某房地产公司成本控制要点应用指南

万科成本控制要点应用指南目录第一项……………立项成本控控制要点应用用指南第二项……………规划环节成成本控制要点点应用指南第三项……………招投标环节节成本控制要要点应用指南南第四项……………施工环节成成本控制要点点应用指南第五项……………材料及设备备采购环节成成本控制要点点应用指南第六项……………销售环节成成本控制要点点应用指南第七项……………工程预决算算环节成本控控制要点应用用指南第八项……………期间费用的的成本控制要要点应用指南南第九项……………物业管理成成本控制要点点应用指南附件……………北京公司规规范化管理系系列文件立项成本控制要要点应用指南南立项环节的成本本控制根据项项目开发方式式的不同而有有所区别。该该环节由于有有国家多项法法规政策的限限制，运作时时灵活度较小小，基本原则则是在国家规规定范围内最最大限度地控控制企业的费费用。项目部部在项目开发发前期起主要要作用，因此此，这一环节节成本控制的的主要任务由由项目部来承承担。控制要点控制制什么怎么控制谁来控制备查文件开发形式1、新征土地征地费用少交或晚交交，力争减免免项目部负责详见项目立立项成本控制制要点说明中中项目开发成成本构成表、附附表一、附表表二。拆迁安置费用房产确权后后办理拆迁安安置费用项目部负责大市政费用自自建部分按照照公司工程体体系走；交政政府部分按有有关规定办理理工程部、设设计部和审算算部负责自建建部分；工程程部负责交政政府部分。ˉ规划条件ˉˉ满足公司利利益最大化，合合理提高容积积率，降低土土地成本ˉ项目部、设设计部负责2、买断项目目买断内容明确买断内内容明细项目部负责详见项目立立项成本控制制要点说明中中项目开发成成本构成表、附附表一、附表表二及买断方方式的成本构构成付款总额为公公司争取最大大利益项目部负责付款时间周期期长、次数多多项目部负责ˉ三通或七通一一平的标准ˉ明确验收标标准明细ˉ工程部、项项目部负责°手续风险°°与项目付款款时间直接挂挂钩。°项目部负责3、合作开发发合作方式符合集团要要求，有利于于北京公司；；项目部负责详见项目立立项成本控制制要点说明中中项目开发成成本构成表、附附表一、附表表二及合作开开发的成本构构成分成比例双赢赢原则；项目部负责交房时间尽可可能地延后交交房，工程部负责ˉ交房标准不不低于合同中中交房标准ˉ项目部负责°付款总额±付付款时间°±选择有利于于公司利益的的方式°项目部负责±项目部负责规划环节成本控控制要点应用用指南规划环节的成本本控制所占权权重最大，具具有“一锤定音”的地位和作作用：在规划划环节进行成成本控制是实实现事前控制制的关键，可可以最大限度度的减少事后后变动带来的的成本。所以以该环节控制制要点和控制制内容相当复复杂，基本原原则是，周密密规划，科学学讨论，严格格审批。设计计部和各类评评审委员会在在该环节承担担主要的职能能。控制要点控制制什么怎么控制谁来控制备查文件1、规划方案案（1）可行性规规划设计市场信息搜搜集和分析市市政状况信息息分析规划要要点确立ˉ可行性研究究设计任务书书°可行性设计计变更设计部负责责，项目、审审算、销售部部配合暂缺相应可可操作参考文文件，以下同同（2）方案评审审组成可行性性规划评审委委员会，对方方案进行评审审、确定。未未通过的方案案进入可行性性设计变更环环节，再重新新评审。