(物业管理)小区物业工程管理工作程序标准

小区物业工程管理工作程序标准昆山佳乐物业有限公司编制2016-10-30目录一、小区物业工程部员工培训管理规程及细节要求p3二、小区物业工程部绩效考评管理规程及细节要求p4三、小区物业工程部维修服务标准及细节要求p5四、工程部维修服务基础作业规程标准及细节要求p6五、小区物业工程部安全管理规程及细节要求p10六、小区工程部物料工具管理规程及细节要求p13七、小区工程部二次装修管理作业规程标准及细节要求p14八、物业工程部接管验收工作规程标准及细节要求p16九、工程部给排水系统运行维护管理规程及细节要求p20十、工程部公共区域设备设施运行管理规程及细节要求p22十一、小区工程部设备维修管理规程及细节要求p23十二、物业工程部弱电系统维护管理规程及细节要求p27十三、物业工程部供配电设备运行维护管理规程及细节要求p28十四、物业工程部设备综合管理规程及细节要求p34十五、工程部预检业主产权内水电气作业规程标准及细节要求p35十六、物业工程部空关房检查管理作业规程标准及细节要求p36十七、物业工程部对业主房屋质量管理规程及细节要求p37十八、小区业主家庭维修管理规程及细节要求p39十九、工程部应急维修预案作业规程细节管理之水管爆裂p40二十、物业工程部巡检管理细节要求p42一、小区物业工程部员工培训管理规程及细节要求1.0目的规范员工培训内容及程序,员工培训系统化,科学化,确保员工具备工作所需的知识和技能.2.0适用范围适用于管理处工程部员工的培训。3.0职责3.1工程部主管负责制定年度员工培训计划与管理。3.2工程领班负责协助主管进行专业知识和专业技能的培训实施。4.0程序内容4.1员工培训计划的制定工程部主管于每年12月15日前制定出下年度的员工培训计划,并上报管理部审核.4.2新入职员工的培训.新入职员工上岗前要进行3天的培训,并经过考核合格.4.2.1第一天由主管介绍公司的基本,讲解公司的各种制度;本部门的工作性质,基本运作程序,讲解个岗位的职责,安全作业的要求,着装规定,礼节礼貌,文明用语.带领新员工熟悉小区的环境.4.2.2第一天下午，主管安排领班带领新员工试上岗,熟悉本岗位的设备状况和运作程序.4.2.3第三天下午主管安排新员工进行思想方面的小结即技能方面的考核.4.2.4新员工经考核合格后安排上岗,不合格给予辞退处理.4.3服务培训安全培训物业管理知识培训特种培训4.3.1培训由物业管理部安排专人培训.4.4服务培训内容:a）文明用语b）仪表仪容c）礼节礼貌d）服务意识e）服务技能f）服务要求4.5培训内容物业管理法律法规；4.6安全培训4.6.1安全培训由工程部主管具体负责。4.7特种培训对于工程部的特殊工种(电工,焊工,制冷等),应有计划的选派到相关专业培训主管机构系统培训，取得相应的操作证书。二、小区物业工程部绩效考评管理规程及细节要求1.0目的规范员工绩效考评工作，确保公平、公正、公开考评员工的德、绩、能、勤。2.0适用范围适用于工程部员工的绩效考评工作。3.0职责3.1工程部管理员负责依照本办法进行维修工的检查工作。3.2工程部主管负责依照本办法进行管理员及维修工的检查工作。3.3管理处经理负责依照本办法进行工程部主管、工程师、管理员和维修工的检查工作。4.0程序内容4.1工程部员工工作标准。4.1.1工程部员工应符合《业主家庭设施维修管理规程》、《房屋维修管理办法》、《给水系统管理规程》、《供配电设备管理规程》、《弱电系统管理规程》、《公共设备设施维护管理规程》、《公共设备设施运行管理规程》的要求进行工作。4.1.2工程部员工，除应严格按照本部门的标准作业进行工作外，还应严格遵守物业管理处其他相关标准作业规程的要求。4.1.3工程部主管应按上述各项标准作业规程履行自己的职责，符合标准作业规程的要求。4.2绩效考评评分结构。4.2.1绩效考评中的周检、月检、抽检均按百分制进行，各种检查考评的要求详见《工作、服务绩效综合考评办法》。4.2.2工程部管理员、维修技工的考评表：序号考核内容考核标准分值得分1服务质量违反各类运行管理规程者，仪容仪表、言谈举止不符合员工服务标准者10分2合理使用工具质量使用工具时违反机电维修工具作业者，违反各类维修保养规程，10分3进入住户家庭维修质量进入住户家庭进行安装维修、违反维修安装规程者10分4自身工作技能10分5工作效果10分6处事公正性10分7工作责任心10分8道德水平10分9团结配合质量10分10遵守公司其他相关作业规程质量10分三、小区物业工程部维修服务标准及细节要求1.0目的规范维修服务接待基本要求及维修服务承诺。2.0适用范围适用于管理区域内的维修服务。3.0职责3.1工程部实行365天24小时业户报修接待，工程部员工随时按规程接受报修任务。3.2工程部主管按规程进行监督管理。4.0程序要点4.1实行全年365天24小时业户报修接待。4.2报修接待人员，应按公司规定统一着装、佩带胸牌，仪表仪容整洁端庄。4.3接待业户报修时应态度和蔼、用语规范、耐心热情。4.4应做到《业主家庭安装/维修单》填写准确、齐全，及时落实任务。4.5维修服务承诺4.5.1上门维修时限a)水、电急修项目：30分钟内到达现场，当日修复；b)一般维修项目：当日到达现场勘察，三天内修复；c)较大项目的预约维修，应提前一天通知业户，预约修理不误时；d)如接到报修后，上门维修服务时业户不在家，应留条示意业户，另约上门服务日期、时间。4.5.2维修服务要求a)维修及时率应达到95%以上；b)维修质量合格率应到90%以上；c)被服务业户满意90%以上；k)维修服务回访100%。4.5.3有偿维修服务收费a)收费标准以经物业所在地物价管理部门核准或备案的价格为准；b)有偿维修服务收费时，应由专职人员开具发票，并在发票上注明材料、人工费用；c)由于维修质量原因，导致业户损失，应按实赔偿；导致重复维修，不再另行收费。4.5.4维修服务回访1）下列维修项目应于24小时内回访；a)水、电急修项目；b)涉及邻里间的维修项目；c)具有较大危险性的维修项目（例：室内屋顶天花粉刷层大面积剥落，供水管道爆裂引进室内进水等）。2）房屋渗漏水维修项目，应在维修后的第一个雨天后回访。3）一般维修项目和较大维修项目，一周内回访。4）维修回访也可采用电话回访。5）对回访中发现的问题，应及时预约整改。四、工程部维修服务基础作业规程标准及细节要求1.0目的规范维修服务基本要求、维修服务作业规程2.0适用范围适用于管理区域内的维修服务。3.0职责3.1工程部主管应按规程要求检查每一个任务单完成状况及维修服务质量，并作好记录。3.2客户服务中心应及时完成报修、下单、维修服务回访、记录。3.3维修技工应严格按规程进行操作。4.0程序要点4.1接单派工工程主管接到客服中心填写《业主家庭安装/维修单》或住户报修电话后，应及时落实维修服务人员和上门维修服务时间。4.2维修人员工具箱配置4.2.1工具箱由管理处统一配置，应完好无损，外观整洁，司标、编号字迹清晰。4.2.2箱内工具应齐全、完好、无损，每件工具表面应保持清洁，箱内供维修使用的台布、垫布、鞋套、抹布、维修价目表等应配置到位，完好清洁无损。4.3安全操作a)维修电工应持有效的电工安全操作证上岗。b)维修电工作业前，应穿绝缘鞋，应确保测电笔和万用电表性能良好。c)维修电工所使用的扶梯梯脚应用橡皮包扎，具有良好绝缘性能。d)登高作业使用的扶梯应无断档、开裂，扶梯的保险绳应牢固，登高作业时应有专人护梯。e)注意作业安全，如遇电气线路故障，应停电作业；如遇水管修理，应采取防止水泄漏的措施；如一人难以操作，应由两人共同作业。4.4维修服务作业规程4.4.1上门维修服务1)维修服务人员接到《业主家庭安装/维修单》后，应携带《业主家庭安装/维修单》、通信器具、鞋套、布垫、抹布、工具箱、需要更换的器材和零部件，按约定时间，赶赴需要维修服务的现场。2)维修服务人员抵达申报维修服务的业户居室门口后，应礼貌地轻按门铃（或轻声敲门三下），如无应答，则再次轻按门铃（轻声敲门三下），不可连续不断地按门铃（或连续不断敲门）；如仍无应答，应填写《请求再次上门维修（服务）单》，粘贴在业户房门的显眼处。3)业户开门接待维修服务时，维修服务人员应主动向业户问好，并作自我介绍：“您好，我是美之国物业处的维修人员，应约前来维修服务，我可以进入您家吗？”同时应出示工作牌、《业主家庭安装/维修单》，取得业户认可后，方可进入。入室前维修服务人员应自觉穿上随身携带的鞋套，以免踩脏业户居室地板，在业户引导下到达维修服务点。在业户居室内，维修服务人员不准随意走动、东张西望、探问与维修服务无关的情况或作出其他非文明礼貌的举动。并及时通过对讲机和主管保持联系。4)维修服务人员勘察维修项目现场后，将检测、判断、维修服务方案告知业户，与业户共同确认需要维修服务项目。5)根据业户确认的维修服务项目，按有关收费标准向业户报价，经业户确认后，方可实施维修服务。