房地产项目开发业务流程精讲图表丰富

房地产开发业务流程分享（初稿）

2015年8月录

目一、前言二、住宅地产开发流程三、商业地产开发流程一、前言前言可创造价值净利润管理经济增加值管理（EVA管理）少占股东资金，尽快归还股东资金优选项目，规模适中，快速周转，精益管理为集团的整体发展作出贡献中铁润达战略管理要求前言中铁润达3-5年发展战略诉求在3-5年内，立足于国内经济发达地区房地产二级开发、相关经营及服务领域，积极拓展基础设施投资领域，根据内外部环境的变化趋势适时调整业务组合，通过适时建立多盈利结构、多区域发展的经营架构实现润达公司长期持续稳定发展，同时带动中铁航空港集团施工业务板块的总量增长与市场化水平的提升。

前言核心：高周转，快发展，适规模，提价值理解了上述战略要求，大家才会真正明白：我们在投资时优先选择刚需项目，在定位及设计时优先选择刚需产品，在计划安排中要求“拿地6个月内开工、8个月内出正负零，12个月内开盘”，在计划执行时要求快速；在项目经营开发中，我们才能按照战略要求，围绕快速发展战略，制定项目实施策略。快进快出，快速滚动发展，规模适中，为股东创造更大的价值二、房地产开发业务流程

房地产开发业务基本流程业务管控流程按照项目开发业务流程及不同项目公司的具体情况调整业务管控流程，润达公司对于项目公司的管理定位，或是战略管控型，或是财务管控型，或是经营管控型，必然形成不同的权责分工体系，导致管控流程差别很大。拿地定位设计招标施工销售入住房地产开发基本流程▽取得土地▽开工▽开盘销售▽竣工▽入住项目可研阶段项目策划阶段设计管理阶段采购管理阶段工程管理阶段客户关系管理阶段

