年上海某出让地块初步可行性报告

上海市**区***地块房地产项目可行性分析报告告一、可行性分析析的目的和依依据1、进行可行性性分析的目的的较为详细的了解解该区域发展展、规划及经经济情况，分分析项目的可可行性，为项项目的开发提提供依据。2、可行性分析析编写的依据据依据上海市房地地产企业的平平均水平，并并参照我司以以往的开发数数据。二、项目概况１、项目名称《蘭庭》花园（暂暂定）2、地理位置该地块位于***区**镇，东至华华乐路、南至至华科路、西西至向阳河、北北至***。距离**区政府（原**县城商业中中心区域）约约2.5公里，距人人民广场市中中心36公里，距虹虹桥机场24公里。(见附件1)3、地块招标基基本参数根据2003年年上海市**区房屋土地地管理局发布布的第3号土地使用用权出让招标标文件内容,本地块总占占地面积1052779平方米，出出让面积87925平方米，规规划河道面积积13276平方米，土土地用途为居居住，土地使使用年限70年，建筑容容积率小于等等于1.0。4、基地现状该地块区域内目目前为农田、村村庄、河流。上海市土地管理理局2003年7月25日发布了该该土地使用权权出让招标公公告，将于2003年9月23日进行公开开招投标确定定该地块的开开发单位，并并承诺2004年1月底向中标标单位交地。5、周边环境该地块位于***镇东北侧，位位于**新城区内。地地理位置优越越，交通便利利。西邻向阳阳河，支流贯贯穿整个小区区，区域环境境优美，道路路宽敞清洁，绿绿化率高；北北邻**镇主干道***，南近沪青青平高速、东东近同三国道道，可迅速通通达县城及市市区。该地块西南面为为原**县城(**镇中心)，现为**区行政、商商业、办公、生生活的中心区区域，各种生生活设施颇为为齐全，商业业、公益设施施星罗棋布。（详详见附件3）（1）文化教育育：**高级中学、**实验中学、**实验小学、**城东小学、**水产学校、**教师进修学学校、**信息中心、**电视台、**文化馆、新新华书店、影影剧院、图书书馆。（2）医疗设施施：新**中心医院、**中医医院、**区养老院等等。（3）商业网点点：**商城、**百货大楼、农农工商大卖场场、联华超市市、邮政局、农农业银行、舜舜浦大酒店、肯肯德基、申银银万国证券、华华夏证券。（4）交通设施施条件：该地地块紧邻**区主干道外外青松公路，北北面1.5公里处设有有公共汽车中中心站；南面面约500米处即为沪沪青平公路，1000米处为沪青青平高速，可可迅速通达上上海市区。该地块所处的***新城已经于2002年全面启动动，目前已初初具规模。**镇作为上海海市重点发展展现代化的新新城之一，气气势恢宏、景景象瑰丽的城城市建设和画画卷已经展开开。预计在今今后1-2年内，该地地块四周市政政基础配套、商商业服务及生生活配套设施施将非常完善善，属于未来来理想的现代代住宅生活区区。（见附件件2）6、项目法人与与经营管理****置业有有限公司为一一家在**区投资注册册的、具有独独立法人资格格的房地产开开发公司，现现正在**区徐泾镇开开发《长堤花花园》别墅项项目。本次如如能中标，将将负责该地块块的开发和经经营。三、市场分析1、2003年年上半年上海海房地产市场场运行情况分分析2003年上半半年，上海房房地产市场继继续保持近年年来供求两旺旺的运行态势势，各项指标标在高位运行行中稳定增长长，投资与消消费同步发展展，供应与需需求基本平衡衡。期间，经经受"非典"疫情等不利利因素的影响响，5月份商品房房预售登记、存存量房买卖等等个别指标一一度出现微降降的情况，但但自6月份起即开开始大幅回升升，呈现健康康的发展态势势。主要特点点是：（1）、房地产产开发结构逐逐步优化，商商品住房供应应结构正趋改改善今年上半半年，全市商商品房登记预预售面积为1274..37万平方米。其其中，每平方方米均价在4000元以下的为387.004万平方米，占占30.4%；4000至7000元的为648.886万平方米，占占50.9%；7000元以上的为238.880万平方米，占占18.7%。从总体上上看，供给结结构基本合理理。而且，由由于政府宏观观调控和市场场机制自我调调节的双重作作用，上海房房地产开发投投资行为更趋趋理性化，商商品住房供应应结构正趋改改善，未来几几年中低价位位商品住宅的的供应量将有有明显增加，从从而为解决房房地产市场发发展中的阶段段性结构矛盾盾打下基础。一是从旧住房改改造情况分析析，中心城区区批准拆迁总总量得到有效效控制。由于于前几年批准准拆迁量较多多，今年上半半年全市实际际动迁居民为为40862户，比去年年同期仍有所所上升。但是是，由于今年年以来适度控控制了旧区改改造节奏和旧旧住房拆除改改造总量，上上半年批准拆拆迁居民为36609户，同比下下降4038户，下降幅幅度近10%，这对减缓缓中心城区高高价商品房的的上市速度和和缓解中低价价位商品房供供不应求的压压力将产生积积极的影响。二是从经营性土土地出让情况况分析，中低低价位商品住住宅用地供应应量明显增加加。