房地产住宅设计要点解读文件格式

11住宅设计要点解读研发支持中心2011年12月2目录楼层的划分及产品形式124楼梯及电梯案例分析3住宅间距5居住区相关规范33楼层的划分及产品形式4低层住宅为1F~3F；多层住宅为4F~6F；中高层住宅为7F~9F；高层住宅为≥10F;高度超过100m时，为超高层。

1F2F3F低层(1F-3F)1F2F3F4F5F6F多层(4F-6F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F中高层(7F-9F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F高层(≥10F)10F超高层(＞100m)住宅按层数划分如下：5一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对应关系容积率与产品形态低层多层中高层高层6容积率与产品形态7楼梯及电梯812-18层18层以上1-6层7-11层超高层楼梯及电梯9顶层为跃层住宅时，六层部分不计层数。其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时，可不设电梯。＜16米1F2F3F4F5F6F跃层无电梯住宅不应超过六层。1-6层住宅107层及7层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。

电梯不应与卧室、起居室紧邻布置，受条件限制需要紧邻布置时，必须采取有效的隔音和减震措施。超过六层的塔式住宅应设封闭楼梯间，如户门采用乙级防火门时可不设。＞16米1F2F3F4F5F6F7F电梯7-11层住宅11优：核心筒面积小小，使用率较高；；楼梯间自然采光光；核心筒规整，，户型对称。劣：户型进深随之之加大，影响采光光；受电梯影响，，在起居室须采取有效的隔音音和减震措施；优：楼梯间自然采采光，户型进深小小，采光好，劣：核心筒面积较较大，使用率较低低，且需牺牲一户户部分使用面积；；且有噪音震动影影响。7层及7层以上的住宅核心心筒的几种常见形形式12十二层及以上的高高层住宅，每栋楼楼设置电梯不应少少于两台，其中宜宜配置一台可容纳纳担架的电梯（消消防电梯）。12-18层住宅13优：用于楼门门面面宽较宽，且户型型规整楼体，核心心筒自然采光，将将电梯对户内的影影响减弱到最小。。劣：核心筒面积增增大，使用率减小小，路线长，直达达性不强。优：楼体电梯共用用前室，减少面积积提高使用率，直直达性强，楼梯间间、电梯厅自然通通风采光，劣：电梯井贴近住住户，有震动和噪噪音影响。12~18层住宅核心筒的几几种常见形式14根据《高规》要求，18层以上（不含）单元式住宅，需设置两两个安全出口，每每个疏散口有独立立的前室并有独立立的防烟楼梯间。。在设置两个独立立楼梯间确实困难难的情况下，可设设置剪刀梯且有各各自的消防前室。。在塔楼中，如设设置独立的消防前前室确有困难，可可设置共用前室，，但必须有加压送送风设备。18层以上住宅15什么是剪刀梯：多用于18层以上的住宅，其特点是是：在同一楼梯间间里设置了两个楼楼梯，具有两条垂垂直方向疏散通道道的功能。剪刀楼楼梯在平面设计中中可利用较狭窄的的空间，设置两部部楼梯，因而提高高了建筑面积使用用率。16优：楼梯间自然采采光通风，电梯井井紧贴楼梯间，对对住户的影响不大大。劣：电梯厅需人工工照明，去往楼梯梯间的路线过长。。优：楼梯间、电梯梯前室自然采光通通风，电梯、楼梯梯间直达性较强。。电梯与住户之间间设有管道井进行空间过度，，减少电梯运行的的震动和噪音影响。剪刀梯与电梯结合合的几种常见形式式175.12大地震后，西南地地区的高层都强制制要求设置避难层层超高层建筑高度超过100m的公共建筑，应设设置避难层，并应符合下列规定定：避难层的设置，自自高层建筑首层至至第一个避难层或或两个避难层之间间，不宜超过15层。避难层可兼作设备备层。18封闭楼梯间：设有有能阻挡烟气的双双向弹簧门的楼梯梯间。