房地产合作开发与项目转让的合同制作以及应注意的法律问题

房地产合作开发与项目转让的合同制作以及应注意的法法律问题由于房地产开发发离不开土地地和资金，又又由于当事人人往往难以两两者兼有，有有土地的通常常缺少资金，有有资金的又往往往没有土地地，于是各种种形式的房地地产合作开发发便应运而生生。在房地产产合作开发过过程中由于种种种原因引起起既存之合作作难以为继，为为解决各地都都存在的“烂尾楼”现象，在市市场运作中便便又出现了已已有合作前提提下的新的合合作即开发项项目转让。项项目转让是解解决众多合作作矛盾和纠纷纷，使“烂尾楼”起死还生的的真正有效方方法。因此房房地产合作开开发和项目转转让也便成为为专业律师的的重要法律实实务。我国目前尚无房房地产合作开开发和项目转转让的专门立立法，也没有有政府推荐使使用的合同示示范文本，在在操作实践中中，由于当事事人的合同内内容过于简单单以及不少难难以把握的疑疑难法律问题题，不少合作作开发和项目目转让合同引引起标的巨大大的纠纷和诉诉讼；又由于于这两类合同同的许多环节节均需有法律律规定的政府府批准手续和和法定条件，许许多合同因未未符合这些手手续和条件而而导致无效。一、有关房地产产合作开发及及项目转让的的一般概念1、房地产：指指有条件、有有期限的土地地使用权和相相应土地上的的房屋所有权权合二为一，并并能够作为商商品进行流通通的不动产。2、房地产合作作开发：通常常是地产和房房产的合作开开发，指以提提供土地使用用权一方与对对土地开发进进行投资一方方对特定地块块的建设项目目以合资或合合作方式进行行共同开发的的行为。合作作开发的土地地使用方式应应符合国家有有关规定。合作开发的实质质是土地使用用权转让的一一种特殊形式式。3、房地产合作作开发的主要要模式：（1）法人型合合作开发：合合作开发各方方组成项目公公司，并以项项目公司名义义办理有关手手续，合作开开发的权利义义务由公司项项目章程具体体明确。土地协议折价入入股方式构成成合作投资比比例；土地评估作价入入股方式构成成合资投资比比例。（2）合伙型合合作开发：合合作开发各方方未组成项目目公司，以投投资各方名义义共同办理有有关手续，合合作方式、投投资及权益分分配比例均由由合作协议约约定。合作开发涉及一一个项目；△合作开发涉及及几个用地性性质规划用途途不一的项目目；△合作各方的回回报方式有的的以分利方式式，有的以分分房方式，有有的以土地补补偿方式。（3）合作开发发的其它方式式：先合伙后后转为法人型型的合作开发发4、房地产项目目转让：已经经获得立项批批准的房地产产开发项目，在在项目公司股股东或合作开开发的收益人人互相之间，或或向他人转让让其股权或合合作开发权益益的行为。5、房地产项目目转让的模式式：（1）以项目公公司股权并购购（兼并或收收购）方式转转让房地产开开发项目；（2）以项目合合作各方权益益比例的变更更转让房地产产开发权益：：△权益在合作各各方内部转让让；△权益转让给合合作各方以外外第三人。6、均系要式的的须经批准的的行为：合作作开发的立项项、规划选址址、规划用地地、建筑设计计、施工许可可，以及项目目转让的土地地使用人（股股东或权益人人）或者项目目功能、用途途等变更手续续，均需获得得政府有关主主管部门的许许可或批准，并并持有批准文文件或证照。二、房地产合作作开发及项目目转让合同的的主要条款1、房地产合作作开发合同的的主要条款：：（1）合作开发发当事人的名名称、姓名、住住所；（2）项目概况况（包括：座座落地点、项项目性质、四四至、占地面面积、有关规规划指标等）；；（3）项目现状状；A、项目报批现现状包括规划划参数，并列列明取得的批批文；B、项目动拆迁迁、开发现状状。（4）合作方式式；A、共同组建项项目公司方式式需约定：项目公公司的注册资资金、出资比比例、时间；；组织机构的的设立、运作程序、利利润分配等；；B、合作建房协协议方式；需约定：合作各各方的投资方方式（包括土土地投入的评评估）、投入入期限、投资资比例、合作作经营方式、运运作机构的组组成、利益（权权益）分配等等。（5）项目公司司成立前后的的权利义务的的转移（包括括项目公司成成立前所发生生费用的补偿偿、土地使用用权的转移手手续办理等）；；（6）项目的总总投资数额（包包括成立项目目公司的注册册资本及投资资总额的差异异）的投入方方式；（7）项目合作作建设计划（规规模、进度等等）；（8）合作各方方的权利义务务（应约定有有关审批手续续的办理、有有关项目建设设管理工作的的分担以及合合作投资回报报的分配方式式）；（9）违约责任任；（10）解决争争议的方法；；（11）合作当当事人约定的的其它事项。2、房地产项目目转让合同的的主要条款（1）转让当事事人的名称、姓姓名、住所；；（2）项目概况况（包括：座座落地点、项项目性质、四四至、占地面面积、有关规规划指标等）；；（3）项目转让让时土地使用用权性质，获获得方式及使使用期限；（4）项目现状状；A、项目报批现现状包括规划划参数，并列列明取得的批批文；C、项目涉及的的土地或工程程的权利限制制情况；（5）项目转让让方式；A、以开发项目目转让方式；；需约定：转让费费用的构成、数数额、支付方方式，项目的的立项、用地地、工程建设设的有关审批批程序重新办办理手续等；；B、以转让项目目公司股权方方式；需约定：项目公公司概况、股股权转让比例例、价格、支支付方式，现现有资产的认认定，需出示示原公司股东东会决议并需需办理工商变变更登记手续续等。（6）项目转让让价格、支付付方法和期限限；（7）项目标的的物转让、交交割日期及方方式；（8）转让前原原有债权债务务以及土地或或工程的权利利限制的处理理；（9）双方的权权利义务；（10）违约责责任；（11）解决争争议的方法；；（12）转让当当事人约定的的其它事项。三、制作房地产产合作开发和和项目转让合合同应注意的的问题1、制作房地产产合作开发合合同应注意的的问题（1）要明确合合作各方的开开发资质或取取得资质的相相应责任；（2）约定先合合伙或合作、后后成立项目公公司的方式，其其承担民事责责任方式先后后不同；要明明确先后的权权利义务关系系及办理相应应手续的责任任主体；（3）组成项目目公司合作开开发的，要明明确注册资本本投入方式以以及注册资本本与投资总额额的差异的处处理对策及相相应的责任；；（4）以土地使使用权入股组组成项目公司司的，土地使使用权须作评评估；（5）以筹建处处或其它名义义合作开发的的，须使之成成为能独立承承担权利义务务的其它经济济组织，并明明确合作筹建建各方的权利利义务；（6）合作开发发一方以土地地使用权作为为合作投资的的，应办理土土地使用人和和使用性质的的变更登记手手续，并明确确有关费用的的承担方式和和责任人；（7）一个地块块上合作开发发涉及几个性性质不同的项项目，应分别别立项、分别别进行审批并并办理不同的的证照；（8）合作开发发各方的投资资回报的方式式，应按是否否以开发项目目的房屋为标标的分别规定定权利义务，投投资回报系约约定分房的，应应明确房屋分分配的具体办办法；投资回回报系分配利利润的，应约约定利润的计计取方式；（9）合作开发发合同应约定定建筑面积增增加时的政府府批准手续和和增加面积的的成本，增加加分担及面积积分配方式；；（10）合作开开发合同由于于需办理相关关手续，往往往效力待定，合合作合同应具具体约定一旦旦合同被确认认无效或不生生效时的具体体处理方法。