房地产投资与房地产价格之关系理论与实证

房地产投资与房地产价格之关系理论与实证研究【摘要】文章从从理论和实证证的角度，分分析研究了房房地产投资与与GDP协调发展的的关系、房地地产价格与居居民可支配收收入的合理比比例问题以及及房地产投资资与房地产价价格之间互为为影响的关系系，得出房地地产投资与房房地产价格呈呈正相关关系系。【关键词】房地地产价格；房房地产投资；；房价收入比比近几年来我国经经济发展迅速速，特别是2003年以来GDP以高于9%的年增长率率增长，作为为国民经济的的支柱产业———房地产业对对经济增长的的拉动功不可可没。同时，房房地产价格也也以年均20%的增长率快快速增长，增增长势头快于于房地产投资资。目前来看看，单独研究究房地产投资资对经济增长长作用或者房房地产价格的的研究文献较较为丰富，但但研究房地产产投资对房地地产价格影响响的文献较少少，仅见于王王太翌（2005）的“关于调整房房地产价格与与投资的理性性思考”，[1]吴老二二、祝平衡（2006）“房地产价格格与房地产投投资来源结构构”。[2]王太翌翌主要从理论论和实证两方方面分析了房房地产价格对对房地产投资资的影响，而而吴老二等主主要分析了房房地产投资来来源结构对房房地产价格的的影响，这二二篇论文对我我们所要进行行的研究有一一定的启发意意义。本文研研究的创新点点在于论证房房地产投资开开发与房地产产价格互为影影响的关系，对对房地产业发发展具有重要要的理论和实实践意义。房地产投资增长长速度高于国国民经济增长长速度，房地地产价格增长长速度也大大大高于国民收收入增长速度度，房地产开开发投资和房房价同时脱离离正常增长，长长期的不协调调势必影响经经济的快速稳稳定发展。从从长期来看，房房地产业发展展速度应与国国民经济发展展、居民收入入水平相适应应，GDP与居民收入入水平的增长长要在区域间间保持一致，短短期增长与可可持续长期增增长保持一致致，即达到经经济增长和社社会全面持续续发展保持一一致。一、房地产开发发投资与房地地产价格理论论（一）房地产投投资与国民经经济增长协调调发展著名经济学家凯凯恩斯认为通通过扩大政府府投资可以弥弥补私人投资资和消费的不不足，从而达达到提高国民民收入、促进进经济增长。哈哈罗德-多马模型发发展了凯恩斯斯的投资理论论强调了投资资在供给方面面对于国民经经济持续增长长的作用，认认为高投资率率可带来高经经济增长率，有有保证的经济济增长率与合合意的储蓄率率成正比，储储蓄全部转化化为投资，经经济得以稳定定增长。新古古典综合派发发展了凯恩斯斯学说，提出出总需求是由由消费、投资资、出口共同同决定的，投投资仍然在经经济增长中起起重要的作用用，索洛和斯斯旺建立的新新古典增长模模型认为，较较高的投资率率对短期的经经济增长确有有促进作用；；但长期看，经经济增长主要要依赖于技术术进步。20世纪80年代，罗默默和卢卡斯的的内生增长理理论用包括人人力资本投资资、研究与开开发费用等在在内的投资新新概念，替代代了传统意义义的投资概念念，再次得出出高投资率带带来高经济增增长率的结论论。从上述西西方经济理论论的主要观点点看，扩大投投资对于促进进GDP增长能够发发挥重要作用用。这种作用用在经济增长长中，通过乘乘数———加速数机制制来实现经济济增长，投资资支出是总需需求的构成部部分，通过乘乘数来增加生生产，这又回回过头来在加加速数的作用用下引发进一一步的投资，如如此反复循环环，产生连锁锁反应。但由由于投资能力力受经济实力力限制，在一一定时期会导导致投入与产产出下跌，以以类似方式产产生反面效应应。在实证研研究方面，王王勉、唐啸峰峰得出，国民民经济每增长长一个百分点点，房地产投投资增长12.7个百分点；；国民经济下下降一个百分分点，房地产产投资也下降降12.7个百分点。[3]从国际上看看，许多国家家都是通过房房地产投资拉拉动经济增长长的，如日本本、美国、新新加坡、香港港等，尽管在在拉动过程中中存在一定的的泡沫，但是是毕竟让经济济走向了快速速繁荣。