某商住小区项目开发可行性报告

****”商住小区项目开发可行性研究报告目录一、总论1项目背景2可行性研究究结论3存在问题及及建议二、项目概况1项目概况2投资的必要要性3项目开发方方案三、市场分析1地域概况2区域房地产住住宅市场分析析3中山商品住宅宅价格走势4竞争分析5市场定位四、项目实施进进度安排1项目实施的的各阶段2项目实施进进度表五、投资估算与与资金筹措1资金筹措2投资使用计计划六、财务分析1生产成本和和销售收入估估算2项目资金投投入及效益估估算七、可行性研究究结论与建议议1研究结论与与2建议***********商住小区项项目开发可行性研究报告告一、总论项目背景1

项目名称称：************商住小区区开发单位概况：：***********房地地产发展有限限公司是************中山山市房地产项项目开发的新新成员。公司司成立于20006年4月，现有管管理人员100人，其中中中级职称2人，资深房房地产管理人人员6人，他们均均具有丰富的的房地产开发发建设和经营营管理经验。同同时公司拥有有丰富的土地地资源，实力力雄厚，有能能力独立开发发大型房地产产建设。可行性研究报告告的编制依据据：（1）《城市居居住区规划设设计规范》（2）《住宅设设计规范》（3）《住宅建建筑设计标准准》（4）《城市道道路绿化规划划及设计规范范》（5）建设项目目选址意见书书（6）黄圃房地地产市场环境境的调查数据据项目可行性研究究的结论本项目社会效益益、经济效益益、环境效益益俱佳，项目目可行。存在问题及建议议经对本项目的详详细分析及对对当地市场的的仔细调查，本本着成本-效益的原则则，作出如下下建议：1、市场价格波波动是不可控控因素，应进进一步对市场场进行分析研研究，准确的的市场定位，会会使销售事半半功倍；2、成本投入是是自控因素。成成本虽处于相相对刚性，仍仍应加大力度度进行成本控控制。在不影影响整体功能能的情况下可可适当选用替替代材料。3、在成本范围围内，对各项项构成作适量量的调整，营营造出二至三三个在当地具具有优势的特特点，促进销销售。二、项目概况（一）项目概况况1、地块位置：：地处************。************位于本案北北侧，南面是是****宿舍舍区，西紧邻邻新明路，东东面有5000米为发电厂厂。地块邻近近***中心区区，不仅未来来发展前景不不俗，其现有有配套设施也也十分成熟。周周边商场、菜菜场、休闲广广场众多、医医院等公共设设施相距不远远。位于此地地生活方便而而多彩。2、建设规模与与目标：土地面积：1225亩（约830000平方米米）容积率：2.111建筑面积积：16.33万平方米，其其中住宅占114万平方米米，商业占11.5万平方方米，其它占占0.8万平方方米计划总户户数约12000户，预计计容纳42000人建筑密度：388%绿化化率：30%%开发周期：3至至4年围环境与设施步行约2分钟可可至公交车站站；****超市以以及*****等消费场所所均几分钟路路程内；****村位于于本案东侧（4）本案南面面为*****厂宿舍区（二）项目投资资的必要性1、项目建设有有利于我公司司在*****市房地产市市场的进一步步开拓发展。公公司自成立以以来，秉承“追求卓越、尽尽善尽美”之企业理念念，依托优惠惠政策及政府府支持。通过过本项目的开开发，开拓*****及周周边区域房地地产市场，发发展壮大公司司实力，并进进一步树立企企业在中山房房地产业界的的形象。2、项目的建设设符合*****市大力发发展乡镇建设设的精神3、由于地区可可开发土地日日益减少，本本项目符合集集中开发的原原则。土地资源不可避避免地日益减减少，充分合合理地利用有有限的土地资资源是当今房房地产开发和和发展的原则则。4、项目开发优优势所在地理位置优越，项项目所处位置置在*****商业中心附附近的新糖区区****生活活区旁，本来来已经有较多多的人口资源源，而且中山山糖厂过去有有名的大型国国有企业，使使该地区知名名度较高。