销售管理阶段

投资组织项目可研项目投资情况跟踪、评价，投资关系管理营销初步项目定位组织项目策划（项目定位）项目营销策划、推广方案策划、项目前期推广、销售准备销售管理

设计规划要点、规划草案概念规划设计方案设计、初步设计及施工图设计工程施工配合、销售配合、入住配合工程

设计配合、招标配合，施工准备开工至施工达预售条件工程施工至竣工备案销售配合、入住配合客服

设计配合

工程施工配合、销售配合入住管理成本成本估算成本测算确定目标成本，设计、成本对算，预算，签订施工合同洽商变更管理，分包招标采购结算报批

签订土地合同及办理建设用地规划许可证设计方案审批，办理建设工程规划许可证、办理建设工程施工许可证办理房地产预售许可证销售合同备案、按揭办理产权办理

房地产开发业务流程主要按照房地产开发业务流程业务模块进行介绍每个模块介绍主要工作事项，主要工作内容选择重要工作事项或是关键节点进行重点讲解（一）房地地产项目房房地产项目目可研拿地地房地产项目目房地产项目目可研拿地地地产有风险险，投资需需谨慎投资选择成成功，是项项目成功操操作的开始始一旦投资选选择失败，，事后弥补补是非常困困难的，一一旦陷入项项目烂尾的的境地，后后果不堪设设想房地产项目目可研拿地地释义销售毛利率率=销售毛利/销售收入*100%=（销售收入入-销售成本））/销售收入*100%销售净利率率=净利/销售收入*100%股东资金回回收周期=股东资金回回收所需时时间IRR=净现值等于于零的折现现率投资决策指指标是中铁铁润达按战战略要求所所设定的，，以现金流流作为主要要导向、且且要兼顾利利润，因此此必须依据据这些要求求寻找快速速周转项目目，目前重重点是刚需需项目。股份公司要求的的各子公司房地产投资决策策指标要求销售净利率≥10%全投资税后财务务内部收益率≥≥12%自有资金税后财财务内部收益率率≥16%股东IRR≥20%延伸阅读：首创置业项目投资决策指标要要求销售毛利率≥20%销售净利率≥8%股东资金回收周周期≤16月项目IRR≥18%股东IRR≥20%房地产项目可研研拿地主要工作步骤项目信息获取项目调研可研报告编制投资决策房地产项目可研研拿地润达经营开发部部、法务合约部、金金融部与项目公公司职能部门润达运营部、法务合约部与与项目公司职能能部门润达财务部、金融部与项目目公司职能部门门职能部门专业模块工作内容房地产项目可研研拿地可研报告编制流流程可研拿地不同形式、不同同阶段的可行性性研究报告分类项目建议书项目投资可行性研究项目立项可行性研究项目融资可行性研究主要目的项目前期，用于向政府申请土地或项目用于企业投资决策在发改委等部门立项项目融资特点涉及社会效益和环境效益评价侧重于市场可行和经济可行分析须符合发改委要求的固定格式，涉及申报单位及项目概况、拆迁与安置情况、规划与政策符合性分析、节能、环保、生态、经济分析、社会影响分析及勘察、设计、施工、监理的招标工作方案侧重分析市场、经济可行性、合法性、企业及项目的还款能力、项目风险评估适用情况企业内部前期项目立项，企业向政府申请土地或项目企业内部投资决策、收购、取地等方面发改委立项申报为满足项目贷款条件，企业想银行融资申请贷款注意事项必要时可请外部专业公司辅助，有些情况下，企业先完成投资可研，再做项目建议书承包给政府拿地阶段的可研，事关项目成败。我们目前使用的是股份公司要求的完整版和精简版的可研模板。1.项目投资可研文件\中铁置业北京门头沟房地产项目可研(完整版)20140424.docx2.项目投资可研文件\中铁润达重薰衣草房地产项目可研（精简版-总裁办通过）.docx延伸阅读：项目投资可研文件\首创置业项目可研报告模板（一级开发）.doc，项目投资可研文件\首创置业项目可研报告模板（二级开发）.doc委托具备资质的专业咨询机构完成；企业为了在区立项，要求将总投资低评；企业应提供项目的初步设计方案；延伸阅读：项目立项可研文件\首创奥特莱斯房山项目发改委立项申请报告.doc，项目立项可研文件\首创奥特莱斯北京房山项目立项批复-8月3日取得.pdf可委托与金融机构有长期业务往来的专业咨询机构完成延伸阅读：项目融资可研文件\-恒大贸易贷款项目可研报告.doc，项目融资可研文件\用于银行贷款2013年北京市投资项目可行性研究报告(甲级资质+专家答疑)编制方案.pdf房地产项目可研研拿地项目调研市场环境、供求求关系与竞争调调研现场踏勘行政(行管)审批调研成本调研潜在合作伙伴调调研宏观经济、土地地市场及房地产产市场、竞品楼楼盘项目地理位置、、地形地貌、场场地现状、市政政条件、交通条条件、配套条件件涉及房地产开发发的主要审批要要点、审批流程程，涉及房地产产开发的垄断部部门规定（供电电、供水、排水水、热力、燃气气、电信及有线线电视等）造价（建安、市市政、园林环境境景观）、规费费（行政、行业业）、顾问服务务费用（监理、、造价顾问、设设计、结构顾问问、机电顾问））承包商、供应商商、设计单位、、营销代理公司司、广告公司、、物业服务公司司重点关注现场：有无拆迁市政条件：供电、供水、热热力、燃气、污污水处理现有条条件以及可知未未来情况，大市市政站点距项目目距离行政（行管）审审批：地方审批特殊规规定、规费，行行业审批规定、、收费（二）房地产项项目计划管理房地产项目计划划管理计划管理定位及及其作用沟通协调调度房地产项目计划划管理计划编制计划执行控制计划执行评估计划考核计划编制：基本原则战略原则:必须符合公司战略规划需要；市场原则:必须紧密结合市场形形势，规避市场风险险、政策风险；；系统原则:应具有系统性，，要从全局考虑虑，统筹安排各项工作，要注注意计划编制的完整整性、连续性，要注意各项工作之间的的相互衔接和相相互协调；压力原则:要保持适度的压力，即编制的计划划要经过一定程程度的努力才能能完成；实际原则:应具有较强的可操作性性，即编制的计划划可以实施、可以以考核。房地产项目计划划管理计划编制：关注重点项目分期:营销部门结合项项目情况，先行行确定推盘顺序。项目开发顺序、推盘顺序一致致，确保项目销售安排与与项目开发安排排的协同。分期产品组合符符合项目推盘需需要，满足销售售安排；但为多多层住宅及高层层住宅的产品分分期组合，需要要关注施工工期期差异，进行不不同产品竣工交交付时间分析。。项目分期应与项项目规划路网有机结合。项目先期开发部分要尽量向主主要市政源头靠靠近；市政配套能够满足各期独独立竣工交用，，或是可与前期期项目结合满足足各期竣工交用用要求。计划编制计划执行控制计划执行评估计划考核房地产项目计划划管理计划编制：关注重点产销匹配:产销比例合理。