2、制作房地产产项目转让合合同应注意的的问题（1）房地产开开发项目转让让必须由所有有人转让、受受让的当事人人以书面形式式协商一致；；（2）转让项目目已有的各种种政府批文均均必须在合同同中列明，包包括立项和规规划批文等；；（3）项目转让让应符合开发发不同阶段的的政府有关允允许转让的条条件；（4）已成立项项目公司以公公司股权转让让方式转让全全部或部分房房地产项目，应应按公司法有有关规定办理理工商变更登登记手续，同同时办理房地地产转让的变变更登记手续续；（5）成立项目目公司的转让让方的债权债债务要明确，潜潜在债务的澄澄清，要约定定公告程序；；（6）未成立项项目公司以合合作各方的投投资权益内部部转让全部或或部分房地产产项目，应按按项目土地使使用的不同情情况，申办变变更立项和土土地使用的批批准手续；转转让给合作各各方以外当事事人的，须获获得原合作各各方及受让方方的一致同意意；（7）转让的项项目如尚未办办理土地出让让手续或虽已已办理了出让让手续，转让让时尚未付清清出让金的，应应约定办理出出让手续的具具体责任人及及有关费用包包括尚未付清清的费用的承承担方式；（8）项目转让让时，项目未未按出让合同同约定的期限限和条件进行行开发，转让让合同应约定定补办政府主主管部门认可可手续及具体体责任人；（9）项目转让让时，按出让让合同的土地地使用年限已已开始使用的的，转让合同同约定的土地地使用年限应应作相应扣除除；（10）房地产产项目转让前前已实行预售售的，应约定定转让双方通通知预购业主主，并明确因因此引起相应应责任的处理理方法。合作开发房地产产的合同要求求2008-033-16（一）合同的形形式如果将房地产项项目开发分为为三个阶段：：开发前期阶阶段、开发建建设销售阶段段、开发后期期阶段，那么么针对三个不不同的项目开开发阶段对应应的法律关系系的特点也就就不同。开发前期阶段———实质是：开开发商与政府府的博弈——合同关系的的特点是：主主体单一、内内容简单、法法律关系清晰晰、争议较少少开发建设阶段———实质是：开开发商与施工工单位的博弈弈——合同关系的的特点是：主主体单一、内内容较多、法法律关系清晰晰、争议有但但可调和开发后期阶段———实质是：开开发商与购房房人的博弈物业公司与业主主的博弈——合同关系的的特点是：主主体较多、内内容庞杂、法法律关系混乱乱、争议过多多难以协调相应的，这三个个不同的项目目开发阶段对对应着不同的的合同类型合同类型分述如如下：开发前的获地阶阶段常见的项目开发发获地，主要要有五种基本本方式；相应应涉及五种不不同形式的国国有土地使用用权获取合同同：1、划拨获地（一一般是开发建建设经济适用用房）——与政府的土土地主管部门门——国有土地使使用权划拨合合同；2、出让获地———与政府的土土地主管部门门——国有土地使使用权出让合合同；出让一般又分三三种形式（也也即三种合同同）：①协议出让；②招标出让；③拍卖出让。3、转让获地———与土地使用用权人——国有土地使使用权转让合合同；4、合作共建的的获地（一方方出地、另一一方出资金）——与合作另方——合作开发合合同（通常认认为是土地使使用权转让的的特殊形式）；；5、公司股权变变更的获地——与股权受让让人——股权转让合合同（通常认认为是土地使使用权转让的的特殊形式）。获地后的准备阶阶段：1、拆迁与安置置——与被拆迁人——拆迁与安置置合同（产权权调换合同/作价补偿合合同）；2、通水通电———与供水、电电单位——水电供应合合同；3、项目策划———与策划专业业机构——项目策划合合同；4、工程勘察、设设计——与勘察、设设计单位——工程勘察、设设计合同；5、场地整理、平平整——与施工单位——委托拆建、平平整施工合同同；6、环境评价、地地震、人防、防防雷、测绘等等——与相关单位——委托服务合合同。获地后融资阶段段1、与银行或其其他金融机构构的借款合同同；2、借款担保合合同或土地使使用权抵押合合同。项目开发建设销销售阶段一般般所要涉及的的合同开发建设阶段1、项目施工实实行招投标的的——与招投标机机构——委托招投标标合同；2、项目施工实实行发承包的的——与工程施工工单位的——建设工程施施工合同（包包括土建施工工合同、水电电暖安装合同同、装饰装修修合同、园林林绿化合同等等）；3、项目施工实实行监理的——与工程监理理单位的——工程监理合合同；4、建筑材料采采购——与出卖人——建筑材料买买卖合同；5、以在建项目目融资的——与银行或其其他金融机构构、个人——借款合同、借借款担保合同同或在建项目目抵押合同；；6、在建项目转转让的——与受让方——在建项目转转让合同（包包括合作共建建合同、合资资共建合同（通通常认为是在在建项目转让让的特殊形式式）。开发销售阶段7、商品房预售售的——与买受人——商品房买卖卖（预售）合合同；8、商品房现售售的——与买受人——商品房买卖卖（现房）合合同；9、委托中介机机构代理销售售商品房的——与中介机构——委托销售合合同；10、商品房广广告——与广告发布布机构——广告发布合合同（电影、电电视广告、报报纸杂志广告告、广播电台台广告、户外外平面或立体体广告、彩叶叶传单广告等等）；11、开发企业业应选聘前期期物业企业——与物管企业业前期物管委委托合同/与购房人前前期物管合同同；12、开发企业业应制定临时时管理规约13、商品房两两书制度——开发企业向向购买人提供供——商品房质保保书、住宅使使用说明书；；14、项目竣工工——与施工单位——工程质量保保修合同；15、商品房出出租——与承租人——房屋租赁合合同；16、开发企业业代办房产证证的——与买房人——委托办证合合同；17、开发企业业代收费的（如如水、电、暖暖、气、通讯讯的开户费或或使用费）——与收费单位位的代理收缴缴费协议/与购房人的的代理收缴费费协议。项目开发的后期期阶段一般所所要涉及的合合同1、对已售出但但未交付的房房屋，开发公公司移交物业业企业管理的的——与物业公司——房屋移交协协议；2、开发建设资资料移交物管管企业或业主主大会的——与物管企业业或业主大会会——资料移交协协议；3、物业专项维维修资金移交交业主大会——与业主大会——资金移交协协议；4、其他法定或或者约定的服服务、义务——相关明示、规规范的合同。（二）、合作开开发房地产合合同是约束合合作各方的宪宪法规定法性性文件，因此此合作开发房房地产合同条条款中应注意意以下几方面面的内容：1）应明确合作作方式，是成成立项目公司司进行开发，还还是不成立项项目公司进行行开发，如不不成立项目公公司，是各方方联名开发，还还是有一方或或数方隐名参参与开发。2）成立项目公公司合作开发发的，要明确确注册资本投投入方式以及及注册资本与与投资总额的的差异的处理理对策及相应应的责任；3）以土地使用用权入股组成成项目公司的的，土地使用用权须作评估估；4）以筹建处或或其它名义合合作开发的，须须使之成为能能独立承担权权利义务的其其它经济组织织，并明确合合作筹建各方方的权利义务务；5）合作开发一一方以土地使使用权作为合合作投资的，应应办理土地使使用人和使用用性质的变更更登记手续，并并明确有关费费用的承担方方式和责任人人；6）一个地块上上合作开发涉涉及几个性质质不同的项目目，应分别立立项、分别进进行审批并办办理不同的证证照；7）合作开发各各方的投资回回报的方式，应应按是否以开开发项目的房房屋为标的分分别规定权利利义务，投资资回报约定分分房的，应明明确房屋分配配的具体办法法；投资回报报约定分配利利润的，应约约定利润的计计算以及分配配方式；8）在当事人订订立的合作开开发合同中，只只有合作各方方共享利润、共共担风险，才才能认定为合合法有效的合合作合同，除除此之外，均均不视为合法法有效的合作作行为；9）合作开发合合同应约定建建筑面积增加加时的政府批批准手续和增增加面积的成成本，增加分分担及面积分分配方式；10）合作合同同应具体约定定一旦合同被被确认无效或或不生效时的的具体处理方方法。11）应对项目目的工期进行行明确的规定定。12）应对合作作各方在合作作中的职责进进行明确约定定。合作开发房地产产如何避免合合作纠纷冯正元2008-1--14合作开发房地产产如何避免合合作纠纷——北京德恒律律师事务所长长沙分所冯正正元律师一、合作建房双双方如何出资资合作开发双双方不论是一一方出土地、另另一方出资金金，还是双方方既出资金又又出土地，完完全由合作双双方根据自愿愿、平等的原原则，进行协协商，达成一一致协议。重重要的是作为为出资的土地地必须是通过过出让取得的的国有土地。该该土地如果还还是行政划拨拨土地，应当当由土地使用用单位在国土土部门办理手手续，缴纳土土地出让金，将将其名下的行行政划拨土地地使用权转为为国有土地使使用权。