房地产企业目标成本管理实施细则

某某集团目标成本管理实施细则1.目的提高集团成本管管理水平，建建立先进合理理的目标成本本管理体系。2.范围本实施细则适用用于某某集团团所属各地产产公司。为集集团所属各地地产公司制订订目标成本和和实施目标成成本管理提供供相应依据和和规范。3.职责3.1某某集团团成本与计划划管理委员会会负责本实施施细则的制订订、修改、指指导、解释与与检查落实，集集团财务管理理部成本审算算中心负责有有关具体对接接事宜。3.2某某集团所所属各地产公公司负责贯彻彻实施。4.方法与过过程控制4.1目标成成本释义4.1.1目标成本本是公司基于于市场状况，并并结合公司的的经营计划，根根据预期售价价和目标利润润进行预先确确定的，经过过努力所要实实现的成本指指标。应体现现集团“以经济合理理性最大的成成本提升产品品的竞争力，并并形成行业成成本优势”的成本管理理宗旨。4.1.2目标成本本文件分为三三个部分：《目目标成本测算算表》《目标标成本控制责责任书》《动动态成本月评评估》。4.1.3《目标成本本测算表》是是反应项目的的总目标成本本和分项目标标成本的金额额。建设项目目的总目标成成本是建设项项目成本的控控制线，由各各分项目标成成本组成。各各分项目标成成本包括各专专业工程造价价指标及各种种费用指标。4.1.4《目标成本本控制责任书书》是对各项项目费用的责责任部门及其其主要职责的的说明，包括括控制内容、控控制要点和手手段，需要注注意的已完工工程的失败教教训。4.1.5《动态成本本月评估报告告》反映各成成本项目的动动态变化情况况，分析原因因，提出成本本控制建议。4.2目标标成本管理原原则市场导向原则则：目标成本本管理以市场场为导向，确确保目标利润润的实现。4.2.2准确严谨谨原则：目标标成本指标应应科学准确，每每项来源都要要有充分依据据，保证目标标成本的权威威性。4.2.3事前控制制原则：目标标成本管理贯贯穿于建设项项目的每一阶阶段，凡事做做到事先控制制为主，事中中事后控制为为辅，在立项项、设计、施施工之前发现现问题，减少少无效成本。4.2.4动态管理理原则：建设设项目的动态态成本要及时时与目标成本本进行比较并并纠偏，确保保建设项目总总成本在目标标成本控制范范围内。4.3目标成本本科目的分类类：详附件HYPERLINK《目标成成本科目分类》4.4目标成本本文件制订的的步骤及时间间要求4.4.1项目定位阶阶段：在投资资分析和概念念设计阶段，根根据可行性研研究报告，以以及营销、设设计、成本、工工程、财务等等相关部门互互动讨论确定定的项目定位位，完成“项目定位阶阶段的全成本本测算”。确定各项项费用的计划划金额，包括括设计、报建建、环境配套套、营销费等等，并向各费费用的负责部部门交底达成成一致，作为为各部门的工工作目标。主主体建安费以以设计部编制制的《建设项项目综合经济济技术指标表表》为依据，在在五个工作日日内完成，并并根据测算基基础，提出实实施方案设计计阶段的成本本控制目标、措措施或建议，形形成《方案设设计阶段的成成本控制建议议》，以此指指导实施方案案的造价控制制。实施方案案阶段：实施施方案确定后后五个工作日日内，对《项项目成本测算算表》进行细细化和修订。根根据各相关部部门的工作现现状和计划，对对设计、报建建、营销等费费用进行分析析或修正。建建安费的控制制在主要材料料设备选型确确定后，需增增加主要材料料设备的目标标成本分析。结结合设计院的的承诺明确各各产品类型的的限额设计指指标（如钢筋筋、砼含量等等），形成《施施工图设计阶阶段的成本控控制建议》，作作为《设计任任务指导书》的的一部分发给给设计院作为为施工图设计计阶段造价控控制的依据。4.4.3施工图预预算阶段：施施工图完成后后十五个工作作日内，对《目目标成本测算算表》全面进进行细化和修修订，作为最最终的目标成成本。并按已已完工程的经经验和“某某责任成成本体系”的要求，编编制正式的《目目标成本控制制责任书》，并并以此指导招招标、施工、采采购等业务活活动中的成本本费用使用与与管理。