高层建筑的的封闭楼梯间的门门应为乙级防火门门防烟楼梯间：在楼楼梯间入口处设有有前室（面积不小小于6平方米，并设有防防排烟设施）或设设专供排烟用的阳阳台、凹廊等，且且通向前室和楼梯梯间的门均为乙级级防火门的楼梯间间附件：封闭楼梯间间/防烟楼梯间19住宅间距20日照标准及气候区划住宅间距塔式建筑与板式建筑住宅间距，应以满满足日照要求为基基础，综合考虑采采光、通风、消防防、防震、管线埋埋设、避免视线干干扰等要求确定。。日照间距民用建筑的防火间距住宅朝向耐火等级的划分住宅防火间距要求求侧面间距21好朝向好朝向次好朝向在住宅建筑评价指指标体系中有：““平均每套良好朝朝向的卧室、起居居室面积以多者为为优。”其中良好朝向是指指南向和东南向；东向为次好朝向。住宅朝向北22住宅类不能有纯北北向套型设计规范要求：住住宅立项的项目，，不能出现纯北向向的套型（即一套套住宅里面的客厅厅、卧室等主要居居室空间，不能全全部朝北，至少有有一个朝向南、东东或西，并满足当当地的日照要求））住宅朝向北为了满足规范和报规要求，，每一套房，至少少要有一个朝东或或者朝西的外窗（如图中粉色户型型）23h—太阳高度角H—前幢房屋檐口至地地面高度；H1—后幢房屋窗台至地地面高度。日照间距日照间距，指前后后两排或者几排房房屋之间，为保证证后排房屋在规定定的时日获得所需需日照量而保持的的一定间隔距离。。D（日照间距）H1hH北24IIVIIVIIIVVIVVIVIIIIII住宅日照标准应符符合下表规定日照间距/日照标准及气候区区划每个城市的规划管管理部门依据全国国气候区划图，结结合每个城市不同同的特点，制定不不同的日照要求25日照间距一般与项项目的建筑形式有有密切关系：塔式式建筑与板式建筑筑塔式建筑，是指各各个面长高比都小小于1的建筑板式建筑，是指塔式建筑以外的建筑塔式建筑板式建筑HABHAB日照间距/塔式建筑与板式建建筑板楼的日照遮挡，，主要取决于前后后间距；而塔楼的的日照遮挡，主要要取决于左右空隙隙26民用建筑的耐火等等级应分为一、二二、三、四级。地下、半地下建筑筑(室)的耐火等级应为一一级；重要公共建建筑的耐火等级不不应低于二级。高层建筑的耐火等等级应分为一、二二两级，一类高层建筑的耐耐火等级应为一级级，二类高层建筑筑的耐火等级不应应低于二级。裙房的耐火等级不不应低于二级。高高层建筑地下室的的耐火等级应为一一级。防火间距/耐火等级的划分27防火间距/住宅防火间距要求求≥13m高层（≥10F）高层（≥10F）≥9m高层（≥10F）群房≥6m群房群房28住宅侧面间距，应应符合下列规定：：(1)板式住宅，多层之之间不宜小于6m；多层建筑与多层层建筑的防火间距距应不小于6米，高层建筑与多多层建筑的防火间间距不小于9米，高层层与高层层建筑的防火间距距不小于13米。(2)高层塔式住宅、多多层和中高层点式式住宅与侧面有窗窗的各种层数住宅宅之间应考虑视线线干扰因素，适当当加大间距。≥6m板式住宅多层（4F-6F）防火间距/侧面间距≥13m≥9m高层高层多层≥6m多层29居住区相关规范430基地机动车出人口口位置规定住宅红线的退让居住区分级基地道路等级划分居住区相关规范31住区分级住区人口规模规定住区人口规模越大，相应公公建配套的比例越越高；组团级配套套比例最低，仅需需满足最基本的生生活需求即可。32公共服务设施控制制指标(㎡/千人)注：①居住区级级指标含小区和组组团级指标，小区区级含组团级指标标，②公共服务设施总总用地的控制指标标应符合表3.0.2规定；③总指标未含其他他类，使用时应根根据规划设计要求求确定本类面积指指标；④小区医疗卫生类类未含门诊所；⑤市政公用类未含含锅炉房，在采暖暖地区应自行确定定公共服务设施控制制指标33注：小区路：建筑控制制线之间的宽度，，需敷设供热管线线的不宜小于14m；无供热管线的不不宜小于10m;组团路：建筑控制制线之间的宽度，，需敷设供热管线线的不宜小于10m；无供热管线的不不宜小于8m；在在多雪地区区，应考虑堆积清清扫道路积雪的面面积，道路宽度可可酌情放宽，但应应符合当地城市规规划行政主管部门门的有关规定。