养老养生地产案例研究

养老养生地产案例研究第1页/共61页第一部分模式分析第二部分案例分析报告结构第2页/共61页“社区+医院+地产”模式——台湾长庚养生文化村典型特征：以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区模式评析是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。模式分析第3页/共61页会籍制的养老俱乐部——北京太申祥和山庄典型特征：采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院模式评析是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。第4页/共61页异地养老模式异地养老异地模式代表案例典型特征模式评析异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房

“异地养老”是我国目前正在探索的新型養老模式。它体现了老人养老能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。从国内外经验看，“异地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。“异地养老”是一个复杂的社会工程，不仅包括为老人提供集中养老的居住环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一个漫长的过程。“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老“季节性”养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中模式分析第5页/共61页度假基地连锁养老模式连锁地产模式代表案例典型特征模式评析北京金港家苑以北京为中心，把对老人的服务模式推向全国，在经济较发达的沿海城市，风景优美的旅游胜地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地设立分部，届时入住老人可在全国各分部异地居住，旅游休闲，度假养老。是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。江苏生态农庄养老连锁江苏休闲农业基地，在长三角地区建立连锁模式，实施“异地换房、一卡通行”。在旅游淡季时，餐饮、住宿和娱乐设施往往处于闲置状态，城里老年人只要花费正常价格的1/5左右，就可以到休闲农业基地一边度假，一边养老。到了旅游旺季，老人们就可以回城和家人团聚。模式分析第6页/共61页分时度假式养老——浙江城仙居经营模式：公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。在30年使用期内，联众公司把这些房间用于休闲产业。“城仙居”的客人只需花5-6万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权。在这30年中，投资者可以定期或是长期居住，也可以请联众公司代为出租，获得租金收益。连锁地产异地换住：公司还提供了一个会员交换平台。天目山“城仙居”的主人，可以根据自己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住几天，到黄山的“城仙居”住个把月，到千岛湖的“城仙居”住一阵子。而且，这种易地居住是免费的。模式点评：分时度假式养老是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。但在我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式，我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义，且利润不高。》》》模式分析第7页/共61页我国现有养老地产模式与养老地产类型的对应成本型老年地产康复型老年地产交流型老年地产富豪型老年地产休闲型老年地产“社区+医院+地产”模式★★会籍制的养老俱乐部模式★★★以房养老模式★★异地养老模式★★★度假基地连锁模式★★分时度假式养老模式★★模式分析第8页/共61页简介：乐成老年健康生活中心地处北京CBD黄金地段，东三环双井桥，建筑面积3000平方米，四层会所式建筑。汲取中西方成熟的健康理念与服务标准，专业为中老年个人、家庭量身订制集健康养生、文化娱乐、居家养老于一体的健康生活模式。通过感受中医养生、饮食养生、精神养生和运动养生的“四维养生”理念，验证科学的延年益寿方案，提高生命的质量，享受持续的健康和身心的快乐。案例分析一第9页/共61页

乐成是地产公司，研究养老项目已有10年，建设乐成老年健康生活中心4年。一、乐成历史/第10页/共61页二、乐成中心目标客户定位

◆高端、高收入老人。通过调研和实践摸索，乐成中心目前主要客户人群为北京高校的退休教师，这类人群消费观念超前，具有高端养老消费能力。

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养老理念体系投资模式体系运营管理体系员工培训体系三、四大功能体系第12页/共61页◆养老理念体系：“持续照料，优雅生活”。其核心是去机构化，尊重客户个性化需求，提供优雅的生活品质，对自理老人、半自理老人、不能自理老人都有不同的专业照料，养老相关软硬件齐备。第13页/共61页◆投资模式体系：城市三级养老设施投资模式。第一级――社区嵌入式站点。第二级――城市区域中心养老社区。第三级――郊区养老社区。第14页/共61页

第一级――社区嵌入式站点。分两种类型，一是在原有的社区内配套建设，乐成持有或销售。表现形式为子女购买社区内的房子，同时给其父母购买另一套，与老人住邻居。二是建设社区服务网点。乐成拥有不超过５０张床位，为身患疾病（如中风等）的不能自理老年人提供护理服务，入住三个月到半年，老人痊愈后回到同社区的房子中居住。合作模式坚持由乐成设计，乐成购买，乐成也可以作为小股东投入，参与股权合作。

