广东惠州某商铺销售执行方案

****商铺销售执行方案第一部分：项目目商业经营规规划一、整体商业定定位鉴于楼盘的本身身情况和惠州州市的发展现现状，我司建建议将****商业定位为为中档偏高商商业物业。由于惠州本地人人群的购买和和消费水平尚尚不成熟，惠惠州商业项目目缺乏有力的的购买力支撑撑。如果定位位为高档商业业风险较大。因因此，我司认认为定位为中中档偏高商业业物业比较容容易实现，有有助于项目整整体计划的实实施，加快资资金的回笼。同同时这也是适适合惠州实际际情况的。我我们并不能以以价格来划分分物业档次，而而是针对目前前市场竞争激激烈的现状，以以近似于中档档产品的价格格入市，但是是在产品设计计、营销包装装及物业管理理上是以中、高高档形象入市市，突出特色色，目的是提提高产品的综综合性价比，给给客户以物有有所值之感，迅迅速占有市场场。同时，项项目采取大众众化的经营定定位。一个商商场要在经营营上取得成功功，并非一定定要走特色化化经营路线。大大众化的经营营定位与特色色化的经营定定位本身并无无孰优孰劣之之分，而要视视乎商场所处处的经营环境境来定。采用用大众化的经经营定位，往往往可以取得得较为稳定的的收益，经营营风险相对小小很多。二、主题概念提提炼由于****整整个项目在策策划时已引入入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广广场”的概念，因因此对商铺的的定位可延续续原有的理念念。主题一：“城市市客厅”——人气****不仅将将成为****业主的第二二客厅，依据据其超前的运运营管理水准准和开发商独独具匠心的开开发思路，将将成为惠州市市的“城市客厅”，成为人们们休闲购物心心之所向的地地方。项目所所处的麦科特特大道，是惠惠州现代城市市建设景观最最具代表性的的区域之一，无无论是现状，还还是远景规划划，都是广州州当之无愧的的“城市客厅”，并成为展展示惠州新形形象的一个窗窗口。****商业项目的的启动无疑将将带动本片区区甚至整个城城市建设和经经济发展，成成为人们新的的生活聚集地地。主题二：“城市市休闲生活广广场”——氛围４３００平方米米的城市园林林休闲空间拥拥有商业广场场、叠级树池池、春主题雕雕塑、玉柱喷喷泉叠水、望望秋亭、水景景墙、秋主题题雕塑、景观观柱灯、特色色风格雕塑、休休闲广场等，景景观丰富，彰彰显从容与健健康。同时商铺的功能能定位为购物物休闲一体化化的商业中心心，将生活与与休闲完美结结合，突显现现代城市人们们的生活方式式。主题三：核心区区的时尚中心心——活力****地处惠惠州市ＣＢＤＤ核心，北接接麦地路，西西接麦兴路，东东接数码广场场，周边大型型购物中心、酒酒店林立，共共同构筑了****的黄金格局局，****将成为麦科科特大道上最最为活跃的因因素。三、商业功能定定位****商铺应应打造成包容容时尚、文化化、休闲、娱娱乐、购物等等综合功能的的休闲生活广广场，以此来来满足惠州市市中产阶级休休闲文化需求求，从而达到到满足自由、放放松、交流、时时尚和购物等等多种生活目目的。随着人们消费水水平的提高，单单纯的购物服服务已难以满满足顾客的需需要，利用双双休日和节假假日进行休闲闲、娱乐型购购物消费已成成为一种趋势势，因此，我我们可以在主主营零售业的的基础上引入入娱乐、休闲闲及其他服务务行业以方便便顾客，带旺旺商场。我司司建议的功能能如下：功能内容百货珠宝、眼镜、服服装、饰品、鞋鞋帽、主题性性专卖、家居居、皮装、电电子超市日常生活用品餐饮冷饮、咖啡店、酒酒吧、茶艺馆馆娱乐小型影视厅、卡卡拉OK、歌舞厅厅、游戏机、保保龄球休闲书店、音乐城、文文化廊、水族族馆服务美容美发、桑拿拿、洗衣店、摄摄影冲印、健健身、足疗保保健修理家电维修商务商务服务中心、银银行、证券、基基金对于零售业，我我们的要求是是中高档的零零售企业和知知名品牌。餐餐饮以简洁式式、休闲式为为主，主要是是为了实现商商场的购物人人群的便利，但但为保持环境境清洁，拒绝绝有厨房的餐餐饮行业。四、商铺布局及及销售方式建建议方法一：规定业业态分布1）布局方式对各楼层分别确确定其用途，按按拟订的用途途招商和销售售。业态分布表楼层业态一楼眼镜、珠宝、皮皮装、电子专专卖二楼主题性专卖店三楼主题性专卖店四-六楼外资企业、证券券、银行办公公家居市场娱乐城、休闲中中心2）特点以上布局中限定定的商铺投资资者投资规模模都比较大，经经营面积要求求也将比较高高。这样便于于提升****商业地位和和形象，避免免因经营户较较多而出现的的无序和混乱乱。由于****的楼盘素质质较好，地理理位置也非常常优越，采用用这种着力招招进主力店的的做法容易实实现。而且，采采用这种方式式招商销售速速度快，能缩缩短销售期。但这种经营格局局和商铺销售售规划可能出出现有部分大大型的投资者者不愿购买商商铺产权的问问题。我们将将对此采取的的措施是，在在完成招商后后继续拟订销销售方案，最最终将产权转转移出去。