4.4.4各阶段的成成本测算的相相关资料（成成本测算表、目目标成本控制制指导书）在在定稿后即时时上报集团财财务管理部成成本审算中心心，相关数据据录入成本管管理软件。4.5目标成本本测算表的编编制4.5.1目标成本本测算必须应应用集团统一一测算表格（见见附件），并并体现量价分分离的原则。4.5.2目标成本本的制订以项项目的规划指指标、建造标标准以及各部部门共同确定定的销售交楼楼标准为基础础，目标成本本测算表必须须附详细的产产品建造标准准及部品标准准（施工图预预算阶段）说说明书。4.5.3成本测算算表中各成本本项目的工程程量，应根据据已竣工的相相似工程的结结算分析得出出的关联系数数，由项目规规划的基本指指标（如建筑筑面积、基底底面积、户数数、单元等）推推算得出，如如按“窗地比”推算门窗面面积，按基底底面积推算屋屋面面积。施施工图预算完完成后《成本本测算表》中中的工程量，应应是按图实际际计算的结果果。4.5.4成本测算表表中的单价应应根据产品定定位、交楼标标准、图纸要要求按当地工工程造价计算算依据、市场场行情计算得得出，如是参参照已结算工工程的单价，需需注明参考数数据的来源和和依据。4.5.5产品定位位和目标成本本测算是一个个互动的决策策过程，需要要设计、营销销、工程、成成本反复沟通通，标准是“满足品质要要求的性价比比最大化”。在本过程程中可使用价价值功能分析析法得到最优优的方案。4.5.6施工图预预算完成后《目目标成本测算算表》中的材材料设备，对对其品质应有有准确的描述述，且应与楼楼盘的定位相相适应，能提提供品牌和图图片说明为最最佳。4.5.7投资分析析和实施方案案阶段的成本本测算的量价价分析标准不不明确时，可可以根据已结结算工程的经经验直接填写写可售面积单单方成本或总总金额，但需需注明参考依依据。4.5.8各阶段的成成本测算应有有明显的可对对比性，即后后阶段的测算算与原测算不不一致的地方方应有充分的的依据和说明明，原则上偏偏差不应太大大。4.6《目标成本本控制责任书书》的编制4.6.1目标成本控控制责任书是是目标成本管管理的指导性性文件，与设设计任务管理理指导书、工工程管理指导导书等，互相相补充，共同同构成项目经经营指导书内内容。4.6.2目标成本控控制责任书的的制定，应按按照《某某集集团责任成本本管理体系》要要求，明确成成本发生各阶阶段的控制内内容、控制原原则、责任部部门等。4.6.3《目标成本本控制责任书书》应包含以以下内容：①项目概况：：总规划指标标，分期规划划指标，工程程概况，入伙伙时间。②地价成本控控制：目标、责责任部门、控控制手段和要要点。③开发前期准准备费用控制制：目标、责责任部门、控控制指标、控控制手段和要要点。④主体建安、社社区管网、配配套设施费的的控制：目标标、责任部门门、控制指标标、控制要点点，应避免的的已完工程的的失败教训总总结；还应包包括材料的供供应方式及供供应商的选择择要点。⑤园林环境工工程及样板间间、卖场装修修费用的控制制：目标、责责任部门、控控制要点。⑥开发间接费费的控制：目目标、责任部部门、控制指指标、控制手手段和要点；；包括营销费费、资本化利利息、物业基基金等的控制制。（各成本本项目的具体体控制指标详详某某责任成成本管理体系系指引）4.6.4营销费的控控制包括开发发间接费中的的“营销设施建建造费”和期间费用用中的“销售费用”。“营销设施建建造费”额度的确定定及实施过程程，均需要设设计、营销部部门的密切配配合，兼顾效效果与成本的的平衡；特别别是卖场和样样板间装修，在在总额确定后后，由设计部部负主要控制制责任，并将将样板房装修修费用的销售售收回率作为为成本控制的的考核指标之之一。“销售费用”应结合推盘盘计划，于项项目定位完成成后制定投放放时间和费用用额度计划。4.6.5《目标成本本控制责任书书》由成本管管理部负责编编写，初稿完完成后反馈到到设计、工程程、营销、项项目经理部、项项目发展部、财财务部等各职职能部门讨论论、修改，达达成一致后由由各部门第一一负责人签字字确认，总经经理签发执行行。