的实现。每个项目在实施过程中都有一个总目标，即：项目的总工期、项目的总投资和对工程质量的要求，因此，需要建立贯穿于项目全过程的费用估算与控制流程。一个项目从立项开始，涉及到开发决策、规划设计、施工管理、设备材料的采购、招投标管理、前期配套和营销等各个方面，每一个环节都离不开费用控制。为此针对项目的实际情况特提出有关成本控制管理的意见，请予以审核！一．项目成本的的组成

1、土地费用用土地费用包括城城镇土地出让让金，土地征征用费或拆迁迁安置补偿费费。取得土地地方式有三种种：协议出让让，招标出让让，拍卖出让让。目前在商商品房住宅价价格构成中，土土地费用约占占20%，2、前期费用前期费用主要指指房屋开发的的前期规划，设设计费，可行行性研究费，地地质勘查费以以及“三通一平”等土地开发发费用。在整整个成本构成成中所占比例例相对较低，一一般不会超过过6%。3、建筑安装工工程费建筑安装工程费费指房屋建造造过程中所发发生的建筑工工程，设备及及安装工程费费用等，又被被称为房屋建建筑安装造价价。在整个成成本构成中所所占比例相对对较大。约占占整个成本的的40%左右。4、市政公共设设施费用市政公共设施费费用包含基础础设施和公共共配套设施建建设费两部分分。基础设施施建设费主要要指道路，自自来水，污水水，电力，电电信，绿化等等的建设费用用。公共配套设施施建设费用指指在建设用地地内建设的为为居民提供配配套服务的各各种非营利性性的公用设施施（如学校，幼幼儿园，医院院，派出所等等）和各种营营利性的配套套设施（如粮粮店，菜市场场等商业网点点）等所发生生的费用。同同时还包括一一些诸如煤气气调压站，变变电室，自行行车棚等室外外工程。在房房地产开发成成本构成中，该该项目所占比比例较大，一一般在20%~330%左右。5、管理费用管理费用主要是是房地产开发发企业为组织织和管理房地地产开发经营营活动所发生生的各种费用用，它包括管管理人员工资资，差旅费，办办公费，保险险费，职工教教育费，养老老保险费等。在在整个成本构构成所占比例例很小，一般般不会超过2%。6、贷款利息房地产因开发周周期长，需要要投资数额大大，因此必须须借助银行的的信贷资金，在在开发经营过过程中通过借借贷筹集资金金而应支付给给金融机构的的利息也成为为开发成本一一个重要组成成部分。但它它的大小与所所开发项目的的大小，融资资额度的多少少有密切关系系，所以占成成本构成比例例相对不稳定定。7、税费税费包含两部分分：一部分是是税收，与房房地产开发建建设有关的税税收包括房产产税，城镇土土地使用税，耕耕地占有税，土土地增值税，两两税一费（营营业税，城市市维护建设税税和教育费附附加），契税税，企业所得得税，印花税税，外商投资资企业和外国国企业所得税税等；另一部部分是行政性性费用，主要要由地方政府府和各级行政政主管部门向向房地产开发发企业收取的的费用，项目目繁多且不规规范。包括诸诸如征地管理理费，商品房房交易管理费费，大市政配配套费，人防防费，煤气水水电增容费，开开发管理费等等。目前房地地产开发成本本构成中所占占比例较大，一一般在15%~225%左右。8、其他费用其他费用主要指指不能列入前前七项的所有有费用。它主主要包括销售售广告费，各各种不可预见见费等，在成成本构成中一一般不会超过过10%。二．成本怎样控控制随着项目正式启启动要求我们们必须有超前前的战略眼光光和娴熟的专专业操作技巧巧，科学合理理地控制开发发过程中每一一阶段的成本本，真正把握握商机，化解解风险，从而而实现预期利利润。下面就就从房地产开开发管理过程程中的几个关关键阶段具体体谈一下成本本控制。前期阶段：首先，产品定位位是关键。一一要搞好市场场预测，通过过市场行为来来选择在市场场上占有一定定席位的开发发项目；二是是选择定价目目标，定价目目标是整个价价格策划的灵灵魂，对企业业来说利润最最大化是其经经营的最终目目的。必须根根据市场供求求状况和项目目的特点进行行准确的价格格定位，从而而在较短的时时间内将所开开发物业销售售出去。三是是营销的方式式和技巧的把把握，四是项项目的综合开开发战略定位位。其次，直接影响响成本构成的的因素，即规规划设计与审审核。优秀的的设计是项目目盈利最基本本的保障。设设计采取什么么样的结构形形式、布局，选选用何种材料料等与成本有有着直接的关关系。除了委委托较强的设设计单位进行行设计外，在在做正式施工工图之前还会会请本单位专专业技术人员员甚至请一些些专家建筑设设计方案、结结构形式、地地基处理方法法等进行会审审，反复论证证，以求获得得最佳限价设设定方案。因因为科学合理理的设计不仅仅能较好地满满足用户的使使用要求，能能比较容易地地销售出去，同同时在满足建建筑物本身结结构、抗震等等要求基础上上还能大大降降低工程造价价。另外，在在施工图投入入使用之前还还务必组织对对建筑结构、水水、电、暖等等进行详尽的的技术交底，尽尽可能在具体体施工过程中中减少变更和和由此产生的的费用。在工工程招标时应应尽量选择公公开招标，同同时应注意合合同形式的正正确选择，能能在合同中明明确的事项一一定要记入合合同中，以免免在工程决策策时发生争执执或突破投资资预算。为此此建议管理团团队增加一名名总工程师以以外把监理单单位划归我们们技术管理的的体系中来。第三，是前期的的报建工作也也是成本控制制的关键环节节，各项配套套费用的缴纳纳以及如何办办理是我们开开发商的操作作技巧的真实实反映，同时时涉及到配套套分项的设计计，预算，实实际投入和具具体操作都是是非常关键的的，例如本项项目的供电，人人防，消防，综综合管网，道道路系统，土土石方等都已已经在我的考考虑之中。第四．材料和设设备的选择也也直接影响到到项目的成本本，所以建立立系统的材料料设备信息库库以及严格的的材料设备选选购报批流程程是我要去做做的一项具体体的工作。而而且在具体的的管理中该方方面的工作希希望能够得到到杨总的大力力支持。建设阶段：前期工作完成后后即进入建设设阶段。在这这一阶段的任任务就是要在在预定的投资资预算和规定定的时间内完完成开发项目目的建筑安装装工程，使项项目按时投入入使用。在这这一阶段控制制好投资、营营运、利润、品品质、成本、开开盘、销售、创创新这八个环环节，就等于于取得了全局局的成功。在建设阶段首先先要做的工作作就是先要委委托一家实力力较强的监理理公司对工程程质量、工期期和成本进行行控制。同时时采用我方现现场管理团队队与监理管理理团队并轨联联合管理的方方法，实行双双管双控，以以便对施工过过程中可能发发生的变更和和签证进行认认定。在整个个施工管理过过程当中，不不仅要抓好施施工调度及时时掌握工程进进度情况，合合理安排每一一道工序，而而且特别强调调每个环节的的成本核算。另一个重要工作作就是融资。融融资工作的好好坏直接关系系到整个项目目能否顺利进进行。企业的的自有资金一一般用于获取取土地使用权权。获取土地地使用权后即即可用土地作作为抵押物向向银行申请贷贷款。只要所所开发项目的的预期收益率率大于银行的的贷款利率，就就可以实现企企业效益，达达到“借鸡生蛋”的目的。这这项工作做得得好不仅可以以使项目正常常开展，还可可以大大降低低融资成本。在在工程建设资资金投入到一一定数量时，就就可以正式进进行商品房预预销售。在这这一时期要搞搞好经营策划划，究竟是选选择整体委托托还是自销、都都要先做一个个全面的比较较。要设法与与消费者接近近，利用各种种宣传手段对对消费者进行行有效的引导导，最终达成成购房意向，实实现销售目的的。再一项工作就是是现场的工程程管理以及与与销售的衔接接，特别是工工程管理每个个环节的具体体做法都有比比较详尽的安安排，这个环环节的各种管管理方法和制制度我已经呈呈报给您了，希希望能够给予予批复。后期阶段：在工程建设后期期，主体工程程竣工后，就就开始转入室室外工程施工工阶段。在室室外工程施工工时，我注意意到了各种管管线尽可能集集中一次开挖挖、铺设，避避免多次开挖挖造成过大损损失。同时为为体现成本全全程控制的原原则，在综合合管网的设计计中我以原来来实践过的经经验向设计院院提出了部分分分项工程同同沟同井的要要求，此外，在在进行项目分分项和主体以以及综合竣工工验收时将组组织各相关部部门和专业对对工程进行详详尽细致的检检查，对需要要修补的质量量缺陷及时修修补，以防工工程交付使用用后再发生不不必要的费用用。并形成一一套完整的索索赔管理体系系。总之成本控制是是一个系统工工程，它贯穿穿于一个项目目的始终。成成本控制也不不应只集中于于项目部和财财务部，而应应当充分发挥挥公司内部商商务、技术、合合约、预算，营营销，现场管管理等各个部部门在成本控控制中的作用用，只有这样样才能在重庆庆激烈的市场场竞争中，减减少消耗降低低成本，真正正化解风险，实实现企业预期期的效益。三．成本管理的的具体做法意意见：根据几年来对房房地产企业成成本管理的实实践，结合多多家成本管理理方面的先进进经验，总结结提炼了“成本管理四四步法”。这四个步步骤分别是：：制定目标、明明确岗位职责责、跟踪执行行、业绩评估估。以下就这这四个步骤做做详细的分析析：1．制定目标——目标成本目标成本是要预先确定的的、在一定时时期内和经过过努力所要实实现的成本目目标，是项目目成本的控制制线。许多项项目成本失控控的一个很重重要原因是：：事先没有建建立明确的目目标成本，即即便有也是相相对粗线条的的，通常只是是个“大致的数”，而真正到到了执行时，这这个“大致的数”往往就经不不起推敲，无无法作为项目目的控制线。所所以这种粗线线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”，其结果导导致“走一步看一一步”、“拍脑袋做决决策”，成本失控控就不足为奇奇了。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。影响目目标成本制定定准确性的原原因1）项目进度太紧：基于重庆市场竞争争的需要、资资金回收的压压力、或是公公司基于开发发战略的需要要，对项目的的进度通常都都卡得比较紧紧，为了赶时时间/赶进度,经常会出现未等设设计完成就开开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象。既既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成，就就造成了在项项目前期无法法对目标成本本进行准确测测算。另外，也正因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算，实际操作中只能使使用“费率招标”方式取代“总价招标”、“工程量清单单招标”，这就为日日后施工过程程的成本控制制埋下了巨大大的隐患。实实际中的许多多项目存在着着大量的“合同变更”，其中很重重要的一个原原因就是采用用了“费率招标”的模式。为了克服服因进度牺牲牲成本的弊端端，我们必须须必须严格规规范开发流程程，坚决按工工程量清单管管理的方法进进行全程管理理。重点加强“规划设计”、“招标”环节和材料设设备选择的管管理，同时建立比比较完善的合合约，请款，付付款，结算报报批流程，积积极推行“目标成本管管理”的模式。2）缺乏规范范的目标成本本测算体系：：从项目管理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。项目前期、规划设设计、招标、签签约、施工、竣竣工结算、销销售、物业管管理……每个环节都都涉及到成本本控制，因而而要为项目制制定“目标成本”就需要有一一套规范的体体系来保证其其顺利实施，即即建立企业内内部的“目标成本管管理规范”体系。规范的目的的：保证目标成本的准确性。通过制定统统一的流程与与标准，使目目标成本的准准确度不因项项目差异而不不同。实现部部门间相互间间的成本数据据共享。通过部门间相互成本数据据的对比分析析，及时发现现项目中潜在在的问题并及及时采取措施施予以解决。不不断完善优化化管理环节中中相关流程。规规范的方法：：建立规范的成本结构树：综合开发项目的特点，提炼出一套能兼容所有子项的全成本本树，作为目目标成本制订订的基线。建建立规范的流流程：定义如如何在项目每每个阶段对“估算成本”进行测算，如如何在“规划设计”、“扩初设计”、“施工图设计”各分项设计计，材料设备备选择，招投投标管理，预预算审核，合合同管理，结结算管理以及及项目工程管管理各个阶段段完成对目标标成本的层层层细化修订，并并形成最终的的目标成本，指指导招标、施施工、采购和和决算等业务务活动中的费费用的使用与与管理。2．明确岗位位职责——责任成本体体系“责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。谁来做？确定我们有哪哪些岗位与成成本控制有关关？做什么？明确这些岗位位分别对哪些些成本控制指指标负责?怎么负责?如何评价？“责任成本体系”包含四大要素,即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述四要素的定义，建立起责任成本体系的基本框架，从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。落实责任到部门到岗位位到人,最大程度的的减少“目标与执行行脱钩”现象的出现现，真正做到到“权责明晰，有有据可依”。责任成本范范围：责任成本体系的目的是保证对目标成本的执行落到实处，因此责任成本体系中的责任范围的划分，实际上也就与目标成本的结构体系息息相关。简单的说，责任范围的集合应该来自成本结构树。并为之定义相关的责任部门、评价指标、评价部门和责任任人。当然在在实际工作中中，考虑到可可操作性可能能需要把最重重要的那部分分单独摘取出来来进行定义并并加以专项实施。作业过过程管理：明确了责任成本体系,按照部门/岗位和和人对其负责责的责任范围围进行合并,可以得到部部门/岗位的成本本目标集合。但但是如何才能能保证部门/岗位的成本本目标能被顺顺利的完成？？为此需要定定义一套完整整的作业过程程指导书来对对部门/岗位的行为为进行规范，也也就是说，必必须从“制度流程”的层面保证证对目标成本本的执行，保保证对成本的的控制，这就就是作业过程程管理。把开开发全过程划划分为若干个个相对独立的的作业过程，为为每个作业过过程定义相应应的流程制度度规范，同时时重点定义每每个作业过程程中与成本控控制相关的要要点，包括量量化的经济技技术评价指标标。这样就可可以在日常事事务每个层面面实现对成本本的过程控制制，真正的将将成本控制的的执行力渗透透到管理过程程的每个环节节。3．跟踪执行——动态成本法法经过前两个步骤实现了目标明确、责任清晰之后，便进入最重要的第三步：目标成本执行过程的跟踪——动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，及时发现问题并解决问题，真正实现对成成本的控制。全动态成本：动态成本的核心是实时性，动态指的是在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态，例如，每平方单方综合造价是多少？每个户型的单位造价，每栋楼的整体造价以及每个分项单位造价等，必须强调在项目执行过程中对项目的全成本进行实时测算，只有这样才能控制成本、辅助营销决策。如果只是在项目结束时得到相关成本数据，实际上只能完成基本成本核算功能，对项目成本控制却没有任何帮助，因为到了项目结束时，木已成舟，谈控制为时已晚。如何实现动态成本的测算?——一个中心，三条主线动态成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其高变动性决定了它是成本控制的重中之重。而非合同性成本，如政府报批报建费用等，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在实际工作中就表现为变更黑洞、款项超付等成本失控现象。所以在成本管理中必须强调以合同为中心为原则。三条主线：动态成本、实际发生成本、实付成本。动态成本反映任意时段项目的综合成本及结构分布；实际发生成本指的是项目当前已审定的工程量，与动态成本对比可反映出项目整体进度；实付成本指的是实际已支付的款项，与实际发生成本对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。这三条主线可以很好的反映项目成本执行的全貌。成本管理系统——管理目标成本/动态成本的重要工具动态成本的构成是相当复杂的，为了能实时得到动态成本相关数据，实现成本核算、成本控制的目标，我们必须提高企业成本管理水平。成本管理其实是一个能够实时反映出项目成本的平台,它可以辅助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展,实现业务、财务、资金管理的有机结合。整个核心是围绕合同管理进行的，包括了估算成本、目标成本、合同台帐、合同变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态成本等功能。还可以提供决策的依据，比如付款时间、历史账务，大量的基础工作能够依靠成本管理来简化，它的透明和实时查询可以让相关人员提高效率并且对项目进行监控。通过即时反应目标成本和动态成本的差异，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，进而提高企业的核心竞争力。4．业绩评估——优奖劣罚，拿数据说话制定目标成本、明确责任体系、对管理全过程进行实时的跟踪与控制，在完成前面三个步骤之后，就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估。在规定的节点或项目开发的某个时点，将项目部分或最终的“动态成本”与“目标成本”对比，可以评价整个项目的成本控制水平；将执行过程“实际完成的经济技术指标”与“责任成本体系”中的“评价指标”做比较，就可以很好的对部门/岗位在成本控制方面的业绩进行评估,并真正做到优奖劣罚拿数据说话。成本数据库的建立：在完成对业绩评估的同时，还须对整个项目生命周期中的成本控制的得失进行及时的总结，并将之与项目“目标成本数据”、“动态成本数据”一起进行归档，在此基础上，提炼出关键的成本指标，并最终形成项目的“成本数据库”。通过“成本数据库”的建立，所有项目的关键成本数据都将被保存下来，并对未来的开发发挥重要的指导作用。“成本数据库”的建立充分体现“知识管理”的思想，使知识作为企业最宝贵的财富，能够很好的沉淀下来，不因人员的流动而流失，使公司的成本管理再上一个新的台阶。鉴于目前项目的的特点，就项目设计阶阶段及施工阶段的费用用控制作如下下安排。1投资控制目目标的设置依据建设程序成成本控制要同同工程建设的的阶段性工作作的深度相适适应。因为工工程项目建设设过程是一个个周期长、人人财物大量消消费的过程，所所以随着工程程项目的不断断开展，各个个阶段应确定定相应的控制制目标，且各各阶段目标相相互制约、相相互补充，前前者控制后者者，后者补充充前者，共同同组成费用控控制的目标系系统。1．1设计阶阶段投资控制制目标的设置置

