房地产经济周期

第九章房地产经济周期

本章的主要目的与要求是：理解房地产市场经济运行中周期性波动现象的特点及其原因，了解国内外房地产业的周期发展状况及主要影响因素。

1第一节、房地产经济周期概述一、宏观经济周期与房地产市场周期运动（一）、经济周期与房地产景气循环

对于“经济周期”的研究，一般是以国民经济的总体运行（即宏观经济）为对象的，很少涉及某一具体行业或产业。然而，由于房地产业作为基础性和先导性产业，具有“一荣皆荣，一损皆损”的产业关联度，房地产市场的发展规模和运行质量往往成为特定地区经济发展的“晴雨表”，因而备受社会的关注。21、经济周期波动的含义和类型

在科技领域中，对周期现象的理解包含两个特征，即：等间隔性和重复性。在数学上表示为F（X）=f（X+T），T为周期。而任何经济周期都不是机械的、完全规则的形态，我们可以在平均的、概率的意义上发现周期，但经济周期明显地不具有等间隔性的特点。含义：经济周期是指经济现象或变量在连续过程中重复出现涨落的情况。所强调的只是再现性、重复性。

经济周期（businesscycles）强调反复发生涨落的波动形态，但不是定期的；经济周期的持续期间从一年到十年、二十年不等；它们不能再分为性质相似、振幅与其接近的更短的周期。这三点是美国著名经济学家密切尔（W、C、Mitchell）和伯恩斯（A、F、Burns）在1946年为经济周期所下定义中所强调的，而这一定义大体被一般西方经济学家所接受。3类型：西方经济学家把经济周期波动按周期长度区分为四类。1）、短期波动（短周期）：又称基钦周期。是美国经济学家基钦经研究发现的，其持续期间约为40个月，主要是由于企业的库存投资的循环变化而产生的。2）、中周期：又称朱格拉周期。是法国经济学家朱格拉（ClementJuglar）发现的，其持续期间为9至10年，主要是由于设备投资的波动而发生的。一个朱格拉周期约包含两个基钦周期。

43）、中长周期：又称库兹涅茨周期。是美国经济学家库兹涅茨（SimonKuznets）发现的，其持续期间为15至25年。一般认为中长周期主要是由于建筑活动的循环变动而引起的。（如产业结构的变化、建筑物的房租和建筑费用的变化、建筑技术的更新、金融财政政策的变化等引发的建筑活动的扩张。）4）、长期波动：又称为康德拉季耶夫周期，是由俄国经济学家康德拉季耶夫（NikolaiD.Koudratieff）发现的，其持续期间为50—60年。这种50年左右的长期波动又称为长周期。认为技术进步和革新是长周期产生的原因这种观点现在被普遍接受。5扩张阶段收缩阶段长周期中长周期中周期短周期四种周期波动示意图由于长期与短期循环的景气阶段重叠情况不同，则繁荣与萧条的强弱与长短也不同。6阶段划分划分方法有两种：1）、从各景气指标的水准出发，用某个基准线来衡量，高于基准线的是繁荣期或景气期，低于基准线的称为衰退期或萧条期。2）、从各景气指标的变化方向出发，从谷到峰的期间称为扩张期间，从峰到谷的期间称为收缩期间，峰到谷或谷到峰的期间称为一个阶段，而两个相同转折点（峰——峰或谷——谷）之间的期间称为一个周期。区分繁荣期与衰退期的基准线扩张期间收缩期间繁荣期衰退期72、经济周期的新特点

持续的经济增长：由美国开始的“新经济”，对人民生活和各国经济发展带来深远的影响。同时也向理论界提出了新课题。美国的劳动生产率在过去的八年里增长了许多，这种改变幅度是过去不曾有的。从1955年——1973年，劳动生产率平均每年增长2.9%左右，而从1993年开始则每年平均增长3.5%左右，且经济增长是持续的。从美国经济增长率波动曲线上看，经过1990年8月——1991年3月一个短暂的衰退之后，美国经济出现了战后第三次的长达110个月（9.2年）的繁荣。这是一个打破历史记录的超长增长曲线。（刘树成，2000年）