4.7目标成本本的执行4.7.1在项目实施施过程中，应应及时反映项项目成本的动动态情况，由由成本管理部部每月出一份份《项目动态态成本月评估估》，包括各各成本项目的的变化情况表表，并说明原原因，提出成成本控制的建建议。4.7.2《项目动态态成本月评估估》应包括“变更签证统统计表”和“项目动态成成本信息表”，并作为《成成本信息月报报》的部分内内容，在完成成后的三个日日内报集团财财务部成本审审算中心。（可可在成本管理理软件中完成成）4.7.3成本管理部部应根据合同同签订情况、预预算核对情况况、结算编制制情况、及变变更签证金额额，每月在“成本管理软软件”中对各项目目的待发生成成本进行评估估，在软件中中生成“项目动态成成本信息表”。4.7.4如在月内出出现影响成本本50万元以上的的重大事项，变变化发生的责责任部门应及及时向成本部部提供相关资资料，成本部部及时计算相相应成本变化化金额和原因因，向公司总总经理和分管管领导汇报。4.7.5在合同审批批时，即时揭揭示施工合同同和材料采同同的合同造价价与目标造价价的对比概况况；反映营销销广告合同、园园林环境合同同的额度使用用情况；设计计变更和现场场签证应做到到一单一算，月月结月清，并并录入成本管管理软件。4.7.6项目结算完完成后或者年年度成本管理理工作总结时时，应按照《目目标成本控制制责任书》对对相关责任部部门进行评估估，并提交公公司管理层作作为业绩考核核的依据之一一。4.7.6工程项目结结算后，应按按目标成本科科目分类，总总结各成本项项目的造价指指标和技术经经济指标，并并按照“成本数据库”的格式要求求，录入数据据库或整理成成标准格式的的Excel数据表作为为新项目测算算、结算初步步审核的依据据。4.7.7项目结算完完成后，应分分析项目的主主要材料用量量，为相似工工程的限额设设计提供经验验数据。4.8目标成本的的修订4.8.1施工图确定定后的测算稿稿为最终目标标成本，除规规划条件、政政府政策、市市场环境有重重大改变外不不得修订。一一般改变作为为正常的成本本动态变化在在《项目动态态成本月评估估》中反映即即可。4.8.1工程施工和和销售过程中中，如果售价价、成本发生生较大变化时时（对利润影影响达2％），应对对目标成本进进行修订，并并报公司总经经理批准，同同时上报集团团财务部成本本审算中心备备案。5.支持文件件《某某集团责任任成本管理体体系指引》《某某成本管理理软件操作实实施细则》附件：目标成本本科目分类成本测算表（标标准）目标成本科目分分类成本科目主要包含内容一土地获得价款1政府地价及市政政配套费土地出让金、土土地开发费、大大市政配套费费、契税、土土地使用费、耕耕地占用税、土土地变更用途途和超面积补补交的地价等等2合作款项补偿合作方地价价、合作项目目建房转入分分给合作方的的房屋成本和和相应税金等等3红线外市政设施施费红线外道路、水水、电、气、通通讯等建造费费、管线铺设设费、接口补补偿费4拆迁补偿费地上、地下建筑筑物或附着物物的拆迁补偿偿净支出，安安置及动迁支支出，农作物物补偿费，危危房补偿费等等二开发前期准备费费1勘察设计费勘测丈量费水文、地质、文文物和地基勘勘察费，沉降降观测费，日日照测试费、拨拨地钉桩验线线费、复线费费、定线费、施施工放线费、竣竣工面积丈量量费等规划设计费规化费：方案招招标费、规划划设计模型制制作费、方案案评审费、效效果图设计费费、总体规划划设计费。设计费：施工图图设计费、修修改设计费、环环境景观设计计费等。