年成都某住宅和商业地块开发提案报告

成都******提案报告目录HYPERLINK\l"_Toc185884674"1、07年成都都城西二、三三环域商品房房住宅市场现现状及走势研研究9HYPERLINK\l"_Toc185884675"1．1一级土地地市场研究99HYPERLINK\l"_Toc185884676"、2007年11月—11月城西土土地市场总体体状况9HYPERLINK\l"_Toc185884677"1.1.2、2007年1月—11月城西2-33环区域土地地市场状况110HYPERLINK\l"_Toc185884678"2、二级商品房房市场研究115HYPERLINK\l"_Toc185884679"2.1、20007年1-11月城城西2、3环供应和销销售走势分析析15HYPERLINK\l"_Toc185884680"2.2、20007年1-11月城城西2、3环各月供应应和销售走势势分析16HYPERLINK\l"_Toc185884681"2.3、20007年1-11月城城西2、3环建筑形态态分析16HYPERLINK\l"_Toc185884682"2.4、20007年1-11月城城西2、3环主力面积积供给区间分分析：17HYPERLINK\l"_Toc185884683"2.5、20008年城西商商品房市场趋趋势分析177HYPERLINK\l"_Toc185884684"3、三级二手房房市场研究118HYPERLINK\l"_Toc185884685"3.1、二手房房供应特征、价价格、需求、销销售、租赁价价格分析188HYPERLINK\l"_Toc185884686"3.2、二手房房与一手房租租售比分析221HYPERLINK\l"_Toc185884687"3.3、****项目区域版版块生活机能能及交通机能能研究22HYPERLINK\l"_Toc185884688"、区域配套分析析22HYPERLINK\l"_Toc185884689"、周边生活机能能示意图及点点评24HYPERLINK\l"_Toc185884690"、区域交通条件件分析24HYPERLINK\l"_Toc185884691"、公交站点及公公交线路明示示25HYPERLINK\l"_Toc185884692"3.4、****项目区域版版块区域发展展规划及综合合特性研究331HYPERLINK\l"_Toc185884693"、片区的城市人人文定位311HYPERLINK\l"_Toc185884694"、片区的综合人人文特性，城城市居民接受受度、认同度度31HYPERLINK\l"_Toc185884695"、片区的区域发发展规划311HYPERLINK\l"_Toc185884696"、片区区域规划划对本案的开开发影响311HYPERLINK\l"_Toc185884697"、片区区域规划划对消费者的的心理影响332HYPERLINK\l"_Toc185884698"4、***区域域商品房市场场状况32HYPERLINK\l"_Toc185884699"4.1区域板块块及相邻板块块楼盘情况与与分析32HYPERLINK\l"_Toc185884700"一级核心战场332HYPERLINK\l"_Toc185884701"、二级重心战场场37HYPERLINK\l"_Toc185884702"三级圈层参照战战场46HYPERLINK\l"_Toc185884703"辅助板块参照性性分析51HYPERLINK\l"_Toc185884704"区域总结性论述述55HYPERLINK\l"_Toc185884705"4.2、区域市市场单点总结结性分析566HYPERLINK\l"_Toc185884706"、供给市场的空空白点56HYPERLINK\l"_Toc185884707"、区域产品的共共性特征与个个性特征577HYPERLINK\l"_Toc185884708"各类产品营销手手法的市场反反应及产品的的市场反应强强弱的原由558HYPERLINK\l"_Toc185884709"客源特征分析、市市场接受度、市市场不接受倾倾向及抗性分分析59HYPERLINK\l"_Toc185884710"、供需比值的定定性分析622HYPERLINK\l"_Toc185884711"、区域价格供给给走势、产品品供给走势、需需求走势分析析：63HYPERLINK\l"_Toc185884712"区域全年住房供供给的图表定定量分析（****片区涵涵盖预计077年底开盘的的楼盘供应体体量）66HYPERLINK\l"_Toc185884713"政策变数对明年年的趋势定性性分析66HYPERLINK\l"_Toc185884714"小结67HYPERLINK\l"_Toc185884715"4.3、三级二二手房市场研研究68HYPERLINK\l"_Toc185884716"、二手房供应特特征、价格、需需求、销售、租租赁价格分析析：68HYPERLINK\l"_Toc185884717"二手房与一手房房租售比分析析71HYPERLINK\l"_Toc185884718"5、07年成都都***项目板板块综合型楼楼盘商业部分分市场现状及及走势研究772HYPERLINK\l"_Toc185884719"5.1、区域市市场综合型楼楼盘商业部分分现状72HYPERLINK\l"_Toc185884720"临街商业楼盘（小小区商业生活活配套）722HYPERLINK\l"_Toc185884721"走势研究73HYPERLINK\l"_Toc185884722"6、***项目目板块住宅需需求特征分析析74HYPERLINK\l"_Toc185884723"7、***项目目板块商业需需求特征分析析76HYPERLINK\l"_Toc185884724"8、***地块块综合条件研研究分析777HYPERLINK\l"_Toc185884725"8.1、项目地地理坐标位置置77HYPERLINK\l"_Toc185884726"8.2、项目基基本概况描述述77HYPERLINK\l"_Toc185884727"8.3、项目经经济技术指标标78HYPERLINK\l"_Toc185884728"8.4、地形地地貌79HYPERLINK\l"_Toc185884729"8.5、项目周周边基本利多多利空情况779HYPERLINK\l"_Toc185884730"8.6、自然条条件79HYPERLINK\l"_