年长沙市商业地产市场

2006年度长长沙商业地产产分析本报告转载：《金金牌房产》特特别出品的《2006长沙房地产产年鉴》。本本报告由合富富辉煌房地产产（湖南）提提供。2006年，长长沙市商业地地产向品牌化化、规模化、郊郊区化、开放放型、人防型型发展，不断断更新换代，趋趋向规范与成成熟。2005年7月月《长沙市商商业网点布局局规划》定案案，令长沙商商业未来15年的发展有有了更明晰的的发展方向，基基本形成与长长沙市社会经经济发展和对对外开放水平平相适应、区区域布局合理理、业态结构构优化、服务务功能齐全的的市区网点三三级体系，板板块效应日趋趋明显。数据显示，20004年至2006年9月，长沙市市商业用房新新开工面积共共计654．78万平方米，竣竣工面积452.2万平方米，销销售量161.887万平方米，呈呈现出明显的的供过于求的的状况。由于于零售业竞争争加剧，导致致数个管理不不善的(或是定位不不准的)大型商场、写写字楼暂时停停业以重新定定位或装修，也也有部分商场场、写字楼缩缩减零售楼面面，改做其他他用途。综合市场调研可可了解到，从从2006年开始的往往后三年之内内，长沙市商商业物业将历历经一个放量量的高潮期。一、长沙商业地地产现状

1、长沙市商商业格局；根据二OO五年年七月通过我我省专家评审审会的《长沙沙市商业网点点布局规划》，确确定了长沙未未来15年城市商业业发展总体目目标：到2020年，建建设完善1个市级商业业中心、2个市级商业业副中心、10个区域性商商业中心、30个社区级商商业中心和18条主要商业业街，并就长长沙城市商业业发展战略与与发展目标、城城市商业中心心布局以及特特色商业街、商商品批发市场场、商业零售售业态、物流流配送业等方方面的建设进进行了专项规规划。根据专家的看法法，此次规划划遵循三个方方面：（1）随着需求求的变化，对对商业网点布布局会提出新新要求。（2）规划要要进一步与长长株潭融城及及长沙一小时时经济圈的战战略相结合，提提高辐射能力力。商业今后后的布点不一一定集中在核核心城区，而而要向交通便便捷，辐射力力强的城市外外环、城郊接接合部分布。（3）三是规划划要将整合控控制现有城区区网点与规划划引导新城区区网点相结合合。长沙传统商圈分分析五一广场商业中中心——地位稳固的的市级商圈区域范围：以五一大道与黄黄兴路交汇立立交为圆心，步步行在30分钟的范围围简介：五一商圈圈有2000多年历史，最最初由居民聚聚居形成原始始商业发展而而成。位于长长沙核心地带带，高度集中中的商务与金金融配套奠定定了其商业主主导地位，是是各路商家必必争之地。汇汇聚百货、大大型连锁超市市、步行街、专专卖店等，商商业营业面积积达50万以上。南南北、东西两两大城市主干干道的汇集，每每日人流量达达30-50万。主要商业物业：：

特点及发展前前景分析：1、历史悠久，是是历来长沙商商业中心，城城市中唯一市市级商圈；五一商圈20000多年来一直直是城市商业业的集中地，有有着深厚的湖湖湘文化沉淀淀和商业根基基。东西主干干道五一路与与南北主干道道黄兴路、湘湘江中路在此此交汇，联接接河东与河西西的橘子洲大大桥亦联接了了五一商圈，政政府对防洪工工程建设及旅旅游资源开发发的大力投入入而成就的湘湘江风光带近近在咫尺，众众多金融、办办公场所入驻驻，交通的便便利性、城市市的中心位置置、丰富的旅旅游资源、人人口的集中、消消费的惯性，这这些都奠定了了五一商圈成成为城市唯一一市级商圈的的霸主地位。目目前商圈内汇汇聚了6000多家商业品品牌，年消费费额逾千亿。2、业态齐全，以以中高档次为为主，经营状状态良好圈内汇集了平和和堂、春天百百货、王府井井百货、新世世界百货、百百联东方商厦厦、万达购物物广场、百盛盛购物广场等等大型购物场场所，黄兴路路步行街、金金满地商业步步行街、坡子子街民俗商业业街共三条商商业步行街，苏苏宁、国美电电器专业卖场场，沃乐玛、家家乐福、好又又多等大型生生活超市，友友谊宾馆、万万代大酒店、国国贸大酒店等等酒店，麦当当劳、肯得基基、火宫殿、杨杨裕兴、黄春春和、东北饺饺子馆、蒙娜娜丽莎中西餐餐厅等知名餐餐饮，建行、商商行、工行、人人寿保险、中中信银行、中中国银行等金金融机构，金金色年华、挪挪威森林、钻钻石钱柜、星星光灿烂、魅魅力四射等休休娱休闲场所所，是一个集集购物、休闲闲、娱乐、餐餐饮、办公、旅旅游于一体大大型商业中心心，商圈内以以中高档次业业态为主。省内单店营业额额最高的平和和堂年均营业业额达6亿，王府井井百货2006年销售额接接近5个亿，黄兴兴路步行街2005年营业额达11亿元，沃尔尔玛年销售额额逾3亿，整体经经营状况良好好。3、百货业趋向向饱和，竞争争异常激烈，百百联东方与新新世界百货走走差异化路线线商圈内有9家大大型百货及购购物中心，密密集分布在以以五一路与黄黄兴路交汇的的周边，多为为自主经营，主主要采取保底底扣点经营模模式，功能分分区基本为一一层珠宝、化化妆品，二层层女装，三层层休闲装，四四层男装，五五层以上为休休闲娱乐、餐餐饮，所针对对的消费群体体主要是中、高高层消费者，同同质化竞争激激烈。在商圈内百货趋趋向饱和的情情况下，2006年新开业的的新世界百货货与百联东方方商厦开始走走差异化路线线，均开辟奢奢侈品专柜来来提升价值，吸吸引消费，设设有CERRUUTI18881、GIEVEES＆HAWKEES、DANIEELCREEMIEUXX、PIOMMBO、MRPHIISTO、OHUI、MOMO、AGATHHA、OMEGA等世界名品品专柜。