上半年全全市共出让经经营性用地1108..9万平方米，其其中商品住宅宅用地924.8万平方米，占占供应总量的的83.4%。其中，闵闵行、奉贤、松松江、**、宝山、嘉嘉定、南汇等等七个区达803.5万平方米，占占总量的72.5%，比例有较较大幅度提高高。这部分土土地可建面积积为750万平方米，其其中住宅可建建总量为686.2万平方米。三是从商商品房新开工工情况分析，中中低价位商品品住宅的供应应比重有所提提高。上半年年全市新开工工面积1581..29万平方米，其其中商品住宅宅1356..65万平方米，同同比分别上升56.5%和48.7%。全市新开开工商品住宅宅中，内外环环线间和外环环线以外所占占比重进一步步扩大，分别别达到52%和22%。（2）房地产投投资继续快速速增长，成为为扩大投资需需求的重要推推动力今年上上半年，全市市完成房地产产开发投资417.443亿元，同比比增长17.5%，占同期全全社会固定资资产投资总额额1108..78亿元的37.7%。其中，住住宅投资328.555亿元，占房房地产总投资资的78.7%。目前，房房地产投资已已成为扩大投投资需求的重重要生长点，有有效地拉动了了全社会经济济的增长。从从房地产投资资资金来源分分析，国有、私私营、外商港港澳台等投资资主体共同推推进房地产市市场发展。值值得一提的是是，外商及港港澳台房地产产投资额快速速增长，和上上年同期相比比，增幅达到到37.5%，表明境外外投资商继续续看好上海房房地产市场的的发展前景。（3）、新建商商品房供求关关系基本平衡衡，空置量持持续下降从竣竣工销售比分分析，全市商商品房竣工面面积为637.223万平方米，销销售面积为746.775万平方米，两两者之比为1：1.17。从批准上上市与登记预预售比分析，全全市批准上市市预售的商品品房1306..99万平方米，商商品房预售登登记面积1274..37万平方米，两两者之比为1.03：1。上述数据据表明，本市市房地产市场场的供求关系系处于基本平平衡、协调发发展的状态，从从而使商品房房空置量保持持持续下降的的态势，特别别是商品住宅宅空置面积处处于近年来少少见的低位。2002年底，全市市空置一年以以上的商品房房279万平方米，其其中住宅134万平方米。至至今年6月底，住宅宅空置量仍呈呈下降态势，为106万平方米。（4）内外销非非商品住房市市场并轨的政政策效应开始始显现，投资资与消费明显显升温为了进一步完善善全市统一的的房地产市场场体系，上海海自今年3月1日起取消国国有土地上的的各类非居住住房屋租售对对象的限制，实实施内外销非非商品住房市市场并轨。今今年第二季度度，办公楼、商商业营业用房房等非居住商商品房的投入入、产出和销销售增幅明显显，高于商品品住宅增长速速度。办公楼楼、商业营业业用房等非居居住商品房开开发投资为88.88亿元，比上上年同期的69.86亿元增长27.233%，比今年第第一季度的31.11亿元增长185.770%；新开工面面积为224.664万平方米，比比上年同期的的98.29万平方米增增长128.555%，比今年第第一季度的103万平方米增增长118.110%。此外，全全市登记预售售的办公、商商业营业用房房面积为24.1万平方米，比比一季度增长长714%。（5）、存量房房买卖面积持持续大幅上升升，接近新建建商品房预售售量存量房地地产交易在前前几年高速增增长以后，2002年的交易量量增幅有所下下降。但是，今今年以来又呈呈现较大幅度度上升的势头头。上半年全全市存量房买买卖面积为1015..16万平方米，同同比增长25.1%。其中，一一季度为471.330万平方米，同同比增长41.2%；二季度为543.886万平方米，同同比增长13.911%。因此，存存量房在整个个房地产交易易中的比重进进一步提高，与与新建商品房房预售面积的的比例由今年年第一季度的的0.76：1提高到0.82：1。从总总体上看，上上海以土地供供应为龙头的的市场调控机机制逐步完善善，房地产市市场发展的势势头是健康的的。下一阶段段，市政府将将根据上海的的实际情况，加加大宏观调控控的力度，努努力保持上海海房地产市场场持续、健康康、有序的发发展态势。一一是按照政府府调控、市场场供地、规范范运作、依法法管理的原则则，加强对土土地市场的调调控和管理，加加快土地供应应方式的转变变。二是以重重大工程配套套商品房为抓抓手，推进中中低价商品房房建设，调整整优化房地产产开发结构，使使住房供给结结构与大多数数普通老百姓姓的需求相一一致，充分发发挥房地产业业的产业联动动和带动投资资消费的双重重作用。年内内，确保去年年开工的100万平方米重重大工程配套套商品房全面面竣工。在此此基础上，市市区联手再新新开工建设配配套商品房300万平方米以以上，其中市市里结合城市市总体规划和和土地利用总总体规划的调调整，依托城城市轨道交通通和快速干道道等大型市政政基础设施和和公共服务设设施，在中心心城区外侧东东南西北的南南汇周浦、嘉嘉定江桥、宝宝山顾村等基基地，高起点点规划、高水水平设计、高高质量施工、高高标准管理，建建设中低价"四高"示范居住区区，争取开工工150万平方米。