Toc185884731"9、项目整体规规划用地强度度79HYPERLINK\l"_Toc185884732"9.1项目用地地强度79HYPERLINK\l"_Toc185884733"9.2、地块形形态表现特征征79HYPERLINK\l"_Toc185884734"9.3、成品项项目设计方案案简析：800HYPERLINK\l"_Toc185884735"10、***项项目住宅及商商业定位分析析81HYPERLINK\l"_Toc185884736"10.1住宅部部分81HYPERLINK\l"_Toc185884737"层次结构定位（依依据马斯洛需需求层次理论论）82HYPERLINK\l"_Toc185884738"区域楼盘数据性性罗列：822HYPERLINK\l"_Toc185884739"10.1.3市市场张力定位位分析：877HYPERLINK\l"_Toc185884740"10.2商业889HYPERLINK\l"_Toc185884741"、市场范围空间间定位89HYPERLINK\l"_Toc185884742"、市场业态定位位89HYPERLINK\l"_Toc185884743"11、***项项目住宅及商商业目标客源源定位分析889HYPERLINK\l"_Toc185884744"11.1住宅889HYPERLINK\l"_Toc185884745"主导目标客源889HYPERLINK\l"_Toc185884746"次主流目标客源源90HYPERLINK\l"_Toc185884747"．辅助目标客源源90HYPERLINK\l"_Toc185884748"11.2商业990HYPERLINK\l"_Toc185884749"、目标群体定位位90HYPERLINK\l"_Toc185884750"、目标投资小业业主定位900HYPERLINK\l"_Toc185884751"、目标经营客户户定位90HYPERLINK\l"_Toc185884752"12、***项项目商业经营营定位91HYPERLINK\l"_Toc185884753"12.1经营功功能定位911HYPERLINK\l"_Toc185884754"12.2经营特特色定位911HYPERLINK\l"_Toc185884755"12.3经营方方式定位911HYPERLINK\l"_Toc185884756"12.4经营业业态定位911HYPERLINK\l"_Toc185884757"12.5项目可可选择的业态态92HYPERLINK\l"_Toc185884758"13、星光大道道项目住宅及及商业客源具具像化分析描描述92HYPERLINK\l"_Toc185884759"13.1住宅992HYPERLINK\l"_Toc185884760"客户区域分析992HYPERLINK\l"_Toc185884761"客户年龄特征992HYPERLINK\l"_Toc185884762"13.1.3客户职业特特征92HYPERLINK\l"_Toc185884763"客户职务特征992HYPERLINK\l"_Toc185884764"客户收入特征993HYPERLINK\l"_Toc185884765"客户家庭特征993HYPERLINK\l"_Toc185884766"客户教育特征993HYPERLINK\l"_Toc185884767"客户习性特征993HYPERLINK\l"_Toc185884768"13.2商业993HYPERLINK\l"_Toc185884769"客户区域特性993HYPERLINK\l"_Toc185884770"客户年龄特征993HYPERLINK\l"_Toc185884771"客户职业特征994HYPERLINK\l"_Toc185884772"客户职务特征994HYPERLINK\l"_Toc185884773"客户收入特征994HYPERLINK\l"_Toc185884774"客户家庭特征994HYPERLINK\l"_Toc185884775"客户教育特征994HYPERLINK\l"_Toc185884776"客户习性特征994HYPERLINK\l"_Toc185884777"14、***项项目住宅及商商业目标客源源需求特征分分析94HYPERLINK\l"_Toc185884778"14.1住宅995HYPERLINK\l"_Toc185884779"客户的生活方式式95HYPERLINK\l"_Toc185884780"客户的置业动机机95HYPERLINK\l"_Toc185884781"客户的户型及总总价需求落点点95HYPERLINK\l"_Toc185884782"客户付款方式995HYPERLINK\l"_Toc185884783"客户的装修标准准需求95HYPERLINK\l"_Toc185884784"客户的生活配套套96HYPERLINK\l"_Toc185884785"客户的建筑风格格需求96HYPERLINK\l"_Toc185884786"14.2商业996HYPERLINK\l"_Toc185884787"客户的置业动机机96HYPERLINK\l"_Toc185884788"客户的户型及总总价需求落点点96HYPERLINK\l"_Toc185884789"客户经营方式特特点96HYPERLINK\l"_Toc185884790"客户的投资回报报要求97前言——为了在瞬息息万变的市场场竞争中寻求求到精准市场场定位，我们们树立一种专业缜缜密的态度,,抱着事事走走在前面的心心态踏实做事事、细心观察察，通过多方方位立体化的的针对性调研研，为我们服服务的甲方适适时提供详实实准确的市场场动向，使推推进的项目达达到风险的最最小化，利润润的最大化。为准确市场定位位，我们对****项目进进行了前期市市场调研。通通过对各类信信息、数据的的收集和调研研结果的反馈馈得知，本次次调研的实施施过程和实施施结果基本符符合前期的构构思及意图，能能够充分保证证研究的有效效性及得出结结论的可靠性性。我们得到到了以下成果果：***市场的整整体状况及变变动趋势***市场市场场产品设计的的发展趋势***市场市场场分布现状及及客户群体构构成情况各个区域市场的的分布现状及及客户群体构构成情况掌握到***项项目所处地块块的基本特征征掌握到***项项目房产市场场的走势及主主要竞争楼盘盘的基本特征明确***项目目与主要竞争争楼盘以及其其余区块的优优势、劣势所所在掌握到各类目标标消费群体及及业内专业人人士对项目的的初步认知明确***项目目构建优势的的市场机会及及企业机会；；10、提出****项目的的市场定位（包包括项目定位位、目标客户户定位、户型型定位等）的的若干思路A市场研究部分分1、07年成都都城西二、三三环域商品房房住宅市场现现状及走势研研究1．