方法二：分割式式销售分割式销售，是是在商铺销售售前对商铺进进行有针对性性的合理、有有效的分割，对对分割后的单单元进行招商商和销售。（具具体分割方式式另行拟订）1）商铺分割的的原则（1）主题的原原则商铺的分分割，必须遵遵循主题的原原则。即结合合商铺推广的的主题功能来来进行分割。不不同性质的商商业种类，对对分割有不同同的要求，这这是前提。因因此商业项目目的商业主题题定位是必须须考虑的内容容。例如，如如果项目将来来的定位是以以服装、音像像业为主，则则那些进深与与开间之比大大于4：1的商铺销售售不会有太大大困难，因为为经营服装、音音像业不需要要太宽的门面面，而商铺的的后部又可以以用来存货。（2）人性化的的原则商铺的的分割，必须须遵循人性化化的原则。也也就是说，分分割出的商铺铺，要符合业业主经营、使使用的要求。分分割出的道路路，要符合消消费者的购物物习惯、购物物心理和走路路习惯。这句句话包含两层层意思：第一一，所有人性性化所要求的的人流通路设设计必须要有有；第二，所所有不符合人人性化所要求求的人流通路路设计必须去去除。这两点点对于商铺的的销售有非常常重要的意义义。商业场所所内部的步行行系统设计是是用以调节和和分配人流量量的重要和有有效手段。如如果按人性化化所要求的人人流通路没有有，必然会影影响部分商铺铺的人流量，给给销售和经营营带来困难。而而如果不符合合人性化所要要求的人流通通路的存在，又又会造成面积积上的极大浪浪费，因为通通路的唯一作作用就是用来来走路，不会会产生经济上上的效益。（3）科学利用用的原则商铺铺的分割，必必须遵循科学学利用的原则则。即在满足足消防要求的的前提下，尽尽可能的充分分利用有效空空间面积，所所有可有可无无的空余面积积都应该利用用起来作为商商铺，尽量减减少和压缩辅辅助功能区的的面积。这是是提高使用率率，降低公摊摊比例的唯一一有效途径。2）特点分割后将产生较较多小单元，销销售和招商速速度相对较慢慢。零星尾盘盘销售会有一一定难度。另另外分割后经经营者自行经经营可能会出出现经营上的的无序，商业业品质可能出出现下降，不不利于塑造良良好的商业形形象和商业氛氛围的形成，有有悖于中高档档商业物业的的总体定位。建议：根据上述分析，我我司建议****商铺采用方方式一招商和和销售。五、项目商业营营运规划（一）项目商业业营运规划原原则1、符合整个商商业街战略定定位的原则，集集购物、娱乐乐、休闲、餐餐饮四大功能能于一体，商商品的布局必必须从满足以以上功能需求求的角度出发发；2、适应不同商商品经营业态态格局的原则则，超市、服服装等适合单单层、分区经经营，可规划划于中间商铺铺，形成上下下分层、同层层分区的经营营形态；3、尊重市场需需求和选择的的原则，经营营布局的规划划必须为招商商服务，最终终格局取决于于招商的结果果；4、合理有效使使用空间的原原则，首先做做到合理的空空间分割；5、经济效益原原则，应充分分考虑商户的的经营利益，达达成商户与市市场经营者双双赢的局面；；6、关联性原则则，不同的商商品适合不同同的经营组合合，如餐饮和和娱乐休闲可可形成互补、互互促经营，服服饰和日用百百货可形成互互补、互促经经营，这些关关联性商品可可在同一功能能区经营；7、大客户和知知名品牌优先先原则，大客客户和知名品品牌对提升市市场品牌，带带动中小商户户的进驻，以以及带动消费费起着至关重重要的作用，对对这类客户要要优先考虑；；8、充分考虑经经营户愿望和和要求的原则则，考虑了经经营户愿望和和要求，才能能充分吸引经经营户进驻，并并提高经营户户的经营激情情，从而促进进市场快速形形成；9、方便顾客消消费的原则，商商品布局及业业态分布方面面，体现了生生活和休闲的的原则，先购购物、后休闲闲、再去餐饮饮娱乐，符合合人消费的习习惯；10、视觉形象象原则，整个个经营布局应应充分考虑商商品陈列的视视觉冲击力和和形象同意。（二）项目商业业营运规划1、统一招商——除经营户购购买的，用于于自营的商铺铺外，为统一一形象，尽快快繁荣市场，对对剩余商铺采采用统一招商商的原则。——市场的招商商采用品牌联联营、资本联联营、招商引引资和租赁等等展开，其中中大商户和品品牌商户可采采用以上多种种方式展开。2、“出租过度度，最终出售售”的收益模式式——对于有投资资楼盘意向且且能接受购买买产权的商户户，将产权转转移，由购买买者自行经营营或出租给他他人经营。3、整和市场——整和市场功功能，集购物物、娱乐、休休闲、餐饮四四大功能于一一体；——整和市场空空间，进行合合理商品布局局；——整和招商，因因有部分商铺铺可能需要先先租再售，该该部分商铺进进行统一招商商；——整和推广，避避免单兵作战战，整个市场场有经营方进进行统一的广广告、促消推推广；4、合理回报——保证市场和和经营户合理理的收益，实实现双赢；——完善商业物物业的管理和和服务功能，提提升市场软环环境的竞争力力；——通过市场整整体机能的完完善，带动该该片区土地及及租赁价格的的提升，使市市场经营者和和物业所有者者均能获得良良好的回报；；——通过市场经经营业绩的提提升，促进存存量盘的销售售；第二部分：招商商及销售策略略一、项目整体营营销策略营销工作面对的的是市场中各各种要素的组组合，而各种种影响市场的的因素都是变变动的，特别别是房地产市市场。