第二级――城市区域中心养老社区。社区选择在城市区域中心，靠近大型医院，主要针对半自理和不能自理老人。由于土地珍贵，鼓励老人尽可能多的买服务（提供付费服务）。规模控制在３００到５００张床位。以社区养老站点的老人为基础客户来源，半自理，不能自理的老人可直接送到本社区。

第三级――郊区养老社区。位于城市郊区，是老年地产项目，是老年人的第一居所。老年人卖掉城区的房，购买老年社区的房，满足老年人对房屋的产权要求。配套兴建医院等养老服务设施。目前乐成在北京、海口、浙江莫干山等地正在投资兴建。第15页/共61页◆运营管理体系：养老服务标准化，流程化，以文件的形式固定。运营中若发生服务纠纷，可提供足以令法院采信的服务记录文件。拥有标准的运营管理体系，区别于一般体检的专业的老人健康测评系统，从营养、睡眠、运动、心理等方面识别老人，制定健康表格，按计划进行健康管理。第16页/共61页◆员工培训体系：培训教师全部来源于系统内部，具有护理一线工作。提供养老护理技能培训，取得卫生部职业资格标准认证。拟与北京协和医学院开设老年护理专业，培养人才。第17页/共61页四、乐成养老服务经验（1）在距离市区远的地方建单纯的养老院必定赔钱。（2）谁经营，谁设计。硬件要和运营方式相结合。（3）重视养老护理流程设计。（4）坚持以老人为中心，护理人员为核心，医生辅助的原则。（5）直接COPY英美成型的完善管理文件，无需研发。（6）乐成人员结构：高层高薪，核心管理；低层低薪，标准化运营。（7）医疗专家每周来2次，老年人急病抢救为2级甲等医院。（8）将老人居家服务的生活琐事外包给家政公司，专心提供养老健康服务。第18页/共61页五、项目照片中心前台老年用品展示区第19页/共61页走廊餐厅康复训练室益智游戏室第20页/共61页卫浴设施第21页/共61页足疗按摩第22页/共61页多功能护理床日间照料多功能护理床日间照料第23页/共61页房间识别闪光门铃双向开门第24页/共61页一居室第25页/共61页两居室照片电话第26页/共61页会客区书法区音乐体疗室阅览区第27页/共61页电子放大镜虹膜检测健康检测心理测试第28页/共61页手工室活动室茶艺室心理咨询室第29页/共61页◆乐成中心是西方养老院设计运营模式在中国的范本表现。◆乐成的四大功能体系值得借鉴。◆谁经营，谁设计。硬件要和运营方式相结合的经验值得借鉴。◆城市三级养老设施投资模式与官港湖长庚养生村的规划设想相契合，可以直接引入乐成西式养老的理念和模式，在领世郡先行先试。◆借鉴乐成的养老护理标准体系，与中国健康事业研究发展中心的研究内容相衔接，获得国家权威标准的制定权和认证权。六、启示第30页/共61页案例分析二三亚海棠湾国际养生社区一、业态构成

“海棠湾国际养生社区”是实现养生（养老）产业多元化战略的载体，是推动度假、休闲、居住、医疗、保险、文化、教育、商业等产业向更高层次联动的平台。“海棠湾国际养生社区”的业态构成为：以CCRC社区为龙头，集合房地产﹢旅游﹢商业服务﹢保健﹢健康管理﹢保险﹢教育﹢文化﹢传媒等业态第31页/共61页强调符合“国际性热带滨海旅游城市---国家海岸”的发展目标;产业定位:休闲产业﹢养生（养老）产业﹢健康产业→形成多元产业集群→构筑复合型社区二、产业定位第32页/共61页其整体功能定位为：休闲﹢养生﹢健康体验﹦复合型社区其整体功能满足如下功能细分：居住功能、度假功能、休闲功能、医疗保健功能、持续照护功能、运动功能、教育传播功能、科技研发功能、综合服务及特殊事件的处理功能