6)维修服务前，应在作业点先铺放一块绿色的作业布垫，以免作业时产生的污物弄脏室内的地面或其他物品；再铺放另一块绿色的作业布垫，用于摆放维修服务工具及拆卸下来的零件，以免损坏业户居室地面。7)维修服务时，如需移动居室内的物件，应征得业户同意后方可移动，移动时应小心谨慎，作业完毕应回移至原处；作业中可能产生噪声时，应向地场业户事先打招呼，尽量减少或减轻作业噪声。8)作业完毕，维修服务人员应主动及时清理、清扫作业现场；将维修工具整齐地放入工具箱内；用自备抹布做现场清洁工作；将作业时产生的污物及杂物用绿色布垫包妥带离现场，按垃圾分类收集要求投入规定的垃圾箱内。9)维修服务完毕，维修服务人员对已恢复功能的维修项目作示范操作,并向业户讲解故障起因及平时操作时应注意事项；在请业户评估维修服务效果时，如业户还提出不满意事项，则应及时整改，直到业户满意为止。维修服务项目取得业户满意认可后，维修服务人员应礼貌地请业户在《业主家庭安装/维修单》上签字。10)维修服务人员离场时，应向业户客气地说声“打扰了”，出门时应面对业户，后退几步，说声“再见”，礼貌道别。4.4.2电气线路及照明装置维修1)当业户室内发生断电时，若故障点为空气开关（或熔断丝）开路状态，应对开路现象进行分析，若因电气线路过载（或短路），应查明原因，待排除过载（或短路）故障后，再合上空气开关（或调换相匹配的熔断丝）恢复供电。2)维修、安装照明装置，接线桩头应牢固可靠。螺丝灯头安装时应将相线通过开关，零线应接至螺口外壳。3)照明开关维修后重新安装，插座应不松动，螺钉齐全；开关、插座接线正确，接线桩头导线钢丝不外露，不松动，插座接线右为相线，左为零线，严禁将中性线作接地线。4)因维修电线线路需要更换电线材料时，所使用的电线材料应符合绝缘等级要求；采用护套线敷设线路，应牢固平直、不扭曲，线卡间距均匀；护套线并头应在开关、插座盒内，不准在线路中段割开护套线进行并线、接头。5)使用护套线敷设的线路，不应将护套线直接敷设在粉层内，空心楼板内允许导线直接敷设，但导线穿进空心楼板孔应加护圈保护。6)当明、暗管线路故障需要更换导线时，应两人共同操作，拉线和送线用力应一致；为了减少导线与管壁磨擦，可用滑石粉涂在导线上，管口应用护圈保护，防止管口损伤导线，管内导线不允许接头。4.4.3卫生洁具维修1)更换卫生洁具附属配件时，应对型号、规格核对确认，所更换的附属配件应与原口牌一致。若不符上述条件，应征得业户同意后，方可更换使用功能不变、安装尺寸一致的其他品牌的附件。2)拆装各种卫生设备前，应先切断水源，放尽存水，拆装时要耐心细致，不得用榔头重击。安装瓷器具时，螺钉孔处应加装橡皮垫圈，用螺丝刀拧紧螺钉时，防止用力过猛，损伤器具。3)更换面盆龙头因锈蚀不易拆去时，可喷洒除锈剂，待松动后，再细心拆卸以免损坏面盆。4)拆角尺弯、低水箱落水管时，不允许猛力扳扭；拆装水箱时，应防止水箱坠落。5)因更换坐便器或疏通坑管，需要拆除坐便器时，在坐便器与坑管接头处，可先将四周胶结物清除，用锯条锯断螺栓。6)拆移浴缸前，应先拆卸进水、落水管，以免拆坏零件。大型浴缸（如冲浪浴缸）的拆装还应配足工具有维修安装此类设备技能的人员；安装浴缸应牢固、平稳；安装完毕作放水检验，落水管接口处应无渗漏水现象，且排水畅通；电气控制功能正常，电气绝缘性能良好。7)安装的坐便器坑距与实地坑距不符时，应使用坑距移位器。安装移位器前，应先对坐便器及实际坑距进行测量定位，然后开凿地坪、固定坑距移位器，其移位器高度应与地坪保持同一平面。4.4.4给排水管道维修1)管道疏通a)在疏通坐便器、水斗、浴缸、地漏及污水总管时应使用专用疏通工具。b)疏通卫生洁具作业前，应采取相应的保护措施，以免损坏器具。c)疏通污水横管开启闷盖前，应先采取防溅、防漏的措施，并通知相关用户，暂停排水。疏通完毕，应作进水、排水检验，并对闷盖联接处作好防渗漏水处理。d)疏通污水横管前应估算总管长度，从屋面污水管口顺管缓慢放下重锤及绳索（严禁重锤绳索长度短于总管长度；严禁快速放下重锤，以防损坏管道）。当重锤触及堵塞部位，应稍加用力提升重锤，然后放下，反复几次利用重锤自重冲击堵塞物，以达到疏通目的。e)使用电动疏通机疏通污水管作业前，维修服务人员用手握住软轴，稍加用力将软轴往管道口内渐渐推进。当软轴触及堵塞物时，维修人员放开软轴，启动疏通机；当软轴弹簧疏通至管道出口处，关闭疏通机，维修人员握住软轴来回推拉，确认疏通效果（作业时注意不要污染周围环境）。2）水管更换维修a)通知有关业户暂停排水。b)登高作业时，维修人员施工前应做好安全措施，使用器材应防滑、防倾倒，并落实专人监护。c)切割铸铁管，应使用专用切割工具，切割管道时，应对铸铁管断裂部分采取加固措施，防止断裂管跌落时砸伤人员.d)更换后的铸铁管接口填料应使用掺有水泥砂浆的麻丝填嵌密实。e)更换的铸铁管部位应用支架固定，不允许松动；支架固定间距：横管不大于2m，立管不大于3m；室外立管每节安装一只固定支架；管道弯头超过两只以上时，转弯处要配装检修闷盖。3）供水管更换维修a）当供水管道因砂眼、爆裂面引起漏水时，维修服务人员接到《公共设施设备安装/维修单》应立即赶到现场处理，关闭进水闸阀，防止事态扩大，并及时通知相关业户（或张贴停水通知）。b)供水管道更换作业（锯、截、拆水管）前，应先切断水源；如使用电动工具切割水管时，严禁带水操作，应有触电保护装置。c)锯断水管应管口平直，使用割刀切割管口后，应使用铰刀刮口，管子铰丝口，应分作前后两次，每次铰牙应在铰牙处加油。d)管道敷设不允许半埋半露，全埋管道严禁使用活接头，丝口接头不允许外露。e)室外供水管道外露部分应用保温材料严密包扎，无遗漏。f)检修屋顶水箱浮球阀，应由两名以上维修服务人员操作，严禁用手触及浮球阀活动处，以防恶夹伤手指；浮球阀整修后，应经过两次以上手动试验，要求启闭灵活，无卡阻现象。g)新更换的供水管道，应对管道进行加压测试，应无管道爆裂、接头部位渗漏等缺陷。4.4.5门、窗玻璃安装与维修1）安装门、窗玻璃时，登高安装位置1m以上，层高两层以上，应佩带保险带；使用保险带前，应认真进行检查，保险带绳索应无散股、断裂痕迹，锁扣安全有效，闭锁良好，保险带悬挂部位牢固可靠，搭扣闭锁完好。2）配置门、窗玻璃前，应铲除遗留碎玻璃，将污垢清除干净，均匀涂抹1mm～3mm底油灰。3）裁割玻璃尺寸应准确，油灰填嵌平直，卡钉不外露，每500mm内卡钉不少于两只。4)整修变形的钢门、钢窗时，应先将玻璃拆卸，然后用撬棒对变形处进行平整、校直，钢门、钢窗五金构件应齐全。5）安装维修塑钢门窗（或铝合金门窗）玻璃时，橡胶镶嵌条应紧密，不松动、空缺，密封胶平整，无漏嵌、玷污。4.4.6粉刷层维修1)铲除起壳、剥落的粉刷层。a)当发生顶面粉刷层较大面积起壳、剥落，维修人员应及时到场，先清除剥落部分的粉刷层，对已起壳的粉刷层也应清除，并确保施工安全，在业户室内的墙面、顶面粉刷层修补前，应对业户室内设施、设备、家具作好保护措施。b)对需修补的起壳粉刷层，先确定范围用泥刀斩出界线，再行铲除，尽可能做到界线方正有规则，接头处原粉刷层应密实。2）粉刷层刮糙a)刮糙前应先将墙面湿润，混合砂浆不少于两度；一般每度厚5mm～9mm，最后一度刮糙应用刮尺刮平。b)水泥踢脚线、勒脚的水泥砂浆高度应至规定尺寸。c)粉刷层面层约3mm～5mm。4.4.7筑漏维修1)业户报修房屋渗漏水项目后，逢雨天应即时上门查勘；查明原因后，查勘人员应对查勘结果作书面记录，并约定维修日期。2）房屋渗漏水登高作业时，维修人员应持有高空作业操作证。3）在登高作业前，维修人员应佩带保险带，对所使用的滑板、吊篮应作全面安全检查，使用的登高工具应符合安全要求，作业现场应用红、白旗绳设置警示。4）在墙面涂刷防水材料前应对墙面涂刷部位进行清洁，待墙面裂缝修补干燥后，才允许涂刷防水材料。5）屋面渗漏维修前应仔细寻找渗漏部位的裂逢，对细小的裂逢，可用浇水法检查（因缝内水分蒸发较慢，浇水后容易显示裂逢）。对较明显的裂逢处，用尖头钢凿开凿缝槽，缝槽横截面为V形（横宽2cm、深1.5cm），应使裂缝位于V形缝槽底端处，清除缝槽内灰尘，保持干燥，并使用防水材料进行修补。6）主管人员对施工质量、施工进度应作全过程督查。7）施工结束后，经主管人员验收，并作签证。五、小区物业工程部安全管理规程及细节要求1.0目的制定工程部安全管理制度，确保物业管理工程日常作业安全保障。2.0适用范围适用于管理处所有的工程作业项目。3.0职责3.1工程部主管负责日常作业的安全监督与培训。3.2工程领班负责日常作业的安全措施的落实与管理。4.0程序内容4.1工程部安全管理总则4.1.1保证小区设备设施的安全，正常的运行是工程部的首要任务，工程部对小区设备设施的安全运行负有责任，工程部有权力制止一切可能危及设备设施安全运转的违规行为。4.1.2工程部对各部门的设备设施的正确使用，有安全操作培训的义务，指导个部门正确使用设备，保证安全运行。4.1.3工程部制定各机房的安全管理制度，保证安全保护装置、设备齐全，正常运转。