三三是按照"两增两降"（增绿化、增增空间，降容容积率、降高高度）的要求求，继续坚持持"拆、改、留"并举的方针针，稳步推进进旧区改造。四四是研究完善善促进住房消消费的政策，把把二三级市场场做大做强，从从而巩固和提提高房地产业业的支柱产业业地位。五是是在面上推进进住房市场化化、商品化的的同时，进一一步完善廉租租住房制度，切切实解决好最最低收入家庭庭的住房困难难问题。2003年上半半年房地产市市场商品房预预售结构分析析数据汇总单位：平方方米分类名称分类结构预售面积同比增长（％）比重（％）单价分类3000元以下下16005088-12.612.63000-40000元22699099-32.517.84000-50000元28779422-7.822.65000-60000元2207246621.817.36000-70000元1403425567.511.07000元以上上23880311106.018.7房型分类70平方米以下下34227228.72.770-100平平方米18166233-17.414.1100-1500平方米686554994.253.4150平方米以以上3823333318.129.8对象分类本市963878335.575.6外地23423177-5.118.4境外7626279.46.0用途分类住宅1233902203.596.8办公88546-34.40.7商业182215-25.11.4其他1339464487.21.12、**区房地地产市场简况况（1）、**概概况**位于上海西西部，是典型型的江南水乡乡。在677.8平方公里的的土地上，碧碧波粼粼的水水面约占五分分之一，百河河绕村镇，千千桥卧清波，极极富江南水乡乡韵味。特别别是风景名胜胜淀山湖，水水域面积是杭杭州西湖的11倍，湖区烟烟波浩淼，生生态环境优良良，沿湖绿影影婆娑、花团团锦簇，与沿沿湖而建的大大观园、高尔尔夫球场、游游艇俱乐部、水水上运动场等等一大批现代代化和仿古建建筑群交相辉辉映，形成上上海地区最为为著名的环淀淀山湖游览带带和度假区。**历史悠久，人人文荟萃。早早在六千多年年前，就创造造了灿烂的“崧泽文化”。崧泽、福福泉山等古文文化遗址闻名名遐迩，是上上海地区迄今今发现的人类类最早的聚居居地，堪称为为“上海文明的的曙光”。**居江、浙、沪沪交汇处，全全县人口46.2万，辖20个镇。境内内地势平坦，河河港纵横，道道路宽广，气气候宜人。东东距上海虹桥桥国际机场仅仅6.4公里，318国道贯穿全全境，沪宁、沪沪杭高速公路路越境而过，水水陆空交通便便捷，通讯功功能已达国内内、国际程控控化。**物产丰富，工工业门类齐全全，商贸市场场繁荣，文化化教育发达，综综合经济实力力已雄居中国国百强县20位。**正在按照“工业向园区区集中，农业业向适度规模模经营的农场场和专业大户户集中，农民民居住向城镇镇集中”的跨世纪发发展战略，实实施“一线四点”全方位开发发，进一步加加快经济发展展和社会进步步，不远的将将来**将建成与国际际经济中心城城市相适应的的现代化的上上海西大门和和美丽的后花花园。（2）、**新新城区域规划划现状**新城建设，首首期建设华科科路南、淀浦浦河北、外青青松路东、同同三国道西约约2.1平方公里地地块；中期将将淀浦河新城城区段航道改改线，变为城城区内河，架架设华青路、浦浦仓路、漕俞俞路桥，开发发建设好淀浦浦河南、318国道北、青青松路东、同同三国道西约约1.1平方公里地地块；后期规规划建设***南、华科路路北，外青松松路东、同三三国道西约0.4平方公里地地块。"十五"末，初步形形成12平方公里**新城框架。新城建设以中心心区为重点，确确立"政府引导、市市场运作、依依托产业、形形成特色"的原则，依依托**（市级）工工业园区的产产业支撑，把把新城中心区区作为特色居居住区的启动动地块之一，努努力使新城中中心区的道路路、街坊、楼楼宇、管线、绿绿景等既具有有现代化气息息，又能凸现现**水乡风貌。新新城区内将建建成中心广场场、新城客运运转乘中心、科科技孵化大楼楼、防灾抗灾灾指挥中心、区区检察院、**镇派出所、新城购物中中心（菜场）、电电业大楼、学学校、幼儿园园等重点工程程；建成20万平方米智智能化住宅小小区；建成青青湖路西段街街坊；新建、改改建华青路、华华浦路、华民民路、华乐路路、青淀路、青青峰路、青湖湖路、青龙路路；建成九年年一贯制学校校和示范幼儿儿园各一所；；开通章浜河河景观河道，建建造章浜河泵泵闸。老城区区以完善功能能、改善环境境为原则，加加快实施居民民多层住宅"平改坡"工程，改造造好和平桥饭饭店东北侧、支支介弄北、**汽车站等地地块。目前，**新城城区开发建设设已经有序展展开。在逐步步凸现新城区区形象的同时时，积极推进进老城区改造造，中山医院院**分院、九年年一贯制学校校等一批标志志性、公益性性项目陆续竣竣工。