年济南某项目营销推广方案

****集团世纪城项目目录前言…………22第一部分项目基基本情况解析析……4第二部分项目推推广主题解析析…………………11第三部分项目营营销推广策略略…………………16第一节项目总体推推广思路……16第二节项目目分阶段推广广策略…………………25第四部分项目营销推推广费用制定定原则………61前言1、本方案为整整体推广思路路，具体的工工作开展以此此方案为理论论依据。分阶阶段、分内容容具体细节安安排详见各阶阶段具体工作作计划与方案案，如具体的的报广策略详详见每月报广广投放计划，具具体的活动策策略详见每月月活动计划与与方案。2、推广阶段划划分必须与项项目工程进度度紧密结合，工工程进度以及及准备配合工工作将直接影影响营销推广广节奏。3、多层整体价价格策略与价价格走势详见见专项方案，力力争在多层的的后期营销中中通过推广、造造势与现场销销售技巧拉升升均价，尽快快回笼资金，达达成甲方要求求。4、本方案主要要为项目多层层部分的营销销推广修订方方案，对于其其中的一些计计划安排，在在经过讨论的的基础上进行行了修改。未未尽事宜在以以后工作开展展中不断完善善。5、本方案多层层营销推广计计划为理想状状态下（宏观观经济面、政政策面及市场场格局没有质质变，工程开开发进度如期期完成、资金金流通状态良良好，没有不不可预见因素素影响项目整整体运作节奏奏）拟订的计计划，如果上上述先决条件件发生变化，则则营销推广计计划相应进行行调整；本计计划的执行将将秉承保证计计划、但不拘拘泥于计划的的原则，在客客观条件许可可时，尽量在在此计划基础础上提高目标标、以期缩短短营销周期。6、本方案小高高层营销推广广计划是在缺缺乏具体开发发进度依据的的条件下据甲甲方要求虚拟拟的销售计划划，不具备实实际操作层面面的意义、仅仅供甲方参考考；实质性操操作型销售计计划将在开发发前期准备工工作有一定头头绪、未定因因素、节点式式确定开发进进度的情况下下，对现有计计划予以修正正，经双方讨讨论通过后执执行；具体方方案将在明年年开春进行新新一轮市场调调查、观察宏宏观市场变化化且在项目卖卖点部分兑现现后再行制定定，实事求是是、务求实现现其最佳效益益。7、由于本市居居民对小高层层有一定抗性性、且目前片片区有大量多多层与准现楼楼小高层陆续续入市、今年年已基本进入入销售淡季，因因此小高层与与商铺的营销销推广不宜太太早进行。建建议此两部分分的实质性营营销推广活动动在本项目多多层销售到一一定程度时开开始实施。8、本方案由于于缺乏准确的的开发进度计计划依据，是是按常规理论论开发进度制制定的模拟营营销计划，仅仅供参考；具具体操作性计计划需要在有有明确开发进进度计划后加加以调整，并并随市场变化化而修正。第一部分项目基本情情况解析一、**花园市市场形象定位位1、项目市场形形象定位：◆本项目是***区在新的城城市规划定位位与发展态势势下，新一代代标志性人居居社区，配套套完善、生活活康乐，代表表未来北部生生活的新典范范。◆本项目是领领先市场的先先进产品，比比目前市场上上同类产品物物有所值。◆本项目是面面向普通工薪薪阶层的，寻寻常百姓完全全可以负担的的小康、后小小康时代康乐乐型社区。2、项目市场形形象定位依据据：◆目前**区区大多同类产产品设计风格格与开发推广广理念仍停留留在较为落伍伍的建筑风格格和低层次的的产品功能诉诉求上，本项项目提出上述述市场形象在在境界上高出出一筹，同样样产品便显得得品质感较高高，便于项目目价格定位于于较高水平、实实现投资回报报；◆好的项目市市场形象有利利于树立公司司品牌形象，扩扩大项目市场场知名度，项项目销售与公公司发展二者者相辅相成，可可互相促进，有有利于公司战战略发展；◆**区固有的的负面形象使使得居住其中中的市民对自自身良好的社社会地位与居居住环境的改改善有强烈的的向往，树立立良好的市场场形象可迎合合目标客户的的心理需求，引引起其强烈共共鸣。二、**花园目目标客户定位位根据区域消费群群市场的调查查，按客户特特征划分，本本项目目标客客户主要可划划分为如下几几类：（1）普通工薪薪阶层（包括括企事业单位位白领、蓝领领）购买用途：居家家、休闲客户特征：这部部分人消费能能力较强，消消费意识较为为超前，容易易接受新生事事物。年龄一一般在25-45岁之间，有有一定学历或或专业技能，有有足够的经济济能力满足基基本的小康生生活，对生活活质素有一定定美好憧憬与与追求、但又又较为精明、谨谨慎、注重实实际，不愿意意或不足以追追求华而不实实、超越自身身负担能力的的豪宅。因为为平时工作节节奏快，他们们追求时尚、简简单、轻松、随随意的生活，关关注个人与家家庭成员身体体健康，部分分可能热爱运运动。他们上上班一般在市市中心区，但但他们有强烈烈的现代生活活理念。喜欢欢在周末和节节假日休闲，过过着“5+2”的生活。同同时，他们爱爱热闹，喜欢欢和朋友置业业在一起，他他们一般对面面积较适中的的住房较感兴兴趣，其主要要目的是为了了改善原有居居住条件。选选择的住房一一般为两房或或面积较小的的三房。客户关注：自然然生态的环境境、运动设施施、良好的物物业管理、较较实惠的价格格。（2）济南本地地的私营业主主（以**区为主）购买用途：居家家、投资客户特征：这些些私企业主主主要集中在**区，他们正正处于事业的的黄金时期，平平时工作节奏奏快，追求现现代时尚、简简单随意的生生活。有着强强烈的投资观观念和现代生生活理念。作作为长期在北北部区域工作作生活的经商商人士，对北北部楼市自然然十分关注，价价格经济实惠惠而楼盘品质质不错的楼盘盘是他们考虑虑的重点，他他们购买的目目的是居家，有有时也会考虑虑投资，交通通、楼盘品质质、物业管理理、车位是他他们选择的重重点。客户关注：段景委服性是的（3）离退休人人士购买用途：居家家、休闲客户特征：这部部分客户大多多为**区或其它区区域一定交通通、生活半径径的老济南人人，对该区域域有浓厚的感感情，已经形形成了自己固固定的生活圈圈子，同时有有一定的积蓄蓄，生活自主主自立。现在在已经离退休休，有着充足足的闲暇时间间，他们需要要一个生活便便利、环境幽幽静、康乐的的居所来安享享暮年。他们们会选择面积积偏小的两房房或一房，楼楼层较多考虑虑一、二层。