某大型地产集团成本控制解析

**成本控制解析**以大盘开发发为主，其产产业链条之长长，是其它房房地产企业无无法企及的。而而这种产业模模式带来的首首先是成本控控制的精算，其其次是生产过过程的可控制制性，从而使使得整个生产产节奏加快，而而这又进一步步提高了成本本控制优势。净利润猛增1..72倍——**成本控控制解析在总结**的成成功时，**认为其主要要基于两点优优势：稳健的的财务政策及及高效的成本本控制。受益益于20077年房价攀升升，**的成本控制制优势得到全全面体现，而而其中最突出出的表现在1172％的净净利润增长上上。而且，**只用相当于于万科产品平平均售价和销销售额的300％到40%，实现现了和万科相相去不远的利利润。如下表表所示：近年来，土地、建建材、人工价价格都在不断断攀升，但22005－2007年三三年交付的公公寓带全屋装装修均价约人人民币36660元/平方米，它它是靠什么打打破了强大的的成本魔咒、并并最终实现净净利润高出销销售额超3倍的增长的的呢？本文将将从以下五大大层面进行详详细分析：一、低成本拿地地土地价格低，一一向是**集团引以为为傲的竞争优优势。**非常善于在在城郊或新城城区囤积大面面积土地以达达到降低土地地成本的效果果，其在广州州增城的项目目凤凰城一期期土地地价低低廉到每亩33万元，而华华南**的地价则是是每亩6.88万元。20007年上半年年，**土地成本占占平均销售价价格的比例有有2004年的的9.2％降为为7.4%，而而这是在全国国地价不断飙飙升的背景之之下完成的。下下图所示即为为**最近的低成成本土地储备备项目：**最近的低成成本土地储备备土地所在城市土地面积（万㎡㎡）土地成本（亿元元）平均地价（元//㎡）4304.5104691.21712661.6301122.4214272.4889402.3570链接：以广州为例，土土地成本往往往是房地产开开发企业最主主要的成本构构成。在过去去土地未通过过公开途径招招拍挂之前，广广州一些大型型开发企业的的土地成本大大约20%左右；；而近年实行行土地公开出出让之后，土土地成本往往往占据整个开开发成本的330%~400%。最近两两年，广州市市区拍出的部部分住宅地块块，其土地成成本甚至达到到总成本的550%。对于于能够将土地地成本控制在在总成本的110%以内的**而言，其竞竞争优势不言言而喻。这种巨大优势的的取得，得益益于与**开发模式紧紧密相连的独独特的土地运运作方式：(一)推行郊区区化战略，避避免高价拿地地**续坚持策略略性地于一线线城市近郊及及二、三、四四线城市发展展配套完善的的高质素物业业项目，既考考虑适应城市市化进程、满满足广大普通通居民对提升升住房品质的的需求；也契契合当地经济济发展和政府府对城市区域域规划的需要要。其属下项项目大部分选选址于一线城城市的近郊（距距城市中心地地带约10—30分钟车程程，能迅速接接驳道路交通通网络的城郊郊区域）或二二、三、四线线城市的中心心地带，购地地价格远低于于市区的水平平。如下所示即为万万科、**、雅居乐、富富力四大开发发商近4年的房屋平平均销售价格格，从中可以以发现，以郊郊区化为主导导的万科、**、雅居乐其其房价相对较较低，而拥有有大量城中心心物业的富力力则售价较高高。而其在房房价上及房价价增长上的巨巨大差别，也也就体现了郊郊区化房地产产企业在土地地成本上的优优势。四大房企近4年年房屋平均售售价（四舍五五入取整）平均售价

