年南京某商务楼市调报告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.南湖春晓****商务楼市调报告苏州工业园*****区新鸿泰****房地产投资资顾问公司目录壹、南京市商务务楼统计指标标概析2001年南京京商务楼统计计指标南京市19966-1999年商务楼空空置情况贰、项目商务楼楼分析河西商务楼概述述南京市商务楼调调研比较表南京市商务楼市市场分析南湖春晓*****项目商务务楼建议叁、项目临街门门面房分析店面（含店面、店店铺）现状调调查个案调研南湖春晓*****临街店面面建议肆、结论壹、南京市商务务楼统计指标标概析一、2001年年南京商务楼楼统计指标类别指标办公楼商业营业用房房地产开发投资资额额（万元）10853790406施工面积（万平方米）126.0996.29新开工面积（万平方米）19.8029.29竣工面积（万平方米）40.7127.96销售额（万元）70352108712销售面积（万平方米）14.1619.31销售均价（元/平方米）49685630出租面积（万平方米）5.148.52从2001年统统计数据来看看，办公楼竣竣工面积与销销售面积之差差为26.55万平方米；；商业营业用用房竣工面积积与销售面积积之差为8.65万平方米。按按此去化速度度，撇开这些些剩余面积和和2002年将新开工工的面积，仅仅当年新开工工的面积量就就足以供南京京市场2002年的需求，与与火热的住宅宅市场相比，南南京的商务楼楼市场显得有有些波澜不惊惊。二、南京市19996-19999年商务楼空空置情况（单位：万平方方米）类别年份办公楼商业营业用房19969.909.1219979.788.82199812.9513.9519997.2810.43高层商务楼，市市场前景不妙妙近几年，我市竣竣工和在建的的高层商务楼楼越盖越多，许许多商务楼的的低层和高层层空置严重。初初步匡算，目目前全市至少少有约十几万万平方米商务务楼的底层商商业用裙楼和和高层的商住住处于空置状状态。如地处处鼓楼区的金金鹏大厦、地地处栖霞区的的金港大厦约约有5.3万平方米的的商场卖不掉，有有层高不够的的原因，也有有因购买者不不愿与下层的的拆迁户一同同上、下电梯梯而使交易落落空的，而普普遍的原因是是高层住宅的的物业管理费费用高,早晚高峰上上下电梯不便便。有的低层层的裙楼一般般不零卖,必须整幢或整整层购买,由于购买力力不足只好空空置,如玄武区大大石桥裙楼、中中华路、雨花花路上大片商商业营业用房房均属于此种种情况。贰、项目商务楼楼分析一、河西商务楼楼概述2001年122月11日，南京市市传来消息：：南京城建的的热点在河西西、潜力在河河西、希望在在河西。河西西作为南京城城市发展进程程中浓墨凸写写的一笔，相相对于江宁、东东郊、城北地地区，河西独独占天时、地地利、人和：：长江的雄浑浑、秦淮河的的细腻、投入入2.6亿元巨资进进行的城市基基础建设、奥奥体中心的勃勃勃生机再加加上市政府未未来城市CBD的规划，无无不占尽先机机。预计十年年内，河西地地区将崛起一一个近55.7平方公里、资资产存量近千千亿的新城区区。但目前河西地区区仍有城郊结结合部之痕迹迹，尚未形成成浓厚的商业业气氛，因此此商务楼项目目较少，且集集中于江东北北路两侧，目目前销售中的的项目仅为南南京商会大厦厦和文汇大厦厦。二、南京市商住住楼调研比较较表案名文荟大厦民生商会大厦位置草场门大街10011号定淮门大街111号号层数18F26F主力面积（m22）110-2000107、1555、149办公时间24小时8：00-200：000诉求重点公共部分豪华装装修修、河西商务宝地星级酒店式物业业管管理车位情况以个数论价，可可租租可售地下出售：155--16万元/个地面出租：60000元/个.月地面、地上均有有车车位地下出售：111万万元/个售价4770元/mm22起售，每上上一层约加60元/m2左右每层建面150000m2，1F作银行,2-5F作商场,5F以上，起售售价3580元/m2,每上一层加50-80元/m2。租金40元/m2..月。只售不租物业管理费3元/m2.