1一级土地地市场研究1.1.1、22007年1月—11月城西土地地市场总体状状况2007年1月月至今城西区区域发布拍卖卖及挂牌土地地共21宗，成交20宗，成交比比例高达95%。成交土地地中中挂牌出出让2宗，拍卖出出让18宗，总成交交面积4934226.1平方米（约约合759.99778亩）。同比比上升21.5%，增加134.33478亩。成交土地空间分分布上，二至三环范范围内分布10宗，总面积约1206776.6平方米，三环环外范围内分分布10宗，总面积积约3922245平方米，一一至二环区域域无土地供应应。1.1.2、2007年1月—11月城西2-3环区域土地地市场状况2007年1--11月成都市城西2-3环土地市场共共发布拍卖和和挂牌宗地110宗，总供供应面积1881.1488亩。其中拍卖土土地8宗，挂牌2宗，均全部部成交，地块块平均规模18.1亩/宗。成交10宗土地中，3宗为商业用用地，7宗为城镇混混合住宅用地地，商业用地地总计23.88891亩，占比约12.6%。单位：亩成交土地平均起起拍价格约411.445万元/亩，平均成成交价格1021万/亩，其中商商业性质土地地平均起拍价价格约303.887万元/亩，平均成成交价格713万/亩；住宅平平均起拍价格格约427.8万元/亩平均成交交价格1135万元/亩。成交土地中价格格区间3000-500万元/亩宗地3宗，价格区间间500-11000万元/亩宗地1宗，价格区间间1000--1500万元/亩宗地4宗，价格区间间1500万元/亩以上宗地2宗。不考虑虑用地性质差差异的前提下下1000--1500万元/亩为区域市市场主流价格格。2007年城西西2-3环区域内土土地成交价格格增长迅速，2007年1季度土地平平均成交价格格约为564万元/亩，至2007年4季度土地成成交价格上涨涨至1258万元/亩，涨幅高高达220%。点评：2007年四季季度成交土地地楼面地价普普遍超过4000元/平方米，较较一季度上涨涨近一倍，房房地产泡沫因因素有加重趋趋势。9.27政策发布后后在市场前景景不甚明确的的前提下10月、11月土地拍卖卖反而出现较较大幅度拉升升，.从今年走势势来看,增幅明显,但从最近的的销售状况来来看,明年土地成成交价格应该该在政策的高高压下相对平平稳。附表：2007年成都都市市城西2-3环区域土地地出让情况况表表环数宗地位置净用地面积（亩亩）容积率用地性质拍卖起叫价（含含出出让金）成交价竞得单位二至三环武侯区永丰乡龙龙爪爪村三、四四组组16.45133亩亩≤2.6二类住宅用地372万元/亩亩400万／亩四川炎华置信实实业业有限公司司武侯区永丰乡太太平平村九组41.72799亩亩≤3.5

二类住宅用地350万元/亩亩630万／亩上海绿地集团武侯区永丰乡龙龙爪爪村四组7.5645亩亩≤2.5商业用地

农贸市市场场260万元/亩亩485万／亩四川淳科实业有有限限公司武侯区**街道道办办事处**村10组15.30211亩亩≤4.2二类住宅用地380万元/亩亩1220万／亩亩**公司武侯区晋阳街办办吉吉福村6组13.16588亩亩依据方案的合理理性性确定商业用地

公共服服务务设施用地地330万元/亩亩355万／亩成都**投资青羊区龙嘴村25.42599亩亩住≤2.85二类住宅用地、公公共服务设施施用地500万元/亩亩1400万/亩亩厦门建方金牛区高家村66、8、9组15.48099亩亩住≤2.85二类住宅用地500万元/亩亩1140万/亩亩置信金牛区金府路55号号28.37333亩亩住≤3.8二类住宅用地480万元/亩亩1600万/亩亩交大房产武侯区**办事事处处**村十组3.1588亩亩根据方案合理性性确确定商业用地(不兼兼容容住宅)300万元/亩亩1300万/亩亩晗语道文化发展展有有限公司青羊区东坡村33、6组14.36433亩亩≤4.0二类住宅用地460万元/亩亩1680万/亩亩天合房屋2、二级商品房房市场场研究2.1、200077年1-11月城西2、3环供应和销售售走势分析析分析：2007年1--111月市场反馈的的供销比为1.36，同比有所好转，说说说明今年市市场场状况表现现较较为明朗。但由于宏观政政策的渗透透影影响力加强强，10月、11月供应销销售比都上上升升为1.59，直直接拖动了了整整体供销比比的的上升，销售售情况较今今年年前三季度度有有所下滑。2.2、200077年1-11月城西2、3环各月供应和和销售走势势分分析分析：从各月的的供供销比比值值来来看，城西西供供销比为1.3，较06年同期平均均供销比1.4有所上升，说明今年供供销状况相相对对较好，但由于宏观政政策的影响响，从10月、11月的供销比比来看，销售售状况下滑滑趋趋势明显。2.3、200077年1-11月城西2、3环建筑形态分析分析：20077年年1-11月城西2、3环建筑类别别由于规划条条件、楼面地地价和开发发商商预期利润润等等多种因素素主主要表现为为中中高层。2.4、200077年1-11月城西2、3环主力面积积供给区间间分分析：分析：20077年年1-11月城西2、3环主力面积积供给区间间主主要集中在在紧紧凑、精致致、经经济适用的70-80㎡的面积区区间段上。90㎡以下住宅宅供应的增增加加，拉动了了部部分消费者者对对90-1220㎡住房的需需求，但对120㎡以上的住住宅需求基基本本没有产生生影影响。2.5、200088年城西商品品房市场趋势势分析针对政策市场可可能能发生的变变数数拐点，利利用用现有数据据进进行分析，预判明年的的购房群体体将将回归理性性、自自住需求将将占占据主体住房需求进一一步转转向经济适适用用的中小户户型型。在市场预预期值上应应当当是较为平平稳稳的状态，开开开年后假如如房房价小幅上上调调，现在持持币币观望的群群体体需求将得得到到一定程度度释释放。3、三级二手房房市场场研究3.1、二手房房供供应特征、价价价格、需求求、销销售、租赁赁价价格分析分析：由于城西西22、3环线区域建建设主要集集中中在02年以后，因因此主要房房源源供给的集集中中在02年—07年，这部分分次新房小小区区品质较高高，户户型功能设设计计合理，在在加加上其优越越的的地理位置置受受到市场的的亲亲睐。