客户关注：便利利的生活配套套、幽静康乐乐的社区环境境、较实惠的的价格。（4）团购（***企业、**股份、政府府机关、有实实力的企业团团体）购买用途：居家家、休闲客户特征：***企业、**股份这些关关联公司效益益较好，应存存在一定的购购房潜在需求求。另外，有有一些政府机机关单位再加加上本区域有有实力的企业业团体，构成成了较大的团团购消费群体体。这些单位位职工普遍存存在改善居住住条件的强烈烈愿望，较热热衷环境优美美、配套设施施齐全、交通通方便、有特特色的小区。这这部分人选择择的住宅面积积多在80m2至160m2之间，户型型为二房二厅厅或三房二厅厅，购房大多多为居住用途途，购房注重重私密性。客户关注：私密密性、地段、自自然环境、交交通状况、建建筑规划、楼楼盘品质、物物业管理、配配套设施、较较实惠的价格格等是他们考考虑的重点。（5）外地人士士（在济南北北部区域有办办事机构和贸贸易往来）购买用途：居家家客户特征：在济济南或生意较较成功的外地地人或外地驻驻济南机构的的外地人士，他他们属于人在在济南，但思思想、生活方方式并不能完完全融于济南南的，然而不不想再回到他他们原来生活活地方或者由由于工作、生生意原因常年年生活、居住住在济南，希希望找一处相相对理想的居居所安定下来来。客户关注：们价配距便安教管关按所在区域划分分，本项目目目标客户基本本可划分为如如下两类：A、**区本区区域客户：主主力目标客户户B、市中区及其其他辐射区域域：取决于城城市开发、建建设进度等宏宏观政策引导导与经济发展展速度，但在在纬六路高架架桥的启动将将对项目有较较大利好。综合各种因素，做做出以下目标标客户定位建建议：客户区域占有量量按百分比计计算-**区60%，市中区25%，其它区15%。客户购房动机按按百分比计算算-首次购买占60%，二次置业35%，投资及其其它占5%。客户年龄按百分分比计算-30岁-50岁之间75%，50岁-60岁15%，30岁以下10%。三、**花园产产品定位1、**花园的的产品综合质质素（户型、外外立面风格、各各种功能配套套、环境设计计、装修标准准等）保持在在本片区中等等偏上水准，否否则在公司预预期销售价格格上难于与同同类产品竞争争。2、为使项目有有一定特别优优势，建议项项目在保持产产品综合质素素水准的同时时在个别分项项上制造突出出亮点。通过过对市场的详详细调查和对对项目本身的的综合分析，建建议将这个亮亮点表达为儿儿童益智会所所、健康主题题园林。儿童童益智会所即即在满足社区区成人运动、休休闲、保健等等基本需求的的条件下，特特别侧重于儿儿童启智、益益智、娱乐、保保育方面的项项目（详情可可参见《**花园会所方方案建议》）；；健康主题园园林即把整个个小区园林划划分为几个康康乐区域，如如中心康乐广广场、亲子乐乐园、老年中中心等。3、设置儿童益益智会所的目目的并非单纯纯地考虑会所所功能满足社社区业主需求求或是简单地地追求会所效效益平衡，而而是借助于这这个载体充分分演绎项目推推广主题、丰丰满项目形象象，最终达到到实现销售，获获得利益回报报的目的。总分第二部分项目推广主主题解析一、**花园推推广主题1、推广主题：：通过前期讨讨论，项目推推广主题建议议确定为“*****城市、***康乐人家”。2、主题内涵：：“*****城市”是对城市北北部的一种崭崭新定位、符符合政府对城城市规划与房房地产开发的导向，可可改变**区在济南市市民心目中传传统的负面形形象；“*****城城市”是本项目开开发的一个宏宏观背景（城城市的、时代代的），是我我们开发本项项目的前提条条件（既非本本项目欲以天天下为己任、刻刻意营造“山水城市”，亦非项目目推广过程中中的重点诉求求），暗示对对目标客户而而言这是明智智的发展商采采取的理性选选择，可引申申到选择本项项目的客户是是明智的有识识之士；“***康乐人人家”是对项目的的直接定位，推推广“康乐”概念，这个“康乐”含义有社区区为绿色生态态、环保产品品；业主在此此生活可保持持心身健康；；业主在此可可过着欢乐、喜喜乐、安乐的的美好生活等等多种层面的的涵义。3、推广主题依依据：◆目前济南市市政府已公布布新的城市规规划，提出恢恢复济南历史史名城风范、建建设山水城市市的发展原则则，其中北部部与西部新城城建设是本阶阶段城市开发发建设的重点点，必将会在在基础设施建建设等各方面面体现出来；；本项目在这这种背景下提提出上述推广广主题符合政政府政策导向向与发展趋势势，可因势利利导将城市格格局随时代变变化产生的巨巨大变化表达达出来，给项项目一个良好好的形象定位位；◆基于城市居民民目前普遍存存在的对城市市市政建设的的不满、亟于于改善城市人人居环境（城城市）与个人人居住环境（**区片区负面面形象、项目目——目标客户现现居环境）的的心态，给目目标客户一种种美好环境的的期许与承诺诺；◆“山水城市”以富于诗意意的形象，表表达历史传承承源远流长，延延续地方、历历史文脉，迎迎合泉城居民民对“泉林文化”、“**文化”骄傲自豪、情情有独钟的潜潜在心理情结结；◆业主在此居居住身体方面面健康的保障障——对应优美环环境绿化、环环境直接引致致的空气、噪噪音指数的良良好、绿色环环保建材的使使用（生态、环环保概念）、户户型设计的先先进合理（通通风、采光、功能分区等等）、小区泛会所（健康设施配套如健身器材、室外运动场所如缓跑径、老人运动场所、儿童游戏场等）、小区物业管理特别服务、社区文化（社区诊所、老人儿童特别护理服务、义务体检、社区趣味运动会等）◆业主在此居居住心理方面面健康的保障障——对应户型设设计的先进合合理（两代同同住分居不分分离，注重亲亲情、家庭伦伦理关系，保保持中华民族族传统美德）、小小区环境、休休闲空间的处处理、泛会所所功能（密切切邻里关系，解解除老人寂寞寞，提供独生生子女儿童安安全游乐、交交往机会以便便今后适应社社会，提供成成年人健康有有益的休闲、健健身活动应付付社会与职场场压力等等，总总之老少咸宜宜）。◆“新世纪”强强调项目开发发理念的时代代性（领先、进进步），“***”再次强调目目标客户的时时代性（随时时代变迁改变变居住与生活活观念）与年年龄分别（以以世代强调人人与人的年代代差别），随随着纬六路高高架桥建设、开开通，可能吸吸引部分市中中区年轻白领领客户。