4、辐射全市及及外来游客，人人流旺五一商圈的消费费辐射全市，也也吸引了很多多外来游客来来此消费，是是湖南人流、物物流、资金流流、信息流的的中心，日客客流量达30-50万人次。黄黄兴路步行街街成为外来游游客必游之地地,日均客流量8万余人次，双双休、节假日日达15-18万人次。5、以五一路为为界，南盛北北衰，百联东东方的进驻有有望复兴以北北区域黄兴南路与解放放西路集中了了大量的人流流，五一路上上集中更多的的是车流，受受五一路立交交桥及人们消消费习惯的影影响，五一商商圈出现以五五一路为界，南南盛北衰的商商业状况。北北片区的长沙沙东汉名店广广场（现更名名为新世界大大厦），原规规划有460多个铺位，由由于立交桥的的影响及定位位偏差，目前前仅有一层临临街铺位还在在经营，新大大新百货经营营状况也远不不及南片区的的百货。百联东方所所走高端差异异化路线使得得北片区有了了高档百货，有有希望能带旺旺北片区，但但与晚几个月月开业的新世世界百货相比比，人气有所所不及。南区域基本饱和和，以北区域域还存在较大大量的在开发发与待开发用用地，在开发发的项目有金金都商业中心心21000多平方的商商业体量，待待开发项目已已知的有中环环一世界和万万代大酒店以以北地块，北北区域的复兴兴需要各项目目的对话与联联动。荣湾镇商业副中中心——河西唯一商商圈区域范围：河西西通程商业广广场为中心，步步行5-8分钟范围内内。商圈简介：荣湾镇是岳麓区区由来已久的的商贸重镇，通通过湘江一桥桥与河东相连连，是该区最最重要的交通通枢纽，人流流旺。随着枫林路路拓改、岳麓麓时尚购物中中心、新外滩商商业中心广场场等大型商业业的落成，溁溁湾镇的商业业价值急速上上升。目前商商业营业面积积约6.5万平方米，日日人流量达15万，消费层层面主要是来来自河西高教教区的教职工工及学生、长长沙高新区、麓麓谷的白领人人群。主要商业物业：：商圈特点及发展展前景分析：：1、商圈现有商商业面积与河河西消费力不不相称，后续续发展空间大大；岳麓区有近400万人口，非非农人口31万，2005年，城市居居民人均可支支配收入为12522元，比长沙沙市整体水平平略高，商圈圈商业面积约约6.5万平方米，后后续发展空间间大。在建或规划中的的的部分项目目如下：2、业态基本齐齐全，以中、低低档为主，高高档消费市场场空白；商圈内业态基本本齐全：大型型购物中心有有通程商业广广场和新外滩滩购物中心，餐餐饮有东锅中中西餐厅、荷荷香楼湘菜馆馆、晶珠国际际美食城、必必胜客、麦当当劳、肯德基基、桂林人、台台北豆浆等；；金融配套有有中国银行、招招商银行、中中信银行、中中国农村信用用合作社；酒酒店有麓山宾宾馆、枫林宾宾馆；大型生生活超市有新新一佳、步步步高，较为零零散低档的娱娱乐休闲场所所较多，上档档次的少。总总体来看业态态以中低档为为主，高档消消费市场空白白。3、消费群以河河西教师、学学生、高新区区麓谷的白领领人群为主，集集中在通程商商业广场消费费；长沙教育事业历历来比较发达达，驻区有以以中南大学、湖湖南大学、湖湖南师范大学学为代表的30多所高等院院校、科研院院所，在校大大学生达16万人，各类类科技人员10万余人，国国家级长沙高高新技术开发发区、岳麓区区国家大学科科技园位于中中心区域，堪堪称全省典型型的文化区、科科教区。麓谷科技新城是是长沙高新技技术产业开发发区从2000年起集中开开发建设的科科技新城区,科技新城的的发展定位为为以高新技术术产业为主导导、生态环境境为特色、兼兼具城市功能能。截至目前前，麓谷园区区已聚集400多家高新技技术企业。河河西具规模、上上档次的商业业目前集中在在荣湾镇商圈圈，高校教师师、学生及高高新区的白领领人群消费也也集中在了荣荣湾镇商圈的的通程商业广广场。4、岳麓山、湘湘江风光带等等旅游资源利利于商圈发展展；岳麓山为国家44A级风景名胜胜区，2004年接待游客100多万人次，毗毗邻荣湾镇商商圈的岳麓山山风景名胜区区提升了商圈圈对区外游客客的消费吸纳纳能力。未来来3-5年，岳麓区区计划投入120亿将潇湘大大道北段打造造为最美的湘湘江风光带。政政府对于旅游游资源开发与与基础设施建建设有利于商商圈发展。5、岳麓区政府府、长沙市政政府的搬迁对对荣湾镇商圈圈价值有所提提升，长远来来看有可能削削弱商圈辐射射力区政府与市政府府搬至岳麓区区北部，周边边起来了很多多高档住宅小小区，当人气气提升到一定定程度，将会会形成一个新新的商业中心心，对于荣湾湾镇商圈来讲讲会削弱其辐辐射能力。在在目前区北人人气不旺的情情况下对此商商圈的价值有有所提升。东塘商业中心———快速更新换换代中的传统统商圈区域范围：以东东塘立交为圆圆心，步行在在15-20分钟的范围围商圈简介：东塘商圈是城市市南拓的门户户，南部居民民传统的商业业聚集地，商商业营业面积积约15万平方米，每每日人流量约约10万人次，消消费群以东塘塘立交桥为圆圆心的南部家家庭为主。东东塘是湖南电电信、湖南联联通的大本营营，移动公司司最大的营业业厅也在这里里，加上易佰佰通讯、迪信信通等手机销销售商，东塘塘已成为长沙沙通讯产品最最前沿最迅捷捷的发布平台台。主要商业物业：：商圈特点及发展展前景分析：：1、业态齐全，档档次拉差大，大大众化专业卖卖场与超市受受欢迎东塘商圈有2家家知名百货公公司，2家综合卖场场，8家专业卖场场，步步高、家家润多共3家大型生活活超市，屈臣臣氏精品超市市，大都市商商业街。