在美国，自1854年开始有经济周期记录以来到现在，146年期间共经历了31个周期，其中扩张期超过80个月的，只有四次，除了二战后的三次外，还有一次是1938年7月——1945年2月，历时80个月（6.7年）。8低失业和低通胀率：与持续经济增长并存的，是90年代以来低失业和低通胀，即随着失业率的下降，通胀率不是提高而是下降了。这与70年代滞胀时期（失业率高，通胀率高）相比，发生了新的变化。“新经济”是否改写了经济周期的规则？与90年代经济高增长并存的，还有股票市场价格指数曲线的迅速上升。例如：道——琼斯指数从1966年——1983年的18年间，一直维持在1000点水平，从1983年——1985年月12年间，上升到4000点，而从1995年到1999年，仅用了四年时间，该指数便突破了万点大关。亚洲金融危机与区域不平衡发展：1997年7月，亚洲金融危机爆发，日本韩国等国家都饱受其害，经济处于长期低迷状态。这与美国经济的“长期繁荣”形成鲜明对照。9

总之，信息技术革命促进了供求的良性互动，缩短了供求之间的距离，推动了产业结构的优化和升级，从而促进了经济周期波动振幅的缩减；同时政府干预经济也在一定程度上克服了市场经济的自发性和盲目性，使经济周期的波动呈现出新的特征。国民经济的宏观经济周期变动，直接间接地反映到房地产市场这个“晴雨表”上。3、房地产景气循环

房地产经济周期的概念首先于1933年出现在美国，此后对于这个问题的研究一直是美国房地产经济学家研究的重点问题之一。对于房地产市场供求的周期性涨落波动变化，亚洲一些国家和地区称为“景气循环”或房地产经济周期，它可以分为上升期和下降期两个部分，具体又可分为复苏阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段。它们周而复始地运动着。10上升期间下降期间繁荣期衰退期房地产经济周期复苏阶段繁荣阶段衰退阶段萧条阶段基准线房地产经济济周期示意意图11我国经济景景气循环和和房地产景景气循环12（二）、经济济周期与房房地产周期期的关系二者究竟是是什么关系系？有人认认为两者完完全一致（（吴兆华，，1995），但大大部分人认认为两者既既有联系又又有区别。。1、两者呈现现出正相关关关系：从整体上上说，一个个国家房地地产周期和和宏观经济济周期是一一种正相关关关系，波波长大体一一致。例如如：在中国国，两者的的周期大致致都是四至至五年。美美国房地产产周期约为为20年，相当于于经济周期期的中长周周期。日本本大体为7至10年，也与其其宏观经济济的中周期期大致相当当。2、两者的变变化期间互互不相同：经济周期期与房地产产景气循环环虽然有规规律性波动动，但每个个变化区间间不会有绝绝对的等长长，正如：：P.萨缪尔森所所说：“没没有两个经经济周期是是完全一样样的，但它它们会有许许多相似之之处，虽然然不是一模模一样的孪孪生兄弟，，但可以看看出它们属属于同一家家族”。13所谓相似，，是指在每每个周期都都包括了扩扩张与收缩缩，波峰与与波谷不断断交替的运运动。所谓不同，，是指每个个周期变化化的幅度、、频率、落落差势能的的差异。一般来说，，房地产的的复苏、萧萧条期滞后后，而繁荣荣、衰退期期提前。研研究这种差差别，不仅仅有理论意意义，更重重要的是在在实践中，，投资者和和国家宏观观调控可通通过两者波波动的时差差进行决策策，即可根根据房地产产的波动来来分析预示示宏观经济济的走势，，亦可根据据宏观经济济的走势，，预测房地地产的发展展趋势。14从复苏阶段段看，由于于房地产产产品价值大大，耗用资资金多，生生产周期长长，个体差差异大等特特点，决定定了房地产产开发商在在经济开始始复苏时，，需要经过过较长时间间的筹备、、计划才能能投入生产产，因此，，房地产业业的复苏要要略滞后于于宏观经济济，但很短短暂。