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文档简介

****国际企划提案市场篇壹、上海市总体体市场现状分分析一、上海房地产产市场最新经经济政策蓝印户口、住房房信贷政策取取消从2002年44月1日开始上海海市出台的蓝蓝印户口政策策正式停止实实施。从2002年5月1日起,建行行上海分行宣宣布,将执行行新的住房信信贷政策。上海调整购房契契税标准,取取消政府补贴贴2002年9月月1日起,本市市个人购买普普通商品房按按成交价格的的1.5%征收契税,购购买花园住宅宅按成交价格格的3%征收契税。上海高层建筑限限“身高”,严控高度度和容积率上海市政府强调调要严格控制制高度和容积积率,特别是是超高层。做做好日照环境境可行性分析析和环境容量量、城市景观观评价,并适适当提高标准准。投资50亿元,上上海浦东将兴兴建首条百公公里铁路上海将与铁道部部共同投资50亿元,在浦浦东建造全程程为113公里的铁路路预计在2005年与洋山深深水港一期工工程同步建成成,年运输量量可达100万标准集装装箱。上海——中环线线规划工程为了缓解上海中中心城区的道道路拥堵,在在内环线与外外环线之间将将建设一条中中环线,其中中,中环线北北段汶水路高高架(共和新新路—大柏树)工工程将在今年年年底实施建建设。整个中中环线(浦西西段)可望2005年完成。“三环+三纵三三横+十三射”上海中心城区的的主体路网络络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局,其其要点是,内内环线以内地地区,实现高高架道路交通通快速疏解,逐逐步实现中心心城“三纵三横”主干道机动动车专用道,将将非机动车道道改建为公交交专用道,在在内环线之间间,加快中环环线路网的建建设,建成内内环线之间十十三条放射状状道路,与逐逐步建设的市市域高速公路路相衔接。整整个方案计划划在2005年完成。预售商品住房交交易执行新规规定从2002年77月1日起,本市市预售商品住住房交易将执执行新的规定定。其中包括括预售商品房房交付使用时时,对共用部部位分摊的建建筑面积和套套内建筑面积积的实测结果果与合同面积积的差异处理理办法。市房地产颁布《关关于推行上海海市商品房预预订协议示范范文本的通知知》2002年100月23日,市房地地局颁布:房房地产开发企企业取得商品品房预售许可可证后进行商商品房预订的的,均应采用用预订协议示示范文本,,房房地产开发企企业自制协议议文本的,应应报工商部门门备案后方可可使用。上海市配套商品品房建设启动动2002年,上上海市“100万平方米重重大工程配套套商品房建设设工程”正式启动。首首批项目有5块基地共72万平方米。此此工程建设拟拟每年新开工工100万平方米,以以多层住宅两两室一厅建筑筑面积70平方米左右右为主导房型型,价格控制制在每平方米米3000至3500元左右。第一个房地产资资金信托产品品在沪推出上海国际信托产产品在沪推出出《新上海国国际大厦项目目资金信托计计划》。市民民可投资位于于陆家嘴的新新上海国际大大厦,此产品品规模为2.3亿元人民币币,计划期限限为三年,每每份合金额不不低于人民币币5万元,预计计可获得的年年收益率达4%。上海明确20003年底创建国国家园林城市市上海将启动新一一轮绿化建设设计划,首期期目标为到2003年底创建国国家园林城市市,中期目标标实现市民出出门500米可见3000MM2大型绿地,出出门3公里有一座300亩以上的区区级公园,5公里范围内内有一座1000亩以上相当当于动物园、植植物园大小的的市级大公园园。绿化建设重头戏戏,“一纵两横”“一纵”就是是黄浦江两岸岸大面积建绿绿,“两横”是苏州河岸岸沿线绿化和和延安路沿线线景观绿化。在在未来几年上上海将在苏州州河沿岸建设设8块大型集中中绿地,新增增绿化面积78万平方米,从从而使苏州河河沿岸绿化面面积达到102万平方米。在在沿岸路主干干道沿线,除除完成5万平方米的的延中绿地三三期工程外,还还将新建数块块大型公共绿绿地,同时,上上海近年还将将在中心城区区新建20块4万平方米以以上的大型绿绿地。二、上海房地产产市场其它相相关信息:2002年一季季度,上海完完成国内生产产总值达1159..53亿元,比去去年同期增长长了9.6%,增幅高于于全国水平2个百分点。2002年一季季度,全市完完成固定资产产投资总额289.7亿元,比去去年同期增长长21.2%。2002年一季季度,上海城城市建设计划划投资额542亿元,其中中城市基础设设施计划投资资额为219.223亿元,占总总投资额41.8%。截止2002年年9月底,全市市商品房空置置面积为779万平方米,其其中住宅452万平方米,比比去年同期减减少28%,而空置一一年以上的住住宅为222万平方米,比比去年同期减减少28%。