其他：可行性研研究费、制图图、晒图费、样样品制作费等等建筑研究用房材料及施工费2报建费报批报建费费项目报批报建费费：报建时按按规定向政府府有关部门交交纳的报批费费交易中心手续费费、人防报建建费、消防配配套设施费、散散装水泥集资资费、白蚁防防治费、墙改改基金、路口口开设费等、规规划管理费、环环境评测费、费费新材料基金金(或墙改专项项基金)、教师住宅宅基金(或中小学教教师住宅补贴贴费)、拆迁管理理费、招投标标管理费等增容费水、电、煤气增增容费3三通一平费临时道路施工用的临时道道路设计、建建造费用临时用电施工用的临时用用电规划设计计费、临时管管线铺设、改改造、迁移、临临时变压器安安装及拆除费费用临时用水施工用临时给排排水设施设计计、建造、管管线铺设、改改造、迁移等等费用场地平整基础开挖前的场场地平整、场场地清运、旧旧房拆除等费费用4临时设施费临时围墙围墙、围栏设计计、建造、装装饰费用临时办公室室租金、建造及装装饰费用临时场地占用费费施工用临时占道道费、临时借借用空地租费费临时围板临时围板的设计计、建造、装装饰费用三主体建筑工程费费1基础造价土石方、桩基、护护壁（坡）工工程费、桩基基咨检测费、降降水2结构及粗装修砼框架（含独立立柱基和条基基等浅基础）、砌砌体、找平及及抹灰、防水水、垂直运输输、脚手架、超超高补贴、散散水、沉降缝缝、伸缩缝、底底层花园砌体体（高层建筑筑的裙楼有架架空层，原则则上架空层结结构列入裙楼楼、有转换层层结构并入塔塔楼）3门窗工程单元门、入户门门、户内门、外外墙门窗、防防火门等工程程费用4公共部位精装修修大堂、电梯厅、楼楼梯间、屋面面、外立面及及雨蓬、栏杆杆等精装修费费用5户内精装修厨房、卫生间、厅厅房、阳台、露露台的精装修修费用四主体安装工程费费1室内水暖气电室内给排水给排水自来水、排水直饮水系统热水系统室内采暖地板热、电热膜膜、分户燃气气炉、管道系系统、暖气片片室内燃气室内电气工程楼栋及单元配电电箱、电表箱箱、户配电箱箱、管线敷设设、灯具、开开关插座、含含弱电工程管管盒预埋2设备及安装通风空调系统空调设备及安装装费用、空调调管道、通风风系统电梯供货及安装装发电机供货及安安装发电机供货、安安装、机房降降噪消防系统含消防水、电、防防排烟水消防系统自动喷淋、主体体内消火栓箱箱、独立的室室外消火栓系系统电消防系统烟感、温感、报报警、消防广广播气体灭火系统防排烟工程人防设备及安装装密闭门、气体过过滤装置3弱电系统居家防盗系统阳台及室内红外外探测防盗、门门磁、紧急按按扭对讲系统包括可视及非可可视对讲三表远传水、电、气远程程抄表有线电视有线电视、卫星星电视主体内内外布线及终终端插座电话主体内外布线及及终端插座宽带网主体内外布线及及终端插座五社区管网工程费费1室外给排水系统统室外给水系统小区内给水管道道、检查井、水水泵房设备、以及外接的消火栓雨污水系统2室外采暖系统3室外燃气系统4室外电气及高低低压设备高低压配电设备备及安装红线到配电房的的高压线、高高压柜、变压压器、低压柜柜；箱式变压压设备及室外强电总平线线路部分室外弱电管道埋埋设用于电视、电话话、宽带网、智智能化布线的的管道预埋、检检查井5室外智能化系统统停车管理系统露天停车场管理理系统、地下下室或架空层层停车场管理理系统小区闭路监控摄像头、显示屏屏及电气系统统安装周界红外防越红外对扫小区门禁系统电子巡更系统电子公告屏六园林环境工程费费1绿化建设费公共绿化、组团团宅间绿化、一一楼私家花园园、小区周边边绿化2建筑小品雕塑、水景、环环廊、假山等等3道路、广场建造造费道路广场铺设、开开设路口工程程及补偿费等等车行道广场、人行道4围墙建造费永久围墙、围栏栏及大门5室外照明室外灯光照明工工程6室外背景音乐7室外零星设施儿童游乐设施、指指示牌、标识识牌、示意图图、垃圾桶、座椅、阳阳伞七配套设施费1游泳池建造成本及配套套资产购置2业主会所建造成本及配套套资产购置3幼儿园建造成本及配套套资产购置4学校建造成本及配套套资产购置5网球场6设备用房配电房、水泵房房土建及装修修费7车站建造费建造成本及配套套资产购置8……八开发间接费1工程管理费工程监理费支付给聘请的项项目或工程建建立单位的费费用预结算编审费支付给造价咨询询公司的预结结算的编制、审审核费用行政管理费直接从事项目开开发的部门的的人员工资、奖奖金、补贴等等人工及行政政费施工合同外奖金金赶工奖