如果果该土地是集集体土地，应应当首先在国国土部门办理理征地手续，由由国土部门将将集体土地通通过征收转为为国有土地，再再办理国有土土地出让手续续，缴纳土地地出让金，取取得国有土地地使用权。二、合作建房双双方的主体资资格合法合作开发双双方法人的主主体资格，根根据我国《城城市房地产管管理法》等有有关法规，如如果合作开发发是为了建商商品房，其目目的是为了出出售盈利，那那么，双方均均应当是具有有房地产开发发资质，取得得房地产开发发企业执照的的企业法人。如如果出让土地地的一方建房房的目的是为为了解决本单单位的生产或或办公用房，不不对外出售盈盈利，则该方方相当于自筹筹自建，就不不需要设立一一家房地产开开发公司。一一句话，只有有房地产开发发公司才能开开发商品房，销销售商品房，否否则，就是主主体资格不合合法。三、合作双方应应共同报建合作开发强强调“合作”二字，双方方应当在合作作开发合同中中约定共同负负责立项报建建和工程施工工，并按照投投资比例享受受权利、承担担义务。双方方共同立项、共共同报建，在在一系列许可可证件上共同同列名，这既既是享受权利利，又是承担担义务的表现现。如果合作建建房双方在立立项报建时只只以一方的名名义，而没有有合作他方的的名义，这在在法律上就意意味着是独家家开发，而不不是合作开发发。那么，房房屋产权登记记发证时，产产权证上就是是独家名称，没没有合作他方方的名称。更更通俗的说，出出资的是双方方，拥有产权权的却是一方方。这等于是是另一方应当当分配的房产产面积变为购购买房产，性性质完全变了了。如果合作作双方共同立立项报建，共共同开发建设设，产权发证证时，按照双双方的合同约约定比例的房房屋面积、楼楼层、位置分分别发给双方方房产权证，这这实际上也节节省了一笔重重复缴纳的税税费。因此，合合作双方应当当是共同立项项报建，否则则，未参与立立项报建的一一方的权利很很容易受损。四、合作开发税税费如何合理理分担合作开发双双方应办理土土地使用权变变更登记手续续，双方通过过土地转让方方式使双方各各自名下拥有有合同约定比比例的国有土土地使用权面面积。原为集集体土地的，应应先征用为国国有土地。原原以划拨方式式无偿取得的的国有土地，应应缴纳土地出出让金，在国国土部门办理理出让手续。由由此产生的土土地出让金或或征地及补偿偿费用应由投投入土地的一一方承担。国国有土地使用用权转让到投投入资金一方方的转让税费费应由转让方方和投资方按按国家规定分分别承担，也也可以由合作作双方协商承承担土地转让让的税费。在合作开发发建设中应缴缴纳的营业税税、城建税、固固定资产投资资方向调节税税，按照规定定应由建设单单位或房地产产开发单位（即即在项目报建建文件中申报报的单位）负负责承担。总总之，合作双双方在签订合合作开发合同同之前，应当当对各项投入入和各项上缴缴的税费都应应当事先了如如指掌，根据据权利与义务务对等的原则则，协商决定定合作各方最最后分配的比比例和具体建建筑面积。五、合作开发应应共同管理共共担风险按照合作开开发的法律性性质，由合作作双方按比例例投入（资金金或土地），按按比例享有房房屋产权。这这其中的权利利（经营管理理权）与义务务（责任与风风险）当然也也应由双方按按比例承担。如如果一方全权权负责经营管管理，而另一一方不参与经经营管理（实实际是放弃权权利），那么么，在建施工工过程中如果果出现管理漏漏洞，经营失失误、工程事事故、或者擅擅自违法抵押押贷款、对外外担保债务等等等，轻则影影响工程进展展，出现预算算超支，重则则造成停工窝窝工等等。从从法律上讲，对对外承担债务务、承担亏损损，应当由合合作双方按比比例承担，这这是无法回避避的。因此，在在合作开发建建设中双方应应当共同管理理、明确分工工，相互监督督，在处理重重大问题上应应共同决定，共共同承担责任任。六、合作开发的的土地或在建建工程抵押贷贷款在房地产开开发中，开发发商以土地或或在建工程向向银行抵押贷贷款是一种通通行的做法，但但是自有资金金最低不得少少于工程投资资总额的25。在合作开开发中，一方方投入土地转让登登记到双方共共同名下之后后，可以抵押押贷款。但是是何时贷款？？贷款多少？？贷款多久？？这是双方应应当协商决定定的。值得注注意的是，抵抵押人应当是是合作双方，而而不是投入土土地的单方。双双方应当共同同承担归还银银行贷款本息息的义务，承承担逾期还款款的责任。七、双方各各自投入的土土地、资金应应否纳入共同同监管双方在签订订合作开发项项目合同时，应应当约定投入入土地和投入入资金的具体体时间，土地地应在项目报报建前转让登登记到双方名名下，按份共共有。资金也也应在报建前前转帐到双方方共同管理的的专用帐户。如如果土地、资资金仍由各方方独自管理，容容易产生单位位保护主义，影影响合作。如如果投入土地先行到到位，而投入入资金迟迟不不到，会影响响工程项目的的进展。所以以，合作双方方投入的土地地、资金能够够按照合同约约定按时到位位是合作成功功的前提，各各方投入的土土地资金应当当纳入合作各各方共同管理理，共同决定定使用，共同同承担风险责责任八、合作中一方方转让自己的的权利义务与与第三人再合合作怎么办我国的民法法、公司法对对共有或合伙伙、合作、合合资企业中一一方转让权利利义务都有明明确的规定，即即其他共有人人或合伙人、合合作方有优先先购买权。在在合作开发中中，如果一方方转让部分权权利与第三人人再合作，就就会出现三方方合作的局面面，彼此之间间的法律关系系更为复杂，新新参加的合作作方虽然只是是与转让一方方签订合同，实实际上与原合合作的另一方方同样产生利利害关系。新新的合作方的的资信状况、诚诚实信用是否否良好？转让让双方是否恶恶意串通？所所以，合作开开发合同一经经双方签订，双双方应当全面面履行义务，善善始善终完成成合作项目。如如出现一方打打算转让部分分或全部权利利义务时，首首先应征得另另一方的意见见，另一方有有优先受让的的权利。在未未征得另一方方的书面认可可时，单方面面擅自转让权权利义务的行行为不产生法法律效力。九、合作开发的的房屋如何分分配甲乙双方在在签订合作开开发建房合同同时，房屋的的设计图纸尚尚未出来。双双方在合同中中只能约定分分配房屋的比比例、面积及及楼层。只有有等到建设工工程设计图审审定之后，双双方才能将各各自分配的建建筑面积、楼楼层位置、地地下停车场等等具体落实，同同时按比例承承担公共分摊摊面积。双方方商定的房屋屋分配的具体体方案作为补补充合同，与与合作开发建建房合同具有有同等法律效效力，作为合合作各方房屋屋产权登记的的依据。十、合建的商品品房预售怎么么办合作开发的的商品房在取取得预售许可可证时，就可可以上市公开开预售。如果果双方分配的的建筑面积大大致相当的话话，最好由合合作双方共同同组建售楼部部对外销售，也也可以共同委委托营销代理理公司销售。一一个重要的法法律问题是合合作双方均应应具有房地产产开发资质和和营业执照，双双方均应在预预售许可证上上列名。预（销销）售产生的的各种费用，可可由双方先行行约定按分房房面积的比例例承担，也可可以按各方实实际销售的房房屋建筑面积积负担，具体体方案由双方方商定。十一、合建房屋屋如何搞好物物业管理根据物业管管理法规的规规定，房屋交交付使用时，在在业主委员会会成立首先由由开发商组建建物业管理部部或聘请物业业管理公司对对合作开发的的物业负责管管理。合作双双方应当通过过协商共同组组建或共同聘聘请物业管理理公司，由业业主（包括开开发商）按物物业的建筑面面积分别承担担物业管理费费用。上述的的物业管理公公司可以是合合作开发的一一方组建的，也也可以是双方方共同组建的的。在业主委委员会成立后后，如果业主主对现有物业业管理公司不不满意，可以以向社会公开开招标选聘优优秀的物业管管理公司。文章原创：北京京德恒律师事事务所长沙分分所冯正元律师师最高人民法院关关于合作开发发房地产合同同纠纷的司法法解释三、合作开发房房地产合同纠纠纷第十四条本解解释所称的合合作开发房地地产合同，是是指当事人订订立的以提供供出让土地使使用权、资金金等作为共同同投资，共享享利润、共担担风险合作开开发房地产为为基本内容的的协议。