无论论从理论上还还是实际上，都都证明二者之之间存在互动动关系，房地地产投资可以以作为经济发发展的指示器器。但是如果房地产产投资增长速速度过快，与与GDP增长明显不不协调，也会会导致积累性性经济扩张。因因此，城镇房房地产投资增增长率是否高高，要看与GDP增长率是否否协调。按照照哈罗德－多多马的经济增增长模型理论论，G=S/C（G—经济增长率率，S—储蓄率，C—资本产量比比率），根据据C不变，并按按投资=储蓄的基本本原理，投资资率和经济增增长率二者应应成正比关系系，但并不应应该同比例增增长。GDP的增长需要要房地产投资资的拉动，房房地产投资增增长率应该高高于GDP的增长率。按照经济增长理理论，房地产产业增长一方方面靠技术进进步，另一方方面靠消费。消消费需求是经经济增长的持持久拉动力，没没有消费需求求支持，投资资增长与经济济回升是不会会持久的。在在理想状态下下，GDP增长要快于于居民可支配配收入和消费费的增长，而而居民收入增增长要快于价价格总水平的的增长。但是是价格总水平平的上升还是是有一个度，一一般在2％~3%以下，如果果满足上述条条件，而经济济增长又能保保持一定的速速度（在欧美美国家能达到到4％~5%，在新兴工工业化国家能能达到7%以上）就是是一个比较理理想的经济增增长。[4]（二）房地产价价格与居民可可支配收入合合理比例房地产价格增长长率应与居民民可支配收入入增长率同比比例增长。根根据世界各国国的经验，房房地产业发展展与国民经济济增长水平存存在密切的相相关关系。一一般情况下，人人均GDP在800美元~15000美元之间，人人均居住面积积达到30平方米~35平方米之前前，是住宅产产业高速发展展期；人均GDP在8000美元，进入入住宅产业平平稳发展期；；人均GDP超过130000美元，住宅宅产业进入衰衰退期。因此此，无论从人人均GDP指标还是人人均居住面积积分析，我国国已步入住宅宅产业的高速速发展阶段。价价格机制还调调节着房地产产买卖市场和和租赁市场的的结构。房价价过高，消费费者就会选择择租房。租金金过高，消费费者就会选择择买房，租金金和房价之间间存在一定的的合理比值（租租价比）。价价格机制起着着调节租价比比的作用，使使租金和房价价维持在适当当的范围内。一个家庭年收入入与一套房屋屋的价格之比比，称为房价价收入比。目目前流行“1比4至1比6”的说法，是20世纪90年代初世界界银行专家安安瑞·荷马（AndreewHammer）来华进行行房改研究时时提出，而联联合国人居中中心认为房价价收入比不应应超过3∶1。事实上，不不同国家房价价收入比的离离散程度相当当大。据联合合国公布的资资料，1998年对96个国家的房房价收入比进进行统计，区区间为0.8至30，平均值为8.4、中位数为6.4。同年与北北京家庭收入入水平相当的的12个国家的房房价收入比为为2.1至20，平均值和和中位数分别别为9和8.1。究竟多少少才是适宜的的房价收入比比，目前还存存在很大分歧歧。笔者认为为，能否购买买得起住房，不不能单看国际际上的一个比比例。适宜的的房价收入比比受多种因素素影响，如银银行支持力度度强，贷款时时间长、贷款款额度大、还还款利率低、还还款方式等会会影响房地产产价格，导致致房价收入比比不同。因此此单纯按国际际房价收入比比标准衡量我我国房地产价价格是不客观观的。（三）房地产投投资与房地产产价格互为影影响房地产开发投资资与房地产价价格互为影响响，但不是直直接影响，是是通过供给需需求传导机制制互为影响的的。如果需求求旺盛→价格上升→刺激供给→供给增加→相对价格下下降→需求增加。如如图1所示，根据据西方经济学学供求理论，在在非价格因素素影响下，房房地产供求发发生变动，在在图形上表现现为需求曲线线与供给曲线线的平行移动动。供求变化化引起均衡价价格与均衡数数量的变化。现现实中，价格格对房地产需需求的影响弹弹性大于对供供给的影响弹弹性，其原因因有以下几点点：（1）当前房地地产市场需求求根源于经济济增长，居民民物质生活水水平提高，需需求量大增，进进而抬升房地地产价格，价价格对需求的的弹性变化较较大。