（三）项目开发发方案本项目占地共1125亩，按按工程开发进进度估算，可可在三年左右右完成。结合合地块的地理理位置，附近近的配套等情情况以及周边边已经开发的的小区定位售售价，本小区区价格定位应应处于20000~25000元/M2之间；按客客户群的收入入消费特点其其首期支付房房款的承受能能力应在4~~6在万之间间，由此推算算套型建筑面面积在70~~125M22之间。建筑筑风格确保与与整体环境相相协调，不仅仅与时代潮流流相吻合，更更主要有自己己鲜明的个性性特色，提倡倡自然、简洁洁、和谐的建建筑。建筑标标准应保证达达到优良工程程，并建成一一流的智能化化安全社区。园林环境也是置置业不可决少少的因素。针针对*****周边园林较较少的现状及及本地块条件件，本小区园园林设计应从从广从细布置置，以增加楼楼盘的卖点、促促进销售。#本项目建筑类类型：以多层（A、BB、C型）为主干干，中部布局局（D型）小高层层住宅。整个个小区外观上上错落有致，2.11的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。配比：多层：A型244栋、B型16栋、C型8栋小高层：D型99栋3、目标市场定定位项目销售目标群群如下：（1）外企、高高新技术企业业、金融证券券信息业界白白领人士；（2）周边高校校的教师以及及工作者；（3）欲改善居居住条件的置置业者；（4）政府及企企事业单位中中层以上管理理干部；（5）外地来的的经商者。（6）其它三、市场分析1、地域概况****地处中中山市最北部部，西北与佛佛山市顺德区区为邻，东北北与广州市番番禺区隔河相相望，居“珠三角”西岸都市圈圈发展核心板板块，与广州州、深圳、佛佛山、江门、东东莞、珠海、香香港、澳门八八大城市同在在一小时生活活圈内。全镇镇土地面积883.6平方方公里，户籍籍人口8万多，外来来人口5万多，辖122个村民委员员会和4个社区居委委会，是全国国首个中国食食品工业示范范基地和中国国腊味食品名名镇、国家卫卫生镇、全国国首批工业卫卫星镇、全国国亿万农民健健康促进行动动示范乡镇、全全国亿万农民民健身活动先先进镇、全国国计划生育宣宣传工作先进进单位、广东东省文明镇、广广东省农副产产品深加工专专业镇技术创创新试点、广广东省民族民民间艺术之乡乡、中山市工工业强镇等。黄圃镇是中山北部的工业重镇，工业体系比较齐全，拥有工业原材料、服装、食品、鞋业、家电、化工、机械、建材、塑料五金、船舶制造等行业，多项产品荣获国家部优、省优称号，产品远销美国、英国、加拿大、东南亚等20多个国家、地区以及国内多个省、市。近年来，黄圃镇外资企业、民营企业发展迅猛，目前拥有各类工业企业700多家。其中外资企业30多家，引进利用外资1.5亿美元，客商来自芬兰、法国、印尼、日本、洪都拉斯、新加坡及港、澳、台等国家和地区。奥托昆普铜管（中山）有限公司是芬兰奥托昆普集团在亚洲地区的第一家铜管生产厂，1995年落户黄圃，现已成为国内最主要的热交换铜管供应商，产品同时销往美国、欧洲及东南亚等国家。2005年，黄圃镇实现工业产值101.7亿元，，税收收入3.68亿元，分别增长46.68%和51.2%，增幅双双位居中山市第一。2、区域房地产产住宅市场分分析（1）地区房地地产发展概况况过去，由于黄圃圃镇的总体规规划相对滞后后及经济发展展较缓慢，以以及当地居民民喜欢自己买买地或利用村村分配的宅基基地建房，该该镇房地产市市场发展处于于停滞状态。这这几年该镇经经济尤其是工工业的快速发发展，不仅带带动了众多外外来人员在黄黄圃落户工作作，还极大地地提升了当地地居民的收入入等，而随着着黄圃镇20004年至20200年总体规划划方案颁布实实施、当地居居民居住观念念转变等，该该镇房地产业业发展呈现出出极好的发展展趋势。在22004年广广东顺景实业业发展有限公公司进驻开发发“顺景状元居居”后，近两年年来房地产业业呈快速、活活跃发展势头头。