由项目、设设计、工程、审审算、财务、销销售等各部门门组成评审委委员会，总经经理负责（3）设计成果果对可行性规规划设计根据据实际情况进进行细节调整整设备选型方方案提前确定定设计部负责责，工程部配配合根据提交的设计计成果进行投投资估算审算部负责责，设计部配配合2、报批设计（1）设计方案根据项目前前期运营的情情况和市场分分析制订设计计任务书设计部负责责，项目部、销销售部协作方案设计招投标标设计部方案设计评审招投标评审审委员会（2）报批注注意市政设计计注意相关法法规，完善自自身报批规范范性，材料完完整项目部负责责，设计部配配合控制要点控制制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计（1）扩初设计计要求对报批设计计进一步调整整设计要求内内部审核设计部负责责，知会各部部门（2）成本概算算根据扩初设设计招投标方方案和设备选选型、实体研研究、环境方方案等因素对对总成本作出出概算设计部与工工程部负责制订经营指导书书审算部负责（3）扩初设计计图根据扩初设设计要求招标标专家评审内内部评审招投标评审审委员会ˉ设计调整设设计部负责4、桩基设计（1）地质勘察搜集权威地地质资料自己己专业人员勘勘察设计部负责责，工程部协协助（2）设计方案案评审桩基设计2种以上形式式由专家进行行桩基形式和和桩基结构评评审（3）桩基施工工图设计调整5、施工图设计计（1）施工图设计计要求根据销售包包装设计、桩桩基设计、功功能设计及配配套设施等因因素，在扩初初图基础上确确立施工图设设计要求建安安施工图中结结构造价、建建筑造价和环环境设施费等等约占总造价价70%的部分属于于设计方可控控部分，应严严格审核。设计部和工工程部负责，其其他部门协助助（2）报建政府部门报报批费，按政政府有关政策策交纳。项目部（3）报施图图（4）审图（5）施工配合互审互签，明明确修改意见见，设计洽商商设计部负责责，工程协助助，知会销售售部（6）面积测测算设计图纸测测算与实际施施工时检验相相结合设计部负责责，工程部协协助6、销售包装设设计结合营销费费用控制施工工招投标7、装修方案设设计（1）方案设计要要求根据扩初设设计图、经营营指导书和实实体研究的结结果确定方案案设计要求设计部负责责，销售部协协助（2）材料设设备选型成本本方案市场信息调调研根据设计计要求确定装装修材料和设设备设计部负责制订装修设计目目标成本计划划明细表ˉ装饰综合价价格拆分分析析参见深圳公公司文件（3）招投标标制订设计任任务书设计部负责责，销售部协协助评审招投标评评审委员会控制要点控制制什么怎么控制谁来控制备查文件8、功能设计（1）小区建筑筑物功能的经经济评估市场调研销售部负责有针对性扩充建建筑物功能设计部负责责，销售、工工程部协助（2）市政配套套方案市政状况调调研争取政府府有利条件项目部负责（3）环境方案案设计根据投资估估算和报批标标准确立环境境设计方案目目标成本总额额设计部负责责，项目部协协助招投标招投标标评审委员会会（4）智能化设设计市场现状分分析，智能化化必要性分析析智能化内容容控制销售部负责招投标，寻找外外部合作，争争取双赢招投标小组组组织，总经经理负责（5）销售承诺诺保持各部门门与销售部的的信息畅通，保保障销售承诺诺与实际功能能的一致性设计部负责责，工程部协协助9、设计变更（1）设计调整整费用（2）设计变更更洽商严格按照设设计变更洽商商流程进行设计部负责责，工程、销销售部协助详见《工程程现场变更管管理规范》10、材料设备备（1）选型（2）方案确定定时间在扩初图确确定前确定材材料设备，使使设计在图纸纸阶段就考虑虑了材料设备备的安装设计部负责责，工程部协协助（3）采购招招投标招投标评审审委员会详见《设备备材料采购规规范》其他费用物业业管理完善费费限额设计审算部招投标环节成本本控制要点应应用指南招投标环节的成成本控制涉及及到工程、设设计、审算、销销售等多个部部门的实际运运作，在程序序上没有太多多变数，但具具体内容特别别是招投标评评审委员的选选择则须有很很强的针对性性。