保证各期开发周周期与销售周期期的合理匹配，若销售周期超超开发周期时间间较长，出现现房销售达到40%以上，需要调整整分期，确定合理开发规规模；若无特殊安排排，尽量避免较大比比例现房销售。产销衔接合理。保证各期计划划达到预售条件件时间与前期项项目销售进展的的合理衔接，如如无特殊情况，，前期销售比例达达到80%左右，后期具备备销售条件。开发组织：需要研究先期入入住与后期开发发的关系，尽量量减少后期开发发对前期入住的的影响。需要研究入住业业主交通与施工工通道的合理组组织。计划编制计划执行控制计划执行评估计划考核房地产项目计划划管理计划编制：关注重点节点安排:节点计划衔接合合理，不能出现现节点衔接错误误。若非常规操操作，或可发生生节点计划紧前前、紧后安排违违反正常开发流流程问题，需要要研究方案。节点计划时间安安排合理，不能能存在计划时间间明显违反标准准工作周期（偏偏松、偏紧）。。若非常规操作作，或可发生节节点计划时间存存在偏紧问题，，需要研究可行行方案。两个协同：总包合同与计划划的协同（工期期索赔）。入住合同与计划划的协同（入住住保护）。计划编制计划执行控制计划执行评估计划考核计划编制不仅只只是重点关注工工作任务安排，，亦要将其作为为项目经营开发发管理的沟通与与协调平台，需需要锁定重点、、难点工作，制制订针对性的解解决方案。房地产项目计划划管理计划编制计划执行控制计划执行评估计划考核计划执行控制：：沟通协调：召开月度例会、、每周例会、专专题协调会议，，将问题和分歧歧于萌芽中消灭灭；每月至少应有一一次专题计划协协调会议；前置预控：下游游部门有义务、、有责任关注上上游部门计划执执行情况，提前前协调、督促，确保整体计划划正常实施（不不可避免会有矛矛盾产生，一般般是集中于设计计、合约、工程程部门之间）；；计划督办：对于关关键重重点工工作，，需要要采取取督办办制度度，以计划划督办办单形形式记记录跟跟踪督督办事事项，，并将将督办办结果果及时时向管管理层层汇报报，以供供公司司决策策；计划调调度：：一线公公司总总经理理、管管理层层，对对计划划管理理和安安排，，调度度人力力、资资金、、重要要事项项的协协调组组织与与措施施确定定；倒排计计划：：多层住住宅销销售合合同签签订及及高层层住宅宅结构构封顶顶后，，按照照竣工工交付付时间间编制制倒排排计划划，级级级倒倒排，，层层层紧逼逼；检检索关关键线线路，，确定定重点点、难难点任任务，，制订订处置置措施施；销项计计划：：竣工交交付之之前3个月内内，编编制销销项计计划，，排查查重点点、难难点任任务，，研究究确定定解决决措施施，落落实到到人。。房地产产项目目计划划管理理计划编编制计划执执行控控制计划执执行评评估计划考考核计划执执行评评估：：一级节节点计计划完完成情情况评评估：：正常常、偏偏差（（30天以内内）、、滞后后（30-60天）、、偏离离（60天以上上）计划考考核：：以结果果为导导向并并兼顾顾过程程控制制的计计划考考核体体系，，确定定计划划考核核标准准，以以绩效效管理理来推推动计计划执执行。。房地产产项目目计划划管理理领导重重视团队建建设分工协协作严格考考核一线公公司总总经理理要高高度重重视计计划管管理工工作，，要亲亲自抓抓计划划管理理，要以计计划管管理作作为抓抓手，，全面、、有序序、协协调、、统筹筹项目经经营开开发工作。。必须坚坚持有有计划划、有有落实实、有有监督督及有有考核核的基基本要要求；；为确确保计计划有效效地执执行，，必须须严格格计划划考核核。当当然考考核不不是目目的，，目的的就是是通过考考核，以必必要的的奖惩惩措施施，推动计计划实实现。计划管管理涉涉及各各个专专业系系统，，经常常出现现：在在单一一专业业分析析问题题时，，解决方方案是是正确确的，，如就就项目目整体体操作作言不不是最最合理理的。。因此此必须须加强沟沟通协协调，，团结结协作作，通盘考考虑，，以获获取最最优的的解决决方案案，才能保保证计计划实实现。。加强团团队培培训，，保证证业务务骨干干不仅仅精通通本专专业的的工作作，还还要尽尽量熟悉项项目经经营开开发流流程，，只有有理解合合作部部门业业务，才能能充分分沟通通，才能充充分达达成共共识，，才能能更好好地推推进项项目的的计划划管理理。前期及及设计计工作作流程程及常常规工工期房地产产项目目计划划管理理房地产产项目目计划划管理理项目启启动取得方方案复复函5个月工程规规证3个月开工证证1.5个月竣工备备案小高层层1.5年高层2年超高层层2.5年入住2个月房地产产项目目计划划管理理房地产产项目目开发发计划划实例例计划管管理\中铁置置业20140423门头沟沟区东东辛秤秤C地块F1用地情情况及及工作作安排排.docx计划管管理\首创置置业房房山4#地前期期开发发工作作计划划表-20120308（内控控版））.xlsx计划管管理\首创置置业房房地产产开发发三级级节点点计划划报表表.xls延伸阅读计划管理\首创置业房地产开开发周期.pdf计划管理\龙湖地产集团标准准工序及工期.doc（三）房地产项目目前期策划定位策划工作的重要性性开发公司前期策划公司规划设计单位园林绿化设计单位位施工单位营销代理公司物业管理公司银行广告传媒公司策划贯穿始终房地产项目策划流流程及阶段划分产品定位及创新；服务前提：基本经济指标确定服务内容：市场研究；客户研究；发展战略建议；项目定位;阶段目标：项目市场定位；为设计提供物业发展建议物业亮点设计建议；服务前提：进入方案设计阶段服务内容：总体规划建议；户型平面建议；产品创新深入建议；建筑细部建议;阶段目标：确定最佳方案服务前提：定位与产品确定服务内容：总体营销推广策略；形象定位；卖场、展示规划；推广计划;阶段目标：确定销售目标销售目标确定；提交销售执行报告前期定位第一阶段产品设计第二阶段营销计划第三阶段销售准备第四阶段销售服务前提：达到执行报告要求服务内容：销售人员培训；销售资料准备；………阶段目标：积极筹备临门一脚提交价格策略报告销售团队到位；前期策划阶段营销策划阶段房地产策划概念的的厘清我们这章所探讨的的房地产前期策划，是指土地已经获获得而规划设计尚尚未完成前的策划划工作，其策划的的核心在于“指导开发”。策划”与“产品品设计”最主要的的关联是在前期策策划阶段。没有科科学而理性的前期期策划，就没有有有的放矢的规划与与建筑设计。在土地购买前的对对土地投资机会评评价，策划的核心心在于“指导投资决策””；而规划设计已经完完成甚至施工已经经开始后的营销策划，其核心则是在产产品已经确定基础础上的“指导销售”。前期策划的核心工工作目标是保证在企业战略略与自身地块属性性的基础上，产品设计切实满足足消费需要，能够赢得市场竞竞争，能够实现最最佳财务目标。