年湖北某房地产开发有限公司营销中心销售部管理制度

****房地产开发有限公司营销中心销售部管理制度度营销中心制订2007年4月月15日颁布执行行目录TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc163891531"第一章代理公公司工作内容容2HYPERLINK\l"_Toc163891532"第二章管理架架构示意图33HYPERLINK\l"_Toc163891533"第三章代理公公司的日常工工作管理4HYPERLINK\l"_Toc163891534"第四章销售业业务管理5HYPERLINK\l"_Toc163891535"第五章异动审审核7HYPERLINK\l"_Toc163891536"第六章合同管管理8HYPERLINK\l"_Toc163891537"第七章销售统统计8HYPERLINK\l"_Toc163891538"第八章销售部部与公司各部部门的对接110代理公司工作内内容全面接受开发商商营销中心的的管理，遵循循开发商营销销中心制定的的销售制度及及管理流程，成成立专案小组组，尽职尽责责为开发商营营销中心服务务并对开发商商营销中心提提供的资料保保密。积极配合开发商商营销中心的的管理工作，完完成开发商营营销中心制定定的销售任务务及计划。安排销售人员、策策划人员及一一定的后勤人人员保障开发发商营销中心心日常工作的的顺畅进行，保保证各销售案案场的卫生及及纪律，保证证各案场销售售物品、办公公用品、看房房车等财产的的安全。安排各销售案场场的销售人员员，保障各销销售案场客户户咨询、接待待、楼盘的介介绍、客户问问题的解答、置置业投资分析析、认购、签签定合同、催催缴房款等销销售工作的顺顺畅进行。协助开发商营销销中心进行《商商品房买卖合合同》的相关关条款的拟定定工作，并负负责与客户签签定《商品房房买卖合同》，并并办理好全部部相关手续。负责对客户有关关款项的催缴缴，并收集客客户购房、按按揭等相关资资料。对销售人员及业业务员培训，并并及时向开发发商营销中心心通报培训情情况。负责代理项目的的整体介绍、配配套设施、物物业管理承诺诺等文字及图图片资料的组组织、整理并并报请开发商商营销中心确确认。新、老、未成交交、已成交客客户资料的整整理及提交。日、月、季度销销售及回款等等销售情况的的整理及提交交。科耐系统的相关关资料内容准准确及时的输输入，确保销销售信息的及及时反馈。对来访及成交客客户的分析。对认购及成交客客户的维护。对开发商公司形形象的维护。服从开发商营销销中心对房源源、价格、营营销进度的控控制管理，执执行开发商营营销中心制定定的营销政策策。及时制定切实可可行的各阶段段营销执行计计划、售楼方方案和宣传推推广计划，经经开发商营销销中心认可后后组织实施。及时整理销售情情况，并派专专业人员参与与代理项目相相关的联席会会议，从销售售角度为开发发商营销中心心制定营销政政策提供意见见和建议。参与广告评审，并并完成广告效效果的评估及及效果反馈工工作。积极处理客户的的投诉意见，反反馈处理情况况。完成客户交房、面面积差异处理理等相关内容容。管理架构示意意图＊＊＊＊地产总公司主管副总营销中心＊＊＊＊地产总公司主管副总营销中心销售部策划部客服部代理公司广告公司礼仪公司其他合作方代理公司的日常常工作管理代理公司应将《销销售现场日常常管理规范制制度》及《专专案小组成员员名单》交开开发商营销中中心审核备案案，请确定后后实行。代理公司人员要要注重自己的的外表形象，要要以整齐端庄庄的仪表、温温文尔雅的举举止赢得客户户的信任，经经开发商营销销中心认可后后应穿着统一一的工作服并并使用统一的的VI标识。注意保持办公室室和售楼处的的整洁，严禁禁喧哗、嬉戏戏、吃零食等等所有破坏营营销中心整体体形象的行为为，代理公司司每天应对各各售楼处的卫卫生进行跟踪踪，日常卫生生自己保持，主主要部位卫生生可及时向开开发商总办提提请协助，开开发商营销中中心每周必须须对各售楼处处的工作环境境进行一次检检查。工作时间内不允允许打私人电电话，不得从从事与销售无无关的任何活活动。任何时候应以客客户为重，不不许有冷淡客客户、对来访访客户视而不不见或出言粗粗鲁与客户争争吵事件（现现象）发生；；代理公司要定期期向开发商营营销中心报送送有关的销售售信息、报表表等资料及时时通报销售现现场出现的有有关情况。