目前，除除占地面积11.07公顷顷的“顺景状元居居”和占地面积积0.67公顷顷的“康怡居”已建成入住住外，还有44—6家房地产公公司正准备在在该镇投资兴兴建用地面积积为4.67—21公顷的大大型楼盘。（2）建筑类型型#中山市（地区区）住宅类建建筑其类型现现状：●多层。作为一一种最为普遍遍的建筑形式式，多层住宅宅依然是市场场供应量的主主体，这一点点在城乡结合合部的郊区房房地产市场尤尤为突出。目目前市中心的的多层项目越越来越少，有有彻底“逃离市中心”的趋势。反反观城市的外外延，尤其是是近两年房地地产开发较热热的区域，无无论楼盘规模模如何，均以以多层物业为为开发的主要要建筑形式。从从最近新开楼楼盘来看，多多层物业也是是占着绝对的的比例。●小高层。目前前小高层最大大的特点是将将其“领地”扩展到了郊郊区。除了在在“寸土寸金”的市中心之之外，小高层层也出现在了了离市中心较较远的城乡结结合部。位于于东凤的“逸湖半岛”开盘，工程程推出了数栋栋带电梯的小小高层，再加加上户型上的的创新设计，市市场反映良好好。这一现象象打破了“小高层只能能在市中心生生存”的定式。3、中山商品住住宅价格走势势2005年市房房地产市场呈呈现出市场活活跃，交易量量放大，价格格上涨并逐步步走高的态势势。本季度高高档物业依然然保持36000元/㎡。4

中山市主要要商品住宅楼楼盘20055年销售大势势市场整体活跃，楼楼盘销售顺畅畅在价格上，各区区域的销售价价格均上涨约约100元/平方米。名家操盘实力大大增目前，中山市中中、高档楼盘盘诉诸于市场场的卖点，基基本上集中在在尊贵性、环环境、功能及及服务特色方方面，讲究名名家规划与设设计、名家建建筑与安装、名名家管理与服服务、名人居居住与生活。小高层住宅将呈呈现规模进入入市场的趋势势土地价格的逐步步攀升，在房房地产开发中中充分利用土土地资源，降降低土地成本本，已成为开开发商的共识识。在这种市市场背景下，中中山市小高层层、高层项目目的开发比例例呈现增大的的趋势，其所所占市场规模模也会得到明明显的提高。随随着小高层、高高层住宅的逐逐步增多，消消费者的居住住观念也会随随之发生悄然然的变化，并并在心理上会会逐渐接受高高层住宅。44)消费者的的购房行为渐渐趋理性随着房改政策的的深入实施和和城市建设不不断深化，各各种借、贷款款手续相应简简化，良好的的物业管理使使住房消费需需求不断扩大大，然而房地地产是一个个个性化十分突突出的产品，消消费频次又很很低，也许有有的人一生只只有一次购房房行为，因此此越来越多的的人开始慎重重看待购房行行为，据调查查：购房影响响因素中地理理位置40％，价格格为36.885％，环境境为22.996％，交通通为6.477％，其它因因素的被选率率为0.933％，这些因因素包括：户户型、物业管管理、开发商商的实力等。价格及指数2005年消费费者对所购物物业的要求更更高，买房不不再只是需求求，还有欲望望的满足、房房地产的增值值保值等成分分因素含在其其中。20003年的住宅宅将会进一步步分为学生公公寓、单身公公寓、教师公公寓、老年公公寓、公务员员公寓等。11-6月房屋屋成交211118起，同同比增长522%，其中，存存量房买卖成成交129999起，占总总成交量的661.55%%。全市房地地产交易面积积247.442万平方米米，成交价值值23.144亿元。其中中，存量房交交易面积1558.11万万平方米，占占总交易面积积的63.99%，同比增增长6%，下半年年将会有大副副上升；同期期居民已购公公房上市交易易20.999万平方米，占占总交易面积积的13.33%。