科技城城建设即将竣竣工，博物馆馆建设接近尾尾声，崧泽广广场、检察院院迁建及住宅宅商品房的建建设已先后启启动，夏阳湖湖景观工程已已基本完成方方案设计。征征用、储备土土地1928亩，出让土土地8块约680亩。年内实实施了外青松松路、公园东东路、浦仓路路的改造，完完成了中心区区内四条市政政道路的建设设。供电、供供水、电信、广广电、污水、燃燃气、蒸汽等等管线配套规规划已先后评评审，并按地地块开发要求求陆续实施。随着新城区内配配套设施的日日益建成和完完善，在老城城区改造推进进、工业园区区动拆迁、农农村大量征田田的情况下，区区内住宅需求求会日益增强强，加上外省省市在**工业园区打打工人员，**新城区内的的房地产市场场潜力巨大。目前，华科路以以南已有三、四四幅地块进入入开发前期，未未来外青松公公路将有大量量住宅开发，是是规划中的**新城住宅区区，将形成大大型生活区。从从未来发展规规划看，日后后**新城的城市市面貌将有质质得飞跃，区区域环境和整整体形象将有有大幅度的提提升。（3）、**区区房地产市场场概述近年来，上海房房地产市场在在宏观经济持持续快速发展展、各项改革革不断深入、政政策调控措施施得当的大背背景下，进入入了以市场为为主导，以有有效需求为依依托，具有上上海自身特点点的新一轮快快速增长期，房房地产业作为为上海国民经经济支柱产业业之一的地位位初步确立。2003年一季季度，**房地产市场场承接近年来来稳健发展的的良好态势，房房地产投资建建设规模、土土地供应量、新新建商品房批批准上市面积积和登记预售售面积、存量量房交易面积积、商品房抵抵押贷款数量量等各项指标标与去年同期期相比，均出出现了不同程程度的增长。据**区统计局局最新公布的的资料显示，**区2002年全年完成成房地产业增增加值9亿元，增长13.5%。全区注册册房地产企业业560家，在本区区开发的有95家。受理备备案房地产经经纪公司累计计达170家。全年共共登记发放房房地产权证10496件，土地面面积933.8万平方米，建建筑面积403.1万平方米。房房地产二、三三级市场活跃跃。全年共办办理内销商品品房文件登记记4081件，面积61.2万平方米，办办理内销商品品房权证5347件。共办理理存量房转让让审核3970件，面积76.6万平方米。为为居民购买存存量房贷款担担保363户，贷款额3100万元。（4）、区域市市场分析近两年来，得益益于城市化建建设步伐和**工业园区开开发进程的加加快，**镇内常住城镇镇人口不断扩扩张（根据城城市发展规划划，未来10年里，**县城常住人人口将从原来来的5万人增加到20万人），居居民收入水平平的提高、住住宅市场需求求总量的持续续增加，以及及新建住宅小小区完善的生生活配套、便便捷的道路交交通，区域内内新建普通商商品房住宅价价格已从几年年前的每平方方米2000多元上升到3000多元，并逐逐步向每平方方米4000元的价格靠靠拢。随着**新城区区建设的全面面展开，**老县城东侧侧至同三国道道区域内的房房地产开发如如火如荼。本本地块所处的的**新城，由于于规划科学、环环境优美，区区域内楼盘品品质定位较高高，其销售价价格一路攀升升，目前**新城区内在在售楼盘销售售均价已达3500--4000元/平方米。目前**镇住宅宅开发集中在在青赵公路以以北地区，主主要是***南侧，已开开发有佳邸别别墅、盈湖三三岛等叠加别别墅项目；还还有不少已建建成的多层住住宅小区，目目前在开发中中的有位于***西端的民乐乐佳苑，以及及同在***上、外青松松公路东侧的的新**佳园三期；；此外，在***近同三国道道附近有一动动迁房基地——佳乐苑。根据对**房地地产市场实地地调查了解到到，许多新开开楼盘还未正正式开盘预定定量就超过了了50%，到结构封封顶时，销售售率基本接近近100%。（5）区域内主主力楼盘情况况分析a、运杰城市花花园该楼盘在**新新城区青湖路路南侧、华青青路东面，占占地面积120亩，总建筑筑面积18万平方米，由由20幢12—18层小高层组组成。在**区属一流现现代化新式居居住花苑小区区，配套完善善，彰显华贵贵精致。楼盘2003年年5月开始对外外预订，据售售楼处工作人人员讲，售价价约在3600--3900元/M2，目前预订订率在60%。b、淞浦花园该楼盘在**新新城青湖路南南侧、同三国国道西侧，占占地面积63亩，总建筑筑面积4.16万平方米,由10幢多层组成成。每平方米米售价在3200—3700元/平方米，目目前对外预订订率在98%。c、锦泽苑该楼盘也在新城城区青湖路北北面、同三国国道西侧，占占地面积105亩，总建筑筑面积6.52万平方米，由由台阶式多层层组成。小区区式样新颖，绿绿化率达40%，目前该楼盘盘对外销售3500—4300元/平方米，现现销售率达70%。d、夏湖国际花花园该楼盘也在***新城区青湖湖路北侧、华华青路东侧，总总占地面积约约7万平方米，总总建筑面积约约16万平方米，由由12幢17层小高层组组成，目前对对外预订价在在3100—4100元/平方米，预预订率在50%。e、新**佳园园该小区一一期是**区较早开发发的大型楼盘盘之一，目前前开发的二期期在外青松公公路东侧。