三、上海房地产产(2002年1—9月)市场数数据分析1、市场信息数数据汇总对比内容2002年1——9月2001年同期期比例%房地产开发投资资额56498688万元43005500万元31.4完成土地开发面面积17240655M216874155M22.2商品房新开工面面积175936110M2140841773M224.9商品房竣工面积积119413994M280513711M248.3商品房批准预售售面积1851138849M22102601661M280.4商品房住宅批准准预售面积154713770M2903353M271.3已登记商品房预预售面积186813336M2128772440M245.1商品房预售成交交金额88841422M254371388M263.4商品房批准销售售面积183781664M2166607000M210.3商品房住宅批准准销售面积142915227M2131430556M28.7已登记商品房买买卖面积128100446M2101269770M226.5存量房交易成交交金额36743255M223972277M253.32.市场数据分分析2002年1——9月和去年同同期相比,房房地产开发投投资额增加31.4%,商品房新新开工面积和和商品房竣工工面积分别增增加24.9%和48.3%,完成土地地开发面积增增加2.2%2002年1——9月商品房批批准预售面积积比去年同期期增加80.4%,但商品房房批准预售面面积和实际预预售面积之比比仍达到1:1.009,实际预售售面积大于批批准预售面积积,商品房批批准销售面积积比去年增加加10.3%。2002年1——9月商品房预预售与去年同同期比较,增增加45.1%,登记预售售面积达1868万平方米。2002年1——9月登记预售售的商品房中中,以成交面面积统计,住住宅占96.7%,办公占1.3%,商业占1.9%。2002年1——9月登记预售售的商品房中中,以成交套套数统计,小小于3000元/平方米的低低价位商品房房占16.0%,而中价位位商品房占55.2%,中高价位位商品房占20.1%,大于7000元/平方米的高高价位商品房房仅占8.6%。2002年1——9月预售的商商品房中,以以成交面积统统计,本市居居民购买占75.3%,外地人士士购买比为19.0%,境外人士士购买比为5.7%。2002年1——9月登记预售售的商品房中中,主力房型型仍为面积从从70—150平方米的二二房或三房,占占总套数的79.5%。2002年1——9月商品房登登记预售排名名为浦东、闵闵行、普陀、宝宝山、分别占占全市预售总总量的20.0%、14.0%、9.4%、6.8%。2002年1——9月存量房交交易继续稳步步上升,达1281万平方米,比比去年同期增增加26.5%,其中住宅宅占75.2%。2002年1——9月已售全市市房地产期房房抵押建筑面面积为2528万平方米,约约11万件,比去去年同期增加加54.8%,其中个人人抵押10.8万件,1374万平方米,抵抵押贷款金额额为375亿元,而房房地产现房抵抵押建筑面积积为3702万平方米,比比去年同期增增加14.2%,抵押贷款款金额为857亿元。综上所述:2002年1——9月上海房地地产市场开发发投资继续保保持高速增长长,一级市场场上土地出让让速度不减,商商品房新开工工面积和竣工工面积大幅增增长,批准预预售量仍保持持着高位。值得关注的是,第第三季度已登登记商品房预预售面积开始始呈现出下降降的态势,也也是今年以来来首度出现已已登记商品房房登记面积小小于批准预售售面积的情况况。商品房价格经过过了长时间的的上涨之后,其其房价重心已已移至每平方方米5000元左右,价价格范围在每每平米3000—7000元的商品房房占据了市场场总成交量的的七成,上海海楼市呈现出出“价格重心上上移,高端迅迅速增长,低低端萎缩”的状况。房型面积的交易易增长速度是是“两头快于中中间”,即单套在70平米以下的的小房型和150平米以上的的大房型增速速加快,占总总体比例明显显上升,今年年上海房地产产市场掀起的的“小户型热”和“别墅热”,这一状况况在交易数据据上得到充分分体现。贰、上海市高档档住宅市场分分析市场概论以及区区域概述市场概论高档住宅在900年代初期的的房地产市场场中由外销房房和侨汇房一一统天下,内内外销房并轨轨后,(所指指的高档住宅宅从价格上划划分即指单价价为每平方米米8000元以上的住住宅)。从2000年开始,上上海高档物业业的推盘速度度明显加快,其其中最为人所所熟知的要数数“世茂滨江花花园”,其占据地地段、区位、环环境、规划等等多处优势,挟挟风雷之势,推推动了沪市高高档住宅的进进程,拉开了了浦江沿线高高档楼盘开发发的序幕。自自去年下半年年以来,城区区旧改力度不不断加大、浦浦江两岸综合合开发实质性性启动、世纪纪公园周边楼楼市趋向火爆爆、交通干线线与绿地等市市政配套设施施日益完善,使使上海楼市中中高档住宅的的开发环境日日益趋向成熟熟。进入2002年,高档住住宅概念不断断被炒作,频频频露脸于各各家媒体,“尊园”、“国际丽都城”等高档楼盘盘迅速地广为为人知,针对对高档住宅的的愈演愈烈之之势,我们作作了此次调查查,其目的就就是让读者能能进一步对上上海目前的高高档住宅市场场有比较深入入的了解。