餐饮：新华楼、麦麦当劳（2家）、桂林林人、肯德基基、火宫殿、哈哈特波波巴西西烧烤餐厅、北北京饺子馆、绿绿茵阁咖啡厅厅、上岛咖啡啡、米萝咖啡啡、金牛角王王中西餐厅金融：中国银行行、建设银行行、交通银行行、中国农业业银行文化：东塘恒远远图书城、东东塘图书城酒店：波月宾馆馆、神禹大酒酒店休闲娱乐：浣溪溪保健休闲中中心、音乐房房子KTV大型药店：楚仁仁堂大药房、星星城大药房、芝芝林大药房等等。以上数据可看出出，东塘商圈圈业态齐全，大大众化的专业业卖场与超市市占了很大比比例,也是最受到到消费者欢迎迎的。金色家家族定位成“顶级名品”，拥有LACOSSTE、BWM、KLOSS、ECACA、PORTS、ELLE、RADO、AutaSSon、BOSS、RAYMOONDWEEIL等近50多种世界名名品，目的在在于走差异化化的路线，在在周边中低档档的商业中脱脱颖而出，但但周边消费力力有限，场内内显冷清。沿沿线有不少临临街的小商铺铺，商品低档档，形象差，有有待更新换代代。2、目前消费主主要以南城消消费者为主东塘立交桥一公公里范围内有有10万人口左右右，人口密集集，是长沙传传统商业聚集集地，2004年后开始进进驻国美电器器、通程电器器、步步高超超市等众多规规模大众化商商业，东塘商商圈正式步入入更新换代时时期。由于目目前主要以中中低档商业占占较大比例，且且东塘立交桥桥与交通的过过于拥挤在一一定程度上制制约了中高档档商业的发展展，目前主要要以南城消费费者为主。3、作为南拓的的门户，东塘塘商圈发展空空间大，东塘塘商圈往南部部延伸，大东东塘商圈逐渐渐形成。南北主干道韶山山路拓改成功功，交通便利利性更佳，南南城已最适宜宜居住地之一一。加之长株株潭化进程加加快,往来于此的的经商者越来来越多，商圈圈快速的更新新换代，令东东塘商圈的发发展空间巨大大。2005年111月，深国投投购物广场落落户雨花亭，共共四层，每层层面积逾一万万平方米，首首层为精品购购物场所，含含屈臣氏，沃沃尔玛超市（世世界500强企业）占占据二、三层层，第四层由由时代华纳（世世界500强企业）斥斥资2亿元作影视视。在世界500强推动下，东东塘商圈顺应应城市南拓进进程，逐渐形形成大东塘商商圈，在雨花花亭附近形成成中高档商业业，将辐射更更多的南部消消费者，甚至至吸引其他区区的消费。火车站商业中心心——湖南省最大大电脑及电子子产品集散地地区域范围：以长长沙火车站为为辐射中心，沿沿车站路与五五一大道（东东段）向四周周延伸，北到到八一路、南南至人民中路路。

商圈级别：：传统商圈商圈简介：IIT产品市场经经过近十年的的发展，目前前已形成了湖湖南省最大的的电脑及电子子产品集散地地，辐射面甚甚广。众多的的IT卖场林立，已已形成传统消消费习惯氛围围，引导人流流消费走向。由由于火车站与与长株潭汽车车站的影响，人人流量大而杂杂，交通路网网发达但阻塞塞。商业营业业面积约10万平方，日日人流量约20万。主要商业物业及及商业配套：：商圈特点及发展展前景分析：：1、业态齐全，以以电脑及电子子数码产品销销售为主，交交通优势明显显，酒店业发发达。火站商圈业态齐齐全，尤其以以电脑及电子子数码产品销销售为主，有有9家大型IT专业卖场，苏苏宁、国美、通通程电器、家家润多家电超超市内也有大大量IT产品销售，已已形成湖南省省最大的电脑脑及电子产品品集散地，辐辐射面广。由于火车站、长长株潭汽车站站、民航大酒酒店的影响，火火车站商圈交交通优势明显显，同时带旺旺周边酒店业业、娱乐休闲闲。餐饮：金至尊酒酒楼、兄弟海海鲜酒楼、麦麦当劳（2家）、杨裕裕兴（2家）、秦皇皇食府、咖啡啡语茶中西餐餐厅、芙蓉人人家、福楼酒酒家酒店：芙蓉华天天酒店、长岛岛饭店、民航航大酒店、银银河大酒店、金金泓大酒店、三三九楚云酒店店、银河大酒酒店、东方大大酒店、凯旋旋大酒店、蓝蓝天大酒店、金金港酒店、海海程大酒店金融：中国农业业银行、中国国农村信用合合作社、交通通银行、长沙沙市商业银行行娱乐休闲：海东东青健身俱乐乐部、敦煌千千子莲足道、美美度概念生活活馆2、人口密度高高，消费人群群偏向年轻化化商圈中心区域人人口总数接近近35万，分别为IT人士、写字字楼白领、企企事业单位以以及原有居民民群，其中以以IT人士为主，约约占60%的份额，而而这群IT人士的年龄龄大多在25-35岁之间，个个人年薪普遍遍在5-10万元左右，人人均年收入高高于长沙城区区整体人均收收入水平甚多多。另外，南南来北往的旅旅客占有相当当的消费比例例，金苹果大大市场吸引了了全市中低收收入群客户。3、整体商业形形象欠佳，中中高档购物场场所不成主流流火车站人流很杂杂，众多不法法商贩横行，商商圈整体商业业形象不佳。传传统百货商厦厦晓园倒闭，国国储转型，目目前仅有阿波波罗商业广场场在持续经营营，中低档次次。在政府的的扶持下，刻刻意引进品牌牌商家，努力力改变火车站站形象，整改改经营环境，发发展前景好。伍家岭商业中心心——北部唯一商商圈，发展前前景好区域范围：以伍伍家岭立交为为核心、步行行在15分钟的范围围。商圈简介：伍家家岭商圈一直直以来就是长长沙北部唯一一的一个商业业区，以丽臣臣路和芙蓉路路交叉处为核核心，泰阳商商城、北斗星星商厦雄踞此此地多年，随随着芙蓉路的的修建，世界界著名零售企企业通程电器器也相继进驻驻，但由于2002年波隆立交交桥的修建，削削弱了该商圈圈本身就不够够浓厚的商业业氛围，加上上该地区客户户的消费能力力不强，导致致普尔斯玛特特、北斗星商商厦被迫关门门或经营转向向。