◆本项目以超超越片区负面面形象与超前前、领先的产产品与姿态（推推广主题）进进入市场，可可表达一种与与时俱进，生生活品质（暗暗寓社会地位位）上升的形形象，迎合目目标客户追求求体面的自尊尊心与虚荣心心。提示：本项目从从推广主题直直至产品筑造造与宣传推广广资料设计各各方面都应充充分表达出强强烈的变化感感、现代感、时时尚感：包括括时代进步、城城市发展、客客户观念与生生活状态改变变等等——落实到目标标客户即：一一居住条件改改善；二改变变生活观念：：不再满足于于日常的温饱饱，更加注重重健康（心身身两方面的）、环环保、生态（可可与工程材料料、小区环境境结合）家庭庭、邻里关系系（可与户型型结构、会所所、室外环境境、空间尺度度的设计等结结合）、休闲闲方式（可与与社区文化、物物业管理、会会所配套等结结合）二、**花园主主广告语1、主广告语：：缤纷生活动动起来说明：“缤纷生生活”与**花园的项目目命名及推广广主题一脉相相承。缤纷本本来就是可以以形容鲜花美美丽、色彩丰丰富并富于动动感等，此处处用于界定生生活，和推广广主题“康乐人家”中“康”（健康、活活力、运动）、“乐”（快乐、欢乐、安乐、喜乐）的概念高度一致，全部都隐含动态的、轻松的、愉悦的调子，形容“花园”及其中的生活方式、形态都十分妥帖；“动起来”明白白、直截地表表达出“动”的概念，可可延展到如下下三个层面：：城市建设的“动动”（城市在新新时代建设、变变革、进步——新的规划，片片区新的城市市定位）；项目开发的“动动”（项目即将将启动，待开开始推广时已已经随城市建建设步伐而实实施——与时俱进、明明智、领先于于市场）：业主生活的“动动”（运动——健康、积极极、活力；生生动——丰富多彩、亮亮丽、引人入入胜——缤纷）2、辅助广告语语：缤纷人生花花样生活：“缤纷”与“花园”与推广主题题一致，“花样”由家喻户晓晓的“花样年华”引申而来，与与“花园”一致。我选择，我需要要：以目标客客户口吻代入入，直白、简简捷、有力，个个性十足，符符合较为年轻轻的客户心理理状态可配合合小高层、小小户型产品的的推广、配合合主广告语阶阶段性使用。我的时代，我我的家园：大大气、直白、简简捷，鲜明突突出时代感与与归属感，可可配合主广告告语阶段性使使用。第三部分项目营销推推广策略项目总体推广思思路根据工程进度和和楼市规律，将将本项目营销销推广大致划划分为以下几几个阶段：预热期（20002年10月上旬——2003年3月中旬）开盘期（20003年3月下旬——2003年4月下旬）第一次强销期（2003年5月上旬——2003年7月上旬）多多层调整期（20003年7月中旬——2003年8月下旬）商业销售主主要周期销售续销期（20003年9月上旬——2003年12月下旬）小小高层销售主主要周期主要要调整期（20004年元月上旬——2004年4月上旬）周周期第二次强销期（2004年4月中下旬——2004年7月上旬）巩固期（20004年7月中下旬——2004年9月下旬）扫尾期（20004年10月上旬——2004年年底）项目的营销推广广策略将根据据这几个阶段段分步骤进行行，必要时可可作局部微调调；具体实施施将跟工程进度、形象进度度紧密结合，需需要其他开发发环节密切配配合。因项目周边同类类竞争楼盘较较多，市场供供应量较大，为为了取得一定定的市场先机机，同时将本本项目价值得得到最大的提提升从而实现现利润目标达达到最大化，则则应在前三个个阶段（预热热期、开盘期期和第一次强强销期）集中中优势强力推推广，通过小小众传播和媒媒体炒怍成为为楼市热点，引引起社会舆论论，开创热销销场面。一旦旦前期打开销销售局面，后后期的营销推推广就不会有有太大的压力力，投入则相相应减少。但但成功与否关关键在于政府府、规划设计计、建筑设计计、开发商、建建筑商、市场场、营销代理理公司及其他他服务商是否否形成高效的的营销平台。特别提示：1、原本就自然然季节、气候候，销售季节节与工程进度度而言，将开开盘期选择在在4月下旬时机机较为适宜；；现据甲方要求将开开盘期提前，我我司建议提前前至3月为宜。如如果开盘期时时间太早因春春节、气候、开开发进度等综合原因，可可能破坏整体体营销推广节节奏，开盘期期之后将会难难以为继、对对整体营销不不利。2、如果20003年2月份可以完完成各种法律律手续，出于于及早回笼资资金的目的考考虑，可考虑虑开始低调销销售，但建议不要要即时开盘，为为蓄积人气，正正式开盘期与与强势推广还还是定于3月下旬进行行为宜。3、正式开盘时时要求现场销销售中心应当当完成。现场场销售中心可可考虑设于会会所中，则除除会所装修、装装饰完成、室外有一一定环境外，还还应在现场形形成自堤口路路至会所的销销售通道与导导视系统，以以保证项目形形象、引导客户安安全、便捷地地进入销售中中心。若会所所在正式开盘盘前不能使用用，则应考虑虑在项目临近近堤口路中间段搭建建临时销售中中心。4、销售价格、数数量的阶段性性调整需要来来自宏观政策策、经济形势势、市场竞争争、工程进度度方方面面的的支撑。调整目前此此营销推广方方案因缺乏完完整的工程开开发进度计划划作为制定依依据，时间的的划分基本以以常规工程施工需要要时间再留有有一定余裕为为准则；如果果整体开发进进度有所调整整，则销售计计划相应予以以调整。表一：多层部分分总销售进度度计划表(最终均均价为3029.1元/平米)序号时间销售阶段销售目标销售面积阶段性均价12002年100月——次年3月中旬内部认购期19%10450平米米2630元/平平米22003年4月月下旬——6月中旬开盘期12%6600平米2930元/平平米32003年6月月下旬——7月上旬开盘延续期8%4400平米2980元/平平米42003年7月月中旬——8月调整期6%3300平米3020元/平平米52003年9月月——12月强销期25%13750平米米3100元/平平米62004年1月月——4月上旬调整期6%3300平米3160元/平平米72004年4月月中旬——7月下旬续销期12%6600平米3200元/平平米82004年8月月——10月巩固期6%3300平米3230元/平平米92004年111月——年底扫尾期6%3300平米3180元/平平米合计100%55000平米米3004.1元元/平米特别提示：1、本计划所订订价格走势与与均价指数中中不包含阁楼楼与地下室部部分。