从繁荣期看看，房地产产业的繁荣荣期要比宏宏观经济高高涨期来得得迅速。因因为房地产产业经过复复苏期的准准备后，其其先导性产产业的作用用充分显现现出来。在在市场需求求扩张的拉拉动下，房房地产业迅迅速发展；；同时，较较充足的资资金也会推推动房地产产业上升期间下降期间繁荣期衰退期房地产经济周期复苏阶段繁荣阶段衰退阶段萧条阶段基准线15加速发展。。如左上图图所示。从衰退期来来看，房地地产业要早早于和快于于宏观经济济。这是因因为房地产产业的超前前发展一方方面可以满满足宏观经经济发展的的需要，提提前进入衰衰退期；另另一方面，，房地产业业的发展是是以社会经经济各部门门发展为基基础的。当当宏观经济济衰退时，，房地产的的需求状况况发生变化化，房地产产价格急剧剧下挫，使使得房地产产业的衰退退比宏观经经济来得迅迅速。如右右上图所示示。SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q’’Q’Q繁荣期SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q衰退期16从萧条阶段段来看，房房地产业又又滞后于宏宏观经济。。因为当宏宏观经济出出现萧条时时，经济发发展处于停停滞状态，，失业率、、通涨率较较高。但是是由于房地地产本身的的保值增值值功能，投投资转向房房地产业或或购置房地地产增加，，从而维持持房地产市市场上一定定的供求，，推迟了房房地产市场场的萧条。。国家地区年份房地产收益率通涨率股票收益率澳洲（墨尔本）1950-19588.5%4.8%5.5%日本（地价）1964-198711.0%7.0%10.5%新西兰1963-198611.1%9.9%7.2%新加坡1972-198314.4%6.0%10.7%一些地区房房地产、股股票收益率率及通涨率率17二、国内外外房地产周周期研究发发展状况（一）、国外外对于房地地产周期的的研究1、从研究内内容上看根源研究（（外力冲击击，内生变变动）特征研究（（波长、指指标体系、、分析模型型等）2、从周期时时间上看长周期研究究（1930-60年代）强调人口增增长与移动动、家庭结结构变动等等因素对于于房地产周周期波动的的影响。短周期研究究（1960-90年代）从市场周期期运动影响响因素分析析，到对房房地产投资资者行为的的研究，以以及对房地地产金融体体制及其变变动等综合合因素的研研究。18（二）、国内内对于房地地产周期的的研究1、从研究内内容上看理论研究：：根源、周周期波动特特征、规律律、预警系系统等研究究。实证研究：：波长、波波型、指标标体系影响响因素等分分析。2、从研究地地区上看主要以东南南沿海的城城市房地产产个案研究究为主。逐步加强对对于全国房房地产周期期波动的研研究。3、从类型上上看房地产市场场自然周期期；房地产市场场投资周期期；等等等资料选摘资料选摘19第二节、中中国房地产产业发展与与周期波动动分析一、中国房房地产周期期波动实证证分析房地产业在在我国成为为一个产业业来发展，，主要是在在改革开放放以后，始始于八十年年代初，短短短的二十十几年已取取得巨大成成就，从总总体上观察察，中国房房地产业进进入到以体体制转轨为为主要运行行特征的发发展阶段以以后，房地地产经济开开始形成较较为明显的的复苏——繁荣——衰退——萧条的相互互循环、产产业扩张与与产业收缩缩两个过程程交替出现现的周期波波动现象。。主要观点有有四种：一个周期说说：根据GNP增长率与商商品房销售售额增长率率的良好对对应关系，，把改革开开放以来的的中国房地地产周期波波动划分为为单个周期期的四个阶阶段：201、1979年——1985年为复苏期期；2、1986年——1993年为增长期期（92-93年为高速增增长期）；；3、1994年——1995年为宏观调调控期；4、1995年以后衰退退到复苏。。