分析：城西2、33环线区域二二手房价格格由由于楼盘的的年年代、位置置、户户型、区域域生生活成熟度度等等相关因素素的的制衡，明明显显看出02年后的房源源具有很高高的的核心力，因因因此价格空空间间较大。分析：环域内户户型型需求量较大大的依然集集中中在经济适适用用紧凑的中中小小户型上。说说说明市场的的供供求基础表表现现上大众需求求力是市场场的的主力消费费群群体。分析：城西二手手房房源租金在在成成都4个方位中仅仅次于南门门，同同样由于小小区区的品质不不同同，承租人人的的经济实力力等等级差异，租租租金层次梯梯度度性较为明明显显。3.2、二手房房与与一手房租租售售比分析根据国际通行租租售售比惯例进进行行分析租售比=区域二二手手房市场平平均均每月每平平米米租金价格/区域新房市市场平均每每平平米租金价价格格城西2-3环区区域租售售比=17.6/668800==11:3866分析:按照国际际惯例投资资分析系数数租租售比超过1:3000则投资已经基基本不具备备市市场的投资资回回报价值，城西2、3环域超过300的比值说明明该区域在理理论上已不具具备投资价值值，但由于于成成都市2006--2007年商品房价价格上涨迅迅速速，使部分分投投资者仍然然看看好楼市投投资资。小结：城西城南南22、3环域二手房房市场受到到宏宏观政策影影响响较为明显显，投投资性的意意向向客户下滑滑，在在寻觅目标标客客户的精准准定定位上要锁锁定定满足居家家需需求的紧凑凑经经济适用的70-800㎡户型上。3.3、****项项目区域版版块块生活机能能及及交通机能能研研究、区域配套分析析类型情况点评医疗机构私人诊所4社区服务中中心2大型医院2本区域既有新建建的的大型医院院和和社区医疗疗中中心(其中大型社社区医疗中中心心已具有部部分分优势专科),也有分布比比较均匀的的门门诊或私人人诊诊所金融机构建行2中行4工行3农行3招行3民生银行2申发展银行1交通银行1农村信用社2中信1四大银行和各知知名名商业银行行云云集,基本以片区区支行和营营业业厅的形式式出出现,规模较大.ATM机广泛分布布于各街道.各银行投资资理财产品品宣宣传力度大大学校幼儿园:4小学:3中学:0大专:1培训专科学学校：2该区域重要以幼幼儿儿园,小学为主,低龄儿童教教育所占比比重重大,可说明该区区域居民年年轻轻化人群较较多多。IT型培训学校(五月花,指南针等).餐饮娱乐娱乐会所9餐饮街4酒楼4高档餐厅2普遍为综合性娱娱乐乐会所,规模大,档次高,娱乐项目齐齐全.同业竞争相相对激烈,突出个性和和差异性.消费较昂贵.成线状集中中分布,种类丰富.同业竞争激激烈且突出出个个性和差异异化化.消费较昂贵贵社区生活配套大药房2汽车美容5菜市4便利店15主要以片区农贸贸市市场和社区区菜菜市两种形形式式出现,规模较大.市场内菜品品丰富,农副加工产产品(半成品,成品)所占比例较较高.肉禽类需求求旺盛.但根据小片片区的位置置不不同,及市场品质质规格不同,菜价有较大大出入.伊藤洋华堂堂内也有菜菜市市,进口产品和和海产品也也比比较丰富.知名连锁药药房,提供社保卡卡消费,药品种类多多档次高,规模大(通常可同时时应付3辆车以上)商业配套大型商场2伊藤洋华堂和国国美美电器,商品品种齐齐全,档次高点评：大区域域范范围配套设施施网点密集集类类，规模档档次次较高，配配套套设施种类齐齐全发展成成熟熟、周边生活机能能示示意图及点点评评点评成熟度——项目目周周边现有满满足足日常生活活需需要的机能能基基础性条件件，但但整体业态态不不够丰富，成成成熟度还需需要要培育，但但其其可以与清水水河、**板块共享成熟熟配套。规格、等级、档档次次——受清水**河板块的的辐射，整整个个区域呈现现出出越靠近清清水水**河板块规规格、等级级、档档次越高的的特特征。种类——小区基基本本生活配套套、基基本医疗、学学学校、娱乐乐、餐餐饮、购物物设设施。核心特征——较较为为基础性的的生生活基础配配套套。消费圈层——55大大花园的低低消消费圈层和和鹭鹭岛国际、瑞瑞瑞泰锦城等等中中高端消费费圈圈层。、区域交通条件件分分析规格、等级———武武侯大道（8车道）、青羊羊大道（8车道）、晋阳大道（6车道）、三环环路等众多多交交通干道、主主主道、支路路构构成四通八八达达、南北纵纵横横的交通网网络络。路况——该区域域整整体路况平平整整通畅，路路况况属于城区区内内的路况水水平平和标准。流量——基于目目前前的道路状状况况，现阶段段区区域交通流流量量为早上42辆/中午86辆/下午73辆，日均车流67辆。成熟度——能满满足足大流量通行行要求，便便捷捷度相当高高，区区域交通条条件发展相对成熟熟。、公交站点及公公交交线路明示示道路交通路线表表及及公交线路路表表道路名规格途径本片区公交交站站点及线路路点评龙腾路双向六车道龙爪村站（上行行）：8，21，29，70，龙爪村站（下下行）：8，21，29，70，318清水河站：8，21，29，70，343该道系主干道，连连接市中心至至双流九江片片区，周边有有大量知名楼楼盘和住宅区区，道路规格格高，但因负负荷大，路况况较差青羊大道双向八车道无该道系主干道，南南北纵贯整个个成都西门片片区，与武侯侯区武阳大道道连接，道路路规格高，路路况好武阳大道双向六车道红运花园站（计计划划中）：29（下行）407（上行）该道系主干道，南南北纵贯整个个武侯区高新新科技片区（至至百家），与与黄忠大道连连接，货运车车流量大，道道路规格高，路路况好，且现现在正处于市市政改造扩容容中晋阳街双向六车道晋阳路东站（上上行行）：8212977008355024400540066五大花园站站（上行）：：：339路83路29路21路8路502路70路343路342路该道系主干道，连连接市中心至至双流九江片片区，周边有有大量知名楼楼盘和住宅区区，道路规格格高，但因负负荷大，路况况较差龙安街四车道龙爪村站：40077该道东西横向贯贯穿穿***住宅区区，以私家家自自驾车为主主，路路况好。但但由由于路边停停车车比较普遍遍，造造成道路可可行行动线较窄窄龙欣路四车道龙欣路站：40088该道南北纵贯*****住宅区，以以私家自驾驾车车为主，路路况况好鹭岛路四车道逸都路伊腾洋华华堂堂站：408云霞路站：29，318逸都花园站站：42，85鹭岛路：151该道东西横向贯贯穿穿***住宅区区，以私家家自自驾车为主主，路路况好。逸逸都都路路段由由于于路边停车车比比较普遍，造造造成道路可可行行动线较窄窄天乐路四车道无该道南北纵贯*****住宅区，连连接龙腾路路和和武侯大道道，以以私家自驾驾车车为主，路路况况好。