这个环节节成本控制的的难点在于标标书制订，重重点在于评标标。控制要点控制制什么怎么控制谁来控制参考文件1、投标单位的的选择（1）资质（2）管理水平平（3）技术力量量（4）历史记录录（5）资金实力力（6）合作经历建立承建商商、工程监理理、材料及设设备供货商名名册及资料库库。从公司认认可名册中的的承建商、供供货商、监理理公司中选择择投标单位。主主办部门推荐荐五家投标单单位报招投标标工作组。工程部负责责工程监理招招投标合同；；设计部负责责设计、环境境、装修招投投标合同。审审算部负责材材料设备招投投标合同。销销售部负责营营销、包装招招投标合同。详见招投标标管理规范第第8条至15条和招投标标管理程序ˉ招投标工作小组审核、考考察、评估、筛筛选三家以上上投标单位报报招投标评审审委员会及主主管领导招投标评审审委员会审核核主管领导批批准。详见招投标标管理规范第第8条至15条和招投标标管理程序2、招投标文件件各类合同的的招投标书内内容应包含：：（1）工期；（2）工程造价价或取费标准准；（3）质量要求求；（4）付款方式式；（5）招标范围围；（6）结算方式式；（7）验收标准准；（8）投标注意意事项；（9）废标条件件（投标书必必须加盖投标标单位法人印印章）；（10）接标时间间；（11）开标时间间；（12）定标方法法；（13）投标单位位补充意见；；（14）标准合同同条文；（15）图纸、其其他要求等。主办部门起起草、制定招招投标标准文文本1、工程部负负责工程监理理招投标合同同；2、设计部负负责设计、环环境、装修招招投标合同。3、审算部负负责材料设备备招投标合同同。4、销售部负负责营销、包包装招投标合合同。详见招投标标管理规范第第6条、第16条至20条、和招投投标管理程序序招投标工作组审审核招投标评审审委员会审核核；主管领导导批准；详见招投标标管理规范第第6条、第16条至20条、和招投投标管理程序序控制要点控制制什么怎么控制谁来控制参考文件3、评标和定标标(1)技术性评标标和定标(2)经济性评标标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门门负责技术评评标2、审算部负负责经济标书书的评标3、财务部负负责审核广告告包装费详见招投标标管理规范第第21条至33条、和招投投标管理程序序综合审核投标单单位；评定中中标单位招投标评审审委员会审核核、评定。主主管领导批准准详见招投标标管理规范第第21条至33条、和招投投标管理程序序施工环节成本控控制要点应用用指南施工环节的成本本控制主要应应注意两大方方面，一个是是因各种变更更带来的费用用，另一个是是材料、工程程款的支付。由由于市场变化化与市场把握握的原因，施施工阶段不可可避免由于各各种情况而要要对施工计划划和内容进行行改动，而在在变更时明确确目的和遵循循程序都是必必须的。这一一阶段进行成成本控制时要要注意各部门门的及时沟通通和良好合作作。控制要点控制制什么怎么控制谁来控制参考文件1、设计变更环环节（1）变更评估项目前期规规划、定位要要全面、准确确，尽量避免免在施工中的的重大设计调调整。加强施施工前的审核核工作。全面面考虑工程造造价，对可能能发生变更的的地方有预见见性，并予以以事先约定。各各部门全面评评估变更带来来的各种变化化，为审批提提供参考依据据。审算部负责责计算变更费费用（含可能能引起的索赔赔）。甲方项项目代表执行行修改的工期期评估。审算算部成本管理理员负责计算算变更后的成成本现状。详见《工程程变更管理办办法》——“工程变更的的控制办法”？？？？（2）变更的审审核签认根据变更原原因将设计变变更分成四类类，不同类别别按相应的审审核签认流程程进行。经办部门？详见《工程程现场签证管管理规范》第第二条、第十十三条。