2、多层分两期期开发，但目目前除4、5号楼面积确确定、一期其其它户型基本本确定外，二二期多层单体体建筑及规划尚未确定定，因此无法法将其单独制制订销售计划划。3、本计划所订订价格均包含含约300元/平米的精装装修，其精装装修方案必须须在正式开盘盘前制定通过过。4、甲方要求明明年二月份开开盘可能届时时难以达到必必要条件，且且因二月份本本地天气仍然然寒冷、是传传统营销淡季，其中又又包含了春节节的特别因素素，难以聚集集必要人气，仓仓促开盘市场场反应可能难难以为继、会会对后续实质性营营销节奏把握握造成严重的的负面影响，我我司郑重建议议对此时机选选择予以高度度重视、审慎慎决策；甲方急于于开盘、及时时销售、及时时回笼资金的的心情我司十十分理解，为为配合主观、客客观方面方面面的综合因素，我我司建议开盘盘时机定于22003年3月下旬较为为适宜；本计计划以20003年3月下旬开盘盘为控制节点。5、内部认购期期时间已过去去一半，后半半段时间中包包含了多个节节假日，并且且处于寒冷的的冬季，对市市场预热相当不利，建建议甲方对早早期应当投入入的长期广告告（户外广告告、车体广告告、站牌广告告、电视广告告、电台广告等）予予以高度重视视，及早决策策，以便后续续筹备工作及及时展开（参参见**花园12月推广计计划）。6、由于内部认认购期第一阶阶段所认购的的82套均价仅为2574元/M2，故内部认认购期第二阶阶段认购均价价达到2886元元/M2才能将整个个内部认购期期均价拉升到到2630元/M2。表二：小高层部部分总销售进进度计划表(最终终均价为30000元/平米)序号时间销售阶段销售目标销售面积阶段性均价12003年5月月——7月内部认购期8%1520平米2750元/平平米22003年7月月——8月下旬开盘期（低调）5%950平米2830元/平平米32003年9月月——11月上旬第一次强销期15%2850平米2890元/平平米42003年111月下旬——12月调整期4%760平米2920元/平平米52004年1月月——3月下旬调整期4%760平米2960元/平平米62004年4月月上旬——7月上旬第二次强销期25%4750平米3030元/平平米72004年7月月中旬——8月下旬调整期7%1330平米3080元/平平米82004年9月月——10月续销期22%4180平米3130元/平平米92004年111月——年底扫尾期10%1900平米3080元/平平米合计100%1.9万平米3000元/平平米特别提示：1、本计划所订订价格走势与与均价指数中中不包含阁楼楼与地下室部部分。2、由于目前***区小高层销销售还存在较较大抗性，且且周边小高层层楼盘均价都都未突破3000元/平米。为了了与项目中的的多层销售价价格有一定的的区分（略微微偏高），建建议小高层不不必采用精装装修，只需粗粗装修（厨卫卫精装修）。可可参考周边竞竞争楼盘（小小高层）的情情况：楼盘名称均价（元/M22）交楼标准天旺浅水湾2980菜单式精装修（另另行收费）长城五环花苑3000厨卫精装修舜景花园2800厨卫精装修富华居2900厨卫精装修3、本计划需要要工程进度的的密切配合，此此计划的基本本要求是20003年4月份小高层层已经确定所所有设计方案案并开始施工工，9月进入第一一次强销期时时小高层接近近封顶，第二二次强销期（2004年4月）前小高层外立面脚手架落下1-2层。4、由于内部认认购期紧接一一个较为漫长长的销售淡季季、且工程形形象进度尚未未彰显，因此此开盘期不宜宜强势推广，故故采取较为低低调的入市策策略逐步升稳稳、为后续推推广张本，实实质性推广安安排在秋季销销售旺季。5、本计划是理理想状态下计计划目标，待待小高层开发发进度计划明明确后据之进进行修订。表三：商业部分分总销售进度度计划表(最终均均价为4505元/平米)序号时间销售阶段销售目标销售面积阶段性均价12003年6月月上旬——8月下旬认购期（自然客客户、低调推推广）40%3000平米4400元/平平米22003年9月月上旬——9月下旬第一次推广期（阶阶段强势推广广）15%1125平米4500元/平平米32003年100月上旬—12月下旬第二次推广期（重重点强势推广广）45%3375平米4600元/平平米合计100%7500平米4505元/平平米说明：1、通常商业部部分操作与住住宅操作采用用不同思路与与手法，因为为二者物业性性质与诉求重重点有本质性性差别：前者者追求物业居居住功能合理理、环境安静静、安全、优优美、配套完完全等居住质质素，后者则则追求客流量量、周边居民民消费能力、商商业业态格局局、所在商圈圈辐射半径等等商业价值与与投资、升值值空间。因此此二者操作应应分别推广，否否则容易扰乱乱二者截然不不同的市场形形象、诉求不不清，无法充充分挖掘、展展示各自价值值；有鉴于此此，特对商铺铺部分营销推推广设计两种种不同推广方方案，其推广广时间、节奏奏与居住物业业推广时间、节节奏有所差别别。2、由于商业推推广与居住物物业的本质性性差异，建议议商业物业采采用阶段式推推广为宜。3、上述商铺营营销计划只是是现有条件下下理想状态的的计划，实际际执行需要开开发进度与市市场供求两方方面的支撑，如如果支撑条件件届时不能达达成，需要对对计划进行相相应调整。特别提示：1、如果希望尽尽早回笼资金金，建议可在在小高层底层层商铺完成，标标准层主体建建设过程中先先期将底层商商铺装修、包包装完成，尽尽早在建设期期即投入使用用，以期凸现现商业价值，及及早实现销售售。2、如果决定在在建设期即将将底层商铺投投入使用，则则需要与政府府有关部门及及早协调，并并存在外围环环境、道路先先期建设，使使用与施工协协调的问题，需需要予以高度度重视，及早早展开相关工工作。3、商铺正式开开盘时间建议议不必太早；；早期可以通通过低调销售售及时回笼资资金，在适宜宜的时机重点点进行节阶段段式推广的方方式造势，提提升项目价值值。