4.1.4根据各岗位具体情况，制定岗位操作规程和岗位责任制，由上至下，分级落实责任，严格执行。4.1.5对各项设备，根据不同的技术性能要求，制定保养、检修和维护计划，按计划操作，避免紧急抢修。4.1.6对有缺陷的又急需使用的设备，根据具体情况，制定相应的使用规程和维护方案，在保证安全的基础上方可运行。4.1.7发现隐患，及时整改、报告。4.1.8制定设备设施安全事故处理预案，以保证事故能够得到及时、妥善处理，协调有序，减少损失。4.2机房安全管理制度4.2.1本制度机房指管理处所辖的配电房、监控中心、水泵房等。4.2.2各机房工作人员实行严格的交接班制度，未经上级批准，任何人不得私自带领外人参观，无关人员不得进入，因工作需要事先通知。4.2.3机房的各项操作，严格按照操作规程进行，确保操作安全。4.2.4机房内的临时电气设备的使用，必须制定使用方案，报领班批准，同时严格执行临时电气安全管理制度。4.2.5机房内动用明火和焊接，必须由保安部、工程部共同制定施工方案后进行施工，并严格遵守动焊动火安全管理规定。4.2.6严禁将易燃易爆的危险品带入机房，如因工作需要，需写出书面报告和防范措施，报工程领班批准，结束后立即带出机房。4.2.7发现机房系统运转存在安全隐患，要及时果断处理，必要时值班人员有权利紧急停机，事后写出书面报告，从而保证机房设备的安全运行。4.2.8机房内安全消防设施要齐全，同时保证安全使用。4.2.9机房内严禁存放无关物品，保证机房内的卫生环境良好，各种器械摆放整齐有序。4.2.10机房值班人员必须有高度的责任心，按规定时间巡查机房设备的运行情况，并根据要求做好记录，填写相关工作表格。4.2.11机房值班人员不得擅自离岗，离开岗位需向领班请假，安排其他人员替岗，并做好交接方可离开。值班人员不得私自换班，如确实需换班报领班批准。4.2.12值班值班人员必须认真填写值班日志，说明本班次的设备运行情况和特殊事项，当班器械交接完毕后方可下班。4.3安全检查制度4.3.1安全检查是对物业设备设施安全运行相关方面的检查，是设备设施的安全运行的一项重要保证措施。4.3.2安全检查内容：设备检查检修，检查部门制度规程，检查部门工作的管理。4.3.3工程部有责任对部门设备设施的正确、安全使用进行培训，工程部在检查的基础上，根据部门设备设施的实际使用情况，实施设备安全操作培训。4.3.4工程主管与领班成立工程安全检查小组，每周对重要机房进行重点检查，每月对工程所辖设备实施安全检查不少于两次，全面细致，并填写检查报告。4.3.5安全检查分级管理，工程部作为牵头部门执行一级检查，使用部门为辅助部门，展开自我检查。4.3.6对检查出的隐患，要定人，定期限，定措施，定责任的及时解决，对重大事故隐患，可按“安全第一”的原则处理，事后立即汇报。4.4高空作业安全管理制度4.4.1高空作业班组领班填写《高空作业审批表》，包括高空作业内容、安全措施现场负责人等，交工程部审批。4.4.2如存在下列情况之一，不得进行高空作业：a）患有心脏病、高血压、严重贫血、关节病、恐高症、严重视力障碍等疾病不易登高的人，不得进行高空作业。b）没有报批《高空作业审批表》的项目，不得进行高空作业。c）恶劣天气情况下，不得进行高空作业。d）安全措施不到位或无安全器械，不得进行高空作业。e）高空作业环境恶劣，无防护措施，不得进行高空作业。4.4.3高空作业安全要求a）遵守高空作业安全操作规程。b）安全帽、安全带佩带齐全。c）作业现场必须两人以上。d）高空作业上下方位不得有垂直同时作业。4.5明火作业时，需要批准和监督程序。4.6工程紧急事件处理预案4.6.1发生漏水或爆阀处理预案a）检查漏水爆阀的准确位置及所属区域的供水状况，并在许可的能力下立即设法制止漏水，关闭该区域的主阀门并立即通知自来水公司。。b）在自来水公司人员到达之前，必须尽量控制现场，防止受影响的范围扩大，减少不必要的损失。c）发生漏水或爆阀时观察四周，是否有受影响的设备，如配电设备、空调设备等，应做及时的保护处理`。d）事故处理结束后记录备案，注意后期的观察。4.6.2停电或电力故障处理预案a）若电力公司预先通知小区所属范围内停电，应立即通知运行领班，及时通知相关部门和业主。b）当恢复供电时，工程技术人员对重要设备运行进行检查，是否能正常运行，如有损坏立即报告。c）当电力故障时，应立即切断该区域的供电电源，防止事故的势态扩大，在保证安全的状况下修复处理，或通知电力公司抢修。d）事故处理结束后记录备案，注意后期的观察。4.6.3煤气泄漏处理预案a）当发现怀疑有煤气泄漏时，立即通知工程主管（值班主管）3分钟内赶到现场，确定后立即报煤气公司。b）现场如果是人员活动较密集的区域，应立即组织疏散人员撤离现场，保障安全。c）严禁明火和开启一切电器设备，关闭煤气总阀，打开所有门窗。等待煤气公司抢修。d）事故处理结束后记录备案，注意后期的观察。4.7设备缺陷管理制度4.7.1设备缺陷划分a）危急。设备发生直接威胁安全的问题，需紧急进行处理的缺陷。b）严重。设备发生的问题程度较重，不及时处理可导致安全事故的发生。c）一般。设备问题较轻，暂时不处理对安全影响不大。4.7.2设备缺陷管理办法a）设备缺陷无论是危急、严重、一般，都应由值班人员进行记录。b）发现设备危急立即报告，现场采取措施解决，加强监视。c）发现严重设备缺陷，立即上报领班，待处理。d）在设备缺陷没有消除前，要重点加强监视，并做记录日志。e）设备缺陷消除后，组织人员现场分析，总结积累。5.0相关文件6.0记录6.1安全检查记录表6.2工程紧急事件处理记录表6.3安全培训记录表六、小区工程部物料工具管理规程及细节要求1.0目的制定工程物料、工具制度，确保对物料、工具的领用库存和日常消耗的有序管理。2.0适用范围适用于管理处设备维修和运行所用的物料和工具。3.0职责3.1工程部主管负责设备维修和运行所用的物料和工具管理；3.2库管员（兼职）负责物料和工具日常管理。4.0程序内容4.1工程物料管理作业规程4.1.1工程设备的备品备件及日常维修所用的物料管理，由财务部委托工程仓库进行管理。4.1.2工程仓库将备品备件和物料统一编号，独立设帐，设专职或兼职仓库管理员，对采购、验收入库、领用、封存和调拨进行管理。4.1.3库管员根据各类备件的使用量等因素，确定各类备件的最低库存量、最高库存量和保险库存量，工程部编制申购计划，报总经理审批后，由采购部进行购买。4.1.4工程物品入库由库管员负责验收，把好质量关，验收合格后，将备件登记入库。4.1.5工程部人员领用物品，领用人必须持有工程部负责人签批物品领用单，按数量发放。4.1.6库管员将每日发放的物品及时的登记入帐，输入财务管理系统，并将物品零用的单据手续汇总，移交财务部。4.1.7备品备件入库后，库管员需加强管理，遵循“先进先出”的领用原则，对库房定期整理，堆放规范、整齐，防止物品损坏、锈蚀或遗失。4.1.8每月工程仓库管理员会同财务人员，对工程仓库进行盘点，并核查帐目，做到帐物相符的有序管理。4.1.9工程仓库管理员负责库房内清洁，干净，定期通风防潮，保证备品备件的存放质量。做好防盗、防火工作。4.2工具领用保管规程4.2.1工具分个人领用工具及班组领用公共工具两种。4.2.2个人领用工具品种根据工种配备表配备，由员工申请，主管批准后到材料库房办理领用手续，领用后个人负责使用、保管。4.2.3班组领用公共工具品种根据工种配备表配备，由各组长申请，经理批准后到材料库房领用，领用后由班组长保管，班组交接班时，按交接班制度交接公共工具。4.2.4各种工具由库房列表登记。班组公用工具配备表一式两份，一份库房存底，一份班组自存。4.2.5工具发生丢失，毁损，由保管者写明原因，向经理报告。不属人力不可抗拒的丢失、毁损，有责任人按当时工具价值赔偿。4.2.6工具因使用时间过长而发生磨损或损环，经经理批准可以报废，保管人重新办理领用手续。5.0相关文件6.0记录6.1工程采购申请单6.2工程物料领用单6.3工具领用登记表6.4工具更换登记表七、小区工程部二次装修管理作业规程标准及细节要求1.0目的本程序明确对物业装修管理实施控制的职责、方法和要求，有效制止违章装修行为，保障建筑物的结构安全和外观统一，维护广大业主正常的生活工作程序。2.0适用范围适用于管理处所辖小区的所有业主的二次装修管理。3.0职责3.1工程主管全面负责小区业主的二次装修管理工作。3.2工程领班具体负责小区二次装修管理巡视工作的落实.掌握装修户施工内容及施工进度及时发现并制止违章情况的发生，每周上交主管两份监督记录。3.3客户服务中心负责完善装修管理程序,加强业主的沟通联系,切实解决业主的需求与困难.3.4护管部负责装修现场的安全管理以及装修材料进出管理。4.0程序内容4.1装修申请4.1.1业主办理入住手续后，方可办理装修申请。（如业主确实提出合理要求，允许先进场再办手续）4.1.2业主或业主授权的代理人必须亲自协同装修单位负责人到小区物业客户服务中心办理装修申请手续，代理人须出具业主委托书、业主身份证复印件及代理人身份证件。