但由由于于路边停车车比比较普遍，造造造成道路可可行行动线较窄窄二环路双向八车道清水河站（上行行）：521111100052区339菊乐路口站站（下行）：：52513396110011118099伊藤路口口站：5252区100111在本区域处于****高架桥和清清水河大桥桥之之间，从****侧往西门门方向上道道比比较困难置信路四车道置信路：3188龙祥路站：343该道东西横向贯贯穿穿***住宅区区，以私家家自自驾车为主主，路路况好。但但由由于路边停停车车比较普遍遍，造造成道路可可行行动线较窄窄龙华路四车道龙华北路站：33118，42双丰路：407该道南北纵贯*****住宅区，连连接龙腾路路和和武侯大道道，以以私家自驾驾车车为主，路路况况好。但由由于于路边停车车比比较普遍，造造造成道路可可行行动线较窄窄基本情况运行区间市区线路十里店公交交站--五大花园6::00-2211:30票价:普通车1元高档车2元十里店公交站--十里店-崔家店路-成都客车厂-崔家店-跳蹬河-万年场公交交宿舍-万年场-二环路东三三段-麻石桥-新鸿路-新华公园-一环路东三三段-猛追湾街口-红星路口-红星路二段-新南门-新南路-林荫中街-林荫街-国学巷-黉门后街-浆洗街-南郊路-武侯祠-高升桥-七道堰-燃灯寺-**路-**路南-清水河-龙爪村-晋阳路东--五大花园市区线路五大花园--红星路广场场南6::00-2200:00票价:无人售票普通车1元红星路广场南--新南门-新南路-林荫中街-林荫街-国学巷-黉门后街-浆洗街-南郊路-武侯祠-高升桥-广福桥北街-**路-**路南-清水河-龙爪村-晋阳路东--五大花园市区线路人人民民公园--机投镇7:000-20::000票价:无人售票普通车1元上行：人民公园园-文庙后街-鸿雁街-南郊路-武侯祠-高升桥-高升桥路东东段-**-二环路西一一段南-武侯大道口-云霞路-云影路-龙欣路-龙爪村-晋阳路东--五大花园-阳公桥-草金东路-潮音大道北-潮音大道-机投镇(共21站)

下行：机投投镇-潮音大道-潮音大道北-草金东路-阳公桥-五大花园-晋阳路东-龙爪村-清水河-武侯大道口-二环路西一一段南-**-高升桥路东东段-高升桥-武侯祠-南郊路-鸿雁街-文庙后街-小南街北-人民公园42路

市区线线路(游乐乐园--逸都花园[6:300-22::0006::000-211::30]))

无人售票普通车1元高档车2元游乐园-马马鞍鞍东路东-马鞍东路-一环路北四四段-梁家巷-一环路北三三段-人民北路-白马寺-西体路-金仙桥路-永陵路口-西安中路-西安南路-中医附院-青羊宫-一环路大石石路口-菊乐路东-菊乐路西-**路东-**路-**路南-云霞路武侯侯大道口-云霞路-云影苑-逸都花园(市区线路青龙场中心心站--机投镇6:300--20:00007:1100-20::445票价:无人售票普通车1元空调车2元青龙场中心站--昭觉寺横路-西林村-荆竹村-双水村-八里桥-站北北街-八里桥路-豆腐堰-荷花池-火车北站-火车北站公公交站-二环路北二二段-二环路九里里堤南路西西口口-九里堤南路路西口-九里堤南路-沙湾-西门车站-抚琴小区-青羊小区-中医附院-青羊宫-大石路口-大石西路东-大石西路中-大石西路西-清水河-龙爪村-晋阳路东--五大花园-阳公桥-草金东路-潮音大道北-武青东二路-武青东二路路东-机投镇市区线路昭觉寺公交交站--机投镇6:300--20:0000

无人售票普通车1元昭觉寺公交站--昭觉横路-洪家坡-驷马桥-高笋塘-荷花池-二环路北三三段-火车北站-人民北路二二段-人民北路-西北桥-九里堤南路-沙湾东一路-会展中心-金沙路-营门口立交交桥东-营门口立交交桥南-蜀汉路东-同友路口-蜀汉路同和和路口-黄忠小区-青羊大道北-青羊大道南-青羊大道新新成温路口-青羊大道光光华大道口-青羊大道家家园路口-青羊大大道草金路路口口-晋阳路东--五大花园-阳公桥-草金东路-潮音大道北-潮音大道-机投镇支线公交百花中心站--簇桥77:00--119:0007:500--19:5500

无人售票普通车1元百花中心站--百卉路-浣花滨河路路东-浣花滨河路-清水河-二环路少陵陵路口-逸都路路东-逸都路-逸都路西-武阳大道--武阳大道南-太平村-小心桥-花园城-聚龙路-聚龙路东-西部家居-龙井村-龙井村西-龙井中街-簇桥市区线路金沙公交站--双流机场7:000--19:0000

普通车1-2元公交卡无效效金沙公交站--青羊大道新新成温路口口南南-青羊大道光光华大道口-青羊大道家家园路口-青羊大道草草金路口-龙华北北路-云影路-云霞路-云霞路武侯侯大道口--双丰路-小心桥-顺江村-武侯大道双双星大道口口东东-武侯大道铁铁佛段北-武侯大道铁铁佛段中-武侯大道铁铁佛段南-簇马路东-簇马路-凉港路北-凉港路-锦华路三段-锦华路机场场路口-航空港-双流机场市区线路三圣乡花卉卉市场--晋吉北路6::30-2200:00

无人售票普通车1元三圣乡花卉市场场-和平村-三圣乡政府-幸福梅林-三环路娇子子立交桥东-川师南大门-成龙路-成龙路沙河河大桥-静居寺路-二环路静居居寺路口-莲桂南路-莲花一区-莲桂西路-九眼桥西-合江亭-新南门-滨江路-南门大桥-锦里中路-大石东路-大石西路东-大石西路中-大石西路西-清水河-龙欣路-置信路-龙祥路-武阳大道东-晋阳路东-五大花园-阳公桥-晋吉北路市区线路(中中医医附院--机投半边街街新居6:000--20:3300

无人售票普通车1元公交卡无效效中医附院-青青羊宫-送仙桥-草堂北路南-草堂北路北-成温立交桥-铁门坎-金沙车站-青羊大道新新成温路口-青羊大道光光华大道口-青羊大道家家园路口-青羊大大道草金路路口口-晋阳路东-龙爪村-龙华北路-双丰路-双丰中路-太平村-交大花园-小心桥-三环路武侯侯立交桥北-兴元嘉园-果堰农贸市市场-奇石山庄-中华名园-三环路武侯侯立交桥南-顺江村-武兴一一路-武科东四路-潮音村-机投镇-华都星公馆-武青西二路-草金路半边边村-机投半边街街新居(市区线路桐梓林小区--黄田坝6::000-200::00

无人售票普通车1元公交卡无效效桐梓林小区--二环路玉林林路口-二环路神仙仙树路口-永丰立交桥-肖家河沿街-肖家河沿街街西-肖家河街-高升桥东路-高升桥-广福桥北街-**路东-**路-**路南-逸都路-云影路-龙欣路-龙爪村-五大花园-阳公桥-交大花园四四期-交大广厦小小区-小心桥-顺江村-武科南二路-潮音村-机投镇-潮音大道-潮音大道北-机投镇场口-机九路-花龙门小区-双星大道北北一段-培风村-光华大道立立交桥-双星大道成成温路口-中坝村六组-培风村十组-青羊工业园园区-成飞大道-黄田坝市区线路成都客车厂--晋吉北路6:300--20:0000