2004200520062007平均售价559260186577853266805080558952806383558345425581611773135888661278439865104968704(二)以五星级级酒店满足政政府需求获取取低价优惠**在二三线城城市之所以能能够顺利拿下下大片廉价土土地，就是因因为其五星级级酒店等社区区配套优势满满足了当地政政府的规划需需求，因而也也能得到各地地政府的偏爱爱与照顾。链接：2007年7月月10日，湖北北随州推出一一幅26000亩土地。公公告规定，取取得竞买资格格的开发商应应是“具备一级房房地产企业开开发资质的上上市公司（或或具备该资质质的全资子公公司）和具备备五星级酒店店开发经验的的酒店项目公公司（或其控控股的子公司司具备开发经经验）联合竞竞买，联合竞竞买的房地产产开发公司和和酒店项目公公司需是同股股东”，同时规定“竞得人须在在该宗地范围围内建设一座座建筑面积不不少于200000平方米的五星星级酒店及配配套学校”，最终，**毫无悬念的的以每亩344.8万元的的低价竞得该该宗地块。而而这一情况以以**在湖南张家家界“零低价”拿地最为著著名，如下图图所示：(三)参与土地地一级开发，截截取土地升值值利润**2007年年上半年开始始进入土地一一级开发领域域。上半年，**参与开发的的土地面积约约为17899万平方米，投投入金额约为为4.3亿元。**相当部分土土地的获得，是是在净地出让让前与地方政政府沟通，得得到其支持，进进而直接参与与生地的前期期开发与规划划，并在招拍拍挂中“以政府挂牌牌的价格收购购土地”。由于一般般缺乏直接竞竞争，**有能力以政政府挂牌的价价格收购土地地，所以它的的土地收购成成本较低。同时，**也顺顺势截取了土土地升值所产产生的溢价收收益，并将其其转化成巨大大的土地成本本优势，最终终达到享有土土地升值和房房地产开发双双重收益的目目的。下图所所示即为某市市各种物业类类型20077年度的土地地增值幅度。二、一体化运营营由于拥有一套自自主的房地产产开发链，**几乎亲自扮扮演了房地产产开发程序中中的各个角色色。从项目的的设计、建筑筑、装修、销销售直至到项项目建成后的的物业管理均均由公司自行行承担及实施施。往后，**仍将巩固及及优化其固有有的房地产开开发链，从而而确保能够长长期有效的控控制综合开发发成本，并同同时赚取开发发程序中的每每一笔利润。如如此周而复始始、滚动开发发，保证了**迅速发展壮壮大。快速开发节约时时间成本**将整条房地地产产业链整整合集中在自自己手上，利利于协调、统统一管理，从从而实现持续续施工、缩短短工期，保证证集团“快速开发、快快速销售、滚滚动发展”战略目标的的实现。为了了能够保持高高速，**尽可能地节节省每一个环环节的时间，包包括“准地块”提前规划、设设计，待项目目获批后便马马上进行施工工建设。**有成熟的产产品模式，可可以在三个月月内完成一个个项目的开发发运作，因此此能以极具竞竞争力的价格格销售房子。资源共享节约交交易成本实现内部资源的的共享，提高高包括土地、建建材在内的议议价能力，从从而节约交易易成本。一般般而言，企业业在运营中无无非是两种成成本，交易成成本和组织成成本——工序在外，交交易成本较大大；工序在内内，则组织成成本较大。**依托强大的的规模效应，以以微小的组织织成本节省了了巨大的交易易成本。快速周转再造利利息成本优势势一体化使得***成为一个快快速反应的企企业，由于时时间缩短，企企业的管理成成本、利息成成本等都大幅幅降低。目前前广州房地产产前30强的平均均资产负债率率达到了700%，个别企企业可能更高高。**操作如此大大规模的房地地产项目，银银行资金、债债券资金等负负债资金占据据着巨大数量量及比重，但但得益于“快速开发、快快速销售”，**的各类成本本都得以最大大限度的压缩缩。三、规模化操盘盘**主要楼盘占占地面积项目名称占地面积（亩）华南**2150**凤凰城9242顺德**4495高明**2665鹤山**5121五邑**2027台山**6422韶关**3490长沙**2589**在其20007年招股书书中，将自身身的竞争优势势界定在土地地、项目、大大规模和一体体化运营、客客户价值和驰驰名商标五个个方面。**也曾这样定定义**的成功，“大规模、快快速生产、价价廉物美的房房屋工厂”，“低成本土地地、规模化生生产、快速销销售”。**实行规模化化生产、规模模化营销，开开辟了大盘时时代。这是**强大的综合合开发实力、资资源整合及调调配能力的表表现，也是**长期以来坚坚持规模开发发模式创造的的奇迹。从顺顺德**开始，**集团几乎没没有低于10000亩的项项目，而**凤凰城更是是过千亩的用用地规模，如如下表所示。四、低密度建筑筑工程类别单方造价工程类别单方造价住宅低层一般标准低层高标准多层一般标准多层高标准高层一般标准高层高标准

1200—155002000—244001000—111001500—188001500—166002000—23300商店多层一般标准多层高标准高层高标准

1500—188003000—399004000—50000办公楼出租写字字楼多层一般标准多层高标准高层一般标准高层高标准

2000—233003000—344003100—355004800—56600旅游酒店多层一般标准高层一般标准三星级五星级

2700—300003500—411004200—477005600—65500**一直致力于于开发低密度度住宅，其主主要产品以别别墅及联体洋洋房为主，相相对于开发高高层住宅而言言别墅及低密密度洋房的建建筑成本较低低。以20006年为例，广广州高层住宅宅的建筑成本本为20000元/平方米左右右，多层洋房房(无装修)的建筑成本本则在10000－1200元/平方米左右右，而别墅由由于往往以毛毛坯房的标准准交楼，故其其建筑成本往往往低于5000元/平方米。下下表所示即为为某地不同建建筑类别的工工程造价：五、高速率周转转**的开发速度度非常惊人。在在项目选址和和土地收购阶阶段就开始进进行规划研究究初步设计，设设计师和工程程师一起考虑虑营销中心对对产品的构成成、项目地点点、前景的建建议，并相应应的完善计划划。一般项目目概念设计一一天就可完成成，多数项目目可以在拿到到土地使用权权后几天内开开工。获得土土地使用权证证后，立即进进行50％以上土土地面积的开开发，从拿地地到预售平均均7个月，从预预售到结算约约8到10个月。一体化运营模式式及规模化成成本优势，使使**的项目销售售具有巨大的的价格优势，从从而实现了其其快速开发、快快速销售的发发展战略。而而这一过程，不