房地产项目开发进度提升策略

摘牌即开工，XX快开工3大宝典“摘牌即开工”，这可以说说是神一样的的开发速度，但XX却做到了，那这背后到底有什么秘籍呢？我们今天就来了解一下，看XX是如何三管齐下，实现“摘牌即开工的”。一、组织分工：：兵马先行，提提前组建前期期工作小组，精精心组织策划划在地产企业前期期拓展时，往往往是拓展部部门唱独角戏戏，从而导致致后期投资与与开发环节脱脱节。XX很清晰的看看到了这一点点，为推动后后续快速开发发，组建多部部门联合的精精干团队是第第一要务。为为此，XX要求，在区区域有意向地地块后，就开开始着手组建建前期工作小小组。特别是是针对新项目目，还要求由由有经验的老老项目总来出出任新项目的的项目总。前期工作小组一一般是区域投投资部或项目目总牵头，成成员包含项目目部及区域设设计、营销、成成本、财务、运运营等各职能能专业人员，该该小组主要工工作就是深入入现场，对项项目进行论证证及编制各专专业的前期工工作计划及安安排，重点是是围绕如何实实现项目摘牌牌即开工、工工程关键线路路、人山人海海及第一时间间提供绿化工工作面等工作作内容展开。二、运作策略：：流程再造，三三招赢在起跑跑线为实现“摘牌即即开工”，XX针对现有开开发模式和开开发流程进行行了重构，具具体如下图所所示：从上图可以看出出，为实现“摘牌即开工”，XX针对前期设设计、报建和和招标等开发发环节进行了了流程再造，具具体来说是三三个方面：第第一是改变关关键线路，尽尽可能的将前前期关键工作作项前置和穿穿插进行，尽尽可能地少占占用项目正式式开发关键线线路时间，赢赢在起跑线；；第二是缩短短阶段周期，通通过产品标准准化、良好政政府关系及战战略供应商合合作等方式来来缩短各环节节工期；第三三是简化决策策节点，权力力下放，由集集团专业线把把关，提升决决策效率，防防止后期反复复。接下来我我们就针对这这三个方面来来具体了解下下：第一式：改变关关键线路传统的开发模式式一般遵循“拿地-设计-招标-施工”的正常流程程，按照这样样的方式，“摘牌即开工”就是根本无无法实现的空空想而已。为为此，XX针对关键的的工作环节进进行了前置和和并行处理，使使得“摘牌即开工”成为可能。1、规划设计前前置在项目内部立项项后，XX即开始规划划设计工作，为为了保障设计计工作又快又又好的完成，XX要求采取如如下做法：第一，需要项目目提前了解清清楚当地的规规划设计要求求及要点（要要特别重视容容积率、日照照分析、建筑筑间距、商业业比例等指标标），保证不不踩政府红线线；第二，接下来由由营销、设计计、成本及财财务等多部门门进行规划设设计方案分析析，规划设计计要求严格按按照当地规划划要求进行，避避免后期因方方案修改影响响进度。第三，在规划方方案出来后，为防止拿地后受政府影响，从而导致方案出现大的调整和反复，影响报批报建及开工时间，XX要求在摘牌前就要提前预报方案，基本要能通过规划部门预审批（主要地方领导认同）。2、勘探先行进进场为尽快了解地质质情况，预判判地质风险，为为桩基选型确确定前提条件件，尽快开始始基础施工，XX特别重视前前期勘探工作作，为此，主主要分成两个个步骤：第一步，先参考考周边地质情情况，来了解解目标地块的的地质情况。因因此，需要尽尽可能取得周周边建筑物地地质勘查资料料及相关工程程资料，为基基础设计提供供参考，也为为前期工程提提供依据，这这样就可以有有效提高设计计和前期工程程的进度。第二步，提前进进入地块内进进行详细勘察察以取得勘察察报告。XX要求按先售售楼部、后展展示区、最后后货量区的原原则完成地勘勘。在地质条条件较差情况况下，先行初初勘，第一时时间确定基础础形式，便于于基础施工，规规划及现场条条件较完备情情况下直接详详勘。通过对对目标地块的的地质报告进进行分析，将将地质勘查报报告第一时间间提供给予设设计院出桩基基图，便于基基础施工。3、招标前置为确保摘牌即开开工，就需要要提前把施工工单位确定下下来，为此，XX的做法是：：首先，在项目立立项后，就开开展招标立项项、投标单位位确认、发标标、开标、定定标工作。招招标立项方面面要前置的工工作包括：一一是尽快了解解当地的市场场材料价格、购购买当地的定定额及材料信信息资料、了了解项目现场场的特殊情况况；二是将现现场的环境及及特殊性、具具备的施工条条件等提供给给成本管理中中心，便于招招标文件快速速编制；三是是明确招标工工程各专业的的施工承包范范围，利于招招标文件的快快速编制，减减少后期争议议。其次，在条件允允许的情况下下，为保证顺顺利开工，示示范区应将桩桩基础或其它它基础类型与与总包工程招招投标分开进进行。再次，为保障展展示区按时完完工，为营销销创造蓄客条条件，需要优优先确定展示示区基础施工工单位及总包包单位。