年杭州市房地产市场形势

2006年杭州市房地产市场形势分析2006年杭州州房地产市场场在调控中平平稳渡过：房房价总体保持持平稳，供求求矛盾有所缓缓和，市场投投资开发趋于于合理，市场场需求回归理理性。从当前前的市场表现现来看，房地地产市场信心心正逐步恢复复，市场调整整已基本到位位。总体上看看，2006年我市的房房地产市场有有一些新趋势势，也存在一一些问题，现现分析如下。一、2006年年杭州市房地地产市场运行行情况（一）房地产投投资开发增速速放慢，新开开工面积同比比下降。2006年，我我市8城区房地产产累计投资额额为365..34亿元，比比去年同期增增长4.8%%；房地产施施工面积为3794万平方米，比比去年同期增增长7.3%%；竣工面积积为583..5万平方米米，比去年同同期下降222.4%；新新开工面积为为721.221万平方米米，比去年同同期下降199.7%。相比之下，去年年我市房地产产投资增幅明明显放缓，新新开工面积同同比大幅下降降，竣工面积积同比也出现现大幅下降，房房地产投资开开发日趋理性性。（二）房价整体体保持平稳，市市场交易量同同比小幅波动动。在一系列宏观调调控政策的作作用下，2006年杭州市商商品房价格基基本保持平稳稳。根据国家家统计局浙江江调查总队调调查资料显示示，2006年我市房屋屋销售价格上上涨2.6%，涨幅比上上年回落7.1%，其中，商商品房价格比比上年上涨2.9%，二手房价价格2.0%的涨幅。与与全省11个地市相比比，我市房屋屋销售价格涨涨幅居第6位，租赁价价格涨幅居第第9位，土地交交易价格涨幅幅居第7位。在新建商品住宅宅市场交易方方面，一季度度我市共成交交2410套新建商品品住宅，二季季度成交量达达到6758套，三季度度成交量为5293套，四季度度成交量为7733套。从月份份分布看，四四、五、九、十十月份新建商商品住宅成交交较为活跃。在二手商品住宅宅市场交易方方面，一季度度我市共成交交2436套新建商品品住宅，二季季度成交量达达到4441套，三季度度成交量为4328套，四季度度成交量为4434套。市场价格总体保保持平稳，成成交量逐步回回升，是市场场信心恢复的的重要体现，也也表明市场整整体运行良好好。（三）供求双方方日趋理性，中中低价楼盘主主导住宅市场场。2006年杭州州市住宅楼盘盘销售由中低低价楼盘领军军，表明当前前住宅市场消消费比较理性性，更多考虑虑自身能力，而而不是盲目攀攀比。同时也也可以看出，在在持续的政策策调控下，投投资性和投机机性购房相对对减少，中低低价住房成了了很多人的首首选。中低价楼盘的热热销也促使了了开发商内部部的竞争和自自身战略的调调整。鉴于当当前市场整体体的平淡，多多数开发商为为了后期将推推出的楼盘考考虑，都选择择低价入市，考考虑后期购房房者的承受能能力，同时兼兼顾市场整体体的价格水平平。从另外角角度看，快速速的资金流通通也有利于缓缓解财务压力力。（四）土地市场场先抑后扬，住住宅、商业用用地平分秋色色。2006年，我我市共出让经经营性房地产产用地52宗，土地地面积2933..3亩，累计土土地成交总价价167.443亿元。从地地块用途性质质上看，在已已出让的土地地中，商品住住宅用地22宗，商业办办公用地28宗。从成交交时间上看，第第一季度出让让6宗，第二季季度出让8宗，第三季季度出让11宗，第四季季度出让27宗。由于我市前段时时间计划出让让土地增多，短短期内土地市市场成交将持持续高位。与与2006上半年相比比，下半年的的住宅用地出出让明显增多多，出让区域域以滨江为主主，这对未来来两年的房地地产市场供给给将产生较大大影响。（五）可售商品品房数量稳中中有降，供求求矛盾略有缓缓解。2005年3月月份以来，我我市6城区可售商商品住宅的数数量持续攀升升，2006年初为196608套，到2006年12月底已达到到266544套，增幅36%。与2006年前几个月月份的快速攀攀升相比，5～8月份、10～12月份可售商商品住宅数量量比较稳定，短短期甚至略有有回落。这一一方面表明我我市房地产市市场已经开始始恢复，另一一方面也表明明当前的市场场存量房总量量仍然较多。结结构性失衡导导致的市场供供过于求仍然然是当前我市市房地产市场场面临的主要要矛盾之一。（六）保障型住住房建设全面面落实，计划划目标基本实实现。经济适用住房方方面，截止2006年12月底，全市市实现经济适适用房新开工工123万平方米，主主要项目在丁丁桥、九堡、下下沙东等居住住区；共调拨拨各类经济适适用住房74.5万平方米，其其中公开销售售房源66万平方米，专专项房源8.5万平方米，销销售量比去年年同期增幅超超过120%；北景园、三三墩都市水乡乡等大型居住住区陆续投入入交付，全市市经济适用住住房竣工面积积119.7万平方米，全全年可提供经经济适用住房房超过1万套，极大大地缓解了群群众住房难。拆迁安置房建设设方面，2006年全市拆迁迁安置房项目目开工面积63万平方米，向向吴山景区、灵灵隐景区整治治、历史建筑筑保护和北山山街改造等城城建重点项目目调拨拆迁安安置房8.5万平方米，有有力支持了上上述工程的建建设。