第十五条合作作开发房地产产合同的当事事人一方具备备房地产开发发经营资质的的，应当认定定合同有效。当事人双方均不不具备房地产产开发经营资资质的，应当当认定合同无无效。但起诉诉前当事人一一方已经取得得房地产开发发经营资质或或者已依法合合作成立具有有房地产开发发经营资质的的房地产开发发企业的，应应当认定合同同有效。第十六条土地地使用权人未未经有批准权权的人民政府府批准，以划划拨土地使用用权作为投资资与他人订立立合同合作开开发房地产的的，应当认定定合同无效。但但起诉前已经经办理批准手手续的，应当当认定合同有有效。第十七条投资资数额超出合合作开发房地地产合同的约约定，对增加加的投资数额额的承担比例例，当事人协协商不成的，按按照当事人的的过错确定；；因不可归责责于当事人的的事由或者当当事人的过错错无法确定的的，按照约定定的投资比例例确定；没有有约定投资比比例的，按照照约定的利润润分配比例确确定。第十八条房屋屋实际建筑面面积少于合作作开发房地产产合同的约定定，对房屋实实际建筑面积积的分配比例例，当事人协协商不成的，按按照当事人的的过错确定；；因不可归责责于当事人的的事由或者当当事人过错无无法确定的，按按照约定的利利润分配比例例确定。第十九条在下下列情形下，合合作开发房地地产合同的当当事人请求分分配房地产项项目利益的，不不予受理；已已经受理的，驳驳回起诉：（一）依法需经经批准的房地地产建设项目目未经有批准准权的人民政政府主管部门门批准；（二）房地产建建设项目未取取得建设工程程规划许可证证；（三）擅自变更更建设工程规规划。因当事人隐瞒建建设工程规划划变更的事实实所造成的损损失，由当事事人按照过错错承担。第二十条房屋屋实际建筑面面积超出规划划建筑面积，经经有批准权的的人民政府主主管部门批准准后，当事人人对超出部分分的房屋分配配比例协商不不成的，按照照约定的利润润分配比例确确定。对增加加的投资数额额的承担比例例，当事人协协商不成的，按按照约定的投投资比例确定定；没有约定定投资比例的的，按照约定定的利润分配配比例确定。第二十一条当当事人违反规规划开发建设设的房屋，被被有批准权的的人民政府主主管部门认定定为违法建筑筑责令拆除，当当事人对损失失承担协商不不成的，按照照当事人过错错确定责任；；过错无法确确定的，按照照约定的投资资比例确定责责任；没有约约定投资比例例的，按照约约定的利润分分配比例确定定责任。第二十二条合合作开发房地地产合同约定定仅以投资数数额确定利润润分配比例，当当事人未足额额交纳出资的的，按照当事事人的实际投投资比例分配配利润。第二十三条合合作开发房地地产合同的当当事人要求将将房屋预售款款充抵投资参参与利润分配配的，不予支支持。第二十四条合合作开发房地地产合同约定定提供土地使使用权的当事事人不承担经经营风险，只只收取固定利利益的，应当当认定为土地地使用权转让让合同。第二十五条合合作开发房地地产合同约定定提供资金的的当事人不承承担经营风险险，只分配固固定数量房屋屋的，应当认认定为房屋买买卖合同。第二十六条合合作开发房地地产合同约定定提供资金的的当事人不承承担经营风险险，只收取固固定数额货币币的，应当认认定为借款合合同。第二十七条合合作开发房地地产合同约定定提供资金的的当事人不承承担经营风险险，只以租赁赁或者其他形形式使用房屋屋的，应当认认定为房屋租租赁合同。房地产项目合作作开发协议书书立本协议当事人人：甲方：深圳新宇宇嘉业房地产产开发有限公公司乙方：高碑(深深圳)投资有限公公司丙方：湖北明春春泰置业有限限公司目录第一章、总则：：第二章、机构的的设置和职责责分工第三章、费用的的分担第四章、会计财财务制度第五章、房屋的的分配第六章、合作项项目所需资金金和其他费用用的支付方式式第七章、土地竞竞买：第八章、工程前前期：第九章、工程营营造：第十章、房屋销销售：第十一章、竣工工材料报批：：第十二章、工程程保修：第十三章物业业管理第十四章本协协议的变更和和终止第十五章、违约约责任第十六章、合同同管理第十七章、其他他约定事项第一章、总则1.1根据武武汉市国土资资源和房屋管管理局等单位位发布的X国土资房（预预）告字[200××]×号储备国有有土地使用权权拍卖预告的的规定，武汉汉市国土资源源和房屋管理理局定于200×年×月×日公开拍卖×宗储备国有有土地使用权权。经本协议议当事人（以以下简称本协协议当事人）充充分协商，本本协议当事人人决定联合参参加武汉市×区××号地块(以下简称×号地块)的竞买，拍拍买购得X×号地块后，由由本协议当事事人按本协议议的约定联合合投资，设立立房地产开发发项目公司,（以下简称称项目公司）负负责具体开发发业务。1.2项目公公司股东会是是本协议项下下合作项目（以以下简称合作作项目）的最最高权力机构构，由股东会会授权董事会会领导下的总总经理全权负负责合作项目目的开发、决决策和管理。项项目公司下设设各部门具体体负责合作项项目实施。1.3土地竞竞买、工程前前期的报批、对对规划设计单单位、工程监监理单位、施施工单位的选选择和确定、工工程的营造、工工程款支付、通通过媒体推介介合作项目、工工程的验收以以及工程竣工工后材料的备备案、房屋的的保修、物业业管理单位的的选择等事项项由项目公司司统一管理。1.4本协议议当事人通过过竞买的方式式取得合作项项目的土地。1.5本协议议当事人通过过竞买方式竞竞得开发土地地，实行土地地按份共有。根根据经审批的的施工图分配配房屋。本协协议当事人共共同委托项目目公司销售其其分得的房屋屋。1.6合作项项目公司设立立独立的财务务帐户，费用用的支取按本本协议的约定定统一拨付。1.7根据本本协议当事人人实际分得房房屋的确权建建筑面积分摊摊合作项目所所发生的相关关工程费用和和其他税费。第二章、机构的的设置和职责责分工2.1为便于于合作项目的的开发、建设设、管理，由由本协议当事事人派员共同同设立武汉市市新明高房地地产开发公司司（或由现湖湖北明春泰相相关房地产公公司另设相应应项目公司运运作，以下简简称项目公司司），项目公公司全权负责责合作项目的的开发和管理理。项目公司司下设综合部部、工程前期期部、工程部部、销售部、财财务部、工程程予决算部等等部门。2.2项目部部由人组成,其中甲方派派员人,乙方派员人,丙方派员人。项目公公司设总经理理1人,副总经理人。项目公司的职责责：全权负责和决定定合作项目的的一切事宜。项目部的议事规规则：项目公司实行工工作例会制度度，决定合作作项目所涉一一切事宜。项项目公司召开开会议时，由由专职人员负负责记录，参参加会议人员员对会议记录录无异议时应应在会议记录录上签名。会会议记录由专专职记录人员员负责保管。专专职记录人员员由本协议当当事人协商后后确定。项目目公司例会由由项目公司经经理主持，经经理因故不能能参加的，由由副经理主持持。合作项目目所涉事项由由项目公司协协商一致确定定，达不成一一致的，按每每方缴纳竞买买保证金数额额比例予以表表决，其重要要事项按占竞竞买保证金数数额的三分之之二方的意见见办理，一般般事项按占竞竞买保证金数数额过半数方方的意见办理理。重要事项项和一般事项项的划分，届届时由各投资资方另行确定定。经理的职责：组组织和协调项项目部的日常常工作，主持持项目公司的的例会。副经理的职责：：副经理协助助总经理的工工作。2.3综合部部由人组成,其中甲方派派员人,乙方派员人,丙方派员人。综合部部设经理人。2.4工程前前期部由人组成,其中甲方派派员人,乙方派员人,丙方派员人。工程前前期部设经理理人。2.5工程部部由人组成,其中甲方派派员人,乙方派员人,丙方派员人。工程部部设经理人。2.6销售部部由人组成,其中甲方派派员人,乙方派员人,丙方派员人。销售部部设经理人，销售部部经理的人选选由项目部决决定。2.7财务部部由人组成,其中甲方派派员人,乙方派员人,丙方派员人。财务部部设经理人。2.8工程予予决算部由人组成,其中中甲方派员人人,乙方派员人,丙方派员人。