一个半周期期说：用年商品品房销售面面积来表示示中国房地地产供给与与需求相互互作用而产产生的波动动状况，据据此把我国国1986年以来的房房地产周期期波动划分分出一个半半周期，即即：1、1986年——1991年持续6年的周期；；2、1992年——1995年的半个周周期。三个周期说说：选取多项项指标（8项）得出中中国房地产产周期波动动形态，据据此划分三三个周期。。1、1981年——1986年为第一个个周期；2、1987年——1989年为第二个个周期；3、1990年——以后为第三三个周期21四个周期说说：以深圳为为背景的一一项研究，，把我国房房地产周期期波动划分分为四个周周期，即：：1、1978年——1986年为第一个个周期；2、1987年——1991年为第二个个周期；3、1992年——1994年为第三个个周期；4、1995年以后——为第四个周周期。（何何时完成还还有待于观观察）81828384858687888990919293941.00.80.50.30中国房地产周期示意图DIt年份（扩张指数）22二、房地产产周期波动动的指标体体系与特点点分析对周期的描描述通常采采用价格指指标。但是是，房地产产业在我国国发展很不不成熟，还还没有建立立起规范的的产值指标标体系。对对房地产市市场供求的的景气循环环测定，不不能仅限于于房地产的的供给量和和需求量这这一浅层的的表面分析析，应涵盖盖房地产投投资、生产产、交易、、金融以及及产业增加加值等多方方面，以便便更好地反反映房地产产周期波动动趋势。（一）、房房地产周期期波动的指指标体系1、选取原则则相关性原则则：指标要要与周期波波动有直接接联系，能能综合反映映波动的特特征；可靠性原则则：选用的的指标要能能反映出房房地产业发发展的真实实情况，且且统计口径径一致，渠渠道可靠；；23连续性原则则：指标的的数据资料料要有较长长的连续时时间序列来来供分析使使用；获得性原则则：指标的的数据资料料还必须是是较容易获获得的资料料。2、具体指标标体系的确确立八项指标：（（何国钊、、曹振良等等，1996）1）、商品房房价格；2）、城镇新新建住宅面面积；3）、城镇住住宅竣工面面积；4）、实有房房屋建筑面面积；5）、实有住住宅建筑面面积；6）、城镇住住宅投资；；7）、房地产产业从业人人员；8）、房产买买卖成交面面积。24十六项指标标：（谭刚刚，2000）（6类16项）A房地产总量量指标：α房地产业增增加值；B房地产投资资类指标：：b1房地产开发发投资额；；b2房地产企业业实现利润润额。C房地产生产产类指标：：c1房地产出让让用地面积积；c2商品房施工工面积；c3土地开发面面积；c4商品房竣工工面积。25D房地产交易易类指标：：d1商品房销售售面积；d2商品房空置置面积。E房地产金融融类指标：：e1个人住房存存款与贷款款总额；e2房地产开发发企业商业业用房开发贷款；e3房地产开发发企业自有有资金总额。F房地产价格格类指标：：f1商品住宅价价格指数；；f2商业用房价价格指数；；f3办公用房价价格指数；；f4住宅建安材材料费用指指数。26（二）、房地地产周期波波动的特点点1、与宏观的国国民经济周周期波长相相似，但阶阶段有差异异。在我国，1949年以来宏观观经济的周周期性波动动已出现了了8次，第9次还没有完完成。周期期长度约为为4—5年，这与我我国的房地地产经济周周期的长度度相似。但但是两者在在周期的““四个阶段段”的时间间上有前有有后。从1981年以来两者者都出现的的三次周期期来看，四四个阶段的的前后时差差比较明显显。