商业营业业面积约4万，日人流流量7-8万。主要商业物业：：商圈特点及发展展前景分析：：1、业态不丰富富，商业档次次不高，整体体经营状况不不佳伍家岭商圈，业业态不丰富，主主要是满足人人的基本生活活要求。整体体商业形象较较为破败，档档次不高。维维多利购物中中心（原北半半星商厦）、泰泰阳商城由传传统百货转营营，现在百货货功能已不复复存在，重装装后以批发和和家电卖场为为主，档次不不高，伍家岭岭机电市场与与地板城是两两个较为破败败规模也不大大的专业市场场。相对而言，新一一佳超市及附附近的娱乐、餐餐饮相对较旺旺。金融：中国农业业银行、中国国工商银行娱乐休闲：百度度慢摇会所、诺诺亚方舟娱乐乐港、伊甸园园洗浴广场、酒店：诺亚方舟舟大酒店、华华悦大酒店餐饮：麦当劳、银银苑海鲜酒楼楼、银星酒楼楼2、消费以周边边居民为主。3、交通便利，但但发展受制于于立交桥。商圈以芙蓉路与与三一大道交交界，波隆立立交桥为中心心，南北有足足够的延伸条条件，尤其是是向南的芙蓉蓉路周边汇集集了众多的写写字楼与金融融大厦。但波波隆立交桥影影响了商业的的扎堆效应，东东西延伸更加加受到制约，使使得商圈的覆覆盖面受到限限制。4、随着新河三三角洲的整改改，及地铁线线的设定，发发展前景较好好新河三角洲规划划范围南起319国道，北至至浏阳河，西西临湘江，东东到芙蓉北路路，计划三年年内完成简陋陋房屋与棚户户区等拆迁，解解决由于造纸纸厂、化工厂厂等40多家企业的的生产污染问问题，建成一一个总面积2072亩，以滨江江文化园（含含两馆一厅）为为龙头的文化化娱乐区，以以湘江大道为为依托的商业业金融区，以以文化为内核核的人文居住住区，这对于于提质整个北北城区具有极极重要的意义义根据地铁建设规规划，2014年前建设完完成1号、2号线一期，总总长52.2775公里，43座车站，1号线站口就就设在伍家岭岭。根据广州州、北京等城城市经验，地地铁站口商业业具有极大的的发展潜力。同时通过伍家岭岭商圈的重塑塑与地铁线的的设定，将加加速城北与主主城区的融合合，发展前景景较好。发展中商圈星沙商业副中心心：规划：以北到潇潇湘路，南至至凉塘路，西西至天华路，东东至东二线地地区为核心，是是政府重点发发展的区域新新商圈之一，设设置业态结构构，形成与长长沙经济技术术开发区和星星沙镇综合性性新城相协调调，配套齐全全、功能完备备的现代都市市商业中心。星沙是长沙市从从96年开始规划划建设的物业业新城（即长长沙市卫星城城），星沙目目前城镇人口口为15万人，流动动人口：6万人，目前前已建城区面面积有22平方公里。星沙是湖南省著著名的汽车销销售及汽车零零部件销售集集散地（包括括其中机电产产品市场），数数万家中小企企业积聚了强强劲的消费力力。餐饮业发发达，但档次次较低，中高高档酒楼数量量较少。休闲闲业颇为发达达，但规模小小，经营手段段单一，经营营地域零散。正在建设的专业业市场有星沙沙湘绣城、山山水茗园（茶茶叶市场），星星沙商业步行行街招商顺利利，星沙目前前唯一大型购购物中心为星星沙通程商业业广场，其主主力卖场为中中国生活超市市连锁巨头新新一佳超市和和通程电器超超市。全球商商业连锁机构构一泰国正大大集团旗下的的“易初莲花购购物广场”于2006年4月中旬开业业。星沙未来一段时时间期内需围围绕政务、公公务、会务、商商务、业务类类消费以及外外资港资，投投资开发商人人员休闲与夜夜生活消费需需求，进行消消费趋向定位位与对接。红星商业中心：：规划：将以湘府府路与韶山南南路交汇处为为核心，构建建以金融信息息为先导、商商贸流通为主主导，产业为为支撑的内供供与外向结合合，财富与人人气齐聚的南南长沙复合型型现代商贸经经济圈。红星商圈是借农农博会之机而而迅速崛起的的南部商圈，会会展业带来了了巨大的人流流、资金流。商商圈内汇聚了了多个专业批批发市场，如如电动车城、渔渔具城、体育育用品城，灯灯饰城、太阳阳能批发城、红红星糖酒批发发城、红星通通讯器材批发发城、红星家家用电器批发发城、红星农农副产品大市市场、红星建建材市场、莲莲湖汽配市场场、红星花卉卉市场等，受受区域整体市市场消费水平平以及消费意意识限制，商商业氛围不够够成熟，业态态单一，消费费场所档次不不高,目前许多专专业市场难以以维济，部分分商家经营回回报率低。商业营业面积约约34万平米，消消费以周边区区域人口为主主，以及会展展业所带来的的其它区域及及外地人员。捞霞商业中心：：规划：捞霞商业业中心位于开开福区霞凝新新港城内，是是开福区现代代新城，也是是长沙市未来来发展重心。其其主要功能是是服务于依托托霞凝新港和和长沙火车货货运北站为中中心的物流园园，以及沿长长沙经开区外外围的青竹湖湖外商城工业业小区和大明明工业园为对对象的商业活活动，辐射范范围包括长沙沙县和望城县县广大区域。马坡岭商业中心心：规划：马坡岭商商业中心位于于芙蓉区东部部隆平高科技技园内，与长长沙县县城星星沙镇共同组组成长沙市的的副中心城市市—星马新城。构构建以服务于于长沙县、浏浏阳市为主要要对象的区域域性商业中心心；以大型超超市和仓储店店为骨干，鼓鼓励发展仓储储超市、大卖卖场、配套完完善餐饮、生生活服务、休休闲娱乐和其其它服务设施施；发展科技技市场。合理理配置资源，优优化商业布局局，按照城市市发展规划和和区域发展要要求，发展新新兴产业，形形成新型的现现代化商贸区区。