前期策划报告的简简洁逻辑框架发展策略资源挖掘机会分析形象定位价格定位客户定位产品定位案例研究模式借鉴项目定位物业发展建议总体规划功能配比建筑风格园林风格配套设施项目资源产品研究客户喜好市场分析客户研究市场发展水平研究究背景研究项目价值的研判宏观经济背景城市规划研究个案研究潜在客户挖掘潜在客户需求特征征项目本体分析分析研究项目定位策划顾问公司开发商建筑规划院前期策划的论证反馈修正反馈修正给出结论给出结论前端市场定位后端营销推广中端产品策划给出结论反馈修正给出结论反馈修正反馈修正前期策划的论证趋势：产品策划由由自选动作变为规规定动作，广度及及深度也逐渐加大大。前期策划模块内容容简化项目市场分析研究究阶段地块潜在客户分析项目价值分析竞争环境分析宏观环境分析市场状况可能的客户可能的产品前期策划模块内容容简化项目市场分析研究究阶段宏观经济竞竞争环境项项目价值值潜在在客户研研究结论竞争环境房地产环境竞争楼盘经典楼盘成功案例区位价值项目资源周边客群历史客群特有客群投资客群新生客群市场状况可能的产品可能的客户前期策划模块内容容简化项目定位阶段寻找均衡点可能的产品可能的客户投资效益为什么要进行房地地产市场分析？评估项目所处的市场环境寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被被满足的市场规避市场风险制定项目的发展方向和市场定定位推荐最具竞争力的产品品建议评估开发商目标实现的可能性性……市场分析是对市场场调研搜集到的信信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是是进行决策的基础础。什么是房地产市场场分析？概念，即指：针对对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购购买者或租赁者供应方：市场中的的各竞争物业（包包括住宅、公寓、、写字楼、商业、、酒店等）市场分析不是简单单的罗列市场数据据，而是必须基于于数据进行分析。。需求市场分析：目目标客户需求分析析预测需求的大小、、来源以及客户需需求点主要考虑以以下因素：确定目标消费人口口、家庭和客户特特征统计目标消费者收入、、支付能力和购买买力迁居和交通方式目标客户的消费价价值趋向（偏好））等通过城市年鉴和房房地产年鉴、房地地产统计数据及市市场调研数据获取取。供给市场分析：竞竞争项目市场分析析供给分析主要考虑虑以下关键因素：：现有物业的供应类类型和各供应面积积空置率和空置物业业的特点近期物业的吸纳情情况，包括购买和和出租的情况在建或者正在筹建建、拟建的项目租金或者售价，以以及不同位置和品品质的物业租金或或售价的波动现有和拟建项目的的特点、功能和优优劣势分析（核心竞争力）市场分析的落脚点点：必须回答的三三个核心问题本项目的目标客户户是谁？目标客户的置业需需求和偏好是怎样样的？本项目面对竞争市市场的机会点在哪哪里？项目未来在在市场中的地位如如何？房地产市场分析的的步骤第一步：市场区域域界定这里所指的区域是是中观房地产市场场分析的基本单位位，具有完整的房房地产市场特征的的范围，一般以行政区划来来划分。第二步：区域经济济环境和市场分析析考察整个区域经济济环境，判断区域域房地产市场处于于何种发展阶段，找到影响房地产产市场变化的主要要因素，对区域房房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的的供给和需求进行行对比预测，从而而揭示各专业市场的需求求潜力及分布状况况。第四步：项目市场场分析根据对市场潜力、、竞争对手及目标标客户的分析找到到项目的机机会点、预估项项目的市市场占有有率。房地产市市场分析析的方法法政策环境境和市场场分析房地产市市场分析析的方法法政策环境境和市场场分析政策环境境和市场场分析房地产市市场分析析的方法法房地产市市场分析析的方法法区域经济济环境分分析区域房地地产市场场分析对当地地经济济环境境中决决定所所有类类型房房地产产供给给和需需求的的基本本因素素进行行分析析，对对过去去变化化趋势势进行行判断断，预预测未未来的的发展展前景景。区域经经济环环境和和市场场分析析：基基本内内容数据来来源各地方方统计计年鉴鉴、统统计公公报、、经济济发展展月报报、地地方经经济信信息网网、地地方政政府网网站、、中房房指数数、国国房指指数、、地方方房地地产年年鉴土地、、规划划部门门的政政府官官员访访谈规划、、房地地产等等专业业人士士访谈谈区域经经济环环境分分析1、总量量指标标：GDP、人口口、人人均GDP、固定定资产产投资资、新新批三三资企企业人人数、、接待待入境境旅游游人数数等2、结构构指标标：产产业结结构及及布局局、就就业人人口结结构3、水平平指标标：人人均收收入水水平、、消费费水平平、人人均居居住面面积、、住宅宅消费费支出出水平平4、城市市经济济发展展计划划、产产业规规划、、城市市总体体规划划区域房房地产产市场场分析析1、投资资：开开发投投资额额2、土地地开发发：土土地开开发投投资、、开发发面积积、土土地出出让金金3、商品品房开开发：：施工工面积积、竣竣工面面积、、年开开发量量4、销售售：销销售额额、销销售面面积、、价格格、空空置量量、吸吸纳量量5、房地地产景景气指指数、、价格格指数数房地产产市场场分析析的方方法区域经经济环环境和和市场场分析析：基基本资资料的的获得得人均GDP与房地地产发发展关关系GDP增速与与房地地产发发展关关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产产市场场分析析的方方法区域经经济环环境和和市场场分析析：市市场发发展状状况重重要指指标房地产产发展展周期期理论论，判判断区区域市市场发发展阶阶段市场典型表现开发商策略复苏直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼无法判断是否真正复苏，所以地价低，没有人买地发展地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场最佳策略：土地储备；而销售策略是：分期卖楼危机顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者一次性卖楼萧条地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备者最优策略：继续卖楼，观望将会付出更大的代价房地产产周期期理论论判断因因素：：GDP增速人均GDP增速房地产产发展展程度度房地产产市场场分析析的方方法区域经经济环环境(CPI)和市场场分析析：市市场发发展状状况重重要指指标本例：：CPI持续下下降，，目前前4.1%，若触触及3%CPI红线，，政策策即转转向。。