Tcc名家讲房的资料

Tcc名家讲房的资料第1页/共86页第一讲

房型的意义从何时起有了“房型”这个词，大家开始研究“房型”了?第2页/共86页什么是好房型1、使用功能全面、2、面积搭配恰当、3、进深合理、4、采光好、5、均好性强、6、有用率高。第3页/共86页好房子的个性要求1、面积（购买力和动机）2、地点（工作和亲属地点）3、房型（人口和偏好）4、楼层（年龄和性价比）5、朝向（景观和偏好）第4页/共86页第二讲为什么同样的面积下，有的房子显大？

引出“出房率、有用率”借用排骨肉和骨头的关系第5页/共86页出房率

容积率总建筑面积/土地面积出房率、容积率的两悖属性第6页/共86页

评价房型创新指标

---有用率第7页/共86页第三讲什么是有用率？有用率对我们有什么价值？如何提高有用率？第8页/共86页

1、有用率4要点—

1）走道要少、门要集中第9页/共86页典型反例第10页/共86页2）管线集中靠角、墙体直线长第11页/共86页3）增加功能区消化灰区121.7m2第12页/共86页99.21m24）采光率要高第13页/共86页第四讲有用率的计算第14页/共86页有用率的计算第15页/共86页113.35m2第16页/共86页113m2第17页/共86页97m2第18页/共86页第五讲最大墙面法

有的客厅整墙面被门分割了，不好摆沙发或电视柜怎么办？第19页/共86页房型解惑我家客厅很大，但门特别多，家具不好摆，怎么办？第20页/共86页

1.最大墙面法129m2第21页/共86页第六讲客厅第一法

客厅位置朝阳好还是卧室朝阳好？

如何选择一个好的客厅呢？

现在流行的大客厅小卧室的房子好用吗？

客厅大好还是卧室大好？第22页/共86页房型解惑客厅大好还是卧室大好？朝阳的位置是客厅好还是卧室好？第23页/共86页如何选择一个好的客厅呢？客厅要首选阳面二选采光面积三选开间比例客厅最好要方正，明亮通透，有较好的朝向和视野客厅的开间比例应在各功能区中最大。第24页/共86页2.客厅第一法1)开间最大88.69m2第25页/共86页2)朝向最佳164.07m2第26页/共86页3)朝向兼顾布局147.57m2第27页/共86页第七讲共用空间法厨房、餐厅和客厅如何实现功能衔接？厨房为什么最好设计成接近方形？厨房什么形状最好用？

卫生间如何实现各种功能在有限面积下的最佳摆放？卫生间洁具怎么摆放空间使用效率最高？第28页/共86页房型解惑餐厅一般摆放在什么位置，如何与客厅厨房实现功能衔接？厨房什么形状最好用？卫生间洁具怎么摆最合理？

第29页/共86页3.共用空间法

1）三厅互借93.47m2第30页/共86页2）厨房操作空间公用第31页/共86页3）卫生间空间共用第32页/共86页第八讲走道压缩法房子走道多怎么办？能压缩成有用面积吗？第33页/共86页房型解惑走道面积多的房子能有办法改造吗？

第34页/共86页走道示意图89.12m2第35页/共86页4.走道压缩法71m2第36页/共86页第九讲门位合理法

如何设计开门的位置及方向才能提高墙面整体利用率？

门散落在房子的各处，尤其是客厅，不好摆家具，怎么办？第37页/共86页房型解惑门散落在房子的各处，不好摆家具，怎么办？第38页/共86页好房型在哪里开门？

1）开门最好放在纯（显性）走道上2）开门不要影响墙面最大化3）门位不要影响摆放沙发、电视、餐桌等4）不要影响室内布局的最优化5）卫生间的门避免对着餐厅6）门要尽量集中，面积重叠消化，减少净面积占用第39页/共86页开门位置设置技巧1）卫生间开门的位置最好将恭桶挡在门后，开门对着洗手盆。2）分室门开门要尽量把走道纳入室内面积3）开门位置尽量不占室内墙的面积4）厨房开门尽量不占餐厅的面积5）开门一般为内开，特殊需要再外开6）门位取中还是靠一侧看室内功能区需要第40页/共86页5.门位合理法91m2第41页/共86页第10讲餐厅依墙法餐厅什么位置更好呢，实现与客厅厨房完美对接？没有独立餐厅的房子好用吗？就餐怎么解决呢？第42页/共86页房型解惑没有独立餐厅的房子好用吗？怎样才能创造好的就餐环境？

