购房贷款最课件

购房贷款方案最优化

徐志摩：轻轻地我涨价了，挥一挥衣袖，不给你一丝喘息。轻轻的我涨了，正如我轻轻的又涨了。轻轻的挥挥衣袖，带走一片人民币。杨朔：我梦见自己变成一栋房子，在阳光下快乐地涨价！顾城：我要给涨价画张图表，让熟悉房价的人们看见涨价。阿Q：涨价？有趣，来了一阵白盔白甲的房价，叫道涨价涨价于是一同涨。话外音：可以看出人们对房价疯涨的无奈，在房价面前购房者也在思考以何种贷款还款方式最省钱最适合自己。我们根据具体的购房贷款问题分别讨论了等额本息还款法、等额本金还款法的优劣，以及这些还款方式适用的人群，通过对基本还贷模型的扩展得出各种贷款方法下的固定年限、固定房价的月还款额和累进利息，以此对贷款者提供准确适宜的贷款方法决策。

等额本息还款法等额本金还款法

表一1999年以来住房贷款年利率变动表:

等额本息还款法是指将应该归还给银行的本金和利息总额，平摊到每个还款月，在利率不变的情况下，每个月的还款额不变。二、等额本息还款：设贷款额为a，月利率为i，年利率为I，还款月数为n，每月还款额为b，还款利息总和为Y

1：I＝12×i

2：Y＝n×b－a

3：第一月还款利息为：a×i

第二月还款利息为：〔a－（b－a×i）〕×i＝（a×i－b）×（1＋i）^1＋b

第三月还款利息为：｛a－（b－a×i）－〔b－（a×i－b）×（1＋i）^1－b〕｝×i＝（a×i－b）×（1＋i）^2＋b

第四月还款利息为：＝（a×i－b）×（1＋i）^3＋b

.....第n月还款利息为：＝（a×i－b）×（1＋i）^（n－1）＋b

求以上和为：Y＝（a×i－b）×〔（1＋i）^n－1〕÷i＋n×b

4：以上两项Y值相等求得

月均还款:b＝a×i×（1＋i）^n÷〔（1＋i）^n－1〕

支付利息:Y＝n×a×i×（1＋i）^n÷〔（1＋i）^n－1〕－a

还款总额:n×a×i×（1＋i）^n÷〔（1＋i）^n－1〕每月还款额＝贷款本金*月利率*(1＋月利率)^总还款月数

/((1+月利率)^总还款月数-1)

设某购房者准备于)2005年1月贷款60万元，已知当年五年期以下商业贷款月利率为4.125%，而五年以上月利率为4.425%。为了决定到底按哪一种还款方式向银行贷款，利用等额本息和等额本金还款法计算公式，分别计算总共应向银行支付的利息和第一个月的还款额，如表2所示：四、等额本息还款法等额本金还款法倍数=等额本息还款法支付的利息/等额本金还款法支付的利息。VS

由表可知，贷款年限为5年时，等额本息还款法支付的利息是等额本金还款法支付利息的1.04倍，而对应于30年的还款期，上升到1.25倍。通过对比，有以下的结论：（1）等额本金还款法比等额本息还款法支付的利息少，它们之间的差额比（倍数）随着贷款年限的增加而加大。（2）等额本金还款法按月还款的数额是变化的，呈单调递减的趋势；在还款初期，每月还款数额比等额本息还款法要大，等额本金还款法第一个月的还款额与等额本息还款法第一个月的还款额之比从1.1-1.3按还款年限递增。（3）由以上两条，贷款年限越长，等额本息还款法支付的利息比等额本金还款法的越多。10年以上的贷款，这种差别很明显。5年以内差别则较小。无论那种贷款，年限越长，利息损失越大。因此，对于中长期贷款者，选择等额本金还款法可减少利息损失，但还款初期压力较大。（3）选择等额本息还款法的，在有能力的情况下，可向银行申请提前还贷。根据上述表，贷款年限越长，采用提前还贷越有利，还得越早，减少利息损失的比率越高。五、

结语通过上述等额本息还款法分别与等额本金还款法可得知，购房者在选择商业银行贷款时，需根据自己的收入、工作稳定程度以及自己所能承受的范围去选择适宜的贷款，不可盲目的选择，否则这样不仅会多付银行利息，也会给自己造成相当大的压力。（1）还款能力一般，但贷款初期可支配收入较多，或者收入不错，但未来几年以后由于子女