月月1元/m2.月月配套设施浦发银行、大酒酒店店、4台电梯中行楼房状态期房（20033年年7月交付）期房（20033年年2月交付）案名御景园商务大厦厦新大都大厦位置太平南路常府街层数21F（1-55FF为裙楼，6-19为主楼）15F主力面积（m22）每层建筑面积113300m2，可自由分割面积积自由分割面积办公时间24小时24小时诉求重点全方位秘书服务务地段佳车位情况地面、地下均有有车车位，地下是双层机械械停停车，12.8万元//个个。地下停车场售价4680元/mm22起售，每上上一层约加80元/m2左右5480元/mm22起售，每上上一层约加60元/m2左右租金只售不租只售不租物业管理费3元/m2.月月（含电梯费费）3元/m2.月月配套设施浦发银行、送餐餐服服务，4台电梯主楼有银行楼房状态准现房期房（20033年年5月交付）案名金轮大厦华泰证券大厦位置汉中路100号号中山东路90号号层数28F28F主力面积（m22）114.32、1118.9911、145.119、152.441、172.992、751.991自由分割面积71.77mm22以上均有办公时间24小时24小时诉求重点地段佳、价格优优、智能办公、套型型丰丰富5A智能，涉外高级写字楼楼车位情况地下停车场地上停车费：11550元/月地下停车费：33000元/月售价5740元/mm22起售，每上一层加20000元/m28190元/mm22起售租金只售不租2.4元/m22..天起租，21F租金2.8元/m2.天物业管理费未定8元/m2.月月配套设施电梯两台、其它它设设施暂无浦发银行、188FF酒店、5F餐厅楼房状态期房（20033年年下半年交交付付）现房案名谷阳世纪大厦东方名苑位置珠江路600号号石鼓路（中央商商场场斜对面）层数22F29F主力面积（m22）/50.96、5566.58、168.662、170.661、179.333办公时间24小时/诉求重点商铺与写字楼的的完完美集合、珠珠珠江路IT核心中的核心商住两用车位情况只租不售，地面面、地地下均有停停车车场只租不售，地下下二二层停车租金：300元元//个.月售价未装修房：5400元/mm22起售，每上一层层加加50元/m2装修房：613300元/m2起售5180元/mm22起售，每上一层加500元元/m2左右租金只售不租只售不租物业管理费5-6元/m22..月/配套设施设有配餐中心银行、餐厅均有有楼房状态现房期房（20022、12月交付）案名福鑫国际大厦投资大厦位置洪武路水西门大街与中中山山南路交汇汇处处层数34F31F主力面积（m22）自由分割面积最小150m22，自由由分割面积积办公时间//诉求重点地段好、5A智智能能大厦开发商品牌车位情况地面、地下均有有停停车场地下两层停车售价6580元/mm22起售，17F约约为为7000元/m26700元/mm22起售，每上一层加10000元/m2租金只售不租元/m2.天物业管理费/4元/m2.月月配套设施银行、餐厅均有有5层是裙楼，银行、餐厅均有有楼房状态期房（20033、7月交付）现房案名南京国贸中心隆盛大厦位置中山东路18号号洪武路23号层数33F27F主力面积（m22）自由分割面积自由分割面积办公时间24小时8：00-222：000诉求重点CBD原点写字字楼楼、无压力力租租购、配套套齐齐全品牌车位情况地下停车场，只只租租不售租金：500元元//个.月地下停车场，只只租租不售租金：600元元//个.月售价6580元/mm22起售，每上一层加10000元/m26550元/mm22起售，每上一层加500元元/m2租金50元/m2..月月起租，14F为55元元//m2.月65-75元//mm2.月物业管理费5元/m2.月月（不含电梯梯费，若若是购买，免免免一年管理理费费）5.8元/m22..月（含电梯梯费）配套设施有工行、农行、餐餐厅3楼设有餐厅，无无银银行楼房状态现房现房案名新世界中心位置珠江路5号层数44层（共二幢幢，一幢幢写字楼，一一一幢办公楼楼）主力面积（m22）写字楼：1922m2以上；办公楼：71--2245mm22办公时间24小时诉求重点立体社区，全方位秘书服务务车位情况地下二层停车售价写字楼：基价::55500元/m2，每上一层层加110元/m2。