设计变更通知单单。发生变更项项目的负责人人详见《工程程现场签证管管理规范》第第5到第8条。变更必须有设计计单位、设计计部、工程部部、监理单位位和施工单位位共同签字后后，才能有效效。经办部门详见《工程程现场签证管管理规范》第第九到第十二二条。（3）变更的审审批主管总经理理审批后方可可进行变更。主管总经理详见《工程程现场签证管管理规范》第第十三条。施工现场签证（1）签证的必必要性现场签证的的确认应严格格按照合同中中所约定的条条款执行。经办部门（设设计部或工程程部）（2）签证的时时限现场签证确确需发生，应应坚持当时发发生当时签证证的原则。详见《工程程现场签证管管理规范》第第十条。控制要点控制制什么怎么控制谁来控制参考文件（续）2、施工工现场签证（1）签证的工工程量认真核对签签证的工程量量准确。签证证的内容、原原因、工程量量应清楚准确确、无涂改、编编号准、全，并并有监理工程程师的签字确确认。经办部门（设设计部或工程程部）详见《工程程变更管理办办法》——“工程变更的的控制办法”？？？？（2）签证的审审批施工洽商通通知单发生变更项项目的负责人人详见《工程程现场签证管管理规范》第第5到第8条。必须遵循“先洽洽后干”的原则。在在确认签证前前，应按相应应审批程序报报审，通过后后方可正式签签证。主管总经理详见《工程程现场签证管管理规范》第第十四条。（3）签证的反反馈对工程变更更应定期进行行分类汇总统统计分析，并并根据统计资资料对控制工工程变更提出出改进意见。资料工程师详见《工程程现场签证管管理规范》第第十八、十九九条。3、审图（11）扩初图会会审（2）施工图会会审（3）分项、分分部图会审（4）各专业技技术图纸会审审图纸多层次次会审会签及及审批制度。各各专业互审互互签制度。力力争在开工前前把图纸中的的问题修改完完。甲方技术负负责人详见《施工工环节成本控控制要点》三三、“审图”4、总分包配合合费（1）分包方式式（2）分包内容容（3）分包的责责任界定通过投标确确定配合费。应应避免在施工工过程中修改改分包方式、分分包内容、范范围而增加工工程成本。甲方代表详见《施工工环节成本控控制要点》四四、“总分包配合合费”5、材料供应（1）选型（2）材料供应应方式（3）材料计划划（4）预留时间施工所用的的各项材料的的选型应在材材料招标前确确定。设计部主要解决的的是材料供应应对施工环节节成本的影响响，详见《施施工环节成本本控制要点》五五、“材料供应”先确定材料供应应方式，通过过招标确定相相关费用。审算部组织织工程部参加加限时编制材料计计划。ˉ材料计划签签认。甲方代表ˉ要考虑可能出出现的问题，留留出相应的时时间。经办部门6、工程款的支支付（5）付款进度度（6）工程进度按合同约定定执行付款。按按进度付款。多多层次多角度度审核工程进进度。甲方代表与与监理工程师师审核完成的的形象部位预预算人员审核核工程价值量量详见《付款款审批程序规规范》附件2：“工程款付款款流程”（1）付款的审审批ˉ根据情况由由不同级别人人员最终审批批。主管副总或或总经理材料及设备采购购环节成本控控制要点应用用指南材料及设备采购购环节成本控控制的核心要要素是计划和和信息，通过过明确而科学学的流程，就就可以最大限限度的减少在在该环节出现现损失的概率率，达到成本本控制的目的的。控制要点控制制什么怎么控制谁来控制参考文件1、材料进场计计划采购招投标标及订立合同同时间暂缺工程部招投标规范范中未提及生产周期与工工程进度相配配合具体参照标标准暂缺运输周期具体体与采购点远远近相对应ˉ安装、验收周周期与工程进度度相配合°交叉作业时间间与工序安排排相联系2、材料的性能能价格比市场信息日常搜集市市场信息，建建立材料市场场信息库。