4.1.3管家部管家向业主讲解装修申报程序，施工队进场程序和装修规范要点。a）申报程序：填表－验图－签协议－交款－办证－施工－验收－退保证金填表即填《**花园房屋装修审批表》；验图即验装修图纸是否有违建现象，涉及打墙装修是否有房产局批文。图纸批文一式两份，一份存档进入业主档案一份业主自留；签协议即签安全协议和承诺书；协议一式两份，一份进入业主档案一份业主自留；交款即交纳装修保证金和装修垃圾清运费；办证即办开工许可证；b)进场程序：验资－验图－交款－办证－施工－验收－退证退款验资即验施工队的资质，或施工负责人对施工人员安全方面承诺证明；填表即填《进场施工人员情况一览表》交纳施工人员身份证复印件和暂住证复印件；交款即需施工队交纳安全施工保证金、临时出入证押金和工本费；办证即办理施工人员临时出入证；c)装修规范要点：第1室内装修严格按图施工；第2凡涉及室外装修如门灯、水管气管出户、晾衣架安装、空调室外机安装、露台阳台铺装、私家花园设施安装等都要在管理处指定位置施工都要符合《装修管理规定》；第3室内原有设施如有变动需经专业公司施工如煤气、智能化等。4.2装修审批4.2.1管理处工程部负责查验施工队伍营业执照和资格证书。并审查装修方案的图纸及技术资料4.2.2如果装修内容不复杂，施工图纸资料齐全与清楚，应在当天内对装修申请进行审核批准。如涉及打墙、改变外观等装修内容，业主应提供房管局等专业部门的审批文件，所发生的费用由申请人承担。图纸文件齐全后工程部签收，复印两份一份存入业主档案一份备查。4.2.3工程部经办人在《装修图纸审批意见书》上签字。4.3管家指导业主在《装修承诺书》和《安全责任协议书》上签字后报管理处审批。4.4收费4.4.1业主和施工单位凭审批后的装修审批表按有关规定到管理处财务部交纳装修押金、管理服务费，护管部对施工人员进行验证、填表、收取施工队安全保证金、办理施工人员出入证及收取出入证押金，出具发票和收款收据。4.4.2施工人员办理出入证需准备身份证复印件及照片1张。4.4.3客服中心向施工单位核发《装修开工证》一式两份，一份留档一份给施工队。4.5施工管理及监督4.5.1施工期间管理处工程部的工程监督人员每周进行不少于两次的装潢抽检，填写装修抽查记录表，如发现违规，依情况下发《整改通知单》。4.5.2进出材料、工具由护管部审批查验放行，严格控制易燃材料和违建材料进入小区。4.5.3施工动火按消防管理程序办理，由护管部填写《动火证》，并负责监督。4.5.4施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地点堆放，管理处保洁员及时清运垃圾，对于固废应分有害和无害两类垃圾分类收集，不得随意处理。4.5.5装修过程中，不得破坏共用部位及设施，遇有损坏或使环境卫生遭破坏应及时修复和清扫。4.5.6装修过程中应严格时间控制，日常休息时间不得产生噪音污染、不得在星期六、日等法定节假日产生噪音。4.6违章处理4.6.1装修监督中发现问题及时反馈至管理处，根据有关条款由管理处进行违章登记。4.6.2管理处视装修违章程度，签发《整改通知单》，并送达装修用户代表签字，装修用户必须根据通知单内容及时整改，否则将向政府有关部门汇报。4.7装修验收4.7.1装修完工后，业主及装修施工单位向管理处申请验收。4.7.2管理处与施工队伍一同参与验收，填写《竣工验收表》，经验收合格后签字确认，达不到合格要求的项目，由装修用户继续整改，直到验收合格为止。4.8退还押金4.8.1装修业主凭出具的有关票据办理退还施工人员出入证押金，收回出入证手续。4.8.2验收不合格暂不退还押金。5.0相关文件《**花园装修管理规定细则》6.0附件记录5.2《档案柜索引》5.2《档案查阅/借阅/复印审批表》5.3《档案查阅/借阅/复印登记表》6.0相关文件支持6.1《记录控制程序》八、物业工程部接管验收工作规程标准及细节要求1.0目的规范新物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。2.0适用范围适用于物业部对新接物业的接管验收工作。3.0职责3.1地产公司总经理负责组建接管验收小组并同地产公司具体办理物业的接管工作。3.2接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。3.3物业工程部具体负责公共设施物业的接管验收工作。3.4地产公司售后服务部具体负责接管后的物业质量问题的处理。4.0程序内容4.1接管验收的准备工作4.1.1新建物业竣工验收后、业主入住前，地产公司应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。4.1.2成立物业接管小组a）在接到总经理的接管验收指令后，管理处各相关部门应立即按照总经理的要求参与接管工作；b）接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：---物业管理处管家部负责业主资料的验收移交，以及协助房屋的验收移交工作；---物业管理处工程部具体负责公共设施和机电设备的验收移交工作。c）地产公司售后服务部具体负责接管后的物业质量问题的处理工作4.1.3接管验收前的准备：接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：a）与地产公司联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；b）提前参与地产公司申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。数；c）准备好接管验收记录表格：---《公共配套设施接管验收表》；---《机电设备接管验收表》；---《接管验收问题整改表》。4.2资料的接管验收。地产公司委托物业管理时须向物业部移交相关资料。4.2.1综合竣工验收资料：a）竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图）；b）建设工程竣工验收证书；c）建设消防验收合格证；d）公共配套设施综合验收合格书；e）供水合同；f）供电协议书、许可证；g）供气协议书、许可证；4.2.2施工设计资料：a）全套设计图纸；b）图纸会审记录；c）设计变更通知单；d）工程预决算报告书；e）重要的施工会议纪要；f）隐蔽工程验收记录；g）沉降观测记录；h）其他可能会影响将来管理的原始记录。4.2.3机电设备资料：a）机电设备出厂合格证；b）机电设备使用说明书（要求中文）；c）机电设备安装、调试报告；d）设备保修卡、保修协议。4.2.4业主资料：a）已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等；b）已够房业主的付款情况或付款方式。4.3物业硬件设施接管验收和竣工的区别4.3.1接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。4.3.2接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。4.4接管验收标准和验收方法4.4.1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。4.4.2验收方法为观感验收法和使用验收法。4.5房屋本体硬件设施的具体验收标准4.5.1主体结构：a）外墙不得渗水；b）屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。4.5.2楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。4.5.3内墙面：a）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；b）块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直。4.5.4顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。4.5.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。4.5.6木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。