黎托商业中心：：规划：以武广高高速铁路黎托托客运站的建建设为契机，建建设完善配套套商业设施，构构建商贸、文文化、健身休休闲、高档住住宅为一体的的新商业中心心。大托商业中心：：规划：依托长株株潭三市经济济一体化和大大托机场口的的区位优势，以以及以中信新新城购物中心心为代表的商商家落户于此此，结合天心心生态新城的的建设，逐步步发展形成一一个新的区级级商业中心。望城坡商业中心心：规划：远期规划划建设引导性性商业中心。其其主要功能服服务于以岳麓麓山风景名城城区旅游、休休憩为主题的的商业活动，辐辐射范围包括括宁乡县和望望城县广大区区域。商业中中心的所有设设施不仅应方方便、满足居居民、旅客的的生活和购物物需求，同时时应与自然景景观融合，与与文物建筑协协调，有利于于环境保护和和可持续发展展。观沙岭商业中心心：规划：随着市政政府西迁，市市府周边地区区逐渐形成了了一个新兴的的经济发展增增长极，带来来了众多的发发展商机。依依托岳麓大道道、金星路、银银杉路、杜鹃鹃路和北大桥桥桥头，重点点发展商务、会会展、商贸餐餐饮和高档房房产等行业，建建设商务楼宇宇，发展“总部经济”，构建岳麓麓新城楼宇经经济核心发展展区。建设好好远大城市文文化购物广场场、府东商业业大厦、新区区治商务酒店店等项目。商业格局特点总总结：1、现有商圈集集中在城市的的中心位置，围围绕唯一市级级商圈——五一商圈向向外扩散。2、随着城市的的不断扩张，外外来大发展商商与大品牌商商家的入驻，逐逐渐形成外围围商圈。3、商业消费主主要集中在五五一商圈，旺旺盛的人流与与消费习惯支支撑起此商圈圈的庞大商业业体量；4、现有商圈自自成特色：1）五一商圈业业态丰富，百百货业趋向饱饱和，同质化化竞争激烈；；2）河西消费主主要集中在荣荣湾镇商圈，岳岳麓山风景区区与沿江风光光带打造等旅旅游资源成为为商圈发展契契机，发展空空间大；3）东塘商圈圈不断的更新新换代，但发发展受到立交交桥制约，由由于深国投、沃沃乐玛进驻雨雨花亭，范围围向南延升；；4）火车站商圈圈已形成湖南南省最大的电电脑、电子产产品集散地，交交通优势明显显，人流旺而而杂；5）伍家岭商圈圈由于新河三三角洲规划及及地铁站口设设点，未来前前景广阔；6）红星商圈专专业市场云集集，业态单一一，后续商业业量大；业态特征：1）各业态发展展不平衡：大大型超市、家家电卖场分布布密集，社区区型商业的发发展滞后；2）传统百货转转向购物中心心：传统百货货都是在旧商商圈中人流密密集的地方，但但因为业态单单一逐渐退出出竞争，被复复合型的商业业中心取代；；3）步行商业街街对人流要求求高：步行商商业街必须布布置在较高等等级的商圈中中，需要有一一定人流保证证，长沙最成成功的商业街街是黄兴路步步行街，其它它的经营状况况一般；4）超市相对是是最普遍适合合的业态：基基本上各个商商圈每个超市市的经营状况况都很好，超超市在长沙仍仍有发展空间间；5）电器等专业业卖场吸引力力大：在对商商圈的人气要要求不敏感，只只要有品质，可可以吸引较远远的人群；6）批发市场需需要长时间的的培育，形成成消费惯性，对对交通及基础础配套的要求求较高，且档档次一般，容容易使区域形形象受损，目目前长沙批发发市场经营状状况有好有差差。二、2006年年至2007年重点纯商商业物业面市市情况从调查数据中可可看出，长沙沙市纯商业物物业近两年推推向市场的货货量有所增长长，但涨幅较较为平缓。作作为投资物业业风险较高的的商业物业来来讲，开发商商对市场也相相当谨慎，尽尽管如此，这这两年推向市市场的典型纯纯商业项目体体量至少达到到9732003平米以上，市市场竞争激烈烈。

从图表中可看看出：1、五一商圈仍仍然是最热商商圈，2006年至2007年推出与即即将推出市场场的商业项目目达到6个，商业体体量达21.7万平方米以以上，稳居第第一位，成为为各路商家必必争之地；2、城东区域近近两年推出量量排在五一商商圈之后，所所推4个项目中有有一个倍受关关注的超大型型shopppingmmall项目，也是是长沙市第一一个Shopppingmmall——上河国际商商业广场，商商业面积达15万平米，06年年中开盘盘销售火爆。表表明城东商业业的迅速崛起起已经得到市市场认可；3、从数据上看看星沙的商业业量较大，但但受人气影响响，商业起来来还需要较长长时间的培育育；4、依托融城及及、省府南迁迁、农博会展展作为契机而而发展迅速的的红星商圈目目前进驻大量量高尚住宅楼楼盘，人气渐渐旺，大量商商业也即将应应势而起，2007年表现会很很明显；南部部的两大商圈圈之一——大托商圈，也也即将有一大大型商业项目目——中信新城推推向市场；5、相对而言，河河西的商业推推出较为分散散，分布在荣荣湾镇商圈、市市府片区、麓麓谷片区，其其中荣湾镇商商圈的整体价价值将有所提提升；三、2006年年长沙商业地地产亮点1、投资首选———商铺在长沙城市未来来15年的城市远远景规划中，一一小时经济圈圈的中南商业业现代化城市市中心格局在在2006年开始真正正的发力。对对于其所带得得影响无疑在在深层次上影影响着长沙的的商业格局和和发展，商业业地产的整体体提升在这场场大变革中变变得尤为重要要。伴随着城城市发展和住住宅商品化的的脚步，商业业房地产的发发展在其中占占据着举重轻轻重的作用，这这就是作为房房地产开发商商或地方政府府主导开发的的商业街、SHOPPPINGMMALL、社区底商商等商业房地地产物业随着着城市发展的的步伐不断上上演着跳跃的的音符。