三、功能定位及实现“海棠湾国际养生社区”通过项目安排，实现其整体功能设计

⑴以休闲养生功能为主的项目——CCRC社区、养生（酒店）公寓、主题酒店（会所）、养生运动中心⑵

以文化体验功能为主的项目——东方养生谷：包括养生体验馆、健康管理中心、心理辅导中心、养生研发中心、养生雕塑公园、南药植物观赏园⑶

以传播学习功能为主的项目——国际养生论坛、养生频道、养生文化学院、养生博物馆（养生技艺展示中心）

第33页/共61页第34页/共61页第35页/共61页四、项目设置ＣＣＲＣ（ｃｏｎｔｉｎｕｉｎｇｒｅｔｉｒｍｅｎｔｃｏｍｍｕｎｉｔｙ)持续性照顾退休社区:实质是生活照护社区,它涵盖了老年生活的各个部分，兼顾了衣食住行、医疗健康、心理关注、自我价值再认识和社会生活各方面等在内的全面需求。它营造的是老年人退休以后的新的生活方式。⑴

CCRC社区的一般区域划分：

独立生活区协助生活区专业护理区老年痴呆照顾区*⑵入住者的居住经历往往是这样的：开始的时候，在独立生活区居住和生活；当身体机能/健康状况下降，就迁到协助生活区居住（也有例外）；最终，他将入住专门的护理照顾单元或专业护理区。■CCRC社区介绍第36页/共61页泰康海棠湾旗舰CCRC社区社区定位：为泰康集团客户以及全国高端人士打造的集生活服务、健康管理和休闲养生于一体的高品质生活家园。

(1)主打全国高端市场，塑造泰康养老的品牌和市场形象

(2)泰康保险客户的定点度假疗养地

(3)服务泰康全国其他连锁CCRC社区的特色医疗及健康管理输出中心经营理念：通过人性化的科学养老模式使得老年人重新获得自由、独立、安全、快乐的生活方式，提高老人平均寿命，延缓老人的衰老过程。第37页/共61页泰康海棠湾旗舰CCRC社区社区特色： 绿色生态以及低密度的居住环境[生态社区]

相宜的健康管理和医疗服务体系[长寿社区]

人性化以及全方位的关怀和照顾[温馨社区]

高品质以及高舒适性的家居感受[舒适社区]

丰富文化娱乐属性提升社区品味[人文社区]打造专业化的老人服务品牌：①健康医疗方面：提供专业的老年护理、慢性病管理、记忆障碍恢复等专业医疗服务，并与全科医生和高端医院（例如301医院）、保险公司对接，提供急救和重大疾病的治疗。②建筑设施方面：适应活跃自理、协助生活和需要专业护理的老人的不同住宅，为老年人提供符合老年人体工程特征的人性化无障碍设施，使老年人生活在安全的环境中。③社交活动方面：社区设置促进老年人回归社会的社区文化中心和丰富的文化活动；社区帮助老年人从事力所能及的科学的体育休闲运动。第38页/共61页美国代表性的CCRC社区第39页/共61页第40页/共61页海棠湾养生（酒店）公寓

“海棠湾国际养生社区”将规划和建设养生公寓，其物业形式有：独立家庭别墅、连体别墅、仿古建筑的四合院、三合院、复式楼、辅助照料式住宅等；

同时，社区将配套建设康乐设施，包括室内和室外游泳池、室内（外）网球场、游戏场、草地保龄球场、健身房、健步廊、三杆洞高尔夫练习场、娱乐中心、健康管理中心、心理辅导中心、养生文化学院、静思壁、养生雕塑公园、南药植物观赏园等；另外，社区还将配套邮局、超市、食街、洗衣店、银行等。

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(荷兰)阿姆斯特丹养生公寓第42页/共61页海棠湾主题酒店（特色酒店）

以不同内涵的养生题材为主题，通过不同风格的建筑手段和装饰艺术，营造特定的文化氛围；同时,将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。主题酒店通常以历史、自然、神话、童话故事等成为设计主题,即以某一文化主题来体现酒店的价值；另一方面，酒店也成为文化主题的载体,使酒店同时成为一个具有较高观赏价值和旅游的功能的景点。“海棠湾国际养生社区”的主题酒店（会所），以不同形态的建筑组团形成风情迥异的吸引力，将引导入住“海棠湾国际养生社区”的目标客户完成养生文化的体验之旅。.