二二期占地200多亩，二期期中第一部份份总建筑面积积在13.5万平方米，全全部由多层、别别墅、小量小小高层组成。目目前对外预订订率在100%，多层售价价大约在3180—3900元/平方米。周边楼盘简况表表楼盘名称占地面积楼盘规模（M2）销售价格（元/M2）预订日期销售率%运杰城市花园120亩18万3600-399002003.560淞浦花园63亩416443200-377002003.498锦泽苑105亩652733500-433002003.570夏湖国际花园105亩16万12幢17层3100-411002003.550新**佳园200多亩13.5万（1300套）30幢多层、226幢别墅、2幢18层基价31802003.4100（楼盘分布详见见附件3）四、项目SWOOT分析和市场场定位1、SWOT分分析优势地块所在地***新城环境优优美，交通便便利；属于**老县城城辐射区域，其其生活配套设设施可以共享享，周边生活活配套设施随随新城区建设设将更加完善善；地块规模适中，邻邻水和高绿化化率的规划定定位符合市场场消费热点；；周边新开发的楼楼盘销售价格格已上升到3200元-4300元/平方米，有有助于本项目目预期售价得得以确保并提提供上涨的可可能。劣势地处**区，距距离市中心较较远；地块周边尚未有有轨道交通规规划，不利于于吸引市区购购房群体。机会点分析**新城整体定定位较高、规规划科学、环环境优美；上海政府对大力力发展卫星城城镇的既定政政策利好；区域内商品房紧紧俏；**工业园区的的良好发展前前景。风险分析新城区内新开发发楼盘品质定定位均较高，开开发量集中，与与该项目存在在较强竞争；；客户群体以区域域客户为主，目目标客户群相相对市区偏少少。2、项目市场定定位（1）目标客户户目前区域内购房房者以本区客客户为主。随随着新城区整整体配套设施施的日益完善善，购房目标标人群定位为为该区内住房房改善型客户户、老城区及及工业园区部部分动迁居民民、工业园区区内中高层管管理人员、年年轻白领，私私营业主、外外省市在此经经商者及部分分房地产投资资者等。（2）项目的市市场定位鉴于招标文件所所载明的用地地性质，结合合目前地块周周边环境及市市场等因素，综综合评定该地地块非常适宜宜高品质住宅宅项目的开发发。根据**区规划划局对本地块块的规划条件件，该项目须须符合新城区区高起点规划划的要求，并并达到以人为为本，优化居居住环境，提提高生活质量量的建设目标标，新建住宅宅楼的造型、外外观、立面及及其住宅楼群群体组合应与与新城区已、在在建的新建筑筑群体相协调调，并突出沿沿路、河的建建设造型立面面，注重整体体建筑景观效效果和空间形形态。为确保本项目的的开发达到上上述要求并争争取在品位上上再有所提升升，本项目建建设标准拟定定位为**新城区内的的中高档住宅宅项目。建设设目标为：建建成后的小区区环境优雅、景景色宜人、生生活便捷舒适适，并为具有有小康水准的的住户提供较较完备的休闲闲养身、运动动健身之精致致场所和一流流设施。（3）售价定位位分析住宅价格依照目前区域房房地产市场已已形成的价格格分布体系，结结合本项目规规划所设定的的品质要求及及特征，并考考虑上述明后后几年区域内内房地产市场场可预期的良良好发展前景景，在参考目目前区域内竞竞争楼盘市场场价格的基础础上，预测本本项目住宅部部分销售均价价大致在3720元/平方米左右右。商铺价格根据**区商业业用房市场、出出租价格水平平及本地块的的地段环境、人人流和商业氛氛围等因素综综合分析，本本项目农贸市市场及便利店店可达4000元/平方米左右右。（4）销售业绩绩预测项目的住宅均价价定位3720元/平方米，商商铺均价定位位4000元/平方米。项项目销售目标标是：至工程程全部竣工时时，住宅和商商铺销售率100%。五、项目建设方方案1、项目技术经经济指标根据**区规划划局、水务局局、住宅局对对本地块的规规划要求，我我司结合该项项目的定位和和开发理念对对该地块设计计出以下两个个初步方案（方方案具体内容容详见规划设设计方案一、方方案二）。方案一技术指标标名称数量单位地块总面积105279平方米住宅建设用地面面积87925平方米地上总建筑面积积81927平方米其中：住宅78415平方米公公共建筑【农农贸市场及便便利店2755MM2，会所755MM2，居委会135MM2，业委会、物物业管理120MM2，老少年活活动150MM2，配电所150MM2，门房间90M2（三处），垃垃圾站12M2（三处）。】3512平方米地上及地下停车车库450个其中：地下停车车库420个地地上停车库30个自行车库750平方米总户数710户户均人数人/户3.5容积率0.9310000m22/ha建筑密度19.98%绿地率68.09%集中绿地15.7%方案二技术指标标名称数量单位地块总面积105279平方米住宅建设用地面面积87925平方米地上总建筑面积积84400平方米其中：住宅81108平方米公公共建筑【农农贸市场及便便利店2000MM2，其他公建1300M2】3300平方米地上及地下停车车库380个其中：地下停车车库220个地地上停车库160个自行车库750平方米总户数750户户均人数人/户3.5容积率0.9610000m22/ha建筑密度19.9%绿地率58.0%集中绿地16.0%（以下内容及经经济测算以方方案一为基础础）2、现状分析（1）区位与环环境本地块位于上海海市**区东北，东东至华乐路，南南至华科路，西西至向阳河，北北至***。