影响项项目投资最大大的阶段是设设计阶段，约约占工程项目目建设周期的的四分之一。在在初步设计阶阶段，影响项项目投资的因因素占75％～95％；在技术术设计阶段，影影响项目投资资的因素占35％～75％；在施工工图设计阶段段，影响项目目投资的因素素则为5％～35％。很显然然成本的控制的的关键就在于于设计阶段。因因此，设计阶阶段控制目标标的设置是非非常重要的。设计阶段控制目目标是经批准准的可行性研研究报告中的的投资估算，用用估算控制初初步设计的概概算；而初步步设计概算就就是施工图设设计阶段的项项目投资控制制目标。各专专业开展限额额设计，按分分配的投资限限额控制设计计，严格控制制不合理变更更，保证不突突破总投资额额。其总额度度一般只下达达直接工程费费的90％，以便项项目留有一定定的调节幅度。1．2施工阶阶段投资控制制目标的设置置

项目的的投资主要发发生在项目的的施工阶段。在这这一阶段中，尽尽管节约投资资的可能性已已经很小，但但浪费投资的的可能性却很很大，因此，对对成本控制更要要给予足够的的重视。在该阶段通通过编制资金金使用计划，把把计划投资额额作为投资控控制的目标值值，包括建设设项目的总目目标值、分目目标值、各细细目标值。2各阶段投资资控制的实施施控制目标确定之之后，关键在在各阶段过程程中如何操作作。2．1设计阶阶段的投资控控制

设计是是项目进行全全面规划和具具体描述实施施意图的过程程，是处理技技术与经济关关系的关键环环节，是确定定与控制工程程造价的重点点阶段。设计计是否经济对对控制工程造造价具有十分分重要的意义义。设计阶段段控制目标的的实现是通过过限额设计来来完成的工程程建设过程中中，采用限额额设计是控制制投资支出有有效使用资金金的有力措施施。

限额设设计并不是一一味考虑节约约投资，而是是包含了尊重重科学，尊重重实际，实事事求是，精心心设计和保证证设计科学性性的实际内容容。投资分解解和工程量控控制是实行限限额设计有效效的途径和主主要方法。在在该阶段是将将上一阶段设设计审定的投投资额和工程程量按设计工工作包进行分分解，经公司司批准后下达达到各专业，然然后再分解到到各工程和分分部工程。设设计应针对费费用分解目标标着重对设备备的选型、材材质的选择和和工程量等方方面进行控制制。限额设计计的目标体现现了设计标准准、规模、原原则的合理确确定及有关概概算基础资料料的合理取定定，通过层层层分解，实现现对投资限额额的控制与管管理，也就同同时实现了对对设计规模、设设计标准、工工程数量与概概预算指标等等各方面的控控制。

限额设设计要正确处处理在项目建建设过程中技技术与经济的的对立统一关关系，在强调调限额设计的的同时，也要要运用价值工工程的原理，处处理好成本与与功能这一对对立统一的关关系，提高它它们之间的比比值，使设计计与概算形成成有机的整体体，克服相互互脱节的状态态，使功能和和成本处于最最佳配置。

在设计计阶段以限额额设计来进行行费用控制时时，要对限额额设计进行跟跟踪，对偏离离控制基准的的费用进行分分析，对限额额设计之外的的变更项进行行补充，对非非发生不可的的变更，应尽尽量提前实现现，尽可能把把设计变更控控制在设计阶阶段初期，尤尤其对影响工工程造价的重重大设计变更更，更要用先先算帐后变更更的办法解决决，使工程造造价得到有效效控制。2．2施工阶阶段的投资控控制

设计完完成之后进入入施工阶段，该阶阶段是投资的的主要发生阶阶段，该阶段段的费用控制制也是项目管管理过程中的的关键阶段。设备、材料采采购的投资控控制设备、材料采购购是重要工作作环节之一。采采购质量的好好坏和价格的的高低，对项项目的投资效效益影响极大大。采购阶段段全面实现费费用控制，实实行限额采购购，并对限额额采购进行跟跟踪，对偏离离控制基准的的费用进行分分析，对限额额采购之外的的变更项补充充限额单价。设设备、材料采采购费用控制制的基本原则则是：在满足足设备和材料料使用功能的的前提下，尽尽量降低费用用。工程施工的投投资控制

施工阶阶段的投资控控制，不仅靠靠控制工程款款的支付控制制，还应靠组组织、经济、技技术、合同等等措施多方面面控制投资。

（1）组组织措施

①在项项目管理班子子中落实投资资控制人员、任任务分工和职职能分工。

②编制制阶段投资控控制工作计划划和详细的工工作流程图。

（2）经经济措施

①编制制资金使用计计划，确定、分分解投资控制制目标。

②进行行工程计量。

③复核核工程付款帐帐单，签发付付款证书。

④在施施工过程中进进行投资跟踪踪控制，定期期进行投资实实际支出值与与计划目标值值的比较；发发现偏差，分分析产生偏差差的原因，采采取纠偏措施施。

⑤对工工程施工过程程中的投资支支出作好分析析与预测，经经常或定期向向有关部门提提交项目投资资控制及其存存在问题的报报告。

（3）技技术措施

①对设设计变更进行行设计比较，严严格控制设计计变更。

②继续续寻找通过设设计挖潜节约约投资的可能能性。

（4）合合同措施

①作好好工程施工记记录，保存各各种文件资料料，特别是注注有实际施工工变更的图纸纸及通知单，注注意积累素材材，为正确处处理可能发生生的索赔提供供依据。

②参与与合同的修改改、补充工作作，着重考虑虑它对投资控控制的影响。在项目管理过程程中，成本控制将贯穿于我的工工作始终，对对可能发生的的投资偏差采采取主动控制制和动态控制制的方法，尽最大可能实现现控制目标。