4、竞争分析中山市房地产住住宅市场竞争争特点●特点一：市政政政策继续带带动楼市发展展●特点二：规模模性小区将领领导潮流●特点三：户型型面积在变小小、房间在变变多●特点四：小高高层物业受消消费者青睐●特点五：成规规模、重环境境黄圃区域房地产产竞争实况（已已运作的房地地产项目）（1）顺景状元元居发展商：广东顺顺景实业发展展有限司项目位置：黄圃圃镇新基北街街占地面积：100656m22建筑面积：：180000m2绿化率：422.5%建筑类型：一梯梯二户，总户户数136户价格定位：均价价1850元/m2(1730~~1900元元/m2)，目前可获获9.5折优惠惠客户来源：黄圃圃本地居民990%，黄圃圃外来工作人人员8%，其它2%户型组成：二房房二厅1477~152mm210套占8.5%%管理费：0.55元/m2（顺景物业业管理公司）形象定位：黄圃圃首座星级时时尚住宅小区区工程进度：044年年底动工工，目前已交交楼销售进度：剩115%末售（主主要是六楼的的三房单位）项目卖点：送培培红小学，黄黄圃中学学位位综合评估：项目目由中山本土土知名品牌顺顺景实业开发发，是黄圃镇镇第一个房地地产项目，004年开始启启动，目前尚尚未售罄，整整体销售的周周期较长，分分析原因有二二：其一，项项目属于旧城城区改造地，周周环境较差，交交通不便；其其二，项目整整体模较小，建建筑计比较原原始，住宅小小区概念末能能突出。（2）卓粤康怡怡居发展商：中山市市卓粤房地产产开发有限公公司项目位置：兴圃圃大道西（镇镇政府附近）建筑类型：一梯梯三户，一梯梯二户，一梯梯四户多层洋洋房，总户数数95户建筑风格：现代代简约园林包揽色：南南亚园林景观观户型配比：二房房二厅84~~92m2套占21%，三房房二厅97~~117m2253套占56%，四房房二厅1488~153mm212套13%，190m2复式10套占比10%%价格水平：均价价约19000元/m2客户来源：黄圃圃本地居民885%，本地地外来人员88%，周镇区区7%管理费：0.66元/m2周边配套：黄圃圃中学，中心心幼儿园，壹壹加壹商场，人人民医院，黄黄圃影剧院工程进度：055年5月开动，066年6月底交楼销售进度：售罄罄综合评述：项目目临靠黄圃镇镇主要交通干干道，连接黄黄圃镇的行政政商业中心，交交通方便，周周的配套较为为完善，055年5月份推出市市场后反应热热烈，目前整整个项目全部部售完。5、市场定位项目优势和价格格定位和周边竞争相比比，本项目有有其自身特有有的优势：品品牌、规模、地地区知名度、交交通便利、绿绿化及现代景景观、智能及及商务配套，这这六大优势集集中了当今中中山市成功开开发楼盘的精精髓。****镇已成成为中山市产产值增长幅度度最大的区域域（05年达到40%%以上），在在政府大力支支持下必将在在近期内大大大改善光谷地地区的居住生生活条件，创创造更多的就就业机会和商商机，抓住发发展机遇，抓抓住商机是现现代人选择居居住场所的重重要因素。“****花园园”紧邻*****中学、*****生活区，区区域值潜力是是非常巨大的的。商住小区区住建成后，将将成为黄圃镇镇第一个智能能住宅小区。现在的中山市房房地产市场已已步入成熟，消消费者在对住住宅的选购上上也非常理智智，所以本项项目应注重产产品的制造（包包括：户型设设计、外立景景观及新技术术、新材料的的运用等）和和硬件设施的的配套。另外外本区物业购购买者主要为为当地白领阶阶层，而且中中等户型特别别是110平方米米左右的户型型占据本区域域目前市场销销售的主力，所所以应适当考考虑户型配比比，以取得更更佳的经济效效益。至2004年，我我市农村人均均可支配收入入为78500元，按住房房价格测算，一一户普通的三三口之家，年年收入如为22.3万人民民币。按中山山市通行的消消费标准，人人均消费每人人每月4500元，三人为为1350元，年年消费约为116200元元，剩下的如如全部用于住住房，也仅为为6800元，三三口之家购买买一套70平方米，价价格为每平方方米19000元的经济适适用房，需要要20年左右的的时间，且武武汉市三口之之家的年收入入在2.3万元以以下的家庭约约占50%以上。所所以本项目在在价格定位非非常谨慎，充充分考虑到中中底收入家庭庭的普遍承受受力。