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内华达州拉斯维加斯--金字塔酒店

(又称卢克索酒店)（LuxorHotel）酒店以古埃及金字塔形建筑着称，共有4407间房间，是世界上第三大度假酒店.瑞士的特拉肯维多利亚－少女峰温泉大酒店（Victoria-JungfrauGrandHotel&Spa）

第44页/共61页绍兴--咸亨酒店:是以鲁迅文化为主题的酒店

(瓷都)景德镇市---青花主题酒店，是以陶瓷文化为主题的体验型精品商务酒店，装饰风格典雅温馨，富有浓郁的地方特色。

第45页/共61页北京--中堂主题四合院

酒店是清朝时期风格，配有古典特色家具。贵宾间分别以琴、棋、书、画体现中国特色，房间内分别配有古筝、象棋、笔、墨、画等。第46页/共61页案例分析三河北.香河.孔雀城一个培育亲情的地方，南加州纯手工别墅群大部分成交客户把项目做为养老、父母养老用、周末度假用。重视别墅体验、升值潜力和生活配套，圆梦别墅生活、主动郊区化度假和养老型客户形成主要比例构成。第47页/共61页项目基本资料位置：大运河·孔雀城位于其他区中信国安天下第一城对面用地面积：330046平方米建筑面积：365835平方米社区配套：高级会所、幼儿园，以及近万平米的国际商业街周边配套：大型医院、商业中心、便利超市一应俱全，并具有天下第一城的共享资源，依临第一城国际会展中心。交通状况入住时将开通社区巴士直达国贸；驱车从国贸出发，只需40分钟即可到达。距京沈高速公路、京津塘高速二线仅十分钟车程；临近地铁八通线、公交938路。第48页/共61页案例分析四北京“东方太阳城”老年社区国内最成功的老年社区之一；定位——“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”。区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；

物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等；区域概况：项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块。项目主要目标客源地为北京。2006年，北京65岁及以上人口超10%，按照国际标准，已经进入老龄化社会，人均GDP达6210美元，目标客户的消费力很强；第49页/共61页整体规划

带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面

组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖；老年社区特色规划

组团内引入大量景观，追求极致：在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；

多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；规划依据：目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为规划特点：组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区特色——极致景观与闭合的开放组团第50页/共61页主流客户：95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源；职业：教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主；客户特征：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力，对于这种新型的养老形式容易接受；取得成果：吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社区典范第51页/共61页水景观：社区整体坐落于高尔夫球场之上，共有近500亩水面分布其间，水域比例达到3-5%；绿化：周边有10万株林木，社区绿化率高达80％。每个区域都有自己独特的树木、灌木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障；空气质量：社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，居住环境已达到疗养标准；精心设计社区水系和绿化社区内以及周边大量的绿化保证了疗养级空气质量；成功关键点（一）：良好的自然环境——精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境第52页/共61页无障碍设计：针对老年人的特殊设计；

四层公寓均设电梯并设无障碍坡道

地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆；

户内紧急呼叫与电子安防系统；

居室充分考虑朝向、采光和通风

卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度；

感应门锁替代旋转式钥匙；

采用明亮的颜色，增强环境的可识别性户型设计各有侧重：

老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅；中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室；

老人需要照顾：有些户型设计了保姆间；环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；

园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间。成功关键点（二）：人性化的规划设计——多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计第53页/共61页主体建筑概况：规划面积5万平米的配套建筑群。位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身；专业医师问诊大型公共建筑群太阳城社区医院：规模：太阳城医院面积1.6万平米；专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准；

定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；

全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站成功关键点（三）：完善的配套服务设施——针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等第54页/共61页成功关键点（三）：完善的配套服务设施——针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等大型康体中心：康体中心接近8000平方米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计；社区农庄：在社区内开辟可以耕作的