由于工工程项目的单单件性特征，每每个建设项目目各有特点，就就项目管理而而言，有类似似的管理模式式和手段，因因此，对每一一个完成项目目的数据积累累和信息处理理都是非常必必要的。如：：设备、材料料采购价格及及时进入设备备材料价格库库，为今后的的费用估算提提供参考价格格，避免高估估冒算，使项项目的费用估估算更接近实实际，更有竞竞争力。建立立价格库不是是对这些资料料简单的积累累和统计，要要对其加以分分析。设备、材材料采购价格格是否为正常常水平，有无无过高或过低低的情况，过过高的原因是是由于赶工期期还是对制造造标准有特殊殊的要求；过过低的原因是是由于在满足足使用要求的的情况下，降降低了质量要要求还是有多多个厂家互相相压价的因素素存在，等等等。都要给与与说明或分析析原因。总之对项目管理理过程中每个个环节都不能能失控，对成成本控制结果果都要进行分分析，积累经经验，为以后后项目的开展展打好基础，积积极采取预防防措施，努力力做到主动控控制、事前控控制，避免浪浪费，以适量量的投入取得得较好的经济济效益。四．《房地产成成本管理制度度》（讨论稿稿）一、总则1、为了增强成成本控制力度度，降低成本本费用，结合合项目成本管管理的要求制制定本制度供供讨论。2、成本管理的的基本原则是是：以市场需需求为导向、保保证质量为前前提，过程控控制为环节、规规范操作为手手段，提高经经济效益为目目的。3、成本监控的的任务是：遵遵守国家有关关法规政策，落落实成本岗位位责任制，完完善成本管理理基础，形成成有效的成本本监控系统，努努力降低成本本，提高经济济效益。二、房地产成本本管理职责（一）总经理和和战略委员会会的成本管理理职责1、制定、修正正成本管理制制度，督促、指指导建立完善善公司成本管管理制度；并并跟踪、检查查执行情况，对对成本实行制制度监控。2、进行房地产产市场调研，对对房地产市场场走势作出分分析、判断，及及时提供、反反馈给管理层层作决策参考考；保持对国国家有关法规规政策和公司司成本管理环环境的了解，协协助公司争取取优惠政策、处处理有关政策策性问题。3、组织各方面面专业人士对对项目进行实实地考察、立立项听证，按按立项审批程程序审查投资资估算，把握握投资决策，合合理配置资源源，帮助公司司做好项目前前期策划中的的成本控制。立立项审查的重重点是：◆立项资料是否否齐全、规范范；◆市场定位是否否明确、恰当当；◆投资成本估算算是否经济、合合理；◆投资回报是否否符合集团利利润目标要求求；◆投资风险能否否有效控制。4、跟踪项目成成本计划及其其执行情况，适适时了解各项项目成本的实实际构成，汇汇编成本报表表；分析、总总结项目成本本控制情况，协协助、督促公公司做好项目目操作过程中中的成本控制制工作。5、建立成本信信息监控中心心，及时收集集项目成本动动态资料，为为管理层提供供充分、有效效的决策依据据，并按要求求将有关意见见反馈给项目目公司。6、组织成本管管理的信息交交流，通过培培训、双向交交流、研修会会等方式，增增进全员的成成本管理意识识，推广内外外成本管理经经验，寻求降降低成本的有有效途径，促促进成本管理理水平的提高高。7、根据管理的的需要，派出出审计小组对对项目成本进进行阶段审计计和决算审计计，对项目成成本发生的合合理性、成本本管理的规范范性提出审计计意见。并结结合项目收益益情况，考核核项目的成本本降低率、投投入产出率、投投资回报率等等指标。（二）公司的成成本管理职责责1认真执行成本本管理制度，结结合实际制定定本单位成本本管理制度，并并自觉接受监监督。2根据业务发展展规划、开发发能力和市场场情况，确定定项目开发计计划，组织立立项调研、选选址和前期策策划，提出立立项建议和开开发设想，并并按要求向总总经理提交立立项可行性报报告，履行立立项审批程序序。3规划设计阶段段，应按市场场定位和成本本估算准确把把握设计方案案，组织审查查设计概算的的经济合理性性，使规划设设计既符合规规范，又体现现成本控制的的意识和要求求。4客观、认真地地进行项目成成本费用测算算，编制项目目成本费用计计划，确定项项目及每个单单项工程的目目标成本，分分解成本费用用控制指标，落落实降低成本本技术组织措措施。5遵循基本建设设程序，进行行项目实际操操作，对项目目成本管理实实行副总经理理负责制和全全员全过程控控制，对可控控成本、变动动成本和成本本异常偏差实实行有效监控控。保证将成成本控制在目目标成本范围围内。6正确处理成本本、市场、工工程质量、开开发周期、资资源、效益之之间的关系，防防止和杜绝重重大工程质量量事故，努力力缩短开发周周期，严格控控制项目的质质量成本和期期间费用，加加速投资回报报，提高投资资回报率。7组织项目开发发成本费用核核算，及时、全全面、准确、动动态地反映项项目成本、费费用情况，按按规定编报成成本会计报表表等有关资料料。坚持成本本报告制度，保保证成本信息息交流的及时时、有效。8熟悉、掌握国国家和当地有有关法规政策策及市场需求求、预算定额额水平等成本本控制因素，用用足用活各种种政策、资源源，提高成本本控制的预见见性，努力寻寻求降低成本本费用的途径径。9定期或不定期期分析成本结结构、差异及及其原因、监监控措施及其其效果、经验验教训，每季季度至少一次次，并将分析析报告报总经经理。三、项目成本监监控（一）成本监控控系统1、根据管理体体制建立总部部以管理监控控为中心、项项目公司以操操作监控为中中心的成本监监控系统。实实行总经理领领导下、副总总经理经理负负责、各职能能部门具体实实施的运行机机制。2、树立全员成成本意识，对对项目成本实实行全过程监监控。3、根据管理需需要和项目实实际情况，设设置商务部、工工程部、财务务部等成本管管理职能部门门或岗位，保保证成本控制制工作的顺利利进行（二）成本监控控的要求制度建设1根据管理的需需要，公司应应制订和完善善包括以下几几方面内容的的成本管理制制度，并报总总经理备案：：◆成本管理责任任制及监控程程序；◆计划管理制度度(包括指标、定定额、考核管管理办法)；◆招、投标管理理制度；◆合同管理制度度；◆工程(质量、进进度、监理、现现场、工程盘盘点、竣工验验收移交)管理制度；；◆预决算(包括括概算、设计计变更、现场场签证、结算算、款项拨付付)管理制度；；◆费用控制制度度；◆材料设备管理理制度。以上制度，可分分别制定也可可综合制定。2不断总结各开开发成本控制制经验，在此此基础上，逐逐步健全、完完善房地产成成本管理制度度。计划管理1按根据项目开开发的节奏，及及时编制成本本计划，并跟跟踪、检查、考考核计划的执执行情况：◆开发成本计划划(按完全成本本口径)；◆期间费用计划划；◆降低成本技术术组织措施计计划。2成本计划以设设计概算、施施工图预算、成成本预测和决决策为依据，综综合考虑各种种因素进行编编制，做到目目标明确、先先进、可行，尽尽量数据化、图图表化。3完善成本考核核办法，确立立成本降低率率、费用节约约额、项目投投资回报率等等成本考核指指标。分析检查1在成本控制过过程中，应定定期、按开发发阶段对成本本的结构、差差异及其原因因、控制措施施及其效果进进行分析，以以及时总结经经验教训，做做好下一步成成本控制工作作。分析的重重点是：◆计划及其执行行情况；◆实际成本与预预算成本、计计划成本对比比差异及其原原因；◆分析期内控制制措施、效果果、存在问题题及改进意见见、对策；评价、结论与提提示。2总经理和战略略委员会根据据管理需要，应应按项目就成成本控制情况况进行分析检检查。信息交流1报总经理战略略委员会的常常规性成本资资料主要包括括：项目基本情况；；◆按会计制度规规定应编报的的成本核算报报表；◆成本动态情况况及其分析资资料；◆当地政策性收收费项目、内内容、标准、依依据及政策的的适用期限、收收费部门。2按例外管理原原则，对下列列成本异常偏偏差及其处置置办法，应随随时报总经理理：◆当地有关法规规政策的重大大调整；◆成本超降率占占单项工程成成本总额100%以上、占占其本身预算算成本或计划划成本30%%以上的的项项目、事件((包括停工、严严重窝工、重重大设计变更更、计划外增增减项目、现现场签证、工工程质量事故故等因素影响响造成的成本本增、减项目目、事件)；◆合作条件更改改；◆补交地价。3应建立成本信信息库，互相相交流成本控控制的经验教教训。四、项目开发环环节的成本控控制（一）立项环节节的成本控制制1项目立项时必必须向总部提提交《立项请请示》和详细细的《可行性性研究报告》，并并经立项听证证会讨论通过过。《可行性性研究报告》除除应具备地块块基础资料、周周边环境及其其发展趋势、合合作方背景、合合作方式及条条件、初步规规划设计方案案、开发节奏奏及市场定位位等基础内容容外，还须包包括以下内容容：◆成本费用估算算和控制目标标及措施；◆投资及效益测测算、利润体体现安排；◆税务环境及其其影响；◆资金计划；◆《竞投方案》（仅仅限招标项目目）；◆投资风险评估估及相应的对对策；◆项目综合评价价意见。2《可行性研究究报告》应至至少在立项听听证会前提前前一周报总经经理和战略委委员会。3若项目立项后后，合作条件件或招标条件件等关键因素素发生变化，并并将对我方构构成重大不利利影响时，应应重新向总部部提交《立项项申请》。