乡村旅游项目可行性研究报告

(本文档为格式下载后可修改编辑！) 1 9 49411 546 821 第一章总论一、项目概况(一)项目名称某某休闲农业乡村旅游景区项目(二)项目地址：某某市某某县某某镇(三)项目建设单位：某某工艺品有限公司(四)建设性质：新建(五)建设工期：年(六)项目建设内容及规模巴车位个、旅游中巴车位个、轿积平方米、景区游览平面示。2 、现代农业观光区：新技术新品种孵化中心(鸟巢智能温室)，(七)项目总投资及资金筹措(八)市场预测：近年来，我县乡村旅游业蓬勃发展，大量广的商机。方法3 三、本项目可行性研究的依据4 序号项目内容()建设投资()建设期利息()流动资金()企业自筹()银行借款率所得税后财务内部收益率额%年%年%计5 项目资本金净利润率%正常年份某某县某某休闲农业观光园项目的开发对某某县其它相关产业6 、某某市自然社会经济概况，夏长冬短，四季分明且雨某某自古享有“山水甲天下”之美誉，是中国乃至世界重要的旅游目的地城市，有着被国务院确定的国家重点风景游览城市和历史文化名城两顶桂冠，被誉为国际旅游明珠。某某风景秀丽，以漓江风光和喀斯特地貌为代表的山水景观，有山青、水秀、洞7 。进，城市旅游服务功能进一步提升；交通条件明显提升，发展环成为世界一流山水观光休闲度假旅游目的地。经国务院同意，国发展环境明显改善，初步建成在全国具有先进示范作用的旅游管8 1、观光农业资源丰富按照国家旅游局颁发的“中国旅游资源普发展“观光农业”某某市各级政府，逐步认识到发展旅游业带来的江果园与新农村观光，大圩毛州生态游等观光农业典型的带动影认识。3、旅游观光农业已为越来越多的旅游者所接受随着人们生活水平的提高，收入不断增加，常年居住在闹市区及紧张工作的9 人们，他们在节假日、双休日，向往着大自然的美丽景色、田园风光、宁静悠闲的生活，在进行山水游的同时，还到农村进行观光农业游。兴安县溶江镇随着前两年观光农业游的兴起，开通了专线，年接待游客从二、三千人增到万人以上。平乐县榕津村的自办旅游节，展示当地十榕八桂九井十二塘，一渡二河三上岸的某某市观光农业目前处于起步阶段，市场仅在局部地方形成。尚(1)观光农业总体规划尚未编制，有关部门很少加以培植引导，(2)在服务设施上不规范，品位档次较低；(4)现有的观光农业景点观光的项目比较单一，游客难以尽兴；(5)人们对观光农业的概念、内涵、项目的规划与建设，项目的提高。 国旅游创新发展先行据了解，《纲要》的规划年限为~年，对打造某某国基本建成，旅游总收入占地区生产总值比重超过，旅游公共服务、某某县自然社会经济概况 【水资源】【矿产资源】、石灰石等。【动、植物资源】 【旅游资源】、【作物资源】某某县素有“金桔之乡”美称，全县现有金桔万亩，产值县较大的金桔初加工基地和鲜果集散地，年产吨，金桔产业亩，砂糖橘万亩，黄皮果万亩。淮山万亩，苗木花卉在某某国际旅游胜地建设中，某某县发挥了中部城市的重要作 比上年增长(下同)。其中：第一产业完成亿元，增长；第二产业完成亿元，增长；第三产业完成亿亿元，增长，首次突破亿元大关。城镇居民人均可支配收入元，增长，比全省平均增速高个百分点。农增长。农业产业结构调整力度不断加大，高效农业的质量和效益大幅提升，农产品“两出两进”取得可喜的成绩，全县金桔外销万吨，增长，农民收入大幅度增长，农民人均纯收入比上健康发展，全县各景点接待旅游过夜人数万人次，比上年增长；实现旅游收入亿元，增长。 展环境明显改善。 一是加大旅游业开放力度。高水平编制某某县旅游产业总体规档次，启动~家五星级酒店、会所建设，开拓国际国内高端旅游 某某县委、县政府坚持走科学发展观道路，着力打造“三高一级强目标项目。经过不懈地努力，新加坡瑞盛集团投资的某某印尼大马集团(世界强企业香樟华苹项目已初具规模，即将面世新加坡悦榕集团(世界强企业悦榕山庄项目正在加紧建设。某某县超五星级酒店河畔度假酒店(广东超前列酒店一期成功推出某某县紧紧围绕打造世界级旅游胜地目标，旅游产业发展由观光六十米大道已竣工并投入使用。某某漓江公园、某某景区完成洲岛旅游度假区。