在保障障性住房供地地方面，顺利利完成全年经经济适用住房房供地750亩的任务，积积极协调明后后年大型居住住区地块的前前期工作，抓抓紧启动了余余杭仁和区块块、三墩北区区块和长睦区区块前期建设设工作。二、近期我市房房地产市场的的发展趋势（一）政策调整整总体到位，市市场信心逐步步正恢复。从2005年55月份的宏观观调控开始，我我市房地产市市场的信心明明显下降，新新建商品住宅宅的月销售量量一度低于500套，市场观观望气氛浓厚厚。当前，市市场成交量稳稳定，房价增增长平缓，市市场需求更加加理性，市场场供给结构渐渐趋合理，调调控初衷已基基本实现，市市场调整基本本到位。在经经过将近一年年半时间的调调整之后，我我市房地产市市场的信心已已逐步恢复。在未来一段时间间内，中央宏宏观调控的基基调仍将持续续，预计以继继续完善调控控措施为主，出出台大幅度调调整措施的可可能性不大。另另外，根据建建设部最近的的要求，未来来房地产市场场宏观调控将将加强针对性性，不同区域域区别对待。（二）整体房价价将稳中有升升，区位分化化将进一步扩扩大。根据国家统计局局浙江调查总总队的资料，2006年杭州房价价涨幅仅为2.6%，如果扣除除通货膨胀，整整体房价其实实还是下跌的的。按照通常常的资本市场场投资回报率率，投资增值值率在8～10%之间是合理理的，当前住住房按揭贷款款的利率也都都超过5%，所以整体体房价将随着着市场调整的的逐步到位和和消费信心的的逐步提升而而稳中有升。然而，房价的变变化在区域之之间差异很大大。闲林、老老余杭、下沙沙、临平、下下沙、滨江等等区域由于交交通和配套的的原因，短期期内将难以升升温，个别区区域甚至可能能进一步衰退退。另外一些些区域由于受受到政策推动动，目前炙手手可热，但居居住配套的成成熟度不是短短期内可以到到位的，因而而在价格迅速速上涨的背后后将需要一定定时间消化和和考验。（三）中小户型型住房供给增增加，供给结结构将逐步改改善。由于宏观调控对对新建商品住住宅的套型比比例限定为套套型面积90平方米以下下占70%以上，我市市未来两年的的中小户型住住房供给将大大量增加。同同时，中小户户型住宅的热热销也揭示市市场需求的方方向，很多开开发企业主动动改变策略，调调控开发结构构，迎合市场场需求。中小户型住宅的的增加将有助助于改善我市市当前的新建建住宅供给结结构，缓解结结构性矛盾带带来的供求失失衡。三、当前房地产产市场存在的的主要问题（一）配套不成成熟影响可居居住性，交通通成本制约区区域发展。配套成熟度极大大地影响了一一个区域可居居住性。当前前部分区域缺缺少餐饮、就就学、就医、商商业、娱乐等等基本生活配配套，可居住住性较差。可可居住性差将将短期内将导导致商品住宅宅大量空置，投投机炒房盛行行，浪费社会会资源，损失失市场效率；；长期将导致致区域市场衰衰退，形成恶恶性循环。同时，随着市区区范围不断扩扩大，道路拥拥堵日益凸显显，交通成本本，尤其是交交通的时间成成本，已经成成为另一个影影响购房决策策的重要因素素。住宅所在在区域的交通通便捷度已内内化为房价的的组成部分，这这里的交通便便捷度已经不不再是直线距距离，而是通通行时间。从从长远看，交交通问题将成成为制约区域域发展的重要要因素，而且且也是影响城城市总体发展展的根本性问问题，需要超超前的研究和和规划。（二）可售房源源总量仍然较较大，局部市市场压力较大大。尽管我市近几个个月的可售房房源数量稳中中有降，但2006年新增可售售房源超过一一万套，市场场存量仍然较较大。从区域域分布来看，滨滨江和下沙仍仍然是存量房房源最多的两两个区域，市市场压力较大大。2006年房地地产市场的投投资开发规模模已经显著下下降，新开工工面积大幅回回缩，开发商商也在新的环环境下调整了了战略，但由由于房地产开开发周期较长长，市场具有有一定滞后性性，一段时候候之后将得到到缓解。存量住宅总量较较大反映了住住房市场的供供给结构与市市场真实需求求之间存在一一定差距，住住房供给的区区位、总价、户户型面积等方方面仍然需要要进一步调整整和完善。（三）住宅用地地出让过于集集中，潜在市市场风险增加加。2006年122月份以来，我我市土地市场场加大了出让让力度，仅12月份就出让让土地21宗，2007年1月份出让9宗，2007年2月份目前已已出让8宗，而2006年1～11月份总共才才出让31宗。从数量量上看，近期期土地出让相相当密集。从区域分布看，近近期出让的开开发用地大部部分集中于滨滨江区和江干干区，从市场场供求关系来来看，相同区区域内短期增增量过多将影影响区域市场场的平稳发展展，容易导致致供求失衡，从从而增加潜在在的市场风险险。四、对策建议（一）完善基础础配套设施，提提高交通便捷捷度。增加局部区域的的生活配套设设施，提高城城市可居住性性，特别是当当前市场面临临较大困难的的区域。同时时，从全局出出发规划城市市的交通发展展，缓解局部部区域交通拥拥堵（二）关注重点点区域，保持持市场整体的的均衡发展。对于可售房源积积压较大的区区域，应保持持持续关注。对对这些区域的的土地出让计计划进行调整整，充分考虑虑市场的供求求关系和配套套体系。对于于部分企业过过低定价行为为要及时采取取一定措施加加以