房地产宏观调控手段

本文格式为Word版，下载可任意编辑——房地产宏观调控手段房地产开发宏观调控模范研究

2022年的房地产业政策展现了由“宽松”转为“调控”的新阶段，在一系列房地产新政出台的背景下，房地产市场展现了“量跌价涨”的局面，近两年，中国的楼市一向处在政府的宏观调控中，房地产市场的活跃度虽有下降，但价格却没有明显的回落，各大城市房价照旧一路高走，宏观调控要何时奏效？对宏观调控的政策和措施本身举行反思尤为重要。本文分析了这一局面产生的理由，并提出相应的政策建议。

房地产政策；房地产市场；调控；政策建议

1我国的房地产周期的特点

1.1我国房地产的周期约莫在5年左右。从1988年到2022年的20年期间的房屋销售价格指数，我们可以察觉，从1993年是我国的“房地产热”年份，周期处于波峰阶段，到1998年迎来其次个波峰，2022年是第三个波峰，2022年是第四个波峰。可以看出，我国的房地产业约莫是5年左右为一个周期。我国国民经济从1953年到1990年共呈现出8个4～6年的波动周期。这和我国制订和实施国民经济“五年筹划”是有关系的。在5年当中，投资量的分布和节奏存在曲线形的变化。而房地产业是国民经济的寒暑表，房地产的波动周期必然与之相对应，其波动周期大体上也是4～6年，平均为5年。

1.2我国房地产的进展区域不平衡，各地区周期有差异。我国的房地产业是从深圳、上海、北京等一些大城市开头进展，从而开头带动了东部沿海城市的房地产进展，国家的固定资产投资也大片面在东部。东部地区和城市的房地产业进展明显快于中部和西部，房价也明显高于中西部地区。东部房地产业的进展带动了中西部地区房地产业的进展，所以从周期性上看，东部地区到达最高点时，中部地区正处于进展上升阶段，而西部地区在初始进展阶段。所以，2022年沿海一些大城市的房价开头下跌的时候，中西部地区的房价趋于稳定，没有展现大幅度的下跌，像西安、兰州、西宁、乌鲁木齐等一些西部城市的房价反而展现持续上涨的趋势。这就说领略我国房地产周期在不同的地区有不同的时间周期，约莫的可以总结为东部-中部-西部的次序。

2房地产新政与房地产市场表现

2022年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2022年。为遏制片面城市房价上涨过快，2022年年底，中央政府加大了对市场的调控，以2022年1月7日出台的“国十一条”为标志，2022年的房地产业政策展现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后，2022年1-2月份，房价展现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的形势。但进入三月份处境发生变化，据国家统计局数据显示，1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8%。3月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%；二手住宅销售价格同比上涨9.5%；1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和曼延。面对这种房地产形势，中央政府又实时出台了新的房地产调控措施。2022年4月14日国务院常务会议抉择实行区别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后4月17日，国办又发布了《国务院关于坚决遏制片面城市房价过快上涨的通知》，通知要求对添置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款添置其次套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款添置第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。此次房地产政策调控被认为是历次房地产政策中调控力度最大的一次，但调控效果却并不如人意，中国国家统计局发布的最新数据表明，4月份，全国70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比上17.3%，涨幅创下纪录，其中，90平米及以下的新建商品住宅，价格上涨幅度更是达成22.4%。尤其值得留神的是，和“国十条”出台后市场一片看跌背道而驰的是，上述两个数字与3月份对比，不仅未跌，反而分别上涨约1.5%。

3宏观调控政策的相互协调与合作

针对市场失灵的宏观调控政策有好多种，包括我们常提及的财政政策、货币金融政策、外汇政策、产业政策，以及各政策内部的细化政策等等，各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度必然有差异，政府各决策主体出台的政策务必彼此合作，IS-LM理论就细致阐述了各经济政策彼此合作的必要性。目前调控房地产行业的经济政策众多，政策之间的协调和合作必然抉择和影响执行结果。如房地产调控政策之货币金融政策，在汇率改革没有展现大动作的前提条件下，假设连续加息，那么不仅使国际游资坐享其利，而且还可能诱使更多的国际资金进入中国，导致滚动性更加过剩。而假设不加息，那么无法抑制投资过热和房价猛涨的局面，进而引发通货膨胀。这就需要在汇率政策和货币政策之间探索一个平衡点。再如关于模范房地产市场外资准入和管理的有关政策出台后，未来必然会有相关更细的政策出台，可能会从交易环节、外资退出限制、税费等方面逐步完善对外资购房的管理。最终出台的执行细那么还需要更深层的银行、外汇、税务等领域的专业学识，政策制定者务必全面协调，使各政策间相互合作，才能保证政策的作用的充分发挥。

4终止语

房地产价格的上涨对地方政府几乎是有百利而无一害，而房价的任何下挫都将裁减地方政府收入。正由于如此，全体地方政府都努力对中央的调控政策采取障眼法，瞒天过海。本来中央政府就投鼠忌器，出拳时有所留存，现在再加上地方政府"太极推手"的推挡，拳到之时，气力已经损耗大半。如此一来，房地产调控政策的效果就可想而知了。至此，中央政府虽屡次出拳，房价照旧持续上涨就缺乏为怪了。至于未来的房地产价格走势，从根本上说还得看各级政府的意志，而这中间中央政府的意志又是最为关键的。由于只要中央政府重新界定土地出让金和房地产交易税费的中央-地方共享比例，或者甚至将其完全收归中央，就可对地方政府推动房价上涨起到釜底抽薪的效果。面对高额土地出让金的诱惑，本文认为中央政府在不久的将来即可能推出此类举措，更何况当前的高房价已让其师出著名了。当然，"房地产的大起大落（当然理应主要是指大落），对谁（当然除了购房者）都不是好事情。"上海市某位领导的讲话已经精辟地道出了中央和地方政府对房地产的真实心态。因此，盼望中央政府在短期内就下猛药、出重拳鲜明是不现实的。目前的种种迹象显示：中央政府还没有作好承受房价下跌后果（银行坏账增加，经济可能很快陷入通货紧缩）的打定。其目前更有可能采取的手段是：在稳定房价的同时裁减国内银行对房地产的贷款，并为银行争取确定的缓冲时间（以进展房地产贷款的资产证券化、Reits等）以便其收回贷