民航可依托某某两江机场与国内、国际大中城市相通，某某两江过某某县并设站。第三章项目客户分析 广日内川、琼川、琼琼、滇琼、滇琼、滇境欧美加欧美加欧美加欧美加东南亚、韩占境外客源外总量5%左右某某县的客源以境内市场为主，境内游客人次占接待游客总人次的以上，境内市场又以两广、长三角及华北、湖南、湖北地区(一)休闲旅游度假客户分析年底，人均已经超过美元。人均在至美元中高收入阶层需求引导下的旅游产品的变化，正在带动整个旅游()私人休闲旅游类居民休闲旅游市场消费特消费特出游时征间低收消费能节假日居住地附近的自助农业人口的大多数短途或近程旅及城市人口的小部分农业人口的小部分游景点，多以及城市人口的中下跟团一日游为主层收入者中近程、时间农业人口中的上游在至天的收入者及城市人口跟团旅游景点时间较长的休城市人口中的高收闲旅游景区或自助入者度假区消费能力有限消费能力较高消费能力很高节假日或周末节假日或周末入中低收入居民中高收入居民高收入间游、高校旅游、素学校、青少年宫等机构组织式织层对景点、酒店、餐强产品市场饮、交通以及导游高，该市场属高端行政事业单位、社区老年活动等特种专项休闲市场间式以亲朋好友结居住城市周边的景周频的家庭多以至游为主旅游者为主休闲制网络化召集或朋友结伴出以到偏好自然山长假水、养生休闲休闲节假日的有车族光()私人休闲度假类休闲度假在中国是个新事物，一种新的社会生活方式。根据消费休闲度假对应的主要是中闲和大闲。根据国际经验，人均超过美元，是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期。但这种旅游需 达到美元时，度假需求才会普遍产生。因此，从总体来看，我一地时间长。即游客往往在一个地方停留较长的时间消费方式主要是散客和家庭式的组织方式。散客方式以自驾车旅游为主；而家庭式主要出现在环城市旅游度假带中，尤其是在双复游率高。游客认准了一个度假地，甚至一个度假酒店，其忠诚指向集中。即游客的度假需求非常集中，对目的地的选择也非常对文化的需求高。度假游客要求度假地有文化、主题、丰富的内涵(—(—权式酒店、产权天)式度假屋长期(购买或租赁产主公务旅游近年在我国取得了长足的发展，在一些旅游业较为发达()公务休闲旅游类公务休闲旅游包括一系列不同的类型，有的是由商贸人员结合贸商务休闲旅游市场：以企业接待为主体，形成商务交流的休闲消业相互作用的必然产物，市场巨大，包括大型的会展、企业的商务型会展、机构培训、系统会议等。奖励旅游是企业为了对有优良工作业绩的员工进行奖励，增强员工的荣誉感，加强单位的团队建设，用公费组织员工进行的旅游。在欧美盛行多年，近年来两者在某些方面有重叠，也有差异。比如，在一天的工作结束之后，公务消费类客户通常会变为私人旅游度假类客户；会议期间往往为会议代表安排各种休闲旅游活动；许多公务消费类的旅行费用公务旅游的组织者、公司客户所在地，组织者通常会考虑会全年(从周一到周五)，避免在有些公务旅行的准备非常仓促，重大会议要提前几个月甚通常是在节假日或周末提前个月或几天不等谁来决定目的地备那些工作中需要旅行的人以及任何有闲暇和有钱各协会的会员，一些公务旅客的人主要是在经济发达地区的大中型城市，一些会议和培训是乡村举行，奖励旅游的目的地和等公务休闲度假类以商务会议、培训以及政务会议的形式居多。许普遍欢迎的对象。()第一类客户是都市高端消费阶层 ()第二类客户是一般的经理人和白领他们对于度假区的物业购买意愿不强，仅仅局限于一般性度假的需()第三类客户是关于政府会议、学术会议等方面的会务人员，也 一区域的一些富裕阶层人士必将成为本项目休闲旅游市场的主要客()近期目标定位()中、远期目标定位()休闲农业与乡村旅游度假旅游市场占有比例逐渐增加，已成为()客源市场主要以外地市场为主，区域市场也很发达，还能吸引()出游方式以家庭、朋友结伴、商务会议和旅游团为主，和家人、的发展趋势。