工程予予决算部设经经理人。第三章、费用的的分担3.1合作项项目的配套费费用，在分房房方案确定前前，按竞买保保证金（或股股权）的比例例予以分摊。分分房方案确定定后，按分得得房屋得建筑筑面积的比例例进行分摊。房房屋竣工测绘绘后，按实际际测绘的建筑筑面积的比例例进行结算。本项的配套费用用是指建设和和安装房屋基基础外墙以外外的所有的建建筑物、构筑筑物、地下管管线、绿化、建建筑小品、配配电室等所发发生的全部费费用。3.2工程款在在分房方案确确定前，按竞竞买保证金（或或股权）的比比例予以分摊摊。分房方案案确定后，按按分得房屋得得建筑面积的的比例进行分分摊。房屋竣竣工测绘后，按按实际测绘的的建筑面积的的比例进行结结算。如本合合同当事人是是按整楼座取取得房屋的，房房屋工程价款款、税费由各各自负担。本项的工程款是是指建设和安安装房屋基础础外墙以内所所发生的全部部工程款和相相关税费。3.3合作项项目公司所发发生的竞买保保证金、拍卖卖佣金、出土土出让金、行行政性事业性性收费，在分分房方案确定定前，按竞买买保证金（或或股权）的比比例予以分摊摊。分房方案案确定后，按按分得房屋得得建筑面积的的比例进行分分摊。房屋竣竣工测绘后，按按实际测绘的的建筑面积的的比例进行结结算。3.4项目公公司的人员工工资、办公费费用、招待费费用、办公家家具和配备车车辆等所发生生的费用，在在分房方案确确定前，按竞竞买保证金（或或股权）的比比例予以分摊摊。分房方案案确定后，按按分得房屋得得建筑面积的的比例进行分分摊。房屋竣竣工测绘后，按按实际测绘的的建筑面积的的比例进行结结算。3.5售楼处处的建造费用用和售楼处经经理的工资，在在分房方案确确定前，按竞竞买（股权）保保证金的比例例予以分摊，分分房方案确定定后，按分得得房屋得建筑筑面积的比例例进行分摊，房房屋竣工测绘绘后，按实际际测绘的建筑筑面积的比例例进行结算。3.6项目公公司所设各部部门实行费用用包干，超资资不补，节余余作为奖励由由各部自行支支配。各部下下设各部的具具体费用数额额，届时由项项目公司确定定。3.7本协议议当事人派员员到项目部及及下设各部工工作的专职人人员的福利、保保险、工伤费费用等，均由由派出方负担担。3.8除销售售部经理外，其其他销售人员员的工资、福福利、保险以以及在销售工工程中发生的的全部费用均均由派出方负负担。3.9本协议议项下合作项项目公司的贷贷款利息按比比例予以分摊摊。3.10项目目公司租用的的办公场所发发生的租赁费费用,在分房方案案确定前，按按竞买保证金金（股权）的的比例予以分分摊。分房方方案确定后，按按分得房屋得得建筑面积的的比例进行分分摊。房屋竣竣工测绘后，按按实际测绘的的建筑面积的的比例进行结结算。第四章、会计财财务制度4.1合作项项目公司所涉涉的会计、税税务由项公司司统一处理。4.2合作项项目所需资金金实行统一管管理、统一支支出的原则。4.3主管会会计和出纳应应由不同本协协议当事人分分别委派担任任，本协议当当事人有权随随时派员审阅阅、了解费用用支出情况。4.4财务部部应定期以书书面的方式公公布费用支出出情况。4.5通过银银行贷款解决决合作项目建建设资金的，不不论以本协议议当事人任何何一方的名义义申请贷款，本本协议其他当当事人应为此此提供有效担担保。第五章房屋的的分配施工图通过审批批后，由项目目公司确定分分房方案。协协商不成的，由由项目部根据据本协议当事事人缴纳竞买买保证金（股股权）的比例例，将房屋划划分为若干份份，通过抓阉阉的方式分配配房屋。任何何一方拒绝抓抓阉的，视为为拒绝抓阉一一方接收本协协议其他当事事人抓阉分配配后剩余的房房屋。第六章、合作项项目所需资金金和其他费用用的支付方式式6.1竞买保保证金的缴纳纳日期按7.4项办理。6.2拍卖机机构佣金的缴缴纳日期按7.5项办理。6.3土地出出让金的缴纳纳日期按7.8项办理。6.4竞买土土地不成的,其竞买保证证金的退还按按7.6项办理。6.5工程前前期向有关部部门所缴纳的的行政性事业业性收费,在项目报批批前由本协议议当事人支付付。6.6合作项项目公司各项项税收的缴纳纳按税法和税税务机关的规规定缴纳。6.7项目公公司及下设部部租用的办公公场所发生的的租赁费用,在房屋租赁赁合同签订前前缴纳。6.8根据《建建设工程施工工合同》的约约定,届时由项目目公司确定具具体的支付工工程款日期。6.9根据《建建设工程设计计合同》的约约定,届时由项目目公司确定具具体的支付设设计费日期。6.10根据《建建设工程监理理合同》的约约定,届时由项目目公司确定具具体的支付监监理费日期。6.11其他他费用的支付付,届时由项目目公司根据合合作项目的进进度另行确定定。6.12丙方方如按本协议议所约定价款款竞标取得本本项目地块，且且在概算成本本时合作项目目有赢余，其其中XXX万元/亩，XXX万元/亩则甲、乙乙双方分别同同意给予建造造房屋总面积积1%、0.5%面积的特别别条件利益。第七章、土地竞竞买7.1本次拍拍卖会及本协协议当事人共共同拟竞买的的地块的简介介：根据《武汉市储储备国有土地地使用权拍卖卖公告》土资资房告字[200××]×号，200×年×月×日，武汉市市国土资源和和房屋管理局局等单位将在在武汉市房地地产交易中心心X楼拍卖厅举举行武汉市储储备国有土地地使用权出让拍卖会会。本协议当当事人决定参参加上述×号拍卖地块块的竞买。7.21号地地块的基本情情况和规划设设计主要指标标1.地块位置置:2.地块总面面积:3．土地用途途：4．土地面积积:5．容积率：：6.建筑密度度：7、绿地率：：8.规划建筑筑面积：7.3本协议议当事人一致致同意，竞买买×号地块的楼楼面地价的竞竞买应价不超超过人民币元/平方米。7.4竞买保保证金人民币币元，甲方支支付元，乙方支支付元，丙方支支付元。前述保保证金应于武武汉市国土资资源和房屋管管理局规定的的截止日期的的×日前支付给给丙方，由其其代本协议其其他当事人转转交武汉市国国土资源和房房屋管理局。7.5拍卖机机构的佣金，在在拍卖机构规规定日期的×日前向出资资最多的一方方支付，由其其代本协议其其他当事人缴缴纳。本协议议当事人按竞竞买保证金的的比例分摊拍拍卖佣金。分分房方案确定定后，按分得得房屋得建筑筑面积的比例例进行分摊。房房屋竣工测绘绘后，按照每每方分得房屋屋的确权面积积具实结算。7.6土地竞竞买的有关手手续，由丙方方负责办理。竞竞买不成的，应应在拍卖机构构退还保证金金到帐后×日内退还本本协议当事人人。7.7每方派派员一名参加加拍卖会，由由丙方派员负负责举牌。竞竞买成交的，由由负责举牌人人签署成交确确认书和拍卖卖笔录。7.8拍卖成成交后,本协议当事事人最迟应于于武汉市国土土资源和房屋屋管理局规定定的截止日期期的×日前备齐土土地出让金,并通过丙方方转交武汉市市国土资源和和房屋管理局局。7.9《国有有土地使用权权出让合同》由由丙方代本协协议当事人（或或由项目公司司的法定代表表人）签订。7.10拍卖卖成交后至《国国有土地出让让合同》签订订前，任何一一方毁约导致致其他方将竞竞得土地再行行拍卖的，违违约方应支付付前次委托方方和本协议当当事人的佣金金，如再行拍拍卖的价款低低于原拍卖价价款的，违约约方负责补足足差额。7.11应价价超过7.3项约定的，其其他本协议当当事人有权予予以追认，也也有权单方终终止本协议。选选择终止本协协议的，负责责举牌的一方方，应在拍卖卖结束后三日日内退还其支支付的保证金金。7.12除竞竞买不成的，任任何一方已支支付的竞买保保证金和佣金金不再退还。7.13竞买买不成的，除除4.9项外,本协议的其其他条款自动动失效。7.14丙方方负责拍卖前前的设定拍卖卖门槛(限定条件)工作,因6.12条中对丙方方已做特别分分配,故此项工作作如发生费有有由丙方自行行处理。第八章、工程前前期8.1合作项项目公司的工工程前期工作作应统一管理理和决策，工工程前期部具具体负责经办办,本协议当事事人应予以积积极协助。