代理公司作息时时间根据季节节和楼盘销售售需要，定期期将项目各销销售案场作息息时间表，提提交到开发商商营销中心备备档，项目各各销售案场的的销售前台不不允许出现空空台现象。代理公司不能进进行有损开发发商的私人交交易活动，不不能以开发商商名义进行任任何损公利己己的行为及进进行任何超出出代理合同所所指定范围之之外的业务，如如有此类行为为，须承担因因此引起的一一切法律责任任，公司有权权终止合同，并并追究其法律律责任。——未经公司司许可，不得得私自代已购购客户转让楼楼盘，并赚取取其差价；——对于未经经授权之事，不不得擅自答应应客户之要求求；——未经公司司许可，任何何人不得修改改合同条款。公司的文件、规规定以及任何何未对外公开开的营销资料料、信息，均均属公司的商商业机密，代代理公司人员员不得向外提提供；任何人人询问均须婉婉言谢绝或向向公司部门负负责人请示。开发商营销中心心要根据代理理公司提供的的信息、报表表等资料及自自己掌握的现现场情况（如如销售计划的的完成；服务务质量；人员员的遵章守纪纪等），及时时、定期的进进行整理、汇汇总、分析并并填写供方评评价表后上报报公司营销副副总经理。开发商营销中心心经常深入现现场及时了解解情况，制止止有损于公司司形象和利益益的事情发生生，代理公司司的人员要自自觉接受开发发商营销中心心的管理。违规处罚：凡有有违反以上规规定者，开发发商有权给予予100-5500元的处罚。销售业务管理理代理公司应将《现现场接待流程程》、《销售售说辞》等文文字及图片销销售资料报经经开发商营销销中心确认备备档，确认后后开始实施。代理公司需严格格执行开发商商营销中心确确认的房源信信息、价格信信息、优惠措措施等营销政政策，不得擅擅自变更、隐隐瞒销售信息息。经开发商营销中中心确定房源源，并将房源源内容下发至至代理公司，收收到房源内容容后代理公司司制定出醒目目、直观的电电子销售控制制表，并按要要求使用黄色代表小小订保留、绿绿色代表大定定认购、红色色代表已签约约房源，制作完毕后后用A4纸出《销控控表》，代理理公司销售人人员必须按经经开发商营销销中心确认的的《销控表》进进行销售，否否则一旦出现现房号卖重、错错卖等情况，开开发商营销中中心有权对代代理公司进行行处理。接收到开发商营营销中心房源源内容后代理理公司应安排排科耐输入人人员制作科耐耐系统房源数数据库，更新新科耐售楼系系统电子内容容，必要时可可通知开发商商营销中心协协助。代理项目销售案案场由代理公公司指定销售秘书书负责《销控表表》的管理，当当房屋售出以以后，应在第一时间间标记，并通知各销销售案场以免免发生错误。每日下班前应在开发商销售经理处登记房源变更信息。代理公司需要对对某房源进行行控制时，要要报经开发商商营销中心的的同意，以不不影响公司的的总体销售控控制策略为准准。代理公司不得在在开发商营销销中心不知情情的情况下，自自行销售控制制单元，否则须须承担由此产产生的一切后后果，公司将将严肃处理。在销售过程中，如如需拿出已预预留房屋进行行销售，须报报开发商营销销副总签字，由由营销副总签签字批准后，方可销售。代代理公司要想想好严密的说说词，以便应应对客户的疑疑问，避免如如此引起不必必要的麻烦。客户须交纳每套套（间）不少少于一万元定定金方可签订订“商品房认购购书”，并于一周周内交足首付付款（金额依依银行政策而而定）后签定合同，签定合合同的同时应应要求客户付付清余款或办办理完银行贷贷款手续（以以银行办贷人人员签字确认认签收完毕为为准）。如有特殊情情况延期，必必须报经开发发商营销中心心同意，否则则逾期时，销售控制制自动解开，由由开发商营销销中心通报后后另行出售。客户须交纳总房房款的30%或更多多预付款后，方方可签订《商商品房买卖合合同》，合同同一经签订，合合同双方都要要付相应的法法律责任，代代理公司应主主动将相关信信息告知客户户。发生销售及销售售变更信息后后，代理公司司在报经营销销中心同意之之后应及时输输入科耐系统统，更新科耐耐信息，否则则一旦出现由由于人为原因因造成的科耐耐信息不准确确，开发商有有权追究代理理公司责任。对于在购买过程程中未及时交交纳房款的客客户，要及时时催交房款，不不履行合同约约定的，必要要时付诸于法法律手段。对于已签订合同同却要求退换换房的客户，原则上不能退换，特殊情况下，视其情况来确定相应的措施，必要时报开发商营销中心解决，以不损害公司的利益同时满足客户要求为最佳。