单价分布情况示示意图:从上图可以看出出,2002年前三季度度,上海新盘盘的推案量为为239个,其中开开盘价为每平平方米8000元及其以上上的新盘共计计22个,每平方方米8000元以下的中中低档楼盘有有217个。从今年年一季度数据据看,与去年年相比,均价价在每平方米米15000元左右的高高档住宅供应应更是出现强强势增长,从从而推动一季季度新盘均价价上攻至每平平方米114470元的高位,由由此可见高档档楼盘发展势势头之强劲。同同时数据也表表明,高价位位的楼盘占楼楼盘总量的比比例仍比较小小,后市还有有一定的发展展空间。目前前,市场比较较集中的仍是是中档以及中中高档楼盘,并并且此类楼盘盘的开发力度度远大于高档档楼盘。区域概述在今年新开的高高档楼盘中,浦浦东共有6个,徐汇为3个,静安、长长宁各2个,卢湾和和虹口各1个。下图显显示的是今年年高档楼盘的的区域分布情情况以及市场场占有率情况况,从中可以以看出在徐汇汇、静安、长长宁等市中心心和次中心城城区的高档楼楼盘占据了上上海高档住宅宅市场60%的份额,这这主要因为::一方面上述述地区是上海海传统的高档档住宅集中地地区,无论是是环境还是设设施配套都比比较完善;另另一个原因则则是上述地区区旧改力度的的不断加大以以及市政的日日益完善。而而浦东新区,则则是高档楼盘盘发展最快的的区域,在列列入统计的10个区中独占占鳌头,占据据了市场份额额的30%。随着大量量外资企业及及驻华机构不不断地涌入,浦浦东已成为众众多大集团、大大公司入驻的的首选之地。数数据表明,每每年有超过3万的净人口口迁入浦东,在在浦东工作和和居住的外籍籍人士更是超超过了2万人,每天天进出浦东的的各类外籍商商务人员估计计有2-3万人次。这这些外籍商务务人员的大幅幅度增加,在在一定程度上上推动了浦东东高档住宅的的发展,从而而使得上海高高档住宅的市市场份额逐步步东移,而传传统高档住宅宅区的静安、长长宁、徐汇等等区的客户也也渐渐将目光光瞄向了浦东东。据不完全全统计,在每每平方米7000元以上的中中高档楼盘中中,浦东新区区已占到近7成,专家也也预计,今年年浦东在商品品住宅需求方方面将是个“火红之年”。二、热点区域分分析此次统计我们列列入了6个区,其中中高档住宅主主要分布于浦浦东以及徐汇汇、静安、长长宁等市中心心城区。今年年头五个月,长长宁、徐汇、浦浦东等地区高高档住宅上市市量已达百万万平方米左右右,与去年年年中时的水平平基本相近。据据了解,上海海部分中心地地区每平方米米商品房中分分摊的土地成成本已达3000元以上,而而从合理的成成本与收益关关系考虑,房房价约为土地地成本的3倍比较合理理。目前,我我们统计的楼楼盘价位大多多在每平方米米8000—12000元之间,基基本符合“价有所值”的审视标准准。浦东新区作为上海楼市投投资的热点区区域,浦东的的房地产发展展一直走在全全市的前列,无无论是房价走走势、销售排排名、广告投投放、新盘推推量都呈现较较强劲的发展展态势。此次次统计中,今今年新开盘的的高档住宅有有4个:分别是“国际金融家”均价12000元/平方米;“金色维也纳”售价8500—17600元/平方米(含含别墅部分价价格);“水清木华公公寓”均价8500元/平方米;“仁恒滨江园”均价12000元/平方米左右右,而浦东今今年全年新盘盘总量为37个,高档楼楼盘占总量的的10%。目前浦东房地产产开发出现了了五大热点区区域,即陆家家嘴金融贸易易区、张杨路路沿线、浦东东南路上南路路板块、世纪纪公园板块、黄黄浦江东岸沿沿江板块。目目前,除上南南板块外,其其他四大板块块已成为浦东东中高档楼盘盘开发比较集集中的区域,尤尤其是世纪公公园附近,随随着“香梅花园”、“金色维也纳”的开盘,更更使这一地区区成为了浦东东高价位住宅宅开发的一个个极具代表性性的区域。作作为上海楼市市最为活跃的的一个地区,无无论是新开盘盘的品质,或或是后续盘的的内涵,都彰彰显出浦东高高档楼市多元元化的发展方方向以及多层层次的发展思思路,随着浦浦东政策面利利好消息的不不断出台,在在促进房产开开发的力度上上,浦东地区区将会进一步步有所表现。在在此机遇下,浦浦东高档楼盘盘的开发潜力力较大。静安区静安区是传统的的市中心高档档住宅集中区区域,区域内内洋房林立,更更有时尚的南南京西路和静静安寺等多处处商业、贸易易中心,其得得天独厚的区区位优势以及及与之密切相相关的完善的的配套生活设设施都为高档档物业的开发发提供了地段段、区位、配配套、人文、景景观等多方面面的综合优势势。但同时静静安也是因为为区位、地段段的原因,在在旧城改造和和大规模的社社区建设方面面表现一般。2002年以来,静静安高档楼盘盘较为集中开开盘,其中有有“上海壹街区”,每平方米米均价为9500元;“国际丽都城”二期每平方方米均价为16000元左右(全全装修),“静安枫景”,每平方米米均价为11000元左右,在在同一时期内内是全市高档档楼盘推量比比例最高的区区域,高价盘盘占到市场份份额的50%。同时时这一数据也也说明,静安安依然是上海海高档楼盘的的热点区域,在在高档住宅市市场上占有举举足轻重的地地位。