()以广东、湖南、四川、湖北、贵州、上海客户为主要的目标市 ()以近距离某某市以及整个某某为次要目标市场，成为周末短期()以国内旅游黄金周及带薪假期出游者为主要目标市场，发展成()国内与国际市场并重，通过与国际上著名的旅游公司合作，进第四章项目开发原则和目标一、项目区域发展休闲旅游度假居住的分析、优势()分析()项目属于某某景区的一部分，某某景区位于某某旅游圈的南部及某某旅游圈的南部，是广东的后花园。对外交通方便，()某某景区的自身资源优势为喀斯特峰林峰林峰丛地貌和河流风()某某景区乡村旅游度假已在某某及国内享有较高的知名度和美 ()项目处在某某景区内，拥有较佳的自然风光，生态资源优势明显景区内的生态系统基本保持良好状态；、弱势()分析()景区公路交通较为不便，路面质量较差，景区通达能力较差，()某某景区封闭的阵痛，去某某游玩，而某某是基本是必去之地，()景区及周边接待配套设施尚不完善，未形成完善的休闲、度假、、机会()分析()某某休闲旅游度假产业的形成和加速发展为本项目的开发带来()某某国际旅游胜地建设的概念形成和深化提升了本项目的更高()随着经济增长、人民生活水平的提高，休闲度假旅游越来越受、威胁()分析()与周边乡村旅游区如遇龙河景区、百里新村景区等存在一定程()随着某某的开发，生态环境可能会面临一定程度的破坏；()开发周期较长，市场与客户具有一定程度的不确定性； 项目开发指导思想项目开发要注意杜绝水质污染，注意生态环境的保护。在不破坏 、力争把本项目开发项目建成以休闲度假为重点，融休闲度假、根位、处理好水域环境保护与利用关系，促进某某景区与周边地区的协第五章项目规划方案思想本项目的规划与布局必须以国际旅游胜地建设大背景为前提，以成为一个生态型、可持续发展的新型、特色的农业休闲度假旅游区 局规划中必须通过各种产品与服务来突出旅游区主体形象的独特之 对不同类型的设施如观光、休闲、康体、娱乐、住宿等功能单元的景观类型多样性可以吸引游客停留更长时间以增加旅游区的经济。重复设置。》 》规划方案本项目拟选址于某某壮族自治区某某市某某县某某景区南大门对(一)地理位置向的狭长区域，占地面积约25平方公里。公里，距某某县城约公里，距某某国际机场约公里，贵广高铁 (二)气候条件某某地处低纬度，属热带海洋性季风气候区，年1月，平均21.4°C。全年日照时间2534小时。年平均降水量(三)地形地貌某某县境内山峦叠嶂，地形错综复杂，分布有中山(248.68平方公里)、低山(258平方公里)，石山(602.81平方公里)、丘陵(42.37平方公里)、台地平地(251.96平方公里)等多种“某某山水甲天下，某某堪称甲某某”之称扬名于世界，势较高，属海洋山脉(东瑶山)和架桥岭山脉(西瑶山)的边缘，山 (五)交通条件高级公路、桂黄一级公路、桂阳二级公路等一批公路网络，已实现 第七章项目功能分区与重点项目建设、项目规划范围与空间布局 亩率一 二三六七【规划产品】新技术新品种孵化中心植物组培中心【功能定位】 【主要项目规划】第一期拟建成一座(1200平方米)国内较大双层覆膜鸟巢型球体 根据我国著名蛇类研究专家—劳伯勋的代表作《蛇国探秘》改编 着社会的进步，人们对知识的渴求程度和对子女教育的重视程度【规划产品】十二生肖广场五百罗汉根雕历史人物馆【功能定位】进地方产业的转型升级。 【主要项目规划】 这套巨型根艺五佰罗汉，是集十多位大师经过十余年的精心准馆： 【规划产品】健康检测服务：健康检测中心康体休闲服务：健身疗养中心健康食品种植基地【功能定位】养生理疗区位于山边。养生理疗区位于山边。利用林氏特效疏通预防高血压，预防动脉硬化有效率，有效预防脑梗、心梗的发生，治疗脑血栓脑出血后遗症有效率可达以上。中国蛇协急专有技术，简称。具有独立知识产权的核心技术，其无形资、缓解心肌梗塞。 第八章项目开发分期及各阶段目标计划区区区√√√√√建设形象和集聚人气。 项目第二阶段建设以健康理疗和休闲为主题，打造健康检测疗养中心；主要建设项(一)主干道 。(1)路面设计原则A适性及美观的特(3)路面设计面层：沥青混凝土面层，设计弯沉为32.5(0.01荐采用水泥稳定砂砾底基层。