4.5.7门、窗a）门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；b）门锁、窗销连接牢固，开启灵活；c）玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；d）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；e）电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹；f）不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形；g）高档装饰门装饰完整。4.5.8楼梯、扶手：a）钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。4.5.9木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。4.5.10饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。4.5.11油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、渗漏现象。4.5.12电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。4.5.13光纤已开通，收视良好。4.5.14开关安装牢固，开关灵活，接触良好。4.5.15灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。4.5.16水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。4.5.17卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。4.5.18给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。4.5.19地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。4.5.20门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。4.5.21其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。4.6公共配套设施接管验收标准4.6.1天台：a）天沟、落水口畅通完好；b）隔热层、防水层完好。4.6.2散水坡无下陷、断裂、去墙体分离，坡度适宜、平整。4.6.3屋面避雷设施连接牢固。4.6.4路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。4.6.5道路：a）路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；b）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；c）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；d）交通标识线、路牌清楚完好。4.6.6室外消防栓：a）消防箱标识清楚，玻璃完好；b）消防设施配件齐全；c）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。4.6.7楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。4.6.8垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。4.6.9岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。4.6.10道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。4.6.11停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。4.6.12自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。4.6.13明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。4.6.14沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。4.6.15护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固。4.6.16台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。4.6.17水池、水箱卫生清洁，无渗漏。4.6.18信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。4.7机电设备的接管验收4.7.1变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。4.7.2中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。4.7.3消防监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。4.7.4给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。4.7.5安全监控报警设备：同消防监控设备。4.8接管验收遗留问题的处理4.8.1遗留问题的登记确认：a）对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认；b）对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请地产公司售后服务部相关人员签字确认。4.8.2对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同地产公司联系补齐。4.8.3对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求地产公司售后服务部在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。4.8.4对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业部应当以备忘录的形式将问题登记后交给地产公司进行备录。4.9《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交物业工程部归档长期保存。5.0记录5.1《接管验收资料遗留问题登记表》5.2《接管验收设施、设备遗留问题登记表》6.0相关支持文件6.1《接管验收资料遗留问题登记表》6.2《接管验收设施、设备遗留问题登记表》6.3《公共设备设施交接清单》九、工程部给排水系统运行维护管理规程及细节要求1.0目的制定给排水系统管理制度并实施，确保各物业管理小区给排水系统的正常运行。2.0适用范围适用于管理处所管理的所有给排水系统的设备设施。3.0职责3.1工程主管全面负责给排水系统监督管理；3.2工程领班负责本区域内给排水设施巡视工作的组织与管理；3.3水工在维修领班的领导下对辖区内的各类供水设施的运行、保养和维修实施具体管理。4.0程序内容4.1水工在领班的领导下，对辖区内的各类供水设施的运行、保养和维修实施具体管理。4.1.1悉辖区内自来水网络走向，进水总水阀，水表的位置，数量，自来水供水处的站名，联系电话，进水管径，阀门尺寸，并会正常地操作。4.1.2严格遵守公司制定的水泵设备的运行、维修、保养制度、做到每周检查一次，小修不过夜，中修三天内处理完毕，及时率100%。4.1.3熟悉消防设施的配置、位置，并能正确使用消防设备。a)对水泵房、控制箱等设备每月清洁一次，每年刷新一次，并及时检修、更换各类水泵泵头，阀门；保持设备的整洁，完好率要达100%；每月按时抄表一次。b)发生停水或其他事故应及时与供水部门联系，迅速查明原因，并采取应急措施。c)坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好各类记录，保管好资料，工具。d）积极处理业主投诉，一般投诉24小时内解决。d)开展便民服务，并按公司规定价收取有偿服务费。f)做好下水管道维护、疏通、化粪池的清理，雨水井的检查等工作。g）完成管理处主任交办的其他任务。4.2给排水系统运行操作规程4.2.1常保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。4.2.2每班检查泵房供电是否正常，机控柜有无异常，所有的阀门应处于开启或关闭的状态。