4招标项目的竞竞价不得突破破批准的最高高限价；要充充分考虑价款款的支付方式式及相应的资资金成本。5招标合同应经经律师审核后后正式签署。（二）规划设计计环节的成本本控制1规划设计单位位的选择由项项目部自行负负责，但应遵遵循以下原则则：需委托设设计院进行的的规划设计工工作，应采取取招标方式，择择优确定。2总体规划设计计方案（必须须包括建造成成本控制总体体目标），应应首先上报总总经理领导牵牵头组织的“规划设计方方案听证会”审查，获通通过后方可进进入下一设计计阶段（如单单体设计、扩扩初设计、施施工图设计）。每每一阶段都必必须要求设计计单位出具《设设计概（预）算算》，并在与与上一阶段的的概（预）算算进行认真分分析、比较的的基础上，编编制我方的《建建造成本概（预预）算》，确确定各成本单单项的控制目目标，并以此此控制下一阶阶段的设计。3施工图设计合合同应具备有有关钢筋、混混凝土等建材材用量要求的的条款，并载载明：设计单单位的《施工工图预算》原原则上不得突突破我方编制制的《建造成成本预算》。4设计、工程、预预算人员应会会同监理人员员组成联合小小组，对施工工图的技术性性、安全性、周周密性、经济济性（包括建建成后的物业业管理成本）等等进行会审，提提出明确的书书面审查意见见，并督促设设计单位进行行修正，避免免或减少设计计不合理甚至至失误所造成成的投资损失失浪费。（三）施工招标标环节的成本本控制1除垄断性质的的工程项目外外，其他工程程的施工或作作业单位，不不得指定。2主体施工单位位的选择，必必须采取公开开或邀请招标标方式进行。3应组织设计、工工程、预算、财财务四大专业业人员联合组组成招标工作作小组，就招招标范围、招招标内容、招招标条件等进进行详细、具具体的策划，拟拟订标书，开开展招标活动动；对投标单单位应就其资资质、经济实实力、技术力力量、以往施施工项目和施施工管理水平平等进行现场场考察，提出出书面考察意意见；对投标标情况进行评评估，提出书书面评估意见见及时报总经经理和战略委委员会。4同等条件下，应应尽量选择企企业类别或工工程类别高而而取费较低的的单位。5凡投资额超过过人民币-----------万元的的工程项目若若采取邀请招招标方式，应应事后向总经经理提交有关关招标、评标标等工作的文文字备忘。6零星工程应当当在两个以上上的施工单位位中，综合考考察其技术力力量、报价等等进行选择。7垄断性质的工工程项目（如如水、电、气气等）应尽力力进行公关协协调，最大程程度降低造价价。8施工合同谈判判人员至少应应包括工程、预预算两方面的的专业人员，合合同条件必须须符合招标条条件，合同条条款及内容概概念应清晰，不不得因工程紧紧而不签合同同就开工。9应建立健全施施工队伍档案案，跟踪评估估其资信、技技术力量等。10总包工程严严禁擅自转包包。（四）施工过程程的成本控制制现场签证1现场签证要反反复对照合同同及有关文件件规定慎重处处理。2现场签证必须须列清事由、工工程实物量及及其价值量，并并由专业工程程师和预算人人员以及监理理单位现场管管理人员共同同签名，其中中预算人员必必须对工程量量、单价、用用工量负责把把关。现场签签证的具体审审批程序与权权限，由公司司制定。3现场签证必须须按当时发生生当时签证的的原则，在事事后五日内办办理完毕，严严禁事后补签签。签证内容容、原因、工工程量必须清清楚明了，涂涂改后的签证证及复印件不不得作为结算算依据。4凡实行造价大大包干的工程程和取费系数数中已计取预预算包干费或或不可预见费费的工程项目目，在施工过过程中不得办办理任何签证证。5因小业主要求求或者因设计计不当，确实实需要变更设设计的，应填填写《设计变变更审批表》并并编制预算，经经设计、监理理单位和我方方认可后，方方可办理，办办理过程中必必须对照有关关设计、施工工或售楼合同同，明确经济济责任，杜绝绝盲目签证。我我方设计变更更的审批权限限由公司根据据自身实际情情况确定。工程质量与监理理1项目开工前，原原则上应通过过招标方式择择优选择具有有合法资格与与有效资质等等级的监理单单位。监理单单位应与所监监理工程的施施工单位和供供货商无利益益关系。2工程质量监控控人员应要求求监理单位密密切配合，严严格把关。一一旦发现质量量事故，必须须组织有关部部门详细调查查、分析事故故原因，提交交事故情况报报告及防患措措施，明确事事故责任并督督促责任单位位，按照质检检部门认可的的书面处理方方案予以落实实。事故报告告与处理方案案应一并存档档备案。3应特别重视隐隐蔽工程的监监理和验收。隐隐蔽工程的验验收，必须由由工程、预算算人员联合施施工单位、质质检部门共同同参加并办理理书面手续。凡凡未经验收签签证的，要求求施工单位不不得隐蔽和进进入下道工序序施工。隐蔽蔽工程验收记记录按顺序进进行整理，存存入工程技术术档案。工程进度款1原则上不向施施工单位支付付备料款。确确需支付者，应应不超过工程程造价的10%，并在工程程进度款支付付到工程造价价30%时开始抵抵扣预付备料料款。2工程进度款的的拨付应当按按下列程序办办理：◆施工单位按月月报送施工进进度计划和工工程进度完成成月报表；◆工程、预算部部门会同监理理人员，对照照施工合同及及进度计划，审审核工程进度度内容和完工工部位（主体体结构及隐蔽蔽工程部分须须提供照片）、工工程质量证明明等资料；◆商务部整理复复核工程价值值量；◆经审核后按有有关批准程序序付款并登记记付款台帐。3应要求施工单单位在我方开开户银行开具具结算帐户，以以便为我方融融洽银企关系系和监督工程程款项的使用用提供便利。4工程进度款支支付达到工程程造价75%时，原则上上应停止付款款，预留至少少20%工程尾款款和5%保修款，以以便掌握最终终结算主动权权。（五）工程材料料及设备管理理1项目开工前，总总工程师或项项目经理应及及时列出所需需材料及设备备清单，按照照原则决定甲甲供、甲定乙乙供和乙供，并并在工程施工工承包合同中中加以明确：：2甲方能找到一一级建材市场场的、有进口口免税计划指指标的、有特特殊质量要求求和价格浮动动幅度较大的的材料和设备备，应实行甲甲供或甲定乙乙供，其余实实行乙供；3实行甲供或甲甲定乙供的材材料和设备应应尽量不支付付采购保管费费。4按工程实际进进度合理安排排采购数量和和进货时间，防防止积压或造造成窝工现象象。5甲供材料、设设备的采购必必须进行广泛泛询价，货比比三家，也可可在主要设备备和大宗建材材采购上采用用招标方式。在在质量、价格格、供货时间间均能满足要要求的前提下下，应比照下下列条件择优优确定供货单单位：◆能够实行赊销销或定金较低低的供货商；；◆愿意以房屋抵抵材料款，且且接受正常楼楼价的供货商商；◆能够到现场安安装，接受验验收合格后再再付款的供货货商；◆售后服务和信信誉良好的供供货商。6项目部对到货货的甲供材料料和设备的数数量、质量及及规格，要当当场检查验收收并出具检验验报告，办理理验收手续，妥妥善保管。对对不符合要求求的，应及时时退货并通知知商务部和财财务部拒绝付付款。7采购合同》中中必须载明：：因供货商供供货不及时或或质量、数量量等问题对工工程进度、工工程质量造成成影响和损失失的，供货商商必须承担索索赔责任。8必须建立健全全材料的询价价、定价、签签约、进货和和验收保管相相分离的内部部牵制制度，不不得促成由一一人完成材料料采购全过程程的行为。9对于乙供材料料和设备，我我方必须按认认定的质量及及选型，在预预算人员控制制的价格上限限范围内抽取取样板，进行行封样，并尽尽量采取我方方限价的措施施。同时在材材料和设备进进场时应要求求出具检验合合格证。10材料的代用用应由项目部部书面提出，设设计单位和监监理单位通过过，商务部同同意，领导批批准。11甲供材料、设设备的结算必必须凭供货合合同、供货厂厂家或商检部部门的检验合合格证和我方方商务部的验验收检验证明明以及结算清清单，经商务务部、财务部部门审核无误误后，方能办办理结算。（六）竣工交付付环节的成本本控制1单项工程和项项目竣工应经经过自检、复复查、验收三三个环节才能能移交。2总工程师或项项目经理、工工程、商务、销销售和物业管管理部门必须须参加工程结结构验收、装装修验收及总总体验收等，“移交证明书”应由施工单单位、监理单单位和物业公公司同时签署署。3凡有影响使用用功能和安全全及不合设计计要求的结构构部位、安装装部位、装饰饰部位和设备备、设施，均均应限期整改改直到复验合合格。因施工工单位原因延延误工程移交交，给我方造造成经济损失失的，要按合合同追究其责责任。4工程移交后，应应按施工合同同有关条款和和物业管理规规定及时与施施工单位签订订《保修协议议书》，以明明确施工单位位的保修范围围、保修责任任(包括验收后后出现的质量量问题的保修修责任的约定定)及处罚措施施等。5.采取一次性性扣留保修金金、自行保修修的开发企业业，应对保修修事项及其费费用有充分的的预计，留足足保修费用。6按租售承诺先先行垫付的属属保修范围的的费用，应在在工程承包合合同中便明确确有乙方承担担。（七）工程结算算管理工程竣工结算应应具备以下基基本条件：◆符合合同（协协议）有关结结算条款的规规定；◆具备完整有效效的质量评定定结果和符合合规范要求的的竣工验收资资料；◆项目设计变更更、现场签证证及其他有关关结算的原始始资料齐备；；◆工程遗留问题题已处理完毕毕；◆施工单位结算算书按要求编编制，所附资资料齐全。