(1)边坡防护，包括路堤边坡和路堑边坡，加强了路堑边坡的景 (2)边沟设计，考虑明沟、暗沟和盲沟等多种排水方式和不同的(3)路面排水，包括路面水、下渗水部分，路面排水分漫流和截(4)土路肩结合绿化，设计为植草防护。土路肩高度略低于路面，(5)边坡防护以植物防护和柔性防护为主。对于挖方路段，特别(1)人行道建设方案人行道建设在靠公路两侧，连接主干道处 (3)道路照明本工程道路全长约2公里，按照《城市道路照明(二)给排水工程(1)设计范围：休闲度假区、农业观光区及配套公用工程给水、(2)设计原则(1)水源采用市政供水。(2)用水量及要求本项目年工作日为365天。 ○1用水量考虑到节水的原则和本项目建设期较短的因素，一游客——按40升/人²日计算客房——按80升/人²日计算其他(含绿化、道路、漏损等)及未预见水量——上述水量20%(3)管网设计范设置阀门、排气阀和泄水阀。 (四)排水工程(五)供电设计(4)其它有关资料。3、供电要求及负荷等级除消防负荷、火灾报警为二类负荷外，4、供电方式供电由变配电站通过高压电缆引入各功能区内，电 根据项目的用电容量，配备400kVA变压器三台。分别配置于经穿线管暗敷。整个配电系统采用树干式和放射式相结合的方式。电阻要求小于8欧。变压器中性点直接接地，接地电阻小于4杨堤(一)建设标准(二)建设内容 (1)范围以现有森林为主，进行苗木补植，植被恢复，种植面(2)品种选择选择的主要树种以原有树种为主；要求直径3厘(1)土地平整土中参杂的碎石、石块较多，采取因地制宜、综工程范围休闲住宿区包括接待大厅、特色餐厅、特色产品交 (1)工程范围主要对道路、广场、公共绿化地进行绿化。(2)品种选择绿化行道树主要品种有香樟、重阳木、枫香、合第十章环境和生态影响分析(一)地表水质量现状质良好。(二)空气环境质量现状项目处于某某县某某景区，项目周边没有任何工业企业，根据《2010年某某环境质量报告书》某某县城区内二氧化硫年均值为(三)植被现状调查 在某某植被分区上属亚热带常绿阔叶林地带的桂东北山地丘陵常绿，约为，绿化程度为。(五)土地利用现状(六)水土流失及荒漠化调查。(七)环境敏感点分析(一)生态环境影响分析()施工对植被的影响利化率为。 ()施工对野生动物的影响()水土流失预测分析()对植物的影响分析率较高，项目施工完毕后绿地率达到，景区的生物量将有较大 (2)对动物的影响分析(二)环境空气影响分析m超标的范围大致出现在施工场地30m范围内。项目敏感点分布见表 表101(1)汽车尾气 项目设有停车场，共个车位，根据统计资料及类比调查，本评价取不利条件，每小时车流量按停车泊位的，进出停车场时间详见表。表汽车尾气排放各污染物的量污染物//m/()污水处理站恶臭项目污水处理站设项目区内，处理能力为m³/d，污水处理(三)水环境影响分析()地表水 工废水为砂石料加工系统污水，砂石骨料在加工过程中需要加水冲洗，产生大量的废水，废水中的主要污染物为，类比调查其浓度和系统每次冲洗废水量约，主要污染物为，其浓度约施工期生活污水按日均施工人员人，生活用水量按升/人日计，则日生活用水量为m³/d。生活污水的排放量按用水量的计算，则生活污水的日排放量为m³/d。施工期为年，每年按天计，则共产生施工人员生活污水m³。对周围环境影响甚微。()地表水项目产生的污水量为m³/d，经处理后的污水部分回用于。()地下水大用水量为m³，项目常用水源为深井地下水，项目区所处某某县水资源充沛，所以项目用水对区域地下水影响不(四)固体废弃物影响分析 ()项目建设的土方建设很少，建筑垃圾也很少。若建筑土石，主要有粪便、食物残渣、塑料包装制品等，若堆置不当或清运()施工固体废弃物可经某某县渣土办许可，运送至指定地点生垃圾，这些垃圾处置不当会影响局部生态环境和福利风景的农民用于饲养家畜。项目管理部门对项目范围内的垃圾应加强管 生态环境保护措施(一)环境保护措施()在建筑物颜色的设计上要体现与周围景观的协调性，采用()工程建设可能引发崩塌、滑坡、地面塌陷和河岸坍塌地质基降()项目建设要严格遵守工程建设程序，坚持先勘察后设计再减少到最低限度。