第二节项项目分阶段推推广策略一、预热期（2002年10月上旬——2003年3月中旬）1、预热期推广广策略预热期因时间持持续较长、且且缺乏项目基基本进度形象象与相关手续续，不便亦不不必强势推广广，应保持较较低调子，基基本以节点式式推广为主，推广重点为多层（第一期）。现根据前期工作进度估算，将预热期初步划分为以下两个阶段：（1）第1阶段段（2002年10月上旬——2003年2月下旬）本阶段主要是接接受客户登记记，累积客户户资源，进行行项目的内部部认购活动。本本阶段宣传力力度不宜太大大，推广重点点主要为：A、形象推广———围绕项目推推广主题进行行概念炒作，突突出项目五彩彩缤纷、康乐乐社区生活形形象；B、节点式活动动推广——借助住博会会、秋交会等等节点活动，对对项目进行广广泛的宣传推推广，迅速提提高项目的知知名度。（2）第2阶段段（2003年2月下旬——3月中旬）由于第1阶段基基本确立了项项目的市场形形象，各项前前期准备工作作在不断推进进，浮于表面面的形象宣传传已不再是客客户关注的焦焦点，他们最最关心的是楼楼盘的内在品品质。同时作作为开盘期的的过渡，应适适当加大投入入，主推卖点点为：A、形象推广———*****城市规划构构想下的康乐乐社区；B、地段——***区绝佳区位位；C、交通——交交通路网发达达，长途汽车车站、火车站站近在咫尺；；D、配套——周周边生活配套套成熟，社区区内配套完善善；E、城市新规划划下巨大的升升值潜力。2、期间媒体组组合（1）报广第1阶段报纸广广告主要配合合节点式推广广活动不定期期发布新闻、市市场分析与营营销理念的文文章，同时宣传**置业业公司、**置业会与**花园，此阶阶段以软广告告为主、硬广广告为辅，；；第2阶段则相应应加大投入，以以硬广告为主主、软广告为为辅。媒体选择两种：：**晚报和济南南时报，每次次报广发布后后，由销售现现场及时反馈馈效果，如效效果不佳，经分析属于于媒体原因，则则应及时予以以调整。（2）户外广告告立柱广告：在火火车站附近设设置大型形象象广告，为期期1年。车体广告：与其其他户外广告告相比具备流流动性，影响响力较好，效效果较好，费费用较省。建建议选择经过过堤口路的KK90路、K96路、K97路、12路、15路、7路等公交车车中的一路，至至少喷绘6辆车，为期1年。除在车身外体喷喷绘形象广告告外，另可考考虑与公交公公司达成协议议，一方面在在车内张贴项项目形象广告告纸，另一方方面制作发行行车票广告。站牌广告：因本本项目主要目目标客户群体体为工薪阶层层，公交车是是他们最主要要的交通工具具，采用站牌牌广告会收到到一定的效果果。建议在堤堤口路、无影影山中路、北北园大街、三三条交通干道道上的候车亭亭刊登项目形形象广告，为为期1年。（3）杂志：充充分利用《城城市蜗牛》做做软性文字宣宣传与形象广广告。（4）电视：作作为大众传媒媒，影响力也也很大，它可可以多次重复复同一信息，通通过灵动的画画面、真实的的情景，从而而使人印象深深刻。同济南南电视台《济济南房产报道道》签定长期期合作合同，进进行形象宣传传。（5）电台：可可选择济南广广播电台，签签定长期合作作合同，利用用某一个强势势栏目或整点点报时或半点点报时，对项项目进行形象象宣传。（6）网络：配配合节点式推推广活动在**网上不定期期发布新闻、市市场分析与营营销理念的文文章，宣传**置业公司、**置业会与**花园。3、期间工作内内容（1）总体价格格策略（2）预热期价价格体系制定定与执行（3）预热期节节点式活动推推广A、住博会B、秋交会（4）销售物料料准备A、楼书：1万万份B、折页：1万万份C、沙盘：2个个（其一为楼楼盘模型，其其二为区位模模型）D、展板：166块（其中城城市规划与基基础设施2块，项目基基本资料为2块，多层户户型6块，多层外外立面1块，多层装装修标准1块，小高层层外立面1块，园林1块，项目智智能化配套1块，物业管管理1块），另多多层精装修方方案6块、小高层层户型6块、商铺2块可留待后后期推广时增增加。E、精装修方案案与预算（5）开盘期价价格体系制定定与审批（6）开盘期广广告设计4、期间工作要要求（1）销售物料料完成、到位位；（2）营销中心心装修完毕，包包括室外环境境；主格调：中高档档、大气、明明快、敞亮、亲亲切；外立面色彩绚丽丽，可用项目目的标准色。位置选择：若会会所工程进展展较快能在4月底前完工工的话，则安安排在会所；；若会所不能在44月底前完工工，则必须在在项目临堤口口路中段处搭搭建临时售楼楼部。布局：按功能划划分为接待区区、展示区（模模型、展板、电电子演示系统统）、洽谈区区、签约区，另另配洗手间、财务室、经经理室（应较较为隐蔽）等等；另开辟一角角布置一些儿儿童游乐设施施（如滑梯、跷跷板、电动木木马等，有专专人照料），作作为室内儿童童乐园；面积不低于3000M2。（3）精装修方方案与预算确确定；（4）五证齐全全；（5）销售通道道与样板房完完成（如果工工程进度不能能达到要求，可可推迟至第一一次强销期开开始前）；（6）工程进度度计划、建筑筑单体设计、园园林规划设计计、物业管理理公司的确定定落实。5、期间营销目目标（1）初步树立立市场形象为为：质优价平平、供不应求求、后小康时时代人居代表表的美丽家园园。（2）达到认购购面积：约1045000M2，占总量的19%（以多层5.5万计）；；认购均价：26630元/M2。特别提示：1、本阶段目前前时间已过去去一半，其余余时间中包括括了较为漫长长的冬季销售售淡季及春节节，且工程进进度也会受到气候及其其他因素制约约，对于项目目的推广是不不利的。因此此本阶段推广广应相对低调调，在大众传传播媒体上重点应着着眼于对项目目有长期影响响力的媒体如如电视、电台台，并及早展展开相关工作作。2、大型户外立立柱广告、公公交车及站牌牌广告是与项项目定位、目目标客户定位位十分吻合的的广告媒介，而而且也属于一次性长长期投入型，投投入时机十分分重要。建议议及早展开工工作，愈早投投入，对项目目愈加有利（参参见12月推广计计划）。3、目前**花花园处于封盘盘阶段，多层层已经预定了了16%的楼盘，为为合理拉升价价格并促进4、5号楼存盘的销售，建议议在春节前务务必进行一次次节点式推盘盘活动，以持持续吸引市场场关注；推盘盘数量可控制制在3000平米、认认购数量可控控制在2000平米之内，通通过价格销控控与现场销控控达成目的。