虽然在在楼市持续升升温的条件下下,静安楼市市不温不火,但但随着静安今今年不少烂尾尾楼项目的改改造以及静安安寺地区的综综合改造,都都表明静安楼楼市渐旺。时至第四季度,静静安楼市有大大量的新盘推推出,且均价价都在万元左左右,在沪上上八大聚居区区名列前茅,与与其市中心区区域的地位相相配。从其高高价位楼盘特特点看,静安安的楼盘大多多位于南京路路南北两冀的的市中心地带带,并且大多多建立在旧改改地块上,具具有相当的规规模和成熟的的周边环境,近近期随着拆迁迁力度的加大大以及传统市市中心房地产产开发的兴旺旺,静安区今今后将会有一一批成规模、高高品位的高档档物业推出,值值得关注。长宁区今年长宁地区的的两个高价位位楼盘都出现现在第一季度度,分别是位位于虹桥的“古北中央花花园”,每平方米米售价在15000—17000元;另一个个是愚园路上上的“畅园”,每平方米米售价在10000—15000元,而新盘盘总数为17个,高档楼楼盘占据市场场份额的12%。从两个高价位楼楼盘地段看,一一个是位于人人文沉淀较深深的愚园路和和新华路附近近,周边洋房房别墅较多;;还有一个就就是中高档住住宅、别墅密密集的虹桥地地区,为新兴兴中高档住宅宅群落。由此此可见,长宁宁的高档住宅宅虽然在地段段区域上存在在一定的差异异,但在投资资思路和开发发方向上存在在一定的共性性。长宁的高高档住宅发展展的空间较大大,特别是虹虹桥地区可供供开发的条件件相当成熟,周周边有古北国国际社区以及及大量的别墅墅区和宾馆群群,其环境条条件相当优越越。卢湾区今年卢湾区只有有1个高档楼盘盘开盘,即“思南路88号”,每平方米米均价为8200元。因其新新盘总量有限限,所以高档档盘占市场份份额高达33%。随着明珠线和卢卢浦大桥的建建设,卢湾区区加快了旧城城改造的步伐伐,环境得以以进一步改善善。目前,其其楼盘集中开开发的区域在在斜土路两侧侧,打浦路以以东,制造局局路以西,徐徐家汇路以南南,中山南路路以北,已经经有十七八个个项目聚集在在这片热土上上,也是今后后一段时间内内中高档住宅宅开发的主要要阵地,作为为上海的传统统区域,卢湾湾区淮海路周周边有许多人人文遗迹以及及历史沉淀,但但可供开发的的价值虽大,空空间却有限,向向南发展已成成为必然,同同时,徐家汇汇路沿线等主主要干道的旧旧改面积较大大,因此可供供高档住宅发发展的空间也也就比较大。徐汇区徐汇区推出的高高档楼盘较多多,共有3个,分别是“巴黎时韵”,每平方米米售价11000—13000元;“景福苑”,每平方米米售价8200—10500元;“尊园”,每平方米米售价10000—15000元。从新盘盘总量为24个的市场总总量看,高档档物业占据了了市场的13%。今年,徐汇区加加快了建设“静、净、洁洁、景”等四大环境境功能区的步步伐,从其高高价位盘的地地段看,主要要集中于徐家家汇商圈、肇肇嘉浜路沿线线,即内环线线以内部分区区域,但由于于徐汇区内环环线以内已无无大幅土地可可供开发,而而见缝插针的的楼盘根本就就不具备高档档住宅所应具具有的各项条条件。为了进进一步加快改改造步伐,两两年内,徐汇汇将启动地块块17个,动迁居居民达1万户,但这这些地块大部部分集中在上上海南站、植植物园等内环环线以外区域域,今年开盘盘的“天然居”便是目前环环线外紧邻植植物园的商品品住宅,开出出了该区域的的天价,每平平方米在6300—9800元之间。毫毫无疑问,景景观、空气的的确可以卖钱钱,而且开发发得好,价格格自然不菲,但但仅有景观还还是不够的,“天然居”无论是楼盘盘品质还是其其价位,离高高档住宅的标标准还有相当当大的距离。由由此可以看出出,虽然徐汇汇也是传统高高档楼盘集中中的市中心区区,但其高档档住宅的发展展空间随着地地块的渐渐稀稀缺以及向环环线外发展的的必然,为数数不多的环线线内地块将会会成为开发商商的争夺热点点。虹口区今年虹口开盘的的高档住宅只只有“临潼苑”1个,每平方方米售价在10000—15000元,同比其其他区域高档档住宅,其价价位较高。目目前,虹口高高档物业的开开发还处于启启动期。从规划等角度分分析,虹口的的发展应与北北外滩的开发发紧紧联系在在一起。目前前虹口区内可可分为四个板板块,即北外外滩和周家嘴嘴路沿线、四四平路沿线、鲁鲁迅公园附近近以及外虹口口地区。在这这四个板块中中,以北外滩滩周家嘴路沿沿线楼市最为为活跃,供应应量占到虹口口全区的六成成左右,内虹虹口北部地区区则将在今后后一段时期内内出现持续放放量。虽然虹虹口不是传统统的高档住宅宅区,但随着着人文历史的的发掘,譬如如多伦路的改改造、四川北北路的改造等等等,将会有有一批成规模模的高档住宅宅上市,发展展潜力较大。三、高档楼盘综综合分析对于起价每平方方米8000元以上的楼楼盘,其客户户已不再是改改善型或舒适适型客户,而而是以享受型型客户为主,他他们对高价楼楼盘的要求主主要体现在环环境配套、小小区物业以及及房型设计、景景观设计等多多个方面。