4.2.3检查水泵工作有无异常声响或大的振动，轴承的润滑情况是否良好。4.2.4电机温度是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否畅通。4.2.5电压表、电流指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各原器件是否工作正常。4.2.6机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求。4.2.7每班检查水池、水箱水位是否正常，相关连的主供水管上的闸阀状况。4.2.8闸阀、法兰连接处是否漏水、水泵是否漏水成线。4.2.9主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好、闸阀是否漏水、标识是否清晰。4.2.10定期检查给水管道、阀门是否有跑、冒、滴、漏现象。4.2.11雨水井、污水井、排水井是否有堵塞现象。各水井的盖板应盖好。4.2.12做好交接班工作，仔细查阅交接班记录本，认真填写运行记录表格。4.3给排水系统维修保养规程4.3.1排水系统的日常维修保养工作由维修班人员负责。4.3.2制定给排水系统年度、季度、月度维修保养计划，并按计划严格落实，保证给排水系统的正常工作。4.3.3维修及保养过程如要降压供水、停水，必须提前通知受影响的区域业主，做好准备，修复以后立即恢复供水。4.3.4根据设备使用特点，重点做好润滑、清洁工作，保证供水的水质。4.3.5供水泵发生故障时，应立即停止故障泵，开启备用泵，以保证小区的正常供水。4.3.6污水泵发生故障时，应立即停止故障泵，开启备用泵，在最短的时间内迅速降低集水井的水位，防止污水漫溢而造成污染。4.3.7给排水系统的故障应在五小时内修复，因其他及时无法解决的，应立即通知受影响的区域业主，并马上汇报，限期修复。4.3.8所有系统的维修保养工作结束后，填写公共区域设备维修工作记录表。4.4供水设施及公用区域节水规程4.4.1日管理员定时巡检系统管路、水泵、阀门、水表等并做记录，防止跑冒滴漏现象发生。发现阀门滴水、水龙头关不住等情况请维修组及时修理。4.4.2对设备定期测试，防止启动时开不开或关不紧等情况。4.4.3露于室处的管道及设备，须定期检查、涂刷防腐材料。4.4.4楼板、墙壁、地面等处有无滴水，积水等异常现象，发现管道有滴漏部位及时请维修组修理。4.4.5冬季前应做好室内、外设备防冻保温工作。对室外盖子不严的阀门井、水表井、消防栓井，都要在井中填以保温材料。对设在室外的冷水嘴、水箱、阀门、管道、消防栓等应有保温措施。4.4.6对于公用区域用水要严格按照节水办所批复的用水量用水，不超标用水。4.4.7在水池处、洗手间张贴宣传标语，加强用户节水意识。4.4.8有条件的安装感应式或延时式水龙头，防止用水后不关水源。4.4.9每月抄录总水表读数，发现读数异常增大，马上追查原因。4.4.10做好水池水箱防漏措施。5生活污水排放与监测规程4.5.1安全护卫日常工作中严禁个别业主随意乱倒污水，发现情况后要说服教育。4.5.2对在小区内洗车的污水不得随意乱倒，必须倒入下水道。4.5.3对含有污油的生活用水，业主必须自己妥善处理，发现乱倒情况，安全护卫有权制止，不听从的可上报派出所处理。4.5.4小区污水排放口应通向市政排水系统，不得有排入河道和湖面的现象。4.5.5安全护卫负责污水排放系统的日常巡查，发现堵塞，溢出现象，按《下水道、化粪池清理规程和应急措施》实施。4.5.6物业区污水排放情况由地方环保监测站检测，公司品质管理部负责监测事项的协调，监测周期按国家有关规定。4.5.7监测结果不达标，各部门应分析原因并采取措施，具体按《纠正和预防控制程序》执行。4.5.8管理员要做好日常检查监测分析的资料整理归档工作。5.0相关文件6.0记录6.1《给排水系统运行记录表》6.2《给排水系统维保工作记录表》6.3《停水记录表》十、工程部公共区域设备设施运行管理规程及细节要求1.0目的制定小区公共区域设备设施运行管理制度，确保物业管理小区所辖的公共区域设备设施的正常运行。2.0适用范围适用于管理处所辖的所有小区公共区域设备设施。3.0职责3.1工程主管全面负责小区公共区域设备设施运行管理工作。3.2工程运行领班具体负责小区公共区域设备设施巡视工作的组织与落实；4.0程序内容4.1工程部日常巡查规程为保证小区公共区域的设备设施的正常运行，及时发现并消除故障隐患，工程部运行班必须对所辖的设备设施系统进行日常巡查。4.1.1运行值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡查小区公共区域的设备设施4.1.2运行人员外出巡查时，必须随身携带对讲通讯工具，随时与运行领班保持联系。4.1.3运行值班人员每次巡检均须在相应的运行日志上依次顺序做好巡查情况和结果记录。4.1.4运行值班人员必须执行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上依次签名。4.1.5运行值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”档运行的设备和有异常隐患、运行不稳定的设备加强巡检和监控。4.1.6发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、温湿度表等有缺陷，发现设备运行状况指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应及时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄漏等又不能及时迅速的排除故障，必须立即报告运行领班，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。4.1.7运行领班每周对巡查情况和记录结果进行抽查，发现问题追查原因，属人为原因追究当班人员的责任，纳入月度考核。4.2值班制度4.2.1值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间及去向。4.2.2根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管设备的运行情况，按规定作好有关记录。4.2.3值班员工必须严格执行巡检制度，按时巡查，及时发现事故隐患，迅速排除故障，保证设备正常运行。4.2.4如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。4.2.5值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案，遇突发性事件应保持冷静，果断处理。4.2.6值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。4.2.7调度值班人员接到请修通知时，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。4.2.8所有值班岗位必须在规定值班时间安排合格的人员值班，如需调班，必须报主管人员同意，原则上班组长同班组长、值班人员同值班人员对调。在就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班维修人员配合。4.3交接班制度4.3.1值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无固缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续，才能请假。交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录、介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。交班时，双方班组长在值班日志上签字。4.3.2在下列情况下不得交接班：a）在事故处理未完或重大设备启动或停机时b）交接班准备工作未完成时c）接班人数未能达到规定人数的最低限度时d）班组长或由主管指定替代班组长的认为及时到时e）接班人员有醉酒现象或其他神志不清而未找到顶班人时5.0相关文件6.0记录6.1《工程部设备巡查记录表》6.2《工程部运行班日志》十一、小区工程部设备维修管理规程及细节要求1.0目的制定小区设备设施维修管理制度，确保物业管理小区所辖设备设施的正常运行。2.0适用范围适用于管理处所辖的所有小区设备设施。3.0职责3.1工程主管全面负责小区设备设施运行管理工作。3.2工程维修领班具体负责小区设备设施巡视工作的组织与落实；4.0程序内容4.1各设备责任工程师负责设备维护计划的制定，各设备管理人员负责设备的维护计划的实施。