***以北为正在在建设的**佳乐苑小区区，地块以南南是现有多层层居民住宅区区，东面为同同三国道，西西面靠近城市市中心区，基基地周围环境境良好，交通通条件优越，道道路市政基础础设施完善。基基地总面积为为1052779m2，其中带征征公共用地173544m2，建筑基地地面积879255m2。（2）自然与现现状基地所在地上海海属亚热带海海洋性季风气气候，四季分分明，全年气气候温和湿润润，夏季多东东南风，冬季季多东北风，年年平均气温为为16℃，年降水量量为1100mmm，地貌属于于长江三角洲洲冲积平原，地地形单一，地地势平坦。建建设基地现状状为农田，地地形平坦，除除边界向阳河河外，基地内内还有一条南南北向小溪及及若干池塘。3、设计原则（1）以当地相相关规划条件件为依据，结结合**地区环境条条件，根据本本小区的开发发要求，协调调内外部关系系，确定小区区功能布局、交交通、流线及及环境设计。（2）坚持“以以人为本”和“可持续发展”的现代居住住理念。始终遵循“以人人为本”的设计原则则，强调人性性化的设计理理念，营造一一种独特的精精神家园，对对人的尊重与与关怀始终是是设计的重点点与核心，无无论是住宅的的形成，风格格的体现，还还是小区内部部的环境布局局，文化历史史涵义及对于于景观、交通通的组织都力力求满足现代代人渴望回归归自然、回归归自我的愿望望。贯彻可持持续发展战略略思想，以建建设生态型、花花园式功能住住宅小区为目目标，适应社社会效益与经经济效益的双双重要求，充充分利用现代代科技，使设设计具有整体体超前意识。规划时顺应新世世纪不断发展展的居住要求求，力争创造造一个具有环环境高雅、文文化内涵丰富富、经济效益益明显和个性性鲜明的城市市花园，以及及适应现代生生活要求的、富富于人性化的的生活居住空空间。（3）以前瞻和和创新的设计计理念处理建建筑环境和建建筑形象，以以达到现代居居住理念和居居住生活的不不断更新和发发展。4、总体规划（1）设计创意意·生态型城市居居住区的塑造造人、自然、建筑筑三者的共生生与共享、共共存与融合反反映了天人合合一的朴素哲哲理。结合基基地的现状自自然条件，充充分发掘人、自自然和建筑三三者的共生，共共享与共融的的生态关系是是我们设计创创意的基点。·现代化城市空空间的打造运用现代规划设设计原理，从从城市设计的的角度出发，创创造都市化住住宅的整体形形象作为新世世纪的城市家家居；同时，我我们在设计中中努力为人们们创造一个静静谧祥和的家家园环境，同同时力求能体体现城市的时时代精神。在在小区规划中中，采用整体体设计的手法法，充分考虑虑多元化的居居住空间要求求，以步行入入口中心广场场为主题，强强调自然、流流畅、清晰的的步行体系，精精心塑造生动动、和谐的住住宅空间，利利用多种设计计要素精心组组织，从而形形成丰富、生生动、特色鲜鲜明的新世纪纪小区形象。（2）空间组织织以道路系统和中中心集中绿化化为骨架，把把人性需求作作为重点，群群体建筑合理理布局，塑造造生态型绿色色城市风貌，建建立多层次点点、线、面结结合的空间体体系，通过多多级空间体系系与步行系统统结合，创造造景观优美的的住宅空间，提提高经济与环环境效益。步步行系统以绿绿地、中心广广场为依托，结结合半开放空空间，使建筑筑融为一体，形形成一幅展开开的变化着的的风景画卷，共共同塑造优美美社区空间。沿小区内南北向向河道形成小小区的主要景景观轴线，小小区步行入口口广场与北边边车行入口广广场作为轴线线的两边收头头；小区东南南部的车行入入口与东南部部住宅组团围围合的空间形形成小区的景景观次轴线。在在小区的步行行入口处形成成一个三角形形的开放休闲闲广场，沿轴轴线布置小区区的中心绿地地。中心绿地地北部布置小小区中心会所所，小区中心心会所与水道道、绿化结合合，沿河架设设三座景观桥桥与西部空间间连接，会所所南部布置一一个人们休闲闲和观赏皆宜宜、草地和景景观小品相间间的逐级升高高方形广场。三三片住宅组团团沿中心绿地地围合，形成成小区主要空空间场所，每每片住宅组团团内部围合出出组团内部空空间，组团空空间与小区中中心绿化空间间结合形成小小区的空间体体系。每片住住宅组团既可可以远眺小区区中心绿化空空间的美景，同同时也可充分分享用组团内内部的景观。小小区结合动态态步行的流线线，设置了视视野开阔的草草坪、移步换换景的单向规规则种植，使使居民在小区区内的进行中中切实感受到到步移景异的的空间效果，享享受全方位的的视觉景象。（3）建筑布局局在建筑物的布置置中，我们主主要突出两点点，即与城市市的融合性、住住宅的人情味味与认同性。