房地产产市场场分析析的方方法区域经经济环环境(GDP与CPI)和市场场分析析：市市场发发展状状况重重要指指标货币政政策的的松紧紧和GDP以及CPI(居民消消者价价格指指数））有密密切的的关系系，目目前CPI持续下下滑，，如果果下滑滑到3%红线以以内，，同时时经济济保持持高速速增长长，此此时货货币政政策就就对房房地产产有利利。异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产产市场场预警警预报报指标标体系系房地产产市场场分析析的方方法区域经经济环环境和和市场场分析析：市市场发发展状状况重重要指指标分类说明适用范围典型全国性指数房地产价格指数动态描述一定区域内各类房地产（如商业、住宅和工业）价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数。应用于微观领域，例如房地产投资分析、房地产价格评估等中房指数、全国35个大中城市房地产价格指数、戴德梁行指数房地产综合景气指数根据一定的原则选取包括房地产价格在内的多种反映房地产市场景气或房地产业发展状况的经济指标，采用一定的综合方法（如合成指数法或扩散指数法）对这些指标进行加权综合，得到一个综合景气指数多用于进行宏观经济形势分析、宏观行业分析等国房指数中国当当前几几种主主要的的房地地产指指数房地产产市场场分析析的方方法区域经经济环环境和和市场场分析析：市市场发发展状状况重重要指指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔尔系数数与住住房支支出比比重的的国际际衡量量标准准＝食物物支出出金额额/总支出出金额额房地产产市场场分析析的方方法区域经经济环环境和和市场场分析析：市市场发发展状状况重重要指指标房价收收入比比——衡量城城市住住房可可支付付能力力高低低、反反映房房地产产市场场总体体状况况的指指标某个住住宅市市场上上某个个指定定时期期内销销售的的住宅宅的自自由市市场价价格中中位数数（或或平均均数））和该该市场场上家家庭年年收入入中位位数（（或平平均数数）的的比值值。国国际上上的大大多数数组织织使用用中位位数定定义，，而我我国的的房价价收入入比定定义属属于平平均数数定义义。来源：：综合合联合合国可可持续续发展展委员员会、、联合合国人人类住住区（（生境境）中中心、、世界界银行行对房房价收收入比比的定定义房价收收入比比＝平平均房房价/平均家家庭年年收入入平均房房价＝＝面积积单价价×面积指指标平均家家庭年年收入入＝平平均个个人年年收入入×计算人人口数数定义计算方方法及及缺陷陷各指标标的取取值不不同，，算出出的房房价收收入比比结果果相差差是非非常大大的面积单单价：：经济济适用用房面面积单单价、、商品品房面面积单单价、、新旧旧房折折合单单价面积指指标：：60平方米米、80平方米米、人人均建建筑面面积×平均家家庭人人口平均个个人年年收入入：工工资收收入、、工资资收入入及修修正、、可支支配收收入计算人人口数数：双双职工工假设设、平平均家家庭人人口“4～6倍”是是从市市场经经济国国家归归纳得得出的的结论论，不不能不不加修修改的的应用用到我我国。。房地产产市场场分析析的方方法对每一一个可可能影影响项项目竞竞争性性能的的特征征一一一进行行分析析和评评价。。法律特特性：：土地地使用用权年年限、、规划划条件件、建建筑标标准……经济特特性：：价格格、付付款方方式……自然特特性：：地块块面积积、形形状、、高度度、景景观、、区位位……关联性：通通达性、可可视性项目自身资资源条件分分析竞争对手分分析目标客户分分析现有、潜在在竞争项目目的竞争特特点、市场场反应目标客户的的数量、收收入水平、、家庭结构构、消费偏偏好、生活活方式、心心理特征、、行为模式式找出项目的的目标客户户目标客户置置业的需求求与心理诉诉求找出项目面面对竞争市市场的机会会点房地产市场场分析的方方法：微观观层面房地产市场场分析的一一些误区针对性不强强，内容太泛没有充分挖挖掘区域资资源；大环境看看好，项目目的小环境境就一定不不错过分倚重宏宏观资料来论证项目目，只关注注外围共性性，忽视项目差差异性过于偏重对对“二手资料”的应用以前什么卖卖得好，现现在就做什什么别人做什么么卖得好，，我们做也也会卖得好好房地产开发发项目的区区位条件分分析区位与房地地产价值房地产开发发项目的区区位分析区位选择要要注意的问问题区位与房地地产价值区位是指特特定地块所所处的空间间位置及其其相邻地块块间的相互互关系。区区位，从大大的方面来来说，指项项目所在区区域；从小小的方面来来说，指的的是项目开开发场地。。区位的含义义区位与房地地产价值对位置的两两种理解狭义的位置置指的是某某一具体投投资项目的的场地在城城市中的地地理位置。。对位置的广广义理解，，除了其地地理位置外外，往往还还包括该位位置所处的的社会、经经济、自然然环境或背背景。对位置的广广义理解，，还应包括括在该位置置进行房地地产开发投投资所需支支付的成本本高低和所所面临的竞竞争关系。。对位置的把把握应有动动态的发展展的眼光区位与房地地产价值第一、商业业区商业区按其其功能从高高到低可分分为中央商商业区、城城区商业区区和街区商商业区。区位与城市市功能分区区现代城市土土地利用在在过去自发发利用的基基础上，通通过土地利利用规划自自觉地进行行区位选择择，形成了了明显的功功能分区，，一般分为为商业区、、居住区、、工业区等等若干功能能区。北京丽泽商商务区规划划图区位与房地地产价值工业区根据各种工工业的特点点（如污染染状况、占占地面积等等），可以以将工业分分成内圈工工业区、外外圈工业区区和远郊工工业区。居住区居住区是人人们生活、、休息的场场所。一般般位于中央央商业区与与内圈工业业区之间，，或内圈工工业区与外外圈工业区区之间。区位与房地地产价值区位与房地地产投资价价值的关系系房地产的区区位优势可可以给投资资者带来区位利润。区位利润润越高，房房地产投资价值越大。要想让区位位带来较高高的房地产产投资价值值，在选择择时区位时时应该重视视以下问题题：注意区位升值潜潜力的分析。选择区位要要有超前意识，，特别注意意交通、服服务网点等等公共设施施的深层次次分析。房地产开发发项目的区区位分析影响房地产产开发项目目区位选择择的因素分分析第一、地域域因素的分分析与选择择地域因素的的分析与选选择是战略略性选择，是对项目宏观区区位条件的分析与选选择，主要要考虑项目目所在地区区的政治、、法律、经经济、文化化教育、自自然条件等等因素。