8.2工程前前期部的报批批工作包括但但不限于下列列事项：1、报批建设项项目的立项和和可行性研究究报告2、建设项目的的市场调研，确确定开发项目目的整体方案案；3、规划设计单单位招标（或或确定规划设设计单位），签签订《规划设设计合同》；；4、规划方案设设计和规划方方案的报批；；5、申领《建设设用地规划许许可证》；6、建筑设计单单位招标（或或确定建筑设设计单位），签签订《建筑设设计合同》；；7、方案设计和和施工图的审审批；8、申领《建设设工程规划许许可证》；9、施工单位招招标（或确定定施工单位），签签订《建设工工程施工合同同》；10、监理单位位招标（或确确定监理单位位），签订《工工程监理合同同》；11、委托质检检工作；12、申办开工工计划和《施施工许可证》；；13、办理规划划验线，开发发项目开工。8.3办理上上述事项向有有关部门缴纳纳的相关费用用,本协议当事事人应在缴纳纳费用的×日前支付给给财务部。第九章、工程营营造9.1合作项项目工程施工工单位的选择择，应通过招招标或其他本本协议当事人人协商一致的的方式确定。未未经其他本协协议当事人协协商一致，本本协议的任何何一方不得参参加合作项目目工程的招标标和施工。9.2合作项项目工程的监监理单位的选选择，通过招招标或其他本本协议当事人人协商一致的的方式确定。9.3《建设设工程施工合合同》应具备备下列条款：：1、工程总价款款采用“包死价”和工程设计计变更据实结结算的决算方方式：2、工程材料由由施工单位总总包，未经本本协议当事人人协商一致，任任何一方不得得以任何方式式向施工单位位提供工程所所需任何材料料。9.4工程款款的拨付日期期由项目公司司董事会决定定，由财务部部统一支付。9.5工程的的签证、隐蔽蔽记录等工程程资料由工程程部保存。9.6工程的的施工和管理理由工程部负负责,工程施工过过程中的资料料由专人负责责。第十章、房屋屋销售：10.1根据据本协议当事事人分得的房房屋,统一办理《商商品房预售许许可证》,由项目公司司统一销售。10.2分得得的房屋销售售款由合作项项目公司设立立的独立帐户户。10.3售楼楼处房屋建设设费用、营销销费用、购置置办公家具和和销售部经理理的工资按分分得的房屋的的面积分摊。待待工程竣工测测绘后，按确确权的建筑面面积据实决算算。本条约定的售楼楼处房屋建设设费用是指建建设售楼处发发生的土建和和安装费用。本条约定的营销销费用是指为为销售房屋通通过媒体进行行广告宣传所所发生的费用用。10.4房屋屋的销售采用用统一的《商商品房买卖合合同》文本。《商商品房买卖合合同》文本的的起草由合作作项目公司聘聘任的法律顾顾问负责。第十章、竣工验验收和竣工材材料的报批：：第十一章、工程程竣工11.1工程程的竣工验收收工作,由项目公司司负责统一组组织,其他各部予予以积极配合合.第十二章、工程程保修12.1房屋屋交付后,其保修单位位的确定由本本协议当事人人协商的方式式确定。协商商不成的，由由出价最低的的一方承担，或或由本协议当当事人共同委委托第三人承承担。12.2房屋屋的保修金按按工程结算值值的%计算，每方方按实际分得得的房屋面积积予以分摊。除除工程出现严严重质量问题题时，保修单单位不得再要要求追加保修修费用。12.3保修修合同由本协协议当事人共共同与保修单单位签订。12.4工程程保修金在工工程保修合同同签订时一次次付清。12.5保修修期限内，如如因保修单位位的原因造成成业主损失的的，由保修单单位承担赔偿偿责任。如一一方承担了责责任，其有权权向保修单位位予以追偿。第十三章物业业管理13.1房屋屋交付后,实行统一的的物业管理。13.2物业业管理单位的的确定，由本本协议当事人人协商一致的的方式确定。协协商不成的，本本协议当事人人共同委托其其他的物业管管理单位，并并与之签订物物业管理合同同。第十四章本协协议的变更和和终止14.1经本本协议当事人人协商一致,可以变更或或终止本协议议。14.2未经本本协议当事人人的一致同意意，任何一方方不得将本协协议项下的项项目向他人转转让。14.3竞买买土地被有关关部门收回的的，本协议自自动终止。14.4因不不可抗力造成成本协议不能能履行的，本本协议自动终终止。第十五章、违约约责任15.1任何何一方未按本本协议第六章章的约定支付付费用的,每逾期1日,按应交金额额的׉支付违约金金。15.2任何何一方未按本本协议第六章章的约定支付付费用的，逾逾期超过30日，视为违违约方放弃本本协议的一切切权利和权益益。其已支付付的费用作为为违约金。违违约方已交的的费用不足以以赔偿其他守守约方损失的的，违约方应应足额赔偿其其他方的全部部损失。15.3财务务人员未经项项目公司同意意擅自支付费费用的，由派派出单位按实实际支付费用用的×倍承担违约约责任。第十六章、合同同管理16.1合作作项目所涉的的合同,实行洽谈权权、审查权和和批准权相对对独立、互相相制约的原则则。为保证合合作项目的依依法、规范开开发，由本协协议当事人共共同聘请法律律顾问。16.2合同同的洽谈根据据合同所涉内内容，由项目目公司总经理理牵头，所涉涉各部派员参参加。根据洽洽谈的内容由由参加人员起起草合同要点点或草拟合同同。合同的审审查均由本合合作项目聘请请的法律顾问问负责。合同同的批准权由由项目部行使使。16.3本项项目所涉合同同一律采用书书面形式签订订，严禁口头头合同和非正正式的书面协协议。杜绝合合同履行在先先，签订在后后的现象发生生。16.4洽谈谈部门在合同同签订前，应应审查对方当当事人的有效效的营业执照照、资质证书书、资信状况况；验明对方方当事人是否否具有签订合合同的主体资资格；审查代代理人是否具具有代理权、是是否超越代理理权限和代理理期限及其真真实性；审查查对方使用印印鉴是否合法法与真实有效效。在实施前前述行为时，必必要时应请求求法律顾问予予以协助。16.5洽谈谈部门负责收收集、记录、整整理、保管与与合同有关的的协议、往来函件等等。16.6合同同履行过程中中发生的纠纷纷，各部应及及时上报项目目公司董事会会，所涉部门门的负责人应应及时组织本本部门的人员员及时分析查查明原因，提提出解决办法法。必要时应应咨询法律顾顾问，共同提提出解决办法法，及时与对对方协商解决决。协商不成成的，根据合合同的规定，在在规定的时效效内向仲裁部部门申请仲裁裁或向人民法法院提起诉讼讼。16.7各类类合同统一由由综合部专人人负责管理,综合部应对对收集、整理理各类合同进进行归档管理理。16.8土地地出让合同、设设计合同、工工程监理合同同、建设工程程施工合同以以及与前述合合同有关的补补充协议、会会议机要、信信函、电报、电电传、电话记记录、签证、索索赔报告、合合同台帐等资资料均是合作作的主要原始始资料，应定定期按项目、合合同分类建立立详细的台帐帐，及时归挡挡保存。第十七章、其他他约定事项17.1合作作项目完成后后，项目公司司及下设各部部的办公家具具、办公车辆辆和其他用品品由项目公司司协商一致处处理。协商不不成的，通过过变卖的方式式处理，变卖卖所得的资金金按比例分配配。17.2本协协议未尽事宜宜由本协议当当事人协商一一致解决。17.3本协协议签订后,未经本协议议当事人协商商一致,任何一方不不得擅自变更更或解除本协协议。17.4履行行本协议过程程中的有关补补充协议、会会议记录等材材料均作为本本协议的组成成部分，与本本协议具有同同等的法律效效力。17.5本协协议书自本协协议当事人签签字盖章后生生效。17.6本协协议书一式份，其中正正本份、副本份。正本本本协议当事人人各方各执份，副本各各方各执份。每每份协议书均均具有同等法法律效力。(以下无正文))联建协议书（字）第号甲方:乙方:某房地产产开发公司为加快___________________________的建设，根根据国家有关关法律的规定定，甲、乙双双方经协商，本本着平等自愿愿、互利互惠惠的原则，就就关于共同开开发__________________________，达成如下下协议：一、联建项目联建项目名称：：_____________________________________二、联建项目位位置及性质2.1联建项项目位于____________________，具体位置置以____________________________________中华人民共共和国国有土土地使用证确确定的四至为为准。