（2）尽管有大大量需求，但但是供给却不不能迅速增加加，其原因有有二：一是政政府对土地的的管制限制，需需要按总体规规划分配的指指标通过竞拍拍方式获得土土地；二是房房地产需要一一定的建设周周期，一般至至少两年。因因此价格对供供给的弹性影影响较小，可可以说短期内内供给是刚性性的。但长期期来看，供给给是增加的。供供给对价格反反应的滞后性性，可能造成成长期供给增增加，房地产产价格下降，带带来巨大的市市场风险，如如日本、东南南亚的经济危危机，都是由由房地产投资资过剩造成的的，我们不能能不引以为鉴鉴。正鉴于此此，我国才进进行宏观调控控，控制房地地产投资过快快增长，稳定定房地产市场场供求，其实实就是稳定房房地产价格。根根据蛛网理论论的基本假设设条件，又由由于房地产供供给弹性小于于需求弹性，房房地产市场从从投资到开成成价格属于收收敛型蛛网型型。即当供给给弹性小于需需求弹性，供供给曲线斜率率的绝对值大大于需求曲线线斜率的绝对对值时，价格格波动对产量量的影响越来来越小，最后后自发地回复复到原来的均均衡点（见图图1）。图1供给需求示示意图二、房地产投资资与房地产价价格的互为影影响实证分析析房地产投资包括括一级市场的的房地产投资资，即房地产产开发投资，还还包括房地产产的转让投资资。本文所研研究的房地产产投资与价格格分别针对房房地产开发投投资和商品房房价格。我们们以天津市为为例来分析房房地产投资和和房地产价格格之间的关系系。（一）天津房地地产投资与GDP关系1.天津房地产产投资概况。天天津房地产业业从2003年后半年开开始快速发展展，特别是随随着滨海新区区纳入国家发发展战略，开开发商加大了了对天津房地地产市场的投投资力度。2003年以来房地地产投资总额额每年都以20%以上的速度度增长。2005年当年实现现增加值128.777亿元，占全全市GDP比重为3.5%，占全市第第三产业比重重为8.4%，与1996年相比，总总量增加105.229亿元，占全全市及第三产产业比重分别别提高了1.55个百分点和3.12个百分点。我我们对2001年至2006年全国和天天津市房地产产投资增长率率作对比（见见图2）得出，天天津市房地产产开发投资额额逐年增加，增增幅走向也成成上升趋势。但但在2006年略微下降降。分析其根根本原因在于于房地产投资资和固定资产产投资增长率率明显高于GDP增长率，需需要有效控制制投资过快增增长的势头。具具体原因如下下：一是注重重调整投资结结构，合理安安排开发项目目。2006年天津加大大了环外项目目开发，减少少了中心城区区项目，使项项目的土地购购置费用相应应减少。二是是加大住宅开开发力度，减减少写字楼、商商业用房的开开发。三是一一些开发商采采取了观望态态度，放缓了了开发步伐。2006年国家颁布布了一系列政政策条例控制制房地产投资资规模过大、价价格上涨过快快等问题一些些房地产企业业面临政策调调控难以为继继，或放弃无无力开发的项项目、退出开开发领域或转转让股权、寻寻求合作经营营。特别是顺顺驰，天津著著名房地产开开发企业，未未能经受住考考验，将55%的股权出售售给香港路劲劲基建公司。可可以说2006年是房地产产企业开始进进入优胜劣汰汰“洗牌”的一年。图2全国和天津津市房地产投投资增长率对对比图2.天津房地产产投资与GDP协调性分析析。以GDP表示我国经经济发展水平平，房地产投投资与GDP增长率的对对比反映了经经济发展水平平对房地产投投资的弹性。如如图3，以2001年~2006年数据为基基础，全国房房地产投资增增长率从2001年开始达到20%以上，天津2003年以后才达达到20%以上，且以以后每年基本本低于全国水水平（2005年除外）。房房地产投资与与GDP是否协调，要要看房地产投投资对GDP的弹性。一一般来说，房房地产投资与与GDP增长率的比比值大于2说明房地产产投资增长速速度过快，要要避免社会资资源向房地产产业过度倾斜斜，警惕房地地产泡沫出现现。