以高涨涨期为例，，宏观经济济的高涨期期分别为1984、1988、1993年，房地产产的高涨期期分别为1984、1988、1992年，第三次次比较明显显地看出房房地产高涨涨期（1992年）先于国国民经济的的高涨期（（1993年）。从从萧条阶段段来看，宏宏观经济的的谷底分别别是1986、1989年，房地产产经济的谷谷底则为1987、1989年，房地产产的萧条期期要滞后于于宏观经济济。user:（参阅《房地产经济济论》包亚钧、汪汪洪涛著，，同济大学学出版社98年6月。）2778798081828384858687888990919293942.55.07.510.012.515.000.30.50.81.0LMLS房地产经济周期与宏观经济周期的异同（LM代表宏观经济周期，LS代表房地产周期）02282、房地产市场场从快速发发展期向调调整期转变变。我国房地产产市场从1993年开始，总总体上呈现现出从快速速发展转入入调整期的的态势，表表现为以下下几种市场场动态：1）、市场区位发发生转移1992年，房地产产市场发展展主要集中中在珠江三三角洲地区区，例如全全国推出的的9万多套外销销楼盘中，，该地区就就多达7万多套，所所占比重超超过80%，其中仅东东莞、惠阳阳两市就高高达3万多套，由由于该地地区房地产产市场供给给量大增，，市场信息息率先下挫挫，投资回回报率减低低，因而93年以来，房房地产市场场出现重心心北移趋势势，形成沿沿海、沿江江、沿边到到内陆占据据交通要道道的多元化化区位市场场格局。外外销楼盘在在珠江三角角洲地区所所占比重已已下降至50%，其它地区区如：上海海、北京、、天津、辽辽宁、闽南南地区、海海南和北海海地区、以以及京九铁铁路沿线的的重要城市市，都成为为国内重要要的房地产产市场区位位。292）、物业投资结结构出现调调整在1992年前后，物物业投资的的市场趋向向由外销市市场热、内内销市场平平静转向投投资于内销销市场；由由大型别墅墅转向于商商场、写字字楼以及住住宅商品房房。近年来来，住宅商商品房投资资仍是热点点。3）、房地产市场场的非均衡衡发展主要表现为为：第一，，投资指向向的非均衡衡性（指向向沿海）；；第二，投投资环节的的非均衡性性（土地批批租制度实实施非均衡衡性、土地地出让价格格不规范、、土地政策策地区差异异大）；第第三，投资资结构的非非均衡性。。30三、中国房房地产周期期波动的原原因分析影响中国房房地产周期期波动的原原因很多，，这里我们们主要分析析投资和政政策这两个个最具代表表性的因素素。（一）、投投资与房地地产周期波波动投资是造成成房地产周周期波动的的重要内生生因素之一一。特别是是对投资主主导下的中中国宏观经经济周期波波动来说，，投资波动动对房地产产经济波动动的影响作作用就更为为明显。从全国房地地产周期波波动来看，，如果用房房地产业增增加值的变变动来反映映房地产经经济波动趋趋势，则根根据房地产产投资与房房地产业增增加值的历历史数据，，可以建立立全国房地地产业增加加值（Yt）与房地产投投资规模（It）之间的回归归模型。31Yt=62.8481+0.5322It相关系数高高达0.9981，表明两者者存在非常常紧密的联联系，投资资波动对房房地产市场场周期波动动产生了明明显的带动动作用。根根据实证证分析研究究结果，我国住宅的的投资波动动与房地产产市场的周周期波动是是一致的，，且投资波波动对房地地产周期波波动的影响响很大，两两者几乎是是共振的，，然而在有有些年份（（如1993年）投资波波动与房地地产周期波波动呈相反反方向。这这说明投资资波动尽管管是影响房房地产周期期波动的主主要因素，，但不是唯唯一因素。。32（二）、政政策与房地地产周期波波动政策因素作作为经济周周期的外部部冲击力量量，对我国国房地产周周期波动产产生重要影影响。