2.2联建项项目土地性质质为______________________，用地文件件以_______________字第_______中华人民共共和国国有土土地使用证为为依据。联建建项目土地使使用权为甲方方持有。三、联建项目规规模在本协议第二条条所述地块上上，联建_________________________，该物业建建筑面积_________平方米，具具体执行依据据以________________号建设工程程规划许可证证为准。四、联建方式式及投资4.1甲方提提供自己拥有有的具有合法法手续的建设设用地，乙方方提供全部建建设资金。4.2甲方提提供建设用地地应具备_________________________________条件，并由由甲方办理完完成__________________________________________________________________________________________等有关建设设用地手续。4.3乙方提提供的建设资资金包括：__________________________________________________________________________________________。4.5在本协协议经甲、乙乙双方授权代代表签字并盖盖章及办理公公证和经主管管部门审批生生效后，双方方应完成如下下工作：甲方:本协议生效后后_____日内，甲方方负责完成建建设用地的__通一平并将将建设用地交交付乙方。本协议生效后后__________日内办理完完成建设用地地的有关手续续。乙方：在甲方将建设设用地交付乙乙方并办理完完成开工手续续后____日内，乙方方应组织施工工队伍进场施施工。五、利润分配5.1甲、乙乙双方经协商商同意，物业业建成后，双双方按如下办办法进行利润润分成：甲方分得所建建物业_______%的产权房，或或在所得物业业扣除相关契契税及费用后后将出售该产产权房的利润润由乙方支付付给甲方。乙方拥有所建建物业_______%的房屋，该该房屋为乙方方拥有所有权权，所得收入入及利润归乙乙方所有。5.2分配标标准以纵向分分配为原则，具具体分配方案案双方另立协协议。六、权利与义务务6.1甲方权权利与义务：：落实联建项目目的合法用地地手续，并获获得联建项目目的用地批文文，该划拨土土地的使用权权人为甲方，且且土地使用不不附带第三者者权益限制。完成联建项目规规划用地的折折迁、安置及及补偿工作，折折迁安置及补补偿费用等前前期费用由甲甲方自行承担担。甲方负责联建建项目的整体体供水、污水水处理、供电电、供暖、供供气（燃气）、通通讯报装手续续及联建项目目的四源供应应。负责联建项目目开工手续的的办理，在项项目正式建设设开始时，为为乙方办理完完成全部开工工必备报批手手续，获得开开工证，保证证联建项目以以合法手续开开工建设。配合乙方进行行工程建设及及工程管理，协协调各方的关关系，并为乙乙方办理该项项目的产权过过户手续。依本协议规定定取得产权房房。6.2乙方的的权利与义务务按本协议第四四条的有关规规定承担联建建项目的建筑筑安装费、四四源费、红线线内的市政管管线、电权、公公共设施配套套费以及经营营过程中相关关税费。负责项目的建建设及销售工工作。自本协议生效效后，独立拥拥有该项目的的开发权及转转包权。依本协议规定定取得产权房房七、联建项目的的建安工作联建项目由乙方方负责开发建建设，甲方应应办理有关审审批手续，乙乙方给予必要要协助。八、联建工程管管理本协议生效后，乙乙方派专人组组织联建工程程建设管理，具具体完成工程程建设管理、项项目进展、人人员联络、财财务及工程进进度安排。九、物业交付9.1联建物物业拟于_______年_____月____日前交付使使用。交付条条件为：水通通、暖通、电电通、下水通通、燃气通、通通讯线路到户户，经验收取取得《建设工工程质量核验验证书》。十、其它10.1本协协议签署后应应报送有关部部门审批，以以便可按本协协议规定确定定联建项目物物业的产权归归属，并办理理相应的产权权过户法律手手续。10.2为使使双方权利得得以实现，履履行双方应尽尽之义务，甲甲方同意本协协议生效后，甲甲方将其以出出让方式取得得的土地使用用权抵押给乙乙方以保证乙乙方投资不受受损失。10.3联建建物业交付使使用后，该物物业的物业管管理交付乙方方管理具体内内容双方另行行签订物业管管理公约，甲甲方保证其所所售房屋的第第三方须遵守守物业管理公公约。十一、违约责任任11.1甲方方因不能履行行本协议第五五条所规定的的内容，致使使乙方不能分分到应得的物物业，或分得得物业的四源源大市政配套套不完善，甲甲方应负责限限期改正、补补正手续直至至达到市政规规范要求，此此外，甲方还还应向乙方支支付总投资%的违约金。11.2因甲甲方原因致使使乙方无法办办理应得物业业的产权过户户登记及国有有土地使用权权的变更登记记，乙方有权权退出合作，本本协议废除。甲甲方应退还乙乙方全部资金金及资金占用用费，资金占占用费比照银银行同期贷款款利率并按乙乙方付款之日日起至甲方退退款之日止计计算，甲方收收取的定金应应双倍返还给给乙方。11.3乙方方延期付款，应应比照银行同同期固定贷款款利率承担相相应的违约责责任。十二、争议的解解决甲、乙双方应诚诚信守约，若若有争议应协协商解决；协协商不成的，可可向仲裁委员会会申请按该会会仲裁规则仲仲裁，仲裁是是终局的，对对双方都有约约束力。十三、审批本协议签署后，甲甲方负责该项项目报送_______________审批。十四、补充甲、乙双方可另另行签署补充充协议规范本本协议不完善善之处，补充充协议与本协协议具有同法法律效力。十五、文本本协议一式四份份，甲、乙双双方各持二份份，本协议自自双方授权代代表签字并盖盖章并经公证证和政府主管管部门审批后后生效。甲方：乙方：：某房地产开开发公司法人代表：法人代表：：（授权代表）（授权代代表）房地产项目合作作开发合同2008年8月月13日甲方：法定代表人：住所地：乙方：根据国家及地方方有关法律法法规，甲乙双双方经友好协协商，在平等等互利、诚实实信用的基础础上，就有关关合作开发大大化县文昌西西路与红河北北路交汇处的的地产项目达达成如下协议议：一、定义1、全部销售完完毕，指销售售完成并收回回所有销售资资金。2、销售收益，指指销售楼盘所所得的全部收收入。3、最后一期投投资，指二、合作项目概概况1、项目地址：：2、总项目规模模：计划建设设天面广场、一一楼百货、负负一楼超市三三大类工程项项目，项目总总面积约6601..09㎡。3、双方约定的的合作范围为为负一楼超市市工程项目。具体位置、面积积以及项目规规划经济指标标见附件一，甲甲方应按照本本协议附件一一的规划进行行建设，不得得擅自更改。三、合作方式1、项目由甲方方负责经营管管理，并代表表合作方对外外行使项目开开发商的权利利及承担义务务；乙方仅就就项目建设开开发注入资金金肆佰万元（¥：4,0000,000..00）。2、甲方保证返返还乙方投资资款肆佰万元元，及按本协协议第七条第第一款第二项项约定的利润润。四、合作期限自本合同签订之之日起至本协协议约定的负负一层全部销销售完毕并完完成销售分配配之日止。1、甲方作为项项目承接方，在在该项目中对对第三方享有有项目开发商商的全部权利利，并承担相相应义务。2、甲方确保对对本协议约定定的项目拥有有完整的产权权，以及对该该项目建设的的合法性。提提交相关证明明文本构成协协议附件二。3、甲方确保本本协议约定的的项目于2008年5月1日正式发售售。并就所得得之全部销售售收益按本协协议第七条第第一款分配方方案予以分配配。4、甲方确保在在项目最后一一期投资完成成一年内所销销售额不低于于400万。