其中中有一部份商商业地产项目目在长沙城市市新老城商业业城区间演绎绎着了自己与与众不同的魅魅力，也正是是他们让我们们看到了商业业地产所不断断绽放出来价价值，在推动动着一个城市市脉动的血液液。就让我们们一起回顾一一下2006年长沙城市市商业地产中中的新兴力量量，看看他们们给长沙这座座城市带来的的商业价值和和他们所具有有的闪光点。首先看看五一商商圈，这一号号称湖南第一一商圈的黄金金区，这拥有有6000余商家，每每年消费额达达数十亿元，日日均客流量高高达30-50万人次以上上，这里所产产出的零售额额达长沙市零零售总额的近近一半以上。正正是在这里，平平和堂、春天天百货、万府府井、香港新新世界、长沙沙百联东方商商厦、电器巨巨头苏宁等各各路商业诸侯侯纷纷亮剑，搅搅得2006年五一商业业只能用沸来来形容。有业业内人士指出出，现在五一一商圈正经历历着扩容和升升级、这里掀掀起的是长沙沙最火的“淘金热潮”！其中三大零售、百百货的加盟，令令这一商圈“商业巨鳄”更加壮大。而而作为其中的的香港新世界界百货与长沙沙百联东方商商厦的强势入入市，凭借其其已有的招商商渠道和商家家资源，很快快就在长沙市市五一商圈中中鼎立了自己己的一方霸图图。他们带来来的不仅仅是是奢侈品后的的消费文化，更更多地它们在在给长沙百货货业增添一种种新的前沿、时时代感、时尚尚文化购物的的西化海派风风尚。作为一一个城市寸土土寸金的黄金金商圈，他拥拥有着的是无无与伦比的聚聚集效应，其其商铺保值、增增值能力通过过一组数据可可以看得出，其其店铺租金与与售价在近5年内已经上上涨了200%。而位于其其中的香港新新世界百货、长长沙百联东方方商厦，不光光带来了独一一无二的中庭庭式购物空间间，世界级、国国内一线的商商业品牌、让让人留恋忘返返的购物环境境，更多的是是他们改变以以往长沙商业业地产低端化化格局，现在在正在创造的的是一种轻松松的理财模式式，由专业商商家的统一经经营管理，稳稳健的、低风风险的投资平平台让长沙的的投资市场开开始步入正轨轨，而城市发发展和经济发发展为投资者者们留下了无无限商业价值值增值的空间间。2、投资次选———产权式酒店店。作为一种新型的的房地产投资资和消费模式式，其所具有有的投入轻松松、风险低、收收益稳定、投投资省心、省省力等优势，在在这近年来被被越来越多的的人士所青睐睐。长沙酒店店行业的整体体发展态势良良好，酒店的的整体开放率率近80%，五星级以以上酒店的开开房率更高，这这与长沙的消消费习惯分不不开。长沙人喜欢在酒酒店休闲娱乐乐，喜欢在酒酒店聚会，喜喜欢在酒店谈谈生意，酒店店消费空前火火爆；产权式式酒店这种投投资方式在这这几年已经被被市场所广为为接受，近年年的时代帝景景到华雅华天天都是较为成成功的典范，当当然作为一个个想成为国际际化大都市的的长沙，国际际化的高品质质酒店就成为为其必需的，而而目前长沙知知名的国际酒酒店品牌只有有同属于世界界500强的喜来登登和豪廷，从从05年的喜来登登到06年的豪廷，他他们都有一个个最大的优势势——即显赫的国国际化品牌和和先进的配房房系统，显然然这些白金级级五星级品牌牌已经成为至至尊荣耀，至至尊享受的象象征。在国际际酒店品牌的的市场号召下下，加之产权权式酒店区别别于商铺这种种投资产品更更为稳健、风风险更低的产产品，产权式式酒店在2006年的商业舞舞台上也实实实在在火了一一把。站在城城市发展的角角度，国际品品牌知名酒店店集团的进驻驻，带来的行行业更高标准准和管理系统统，无论对目目前的芙蓉国国-豪廷大酒店店，还是对整整个长沙酒店店业的发展而而言都是一种种推动。2006年品牌牌商业，是长长沙商业的最最大亮点……四、热点投资个个案（上河国国际商业广场场）分析：上河国际商业广广场作为2006年大东城首首个最具规模模的商业大盘盘、超大型SHOPPPINGMAALL，在面对2006年新政下的的市场，面对对国家宏观政政策不断的调调控，国八条条、新八条、国国六条相继出出台的情况下下，整个长沙沙市商业地产产市场不被看看好，尤其投投资市场整体体低迷的状况况下，作为一一个城东城郊郊结合处的大大体量商业体体量项目，它它取得让市场场为之一亮的的骄人成绩。该项目由香港上上市公司背景景的合富辉煌煌房地产（湖湖南）分公司司全程策划代代理，在2006年5月21日上午，上上河国际商业业广场仅在开开盘当日，就就创下了商铺铺销售逾430多套，公寓寓销售260套，当日销销售总额逾2亿元的销售售奇迹，而且且成为2006年长沙楼市市房地产销售售界一座暂时时无人超越的的里程碑。