此外我们将对我我们的目标销销售区域对本本楼盘进行充充分的宣传，积积极抢占*****住宅的的高端市场。目标市场定位目标区域地块周边3公里里半径内主要要为中低素质质商品和康居居住宅、自然然村，高素质质住宅较少。新新近开盘或即即将开盘的名名都花园、尚尚文创业城、华华城新都、当当代逐渐提升升该区域住宅宅品质。同时时显示该区高高素质住宅的的市场前景。目标客户即物业业管理的方案案由于黄圃的工业业、商业迅速速发展，该区区域的居民收收入不断的提提升，对居住住环境的要求求也在不断的的提高。欲改改善居住条件件的置业者及及工作者为居居民的主要构构成。“阳光假日花花园”商住小区是是为了适应附附近的白领阶阶层和商企、厂厂企管理人事事住房需求而而开发的，具具有商务、智智能化和人文文品位高的基基本特征，进进而要求住房房具有舒适性性、健康性、智智能化、文化化性。舒适性性是以人为本本的体现，住住宅从生存需需求过渡到享享受需求是必必然的，因而而要追求一种种舒适方便的的安静的居住住环境，让人人享受生活的的社区。健康康性就是绿色色住宅的概念念。现在不但但要讲“以人为本”的观念，也也要讲发展到到讲人与自然然的和谐共存存，发展。所所以提出一种种口号：建设设绿色住宅，营营造健康家园园。智能化体体现在小区以以联想集团为为依托的网路路系统，通讯讯系统及安全全系统的齐备备。文化讲的的是人文环境境。现在很多多住宅，最后后出现差异往往往是文化品品位决定了住住宅的档次。购买力分析根据设计方案，项项目户均面积积100.882平方米，每每套住宅销售售均价约为220.26万万元。一般情情况下购房者者首付20％房款，约约4万元左右，余余款向银行分分30年按揭偿偿还，按照购购房贷款利率率每月偿还8800元左右右，占家庭月月收入的255％，我们制制定的购买对对象完全有能能力支付。如如果能够得到到部分公积金金贷款，每月月还款额还将将有所下降。四、项目实施的的进度安排1、项目实施的的阶段项目开发投资的的阶段划分应应以项目实际际情况、资金金情况及对环环境影响程度度为划分。从从经济和项目目大小来看，宜宜划分为4～5个阶段。即即把项目分4～5期进行建设设投资每一期期大约开发30000～50000㎡将有利与与项目建设管管理和滚动投投资。2、项目实施的的进度计划表表项目实施的（季季度）进度计计划表时段阶段第一年第二年第三年第四年12341234123412第一期第二期第三期第四期第五期五、项目开发投投资收益估算算与资金筹措措1、资金来源本项目开发投资资的资金主要要是自筹，也也可适当考虑虑银行贷款或或其它途径贷贷款。2、项目资金使使用计划本投资项目已经经投入的专项项投资开发资资金为8000万元（全部部由我司出资资，包括已投投入购买商住住用地126亩，路网等等辅助用地24亩，拆迁信信诺同补偿土土地功能费，土土地过户纳税税等）。项目计划分四期期进行第一期期占地23867㎡，计划兴兴建19幢6层商住楼，建建筑面积约45460㎡，合共404户。一期预预算投放资金金为5000万元，其中中自筹资金2000万元，需向向银行贷款3000万元。贷款款拟用于：①交市建设局局作建设工程程保证金（约约700万元）。②区内路网、排排水等基础设设施的投入以以及前期动工工启动资金。第第一期计划于于2006年10月初动工，2007年2月底封顶。建建成的楼盘将将会是迎合黄黄圃市场需求求的高质量高高标准且大部部份市民都买买得起的优质质楼宇。第二二、第三及第第四期将紧接接着开发，把把第一期回收收的资金滚动动投资。整个个项目的开发发和销售预计计用两至三年年时间。六、财务分析1、生产成本和和销售收入估估算收入预测估算表表序号项目合计第一年第二年第三年1销售收入（万）38880583213608194402住宅可售面积160000㎡㎡24000㎡56000㎡80000㎡3住宅单位售价2000元/㎡4800万11200万16000万4商铺