对于已成交的客客户要详细的的记录客户的的资料，总结结成交客户的的规律，做出出详细的销售售客户统计报报表，报开发发商营销中心心，为公司后后续开发项目目的决策提供供客观的依据据，提升客户户满意度。业务流程：客户户欲交定金时时，销售人员员必须先到销销售秘书处确确认所定房源源→确认无误后后由销售人员员填写统一的的商品房认购购单→经客户、销销售人员、销销售秘书签字字确认→销售人员带带客户到财务务交定金→销售人员再再将经财务收收款人签字确确认的认购单单（白单）交交由销售秘书书→销售秘书填填写销控表，做做标记→销售秘书在在客户资料表表上进行客户户登记→另两联交销销售部和客服服部及时更新新销控。已签定认购书客客户欲退房时时，由销售秘秘书报开发商商营销中心审审批，同意后后由开发商营营销中心清空空房源下发“销售更新通通知单”方可销售。认购书为一式三三份，蓝单交由销售售部保存，白单交由客服服部保存，粉单交由客户户保存。待正正式的商品房房销售合同签签定后，认购购书回收，由客服服作为资料留留存在客户档档案中。代理公司销售秘秘书每天下午午下班前总结当当天的销售情情况，填写工工作报表，凡凡于此后发生生的房源变化化，均算入第第二天的销售售总结，并与与销售部核对对。认购书管理流程程：认购书由营销中中心统一制作作，客户服务务部管理空白白的认购书，统统一盖章转销销售部，由代代理公司秘书书直接到销售售部领取。代理公司与客户户签定认购书书，代理公司司不得单方面面向客户承诺诺任何条款。销售部审核“认认购书”房号、面积积、金额折扣扣以及签定合合同时间等。将认购书交销售售部、客服部部留存。异动审核销售房源出现客客户更名、退退房、金额异异动，需填写写“销售异动表”申请。销售折扣权限见见优惠政策，特特殊优惠申报报需填写“优惠申请表”，报开发商商营销中心，由销售部按公司内部流程办理，同意后方可执行。由于客户个人原原因特殊申请请向公司借款款首付，需填填写“客户借款审审批表”申请，申请请通过后方可可借款。借款款金额不得超超过房屋总价价款的一成，借借款时间不得得超过三个月月，并且在借借款未还清之之前不得办理理收房手续。由于客户特殊原原因需延期签签定合同或付付款，填写“客户延期付付款审批表”，申请通过后后方可延期，最最长时间不得得超过一个月月。合同管理《商品房买卖合合同》由开发发商营销中心心客服部制作作，代理公司司应积极配合合拟定制作合合同内容，不不得擅自变更更、修改合同同内容，否则则因此而产生生的法律责任任由代理公司司承担。代理公司秘书凭凭认购书到开开发商营销中中心销售部领领取《商品房房买卖合同》。代理公司与客户户签定购房合合同，代理公公司不得单方方面向客户承承诺任何条款款。销售秘书当天将将签定后的合合同送至销售售部进行初审审（开发商销销售部审核内内容包括：业业主姓名、房房号、面积、总总价、付款方方式、合同条条款的增减。），销销售部审核后后进行销售所所需客户资料料登记及编号号，由销售经经理确认签字字后交给客服服项目专员进进行最终全面面的审核、盖盖章后制作合合同登记表并并办理合同备备案及存档工工作。经审核盖章后的的《商品房买买卖合同》，客客户不得更名名，如属近亲亲更名则需提提供相关证件件，并交纳相相关的费用，具具体执行按相相关流程办理理。销售统计销售统计与分析析是衡量销售售进度，指导导下一步销售售工作的重要要依据，也是是衡量销售业业绩的重要指指标。为了加加强对公司各各项目销售状状况的统计分分析，制订本本规定。代理公司在进行行销售统计和和分析时要做到真实实、准确、及及时。代理公司应安排排专人统计客客源信息，于于每日将新到到访客户资料料以详细信息息制作为《客户登记表》并交开发发商营销中心心整理备档。代理公司应积极极协助开发商商营销中心对对来访客户进进行分析和研研究。项目销售现场的的销售报告制制度：代理公司销售秘秘书每日早9:00前，报前壹日《销售日日报表》至发发商销售部。代理公司销售秘秘书每周五下午5:30前，报本周《销销售周报表》至至开发商营销销中心。代理公司销售秘秘书每月最后一天天下午5：30前，报当月《销售月月报表》和销销售分析报告告至开发商营营销中心。代理公司销售秘秘书每季度最后一一天下午5：30前，报当季度《销售售季报表》至开发发商营销中心心。代理公司销售秘秘书每一销售年度度最后一天下下午5：30前，报全年《销售年报表》至开发发商营销中心心。重要活动及重要要媒体发布时时由策划部提提前通知代理理公司，代理理公司在活动动后一周内提提交的效果统统计报告；重重要媒体广告告在广告正式式发布前由策策划