第43页/共86页餐厅设置技巧餐厅至少一面靠墙，如餐厅面积大于13平方米，可以将餐桌摆放餐厅中央，四面不靠，彰显气派。餐厅墙面不少于1.5米，餐厅如临厨房，其宽度以厨房宽度作为参考

在一面（两面）倚墙条件下，力求与客厅、门厅、隐形走道互借为最好厨房开门位置视餐厅宽度而定，如够宽就对着餐厅开，不够宽就对着过道开5.餐厨分开第44页/共86页6.餐厅依墙法69.89m2第45页/共86页餐厅开间应小于客厅开间88.24m2第46页/共86页第11讲进深适度法

多大进深房子才合理舒适？什么叫大进深的房型？卧室的进深多大才舒适？在现代家庭中有几个卫生间才会觉得方便？第47页/共86页房型解惑什么叫大进深房型？多大进深才舒适？

第48页/共86页进深释义住宅的进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。以南北通透的板楼为例，一套住宅（非端头）平面是不规则的长（南北向）乘以宽（东西向）的形状，在其总面积给定的情况下，进深（南北向长度）大了，外墙面（东西向宽度）就相应窄了，影响开间个数和开间尺寸。第49页/共86页7.进深适度法161m2第50页/共86页147.14m2198.2m2第51页/共86页第12讲最优比例法100平米房子中各部分多大较合理适用？第52页/共86页房型解惑100平米房子中各部分多大才适用？现在流行的大客厅小卧室的房子好用吗？第53页/共86页

如以100m2的户型（建筑面积）为例（户型为3,2,2）

各空间分配的较好状态（以建筑面积计）为：

客厅23-25m2，主卧15-16m2

，次卧11-13m2，书房10-11m2，餐厅7-9m2

，厨房6-8m2

，主卧卫生间5-6m2，共用卫生间4m2，储物间0.7-1m2，阳台1.5-2.5m2，显性走道4m2，玄关1.5-2m2

。第54页/共86页8.最优比例法98.55m2第55页/共86页93.09m2第56页/共86页第13讲

管线集齐法

住宅中各种管线很多，分布分散，又占用面积，这样的房子能买吗？第57页/共86页房型解惑住宅中各种管线很多，分布分散，又占用面积，这样的房子能买吗？第58页/共86页9.管线集齐法63.36m2第59页/共86页第14讲

布局均好法有十全十美的房型吗？怎样才算是好房型呢？全南向户型与南北通透的户型相比有哪些优缺点？两个卧室全在南面的房型与2个卧室分在南北面的房型相比哪个好？第60页/共86页布局均好的案例

第61页/共86页房型解惑3口之家选择90平米小三室好还是大俩室好？如何能增设一个卫生间？

第62页/共86页好户型要求各功能区没有明显缺陷，客厅、餐厅、厨房卫生间兼顾。1.各个功能及开间比例恰当，不能顾此失彼；2.既定面积下增加有用率；3.既定面积下增加功能，如主卧系列、次卫、储藏室、服务设施等。4.开间及各功能布局位置要恰当，客厅餐厅（开间要小于客厅）相邻可以两厅互借，餐厅厨房相邻，主卧内争取放进主卫，有条件还可以增加衣帽间。第63页/共86页增加卫生间优化布局图5-6-7厨房不当的房型

图5-6-8图5-6-7的改造图第64页/共86页第15讲小户型设计案例第65页/共86页小户型设计案例66.37m2第66页/共86页71.34m2第67页/共86页第16讲中户型设计案例第68页/共86页

100m2第69页/共86页113.35m2第70页/共86页117.99m2第71页/共86页第17讲大户型设计案例第72页/共86页140m2第73页/共86页

大户型设计评析147.75m2第74页/共86页第18讲超大户型设计案例第75页/共86页171m2第76页/共86页189.48m2第77页/共86页第19讲购房困惑答疑第78页/共86页一般洋房和高层的出房率是多少？出房率高或者低对购房者影响有多大？买高层好还是小砖房好？为什么？第79页/共86页什么是金角、银角、铁角和铜角？现在的楼房还有明显的金银铜铁角吗？第80页/共86页什么是H户型？这种户型究竟有什么特点？第81页/共86页中国家庭是否适合采用开放式厨房？单纯是油烟大吗？厨房是否需要配个阳台?购买新房是买精装修的好？还是毛坯好？采光对户型选择的影响。第82页/共86页第20讲物业管理以及房屋保值增值第