2工程结算要以以我方掌握的的设计变更和和现场签证为为准，施工单单位提供的设设计变更和现现场签证，一一般只能作为为参考。3“点工”必须须按照定额价价计取、结算算。4商务部应详细细核对工程量量，审定价格格、取费标准准，计算工程程总造价，做做到资料完整整，有根有据据，数据准确确，也可聘请请有关部门进进行复审。5编制的预、结结算书，应当当有工费、材材料、设备和和有关经济指指标的计算过过程及详细的的编制说明，扣扣清甲供材料料款项。6商务部应对主主体工程成本本进行跟踪分分析管理，进进行“三算”对比，找出出工程成本超超、降的因素素，并提出改改进措施和意意见。7在商务部提供供的结算资料料基础上，财财务部门应当当结合预付备备料款、代垫垫款项费用等等债权、债务务，对照合同同详细审核并并编制工程财财务决算书。（八）其他环节节的成本控制制1正式发售前，组组织销售、设设计、工程和和预算人员拟拟订详细的《销销售承诺事项项清单》，逐逐项测算其建建设成本，并并对照原成本本预算逐项审审核；对学校校、交通、水水塔等配套，测测算其运行成成本，并列入入项目完全成成本范围内。《销销售承诺事项项清单》及有有关成本测算算，须报总经经理审查通过过。2销售过程中为为增加“卖点”需增加或调调整绿化、公公建配套等项项目时，应事事先编制预算算并报总经理理批准后方可可实施。3尽可能缩短项项目开发经营营周期，减少少期间费用。应应保证向业主主承诺的交工工日期，以避避免赶工成本本和延期赔偿偿；在市场和和经营条件许许可的情况下下，注意加快快项目开发节节奏；减少现现房积压时间间，减少利息息费用等成本本。4按回避、竞争争、平等、服服务、距离、双双赢、公正、团团队合作的原原则，正确处处理与合作伙伙伴的关系。五．项目成本核核算（讨论稿稿）第一章总则则1-1为了加加强成本管理理，规范项目目成本核算，正正确计算项目目成本，便于于成本资料的的比较和分析析制定本指导导。1-2项目成成本核算的任任务是：建立立和完善成本本核算基础工工作，严格遵遵守成本开支支范围，合理理确定成本计计算对象，正正确归集和分分配开发成本本及费用，及及时、准确、完完整地提供成成本核算资料料，及时发现现成本管理中中存在的问题题，以便寻求求降低成本的的途径。1-3公司必必须建立成本本核算责任制制，严格按照照项目开发成成本管理的要要求，正确组组织成本核算算工作，并自自觉接受监督督。第二章成本核核算的基本程程序成本核算的一般般步骤：第一步：根据成成本核算对象象的确定原则则和项目特点点，确定成本本核算对象。第二步：按成本本核算及管理理的要求，设设置有关成本本核算会计科科目和帐簿，按按成本核算对对象归集开发发成本费用。第三步：按受益益原则和配比比原则，确定定应分摊成本本费用在各成成本核算对象象之间的分配配方法、标准准。第四步：将归集集的开发成本本费用按确定定的方法、标标准在各成本本核算对象之之间进行分配配。第五步：编制项项目开发成本本计算表，计计算各成本核核算对象的开开发总成本。第六步：正确划划分完工和在在建开发产品品之间的开发发成本，分别别结转完工开开发产品成本本，按建筑面面积计算完工工产品单位成成本。第七步：正确划划分可售面积积、不可售面面积，根据有有关规定分别别计算可售面面积、不可售售面积应负担担的成本，按按与结算销售售收入配比的的原则正确结结转完工开发发产品的销售售成本。第八步：编制成成本报表，根根据成本管理理和核算要求求，总括反映映各成本核算算对象的成本本情况。第三章成本核核算对象的确确定3-1成本核核算对象的确确定原则：应应满足成本计计算的需要；；便于成本费费用的归集；；利于成本的的及时结算；；适应成本监监控的要求。3-2可根据据上述原则，参参照下列条件件，结合项目目开发地点、规规模、周期、方方式、功能设设计、结构类类型、装修档档次、层高、施施工队伍等因因素和管理需需要等当地实实际情况，确确定具体成本本核算对象。▲分期（区）开开发的项目，可可以以各期(区)为成本核算算对象。▲同一项目有有不同功能的的，在按期(区)划分成本核核算对象的基基础上，还应应按功能划分分成本核算对对象。▲同一小区、同同一期有不同同结构的，还还应按结构划划分成本核算算对象。(4)根据据核算和管理理需要，对独独立的设计概概算或施工图图预算的配套套设施，不论论其支出是否否摊入房屋等等开发产品成成本，均应单单独作为成本本核算对象。对对于只为一个个房屋等开发发项目服务的的、应摊入房房屋等开发项项目成本且造造价较低的配配套设施，可可以不单独作作为成本核算算对象，发生生的开发费用用直接计入房房屋等开发项项目的成本。3-3成本核核算对象一般般应在开工前前确定。一旦旦确定，不得得随意改变，以以保证成本核核算的准确性性。第四章成本费费用项目及核核算内容4-1开发产产品成本核算算应视开发产产品的具体情情况，按制造造成本法设置置成本项目。成成本项目一般般包括下列六六项：1)土地征用用及拆迁补偿偿费2)前期工程程费3)基础设施施费4)建筑安装装工程费5)配套设施施费6)开发间接接费4-2各成本本项目的开支支范围如下：：土地征用及拆迁迁补偿费指为取得土地开开发使用权而而发生的各项项费用，主要要包括以下内内容：(1)土地地征用费：支支付的土地出出让金、土地地转让费、土土地效益金、土土地开发费，交交纳的契税、耕耕地占用税，土土地变更用途途和超面积补补交的地价、补补偿合作方地地价、合作项项目建房转入入分给合作方方的房屋成本本和相应税金金等。(2)拆迁迁补偿费：有有关地上、地地下建筑物或或附着物的拆拆迁补偿支出出，安置及动动迁支出，农农作物补偿费费，危房补偿偿费等；拆迁迁旧建筑物回回收的残值应应估价入帐，分分别冲减有关关成本。(3)市政政配套费：指指向政府部门门交纳的大市市政配套费，征征用生地向当当地市政公司司交纳的红线线外道路、水水、电、气、热热、通讯等的的建造费、管管线铺设费等等。(4)其他他：如土地开开发权批复费费、土地面积积丈量测绘费费等。前期工程费指在取得土地开开发权之后、项项目开发前期期的筹建、规规划、设计、可可行性研究、水水文地质勘察察、测绘、“三通一平”等前期费用用。主要包括括以下内容：：(1)项目目整体性批报报建费：项目目报建时按规规定向政府有有关部门交纳纳的报批费。如：人防工程建建设费、规划划管理费、新新材料基金(或墙改专项项基金)、教师住宅宅基金(或中小学教教师住宅补贴贴费)、拆迁管理理费、招投标标管理费等。(2)规划划设计费：项项目立项后的的总体规划设设计、单体设设计费、管线线设计费、改改造设计费、可可行性研究费费(含支付社会会中介服务机机构的市场调调研费)，制图、晒晒图费，规划划设计模型制制作费，方案案评审费。(3)勘测测丈量费：水水文、地质、文文物和地基勘勘察费，沉降降观测费，日日照测试费、拨拨地钉桩验线线费、复线费费、定线费、放放线费、建筑筑面积丈量费费等。(4)“三三通一平”费：接通红红线外施工用用临时给排水水(含地下排水水管、沟开挖挖铺设费用)、供电、道道路(含按规定应应交的占道费费、道路挖掘掘费)等设施的设设计、建造、装装饰和进行场场地平整发生生的费用(包括开工前前垃圾清运费费)等。(5)临时时设施费：工工地甲方临时时办公室，临临时场地占用用费，临时借借用空地租费费，以及沿红红线周围设置置的临时围墙墙、围栏等设设施的设计、建建造、装饰等等费用。临时时设施内的资资产，如空调调、电视机，家家具等不属于于临时设施费费。(6)预算算编、审费：：支付给社会会中介服务机机构受聘为项项目编制或审审查预算而发发生的费用。(7)其他他：包括挡光光费、危房补补偿鉴定费、危危房补偿鉴定定技术咨询费费等。基础设施费指项目开发过程程中发生的小小区内、建筑筑安装工程施施工图预算项项目之外的道道路、供电、供供水、供气、供供热、排污、排排洪、通讯、照照明、绿化等等基础设施工工程费用，红红线外两米与与大市政接口口的费用，以以及向水、电电、气、热、通通讯等大市政政公司交纳的的费用。主要要包括以下内内容：(1)道路路工程费：小小区内道路铺铺设费。(2)供电电工程费：变变（配）电设设备的购置费费，设备安装装及电缆铺设设费，供（配配）电贴费、电电源建设费，交交纳的电增容容费等。(3)给排排水工程费：：自来水、雨雨（污）水排排放、防洪等等给排水设施施的建造、管管线铺设费用用，以及向自自来水公司交交纳的水增容容费等。(4)煤气气工程费：煤煤气管道的铺铺设费、增容容费、集资费费，煤气配套套费，煤气发发展基金、煤煤气挂表费等等。(5)供暖暖工程费：暖暖气管道的铺铺设费、集资资费。(6)通讯讯工程费：电电话线路的铺铺设、电话配配套费，电话话电缆集资费费，交纳的电电话增容费等等。(7)电视视工程费：小小区内有线电电视(闭路电视)的线路铺设设和按规定应应交纳的有关关费用。(8)照明明工程费：小小区内路灯照照明设施支出出。(9)绿化化工程费：小小区内人工草草坪、栽花、种种树等绿化支支出；绿地建建设费。(10)环环卫工程费：：指小区内的的环境卫生设设施支出。如如垃圾站(箱)、公厕等支支出。