他他们主要有这这两方面共同同点:一是有有较高的收入入水平及生活活水平,所以以这类消费群群对居住的需需求已从居住住到讲究环境境上升为一种种居住的生活活享受;二是是此类消费者者一般事业有有成,心理上上存在着巨大大的优越感,因因此他们购置置物业时也存存在着强烈的的品牌意识。地段自然景观区域人文历史区域商业中心区域33%27%40%对于高档住宅的的地段选择,大大多数选择具具有浓厚人文文历史沉淀的的地区和地段段,按其地段段性质可以将将其分为三种种:一是文化化历史浓厚区区域;二是商商业中心或主主要干道附近近;三是自然然景观丰富的的区域。依上可以发现,今今年开盘的高高档物业中选选择人文历史史浓厚区域的的占到总量的的27%,如“思南路88号”,便是选择择了老洋房聚聚集区,其中中有著名的历历史保护建筑筑物,像孙中中山故居、周周公馆、复兴兴公园、第二二医科大学等等等,其他如如“畅园”等也选择在在愚园路等同同质地段。位位于徐汇黄金金商业圈地段段的“尊园”,离地铁一一号线仅数十十步之距,附附近还有高架架,明珠轻轨轨等便利的交交通。与“尊园”相似,“巴黎时韵”等楼盘也同同属于第二类类别,即商业业中心或交通通干道附近,此此类楼盘占到到了今年新开开楼盘总量的的40%,比选择择人文历史浓浓厚区域的楼楼盘高出13个百分点。三三是以“水木清华”、“仁恒滨江园”、“香梅花园”等楼盘为代代表的自然景景观丰富的区区域,以“仁恒滨江苑”为例,面向向黄浦江,可可以望见浦江江两岸风景,还还有部分则面面向金茂大厦厦,东方明珠珠等,景观优优势相当明显显。规划良好的规划是高高档住宅成功功的先决条件件之一,高档档住宅规划的的要求不仅是是满足经济指指标,更重要要的是冲破传传统要求的约约束,具有前前瞻性,充分分展示居住者者的地位,合合乎居住者的的要求,在今今年开盘的高高档楼盘中,大大多选择有实实力的国外规规划设计和景景观设计、居居室设计公司司为其服务。值值的关注的是是此次调查的的楼盘在建筑筑设计方面全全部由国内企企业操刀(见见下图),只只有“畅园”和“思南路88号”两个楼盘邀邀请了国外建建筑设计公司司做顾问。但但在景观设计计方面,国内内企业则存在在着明显的差差距,调查的的高档楼盘全全部由国外景景观设计单位位接盘。由此此可见,国内内景观设计企企业离高档楼楼盘所需要的的条件还有相相当大的差距距。规划特征:整体景观规划引引用水、绿、小小品等构成一一个完整的社社区系统,用用艺术和生活活的方法表达达以小高层、高层层为主,其中中高层占到总总量的60%,小高层占30%;设置会所,以教教育、休闲、娱娱乐为主;开发趋向规模化化;设置智能化物业业管理服务系系统;会所以运动为主以休闲为住以教育为主未定或无会所27%47%13%13%此次调查的高档档楼盘中,除除巴黎时韵外外,均配置有有高档会所。以以上海壹街区区会所为例,设设置有棋牌室室、壁球室、健健身房、桌球球室、屋顶露露天灯光网球球场、乒乓室室等活动场所所,其设置体体现出运动型型会所的特点点,此类会所所约占总数的的27%。而以教育育为主题的则则占到约13%,如水清木木华公寓会所所,就设置有有社区图书馆馆、亲子教育育中心、永久久性艺术中心心等场所。以以休闲为主题题的会所占47%左右,15个楼盘大部部分会所属此此类。以位于于徐家汇商圈圈的尊园为例例,虽位处于于繁华商圈,但但会所仍设置置有男女健身身房、超级网网吧、咖啡厅厅、餐厅、乒乒乓球室、麻麻将室、VIP会议室、亲亲子乐园、老老人天地、红红酒雪茄俱乐乐部等活动娱娱乐场所。在在调查的15个楼盘中,只只有巴黎时韵韵未设正式会会所,但仍设设有休闲酒吧吧、商务餐厅厅、健身房等等场所,以满满足入住业主主的需求。可可见,高档住住宅对会所的的要求相当高高,同时也反反映出客户对对享受型生活活的追求。环境绿化率30以上上绿化率40%以以上绿化率50%以以上29%29%42%上海的高档物业业大多集中在在具有浓厚的的文化历史的的区域,如衡衡山路、华山山路沿线,这这表明了对人人文环境和自自然环境的追追求,是高档档物业所必须须具备的条件件。人对内外外自然环境以以及人文环境境的追求是无无止境的,高高档物业的开开发却并不都都具备这些条条件。因此,对对环境的营造造又成为塑造造高档物业的的首要条件,或或借景造势、或或人为堆砌、或或借江引河、或或磊山筑桥,高高档住宅在环环境的营造上上往往达到了了登峰造极的的效果。上图是此次调查查的15个楼盘的绿绿化率情况,从从中也可以看看出,大部分分高档物业的的绿化率都比比较高,最高高的“香梅花园”更是达到了70%,而绿化化率在50%以上的也6个,占市场场分额的42%(见下图图)。绿化率率在40%以上和在30%以上的楼楼盘各占总量量的29%。从中,可可以看出绿化化率对于高档档物业的重要要性,更是高高档物业的一一个显著标志志。房型100平方米以以下100—2000平方米200平方米以以上13%56%31%高档住宅房型的的设计要求相相对比较规范范,首先体现现在空间大小小的划分上,其其次是空间功功能的布局。在空间大小方面面,高档楼盘盘的面积一般般比较大,这这样才能使内内部的格局有有足够的空间间划分。其内内部的功能较较为齐全,有有卧室、活动动室、书房、洗洗衣房、工作作间、保姆房房等等,主要要强调功能的的细化。