通过图2可以看出，从从全国水平来来看，2001年至2006年都超过了2，但有逐年年减少的趋势势。这一方面面说明目前全全国房地产投投资增长速度度过快，与GDP增长不够协协调；另一方方面表明国家家通过宏观调调控正在扭转转房地产投资资过热倾向，并并取得了良好好成效。同期期天津的变化化幅度在0.79~~1.66之间，并有有逐年上升趋趋势，表明天天津房地产投投资增长率与与GDP增长率比较较协调。另外外，由于天津津滨海新区正正处在发展的的特殊时期，房房地产业不仅仅是主导产业业，还应该是是先导从这点点来讲，房地地产投资与GDP增长率比值值近几年逐年年增长也是合合理的，天津津市房地产业业还有进一步步发展投资的的空间（见图图3）。图3全国和天津津市房地产投投资增长率对对GDP弹性图（二）天津房地地产价格与居居民可支配收收入1.天津房地产产价格水平分分析。近几年年房地产价格格大幅度增长长，房地产政政策频频出台台，是多年来来经济热点问问题。天津市市自2003年“非典”过后，房地地产市场迅速速活跃，需求求旺盛，房地地产价格迅速速攀升（见图图4）。2003年至2006年间上涨644.58%，其中2005年涨幅最高高，达到25.144%，大大高于于全国平均水水平；2006商品房价格格涨幅降低，但但也高于全国国平均水平。从从房地产价格格变化规律来来看，近年房房地产价格总总体趋势仍然然是上涨，2005年后半年增增长放缓，2006年受宏观调调控政策影响响，住宅价格格出现小幅波波动。2.天津房地产产价格影响因因素分析（1）从国际房房地产形势看看我国房地产产价格。近年年美国房地产产市场持续繁繁荣，房屋价价格不断上扬扬。据报道，纽纽约著名商业业区曼哈顿区区一平米房价价超1万美元，创创下历史最高高记录。[5]英国房价也也在大幅攀升升，特别是伦伦敦，2002年、2003年两年均以20%左右的速度度上涨。[6]受日本经济济触底反弹影影响，日本各各大城市地价价出现回升势势头，日本首首都圈每平米米公寓均价2005年达到54.5万日元，比2004年增长6.2%。香港经济济逐渐复苏，房房地产业迅速速升温，研究究普遍认为房房价会涨上。[7]台湾2005年房地产价价格开始返弹弹并迅速攀升升，据有关报报道称，全台台湾住房价格格返弹14%以上。[8]通过上述对对几个具有代代表性的国家家和地区房地地产市场情况况的研究分析析表明，世界界经济形势有有利于房地产产市场的繁荣荣，房地产价价格进入走高高时期。中国国是开放的中中国，与世界界经济周期有有同步发展趋趋势。（2）国内宏观观经济高速增增长时期，房房地产价格必必然上涨。20世纪90年代我国经经济进入“起飞”时期，这一一时期不动产产需求旺盛，房房价增长迅速速。从更长时时间看“，后起飞”时代要实现现中等发达国国家的目标。对对土地、房屋屋的需求会更更高，所以房房价也不会低低。[9]另外，我国国著名房地产产专家曹振良良教授90年代提出了了房地产业发发展倒U曲线理论。根根据该理论，我我国目前正处处于房地产发发展曲线的冲冲顶时期，也也决定了房地地产价格的快快速上涨。（3）城市经济济总体发展带带动房地产价价格。①城市建设速速度加快，大大规模拆迁改改造带来住房房需求增加；；②城市化进程程加快，大量量农村人口进进入城市，以以及长期异地地居住或办公公人数的增加加，加大了住住房需求；③城市人口可可支配收入增增加，购买力力增强，许多多人希望改善善住房条件；；④天津确定为为北方经济中中心，滨海新新区纳入国家家发展战略，在在这种长期利利好作用下，房房价持续上涨涨是必然趋势势；⑤良好的基础设设施条件将带带动周围房价价提升，特别别是交通条件件的改善，方方便了长距离离出行，推动动了城郊房价价上涨。（4）从房地产产成本构成看看价格上涨。房房地产价格构构成中以土地地取得费用和和建筑成本两两项为主。土土地资源的稀稀缺性以及我我国土地使用用制度的不断断完善，使得得土地使用费费逐渐提高。