4、正式开盘前前为预热市场场、拉升价格格可在3月上旬再次次进行节点式式推盘，但此此次活动只是是一种操作手法和项目姿态态，真正签约约统一在正式式开盘后，本本将此业绩、均均价均计入开开盘期。二、开盘期（22003年3月下旬——20033年4月下旬）1、推广重点经过了大约半年年的预热期，累累积了一定量量的客户，已已经初步树立立起项目的市市场形象，同同时前期准备备工作基本就就绪，此阶段段应趁热打铁铁，进一步加加大推广力度度，在开盘这这前后一个月月集中优势，对对目标市场进进行第一轮扫扫荡。推广重重点为多层（第第一期），主主推卖点为：：A、城市新规划划下巨大的升升值潜力B、户型C、物业管理D、健康主题园园林E、儿童益智会会所2、期间媒体组组合（1）报广此阶段项目正式式公开发售，前前期蓄势将得得到第一次释释放，为达到到预定的效果果，形成市场场轰动效应，报报广将作为最最重要的武器器之一，投入入量迅速加大大，进行集结结轰炸。媒体选择面则相相应扩大，形形成以**晚报、济南南时报为主，其其他媒体为辅辅的统一战线线。（2）户外广告告绝大部分户外广广告（长期的的）应在预热热期第一阶段段完成，如因因特殊原因未未发布的则应应在此阶段务务必完成。同同时开盘前在在项目所在地地制作条幅广广告（短期），进进行开盘信息息发布。（3）杂志：充充分利用《城城市蜗牛》做做软性文字宣宣传。（4）电视：在在济南电视台台《济南房产产报道》进行行形象宣传、活活动宣传及开开盘信息发布布。（5）电台：在在济南广播电电台XX频道利用整整点报时或半半点报时，对对项目进行形形象宣传和信信息发布（包包括活动信息息和开盘信息息）。（6）网络：配配合开盘在**网上发布软软性新闻，并并对整个开盘盘期项目动态态作全过程跟跟踪报道；列列入济南**网的“明星楼盘”栏目、同时时可免费在《城城市信报》上上定期发布。3、期间工作内内容（1）开盘期价价格体系执行行（2）开盘期活活动推广A、济南城市新新规划论坛形式：邀请市规规划局领导、业业内专家就济济南市新城市市规划发表自自己的见解，论论坛重点：西西、北部新城城市规划以及及*****城市构想。依据：一方面为为项目推广主主题寻求理论论依据，提升升项目市场形形象；另一方方面方面可塑塑造项目的时时代感、超前前性；最后不不断扩大项目目的影响力，炒炒热市场。B、开盘活动形式：待定，方方案届时另行行提交。依据：扩大项目目知名度及声声势，吸引市市民的关注，形形成轰动效应应，达到引爆爆市场、提升升价格和增加加市场销量的的目的。（3）销售物料料准备A、楼书：1万万份（若预热热期未完成的的则务必在开开盘前准备完完毕，若已完完成则省去该该项。）B、单张：4万万份（可用于于夹报）C、折页：1万万份（若预热热期未完成的的则务必在开开盘前准备完完毕，若已完完成则省去该该项。）D、沙盘：2个个（其一为楼楼盘模型，其其二为区位模模型，若预热热期未完成的的则务必在开开盘前准备完完毕，若已完完成则省去该该项。）E、展板16块块，另多层精精装修方案6块、小高层层户型6块、商铺2块可留待后后期推广时增增加。（若预热期未完完成的则务必必在开盘前准准备完毕，若若已完成则省省去该项。）F、精装修方案案与预算（若若预热期未完完成的则务必必在第一次强强销期前准备备完毕，若已已完成则省去去该项。）（4）第一次强强销期价格体体系制定与审审批（5）第一次强强销期广告设设计4、期间工作要要求（1）销售物料料完成、到位位；（2）营销中心心装修完毕，包包括室外环境境（若预热期期未完成的则则务必在开盘盘前准备完毕毕，若已完成成则省去该项。）；；（3）精装修方方案与预算确确定；（4）五证齐全全；（5）销售通道道（包括彩旗旗）与样板房房完成；（6）销售导示示系统完成、到到位；（7）工程进度度计划、建筑筑单体设计、园园林规划设计计、物业管理理公司的确定定落实。（若若预热期未完完成的则务必必在开盘前准准备完毕，若若已完成则省省去该项。）5、期间营销目目标（1）迅速炒热热市场，初步步确立在北部部同类楼盘的的市场领跑者者形象。（2）达到销售售面积：约4400M2，占总量的8%；销售均价：29900元/M2。三、第一次强销销期（20003年5月上旬——20033年7月上旬）1、推广重点此阶段为销售旺旺季、应承接接开盘期强势势营销态势继继续升温市场场以消化主力力户型、同时时尽量在价格配合的情况下下采取限量发发售、及时封封盘、及时调调价、小步攀攀升的策略，灵灵活操作，以以期维持良好好市场形象与与价格走势。推广重点为多层（第一期），同时小高层与商业开始预热并进行内部认购，主推卖点为：A、精装修交房房——后小康完整整生活主张（强势宣传，作作为价格提升升的依据、支支撑）B、户型——美美满人生3+2（两代人分分居不分离）C、特色儿童益益智会所D、健康主题园园林（应要求无障碍碍设计，对此此加以重点宣宣传，同时配配备有益健康康的特殊植物物，推出主题题园林中部分小型组团主题题）E、样板房（利用装修风格格突出“康乐人家”概念，另可可重点宣传儿儿童房安全无无伤害设计，表表达领先市场场、时代的开发理念念与姿态）F、物业管理G、费用减免政政策（主要针针对**园）H、地段——***区绝佳区位位I、交通——交交通路网发达达，长途汽车车站、火车站站近在咫尺J、配套——周周边生活配套套成熟，社区区内配套完善善2、期间媒体组组合（1）报广项目正式开盘，前前期广告投入入较大，有较较好的市场基基础，同时逐逐渐步入传统统销售旺季，随随着项目工程程进度的不断断进展，被关关注的程度会会越来越高。此此阶段广告宣宣传继续保持持一定的力度度（软硬结合合，平均每周周二次）。媒体选择以***晚报、济南南时报为主，山山东商报、生生活日报、都都市女报为辅辅。每次报广广发布后，由销售现场及时时反馈效果，如如效果不佳，经经分析属于媒媒体原因，则则应及时予以以调整。（2）杂志：充充分利用《城城市蜗牛》做做软性文字宣宣传。（3）电视：在在济南电视台台《济南房产产报道》进行行卖点宣传。（4）电台：在在济南广播电电台XX频道利用用整点报时或或半点报时，对对项目进行形形象宣传和信信息发布。