无人售票普通车1元公交卡无效效成都客车厂--崔家店路-十里店-二仙桥东路-二仙桥-建设北路三三段-双建路南-双建路中-双建路南-桃源路-二环路东一一段-三友路北-李家沱公交交宿舍-三友路南-梁家巷-一环路北四四段-一环路北三三段-人民北路-白马寺-西北桥-九里堤南路-沙湾东一路-会展中心-二环路交大大路口-营门口立交交桥北-营门口立交交桥南-二环路羊西西线路口-蜀汉路东-同友路口-蜀汉路同和和路口-黄忠小区-青羊大道北-青羊大道南-青羊大道新新成温路口-青羊大道光光华大道口-青羊大道家家园路口-青羊大大道草金路路口口-晋阳路东--五大花园-阳公桥-晋吉北路总评：区域交通通配配套完善程程度度很高，生生活活配套在随随着着各大楼盘盘的的业主入主主和和区域规划划目目标的阶段段性性实现逐渐渐丰丰满和多元元特特色化，一一些些中高端生生活活机能将随随着着区域消费费层层次的提升升而而不断完备备。3.4、****项项目区域版版块块区域发展展规规划及综合合特特性研究、片区的城市人人文文定位集合娱乐、餐饮饮、休休闲、零售售的的板块特征征的的集聚居住住特特性的居住住区区域。、片区的综合人人文文特性，城城市市居民接受受度度、认同度度置信实业、新希希望望房产、腾腾王王阁、武海海置置业、中铁铁置置业等知名名开开发商都集集中中在***区域，大大大地提升升了了区域楼市市的的品牌度，也也也将促进了区域的快速速发展和成成熟熟。在城市居民民认可度上上相相对于内***的城市繁华华，此区域域更更具有生态态特特征，特别别是是未来发展展空空间概念上上将将能真正实实现现进一步繁繁华华，退一步步生生态环境的的居居住舒适性性。、片区的区域发发展展规划***片区有政政府府专门规划划的的社区诊所所，农农贸超市、小小小学、集中中绿绿地，社区区文文化中心、大型独立高高端商业配配套套等，是一块集集时尚、休休闲闲、娱乐、餐餐餐饮、购物物、教教育、文化化于于一体的前前沿沿生活样板板区区，现在已经经基本实现现规规划格局。随随随着政府未未来来对五大花花园园整体改造规规划的完成成，未未来区域中中高高端消费层层次次格局将真真正正意义上得得到到实现。、片区区域规划划对对本案的开开发发影响区域整体规划的的实实现，有利利于于拨高项目目品品质，实现现外外环境对本本案案的强烈支支撑撑。、片区区域规划划对对消费者的的心心理影响片区规划对消费费群群体有强大大的的支撑导向向力力，是消费费群群体对楼盘盘未未来居住环环境境的预期值值。4、***区域域商品房房市场状况4.1区域板块块及及相邻板块块楼楼盘情况与与分分析4.1.1一级级核核心战场根据该战场各楼楼盘盘对本案的影影响威胁竞争争力，，特特别别结合各楼楼盘盘本身状况况和和与本案的的竞竞争格局展展开开分析研判判。项目名称花间·兰庭项目地址17开发商炎华置业物业管理洁华置业容积率2.6绿地率30%公摊率20%建筑形态多层/中高层总占地面积（亩亩）17总户数325总建筑面积（㎡㎡）33000开发期数2（1期中高层层/2期多多层、商业业）当前批次信息住宅建面（㎡）预计120000㎡层高（m）2.9建筑形态中高层均价(元/㎡))预计7500元元/㎡楼体层数6F/14F物管费(元/㎡㎡··月)预计1.2元户型面积区间（㎡㎡）50-100开盘时间预计下月中旬主力面积区间（㎡㎡）70-80推广时间户数预计130户销售情况接受咨询梯户比2梯4户/2梯梯6户智能系统配置红外、门禁主要目标客户多次置业具备殷殷实实经济物质质条条件纯居住住性性客户。套数配比套一50-600㎡（225.3%）、60-65㎡（8.4%）假套一70-7755㎡（43.4%）、80-85㎡（4.2%）套二80--85㎡㎡（4.2%）假套二90-9955㎡（14.9%）项目本身点评项目本身位于龙龙华华南路与逸逸都都路交汇处处，属属于大石西西路路清水河板板块块和**板块的延延伸辐射带带，周周边商圈基基本本进入成长长期期，生活配配套套设施趋于于完完善。该楼楼盘盘地域特征征优优势明显。项目产品力上对对市市场空白点点把把握较为精精准准，利用可可变变空间增强强使使用效率赢赢得得竞争优势势凝凝结点，提升升整体空间间价价值，加重重卖卖点重心。以多层和高层的的建建筑形态设设计计，将产品品居居住需求分分解解，掌握市市场场的主动性性脉脉路，同时时针针对群体的的置置业动机进进行行户型配比比。在产品设计上利利用用6米挑高的户户型型设计实现现居居住空间的的通通透开阔，在在在糅合立面面的的整体线条条处处理效果，VI传播效果显显著。该项目在套一的的权权重配比较较大大，是以赠赠送送面积使之之实实际得房率率提提高，单价价测测算低于市市场场价格做为为卖卖点支撑主主要要核。与本案竞争格局局点点评该楼盘与本项目目在在区域位置、规模品质质上都具备备正正面争锋的的对对抗特征。其其其入市时间间和和本项目入入市市形成穿插插，使本项目在在推进时市市场场竞争压力力减减弱，但其市市场反映程程度度将是本项项目目实施战略略、战战术策略的有有力参照。预计明年市场客客源源争夺战中中，该该楼盘将依依据据其在市场场空空白点上寻寻觅觅到的竞争争核核心组合相相关关策略，实现现其市场竞竞争争力度的提提升升。项目名称鑫盛·白兰地项目地址武侯区***龙龙腾腾中路开发商悦华置地物业管理悦华置地物管容积率3.5绿地率25.20%公摊率20%建筑形态高层总占地面积（亩亩）17总户数377总建筑面积（㎡㎡）48000开发期数预计1期2个批批次当前批次信息住宅建面（㎡）35000层高（m）2.9建筑形态高层均价(元/㎡))预计7800元元/㎡楼体层数16/19物管费(元/㎡㎡··月)1.7户型面积区间（㎡㎡）60-120开盘时间2008.1主力面积区间（㎡㎡）69/90/11119推广时间2007.100户数377销售情况开始咨询梯户比两梯四户智能系统配置红外、门禁、周周界界防攀越系系统统主要目标客户从咨询客户来看看，多多次置业且且对对生活品质质有有较高追求求的的城市中高高端端客户群。套数配比套一60-770㎡（18%）、70-80㎡（13.8%）套二80--90㎡㎡（31.8%）、90-1000㎡（12.7%）套三1000-1119㎡（23.7%）项目本身点评该楼盘地段区位位在在一级核心战战场中占据据咽咽喉领地位位置置，是核心心战战场中处于于成成熟与发展展交交界面结合合点点的走中高高端端路线的楼盘盘。