房地产开发发项目的区区位分析第二、具体地点的分析与选选择它是对房地产项项目坐落地点和周围围环境、基础设设施条件的分析与选择，，主要考虑项目目所在地点的临临街状况、建设设用地的大小、、利用现状、交交通、城市规划划、土地取得代代价、拆迁安置难度、基础设施完备备程度以及地质质、水文、噪声（尤其注意意航线问题）、、空气污染（尤尤其注意垃圾场场、工厂、火化化场等）、电磁磁辐射污染等因素。房地产开发项目目的区位分析第三、开发潜力力分析房地产开发应追求最高最佳利利用，也就是说在技术可行、规划划许可且财力允允许的前提下达达到最有效利用用。第四、土地使用用权获取方式分分析从目前国内获取取土地使用权的的途径和方式来来看，有通过政政府土地出让和和从当前土地使使用者手中转让让等两种途径。。房地产开发项目目的区位分析具体的影响因素素城市规划方面的的因素自然特性市政基础设施条条件交通通达程度停车条件环境条件公共配套服务设设施完备情况当前土地使用者者的态度土地价格供求关系不同类型的房地地产项目对区位位的要求：第一、居住项目目居住用地的区位位选择，一般应应考虑以下主要要因素：市政公用和公建建配套设施完备的程度度。公共交通便捷程度。环境因素。居民人口与收入入。房地产开发项目目的区位分析房地产开发项目目的区位分析第二、写字楼项项目影响写字楼项目目位置选择的特特殊因素包括：：与其他商业设施施的接近程度。。周围土地利用情情况和环境。易接近性。第三、零售商业业项目商业项目的区位位选择，应该有有利于实现它的的最大利润。所所以它的选择原原则有以下几条条：最短时间原则区位易达性原则则接近购买力原则则满足消费心理原原则接近CBD原则房地产开发项目目的区位分析第四、工业项目目工业项目场地的的选择须考虑的的特殊因素包括括：当地提供主主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以以有效地连接原原材料供应基地地和产品销售市场，技术人才和劳劳动力供给的可可能性，水、电等资源供供给的充足程度，控控制环境污染的政策策等。房地产开发项目目的区位分析区位选择要注意意的问题过分强调区位或或地段的作用会会产生对开发投投资者的误导来自规划、法律律方面的约束可可能在增加邻区影响可能会会面临改变对于项目的选择择要和区位的性性质相配套北京首创奥特莱莱斯由首创置业业投资建设，位位于北京市房山山区长阳镇京良路路南侧，距市中心30公里。商业总体建设设规模17万平方米，是首创置业倾倾力打造的京西西地区唯一的规规模最大的奥特特莱斯综合体。。首创奥特莱斯斯以奥特莱斯品牌折折扣店为核心，集休闲娱乐、儿童童体验、餐饮美食、社社区服务、高品品质住宅于一体体，整合房山及周边边地区特色旅游游资源，让消费者体验验全新的购物模模式，打造中国国国际化纯正奥奥特莱斯，形成成一个以世界名品奥特特莱斯为核心的的高端产业综合合体。北京首创奥特莱莱斯依托房山区区在大北京城市市经济圈中的交交通枢纽地位，，通过京港澳高高速、地铁房山山线、地铁九号号线等发达路网吸纳北北京市区以及周周边河北、山西西等区域中心城城市高尚消费群群，将奥莱影响响力辐射整个大大北京都会圈。首创奥特莱斯广广场位于房山中央休闲购购物区（CSD）核心位置。房山CSD是由北京市政府府投资人民币2,900亿元进行南城改造的的重要项目，是是集商贸、购物物、信息、文化化、体育、会展展、酒店、餐饮饮、休闲及办公公为一体的城际际中心。目前，，房山区常住人口口近百万，构成成了奥特莱斯最最稳固的本地基基础客流。区位选择要注意意的问题下图是对上述分分析的一个总结结。它说明了区区位价值的转移移过程：区位区位上的物业适合市场投资价值图：区位价值的的转移过程因此，不是区位位本身，而是区区位上的物业适适合了市场需求求，才能带来价价值。房地产开发项目目的SWOT战略工具项目战略SO增长性战略发挥优势，抢占占机会WO扭转型战略利用机会，克服服劣势WT防御型战略减少劣势，避免免威胁ST多种经营战略发挥优势，转化化威胁优势S机会O威胁T劣势WSWOT分析的价值因素素针对一个地块的的价值因素包括括：地段因素——地段/片区认知度/周边配套（商业业/教育）/交通等（可总结结为便利性/成熟度/知名度）环境因素——自然环境/四至景观/社会人文环境（（噪音）等（可可判定资源的程程度：稀缺、良好还是是匮乏）地块因素——地形地貌/规模/技术经济指标等等（可判断产品的可发发挥空间）开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等针对一个即将销销售的项目与地地块的主要差别别在于增加了产产品因素：产品因素——产品/户型/自身配套/昭示性等对于一个大盘的的后续阶段，需需要增加项目因因素的判断：项目因素——口碑/人气/项目知名度/客户群体/前期售价/前后产品差异性性/物业管理等O/T（机会/威胁）的价值因因素宏观要素——经济形势（宏观观政策）/重大城市变革中观要素——行业形势（一、、二、三级市场场）/城市规划（交通通、市政配套、、开发重点、热热点等）微观要素——市场竞争（片区区、楼盘、户型型）/客户流向通常对于销售中中后期的项目，，宏观要素相对对失效；反之，，对于一个远期期的大盘，微观观要素相对次要要。S/W（优势/劣势）的价值因因素地段要素环境要素地块/产品要素开发商/项目要素前两个为被动性要素，后两个为主动性要素SWOT分析的价值因素素房地产前期定位位5项工作内容土地定位市场（竞争性）定位产品定位前期定位成果实施前期定位评估房地产前期定位位之——土地定位确定土地开发定位选择土地开发时机土地储备与竞拍房地产前期定位位之——土地定位土地储备与竞拍拍方法土地储备不是无无限度的拿地储储地，须注意5类问题规模适度：考虑市场机会会和机会成本土地储备结构合合理，国外研究究者认为，土地储备：在建建项目：建成项项目之间的比例例为1:1:1比较健康核算机会成本，，以利于公司资资源效益最大化化的发挥和利用用考虑土地发展前前景：是否与国国家、地区发展展战略相符？组织专业配置合合理的竞投班子子和竞投方案的的确定，竞投核核心内容时土地地价格的确定（（政府底价、假设设开发底价、机机会成本）房地产前期定位位之——土地定位土地开发时机选选择基础设施跟随法法是土地开发时时机常用的决策策方法，比如：城市道道路的建设，将将对道路两旁的的土地开发时机机有非常大的影影响，必然促进进两边土地升值值及开发进程的的加快。地块所在区位发展状况对土地开发时机机影响明显，比比如，项目地块块位于旧城改造造范围内，其开开发更多的会受受到片区范围内内整体改造开发发的影响，而不不是根据企业希希望开发的实际际进行开发。