(11)其其他：小区周周围设置的永永久性围墙、围围栏支出、园园区大门、园园区监控工程程费、自然下下沉整改费等等。建筑安装工程费费指项目开发过程程中发生的列列入建筑安装装工程施工图图预算项目内内的各项费用用(含设备费、出出包工程向承承包方支付的的临时设施费费和劳动保险险费)，有甲供材材料、设备的的，还应包括括相应的甲供供材料、设备备费。发包工工程应依据承承包方提供的的经甲方审定定的“工程价款结结算单”来确定。主主要包括以下下内容：(1)土建建工程费①基础工程费费：土石方、桩桩基、护壁(坡)工程费，基基础处理费、桩桩基咨询费。②主体工程费费：即土建结结构工程费（含含地下室部分分）。③有甲供材料料的，还应包包括相应的甲甲供材料费。(2)安装装工程费①电气(强电电)安装工程费费：主体工程程内的照明等等电气设施安安装费，有甲甲供材料、设设备的，还应应包括相应的的甲供材料、设设备费。②电讯(弱电电)安装工程费费：主体工程程内的通讯、保保安监视、有有线电视系统统等电讯设施施安装费。③给排水安装装工程费：主主体工程内的的上下水、热热水等给排水水设施安装费费。④电梯安装工工程费：主体体工程内的电电梯及其安装装、调试费。⑤空调安装工工程费：主体体工程内的换换热站、冷冻冻站、风机盘盘管控制、楼楼宇自控系统统等空调设施施安装费。⑥消防安装工工程费：主体体工程内的自自动喷洒、消消防栓、消防防报警系统等等消防设施安安装费。⑦煤气安装工工程费：主体体工程内的煤煤气管线等燃燃气设施安装装费。⑧采暖安装工工程费：主体体工程内的水水暖、汽暖等等供热设施安安装费。⑨上述各项如如有甲供材料料、设备，还还应分别包括括相应的甲供供材料、设备备费。(3)装修修工程费：内内外墙、地板板(毯)、门窗、厨厨洁具、电梯梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有有甲供材料的的，还应包括括相应的甲供供材料费。(4)项目目或工程监理理费：指支付付给聘请的项项目或工程监监理单位的费费用。(5)其他他：工程收尾尾所发生的零零星工程费和和乙方保修期期后应由开发发商承担的维维修费（零星星工程费和乙乙方保修期后后应由开发商商承担的维修修费能够归类类的，应按从从属主体原则则归类计入上上述相应费用用中），现场场垃圾清运费费、工程保险险费等。配套设施费指房屋开发过程程中，根据有有关法规，产产权及其收益益权不属于开开发商，开发发商不能有偿偿转让也不能能转作自留固固定资产的公公共配套设施施支出。该成成本项目下按按各项配套设设施设立明细细科目，具体体核算内容可可区别以下情情况：(1)发生生的不会产生生经营收入的的不可经营性性公共配套设设施支出，如如建造消防、水水泵房、水塔塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派派出所、岗亭亭、儿童乐园园、自行车棚棚、景观(建筑小品)、环廊、街街心公园、凉凉亭等设施的的支出。(2)发生生的根据法规规或经营惯例例，其经营收收入归于经营营者或业委会会的可经营性性公共配套设设施的支出，如如建造幼托、邮邮局、图书馆馆、阅览室、健健身房、游泳泳池、球场等等设施的支出出。(3)城市市规划中规定定的大配套设设施项目不能能有偿转让和和取得经营收收益权时，发发生的没有投投资来源的费费用。(4)对于于产权、收入入归属情况较较为复杂的地地下室、车位位等设施，应应根据当地政政府法规、开开发商的销售售承诺等具体体情况确定是是否摊入本成成本项目。如如开发商通过过补交地价或或人防工程费费等措施，得得到政府部门门认可，取得得了该配套设设施的产权，则则应作为经营营性项目独立立核算。开发间接费指房地产开发企企业内部独立立核算单位为为组织和管理理开发产品的的开发建设而而发生的各项项费用。开发发间接费的内内容包括：(1)现场场管理费用：：项目现场管管理的人员工工资及福利费费、工会经费费、职工教育育经费、修理理费、办公费费、办公用水水电费、差旅旅费、市内交交通费、运输输费、通讯费费、业务交际际费、劳动保保护费、低值值易耗品摊销销、周转房摊摊销等。(2)利息息并借款费用用：直接用于于项目开发所所借入资金的的利息支出、汇汇兑损失，减减去利息收入入和汇兑收益益的净额。(3)固定定资产投资方方向调节税：：按规定应计计缴的固定资资产投资方向向调节税。(4)物业业管理基金、公公建维修基金金或其他专项项基金：按规规定应拨付给给业主管理委委员会的由物物业管理公司司代管的物业业管理基金、公公建维修基金金或其他专项项基金。(5)质检检费：包括按按规定支付给给质检部门的的质量检验费费，项目发生生的材料、设设备质量检验验费、工程质质量自检费、工工程竣工验收收费等质量鉴鉴定性费用。(6)其他他：项目交付付使用后发生生的，按规定定或协议应由由开发商承担担、补贴给物物业管理公司司的水、电、煤煤气、暖气等等价差，以及及其他应计入入开发间接费费的费用。4-3开发企企业期间费用用的开支范围围为：营业费用指在开发产品销销售环节发生生的各项费用用。包括：(1)已完完开发产品销销售以前的改改装修复费，开开发产品看护护费及按规定定或协议应交交物业管理公公司的空房物物业管理费，根根据规定或协协议应承担的的按单位、面面积分摊的空空房和自留、自自用物业水电电费等。(2)主体体外临时样板板房、售楼处处的设计、建建造、装饰等等费用。样板板房、售楼处处内的资产，如如空调、电视视机等资产性性购置支出不不得在销售费费用列支。主主体内临时样样板房、售楼楼处的设计、建建造、装饰等等费用在房屋屋开发成本中中列支。(3)开发发产品销售、转转让、出租过过程中发生的的广告审批费费、广告制作作费(含资料制作作费)、广告宣传传费、展览费费、销售模型型(沙盘)制作费、代代销手续费、销销售服务费、咨咨询费、办销销售许可证时时向政府部门门交纳的物业业管理启动金金、商品房注注册登记费、产产权交易费(或商品房交交易手续费）、房房屋面积审核核费、房屋评评估费、诉讼讼费、中介佣佣金、销售许许可证、外销销费等。(4)专设设销售机构的的职员工资、工工会经费、福福利费、折旧旧费、修理费费、差旅费、办办公费、培训训费、业务交交际费以及其其他经费。管理费用指行政、财务、人人事等行政管管理部门，为为组织和管理理房地产开发发经营活动而而发生的各项项费用。包括括：(1)行政政管理部门人人员的工资、福福利费，办公公费、差旅费费、运输费（包包括驾驶员保保险费）、折折旧费、修理理费、低值易易耗品摊销、办办公用水电费费等。(2)工会会经费和职工工教育经费。(3)财产产保险费、劳劳动保险费、待待业保险费、医医疗保险费、失失业保险费。(4)税金金：指按照规规定支付的房房产税、车船船使用税、土土地使用税(金、费)、印花税等等。(5)审计计费、咨询费费、聘请中介介机构费、诉诉讼费、业务务招待费、董董事会费、公公司活动费等等。(6)无形形资产及长期期待摊费用摊摊销。(7)坏账账损失及存货货盘亏、毁损损损失。(8)环境境费：支付清清洁工的工资资、摆花费、租租花费等(9)租金金：包括房屋屋租金、车库库租金等。(10)分分摊上级管理理部门和总部部的管理费以以及其他管理理费等。财务费用指企业为筹集开开发经营所需需资金而发生生的各项费用用。包括利息息净支出（减减去利息资本本化部分）、汇汇兑净损失、金金融机构手续续费(含票据工本本费)，以及企业业筹集资金发发生的其他财财务费用。会计科目与帐簿簿设置5-1“开发发成本”科目：核算算在房屋等产产品开发过程程中所发生的的各项费用。5-2“开发发间接费”科目：归集集和分配在房房屋等产品开开发过程中，设设计、工程、预预算、材料等等业务部门为为组织与管理理开发项目建建设而发生的的各项费用。(这类费用由由本科目归集集并按一定方方法、标准分分配后，再计计入各成本核核算对象的“开发间接费”成本项目中中去)。5-3“预提提费用”科目：核算算按权责发生生制原则和受受益期限、对对象，应由本本受益期、受受益对象承担担的尚未支付付的成本、费费用。本科目目一般应按费费用的内容设设置二级科目目进行核算。应预提的费用一一般包括：配配套设施费；；与合作单位位共建项目应应负担的由合合作单位垫付付的费用；租租金；保险金金；借款利息息；修理费用用及应由本受受益期、受益益对象承担的的尚未支付的的地价等。费用预提的时间间：应由房屋屋等开发产品品负担的费用用，应在结转转房屋等开发发产品时预提提。配套设施费的预预提范围、条条件、依据和和计算方法：：范围：开发小区区内不能有偿偿转让的配套套设施将发生生的费用。能能有偿转让的的配套设施将将发生的费用用不得预提。条件：配套设施施费的预提条条件为：房屋屋与配套设施施非同步开发发(有前有后、穿穿插进行)；先建房屋屋，后建配套套设施。依据：拟建配套套设施的预算算成本或计划划成本。同时结合具体的的做法特就以以下几个方面面的专项规定定提出相应的的意见：一、准确编制标标底预算，严严格公正评定定标严格格编标预算管管理的目的，在在于力求工程程编标预算准准确，合同造造价科学合理理。在决定工工程造价高低低的因素中，合合同造价是最最重要的一环环，为达到合合同造价的准准确合理，预预算编标中应应把住以下几几个关口。1.