对处处于转轨时时期的中国国来说，政政府不但是是经济体制制改革的推推动者和经经济制度变变迁的供给给者，同时时还是产业业政策的制制定者和宏宏观经济的的调控者。。这样一来来，政府行行为的确立立和变动，，就成为影影响经济运运行的重要要因素。1、房地产业业宏观管理理政策的影影响；2、经济管理理体制与房房地产产权权制度的影影响；3、与宏观经经济运行调调控有关的的政策的影影响。（（例如：经经济扩张政政策与经济济收缩政策策的相互交交替变动作作用下，使使得房地产产经济具有有明显的政政策周期特特征。）33（三）、房房地产周期期波动的冲冲击——传导模型我国转轨时时期房地产产周期波动动既有外部部冲击的决决定性作用用，同时产产业内部传传导机制也也开始发挥挥作用，由由此形成房房地产周期期波动的冲冲击——传导机制。。也就是说说：可以把把房地产周周期波动看看成是房地地产经济系系统对外部部冲击的响响应曲线，，即：在来来自房地产产经济系统统以外的随随机性或周周期性因素素的冲击下下，通过房房地产经济济系统内部部传导机制制的作用，，结果相应应出现了具具有周期波波动特征的的运行轨迹迹。这一过过程大体经经历了四个个阶段：341、第一步为为外部冲击击阶段来自房地产产经济系统统外部的变变量，如宏宏观经济政政策变动、、经济体制制变迁，对对房地产经经济系统产产生外部冲冲击。2、第二步为为初始响应应与内部传传导阶段房地产经济济系统对外外部冲击产产生初始响响应，并利利用内部传传导机制把把外部冲击击转化为房房地产经济济系统运行行的重要动动力因素。。主要有房房地产投资资规模与投投资结构、、房地产供供求关系变变动、房地地产市场结结构、房地地产投机行行为等传导导途径。353、内部传导导与振荡衰衰减阶段内部运行阻阻力对外部部冲击在房房地产经济济系统各个个领域进行行全面传导导时给予作作用力，必必然会导致致初始响应应曲线发生生衰减，表表现为房地地产经济波波动在波动动强度、波波动振幅与与波动长度度等指标上上逐渐趋于于正常或稳稳定状态。。Y0TsT初始响应曲线振荡衰减振幅时间364、重新恢复正正常运行状态态阶段房地产经济系系统在对外部部冲击做出初初始响应，并并经过内部传传导机制作用用而呈现振荡荡衰减之后，，会重新进入入稳定状态，，或重新回到到外部冲击前前的正常运行行轨迹。在这这里，房地产产经济系统达达到稳定状态态所需时间（（Ts），是衡量房地产产经济系统特特征的重要指指标。Ts越长，说明房房地产经济系系统在受到外外部冲击后重重新恢复稳定定所需要的时时间越多，房房地产经济系系统对外部冲冲击的抵御能能力越差；反反之，则房地地产经济系统统的内部特征征就越好。37总之，当房地地产经济系统统受到外部冲冲击而改变系系统的运行轨轨迹或出现不不稳定状态之之后，内部传传导机制对冲冲击进行滞后的自我反反应与调整，在冲击机制与传传导机制的交互作用下下，历经上述述四个阶段而而重新回到稳稳定状态，这这样也就完成成一次波动。。当外部冲击连连续不断甚至至重复叠加时时，房地产经经济系统便在在“冲击——传导机制”作作用下进入连连续不断的波波动循环之中中，由此形成成房地产周期波波动。38不同的变量作作用效果有区区别：外部冲击：外生变量自发发性转移，主主要强调时间间序列的变化化。（原始动动因，对波峰峰、波谷、波波幅、波长等等有叠加影响响，使基本波波动形态产生生变化，对波波动转折点的的形成有主导导性的影响））内部传导：内生变量作用用，主要是系系统的结构效效应，强调系系统对外部变变化的滞后响响应与自我调调整。（对波波动形态及周周期性、持续续性有影响。。）39四、我国房地地产市场周期期性波动分析析的启示尽管房地产市市场周期性波波动是一种超超越制度的普普遍现象，但但是我国所出出现的房地产产市场周期性性波动，却与与我们对房地地产周期波动动缺乏深入研研究，以及国国家对宏观调调控应遵循房房地产市场发发展的规律重重视不够有关关。