4.2设备维护保养分为四个方面：4.2.1日常维护保养。指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小问题及时排除，及时作好坚固工作以及必要记录等4.2.2一级保养。由设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗、调整，按照设备磨损规律进行定期保养4.2.3二级保养。指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养4.2.4设备点检，指根据要求用监测仪表或人的感觉器官，对设备的某些关键部位进行的有无异状的检查。通过日常点检和定期点检，可以及时发现设备的隐患，避免和减少突发故障，提高设备的完好率4.3设备计划性检修规程4.3.1检修计划包括年度计划、月度计划；检修包括大修、项修、小修和改善维修。将设备检修的类别性同时间的计划性有机地结合起来，构成计划性检修。4.3.2工程部根据设备的运行特点，详细地制定并严格地执行检修计划，制定和修订切合实际的检修周期和检修定额。4.3.3根据设备的检修周期及设备运行检查中发行的问题，编制设备检修计划，报工程部审批备案，列入设备管理考核项目。4.3.4设备大修要拟出大修方案。包括：检修内容、质量要求、资金费用、工程进度、人员安排、备品备件、特殊工具、安全措施等，填写《设备大修、改造审批表》。4.3.5计划性检修的实施，按计划使用材料、配件，避免浪费，严把质量，每道工序都有质量检查，文明施工，专用工具要精心使用、维护，做到完工后保持现场的清洁。4.3.6特种设备的维修，除按检修程序和方案执行外，还严格执行特种设备的管理规定。4.3.7竣工验收工作。包括由工程部协同物管公司，根据修理任务书所提的项目、质量标准和技术要求进行验收，根据设备的具体情况，试运行一定的时间工作正常，填写检修竣工报告。4.3.8设备检修过程中所需的各种技术资料、技术文件、要有健全的领用管理制度，设备大修、中修要有完整的检修记录和交工资料，并交工程部归档。4.4设备外协维修管理制度4.4.1工程立项a）工程部专业人员根据小区各种设施的现状情况的需要，提出设备外协维修的报告。b）报告中应说明设备的部位、名称、维修更新的内容，以及预定维修时间、所需资金的概算和技术方面的可行性分析等上报管理处讨论审批。4.4.3设备维保施工单位的招标工作a)根据各分布设备的品牌，相应的维保原则上与原厂家立定。招标工作应在完成本工程项目的设计和概算后进行，就拟建的设备维修提出招标条件，投标单位提出自己完成设备维修的各项保证。b)管理处从中选择够资质等级、工期短、造价低、质量好和信誉高有实力的外协单位前来中标，并综合评比三家以上的单位，从中选优的原则。c)整个招标工作应在公平、公正、平等、有序的情况下进行，以达到缩短工期、确保质量、降低造价、提高投资效益的目地。4.4.4签订承包设备维修工程合同及相关协议书合同内容应包括施工的工期、技术要求、预算造价、付款要求及施工进行当中不可预见问题的处理方法等内容，并同时与之签订《承包工程安全管理协议》和有关管理条约。4.4.5施工中的管理a）工程部应派专人进行全程跟踪，掌握相关的维修施工技术，做好维修施工记录，收集整理相关技术资料归档。b）施工维护管理、竣工验收、工程预算、项目移交等工作内容，并协调工程项目的各项工作设专人负责，明确任务，做到责任到人。c）做好施工中各方面的协调工作，及时解决施工中出现的一切技术和质量问题。d）加强对施工队伍的管理工作，督促检查施工单位做好现场安全生产、文明施工的管理工作，以确保施工质量、工期的落实。4.4.6工程的竣工验收决算a）设备维修项目的验收工作应先由施工单位、或质量监理单位自验自改，尤其是隐蔽工程项目的验收极为重要。对不符合设计质量要求的问题，以书面形式做出纪要，并责成维保单位限期整改。b）由工程部做最后的验收并签字。---竣工决算书应根据工程项目实际发生的工程内容计算，按合同所签定内容及工程预算有关规定，由专业工程核算人员、财务人员分别进行核算，并对工程项目组做完最后的全面审计得出结果。---经管理处审批后为最终工程造价的决算。4.5维修档案管理制度4.5.1维修档案属工程档案的一部分，由工程部统一管理。4.5.2设备维修档案按强电、弱电、机管、装修、用户单元内设施分类。4.5.3用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案按类别存放，在相应的档案盒上贴上标签。4.5.4文员根据返回工程部的维修单每天填写维修档案记录表，并录入电脑中已设置密码的“维修管理”项目。4.5.5文员每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入维修档案记录表，如发现不符马上追查原因。4.5.6文员每月对维修档案记录表、维修单等进行整理、并分类归档。4.5.7维修档案作为评估小区设备运行情况和用户室内设备状况的根据，应妥善保存，保存期限一般为一年，重大维修项目保存期至少为两年。过期档案由总工程师、系统工程师组成的鉴定小组统一审定后销毁。5.0相关文件6.0记录6.1《工程部维修班日志》6.2《设备设施维修工作记录表》6.3《对外委托设备维修审批单》十二、物业工程部弱电系统维护管理规程及细节要求1.0目的规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的机电处员工作。2.0适用范围适用于物业辖区内的弱电系统的维修。3.0职责3.1工程部主管负责检查弱电系统机电处员工作的实施情况。3.2组长负责弱电系统作的组织实施。3.3弱电工负责弱电系统工作。4.0程序要点4.1弱电系统维护管理规程4.1.1严格遵守系统各项运行制度、保证系统处于良好的状态。4.1.2领班每年12月制定下年度的保养计划，并负责实施。4.1.3在日常维修中作好防静电工作。4.1.4对撤除的部件与端子作好记录和标贴，以防止混乱。4.1.5对于一主一备的设备不可同时保养，以先主后备的顺序进行。4.1.6对于红外、激光、微波等发射装置，不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器进行清洁。4.1.7各设备的元器件、参数不得随意更改。4.1.8系统维护结束以后，将系统调试运行正常，在观察一段时间，将系统调试运行正常，填写记录表格。4.2弱电系统维护注意事项4.2.1应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。4.2.2应注意安全操作：a）确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施；b）确保维修设施的安全：测量某焊点电压切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置机电处员工作以免引起意外。4.2.3必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。4.3基本维修方法4.3.1观察法：a）有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；b）有无异常的声音；c）观察图象效果。4.3.2静态测量法：a）短路电阻测量法；b）电流测量判断法；c）电压测量判断法。4.4小区组团对讲机维修4.4.1室内听不到铃声：a）检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关；a）检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理。b）通过上述两个部骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。4.4.2不能对讲：a）检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接；b）检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换。c）检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。4.4.3不能开楼下大闸门：a）检查锁舌不见是否灵活，如阻滞则应加润滑油；b）检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如时则应重新接好线头或更换电磁线圈；d）开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。