制定严密的的招标文件。2.

编标人员要要持证上岗，并并专门从事相相关专业，分分工明确、责责任到人，土土建、装饰、安安装编标人员员积极配合、相相互沟通，避避免专业间的的脱节。标底预算编编制人员要全全过程参与图图纸会审，提提前熟悉图纸纸，同各专业业人员一道审审定答疑会议议纪要并下发发各投标单位位，使之对图图纸形成共识识，更加公正正公平地参与与工程编标、投投标，防止施施工和决算过过程中，甲乙乙方相互扯皮皮现象的发生生。3.

坚持严格的的评标制度及及评标程序。审审查标底时要要重点做到四四审达到四防防：审查工程程量，防止多多算错算；审审查分项工程程内容，防止止重复计算；；审查分项工工程单价，防防止错算错套套；审查取费费费率，防止止高取多算。要要坚持严格的的评标制度，通通过修订标底底造价，确定定招标合同价价。二、抓好好甲供设备、材材料投资管理理甲供设设备、材料投投资也是左右右工程造价的的重要因素之之一。在工程程建设中，甲甲供设备、材材料必须坚持持以大渠道供供货为主，市市场自行采购购为辅。在自自行采购时由由商务部主管管、项目部和财务共同参参与，坚持三三人同行、货货比三家，力力求质优价廉廉，大型的设设备订货可采采取招标方式式，在签订的的合同中要明明确质量等级级和双方责任任义务，设备备材料进场后后如有质量问问题，现场管管理代表及施施工单位有权权拒收，以达达到保证供货货质量、节省省设备材料投投资的目的。