在产品组合上以以满满足居家生生活活品质要求求的的户型作为为搭搭配，实现现面面积配比的的协协调，针对对内内***客户的的需求特征征均均衡达到区区域域点状辐射的的目的。利用安防、通讯讯智智能系统提提升升楼盘品质质，减减弱小区规规模模对项目本身配套的制约约。与本案竞争格局局点点评：该楼盘虽在地段段优优势上，对对本本区域外围围客客户供给具具有有一定的拦拦截截性，但其其由由于本身特点点模糊化，居居居住差异特特征征不尽明显，相相对于该楼楼盘盘，本案更更具具备***的表现现张力。本案与该楼盘共共性性特征较多多，基本属于于同质同规模模楼盘，但其其入市时机和和本项目形成成穿插，预计计本项目入市市时该楼盘1期已经去化化一半以上，很很难对本项目目形成销售压压力。4.1.2、二二级级重心战场场由于但考虑到本本项项目近邻竞竞争争楼盘的威威胁胁辐射因素素，将将大众群体体为为主要目标标客客群的，或者者产品定位位、开开发商商预预期期战略与本本项项目不尽相相同同的相关楼盘盘确定为二二级级重心战场场：：项目名称金林·俊景项目地址成都武侯武阳大大道道338号开发商浩林实业物业管理银林物业管理景观设计贝尔高林国际（香香港）有限公公司容积率3.86绿地率35%公摊率16%建筑形态高层总占地面积（亩亩）40总户数990总建筑面积（㎡㎡）12万开发期数1期2个批次（现1批次次接受排号号）当前批次信息推出栋数1、5栋层高（m）3建筑形态高层均价(元/㎡))7800楼体层数15/17物管费(元/㎡㎡··月)1.7户型面积区间（㎡㎡）69-220开盘时间预计12月底主力面积区间（㎡㎡）75-89推广时间户数458销售情况排号交钱客户11660组梯户比2梯4户智能系统配置一卡通，红外，可可视社区配套400㎡游泳池池、健健身会馆、亲亲亲子教育中中心心、电子阅阅览览室主要目标客户二、三次置业有有强强烈提升居居住住品质要求求的的中高端客客户户，以中年年群群体为主。区区区域集中于于城城西、城南南。套数配比套一70㎡（22.8%）套二75-800㎡（440.8%）套三88-900㎡（336.900%%）、115㎡（3%）、124-1130㎡（11%）134㎡（2.7%）、148㎡（2.8%）。项目本身点评：：1、该楼盘在前前期定定位上锁定定第第二、三次次置置业的、具具备备相当经济济基基础的、为为提提升居住生生活活品质的客客户户，因此在在项项目打造上上力力求做到高高品品质价值塑塑造造。2、项目蓄水时时期较较短，力求求在在***板块寻寻觅到市场场突突破点，争争抢抢市场份额额。但但为减轻资资金金压力，回回笼笼小部分资资金金款项，同同时时为了更好好的的斟别筛选选客客户，以在在其其旗下宾诺诺咖咖啡入会缴缴纳纳5万会费的形形式收取排排号号费，现在在已已经积累155组客户。总总体而言不不算算乐观。3、针对该楼盘盘的前前期跟踪性性寻寻访调查发发现现,由于受到宏宏观政策层层面面的影响,该楼盘现在在日均到访访量量已由原来来的的60组减少到15组,面对市场状况,开盘的价格格优惠攻势势预预计会加大大筹筹码。与本案竞争格局局点点评1、该楼盘与本本案相相邻关系权权重重最高，但从体量规模模，产品定位位、目标群群体体需求上来来分分析，整体上上与本项目属于于战略形态态的的竞争，而而非非战术上的的短短兵相接。2、本案与该楼楼盘在在入市时机机上上形成穿插插，因因此当本项项目目推出时，该该该项目低总总价价、一般位位置置户型已经经销销售去化相相当当部分，整整体体属于价格格高高位，因此此不不具备和本本案案的核心战战争争。项目名称泊景湾项目地址成都龙腾路清水水河河畔开发商成都黄河房地产产开开发有限责责任任公司投资商成都瑞合实业有有限限公司物业管理燕山物管容积率3.38绿地率25%公摊率16%建筑形态多层、高层总占地面积（亩亩）43.6总户数852总建筑面积（㎡㎡）98000开发期数3期（现为2期期，33期为别墅）当前批次信息住宅建面（㎡）31500层高（m）3建筑形态高层电梯价格区间(元//㎡㎡)7300-966000元/㎡楼体层数5+1、18物管费(元/㎡㎡··月)1.6户型面积区间（㎡㎡）80-140开盘时间主力面积区间（㎡㎡）86-89推广时间07.7户数352销售情况80%梯户比2梯4户智能系统配置红外、门禁、一一卡卡通目标客户群体具备二、三次置置业业特征对亲亲水水生态居住住环环境有较高高要要求的客户户。主主要以城西西、城城南的中高高端端客户为主主要要支撑。二二级级城市购买买群群体中以达达州州、攀枝花花为为主。套数配比套二88.144—899.63㎡（37%）、109.999-11100.56㎡(35%)、129。59-1336.59㎡（28%）项目本身点评：：1、该楼盘以生生态亲亲水文化作作为为主诉求点点推推广，以具具有有中高端生生态态居住需求求的的客户作为为圈圈定对象，强强强调小区域域的的生态河居居文文化，大区区域域的公园生生态态主题。2、借助特有的的自然然优势，在在临临河区域以以联联排叠拼、多多多层的布局局设设计，充分分实实现了地块块的的特性价值值，充充分发掘了了高高端住宅的的利利润点。3、糅合城市与与生态态两大卖点点组组合突击，在在在区域板块块的的辐射力的的基基础上，再再向向城西、城城南南、二级城城市市中高端群群体体辐射，后后进进助推力较较强强。4、由于其在入入市时时有力避开开了了宏观政策策层层面对市场场的的冲击，因因此此在销售去去化化方面表现现较较为劲道。但但但是剩余房房源源的销售上上受受到政策市市场场层面的刺刺激激，月均销销售售量下滑明明显显。5、在产品组合合上，该该楼盘权重重分分摊较为均均衡衡，市场细细分分度着力点点不不够突出，市市市场圈层抗抗性性预计会由由于于利空信息息的的渗透，出出现现增强效应应。与本案竞争格局局点点评1、该楼盘与本本案在在竞争格局局上上客户分流流争争夺将更多多体体现在区位位、地地段、楼盘盘综综合产品力力、打打造品质上上的的竞争格局局，类比因素素是本案的地地段区位未来来影响力，发发展成熟潜力力价值与该楼楼盘的生态河河居价值。2、在空间竞争争格局局上本案与与该该楼盘的目目标标客源地域域供供给具有同同质质性，在置置业业目的上，综综综合市场现现状状况分析，由由由于投资成成本本的增高，满满满足纯居住住目目的的客户户将将成为争夺夺点点，但支解解需需求特征，该该该楼盘与本本案案在客户需需求求特征上应应该该分化琐定定。