对我国房房地产市场周周期性波动的的分析，至少少可以得出以以下四点启示示：（一）、房地地产市场的发发展必须要保保持适度规模模1、这就要求房房地产投资增增长速度要与与国家整体固固定资产投资资的增速相适适应；2、房地产投资资结构必须合合理，就是使使房地产项目目的投资规模模、投资结构构与市场的有有效需求量和和需求结构基基本适应。40（二）、房地产产市场的培育育和发展，需需要有科学的的国家宏观政政策调控1、国家宏观经经济政策的科科学性及正确确性，将直接接影响政府干干预房地产市市场发展的效效果；2、通过科学的的宏观调控，，可以减缓周周期性衰退的的震荡和损失失；3、宏观经济政政策的制定、、颁布和实施施，应根据房房地产市场发发展的实际，，防止“一刀刀切”，以避避免大起大落落。41（三）、国家家必须调控房房地产价格，，保持房地产产市场的平稳稳、持续发展展1、房地产价格格由土地和房房产价格构成成，土地价格格是房地产市市场的核心；；2、地价的调控控就成为国家家调整房地产产市场、调节节各方面利益益关系的关键键；3、政府通过有有效调控土地地供应量、贷贷款利率、税税收、建立土土地收购、储储备和转让机机制等，对房房产价格实行行宏观调控，，从而促使房房地产市场合合乎规律地持持续平稳发展展。42（四）、国家家必须引导房房地产企业提提高适应市场场周期性变化化的能力，完完善企业的自自我调节机制制房地产市场发发展的周期性性波动固然与与国家宏观经经济形势有关关，但房地产产开发经营企企业自身的经经营操作也是是很重要的因因素。开发商商能否充分认认识市场本身身的经济背景景、运行规律律及诸多相关关因素，利用用周期性波动动规律，抓住住机遇，进行行正确的战略略定位是关键键。企业要根根据房地产市市场发展趋势势，做出正确确分析，确定定企业发展目目标，并积极极采取措施防防范和控制风风险。43第三节、房地地产经济运行行的预警系统统为了有效地监监控房地产经经济运行状况况，防止房地地产经济过度度萧条或过度度高涨，把握握不同的景气气调整政策开开始的时机，，及时发出指指示信号，有有必要研究制制定房地产经经济运行的预预警系统。一、预警信号号系统在预警信号系系统中，首先先要设计选择择一组反映房房地产经济发发展状况的敏敏感性指标；；然后，运用用有关的数据据处理方法，，将多个指标标合并为一个个综合性的指指标，给出一一组标志44对这些综合性性指标所反映映出的经济运运行状况发出出不同的信号号；最后，通通过观察分析析信号的变动动情况，来判判断未来房地地产经济发展展趋势，并明明确提示经济济政策制定部部门应针对当当前经济运行行的动态采取取何种调控措措施。（一）、预警警信号系统的的设计1、预警指标的的选取建立预警信号号系统最首要要的工作就是是选择房地产产经济预警指指标。预警指指标应能在不不同的方面反反映房地产经经济总体的发发展规模、发发展水平和发发展速度。入入选的指标应应具备如下条条件：1）所选指标必必须在房地产产经济上有重重要性，能代代表房地产经经济活动的主主要方面，并并且所选指标标在一段时期期内是相对稳稳定的。452）、先行性或或一致性。即即与房地产经经济景气循环环变动大体一一致或略有超超前（或滞后后），能敏感感地反映景气气动向。3）、统计上的的迅速性和准准确性。2、预警界限的的确定我国的预警界界限是四个数数值，称为““检查值”。。以这四个检检查值为界限限，确定“红红灯”、“黄黄灯”、“绿绿灯”、“浅浅蓝灯”、““蓝灯”等五五种信号。当当指标的数值值超过某一检检查值时，就就亮出相应的的信号，同时时，每一种信信号给定不同同的分值。设设选择了m个预警指标，，每月将m个指标所示的的信号分数合合计得到综合合指数。当全全部指标为红红灯时，综合合指数最高；；全部为蓝灯灯时，综合指指数最低。然然后，用综合合指数的检查查值判断当月月应亮何种灯灯。46国民经济预警指标信号图