审算部技术参数材料料设备的技术术参数由设计计部确定或封封样。设计部招投标必须招招投标的材料料设备要制定定招投标计划划。不需招投投标的材料设设备，采用三三家以上厂家家报价选择。审算部详见《招投投标管理规范范》第六、七七条和《设备备材料采购规规范》第四条条3、材料款支付付材料款支付付方式材料款款支付进度保保修款预付款限额额控制首次验验收后付款总总额进度控制制。保修款一一般不低于合合同总价的5%。ˉ依据合同中中约定付款。经办部门（工工程部或设计计部）详见《付款款审批程序规规范》附件3“甲供材料付付款流程”和附件7“采购类付款款流程”4、材料验收数量验收几方共同确确认货到现场场数量甲方工地代代表或专业工工程师负责监监控验收详见《设备备材料采购规规范》第八条条质量验收外观观质量的验收收安装后质量量的验收工程部投入使用后的质质量验收物业公司5、材料保管与与保修材料保管在合同中明明确货物的卸卸货和保管的的责任承担者者工程部详见《设备备材料采购规规范》第九条条、第十三到到十六条材料保修用合合同的方式明明确保修责任任和保修期销售环节成本控控制要点应用用指南销售环节的成本本一般是按比比例控制，但但一旦制订了了费用目标总总额，具体的的单项支出就就必须严格控控制。由于销销售涉及的部部门比较多，所所以各部门乃乃至总经理都都需要分工负负责这部分的的控制职能。此此外，由于销销售环节的一一些操作会对对入住和物业业管理产生重重要的影响，所所以这个环节节的成本控制制也必须有长长线考虑。控制要点控制制什么怎么控制谁来控制备查文件1、营销方案（1）费用总额确定费用目目标总额项目部详见《营销销费用管理规规范》（2）市场信息息收集（3）营销计划划（4）营销预算根据各种相相关因素确定定具体计划和和费用销售部（5）营销方案案审批征求各方面面意见，按审审批流程操作作主管总经理详见《营销销操作流程规规范》2、营销现场费费用（1）现场销售售人工费用销售人数控控制销售工作作进度控制奖奖励办法控制制销售部部门门经理（2）现场销售售器具费（3）卖场、现现场包装费（4）销售模型型费用（5）宣传资料料及礼品费（6）展销费销售部专业业经理和部门门经理详见《营销销包装操作规规范》（7）计划额度度控制额度内调剂剂和超额审批批制度主管总经理详见《营销销费用管理规规范》3、媒体选择（1）媒体及广广告代理公司司信息收集和和分析专人负责销售部详见《营销销包装操作规规范》（2）招投标先评后选的的原则销售部详见《营销销包装操作规规范》内部评审销售售部详见《招投投标管理规范范》招投标评审委委员会4、样板房装修修（1）设计、装装修市场信息收收集制订装修修目标成本总总额设计部、销销售部详见《营销销包装操作规规范》和《设设计规划管理理规范》（2）材料采购购信息搜集材材料、设备选选型设计部详见《设备备、材料采购购规范》（3）信息采集集及招投标招投标招投标评审审小组详见《招投投标管理规范范》（4）样板房维维护委托物业代代管协议物业公司、销销售部祥见《物业业管理规范》（5）材料回收收、保管和再再利用建立材料设设备清单使用用登记闲置品品评估和处理理设计部负责责，物业、销销售部配合详见《营销销包装操作规规范》控制要点控制制什么怎么控制谁来控制备查文件5、销售回款（1）销售折扣扣点待定销售前台负负责待制订相关关管理办法（2）回款周期期待定销售前台负负责，财务监监督详见《回款款管理规范》6、销售补充条条款及承诺（1）承诺的给出制作楼书承承诺分类营销部负责责，设计、工工程监督待制订相关关管理办法（2）设计变更更与承诺变更审批与与知会制度承承诺变更设计部负责责，销售、工工程协助7、客户交房（1）交房日期期（2）保修期（3）质量补偿晚交房原因因分类处理与与施工队洽商商延长保修期期交房验收协协议客户服务中中心负责，销销售前台、物物业公司协作作详见《补偿偿管理规范》8、其他（11）中介费待定销售部（2）与销售相相关的其他费费用（如因销销售要求而发发生的设计洽洽商变更费）严格按相关关流程进行主管副总详见《工程程现场变更管管理规范》等等工程预决算环节节成本控制要要点应用指南南工程预决算环节节的成本控制制难点在于有有关监控信息息的及时和准准确性。