由下下图可以看出出,在调查的的十五家楼盘盘中,主力房房型面积大多多集中在100—200平方米以及200平方米以上上两个阶层,其其中仁恒滨江江园的最大房房型面积在450平方米,而而古北中央花花园四房三厅厅四卫最大面面积也在313.655平方米,在100—200平方米这一一阶层中,面面积也大多集集中在150平方米以上上,约占这一一阶层的67%。可见,高高档住宅对面面积的追求要要比中低档物物业高出许多多。在空间质量方面面,高档楼盘盘在布局方面面都较为合理理,大厅大多多方便通风、采采光,且动静静分明;在主主、次卧室的的设计上除了了考虑具体的的布局和朝向向外,更考虑虑到了该层次次业主的生活活习惯和需求求。此次调查查楼盘中,房房型大多集中中在二房二厅厅、三房二厅厅和四房二厅厅三个房型,从从下图可以看看出,三房两两厅所占比例例最高,其次次为二房二厅厅和四房两厅厅。其中有两两个楼盘由于于定位于小户户型公寓,因因而户型较小小,分别是“国际金融家”,面积在50平方米;另另一个是徐汇汇的“巴黎时韵”,面积从24—57平方米不等.建筑多层小高层高层10%30%60%毛坯全装修毛坯与全装修27%67%6%从上图可以看出出,在建筑规规划上,今年年开盘的物业业大多以高层层为主,占到到了60%。远远超超过采用多层层的楼盘,即即使小高层也也只占到30%的份额。分分析原因,主主要是由于大大部分高档楼楼盘地处市中中心,受到土土地、环境、建建筑面积等多多方面的制约约,因而只能能以高层建筑筑来提高建筑筑面积和房型型套数。在上上海目前高档档物业市场中中,高层占据据绝对地位。在此次调查的楼楼盘中,装修修房的推量也也占到绝大多多数(见下图图),共10个,占楼盘盘总数的67%,毛坯房占27%。由此可见见,随着上海海在2005年全部推行行全装修房,高高档住宅的装装修房推出率率也必将会领领先于其他中中低档物业。客户外籍人士港澳台人士本地人士外地人士10%15%46.5%28.5%投资客户其他客户35%65%从上图不难发现现,在购买沪沪上高档物业业的客户群体体中,本地人人士占据了46.5%的比例,其其中本区域人人士占18.555%。其次是外外地人士,占占28.5%。在客户群群体中,还有有一定数量的的外籍人士,约约占10%的比例。在在不少楼盘在在统计中,也也把外地人士士和外籍人士士归为一类,即即外域群体,他他们成为了此此类物业客户户群的中坚力力量,占到了了购买总量53.5%,超过一半半。可见,每每平方米8000元以上住宅宅的消费主体体显然以外来来人士为主,上上海本地消费费者的购买力力相对不足已已经影响到高高档住宅市场场的正常消费费。同时,调调查也表明此此类楼盘由于于价格不菲,所所以购买人群群绝大多数还还是以自用为为主,将购买买目换定位于于投资的仅占占到总客户群群的35%左右。价格8000—100000元/M210000—115000元/M215000元//M233%60%7%上表显示的是115个调查楼盘盘的售价情况况,从表中可可以发现,每每平方米售价价在100000-150000元之间是此此类物业的主主流价位。其其中,每平方方米超过15000元价位的只只有位于虹桥桥的“古北中央花花园”,每平方米米售价在150000-170000元之间。15个楼盘中“巴黎时韵”、“仁恒滨江园”、“国际金融家”、“临潼苑”、“香梅花园”、“上海壹街区”等售价均在在每平方米12000元和每平方方米13000元左右,由由此可见,每每平方米100000-150000元是上海目目前高档楼盘盘价格的主流流区间。物业开发商管理国内物业管理公公司境外物业管理公公司25%15%60%物管费3元/MM2以下物管费3—5元元/M2物管费5元/MM2以上40%40%20%高档住宅均强调调提供舒适的的、具有星级级标准的管理理服务,很多多发展商邀请请国内外的名名家做物业管管理,在为业业主解决日常常生活后顾之之忧的同时,也也在“面子上”和“附加功能”等方面做足足文章。此次次调查的楼盘盘中,毫无例例外地都采用用了智能化建建设,推出了了一系列的服服务项目:如如水、电、煤煤、物业管理理等费用的自自动计量及电电子支付系统统,防火灾、防防煤气泄漏的的自动报警系系统,网络服服务的应用,监监视报警系统统等。不少楼楼盘还推出了了保姆服务,如如尊园就有代代订报刊杂志志、预定叫车车接送服务、空空置公寓管理理、洗烫衣物物服务等等。从上表可以看出出,此次调查查的十五个楼楼盘中,物业业由开发商自自管的约占总总数的23%,如“证大水木清清华公寓”、“仁恒滨江园”等楼盘。委委托管理的楼楼盘则占到了了总数的77%,其中,选选择境外知名名物业公司管管理的楼盘约约占总量的62%,如“国际金融家”邀请香港戴戴德梁行物业业公司管理、“尊园”邀请第一太太平戴维斯进进行管理等;;选择国内物物业管理公司司管理的楼盘盘仅占总量的的15%,如“临潼苑”邀请新外滩滩物业管理公司、“景景福苑”邀请万顷物物业管理公司司进行管理等等,值得一提提的是,在由由国内物管公公司管理的楼楼盘中,新外外滩管理过“新外滩豪庭”,有高档盘盘的管理经验验,而“景福苑”则是增邀了了第一太平戴戴维斯进行物物业顾问。