商住楼：基价：：55400元/m2，24层以下，每每上二层加110元/m2，24层以上，每每上一层层加110元/m2。租金只售不租物业管理费未定配套设施写字楼1-7FF做做裙楼，5F做会所，有有健身房、中中中央空调、百百百货超市、茶茶茶吧、休闲闲娱娱乐设施楼房状态2003年下半半年年交付三、南京市商务务楼市场分析析按调研的商务楼楼分布情况，结结合其广告诉诉求重点，将将其分为河西西、夫子庙商商圈、新街口口、珠江路、中中山路五个区区域来分析。商务楼销售南京市商务楼价价格是越邻近近市中心和繁繁华地段，售售价越高。如如南京国贸中中心、华泰证证券大厦等。商务楼起售价在在6000元/平方米以下下的，楼层每每平方米加价价大都在100元以下，而6000元/平方米以上上，则楼层加加价多在100元，甚至达达到200元。河西地区在售商商务楼项目较较少，基价多多数在4000元/平方米左右右。B、商务楼出租租从调研比较表上上看出，南京京市商务楼以以售为主，少少量商务楼由由于售价较高高等原因，是是实行出租方方式。如投资资大厦、南京京国贸中心、隆隆盛大厦等。目前远离市中心心各商务楼由由于销售不是是很理想，部部分采用租售售并举的方式式，一般租金金都在100元/平方米.月以下，租租金随着楼层层的变动不是是太大。部分出租商务楼楼起租租金图图:（元/m2..月）C、租售面积商务楼的特点决决定了其面积积的大小，多多数是在80-2000平方米左右右；框架的结结构，可以根根据客户的需需求有所改变变面积大小。D、商务楼车位位调查商务楼车位多以以出租为主，部部分采取租售售并举的方式式。车位一般以个论论价，标准面面积在18-25平方米，价价格在11-15万元/个。一般商务楼车位位出租租金在在300元/个.月，部分停停车设施较好好的商务楼可可达到600元/个.月，如隆盛盛大厦。四、南湖春晓*****项目目商务楼建议议根据南湖春晓*****项目目个案特点，结结合河西商务务楼市场情况况综合分析，提提出以下建议议。（1）商务楼销销售销售基价：33350-34400元/平方米起，按按楼层加价50-80元/平方米。销售均价：34450元-3500元/平方米。（2）商务楼出出租建议先采用只售售不租的方式式，试探市场场反映，且战战且走。出租价位：455-55元/平方米.月。楼层越越往上，可适适当增加租金金。（3）面积大小小以100-2000平方米为主主，可灵活自自由分割，适适当配置100平方米以下下和200平方米以上上的面积组合合。（4）配套设施施电梯、银行、餐餐厅、停车场场，应该是必必须的设施；；其余可通过过店面招商的的经营业种来来实现。（5）物业管理理费建议2-3元//平方米.月（含电梯梯费）收取。（6）车位销售售考虑到车位的数数量和停车实实际情况，建建议以出租为为主。部分出出售。租金：：300元/个.月；售价：10万元/个。叁、项目临街门门面房分析一、店面（含店店面、店铺）现现状调查●现有开店不满满意度（依顺序1-66号排列）顺序细项自有店面积分名次租赁店面积分名次123456123456规划设计12032345281510161362304建筑质量2014113257141711821826物业管理02303036411139151051985租金过高320011186545411503991来客多寡3101144031364520222892配套合理01323458eq\o\aacc(○,1)12813181272453※自有店家，不不满意依序是是配套不合理理，规划设计计未尽理想，来来客量不足，物物业管理不如如人意，建筑筑质量差，和和按揭费高。而租赁店家家，则是依序序为租金高，来来客少为一、二二，再接下来来是配套不合合理，规划不不理想，物业业管理差及建建筑质量不佳佳。显而易见，租金金多为租用者者心里的痛，而而来客量无分分自有或租用用皆嫌少。