房地产物业服务费催缴专项资料

物业服务费催缴专项培训目录物业费催缴的重要性如何让业主认同物业服务费物业费催缴难的几种表现催缴物业费的方法XX项目如何催缴物业费物业费催缴的重要性一、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业费催缴的重要性二、《物业服务收费管理办法》第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。物业费催缴的重要性二、《物业服务收费管理办法》第十一条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业费催缴的重要性二、《物业服务收费管理办法》第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。1、物业服务企业收取物业服务费是基于法律、物业与业主之间的合约。物业费催缴的重要性三、物业服务企业的生存之本2、物业服务企业是薄利行业，人工成本占总成本的比例非常高（60-70%）。3、物业费收缴是物业服务企业的生命线，部分大型企业虽然有地产支持，而且扩展了多经，可能比例非常高（40%），但仍然没有放弃对物业服务费的收缴，进一步说明了物业服务费收缴的重要性。物业费催较难的几种表现低端中端高端人员配置服务标准/等级物业费定价一、项目定位低端中端高端物业费催缴难物业费催缴一般物业费催缴容易物业费催缴难并不与业主认为分成的低、中、高有必然的关系。物业费催较难的几种表现二、业主分类/素质优质一般差物业费催缴容易物业费催缴一般物业费催缴难服务好物业费催较难的几种表现三、房屋工程质量问题服务差装修投诉绿化责任心心不强强专业度度不高高服务意意识差差欠费物业费费催较较难的的几种种表现现四、物物业管管理不不到位位保洁秩序维维护工程维维保如何让让业主主认同同物业业服务务费一、交房房强制缴缴纳物物业费费物业管管理与与服务务的展展现如何让让业主主认同同物业业服务务费二、装装修装修管管控物业强强势一一面的的展现现物业与与业主主矛盾盾的初初次交交锋充分展展现解解决矛矛盾的的能力力如何让让业主主认同同物业业服务务费三、日日常关关系维维护擅于倾倾听专业性性责任心心达成共识催缴物业费费的方法1、常规方法法发放催缴通通知书电话联系登门拜访催缴物业费费的方法2、非常规方方法停电、停水水增设障碍恐吓、威慑慑诉讼门禁充电装修通行狂轰滥炸XX项目如如何催缴物物业费1、对房屋动动态进行分分类自住出租空置转售XX项目如如何催缴物物业费2、有区别采采取措施收收费自住/出租/空置/转售交费主体：业主老人还是年年轻人好沟沟通交费周期：月/季度/半年/年欠费原因：工程问题停车问题违章问题营销问题失窃问题恶意欠费XX项目如如何催缴物物业费工程问题地产遗留问问题与地产沟通通解决工程尾款/质保金二次装修问问题原则上：物业能够解解决的物业业解决联系施工单单位整改物业出人力力、施工单单位出材料料由业主与装装修单位负负责整改例外：物业自己或或请施工单单位整改告知：办理装修时时告知注意意事项XX项目如如何催缴物物业费停车问题规划不可改改变做好车位台台账管理，，实行交费费停车根据小区入入住、车辆辆情况适度度开辟新的的停车区域域加强车辆引引导/疏导，坚决决不允许堵堵塞消防通通道与地产沟通通好可售和和可租车位位情况XX项目如如何催缴物物业费违章问题加强装修管管控发现问题及及时报政府府相关部门门规避风险要求：居改非违章搭建类型：封阳台侵占公共区区域永远控制第第一户破坏外立面面张贴广告牌牌XX项目如如何催缴物物业费营销问题销售营销的目的的：服务物业的要求求：管理让全体业主主满意坚定立场，，按照物业业管理要求求提供服务务XX项目如如何催缴物物业费失窃问题/车辆被划做好门岗进进出口登记记管理的要求求：做好现场巡巡查工作非机动车/电瓶类型：家中失窃做好安全防防范宣传解决的方法法：第一时间上上报和报警警做好安抚工工作物业的的管理理职责责不排排除发发生失失窃情情况，，但必必须做做好安安全防防范宣宣传XX项项目如如何催催缴物物业费费恶意欠欠费物业费费高类型：：物业服服务人人员态态度不不好在外地地，过过一段段时间间再说说不接电电话租户和和业主主互相相推诿诿XX项项目如如何催催缴物物业费费恶意欠欠费自住如何催催费：：常规方方式有选择择性的的沟通通----人非常规规方式式有选择择性的的沟通通----人控制诉讼部分权权利的的丧失失XX项项目如如何催催缴物物业费费恶意欠欠费出租如何催催费：：常规方方式梳理谁谁是交交房主主体非常规规方式式有选择择性的的沟通通----人控制诉讼部分权权利的的丧失失有选择择性的的沟通通----人业主承承担连连带责责任XX项项目如如何催催缴物物业费费恶意欠欠费空置如何催催费：：常规方方式非常规规方式式有选择择性的的沟通通----人控制诉讼部分权权利的的丧失失有选择择性的的沟通通----人上门拜拜访收收费当地是是否有有减免免政策策XX项项目如如何催催缴物物业费费恶意欠欠费转售如何催催费：：常规方方式非常规规方式式有选择择性的的沟