这些些信息可以来来自合作方、第第三方，和自自己的调研，不不论哪种方式式都应该注意意严格按程序序走，防止出出现不规范或或不负责的实实际操作。控制要点控制制什么怎么控制谁来控制备查文件1、乙方预算（1）乙方预算算内容的审查查先由造价比比例大的项目目看（地面、墙墙面、部分家家具），缩小小及调整面积积。注意报价价拆分、施工工方法、报价价及招标方法法不同会影响响成本的问题题审算部负责责，设计部协协助参见深圳公公司有关文件件2、钢筋用量的的核实（1）施工图中中的钢筋用量量（2）洽商、变变更的钢筋用用量选择并委托托现场管理经经验丰富、职职业道德良好好、工作认真真负责工程造造价咨询公司司进行钢筋量量计算工作财务部、审审算部与主管管副总负责确确定工程造价价咨询公司。详见正在草草拟中工程预预决算管理规规范审算部专人负责责抽查与核实实工程造价咨咨询公司的钢钢筋用量计算算工作工程造造价咨询公司司与审算部相相关人员必须须下现场了解解乙方绑扎钢钢筋情况审算部经理理监督3、价差的调整整（1）材料价差差（2）人工价差差（3）费用价差严格执行合合同中价差调调整办法及时时跟踪价格（材材料、人工、费费用）变化情情况当价格出出现异常波动动时，应立即即与相关单位位商量对策审算部材料料组与预算工工程师负责详见正在草草拟中工程预预决算管理规规范4、洽商、变更更的费用控制制（1）图纸审核核（2）因市场因因素甲方对图图纸的修改（3）现场签证工程部项目目部负责组织织各专业共同同审图，实行行专业负责制制监理公司审审图施工单位位审图ˉ甲方对图纸纸做出重大修修改之前，应应进行方案经经济比较°现场签证中中，应明确发发生费用的原原因和责任1、设计部负责责建筑专业图图纸质量的审审核2、工程部负责责其他专业图图纸的审核3、工程项目部部负责现场签签证的监控4、审算部负责责审核洽商、变变更的合理性性、完整性（负负洽商）及经经济性详见正在草草拟中工程预预决算管理规规范控制要点控制制什么怎么控制谁来控制备查文件5、违约与索赔赔（1）工期（2）质量甲方履行自自己的合同义义务甲方督促促乙方履行合合同义务工期期与质量重视视过程中控制制1、工程项目目部负责施工工合同中技术术条款的监控控2、审算部负负责施工合同同中合同条款款经济部分的的监控详见正在草草拟中工程预预决算管理规规范（3）配合管理理工程部项目目经理负责各各施工方的配配合问题工程项目部部负责施工过过程中协调、配配合（4）停工、窝窝工当造成重大大停、窝工时时，工程部与与审算部及时时进行停、窝窝工费用计算算审算部负责责违约费用的的核实期间费用的成本本控制要点应应用指南期间费用主要有有财务、人工工、行政三块块费用组成。由由于地产业务务的周期变化化，期间费用用的灵活性很很高，更需要要加强对期间间费用的计划划控制。财务务部在这一环环节除了承担担主要的控制制任务外，还还有义务指导导监督其他部部门的有关费费用支出情况况。控制要点控制制什么怎么控制谁来控制参考文件1、财务费用（1）公司开发发速度、规模模与贷款计划划制定年度资资金计划资金金占压费用估估算与控制1、财务部负负责年度资金金计划2、财务部与与审算部配合合控制占压资资金量详见付款审审批程序规范范中工程款付付款流程