●现有开店满意意度（依顺序1-66号排列）顺序细项自有店面积分名次租赁店面积分名次123456123456规划设计04003129461211139112264建筑质量0124113535312171652205物业管理2120302554916121192273租金过高30000639227125311121906来客多寡111125501915595323071配套合理11330024613810614132302※自有店家和上上题相较，有有50分积分者者非常满意，可可能生意不俗俗，而租赁者者也呈现极有有趣的现象，来来客量充足，因因此租金也列列尾，不认为为过高。●您购买店面时时，优先考虑虑的因素（依重要顺序11-8填写）顺序细项自有店面者积分名次12345678地段2141241价格11221062物业管理1132211543建筑质量123265配套完善2511474交通方便12141474楼层132111226开发商信誉5111177顺序细项租赁店面积分名次12345678地段1414868151价格123965227412物业管理51116279632885建筑质量41226206102367配套完善710131023953104交通方便104261639134533楼层221510814102696开发商信誉211795155122278※自有店面的主主人，重视首首要是地段，其其次是价格，和和租赁者完全全一样，地段段、价格永远远是考虑至深深的先决条件件，当然交通通是否方便，也也很重要，但但也可列属于于地段的归属属之一。●您购买店面时时，优先考虑虑的因素（依重要顺序11-8填写）顺序细项自有店面者积分名次12345678地段2141241价格11221062物业管理1132211543建筑质量123265配套完善2511474交通方便12141474楼层132111226开发商信誉5111177顺序细项租赁店面积分名次12345678地段1414868151价格123965227412物业管理51116279632885建筑质量41226206102367配套完善710131023953104交通方便104261639134533楼层221510814102696开发商信誉211795155122278※自有店面的主主人，重视首首要是地段，其其次是价格，和和租赁者完全全一样，地段段、价格永远远是考虑至深深的先决条件件，当然交通通是否方便，也也很重要，但但也可列属于于地段的归属属之一。二、个案调研调研以南湖春晓晓****周边边个案为主，强强调“实事求是”之精神，使使之具有可比比性、参考性性。案名调研情况天都芳庭上下两层，面积积在在357平方米左右右，必须两两层层同时购买买，一一层价位：8000元/平方米，2F价位：6500元/平方米。可可十年60%贷款，已是是现房，物物管管费未定。云锦美地店面房处于住宅宅小小区规划道道上上，只有一一层层，2003年5月才会有，据据据该案的销销售售员估计价价格格在7000--8000元/平方米。民生商会大厦1F:80000元元/平方米，2F：7000元/平方米3F:60000--6500元/平方米，4F:55500-558800元/平方米，5F:45500-448800元/平方米。金虹花园小区中间，每层层11800平方米，共共分四层，全全全框架结构构，无无电梯，租租与与售还未确确定定。百子亭34号（临近湖南路、鼓鼓楼）只租不售，共两两层层，92年造好，上上下各700平方米左右右，租金1.5元/平方米.天，有电梯梯。案名调研情况积善新寓（江东北路）小区内门面房，面面积在10-20平方米/间，可分割割，只租不售售，租金为45元/平方米.月，水电自自付，半年起起租，押金2000元。银轮花园（集庆门大街11998号）由清江实业公司司开开发，2002年4月竣工，只只租不售，路路路边底层门门面面房,有470平方米，租租金为45元/平方米.月（含物管管费），半半年年起租，未未装装修，水电电费费自付。典雅居(江东北路)南京嘉盛房地产产开开发公司开开发发，临近五五洲洲装饰城，路路路边底层门门面面房，面积积在在186平方米/间，可租售售。租金：5