4.4.4主机无电源：a）检查轿式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管；b）检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。4.5可视对讲机维修4.5.1无图象、声音，但开锁正常：a）调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如油光栅则应检查室内机与门口机的图象信号连接是否接牢，则应重新接好（烫锡焊接）；b）如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内急电路板，包括震荡电路、推动电路、输出电路、图象显示电路等逐级检查，直至故障排除。4.5.2通话无声音：a）检查听筒与室内机的界限是否牢固，否则应重新接好（烫锡、焊接）；b）调节音量电位器，如扬声器理有交流声发出，则说明室内机的放大电路有问题，室内机放大电路包括音频输入电路、牵制放大电路、攻防电路，此时应逐级进行检查直至故障排除。4.6程控交换机维护管理规程4.6.1程控交换机的有关维护包养工作由弱点技工负责。4.6.2要保证交换机工作电源的供应（UPS）,中央空调的开启。4.6.3值班人员巡检交换机的运行情况，如发现异声、异味、电压不稳定立即检查维修。4.6.4未经同意，禁止修改交换机的运行参数。改动参数后，必须记录在当班日志和保养记录表上。4.6.5配线架的配线改动后必须修改配线资料。4.6.6维护终端平时运行是处于关闭状态，使用时再开启。4.6.7检查或维修功能卡前必须先关闭交换机电源，带上防静电手套。4.5.8保持机架、个功能卡、整流器、散热栅的卫生清洁工作，各连接端子连接可靠。4.6.9当交换机发生故障而不能立即修复时，应在最短的时间内通知厂商到场维修恢复。4.6.10所有的保养工作结束后，应测试系统是否正常，并填写设备检查保养记录表。5.0记录5.1监控中心设备检查6.0相关支持文件6.1《监控中心设备检查表》十三、物业工程部供配电设备运行维护管理规程及细节要求1.0目的制定供电管理制度并实施，确保各物业管理配电设备正常运行供电。2.0适用范围适用于管理处所管理的所有配电设备设施。3.0职责3.1值班电工负责供电设备的运行监控，轻微故障的维修，用电安装；3.2维修领班负责供电故障的维修、供电设施的保养4.0程序内容4.1值班电工岗位管理规程4.1.1值班电工的岗位责任制是搞好配电房工作的一项基本制度。它有利于增强人员的责任感，有利于每一个人做好本质工作，便于检查评比；4.1.2值班电工必须熟悉电气设备，并经考核合格，取得值班电工合格证（或操作证），值班电工应有一定的实际工作经验；4.1.3值班电工在运行领班的领导下，完成本职的设备巡视、倒闸操作、事故处理、监视各种仪表和保护装置、填写运行记录；4.1.4单人值班不得单独从事修理工作；4.1.5接班人员应提前到位做好接班准备工作。若接班人员因故未到，交班人员应坚守岗位，并立即报告有关领导，做好安排；4.1.6交班时，应尽量避免倒闸操作。交接班过程中发生事故或异常情况，原则上应由交班人员负责处理；4.2值班巡视制度4.1.1每日巡检配电房配电设备的运行情况；4.1.2每周巡检电力计量表，如电流表、电压表、功率表的指示情况和配线接触情况；4.1.3每月巡检各组团的配电箱接触情况；4.1.4遇有大风、雨雪等天气，应巡检电力线情况；4.1.5巡视发现异常应及时检修，当值人员巡视后应将巡视结果记录于运行表中。4.3配电房的管理规程4.3.1保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室内温度控制在35。C以下。4.3.2房内禁止拉接临时线路，供电线路严禁超载供电。4.3.3严禁违章操作，操作或检修时必须按规定使用电工绝缘工具，绝缘鞋套等。4.3.4保持配电房内无杂物堆放，地面干净，铺设绝源橡胶垫层，设备外表清洁无尘。4.3.5做好配电房的日常防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等进入配电房，以防短路事故的发生。4.3.6配电房内设备及线路需改变，必报上级领导批准，请专业人员确认方可改变。4.3.7每年对配电房内全部机电设备大检修一次。4.3.8值班人员应认真做好值班记录，仔细填写《配电房运行记录表》，认真执行交接班记录制度。4.4供配电设备运行管理规程4.4.1每天定期巡查供配电系统设备，包括(高、低压室，变压器室)，并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。4.4.2发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知维修领班安排处理。4.4.3用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常马上处理。4.4.4未经领班师同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下，须经领班批准并做记录。4.4.5严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。4.4.6高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。4.4.7与系统有关的钥匙集中放置在钥匙箱中，交接班时清点数量，发现缺失立即追究。4.4.8外借钥匙应做好登记并按时追收。4.5供配电设备维修保养规程4.5.1严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。4.5.2维修领班每年12月制订下一年度的设备保养计划。4.5.3工作过程应严格遵守电气作业规程。4.5.4根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。4.5.5各系统的维修保养以不影响物业服务正常营运为原则，特殊情况，须报告管理处主任，及时通知受影响的用户。4.5.6使用期中，每月重点检查电器的各部件，注意可动部分是否有卡住，紧固件是否有松脱等现象。4.5.7配电设备导电部分与接地电阻及其他部分的绝缘电阻，定期用摇表检查绝缘接地电阻是否良好，一般应大于10兆欧。4.5.8接触器的触头表面应经常保持清洁，不允许用金属的工具摩擦触头。4.5.9母线支架无污损、破裂，导体无松动，连接部分无过热或变形现象。4.5.10配电柜各相电压、电流工作平衡，继电器动作显示正常，信号指示灯正常4.5.11电压互感器（PT）、电流互感器（CT）无异常的声音、气味、无放电痕迹，保险完好无损。4.5.12补偿电容器无漏电等异常现象，无异常工作声音及气味，无温度过热现象，保护电容器的保险工作正常。4.5.13对电器的转动部分，如自动开关操作机构等，每年添加润滑油，以保持转动灵活。4.5.14高低压开关的运行无异常现象，绝缘电阻在正常范围内，动力照明配电设备的配电分柜工作正常，无过热异常现象。所有配电设备的金属部分，均有可靠接地装置。4.5.15维修保养结束后，应将有关工作情况记录在高压电房设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表或当值日志上。4.5.16高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4米以内，在室外不得接近故障点8米以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。4.6变压器保养操作规程4.6.1前的准备与检查a）记录保养前变压器电流和油温的指标。b）按批准指令办理停电手续，断开变压器高压闸主开关。c）备好工具、器材和仪表。d）检查并确认变压器高压闸主开关已断开，挂牌并上锁。e）放电并接好地线后方可工作。4.6.2保养工作a）清洁变压器外壳、瓷瓶和瓷套管，发现有裂缝或损坏的予以更换。b）检修吸湿器和阀门。检查油位，缺油须补充，有不合格须更换。c）检查并调整分接头开关，保证其切换动作正确。d）检查硅胶有无变色，变色须更换。e）检查变压器中性线与变压器外壳接地情况。f）对变压器的整体进行检查，紧固所有螺丝，确认保养无误后，清理现场。4.6.3结尾工作a）验收合格后，按程序办理送电手续，拆除地线、撤锁、撤牌、断开变压器低压闸主开关及全部负荷开关。b）按程序送电，拉合二次高压闸主开关，充电。一切正常后，正式合上高压闸主开关。c）合上低压闸主开关，在分别合上分开关。d）测量各种参数，确认工作程序无误。4.7电房倒闸操作制度4.7.1倒闸操作必须根据领班指令，操作人确认无误后执行。发布指令应准确、清晰，使用正规操作术语和设备双重名称（即设备名称和编号）。4.7.2停电拉闸操作必须按照开关+负荷侧刀闸+母线侧刀