由由此可以看出出,国内物业业管理公司无无论在内功还还是外功上都都还未达到高高档楼盘所需需要的条件和和要求,在管管理理念、管管理方法上,国国内物业公司司还有存在着着明显的差距距。从此次调查楼盘盘的物业管理理费看,每平平方米从1.6—8元/月不等。由由上图可看出出,物业管理理费用的主流流在每平方米米3元/月以下和每每平方米3-5元/月两个层次次,而高于每每平方米5元/月的楼盘只只占总量的20%左右。此此次调查中,以“巴黎时韵”收费最高,为每平方米8元/月(其为酒店式公寓),其他大多集中在每平方米3元/月左右。如“景福苑”2.76元/月、“金色维也纳”2.9-4.9元/月、“思南路88号”2.5-3.0元/月、“尊园”2.8-3.0元/月。四、结语从上海今年楼盘盘发展情况看看,每平方米米价格在3000—7000元的住房是是主体,长期期以来占上海海市场成交金金额和成交面面积的80%左右。高档档住宅虽然增增幅较大,但但由于物业的的特殊性决定定了其不可能能占有较大的的市场比重,尽尽管如此,高高档楼盘对市市场价格的影影响却进一步步加大,特别别是自二季度度以来,其价价格指数异军军突起,成为为领涨价格段段,升幅高达达5.18%。而今年头头五个月,上上海楼市增量量供应也几乎乎成为每平方方米8000元/平方米以上上豪宅的舞台台。但自5月火爆销售售以后,市场场高档住宅热热有所降温。从从总体看,上上海房地产市市场新建商品品房供应基本本平衡,但将将开发定位瞄瞄准于高端市市场的高档住住宅而言,供供应量的增加加将会扩大市市场销售的风风险,二季度度后的高档楼楼盘销售“降温”可以看成是是一个信号。对对有增无减的的上市量,高高档楼盘的预预售情况不容容乐观。预计计,下半年上上海市场上市市量会高于上上半年,而价价位定于8000元/平方米以上上的楼盘比例例也将有所提提高,如静安安第四季度就就有大量的楼楼盘集中上市市,其中高档档盘的比例较较大,在如此此众多的高档档楼盘涌现的的同时,需求求却相对增长长乏力,前景景堪忧,也值值得业内人士士关注。叁、静安区域住住宅市场分析析一、静安区(22002年第三季度度)市场数据据分析2002年年第三季度静静安楼市的价价格指数为1198..29点,与上季季相比,上涨涨了18.35,增幅为1.55,其中多层层价格指数为为1153..85点,与上季季持平,高层层价格指数为为1179..79点,与上季季相比,上涨涨了17.93点,增幅为1.54%,由于这一一季多层住宅宅基本无交易易量,所以多多层住宅价格格指数仍保留留了上季度数数据,而以“国际丽都城”、“上海一街区”为代表的高高层住宅以其其地段优势和和品质价值而而热销,致使使本季静安区区高层住宅价价格指数走高高。根据统计数数据显示,4第三季度静静安批准预售售面积为10.98万平方米,与与上季度相比比,增加2.26万平方米,增增幅达50%,其中住宅宅面积约6.71万平方米。本本季以登记预预售面积为6.08万平方米,与与上季度相比比,则增加了了0.37万平方米,增增幅为8%,其中以登登记预售住宅宅成交面积为为4.68万平方米。批批准预售与已已登记预售面面积之比为1:0.55,住宅批准准预售与已登登记预售之比比为1:0.69。从以上统统计数据可以以看出,静安安本季已从供供不应求转为为供大于求,而而从住宅角度度看,静安区区符合有效需需求的供应仍仍比较紧张。国国际丽都城开开盘不到一个个月,一期便便全部售空。由由此可见,在在供大于求的的现象背后,实实则已包括了了区内部分办办公楼及其一一定数量的市市场难以接受受的无效供应应,且此种状状况难望在短短期内有所好好转。本季已登记记销售面积为为9.98万平方米,比比上季度减少少了3.5万平方米。本本季度静安区区预售平均成成交单价为每每平方米7436米。二、静安区发展展规划分析随着静安区旧改改力度的加强强,“南留北改”政策的进一一步实施,区区内有多个地地块正在拆迁迁之中,且与与少数地块已已开始建造,同同时,静安区区还在江宁路路等地段的旧旧改地块内规规划了大型绿绿地,大大提提升了静安北北部地区的环环境品质,这这无疑大大增增加了这些板板块的附加值值,吸引众多多的开发商和和客户的追捧捧。静安区旧旧改的加强为为静安年底明明初的静安楼楼市注入了活活力。此外,鉴于于静安区走中中高档路线发发展的特色,同同时受市中心心土地稀缺等等方面的制约约,静安的住住宅仍将以高高层为主,多多层住宅发展展的空间将越越发有限。从从静安区内南南北两翼发展展的情况看,南南部静安寺区区域的改造工工程以过半,其其周边的发展展将以高档办办公楼和高档档住宅楼发展展为主,建筑筑形态也将以以高层为主,而而区内北部的的发展,随着着环境品质的的提升和苏州州河沿线改造造的启动,该该区建设双高高区域的目标标也将得以顺顺利实施,在在住宅发展中中,高层也将将占据主导地地位。