“上河国际商商业广场”，在众多的的疑惑、众多多的问号、众众多的不解中中，绚丽地火火热地盛开在在长沙楼市，成成为长沙楼市市一段长久谈谈论的有关商商业投资价值值的话题。该项目的东家，为为天润五江置置业有限公司司，是由企业业界赫赫有名名的湖南五江江集团、长沙沙城建开发公公司和湖南天天润房地产开开发有限公司司共同组建。前前者创立于1996年，是中国国最大的保温温瓶生产企业业，占据国内内保温瓶市场场40%的份额，系系全国民营企企业第200强，资金后后盾强大。而湖南天润房地地产开发有限限公司，也是是一家颇有经经验的开发商商，曾先后成成功开发了天天润花园、家家润新城等项项目。长沙市城建开发发有限公司具具有一级房地地产开发资质质，先后承担担了火车新站站、五一路、芙芙蓉路、解放放路、二环线线、火星大道道等10余项重点市市政工程开发发建设。并在在娄底成功开开发了中南地地区规模最大大的，是中南南地区规模最最大的商业步步行街——春园商业步步行街和五江江建材家居城城。凭借雄厚的资金金实力和娄底底两个商业项项目的成功开开发经验以及及由此而带来来的战略合作作伙伴——沃尔玛，天天润五江集团团再次雄心勃勃勃，准备打打造大东城首首个超大型SHOPPPINGMAALL。尽管在资金实力力上、开发经经验上几家公公司都具有相相当的优势，但但毕竟操作一一个巨无霸商商业项目也并并非容易事，因因此，营销策策划板块的工工作，天润五五江集团选择择了中国唯一一一家在香港港主板上市、全全国著名的专专业营销代理理机构——合富辉煌房房地产。追溯合富辉煌以以往的业绩，并并不难发现这这次上河商业业广场成功的的痕迹。合富富辉煌拥有十十五年的专业业房地产操作作经验，在国国内，均与知知名的大财团团、大型开发发商合作，已已经形成了非非常成熟的、系系统的、专业业的营销运作作模式。正是是凭借多年积积累商业地产产操作经验，作作为服务方的的合富辉煌房房地产——这家专业地地产公司，成成功实现了项项目大商业体体态的长沙东东城顺利登陆陆。在上河国际商业业广场的整体体营销战略中中，合富辉煌煌的操作空间间非常广阔，项项目的规划调调整、全程营营销策划、客客户经营拓展展、销售组织织管理、推广广效果监控的的工作全面由由合富辉煌负负责，合富辉辉煌凭借丰富富的商业地产产前期运营经经验，为上河河开创了一条条为政府、消消费者、商家家、投资者“四赢”的成功模式式，确保了上上河国际商业业广场的开发发和商业营销销操作中成功功的规避了一一系列风险因因素。毫无疑问，上河河的成功不仅仅仅在于商业业策划定位，成成功的招商令令品牌商家的的进入也是一一大成功，国国际大鳄——沃尔玛、名名品家具欧亚亚达，餐饮品品牌必胜客、肯肯德基，折扣扣品牌服饰狐狐狸城、化妆妆品品牌折扣扣店、屈臣士士等一系列知知名商家的纷纷纷入住，也也为上河国际际商业广场营营造了浓厚的的商业氛围。通通过这些实力力商家的加盟盟，也为上河河国际商业广广场的投资者者大大增强了了投资信心。项目为处于高桥桥商业的主要要商业核心。政府十一五规划划里明确提出出“高桥商圈”为长沙新商商业的代表，并并把上河国际际商业广场列列为省重点工工程。期间，政政府将投入上上千亿资金为为之护航发展展护航。周边边相对已经颇颇具成熟的高高桥大市场所所辐射出的商商业效应，不不光为项目锁锁定了商业价价值，配合政政府规划的“西文东市”发展格局，加加上根据长沙沙市政府的远远景规划，2010年大东城城城市人口将达达100万以上。所有一切，显出出了东城新城城区急待新商商业的明显优优势。对于芙芙蓉区政府和和雨花区政府府相继落户万万家丽路，更更加充分显示示了政府对东东区发展的重重视。天时地地理人和，令令上河国际商商业广场的区区域商业定位位及所体现出出来的投资价价值格外让人人关注。在合富辉煌的营营销策划中，重重点抓住了上上河国际商业业广场的前瞻瞻性、国际性性和未来发展展市场高度，针针对区域市场场的中高端商商业空白点，上上河商业广场场的市场定位位在功能及业业态组合上予予以了有效的的补充。上河国际商业广广场体现的是是长沙市未来来现代商业生生活的模式。投资超过20亿亿元，总建筑筑面积超过50万㎡，总用用地15.2公顷，由3条主题商业业街、2大休闲广场场、约1500个车位的超超大停车场、高高级住宅、时时尚公寓、商商务办公、百百货店、超市市、美食馆、电电影城、儿童童乐园、酒吧吧等业态构筑筑而成，是集集购物、娱乐乐、休闲、居居住、商务、餐餐饮、参观等等多功能的大大型商业广场场。其超前的定位，令令得上河国际际商业广场在在本土品牌中中脱颖而出，成成为本地具备备“唯一性”的国际品牌牌项目，上河河国际商业广广场毫无疑问问将会成为东东城新商业的的龙头项目。案例策划纪事：：一、合富辉煌策策划本项目的的亮点：1、以前瞻性视视觉挖掘区域域价值潜力，把把握项目发展展的成长性对比分析区域价价值和市场格格局，充分挖挖掘、准确预预判区域未来来价值提升潜潜力，以此为为基础确定具具有成长性的的项目发展总总策略。2、多角度评估估各功能开发发强度的合理理性对于原规划设定定的办公、公公寓和酒店等等功能，合富富辉煌对比分分析国内外城城市可参照项项目实际开发发案例，结合合长沙市场需需求现状和发发展趋势，区区域自身的发发展定位等因因素，综合确确定各功能最最科学合理、符符合市场规律律的开发强度度。3、前瞻性的产产品定位策略略通过项目发展的的持续性和产产品的前瞻性性，塑造项目目品牌，从而而培育企业品品牌，据此策策略，项目顺顺应区域发展展方向和区域域消费趋势，合合富辉煌将其其定位为“中南最大体体验式国际风风情主题商业业广场”并根据市场场供需两面的的动态把握，构构建与项目档档次相匹配的的产品体系。4、定位与招商商、经营紧密密结合前期定位指引后后期招商和经经营管理，为为商场寻找更更多的优质商商家，同时吸吸引消费者和和投资者，实实现旺场，带带动商场的整整体运营。5、准确所定目目标客户，高高效公关策略略制胜经过深入的投资资者调查，将将目标客户锁锁定为周边众众多专业市场场老板、当地地政府及事业业单位等领域域的中高收入入人士，成功功通过产品推推介会等公关关活动引起潜潜在客户及获获取客户信息息，锁定数百百名有明确购购买意向的客客户，成功通通过社会舆论论把区域发展展前景和项目目价值准确传传递给客户。