（5）网络：在在**网上发布软软性新闻，列列入济南**网的“明星楼盘”栏目，同时时可免费在《城城市信报》上上定期发布。3、期间工作内内容（1）第一次强强销期价格体体系执行（2）开盘期活活动推广A、第六届春交交会利用此次房交会会，以推出特特价房（销售售抗性较大的的单位）的形形式进行第一一轮的促销。B、依托**置置业会举办春春游野餐与趣趣味运动活动动、宣传项目目的“康乐”主题C、**花园第第一期（多层层）封顶仪式式形式：邀请客户户参加封顶仪仪式。依据：通过工程程进展展示开开发实力，树树立客户信心心，同时表示示对客户的尊尊重，让其做做真正的主人人。D、特色会所开开放日与“缤纷生活杯”儿童技能大大赛（可持续整个66月）E、样板房开放放日（可考虑虑以健康住宅宅、无污染绿绿色建材及装装修、室内空空气质量监测测等为重点，并并可配合其它它与项目定位位一致的产品品联合推广，举举行惠而不费费的活动）（3）销售物料料准备制作精美单张44万份，主要要用于三方面面：房交会、夹夹报、直销。（4）调整期价价格体系制定定与审批（5）调整期广广告设计4、期间工作要要求（1）销售物料料完成、到位位；（2）精装修方方案的市场反反馈及迅速调调整；（3）工程进度度要求：一期期多层主体封封顶，二期小小高层建筑单单体设计完成成并动工。（4）力争6月月1日前会所主主体施工完毕毕、装修完成成、并配备部部分重要儿童童游乐、益智智设施、对外外开放。（5）部分样本本房装修完毕毕。5、期间营销目目标（1）进一步炒炒热市场，巩巩固市场领跑跑者形象，初初步实现项目目的价值提升升。（2）多层达到到销售面积：：约8800MM2，占总量的16%；销售均价：30000元/M2。小高层和商业部部分内部认购购面积和认购购均价见各自自的销售进度度计划表。四、调整期（22003年7月上旬——20033年8月下旬）1、推广重点此阶段进入传统统的销售淡季季，同时经过过前三个阶段段的强势推广广，已经打下下了坚实的市市场基础。推推广节奏应适适当减缓，推推广力度相应应减小，并对对前段营销推推广工作进行行认真总结，并并适当作出调调整，为第二二次强销期同同时也是为商商业和小高层层正式入市蓄蓄势。推广重重点为：A、精装修交房房B、户型——美美满人生3+2C、物业管理D、北部商圈黄黄金地段，升升值潜力无限限（主要为二二期小高层及及商业部分入入市造势，增增加项目的附附加值）2、期间媒体组组合（1）报广到了7月份，一一方面由于进进入酷夏，销销售转入淡季季；另一方面面在达到一定定的高峰之后后，需要进行行调整，为下阶段段冲刺养精蓄蓄锐；此外由由于前期各阶阶段的大力推推广宣传，项项目已具有相相当的市场知知名度与热销销形象，此阶阶段已不必做做大量报广。但但在对前期工工作进行分析析总结的同时时，广告应保保持一定的延延续，其间主主要针对节点点活动进行宣宣传。媒体选择：***晚报和济南南时报。（2）杂志：充充分利用《城城市蜗牛》做做软性文字宣宣传。（3）电视：在在济南电视台台《济南房产产报道》进行行卖点宣传。（4）电台：在在济南广播电电台XX频道利用用整点报时或或半点报时，对对项目进行形形象宣传和信信息发布。（5）网络：在在**网上发布软软性新闻；此此时项目已拥拥有一定数量量的客户与目目标客户，可可考虑开始在在**网开设业主主论坛，由公公司委派专人人负责在论坛坛上即使发布布项目消息、挑挑起讨论、吸吸引客户关注注，为后续小小高层的推广广做铺垫；已已拥有一定的的客户资源与与社会资源，开开始筹备**置业会网页页制作工作。3、期间工作内内容（1）调整期价价格体系执行行（2）销售物料料准备制作精美单张11万份，主要要用于直销。（3）第二次强强销期价格体体系制定与审审批，包括二二期小高层及及商业裙楼价价格体系制定定与审批。（4）第二次强强销期广告设设计，包括二二期小高层及及商业裙楼的的广告包装。（5）采用直销销战术直销针对性非常常强，费用十十分节省，传传播效果也较较明显。可派派专业销售人人员在**区及附近区区域各商务写字楼楼、单位办公公楼、商场、超超市、主要街街道口大量散散发楼盘资料料，以达到促促销的目的。4、期间工作要要求（1）销售物料料完成、到位位；（2）为二期小小高层及商业业部分入市作作好充分的前前期准备工作作。（3）工程进度度要求：一期期外立面基本本完成，小区区园林开始施施工；二期完成主体施施工不低于四四层。5、期间营销目目标（1）销售状况况趋向平稳但但不脱节，作作为第二次销销售高峰的蓄蓄势过渡。（2）多层达到到销售面积：：在此阶段维维持一定成交交量以拉升价价格、总体销销售量3%，面积1650平米；销售均价：31100元/平米。小高层和商业部部分内部销售售面积和销售售均价见各自自的销售进度度计划表。五、续销期（22003年9月上旬——20033年12月下旬）1、推广重点此时多层项目基基本已成为现现房，外立面面、园林景观观施工完毕，入入住在即、且且已进入本年年度第二次销销售旺季，对对期房有明显显抗性、持币币观望的消费费者来说，购购买时机已成成熟；但与此此同时，期房房的想象空间间也已消失、物物业本身的弱弱点也一一凸凸现出来，所所以本期仍需需要一定力度度的报广推广广推波助澜，催催化市场。同同时此阶段为为二期（小高高层）和商业业部分的开盘盘期、与多层层推广重点有有所差别，需需要营造新的的市场热点，可可借助这个机机会点推陈出出新，作第二二次的强势推推广，力争达达到第二次销销售高峰，完完成既定的目目标。推广重重点为：A、北部商圈黄黄金地段，升升值潜力无限限B、精装修交房房——后小康完整整生活主张C、户型——美美满人生3++2D、特色儿童益益智会所E、健康主题园园林（可针对主题园园林的一些具具体特色特点点进行形象推推广与塑造，如如在中心园林林设置风雨游游廊等，进一步突出推广广主题）F、个性生活新新干线/城市进程与与时代进程（小小高层）——切入点可从从城市规划、纬纬六路高架桥桥等基础设施的建建设等城市配配套入手。G、物业管理H、费用减免政政策（主要针针对**园）2、期间媒体组组合（1）报广此阶段广告重点点之一是小高高层市场形象象的塑造；此此外应结合具具体活动的开开展，深度挖挖掘项目的卖卖点，努力提提升项目的品品质，吸引更更广泛、更深深入的关注，从从而取得较好好的成果、为为价格提升做做出充分支撑撑。