市场竞争情况是项目开发实际际的重要决定因因素，过于激烈烈的竞争会给产产品的销售带来来巨大压力，严严重时可能造成成项目失败。土地开发时机的的选择还要考虑虑企业发展目标标及企业资源状状况。房地产前期定位位之——土地定位土地开发定位步步骤根据土地竞投时时获得的基础信息和资料料进行初步定位位；根据初步定位展展开市场调查，，其深度要达到能够辅助助决策的要求；；在市场调查的基基础上对市场进进行定性和定量相结合的预测；；分析机会成本，，提出若干假设设方案进行择优选取；根据前述结果进进行决策，决策既要果断又又要客观。房地产前期定位位之——房地产市场定位位房地产市场定位位，也称竞争性性定位，是指根根据竞争者现有有产品在目标市市场上的地位和和顾客对该类产产品在某些方面面属性的重视程程度，挖掘自身身潜力，塑造出出本企业与众不不同的鲜明个性性或形象，然后后传递给目标顾顾客。房地产项目市场场定位需要做的的工作有三个：：房地产市场研研究、目标顾客客需求分析和竞争对手分析。研究竞争对手手可采取桌面研研究（定性定量量）、深度访谈（竞争争楼盘业主）和实地考察（踩盘盘）等方法。进行房地产项目目市场定位最关关键的是要扬长避短，挖挖掘出项目卖点点，找出核心竞竞争力。如何评判卖点点？卖点必必须符合三个个条件：竞争对手在这这些方面表现现不足；顾客较看中这这些要素；公司开发的项项目在这些方方面有比较优势。房地产前期定定位之——产品定位在市场存在““空白点”或或者说市场风风险在可控范范围内时，需需要进一步研研究的就是产产品。只有好好的产品才有有机会真正占占有市场。产品策划需要要从产品构建建的各个方面面细致入微的的进行研究，最终达到打打造“消费者想要的的产品”的目的。房地产前期定定位之——产品定位切入点1：产品规划产品规划的核心是均衡兼兼顾企业、消消费者、社会会三者利益。所规划的产品品要满足市场需求求、消费者心心理需求和必必要的功能配配套。房地产前期定定位之——产品定位切入点2：产品建筑形形象策划产品建筑形象象是产品给消消费者的第一一印象，对于于树立房地产产产品形象来来说至关重要要。房地产前期定定位之——产品定位切入点3：产品景观策策划随着人们生活活水平的提高高，不再满足只是是有地方可住住，会追求更多的的物质追求和和心理享受。。景观能够给人人们带来更多多的精神享受受，给人们提提供更多的功功能，比如：：运动、健身身、邻里交流流、休闲等。。延伸阅读：房地产景观\龙湖风格之景景观篇.ppt房地产前期定定位之——产品定位切入点4：产品户型策策划户型策划重点点在产品功能能、交通组织织、通风、声声、光等方面面的初步设想想，户型设计计也是基于策策划者对市场场的研究。延伸阅读：房地产户型研研究\户型设计研究究(策划必学)_经典.ppt房地产户型研研究\万科经典户型型-2015.07更新.ppt金第万科·金域东郡（北北京亦庄，精精装小户型）房地产前期定定位之——产品定位切入点5：产品配套及及其它策划房地产产品策策划除以上内内容外，还有有教育和服务务配套等。房地产前期定定位之——价格定位影响房地产价价格因素很多多，但房地产产企业在价格格定位时主要要考虑产品成成本、市场需需求和竞争状状况。产品成成本规定了价价格的最低基基数，而竞争争者价格和替替代品价格则则为价格定位位提供了主要要参考因素。。房地产策划中中价格定位的的方法主要有有三类：成本本定价法、需需求定价法和和竞争定价法法。房地产前期定定位之——价格定位步骤主要工作注意事项1市场调查调查的核心内容是指影响房地产价格的主要因素2市场分析与预测根据市调结果进行深入的分析与预测，对于定性资料能够转化为定量方法的尽量进行转化3成本测算充分利用假设开发法进行成本核算，考虑一定风险系数4分析竞争对手寻找本项目与竞争对手之间的差异程度并进行量化分析5选择房地产价格定位的目标、方法根据项目特征选择价格定位的目标和方法，研究竞争对手的定价方法，以竞争对手的修正价格作为本项目的参考价格6确定楼盘均价、各期、各栋价格均价确定中要注意突破“平均”两个字的约束，对于存在明显差异化的特征要考虑，价格要能够反映。分期、栋号间的相对位置，在价格上要能够反映出来7确定垂直价差、水平价差顶层和底层的价格相对于中间层价格的差异、同一层各户由于与主景观的距离及角度不同而制定差异的价格8价格修正按照上述步骤确定后要进一步修正价格房地产前期定定位之——财务评价房地产项目的的财务评估体体系主要是估估算开发建设设该项目的总总投入和销售售后或经营期期的总收入，，从而判断该该项目的盈利利能力。确定经济指标标及假设条件件：主要包括括基础指标和和物业体量配配比，假设条条件是结合行行业经验值和和项目特殊情情况设定的一一系列数值和和定性约束，，它的合理性性比计算过程程更为重要。。项目投资估算算：房地产项项目总投资基基本等于总成本费用加加上自营时所所需的经营资资金。总成本费用用由土地费用用、前期工程程费用、基础础设施建设费费用、建安费费、公共配套套设施建设费费用、开发间间接费用、管管理费用、财财务费用、销销售费用、开开发期税费、、其他费用和和不可预见费费用组成。项目收入估算算：不同类型型的项目会有有不同的定价价方法和盈利利模式。因此此，其收入项项也会有所不不同。住宅的盈利模式是是其中最简单单的一种，一一般仅为销售收入和包括物业管管理费、停车车位收入等在在内的经营服务收入入两种。而零售售商业盈利模模式中，项目目收入包括：：销售收入：包包括商铺销售售收入和物业业冠名权销售售收入房地产前期定定位之——财务评价租金收入：包包括固定租金金收入、营业业提成收入、、押金利息收收入等经营服务收入入：包括物业业管理费、广广告位收入、、停车位收入入、临时场地地租用收入等等持有物业增值值收入项目财务分析析根据房地产总总投资和总收收入数据来计计算的项目利利润及其它相相关指标的过过程就是房地地产项目的财财务分析。财财务分析包括括两大方法：：静态评价法法和动态评价价法。静态评价指标标包括净利润润、投资收益益率、静态投投资回收期等等，适用于规规模较小、周周期较短的项项目；动态评价指标标主要包括财财务净现值、、内部收益率率和动态投资资回收期等，，适用于规模模较大、周期期较长或资金金来源渠道多多、收支复杂杂或滚动开发发的项目。当土地成本、、建安成本和和售价具有较较大的不确定定性的时候，，财务分析也也会利用敏感感性分析指标标来做进一步步的修正。延伸阅读：成本分析与财财务测算\思源房地产经经济测算培训训.xlsx房地产前期定定位之——前期定位报告告模板与实例例一、前期定位位报告模板：：目前我公司尚尚未形成标准准化的模板，，随着企业管管理精细化、、规范化进程程的推进，我我们要形成标标准化的工作作模板。