项目名称互盛佳苑项目地址成都晋阳路16699号开发商四川峨眉互盛实实业业有限公司司物业管理新东容积率4.2绿地率25%公摊率17-22%建筑形态高层总占地面积（亩亩）13.28总户数391总建筑面积（㎡㎡）4.1万开发期数1期当前批次信息住宅建面（㎡）33000层高（m）2.9建筑形态高层均价(元/㎡))63000元//㎡㎡楼体层数17物管费(元/㎡㎡··月)1.2户型面积区间（㎡㎡）58-117开盘时间预计主力面积区间（㎡㎡）80-90推广时间户数391销售情况蓄水120组左左右梯户比2梯4户智能系统配置智能，红外，可可视视主要目标客户以满足基本居家家需需求的中老老年年群体。特特别别是会所花花园园内为改善善居居住品质老老年年群体以置置换换形式购房房。套数配比套一58㎡（4.33%）、66㎡（4.4%）套二80-900㎡（334.8%）、94㎡（34.8%）套三116㎡㎡（211.7%）项目名称双锦秀庭项目地址***晋平街3377号开发商四川江海（集团团）置置业有限公公司司容积率4.78绿化率27%公摊率19%建筑形态高层总占地面积（亩亩）8.4总户数286总建筑面积（㎡㎡）31000开发期数1期2批次（现现为2批次次）当前批次信息住宅建面（㎡）13400层高（m）2.95建筑形态高层均价(元/㎡))5500元/㎡㎡··月楼体层数18F物管费(元/㎡㎡··月)1.0户型面积区间（㎡㎡）56-129开盘时间主力面积区间（㎡㎡）87-93推广时间户数140销售情况余45%梯户比2梯8户智能系统配置套数配比套一.58㎡（10%%）套二87-933㎡（669%）套三103-1128㎡㎡（21%）总结：该战场楼盘虽与与本本项目处于于区区域同性楼楼盘盘，但其产产品品线、开发发商商的战略思思维维导向、目目标标客源需求求与与本项目不不尽尽相同，且市场推广广周期存在在穿穿插，将此此战战场楼盘作作为为参照是理理想想的。从周边联动发展展因因素来看，本本本案周边集集聚聚了鹭岛国国际际社区、丽景景华庭以及及正正在修建、待待待建的小区区，联联动发展潜潜力力巨大，市场场有可能出出现现联合竞争争的的态势。4.1.3三级级圈圈层参照战场场三级圈层战场由由于于其楼盘的的高高端市场定定位位精确细分分目目标群与本本案案规模特性性不不相符合，或或或者本身建建筑筑类型也完完全全异于本案案，因因此本案在在市市场定位、目目目标群体划划分分、策略战战略略制定上也也只只将这个圈圈层层作为参照照。项目名称中海·龙湾半岛岛项目地址青羊区龙腾中路路（外外浣花清水水河河畔）开发商中海（兴业）发发展展有限公司司物业管理中海物业容积率3.2绿地率30%公摊率12%、13%%（电电梯）建筑形态双拼别墅、独户户叠叠拼别墅、半半半岛景观高高层层总占地面积（亩亩）200总户数1900总建筑面积（㎡㎡）320000开发期数3当前批次信息住宅建面（㎡）44000层高（m）3建筑形态高层/叠拼均价(元/㎡))9200（高层层）12521-2255375（叠拼）楼体层数18物管费(元/㎡㎡··月)高层2.5/别别墅4户型面积区间（㎡㎡）89-204开盘时间07.10主力面积区间（㎡㎡）141-1655（高高层）210-3900（叠叠拼）推广时间07.6户数576销售情况余20%梯户比两梯四户智能系统配置可视对讲/红外外//电子巡更主要目标客户城西、城南满足足自自我实现需需要要的高端客客户户群体。套数配比套二89㎡㎡(6%%)套三1411㎡（443.7%）套四1600㎡（66%）、165㎡（30%）、204㎡（12.5%）项目名称**融域项目地址***伊藤洋华华堂堂临时停车车场场对面开发商成都中源实业有有限限公司物业管理戴得梁行容积率2.56绿化率30%公摊率7-10%总建筑面积32000M22当前批次信息住宅建面（㎡）20000层高（m）3建筑形态多层均价(元/㎡))7800楼体层数6物管费(元/㎡㎡··月)1.2户型面积区间（㎡㎡）97-180开盘时间2007.122主力面积区间（㎡㎡）120推广时间2007.4户数229销售情况余60%梯户比2梯2户，2梯梯4户智能系统配置彩色可视，一卡卡通通，红外主要目标客户多次置业对多层层居居住物业类类型型有偏好的的中中高端客户户群群体。套数配比套3977.883-10022.39㎡（50%）、101.114-12255.63（50%）项目名称龙湾生活广场项目地址***/龙腾路路与与龙华路交交汇汇处开发商四川淳科实业有有限限公司物业管理吉利物业代理商嘉联地产容积率2.49绿地率25%总建筑面积15000M22总占地面积8亩当前批次信息住宅建面（㎡）6000层高（m）2.9建筑形态多层均价(元/㎡))6000楼体层数7物管费(元/㎡㎡··月)1.2户型面积区间（㎡㎡）33、45开盘时间2008.1--22主力面积区间（㎡㎡）33、45推广时间2007.111户数226销售情况接受咨询梯户比2梯37户智能系统配置红外、门禁、电电子子巡更套数配比33㎡（80%%）、45㎡㎡（20%）三级圈层战场与与本本项目参照照分分析：龙湾半岛作为*****区域唯一一的最顶端端定定位的楼盘盘，具有梯度层层次的操盘盘策策略、细节节化化的服务、品品品质化的产产品品是值得本本项项目参照的的。**融域借助市市政政绿化的优优势势大打环境境牌牌，充分利利用用各种资源源，实实现最终卖卖点点整合是值值得得参照的。龙湾生活广场商商业业定位与住住宅宅定位融合合定定位，在考考虑虑因素上具具备备辅助支撑撑性性，是值得得参参照的。4.1.4辅助助板板块参照性性分分析A、基础参数分分析板块名称楼盘名称开发商名称总占地面积(亩亩))开发体量(M22))近期销售均价(元/M22)辅助板块武侯大道板块金楠国际四川瑞信房产开开发发有限公司司407万6450武侯国际花园成都合力达房产产开开发有限公公司司5012万5850亚德里亚成都武海置业有有限限公司10522.37万6800辅助板块光华清水河板块块上城成都花园开发建建设设公司7818.5万8800优品道成都博瑞房地产产开开发有限公公司司41364.7万预计2期B区110000天合凯旋城青羊光华村8047万8300境界青羊区光华大道道贝贝森路323号5821.2万6850西子香荷中铁八局房地产产开开发有限公公司司5022.1万7300橙花风景成都双新科技创创业业投资有限限责责任公司2810.8万6000综合性分析：两大板块的特性性规规模和支撑撑因因素上来观观察察，武侯大道道板块主要要借借助周边未未来来发展规划划优优势及各楼楼盘盘自身产品品力力，而光华华清清水河板块块不不