与与城市的融合合性体现在住住宅的布局充充分考虑基地地四周的住宅宅建筑环境现现状，载延续续城市脉络的的同时体现时时代的精神；；住宅的人情情味与认同性性体现在小区区内部围合空空间、户外的的绿化环境、景景观小品以及及内部的庭园园空间的布置置方式和结合合形态上，规规划试图通过过营造亲切的的邻里空间，创创造温馨、和和谐的居住环环境。建筑是小区内最最有形的因素素，精心塑造造生动和谐的的建筑空间，坚坚持“人本”的设计理念念，使每家每每户都能享受受独特的环境境空间及阳光光，保证户户户均有好的朝朝向及景观视视野，以舒适适优雅的方式式组成富有特特色的建筑群群落住宅，室室内空间收放放有致，布局局紧凑，富于于变化。灵活活多样的组合合方式，满足足不同阶层人人士的需要。住宅单体设计强强调整体功能能合理，使用用便利。根据据地形及四周周现状，通过过日照分析，结结合立面，形形成住宅群落落的有序空间间设计。立面面以新简约派派风格为基本本特征，既具具浪漫典雅风风情，又富有有现代气息。（4）道路系统统小区内道路系统统构架清晰，基基地设三个入入口，主入口口设在华科路路靠东一侧，次次入口设在***靠西一侧，另另外，在华科科路西侧设有有一个步行入入口（包括自自行车），并并在西北角设设步行桥与规规划中的农贸贸市场连接。这这些入口保障障了小区居民民与外界便捷捷的交通联系系。步行入口口与主入口的的位置充分考考虑了居民在在日常工作与与生活中对出出行的便利性性与安全性的的双重需求：：步行入口靠靠近城市中心心区，主入口口离中心区相相对较远，对对于驾车者而而言，这一点点距离不是问问题，对于步步行者（包括括骑自行车者者）则是越方方便越好，因因而绝大多数数的步行者都都会主动从步步行入口进入入，从而做到到人与车的真真正分离。道路规划成自然然流动感较强强的曲线形穿穿插连接，小小区中间布置置环状机动车车主干道，道道路顺而不畅畅，以限定机机动车的速度度，减少机动动车对居民的的心理压力，并并将道路设计计与中心绿地地相结合，创创造良好的内内外部空间景景观，起到曲曲径通幽，步步移景异的效效果。静态交通设施是是本次设计考考虑的主要方方面，为满足足小区60%的小车停车车率和90%的自行车停停车率的要求求，充分考虑虑停车场的安安排。机动车车停车方式以以地下停车为为主，结合人人防要求可停停450辆小汽车，露露天停车30辆，小区内内均布3个自行车棚棚，可停自行行车670辆，方便居居民就近取用用。结合地形和空间间布局，在道道路的布置中中，小区内做做到交通线路路清晰，人车车分流。车流流进入小区内内靠近入口处处设置地面临临时停车或进进入地下车库库，或者结合合消防车道在在外围形成一一个环道。而而沿步行入口口广场则是通通向各个住宅宅楼的步行道道。（5）环境与绿绿化系统小区内户外环境境质量的提高高对于改善居居民整体生活活质量，建设设现代文明小小区，提高小小区品质起着着越来越重要要的作用。在在整体小区环环境结构布局局上，我们强强调小区整体体性与自然布布局相结合的的方式。在步步行广场内，我我们布置有规规则的几何状状绿化系统与与建筑小品相相结合，使人人们沿着步行行道可以感觉觉到一步一景景。而在住宅宅周边、在住住户推窗揽绿绿的视野范围围内，我们采采用传统园林林意境，强调调自然式布局局，以大片绿绿地为主，植植物层次高低低起伏并辅以以休闲小品，使使人们能轻松松、闲逸地享享受现代住居居生活。在环环境设计中，我我们还穿插以以一个多层次次的设计构思思，将建筑与与自然有机地地融于一体，透透空的入口门门廊—>悠闲的步行行道—>曲折的水景景布置—>逐级而上的的草地—>绚丽的喷泉泉广场—>自然的绿化化景观等共同同创造一个现现代舒适的小小区环境。在绿化环境的考考虑上，从多多样性、生态态性和层次性性方面出发，在在小区内的休休憩园地以及及住宅周边设设置自由集中中的绿化。而而结合步行系系统和休闲广广场，则有林林荫步道、几几何形草地、绵绵延的水系、上上升广场等构构成多样性的的生态环境。而而在会所广场场上则点缀以以独立的广场场大树、丰富富的绿化环境境，既为城市市创造良好的的环境，又为为社区提供安安逸、舒适的的户外空间。小区环境是影响响居民生活质质量的重要因因素，规划设设计时采用新新的结构关系系，注重对地地方文脉的延延续，并适应应现代生活及及管理模式。在在整体布局平平面基础上，营营造中心景观观带（内河两两侧）和大型型中心绿地,结合水体、建建筑小品等环环境要素构成成景观轴线，形形成一幅有着着小桥、流水水、人家的江江南风韵，并并利用现代高高新技术，充充分体现现代代大都市的特特色，也为居居民提供休闲闲、娱乐、聚聚会的场所。古古朴与现代的的完美结合，塑塑造了完美的的现代居家环环境。5、住宅建筑设设计（1）平面布局局本小区住宅主要要是多层形式式，所有住宅宅共分为三个个组团，分布布在内河绿带带和大型中心心绿地四周，其其中内河绿带带以北设组团团一个，中心心绿地左右各各设组团一个个，既各自独独立，又相互互倚角，与景景观绿带和中中心绿地形成成一个和谐的的整体。