媒体选择以***晚报、济南南时报为主，山山东商报、生生活日报、都都市女报为辅辅。每次报广广发布后，由销售现场及时时反馈效果，如如效果不佳，经经分析属于媒媒体原因，则则应及时予以以调整。（2）杂志：充充分利用《城城市蜗牛》做做软性文字宣宣传。（3）电视：在在济南电视台台《济南房产产报道》进行行卖点宣传和和二期开盘信信息发布。（4）电台：对对项目进行形形象宣传和二二期开盘信息息发布。（5）网络：在在**网上发布软软性新闻，列列入济南**网的“明星楼盘”栏目，同时时可免费在《城城市信报》上上定期发布；；及时与客户户在**网的业主论论坛上进行互互动沟通、信信息发布、消消弭项目的负负面因素，如如果此时**置业会网页页已建设完毕毕，则应充分分利用此网页页发布项目动动态、项目卖卖点与客户互互动（可包括括骏园的物业业管理、客户户投诉处理、小小高层形象塑塑造与推广主主题的软性诉诉求）。（6）户外广告告：在项目所所在地制作条条幅广告（短短期），进行行二期开盘信信息发布。3、期间工作内内容（1）续销期价价格体系执行行，包括二期期小高层及商商业裙楼价格格体系执行。（2）续强销期期活动推广A、二期开盘活活动（大型文文艺汇演，演演绎、丰满项项目的推广主主题）B、第二届住博博会C、第六届秋交交会D、金秋时节“缤纷节”（组织业主主、准业主种种花、赏花活活动，承接住住博会或秋交交会，具体时时间待定，可考虑与与其它活动整整合举行。）E、**花园一一期（多层）入入住仪式F、业主友谊赛赛（羽毛球比比赛、篮球比比赛、拔河比比赛等）G、可考虑在临临街商铺中先先期引入小型型品牌商家与与银行等、为为商铺炒作营营造氛围。H、济南市商圈圈发展与商业业业态研讨会会，（可考虑虑聘请济南市市零售业协会会会长或相关关权威专业人人士等列席发言），旨旨在塑造本项项目商铺的区区位优势与投投资、升值潜潜力，力争将将商铺炒热，超超过原定4500元//平米的均价价，以弥补内内部认购前期期多层销售失失控造成的经经济损失。（3）销售物料料准备A、二期宣传单单张4万份（可用用于夹报）B、二期宣传折折页5000份（4）第二次强强销期价格体体系制定与审审批（包括二二期）（5）第二次强强销期期广告告设计（包括括二期）（6）小高层市市场导入期，引引导目标客户户关注项目小小高层部分，逐逐步塑造小高高层有别于多多层的生活方方式、凸显其其优势所在，淡淡化市民对小小高层的抗性性。（7）通过直销销等途径发掘掘二期团购客客户。（因北北部小高层市市场抗性较大大，通过团购购加快销售进进度，减轻销销售压力）4、期间工作要要求（1）销售物料料完成、到位位；（2）多层精装装修方案执行行并进入实际际施工；（3）工程进度度要求：一期期竣工并交付付使用，二期期主体封顶；；（4）会所正式式投入使用；；（5）物管公司司全面进驻。（6）**网业业主论坛的设设立与跟踪互互动，**置业会网页页（可同时在在此网页上发发布《城市蜗蜗牛》电子版）的筹备、建建设。5、期间营销目目标（1）二次出击击，彻底赢得得市场，完成成项目的主要要销售任务。（2）多层达到到销售面积：：约132000M2，占总量的24%；销售均价：31160元/M2。小高层和商业部部分内部认购购面积和认购购均价见各自自的销售进度度计划表。六、调整期（22004年元元月上旬——20044年4月上旬）与与第二次强销销期（20004年4月中下旬——20044年7月上旬）1、推广重点此时项目一期已已入住，二期期基本完工，园园林景观已出出效果，项目目整体效果凸凸现。以巩固固市场和扩大大市场占有率率为原则，充充分利用已购购客户口碑式式传播的巨大大宣传效应，进进一步挖掘潜潜在市场，累累积更多的客客户资源。同同时本阶段第第一阶段为传传统的销售淡淡季，推广和和宣传的力度度可以适度减减少，但应有有一定的持续续性；第二阶阶段为第二次次强销期、应应加大推广力力度，但因已已有客户入住住、应以活动动推广为宜、通通过小众传播播强化市场效效应。推广重点为为：A、精装修交房房——后小康完整整生活主张B、户型——美美满人生3++2C、特色儿童益益智会所（以以小中型活动动为依托进行行推广）D、健康主题园园林（实景宣宣传）E、新世纪金融融中心圈/**区的**花园、济南南市的**花园/中国的城市市化进程/***白领族、BoBo族生存存方式——针对小高层层与**区外目标客客户，塑造项项目超越**区片区的时时代、超前、发展空间间等形象，吸吸引**区外年轻客客户的关注，促促进小高层的的销售。F、物业管理———人性化生活活方式、后小小康生活方式式——依托**置业会与会会刊、网页等等宣传物业管理、社区文文化——动感生活与与生活感动——丰满“康乐人家”的推广主题题并加以延展展。G、费用减免政政策（主要针针对**园）2、期间媒体组组合（1）报广由于项目经过一一年多营销推推广，基本市市场形象已经经树立，此阶阶段多层广告告投入相应减减少、主要配配合促销活动动；同时小高高层与商铺应应利用销售旺旺季制造热点点，消化一定定数量，为小小高层与商铺铺后续市场炒炒作、价格提提升奠定基础础。以软广告告为主（城市市化进程、市市场分析、社社区文化、服服务理念等），硬硬广告为辅。媒体选择：***晚报和济南南时报。（2）杂志：充充分利用《城城市蜗牛》做做软性文字宣宣传、可重点点突出社区文文化与白领族族、BoBoo族生活品位、价值取向向等以吸引**区外年轻白白领的兴趣与与认同。（3）网络：在在**网上发布软软性新闻；及及时与客户在在**网的业主论论坛上进行互互动沟通、信信息发布、消消弭与客户的的矛盾冲突及及项目的负面面因素，如果果此时**置业会网页页已建设完毕毕，则应充分分利用此网页页发布项目动动态、项目卖卖点与客户互互动。3、期间工作内内容（1）第二次强强销期价格体体系执行（2）第二次强强销期活动推推广A、第七届春交交会利用此次房交会会，以推出特特价房（销售售抗性较大的的单位）与商商铺现场拍卖卖的形式进行行促销。B、利用六•一一儿童节在儿儿童益智会所所举办**花