二、前期定定位报告实例例：前期策划与定定位文件\深城投龙华项项目前期定位位与物业发展展建议.ppt前期策划与定定位文件\戴德梁行新鸿鸿基成都东大大街项目定位位报告.ppt前期策划与定定位文件\克尔瑞上海事事业部房地产产项目前期策策划报告.pdf二、延伸阅阅读前期策划与定定位文件\首创长阳西站站4号地项目运营营策划书(4.11).pptx前期策划与定定位文件\营销-首创芭蕾雨二二期项目运营营策划书120229.ppt房地产前期定定位之——前期定位成果果实施项目产品的策策划文本完成成之后，接下下来更重要的的工作就是前前期策划成果果在项目具体体开发中的实实施和保障。。在这个环节节里，卓有成成效的管理方方法是对全过过程系统管理理和目标管理理的方法。应应用好这两个个方法是保障障前期定位策策划成果有效效实施的核心心内容。房地产前期定定位之——前期定位评估估前期策划定位位评估师对整整个策划工作作的每一个阶阶段、每一项项工作，运用用一定的评估估方法，做恰恰当的评价。。这种评估过过程既是对已已做工作的评评定又是对以以后工作的指指导，具有积积极的作用。。（四）房地产产项目规划设设计房地产项目规规划设计房地产项目规规划设计2.成本控制5.设计变更1.做好产品3.设计时间管理理重点关注做好产品：1、符合市场需需求（符合项项目定位）。。包括产品比比例（高层、、多层），市市场所高度认认可的户型，，户型面积比比例，建筑风风格等等。2、符合政策。。一是符合规规范，包括““建筑设计规规范”、土地地出让规划设设计条件；二二是符合宏观观调控要求。。具有一定造诣诣的设计师=艺术家，我们们不能扼杀设设计师的创作作激情。但是是必须坚持，，能赚钱是我我们需要的好好产品的必要要条件之一。。4.审图房地产项目规规划设计2.成本控制5.设计变更1.做好产品3.设计时间管理理重点关注成本控制：1、限额设计。。公司内部制制订限额设计计经济技术指指标，辅以单单价、总价限限制设计；要要求设计单位位按照限额进进行设计，强制提交设计计概算。2、设计部门、、成本部门对对算。设计、、成本充分互互动，开展概概念设计至施施工图设计（（含专项设计计及二次设计计）成本测算算，加强前置成本本控制。我们的设计管管理部门须具具有成本意识识，了解成本本控制要点，，主动进行成成本控制。我我们的成本管管理部门要通通过设计阶段段的测算，给给出设计优化化方向，配合合设计管理部部门落实设计计阶段的成本本控制。4.审图设计是产品形形成的关键环环节，是确定定及控制成本本的重点，对对工程造价的的影响可达80%以上房地产项目规规划设计重点关注园林景观：住宅，350-400元/平方米；商业，250-300元/平方米；精装：住宅精装交房房，1000元/平方米住宅大堂？商业，公区、、商管办公用用房、物业用房、客客服中心、VIP室？“如何确定限限额设计指标标”，我们要要研究同时期期、同地区、、同行业的标标准，结合项项目定位，确确定具体项目目的指标，这这也是对设计计管理精细化化的必然要求求。房地产项目规规划设计重点关注项目方案、售售楼处、样板板间、园林景景观、公共区区域精装、室室内精装、商商业泛光照明明、广告及标标识指引等在在方案设计时时，必须进行行成本测算，，在方案评审审时，将成本本作为其重要要评审依据。。房地产项目规规划设计2.成本控制5.设计变更1.做好产品3.设计时间管理理重点关注我们要按照经营开发计划划时间及时提提交设计图纸纸。我们要避免免形成如下局局面：1、经常因为设设计图纸不能能及时提交，，导致招标不不能按照计划划完成，承包包商、供应商商不能按时进进场，致使赶赶工，甚至影影响竣工交付付；2、为赶时间，，设计公司出出图后直接转转手给相关部部门使用，进进行招标，用用于施工，省省去审图环节节，忽略设计计质量控制；；3、为赶时间，，忽略设计阶段段成本测算，，在招标中出出现超出目标标成本问题，，只得中止招招标，返回头头来进行设计计优化。4.审图规划设计2.成本控制5.设计变更1.做好产品3.设计时间管理理重点关注审图：1、一定要审。2、设计组织，设计计、工程、成本、、营销、客服、监监理单位参加。3、不能流于形式。。为审图而审图。。4、审图意见，务必必落实。5、对图。包括毛坯坯设计与精装设计计、市政各专业间间、市政与园林、、标识与园林等等等设计图纸对照审审查，消除打架问问题，避免施工期期间折腾。4.审图大家都知道，审图图为什么：1、检查设计错误—错漏碰缺，特别建建筑、结构及机电电专业之间的问题题；2、设计优化，营销销、客服从客户的的角度，工程从施施工方便的角度，，成本从造价降低低的角度，提出优优化意见；3、对照“产品配置置标准”，在设计计中是否落实；4、限额设计是否落落实。房地产项目规划设设计设计变更:对原设计错漏及欠欠合理、欠经济的的地方进行修改，，是对设计内容进进行完善、调整以以及优化;工程洽商:是指施工图纸、设设计变更之外，不不在合同范围内的的，由现场发起的的施工内容，包括括：由于施工条件件发生变化、地下下状况（土质、地地下水、构筑物、、管线）变化；合合同补充、合同规规定需实测工程量量工作项目；在施施工合同外，委托托施工单位所发生生的临时用工、零零星工作、三通一一平、障碍清除等等等；红线外的施施工道路修补等等等。设计变更的提出：：公司决策，基于经经营要求发生变化化发出指令；设计计系统提出（设计计部门，设计单位位）；工程系统提提出（工程管理部部门，施工单位））；报批报建，根根据政府要求提出出；营销、客服，，基于客户意见提提出；成本系统提提出(成本部门，测量师师行）；归口，设设计管理部门；费费用管理部门：成成本部门。大额设计变更，必须进行技术经济济分析，组织多方方案的论证，保证证技术可行，经济济合理。2.成本控制5.设计变更1.做好产品3.设计时间管理重点关注4、审图（五）房地产项目目报批报建管理报批报建管理房地产重要审批事项表序号审批部门审批事项备注一国土1、签订土地出让合同及缴纳地价款；2、国有土地使用权证

二环保3、环评批复；4、环评验收

三交通5、交评批复；6、交评验收

四发改7、项目核准

五商务8、外商投资项目审批

六工商9、公司注册

七统计10、统计登记

八税务11、税务登记

九气象12、防雷审查；13、防雷验收

十园林14、园林审查；15、园林验收

十一民防16、人防立项；17、人防审查；18、人防工程备案；19、人防验收

十二消防20、消防审查；21、消防验收

十三规划22、建设用地规划许可证；23、设计方案审批；24、建设工程规划许可证；25、规划验收

十四住建26、开发资质；27、初步设计审查；28、抗震设计专项审查；29、施工图