基地道路等级划分分34宅间道路断面图示示意居住小区级道路断断面图示意居住组团级道路断断面图示意道路剖面示意图35城市主干道城市次干道居住小区级道路居住组团级道路宅间小路36距大中城市主干道道交叉口的距离，，自道路红线交点点量起不应小于70m；距非道路交叉口的的过街人行道（包包括引道、引桥和和地铁出入口）最最边缘线不应小于于5m；距公共交通站台边边缘不应小于10m；距公园、学校、儿儿童及残疾人等建建筑的出入口不应应小于20m；当基地通路坡度较较大时，应设缓冲冲段与城市道路连连接；与立体交叉口的距距离或其它特殊情情况时，应按当地地规划主管部门的的规定办理。≥70m城市主干道居住区≥10mBUS站学校出入口≥20m出入口基地机动车出人口口位置规定37城市快速路——城市道路中设有中中央分隔带，具有有四条以上的车道道，全部或部分采采用立体交叉与控控制出入，供车辆辆以较高的速度行行驶的道路。建筑物与城市道路路或用地红线的距距离：多层一般不不小于退让5m，高层退让不小于于10m从建设部门获悉，，今后，沿道路两两侧新建、扩建、、改建的建筑物应应当按照规定后退退道路红线。其中中，沿城市主、次次干路的各类建筑筑，后退距离应当当不小于15m。

按照要要求，今后，沿城城市快速路的各类类建筑，后退距离离应当不小于20米；沿城市主、次次干路的各类建筑筑，后退距离应当当不小于15m；沿城市支路的各各类建筑，后退距距离应当不小于10m；沿建制镇主要道道路的各类建筑，，后退距离应当不小于8m；沿建制镇一般道道路的各类建筑，，后退距离应当不小于5m；在道路交叉口的的建筑，其后退距距离还应当满足道道路交通安全视距距要求。住宅红线的退让（如果规划意意见书有具体要求求，则按规划意见见书执行）多、低层（1F-6F）≥10m道路高层≥5m38≥3m≥3m多、低层（1F-6F）裙房道路沿城市道路两侧新新建、改建无大量量人流、车流集散散的多、低层建筑筑（含高层建筑裙裙房），其后退道道路规划红线的距距离不得小于3m。在市区旧区中心心地段的商业街，，按此规定控制确确有困难的，经城城市规划管理部门门和公安交通管理理部门核定，其后后退距离可适当缩缩小。39建设工程与一般城市道路红线之间的最小距离(米)摘自《北京地区建设工程规划设计通则》2.3.2-4北京地区住宅退让让要求40案例分析541居住区人口规模规规定建材市场京开高速京九铁路中铁黄土岗项目规划条件总占地面积208628㎡规划建筑面积247620㎡其中：建设用地面积99048㎡容积率≤2.5代征地面积109580㎡建筑密度≤25%规划用途居住用地建筑限高≤60米规划建筑面积：247620平方米。（其中约6万平方米为限价房房；6万平方米为廉租房房；12万平方米为商品房房）42本案中，建筑产品品形态与容积率对对应关系43容积率拆分其中，户型配比是是根据市场研究的的结论得出的44总户数：619+705+1536=286045道路红线建筑红线道路中心线建筑物应距离城市市道路或用地红线线的程度：多层一一般不小于退让5m，高层退让不小于于10M46做总体规划之前，，先进行地块价值值分析居住价值：东地块>西地块商业价值：中间规划路>两侧影响因素：京九铁路>建材城>京开高速>城中村改善因素：东侧绿地>西侧绿地西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N京九铁路噪声影响京开高速噪声影响建材市场综合影响待拆迁城中村综合影响150米绿带改善环境降低噪声100米绿带改善环境47确定规划设计原则则西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1总建筑面积做满，，实现总体2.5容积率；适度拆分总体容积率；；拔高西地块容积率指标标，做足高度，降降低东地块容积率率；所有商品住宅均为南北北通透的板式建筑筑，舒适性较高；；打造地块内部均质质化优良环境。48确定总体规划布局方向向西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块