建建筑材料价格格近年逐渐上上涨，加之拆拆迁补偿、设设计和宣传等等费用加大以以及售后服务务更为周密，建建筑成本逐年年增大。房地地产成本的提提升，必然带带来房价总体体上涨。（5）从消费者者心理看房地地产价格上涨涨。①居民对住宅宅降价预期开开始消除，不不再持币观望望；②对未来贷款款利率提高的的预期，由于于中央银行准准备金率的提提高、国际美美元利率的提提高，以及国国内经济的高高速增长，预预计中央政府府有可能会采采取货币政策策；③房地产区域域价格差别过过大，处于低低价位城市的的开发商和居居民有房价会会向高价位城城市靠近的心心理预期，造造成“高价成交”；④人们的追涨涨心理以及对对国内经济形形势普遍看好好等。（6）从房地产产政策看房地地产价格上涨涨。2004年以前国家家出台房地产产政策的方向向为推动房地地产迅速繁荣荣，包括：①土地政策，如如对土地市场场的清理整顿顿、限制高档档住宅和禁止止别墅用地的的审批以及招招牌挂的实施施等；②针对开发商商出台的一些些政策，如提提高自有资金金率，提高商商品房预售门门槛，施工方方不再垫付资资金等，使开开发商必须有有足够的资金金支撑开发项项目，进而影影响到房价；；③金融政策，如如贷款门槛不不高，存款的的低利率，存存款不如买房房等。从2005年开始，国国家主要出台台了一系列限限制性政策，通通过金融、土土地和税收等等方面的政策策限制炒房，保保护消费需求求，致使2006年商品住宅宅出现价格波波动。3.天津房地产产价格与国民民收入比例分分析。房地产产价格水平应应该在居民可可支付范围之之内，与居民民可支配收入入相适应。我我们分析了天天津市居民可可支配收入的的情况，与全全国居民可支支配收入比较较，天津多年年来一直高于于全国平均水水平，与全国国居民可支配配收入增长速速度基本一致致（见图5、图6）。这样的的收入水平应应该对应怎样样的房地产价价格呢？我们们用房价收入入比来衡量收收入与房地产产价格的适应应性。从银行支持力度度推导房价收收入比，假设设银行贷款期期限是n年，贷款月月利率是r，贷款总额额是L，贷款额度度是P，家庭可支支配年收入是是W，每月还款款额=W/m（m≥2），房价收收入比是R，房地产总总价是T，以月等额额还款方式还还款。由此公式得知，房房价收入比与与贷款额度、贷贷款利率、贷贷款期限以及及还款占家庭庭收入的比例例有关，从公公式中可看出出，房价收入入比与贷款额额度、贷款利利率成反比，与与还款额占家家庭可支配收收入的比例成成正比。就目目前银行对购购房者的最大大支持力度来来计算房价收收入比，我们们做以下假设设：①按银行最高贷贷款期限30年；②最高贷款额度度80%；③目前贷款年利利率6.84%，可以下浮15%，为5.8144%，月利率为4.845‰；④每月还款额按按照银监会出出台的《商业业银行房地产产贷款风险管管理指引》不不超过月收入入的一半，这这里按最大值值一半计入；；⑤每月按等额还还款方式还款款：月还款额额=总贷款×月利率（1+月利率）贷款款月数／（[1+月利率）贷款款月数-1]；⑥户均可支配收收入不发生变变化。根据上述假设条条件得出：通过上述分析我我们可以解释释为什么我国国有些城市房房价收入比达达到10以上还有比比较旺盛的需需求。特别对对于高收入阶阶层恩格尔系系数越低,越能承受高高房价收入比比。但8.86是对于能贷贷款30年的购房者者来说的，是是银行最大支支持力度下的的房价收入比比一般的银行行支持力度下下，我们假设设：①银行的贷款款期限是20年；②贷款额度是70%；③每月还款额额占户均可支支配收入1/3，④贷款利率不不变，按上述述公式计算所所得房价收入入比为5.62,这个房价收收入比是保证证人们正常轻轻松生活的房房价收入比。在在目前的银行行支持力度下下，我国正常常适宜的房价价收入比应该该为5.62，可支付的的最大房价收收入比为8.86。由此，我我们分析天津津的平均房价价收入比情况况，2005年城市人均均可支配收入入为126