三、2002年年第三季度静静安区成交面面积排行榜排名预售登记面积排排行套数面积(M2))1达安花园189套209462静安华庭141套137243静安河滨花园38套55344国际丽都城23套43265静安康寓26套40006沪中新苑26套28387顺德苑23套27788鸿力公寓16套22519新都城公寓12套135610怡景苑6套932销售登记面积排排行排名销售登记面积排排行套数面积(M2))1鑫康苑124套146362宏安家园121套134493振阳静安绿都59套72054嘉发大厦B58套72005鸿鹄公寓60套67246天鼎花园45套53167银华苑28套46758达安花园48套45269静安河滨花园30套427610智慧广场2套3760四、区域市场产产品分析1、在售个案建建筑面积比较较表:说明;由上图可以看出出,目前静安安区内在售个个案总建面积积有明显的两两极分化趋势势。20万平方米以以上的物业总总计三个,占占总量的37.5%。10万平方米——20万平方米的的物业仅一个个,占12.5%。5万平方米以下下的占50.0%,共有4个。今年静安区最大大的改造项目目“静安枫景”,规划总建建筑面积40万平方米,是是区域内规模模最大的个案案,也是项目目今后最有力力的竞争者。同济佳苑、康宁宁雅庭、自由由自宅三例小小型个案中,康康宁雅苑是独独栋住宅,其其余均是烂尾尾楼改造的单单身公寓项目目,建筑面积积低与5万平方米在在情理之中。2、在售个案基基地面积比较较表:说明:最大的个案静安安枫景占地面面积10万平方米。是是区域中基地地面积最大的的。5—10万平方方米个案2个。5万平方米以下下的5个,占据总总量的62.5%。拥有明显显的主导地位位。尽管建筑面积220万平方米的的以上的个案案占总量的37.5%,但基地面面积目前均未未超过10万平方米,由由此可见全区区域土地的稀稀缺性明显。3、在售个案个个案容积比较较表说明:同济佳苑属独栋栋烂尾楼盘,是是区域的特例例。本报告认认为其不具有有代表意义。普遍的高容积是是上海几个中中心城区所共共有的特性,静静安区作为中中心城区之一一也不能例外外容积率主要分布布在3.5—4之间,也从从另一个侧面面说明,从区区域房地产产产品形态看,高高层已成为区区域市场的主主打。多层、小小高层已淡出出人们的视线线。4、在售个案绿绿化率对比表表:说明:单身公寓和独栋栋的住宅项目目几乎没有绿绿化,与本项项目没有可比比性,所以忽忽略不计。而在其余的竞争争个案中,虽虽基地面积小小,容积高,但但开发商都能能利用有限的的空间,聘请请专业景观设设计公司,尽尽可能地提高高绿化率,总总体水平尚可可。绿化率均均在40%以上。最高高的上海一街街区,绿化率率高达51%,其次为静静安枫景,绿绿化率50%,在同类产产品中较为少少见。5、在售个案价价格比较表::说明:2002年三季季度静安区主主力单价和主主力总价双双双上扬,但主主力单套面积积合理回缩,显显示出区域客客户在楼市价价位走高的背背景下,对户户型选择归与与理性。8000元/平平方米以下的的楼盘在区域域中已无踪影影。区域最低低价8650元/平方米,为为康宁雅苑(毛毛坯),国际际丽都城16000元/平方米,但但其装修费用用达3000元/平方米。价位主力峰值集集中在9000—11000元/平方米。整整体市场高价价位的区域特特性表露无疑疑。单套主力总价为为100万—150万/套。6、在售个案去去化情况分析析案名去化情况静安枫景现推出其一期55栋中新闸路路、常德路路路口的两栋,去去化情况良好好,只剩余5层以下的少少量房源。国际丽都城一期开发1栋高高层,3栋小高层。一一号楼已全部部售完,2号楼开始预预定。本案属属于高价未楼楼盘,受总价价影响,客源源面相对狭窄窄,去化速率率不是很高,每每月能保持稳稳定的销售量量。中凯城市之光在开发商强有力力的广告促进进下,经过了了较长的一段段时间后,一一期已完成销销售。即将推推出的二期在在近期开始接接受预定。上海壹街区销售周期较长。目目前一期只有有少量余房,年年底二期面市市。畅园房型面积较大,总总价高,周边边小环境嘈杂杂,制约销售售,去化率60%。同济佳苑规划及价格没有有最终确定,预预计2003年1月开始预定定。康宁雅庭虽整体品质不高高,但其价格格在区域中属属于最低,又又有有利地理理位置的支撑撑,销售形势势喜人,108平方米的两两房已基本去去化完毕。总总量6成左右已去去化完毕。自由自宅运用了空间的自自由分割,一一经面市,受受到了区域消消费者的关注注,预定情况况较为理想。说明:经以上分析明显显的可以看出出,区域内的的产品依托得得天独厚的区区位优势、生生活设施的优优势等先天条条件,加上自自身的优势(如如产品规划、营营销企划等)各各自都创造了了较为优秀的的销售成绩。销销售形势喜人人。7、区域客源客客层分析图::说明:在上海购买70000元/平方米以上上的高价位楼楼盘中,区域域客源分布如如下:18.55%的的本区域人士士,熟悉生活活环境,已在在区域内居住住了很多年,不不愿离开,

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