住宅宅户型为二梯梯二户或二梯梯三户，住宅宅朝向为正南南或微偏南，每每户均保证有有良好的景致致。（2）户型设计计在每户的单体设设计中，我们们考虑到住宅宅需求的多元元化，因此，从从二室二厅到到三房二厅的的各类房型布布置中，将做做到多方位的的周全考虑，首首先，内部分分区做到居寝寝分离、洁污污分离;其次，每户户均有最大可可能的朝南面面；第三，各各户都能尽情情享用小区内内以及周边环环境的绿化和和景致；第四四，户内的内内部空间设计计从居、寝、活活动、读书方方面考虑也极极其丰富。总总之，整个户户型平面设计计必将处处为为人着想。（3）立面造型型及形象设计计建筑形象的设计计上我们采用用明快、简洁洁、挺拔的风风格，以完整整、统一的体体块和框架的的穿插演绎现现代建筑的活活力，同时加加以纵向和横横向的线条，使使整体建筑硬硬朗而又不失失轻盈。6、消防设计（1）总体消防防设计小区内布置环通通消防车道，并并在住宅附近近设置消防登登高场地，按按一定距离合合理布置消防防栓。（2）建筑物的的消防设计建筑物防火分区区按层设置，设设消火栓和加加压给水系统统，地下车库库设消火栓、泡泡沫灭火器和和自动喷淋系系统。六、动拆迁与市市政配套1、动拆迁根据本次地块招招投标相关文文件之规定，**区房屋土地地管理局将在在2003年9月23日通过公开开招投标方式式确定该地块块的开发单位位，在付清全全部土地款后后，**区土地发展展中心将于4个月后（约2004年1月底）拆平平交地。2、市政配套本项目地处***新城区内，由由开发商支付付18万/亩的配套费费用后，由**区住宅发展展局负责落实实地块红线外外的市政道路路、给水、排排水系统（雨雨污水）、供供电、煤气、电电话通信、有有线等市政公公用基础设施施，以确保和和满足小区内内各项市政配配套要求。七、项目开发进进度本地块目前大多多已成平地，开开发总量8万多平方米米（建筑面积积），故计划划采取一次性性整体开发方方式。中标后后可即刻办理理各项前期开开发手续（土土地、规划、配配套、勘察、设设计、招投标标等），上述述各项工作时时间争取在4-6个月内完成成，随后工程程施工周期约约12个月，加上上后期配套、各各项验收、办办证等工作约约6个月，预计计整个项目建建设周期约2年,即能在地块块出让合同中中所要求的2005年10月底前按时时完成。开发建设工程进进度表序号时间项目2003年2004年2005年4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度1项目立项2规划设计3主体工程4安装工程5装饰工程6配套工程7总体工程8竣工验收9销售10交房八、项目成本测测算土地价格根据上述项目市市场预测价格格、项目开发发需投入的工工程造价及一一定的投资收收益的前提下下，结合地块块区域土地现现行价格，确确定该地块的的土地竞标价价为8728万元。工程建设投资估估算由于上述两个设设计方案对于于建造成本的的影响相差不不大，暂以方方案一的经济济技术指标作作为测算依据据。**区***地地块房地产开开发项目总投投资估算表序号名称金额(万元)工程量(M2)计算式或备注一开发直接费24230.551(一)土地费12970.2271置换补偿费8988.00081927用地面积879925M2，容积率0.932动拆迁费1608.25545.95亩35万/亩（带带征土地）3前期中介、补偿偿费已含在土地成本本中4市政配套费2374.022131.89亩亩18万/亩5土地出让金已含在土地成本本中(二)前期费用327.711可研招投标勘察察设计费327.718192740元/M22(三)建安费8459.3771多层住宅6665.28878415850元/MM22高层住宅3商业用房220.402755800元/MM24河道建设费用（含含泵站）280.00河道开挖、建设设、泵闸、架架桥、驳岸防防汛等费用5小区公建60.56757800元/MM26室外总体及基础础设施655.428192780元/M22（含智能化化）7绿化费327.718192740元/M228不可预见费250.00建安费×3%(四)其他建设费2473.1661人防工程建设费费475.027917060元/M222市政配套外线工工程已含在水电煤增增容费中3水、电、煤气增增容费1820.91179170230元/MM24监理费125.10建安费×1.22%5审价费52.13建安费×0.55%二开发间接费2931.2441管理费144.00建安费×2%2资金贷款利息318.001/2土地成本本×6%×1年3住宅维修基金307.58791701295元/MM2×3%4销售费(含推广广费)302.72销售额×1%5营业税及附加1589.300销售额×5.225%6土地出让契税269.64投标价×3%合计27161.775九、财务效益分分析1、项目销售总总收入估算依照前述项目单单价预测，估估算销售总收收入为：序号类目销售单价元/M2可售面积M2销售收入万元说明1住宅37207841529170.3382商