三、严格办办理设计变更更签证（一一）工程严格格按成本计划执行行，严禁擅自自提高标准。有有些对原设计计影响很小的的修改项目，只只经甲、乙双双方确认就可可执行，对某某些有可能引引起造价较大大的变更，如如设计不适合合使用要求，平平面布局、建建筑结构及装装修标准有大大的变动，需需要召开建设设方、承建方方和设计方三三家参加的联联席会议，从从技术、经济济等方面进行行论证商定，达达成一致意见见并形成文字字纪要备案，报报请建设方批批准。

（二）严严格设计变更更签证审批程程序。一般性性变更由甲方方现场代表起起草，交施工工负责人及工工程部领导审审批，大项的的变更，应先先做概算，报报批准后实施施。同时要注注重变更的合合理性，对于于不必要的变变更坚决不予予通过，对于于某些不合理理或保守设计计，在满足使使用要求的前前提下，通过过优化设计，可可降低工程造造价。

（三）加加强对设计变变更工程量及及内容的审核核监督。对于于变更中的内内容及工程量量增减，由施施工、预算人人员进行现场场抽项实测实实量，以保证证变更内容的的准确性。

制定统一的的设计变更管管理办法，要要求变更单编编号连贯一致致，提高变更更单的内容质质量，同时变变更要准确及及时。四、竣竣工决算时严严格设计变更更单的审查

除在施工过过程中严把设设计变更签证证关外，在竣竣工决算时，决决算人员须从从专业角度对对设计变更进进行审查，主主要包括以下下几个方面。（一）审审查设计变更更内容是否符符合规定。查查设计变更内内容与原工程程标底预算是是否重复列项项，即设计变变更增加的经经费是否已包包含在合同造造价中，如有有上述情况，应应与签证人员员联系补充修修改，使其符符合规定后，再再进行调整修修改。

（二）审审查手续是否否符合规定。凡凡设计变更都都应有建设单单位和施工单单位的盖章及及现场人员的的签字，比较较重要的设计计变更还应有有设计单位有有关