SignalsofNationalEconomicMonitoringIndicators指标名称Indicators'199920006789101112123456工业总产值IndustrialGrossOutputValue☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆预算内工业企业销售收入SalesIncomeofIndustrialEnterpriseswithinbudgetary☆☆☆☆☆☆☆☆○☆☆☆☆基础产品产量指数IndexofBasicProductsOutput☆☆☆☆○○○○○○☆☆☆社会消费品零售总额TotalRetailSalesofConsumerGoods○○○○○○○☆☆☆☆☆☆固定资产投资InvestmentinFixedAssets○○△△△△△△○○○○○狭义货币M1○○○○☆☆☆☆☆☆☆☆☆企业存款DepositsofEnterprises☆○○○○○○○○○☆☆☆银行现金总支出CashExpenditureofBanking○○○☆☆○○○☆☆☆☆☆海关进口额ImportsofCustoms☆☆☆◎☆●◎●●●●

●●居民消费价格指数ConsumerPriceIndex△△△△△△△△△△△△△综合经济景气IntegratedEconomy○○○○○○○○☆☆☆☆☆注：●红灯(热,40分以上)◎黄灯(偏热,35-40分)☆绿灯(稳定,25-35分)○浅蓝灯（偏冷，20-25分）△蓝灯（冷，20分以下）Note:Redlight(heatingover40)Yellowlight(likelyheating35-40)Greenlight(stable25-35)Lightbluelight(likelycool20-25)Bluelight(coolbelow20)3、输出信号图图系统以景气信信号图为输出出结果。我们们以国民经济济预警指标信信号图为例来来看：47若信号亮出绿灯，则表示当时时的经济发展展很稳定，政府可采取取促进经济稳稳定增长的调调控措施；若信号亮出红灯，就表明景气气出现“过热”，此时经济济政策应采用用紧缩措施，，使得经济逐逐渐恢复正常常状况；黄灯则表示景气尚尚稳，经济增增长“稍热””，在短期内内有转热和趋趋稳的可能。。由红灯转变变为黄灯时，，不宜继续紧紧缩；由绿灯灯转为黄灯时时，原有政策策可以持续，，但不宜进一一步采取促进进经济增长的的措施，以免免出现经济过过热。若信号出现浅蓝灯，则表示经济济短期内有转转稳和趋于衰衰退的可能。。此时宜密切切注意今后的的景气动向，，适当采取调调控措施，以以使经济趋稳稳。若信号从浅蓝灯转变为蓝灯，则表示经济济出现衰退，政府应采取取强有力的措措施来刺激经经济增长。48（二）、预警界界限的具体确确定预警界限确定定得是否合适适，对于准确确地监测房地地产各项经济济指标的变动动情况，从而而对整个房地地产经济运行行状况作出正正确的判断影影响很大。在确定我国预预警指标的预预警界限值（（即检查值））时，就要根根据过去经济济变动或房地地产经济周期期循环的情况况，各变量在在房地产经济济活动中的作作用和性质，，以及各个时时期所采取的的宏观调控政政策，并参考考未来经济发发展的战略规规划目标来综综合考虑。需要指出的是是，确定预警警界限都是根根据各指标与与前年同月比比的增长率序序列，再经过过季节调整后后的值来计算算的。设预警警指标用Xi（i=1，2，3，…，m）来表示，m为指标个数。。491、首先考虑指指标