4、报建前置为满足合法施工工要求，现场场动工前应尽尽量办理好先先行施工合法法手续，为此此，XX将报建分为为两大阶段：：第一阶段：预报报批阶段XX要求，在新新进入城市时时，首先要到到政府各部门门行政服务窗窗口，了解所所有的报建报报批验收流程程，了解需要要提供的资料料和当地的特特殊要求，提提前做好一切切准备，特别别是规划方案案先与规划部部门沟通调整整好，在土地地立项10天内完成成规划设计方方案编制，协协调政府及各各相关部门召召开规划提报报会，获得规规划主管部门门及当地主要要领导支持。施工图纸提前送送到建设部门门初审好，一一切能准备的的办理国土证证、立项、用用地规划许可可证、工程规规划许可证、施施工许可证等等送件资料提提前交到相关关部门审查好好。与此同时时，提前通知知施工单位准准备报建所需需的配合资料料并积极协助助完成一些与与政府相关的的手续。第二阶段：正式式提报阶段在摘牌后，XXX即马上提交交规划报建文文本，办理四四证，为此，XX做出了如下下要求：首先，最理想的的状态是到摘摘牌当天就可可以马上补齐齐剩下的文件件办理施工许许可证。其次，如果达不不到理想目标标，则能后补补的资料尽量量跟政府协商商，如立项、环环评等等，或或与建设部门门商量好签发发预开工证的的模式。再次，特殊情况况下同政府沟沟通，单独就就基础图进行行报建，确保保摘牌后能够够达到基础施施工的“最低底线”。5、设计、报建建、招标多线线条穿插在工作前置的同同时，XX还针对开发发环节从原来来按部就班的的方式改为多多线条穿插进进行，最大限限度的节省时时间。比如规划方案基基本确定时，即即同步展开桩桩基单位及总总包招标；在在规划方案确确定后，展示示区选址及方方案即要马上上确定下来等等等。如下图示范区建建设实例，XX为保障体验验式营销效果果，促进销售售，特别强调调前期示范区区的建设，从从而为蓄客提提供强大支持持，因此，在在主路径大节节点约束下，各各专业线同步步开展相关工工作。第二式：缩短阶阶段周期除了优化关键开开发路径以外外，减少每个个关键环节的的操作时间，也也可以达到缩缩短工期的目目的，为此，XX主要是从三三个方面入手手：1、处理好政府府关系，缩短短报建周期为达到快速开工工的目的，在在前期土地谈谈判时，XX会充分借力力打力，利用用项目对当地地政府税收、产产业支持、城城市环境改善善、政府形象象的提升等筹筹码，争取开开通绿色通道道及开发证件件的快速办理理。另外，如有条件件还积极争取取政府相关领领导挂职项目目，争取报批批报建绿色通通道。2、严格实施标标准化，缩短短技术决策周周期为缩短前期设计计周期，XX要求项目严严格采取标准准化的方式来来操作。针对对刚需及改善善客户，要求求选择标准化化产品，区域域范围内全面面快速复制，特特别是同一区区域，如果客客户定位相同同，必须选择择标准化产品品，在区域范范围内快速复复制，通过标标准化，设计计周期平均缩缩短超过500%，如下图图所示：另外，为保障展展示区尽早完完工，要求展展示区采用已已有标准户型型，这样可以以做到套用原原有土建、安安装施工图纸纸和装修图纸纸，节省设计计、采购和招招标时间。3、发展战略合合作伙伴，缩缩短招标时间间优秀的供应商队队伍也是快开开盘的必要条条件，为节省省招标时间，XX针对新老项项目都有特别别的管理措施施。对新项目，可考考虑寻找已经经合作过的优优秀施工单位位做展示区、示示范区，计价价方式按后续续货量区定标标价格约定点点数上浮。对旧项目、新地地块，若相近近时间刚招过过标，则可以以直接以扩标标的方式确定定单位。对使使用原有图纸纸且已施工的的工程，可以以由总包单位位按原有合同同造价原则进进场施工。第三式：简化决决策节点除了改变关键路路径及缩短关关键工作项工工期外，对于于前期重要成成果的决策确确认也是影响响整体开发速速度的关键环环节，往往很很多企业由于于决策主体不不明确，决策策流程复杂，导导致前期成果果出现经常性性的反复，从从而延误开工工进度。为此，XX主要要通过前期预预备会议包的的方式来进行行决策，优化化了决策方式式，同时，为为提升效率，大大部分决策事事项下放到集集团专业线和和区域公司来来进行，保障障了决策质量量和效率。如如下图所示：：三、保障措施：：标准化体系系保驾护航为保障有序开工工，XX形成了一整整套的标准化化体系来支撑撑，如下图所所示：当然，标准化绝绝不是一蹴而而就的，而是是一项需要长长期坚持的系系统工程，为为此，XX重点开展了了如下工作来来保障标准化化工作的持续续开展：1、集团总裁亲亲自挂帅，担担任标准化小小组组长XX明确规定标标准化领导小小组由总裁亲亲自挂帅，各各中心负责人人担任组员，从从权力上给予予了标准化工工作莫大的支支持。2、宁掘一口井井，不挖十个个坑由于标准化体系系整体非常庞庞杂，为了保保障效果，XX并非采取全全面铺开面面面俱到的方式式，而是以点点带面，选一一些课题重点点研究；取得得成果后，立立即发布，并并强力推行；；及时检验推推行效果，激激发公司全员员的参与热清清。3、积累量变、力力求质变在各类