二、策划工作阶阶段实录：第一阶段工作：：发展策划调调整及营销策策划时间：20055年11月至2006年4月工作重点：1.调查长沙市市零售商业、办办公、公寓等等发展现状及及前景，分析析其对项目的的影响；2.分析国内外外相应综合功功能项目的成成功与失败的的典型案例，总总结项目开发发经验和借鉴鉴；3.项目周边或或区域性、竞竞争性物业的的开发及其对对本项目的影影响；4.以市场需求求为依据，结结合本项目特特点，提出最最具竞争优势势的发展定位位和进行定位位深化；市场定位：中南南商业第一极极主题定位：中南南最大体验式式国际风情主主题商业广场场功能定位：1、首期商业业业态调整：A区：社区生活活馆负一层：美食广广场首层：香港长江江百货（主力力店）二层：沃尔玛超超市（主力店店）三层：沃尔玛超超市（主力店店）四层：大型餐饮饮G3区：FOXXTOWN（狐狸城百百货——名品折扣店店）一层：南面：女人世界界（女性时尚尚服饰、服装装饰品、化妆妆用品、屈臣臣氏个人护理理品等）北面：FOXTTOWN（国际名品品折扣店）二层：南面：女人世界界（女性时尚尚服饰、服装装、饰品、化化妆用品、必必胜客等）北面：国际名品品折扣店（FOXTOOWN）三层：餐饮、休休闲四层：餐饮、休休闲五层：餐饮、休休闲G1区：运动休休闲馆一层：运动休闲闲服饰（品牌牌运动服装、休休闲服饰、运运动用品）二层：运动休闲闲服饰（品牌牌运动服装、休休闲服饰、运运动用品）三层：休闲、娱娱乐（网吧、健健身房、足浴浴、电玩）四层：休闲、娱娱乐（网吧、健健身房、足浴浴、电玩）5.在以上分析析基础上，本本项目的规划划设计指引建建议；调整前图示：调整后图示：6.项目如何降降低成本风险险，找出盈亏亏平衡点；7.就项目发展展提供开发经经营模式建议议；8．制订项目目首期商业及及公寓营销策策划方案；9．部署项目目首期商业及及公寓营销推推广工作。服务成果：1、成功将原设设计规划的23万商业面积积调整到合理理的MALL面积约16万平方米左左右，2、从20066年4月9日起，至5月20日，短时间间以合富辉煌煌的“泛营销模式”蓄客达到1200组，其中商商业800个，公寓400个。3、招商工作取取得突破，招招进狐狸城百百货、百安居居、肯德基、批批萨克等大型型主力商家。第二阶段工作：：销售代理时间：20066年5月21日业绩：20066年5月21日当天，销销售商铺439间，公寓268间，短时间间实现销售井井喷，万人瞩瞩目，盛况空空前。五、长沙商业地地产发展中存存在的问题；；

2006年，长沙商商业地产的发发展越来越规规范，尽管未未完全突破困困局，但已经经较几年前开开始向进程化化迈进。但长长沙商业地产产发展所暴露露并表现出来来的问题，仍仍然发人深思思。在此，我我们总结了目目前长沙，也也即国内商业业地产发展中中存在的普遍遍同一问题：：1.长沙市商业业地产项目开开发盲目化总多商业地产开开发商出于自自身利益的需需要，盲目追追求新的投资资盈利模式，单单纯认为商业业地产的价值值高于住宅地地产，打着政政府发展的旗旗号纷纷搞大大型商业网点点建设，但是是由于大多数数项目商业缺缺乏市场论证证，或是没有有得到充分考考究，就纷纷纷上马，导致致建设开发中中存在盲目无无序。目前长沙仍然有有很多商业地地产项目采取取“先开发后招招商”的方式，最最终造成“项目无用”的现状，引引发开发商、经经营商、物业业管理商三方方的矛盾，这这是目前商业业的投诉热点点，也是长沙沙当商业不足足曝光的焦点点内容。有的的项目还导致致了就业、扰扰民、影响交交通、破坏环环境等一系列列社会问题，常常常见报的高高曝光率也让让市场缺乏信信任危机。项目开发的盲目目化开发还是是近年来长沙沙市商业地产产空置率急升升的一个重要要原因。2.开发的模块块化思维影响响整体商业运运作现代商业地产是是与各种零售售业形态充分分结合的高专专业化产业，因因此应该是多多功能相协调调的。就长沙沙城市东城的的上河国际商商业广场而言言，它在开发发规划中综合合了商业地产产的购物、休休闲、运动、餐餐饮、商住、办办公、酒店、高高尚住宅等九九大功能，实实现了多功能能之间的优势势互补。加上上本身商业和和周边豪华公公寓、酒店式式公寓、商务务公寓、五星星级酒店汇聚聚的白领群体体和上流阶层层形成庞大的的消费市场，为为其商业部分分今后将带来来巨大商机，商商务公寓内公公司之间的商商务往来又为为酒店带来强强大的销售能能力和客房超超低空置率，这这种强势联盟盟正在塑造了了长沙城市东东城上河国际际商业广场的的整体优势。但是，目前长沙沙市绝大多数数大型商业地地产项目仍然然采用的是所所谓“模块化”的运作模式式，即简单地地把整个项目目分割成若干干模块再进行行叠加。在实实际操作中由由于一些客观观的原因，开开发商放弃了了统一规划和和专业化的开开发操作程序序，结果导致致模块之间、商商业项目与零零售业态接口口出现偏差，削削弱了整个商商业项目规划划的合理性，严严重制约了商商业地产的正正常发展。比比较普遍的情情况是，在同同一区域内的的几个项目相相隔距离较远远，无法形成成整体规模，反反倒削弱了项项目的总体竞竞争优势。3.忽视后续经经营而导致的的后续经营管管理失控很多地产开发商商都抱着“卖完就走”的经营思路路，只注重前前期开发并尽尽量缩短开发发周期，项目目建成后能租租则租、能卖卖则卖，根本本不考虑能否否经营、是否否适合经营等等问题，