因此，房房地产营销活活动必然是动动态的。只有有动态的营销销才能保证房房地产营销的的效果。****商铺的营销销采用“机动营销策策略”。所谓机动动的房地产营营销策略，就就是要根据市市场中各种要要素的变化，不不断地调整营营销思路，改改进营销措施施，使营销活活动动态地适适应房地产市市场变化。机动即根据情况况灵活多变，包包括销售模式式、通路、价价格、付款方方式等灵活运运用操作。销销售模式是指指以租代售、租租售结合、网网上销售、展展销等方式灵灵活运用，以以及延长内部部认购、包装装等手段；通通路则是指自自行销售、销销售外包和尾尾盘(包括滞销楼楼盘)进入二三级级市场流通等等方式；价格格是指优惠价价、震撼价、装装修价等能满满足不同消费费需求的价格格形式；付款款则包括一次次性付款、按按揭贷款、分分期付款、建建筑期付款、延延期付款等方方式的灵活运运用和组合。机动营销策策略的核心是是掌握市场中中各种因素的的变化，而要要掌握各种因因素的变化就就要进行调研研。影响市场场的各种因素素主要有：消消费者的构成成及心态、经经销商的配合合及支持、竞竞争产品的实实力及动态、行行政政策的法法规及控制、宏宏观经济的现现状及发展、自自身队伍的稳稳定及优化等等等。因此调调研的类别主主要有：消费费者调查、经经销商调查、竞竞争产品及企企业调查、行行政政策调查查、宏观经济济调查、员工工队伍调查等等。只有深入的的调查，科学学的研究，才才能透彻地掌掌握市场，为为科学合理的的营销策略提提供依据。在在深入调查、科科学研究的基基础之上制定定的营销策略略才可能是正正确的策略。不不断地调研，不不断地调整营营销思路，这这样的动态营营销可以使企企业永远立于于不败之地。二、项目招商销销售总策略1、在商铺销售售前做好商铺铺招商工作。以以销售为主，招招商为辅。如如商户可以购购买商铺则将将商铺产权转转让；如商户户只能接受只只租不买的形形式，可在商商铺出租给商商户后在寻找找商铺买主。2、项目主要为为自营型商铺铺，将商铺一一定年限的产产权完全转移移给投资人，由由投资人自行行决定自行经经营还是出租租给他人经营营；3、由于有部分分投资者可能能不会选择买买下商铺，如如某些连锁超超市。为了加加快发展商的的资金回笼，可可先将商铺先先租给投资者者经营一定年年限，然后再再将其产权转转移给有购买买意向的客户户；4、对商铺进行行业态布局进进行初步规划划，根据规划划业态，针对对性地寻找投投资商户进行行招商。5、目标商户定定位为全国或或深圳知名商商家和连锁企企业。但商铺铺买家除这些些知名商家企企业外，也可可以为其他有有购买能力的的任何目标群群。三、商业氛围营营造——强势广告支支持，形成强强大的宣传攻攻势，让全市市人民都来此此消费。——成立演艺中中心，周未进进行大型文艺艺演出，吸引引市民前来观观光消费。——全方位贴心心物管服务，给给经营者一个个轻松的经营营环境，购物物者一个享乐乐的购物天堂堂。——定期促销推推介，形成滚滚滚人流，带带来巨大消费费。——娱乐部分以以KTV、电玩玩、热舞及影影城为主，通通过动感的造造型，夸张的的色彩及尺度度大大加强商商业氛围，对对商业环境也也起到相当的的补充与完善善。四、价格策略及及租金预估1、影响价格制制定的因素影响房地产价格格制定的因素素有很多，细细分为上百种种。我司认为为有：国家主主要有以下几几方面：宏观因素：国家家宏观政策、未未来房地产价价格的走势等等。成本因素：土地地成本、前期期费用、建安安成本、各项项规费等。区域因素：区位位极差、区位位声誉度、区区域配套、交交通通达度、商商业繁华程度度、临街状况况等个别因素：内部部配套、园林林景观、建筑筑外部特色、户户型结构、新新旧程度、市市场接受能力力等其他因素：发展展商的合理利利润、本区域域内竞争性楼楼盘的价格走走势、发展商商的品牌、合合作伙伴的品品牌等。2、本项目定价价依据及影响响因素综合考虑项目所所处的市场情情况及项目本本身的情况，定定价主要采用用市场比较法法。主要考虑的因素素应为：区域因素主要有：区位级级差、交通通通达度、繁华华程度、区域域配套等个别因素主要有：内部配配套、市场接接受能力等3、价格整体策策略开盘前分别制订订不同楼层、不不同位置商铺铺的价格。在在大概三个月月的销售期内内，销售价格格不作调整。4、核心均价的的确定楼层面积（m2）建议均价(元/m2)总售价基准租金(元/m2*月月)实际租金(元/m2*月月)租金差额(元/m2*月月)一楼1797.23323000413362990