()合理安排施工季节和时段，防止水土流失。 本项目第一期施工期为个月，施工过程主要为扬尘、噪声污()施工准备及场地布置)开工前应当提前日向所在地的县环境保护行政主管部门申)在工程承包合同中，应包括有关环境保护条款，如采用低噪)围场施工，工地围墙高度不应低于。()大气污染防治措施)施工单位必须选用符合国家有关卫生标准的施工机械和运输)产生的建筑垃圾、弃土应当及时清运，不能及时清运的，应当在施工场地内设置临时性密闭堆放设施存放或采取其它有效防尘 )水泥等易产生粉尘的原料采用封闭式运输，减少粉尘传播途)施工期间，交通车辆多为柴油燃料的大型运输车辆，尾气排)场内部分永久道路路面全部采用混凝土硬化，与土、碎石路污染较为轻微。)施工过程中受大气污染影响严重的为施工人员，应着重对施)采用环保型装修材料，尽可能的减少装修材料产生废气对环()水污染防治措施针对混凝土加工废水水量少，废水排放不连续，悬浮物浓度和 值较高等特点，采用间歇式自然沉淀的方式去除易沉淀的砂粒后1()³1m(宽)³1m(高)。含油污水蓄满水池后投药，再经整晚的()固体废弃物防治措施 ()噪声污染防治措施⑤为防止交通混乱造成的人为噪声污染，夜间应减少施工车流⑥高噪声环境的施工人员应佩带防噪声耳塞、耳罩或防噪声头轮换。()人群健康保护措施管理 ()生态环境保护措施①项目不会大面积挖填方，对施工人员进行环保知识宣传和教 ()景观影响环境保护措施 ()大气污染防治措施)油烟净化处理达到《饮食业油烟排放标准(试)优化道路设计保证停车场的进出车辆行驶通畅，避免怠速空)项目污水处理化粪池会产生一定的恶臭及少量的沼气，建议()水污染防治措施 生活污水：新建的污水处理设施站，占地面积深，分两()固体废弃物防治措施营运期废水处理池产生污泥量约为，项目拟采用综合 ()噪声污染防治措施 ()绿化()生态环境保护措施达；露天停车场设计成生态停车场，减少地面硬化面积；利()景观保护措施)项目区道路绿化应以自然风格为主，在道路两侧及各建筑物 )对新建的公共服务点周围的绿化美化，可种植一些抗污染的)加强对项目管理人员及工作人员的教育，提高其环境保护意观污染”。)项目污水处理系统设计为地埋式，表面覆土绿化，以减小用对景观的影响。(二)生态建设方案 项目绿化以各种草坪(可选草种有：大叶油草、沿阶草、马尼拉某某县成土母质的性质也不一样，故某某县主要为如下几种成土母现状条件下项目区地质灾害不发育，地质灾害危险性小；地层岩性简单，地壳稳定，地质构造简单；工程地质条件中等；水 文地质条件中等；地表局部存在软弱土、但经过详细勘察，局部处理，拟建区内虽为岩溶不发育，但也可能存在溶沟、溶洞等不良地质作用，但基岩埋藏较浅，对建筑物的施工与处理有利。区划图()该地区地震烈度为小于度区，震级不超过五级。(一)建设项目相关建筑控制要求(二)建筑物颜色对景观的影响(三)建筑物体量对景观的影响。 管理协会标准()以及的标准，依据我国建设项目管理项目建设阶段划分管理经营管理等。、项目责任体系与流程 、，、 资源配置如下：理人，工作人员人； 第十二章项目投资测算及及资金筹措(一)国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评(二)项目技术方案、产品方案、建设条件、建设工期；(三)工程量根据方案设计估算；(四)设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用市场价(价格为到厂价)；(五)材料价格：材料价格采用市场价格，不足部分采用2007年(六)相关费用按国家及某某壮族自治区有关规定计算；(七)业主提供的相关资料。 本项目预计总投资为万元，其中，迎宾区万元，创某某县某某休闲农业与乡村旅游项目投资总估算表功能分区金额(万主入口大门大型创意根雕³元³肖场³³元元万二根艺博览区三现代农业区四养生理疗区五基础设施建设六土地租用费七其他费用八流动资金按投资费用计取计按投资费用计取 4.在计算期内不考虑通货膨胀因素。(三)评价参数、项目销售收入及