5、为保证上述述投资款、投投资收益的按按时返还，乙乙方可以要求求甲方以该项项目的在建工工程或已竣工工部分向乙方方提供抵押担担保，办理抵抵押手续所需需费用由负责。6、甲方对合作作开发项目享享有完全自主主的经营管理理权，包括对对外签约、工工程设计、建建筑施工方选选定、人事任任免以及财务务支出等，乙乙方不得干涉涉。7、甲方应独立立承担因合作作项目所产生生的债权债务务以及其他争争议或纠纷。六、乙方权利义义务1、乙方应于本本协议签订后后五日内，投投入人民币壹壹佰万元整（¥：1,0000,000..00）到本项目目建设专门账账户（甲方指指定的银行账账户）。2、乙方应于22007年12月31日前，投入入人民币壹佰佰万元整（¥：1,0000,000..00）到本项目目建设专门账账户（甲方指指定的银行账账户）。3、乙方应于22008年1月5日前，投入入人民币贰佰佰万元整（¥：2,0000,000..00）到本项目目建设专门账账户（甲方指指定的银行账账户）。4、乙方有权对对合作项目进进行监督，并并可指派其工工作人员常驻驻项目工地，监监督工程进度度，并对甲方方及其工作人人员在合作中中的违法或损损害合作双方方利益的行为为加以劝阻或或制止，但不不得就此影响响合作项目的的正常建设及及经营管理。派派驻人员工资资福利等由乙乙方自行负责责。七、收益分配1、本协议项目目所得之全部部销售收益按按以下顺序予予以分配。A、所销售收益益支付乙方400万。B、甲乙双方按按5：5比例分配。2、双方应于22008年9月30日进行首次次核算，此后后每季度最后后一星期核算算一次。并于于核算五日内内进行结算及及按本条第一一款规定分配配收益。八、违约责任1、甲方违反本本协议第二条条规定擅自更更改建设规划划，导致销售售价格下跌或或者无法销售售的，视为甲甲方违约，并并补足均价元／平方米米。2、甲方因本协协议第五条第第二款约定的的产权有暇疵疵或者违法导导致本协议约约定项目无法法顺利完工的的，视为甲方方违约。乙方方有权解除合合同，并要求求甲方赔偿损损失及违约金金万元。3、如甲方于本本协议第五条条第三款约定定的期限无法法正式发售的的，视为甲方方违约，应当当按照乙方投投资总额的日日万分之支付违约金金，逾期六十十日的，乙方方有权解除合合同，并要求求甲方赔偿损损失及违约金金万元。4、甲方无法完完成本协议第第五条第四款款规定的，应应无条件转让让负一层的产产权于乙方指指定的名下。并并支付已销售售总额的60％作为对乙乙方的补偿。5、乙方应于本本协议第六条条规定的期限限支付投资款款，逾期支付付的，应当按按照余款总额额的日万分之之支付违约金金。6、如乙方无故故要求终止合合同或有其他他违约行为的的，要求终止止合同或有其其他违约行为为的，应向甲甲方支付违约约金万元。九、其他约定如乙方租赁负一一层的，则甲甲方承诺并确确保：1、前两年租金金为20元／M2／月，之后后年递增5％，租期为为十年。租赁赁面积根据乙乙方实际需求求确定。2、以带租赁销销售的方式对对外销售的，销销售均价不低低于3000／M2。3、装修不低于于以下标准：：内墙：混合砂浆浆抹平。●地面：水泥砂砂浆抹平。●天棚：混合砂砂浆抹平。●门：预留门洞洞。●卫生间：供水水管到位，预预留接水口，排排水管安装到到位。●供水系统：供供水到位，预预留接水口，设设独立水表。●供电系统：设设单相独立电电表，安装好好总闸。●楼梯间：墙面面，天棚刮腻腻子，楼梯地地面为水泥砂砂浆抹平。●公共走道：墙墙面，天棚刮刮腻子，水泥泥砂浆抹平。●公共系统：电电讯，网络系系统：预埋到到位，进门处处设信息箱。●安全设施：符符合国家或者者行业标准。十、本合同未尽尽之事宜双方方应协商解决决，并订立补补充协议。无无法协商的，双双方同意提交交南宁市仲裁裁委员会仲裁裁。十一、本合同自自双方盖章或或法定代表人人签字后生效效。十二、本合同一一式四份，双双方各执两份份。甲方：乙方：法定代表人：签约时间：年月日签约地点：联合竞买土地合合作开发合同同甲方：_____________________________乙方：_____________________________甲乙双方经经过友好协商商，就______________号地块项目目合作开发事事宜签订以下下协议，以资资共同遵守：：第一条双双方合作开发发建设的地块块位于______________，地块出让让编号为______________号，土地面面积_______平方米，折折合_________亩，地块具具体四至以土土地出让合同同规定为准，现现该土地使用用权正由______________区国土资源源局采用挂牌牌方式出让，如如甲方按本协协议规定顺利利摘取该土地地使用权用于于商品房开发发，则甲、乙乙双方按本协协议约定组建建项目公司开开发。该地块块四周尚未挂挂牌的_______亩土地在后后期能顺利摘摘牌的情况下下也纳入合作作范围。第二条双双方共同出资资组建房地产产开发项目公公司进行合作作开发。1．项目公公司在甲方摘摘牌竞得______________号地块土地地使用权后_______天内正式按按《公司法》组组建。2．项目公公司名称双方方另行协商，最最终以工商部部门注册核定定的名称为准准。3．项目公公司注册__________万元，其中中甲方_________万元，占_______%，乙方出资_____万元，占______%，双方均以以货币资金出出资。4．项目公公司法定代表表人由甲方法法定代表人翁翁信岳担任。5．项目公公司根据《公公司法》规定定建立董事会会、股东会、监监事会三级法法人治理结构构。董事会由由5人组成，其其中甲方选派派3人，乙方选选派2人，甲方选选派人员中推推荐1人任董事长长。监事会由由3人组成，其其中甲方选派派1人，乙方选选派2人，乙方选选派人员中推推荐1人任监事会会召集人。各各级治理机构构按《公司法法》规定行使使各自职权，其其中，对项目目规划、设计计单位、施工工及设备招标标、对外融资资、销售策划划及定价等重重大事项须双双方股东研究究一致同意后后项目公司方方可实施。6．公司的的经营班子及及财务人员由由双方派员组组建，公司总总经理、工程程部经理、前前期部经理、出出纳由甲方派派出，总经理理由董事会兼兼任，常务副副总、财务经经理、营销部部经理、办公公室主任由乙乙方派出，双双方派出人员员须具备双方方基本认可的的岗位胜任能能力，其他人人员待公司成成立后确定。经经营班子权限限须双方股东东研究一致同同意后书面统统一授权。7．项目公公司须接受任任何一方派出出人员或社会会中介机构进进行的审计、评评估等监督检检查工作。第三条项项目公司开发发的土地为上上述第一条所所指地块，地地块的取得、手手续的办理、地地价的确认等等具体约定如如下：1．甲方负负责该地块的的摘牌，并在在项目公司成成立以后及时时协助完成以以项目公司为为主体与国土土部门签订土土地使用权出出让合同、办办理土地使用用权证等相关关手续（办证证过程中的相相关税费由项项目公司承担担）。2．鉴于摘摘牌土地为毛毛地，双方约约定由甲方负负责将毛地转转化为净地的的投资建设。所所谓“净地”是指完成“七通一平”（通电、通通上水、通下下水、通留和和路、通讯、通通燃气、通热热力至开发地地块及地面平平整）具备开开发建设条件件的土地。甲甲方需保证在在____年____月底前完成成场地平整使使土地具备开开工建设条件件，原则上在在______年____月底前完成“七通一平”工作。3．项目公公司取得净地地的价格确定定为_______万元/亩，其构成成为实际支付付给土管部门门的土地毛地地出让金（具具体单价以最最终的摘牌价价为准）、支支付给甲方的的甲方为取得得土地已经发发生的各项支支出、甲方在在将“毛地”转化成“净地”过程中尚需需发生的各项项支出。______________号地块上的的建筑物、构构筑物的拆迁迁和补偿，尤尤其是闲林镇镇里项村地块块拆迁和补偿偿由甲方负责责，其费用已已包括在_______万元/亩的净地价价格之中，由由甲方承担。___________号