二楼1946.72211000214139220

三楼2228.4558000178276000

四楼2254.6556000135279000

五楼2254.655400090186000

六楼2089.866400083594400

合计12571.556

1114837750平均平均

5、付款方式方式折扣时间金额

一次性付款

95折1．付足定金时时签署认购书书2．签署认购书书后7天内付首期期并签署《房房地产买卖合合同》3．签署《房地地产买卖合同同》后10天内付完余余款定金200000首付40%（含含定金）

尾款60%

银行按揭付款方式

99折1．付足定金时时签署认购书书2．签署认购书书后7天内付首期期并签署《房房地产买卖合合同》3．签署《房地地产买卖合同同》后15天内向银行行申请按揭定金200000首付40%（含含定金）

余款60%五、目标商户及及客户设定与与选择1、目标商户群群√本地集团与企企业√全国性或地区区级连锁店√品牌店、专卖卖店、主题店店2、目标购买人人群√本地集团与企企业√全国性或地区区级连锁店√品牌店、专卖卖店、主题店店√本地个体私营营业主√有投资意向的的本地人3、目标商户确确定原则√购买优先，如如不愿购买则则可考虑商铺铺租赁；√先大户、后小小户；先品牌牌商户、后一一般商户的原原则第三部分：销售售实施方案一、项目招商目目标1、第一目标主主力店第一目标主力店店是我们市场场经营和招商商的主体，该该目标商户招招商和经营的的成功与否，将将从根本上决决定商业街招招商和经营的的成败。第一目标主力店店以百货、休休闲、娱乐、服服务行业为经经营主体；2、第二目标主主力店第二目标主力店店是商业街提提升人气，完完善商品结构构，促进商场场由单一的仅仅以日用消费费和休闲为主主体的物业向向集购物、餐餐饮、娱乐、休休闲为一体的的商业物业过过渡，使之成成为惠州市新新兴商圈中的的主导。第二目标主力店店以民特商品品（包括地毯毯、手工艺品品、药材等）、经经营服装、鞋鞋帽箱包、布布料（艺）、针针纺织品、化化装饰品、影影楼、医药、文文化办公用品品、五金日杂杂以及家电、音音像制品等为为主。3、第三目标主主力店第三目标主力店店作为商业街街商业结构和和服务机能的的完善服务。同同时也是商业业街的公共服服务机构。第三目标主力店店主要包括金金融机构、电电信、邮政、移移动通讯等集集团客户。二、招商与销售售流程1、目标商户群群的确定；2、对商铺铺位位进行规划，制制定合理的分分割方案；3、针对目标商商群和客户群群进行项目推推广，扩大项项目知名度，提提升影响力；；4、双方洽谈，达达成购买或租租赁意向；5、投资者到实实地选择商铺铺位置，并签签订买卖或租租赁协议；6、投资者按规规定交纳购房房款或交纳租租金和服务费费；7、对已经签定定租赁协议的的商铺进销售售；8、发展商对商商场进行最后后的装修和设设施配套，为为投资者的进进入创造良好好的商业硬环环境；9、在招商过