房地产行业产产品线解析培训图文

房地产行业产产品线解析2培训房地产优秀建筑鉴赏房地产的定义及特征房地产开发基础知识房地产建筑基础知识房地产规划基础知识目录房地产基础知识Part1房地产的定义及特征

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。又被称为不动产，可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房地产的定义：房地产的特征：PART

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房地产开发基础知识Part2房地产开发基础知识有关房屋产品类型的名词——居住类地产多层——4-6层为多层住宅普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。高层——10层以上为高层住宅中高层——7-9层为中高层住宅超高层——高度超过100米的住宅低层——1-3层为低层住宅有关房屋产品类型的名词——居住类地产高档住宅高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。有关房屋产品类型的名词——居住类地产独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落，在住宅等级中居于顶尖位置。双拼别墅该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。别墅：即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。有关房屋产品类型的名词——居住类地产联排别墅联排别墅于于19世纪四五十十年代发源源于英国新新城镇时期，欧美美普及。联联排别墅又又称TOWNHOUSE，有天有地，，每户独门门独院。它它是由几个个三层左右右的单户别墅墅并联组成成，每个单元与与共邻单元元之间共用一道建建筑分割墙墙。叠拼别墅有关房屋产产品类型的的名词——居住类地产产该类别墅是是由两组类似复复式的住宅宅上下叠加加而成，高高度为为四层或四四层半，上上面两户，，下面两户户，每一套套户型或有有天（叠上上有露台））或有地（（叠下有花花园）。定义旅游地产：：即旅游房地产，，就是以旅游、休闲、、度假人群为目目标、为最终消消费者的物业形形式。旅游地产包括：：休闲度假村、运运动村、产权酒酒店、高尔夫度度假村、风景名名胜度假村、海海景住宅、民俗俗度假村，所有有这些以旅游、、休闲度假为主主题的置业，可可称为旅游地产产。有关房屋产品类类型的名词——旅游地产定义建筑物内供办公公人员经常办公公的房间称为办办公室，以此为为单位集合成一一定数量的建筑筑物称为办公建建筑。办公类地产的分分类：公寓式办公楼、、酒店式办公楼楼、商务写字字楼有关房屋产品类类型的名词——办公类地产定义商业地产，即商商业房地产，也也叫商业物业商商业地产是指用用于各种零售、餐饮、娱娱乐、健身服务务、休闲设施等等经营用途的房房地产形式，从经营模式、、功能和用途上上区别于普通住住宅、公寓、别别墅等房地产形形式。有关房屋产品类类型的名词——商业地产业态介绍百货店：是在一个大建筑筑物内，根据不不同商品部门设设销售区，开展展各自的进货、、管理、运营的的零售业态。超级市场：是采取自选销售售方式、以销售售生鲜商品、食食品和向顾客提提供日常必需品品为主要目的的的零售业态。大型综合超市：：是采取自选销售售方式，以销售售大众化实用品品为主，并将超超级市场和折扣扣商店的经营优优势合为一体、、满足顾客一次次性购全的零售售业态。便利店：是指满足顾客便便利性需求为主主要目的零售业业态。专业店：是指经营某一大大类商品为主，，并且具备有丰丰富专业知识的的销售人员和提提供适当售后服服务的零售业态态。有关房屋产品类类型的名词——商业地产业态介绍专卖店：是指专门经营或或授权经营制造造商品品牌和中中间商品牌的零零售业态。购物中心：是指企业有计划划地开发、拥有有、管理运营的的各类零售业态态、服务设施的的集合体。仓储商店：是指在大型综合合超市经营的商商品基础上，筛筛选大众化实用用品销售，并实实行储销一体、、以提供有限服服务和低价格商商品为主要特征征的、采取自选选方式销售的零零售业态。家居中心：是指以与改善、、建设家庭居住住环境有关的装装饰、装修等用用品、日用杂品品、技术及服务务为主的、采取取自选方式销售售的零售业态。。有关房屋产品类类型的名词——商业地产定义产业地产：是指以产业为依依托，地产为载载体，以工业楼楼宇、高新技术术产业研究与发发展用房、生态态写字楼为主要要开发对象，综综合开发、集约约化经营的多功功能综合性产业业商服地产。产业地产的形态态：城市新区、城市市副中心、都市市型产业园、大大学产业园区、、创意产业园、、媒体产业园等等。有关房屋产品类类型的名词——产业地产广州科学城Part3房地产建筑基础础知识民用建建筑基基本分分类建筑基基本分分类及及基本本建筑筑术语语——建筑基基本分分类居住建筑宿舍建筑公共建筑办公建筑科研建筑文化建筑商业建筑体育建筑医疗建筑交通建筑司法建筑纪念建筑园林建筑综合建筑有关建建筑类类型的的名词词——塔楼塔楼主要是是指以以共用用楼梯梯、电电梯为为核心心布置置多层层住房房的高高层住住宅。。通俗的的说，，塔楼楼以电电梯、、楼梯梯为布布局核核心，，上到到楼层层之后后，向向四面面走可可以直直接进进入户户内。。塔楼的的基本本形式式：传统的的塔楼楼形式式有十字形形、井字型和品型塔楼，，改良良后的的塔楼楼形式式为蝶型塔塔楼。板楼是指由由多个个住宅宅单元元组合合而成成，每每单元元均设设有楼楼梯或或楼梯梯、电电梯均均有的的住宅宅每个单单元用用自己己单独独的楼楼梯、、电梯梯。板板楼又又称排排楼，，是并并排兴兴建而而成的的建筑筑体，，一般般为多多层或或者小小高层层。有关建筑类型的名名词——板楼建筑基本分类及基基本建筑术语——建筑结构分类剪力墙结构——在框架结构体系中中适当布置剪力墙墙，组成框架与剪剪力墙协同工作的的结构体系。在框框架结构体系中适适当布置剪力墙，，组成框架与与剪力墙协协同工作的的结构体系系。筒体结构——将建筑物内内的墙体围围成筒构形形成空间薄薄壁筒体，采用一个个或多个这这类的筒体体做为结构构的主要抗抗侧力构件件的结构体体系称为筒筒体结构体体系。板柱结构——由楼（屋面面）板、柱柱等构件组组成的、承受垂垂直及水平平荷载的空空间结构体体系,常用于医药、食品品、冷库、、商场及医医院等建筑筑框架结构——框架结构是是由梁、柱等等线形杆件件组成的一种结构构体系。广广泛用于多多层厂房、、旅馆、科科研楼、办办公楼、医医院、商场场、学校等等多、高层建建筑。砌体结构——内外墙、柱柱等由砖、石、砌砌块砌成，并用以承承重，统称称砌体结构构，常用于单层层空旷的房房屋或八层层以下的多多层房屋普通钢结构构——钢结构工程程是以钢材材制作为主主的结构，是主要的的建筑结构构类型之一一。钢结结构是现代代建筑工程程中较普通通的结构形形式之一。。建筑基本分分类及基本本建筑术语语——建筑用地及及规划技术术指标建设用地的的分类由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位位负责拆迁迁并安置现现状居民的的用地容积率＝总建筑面积（地上）建设用地面积建筑基本分分类及基本本建筑术语语——建筑用地及及规划技术术指标容积率越高高，则意味味着建筑面面积越大，，单位土地地成本越低低，房屋成成本越低。。容积率关关系到居居住的舒舒适程度度，容积积率越低低，舒适适度相对对越高容积率容积率对应的住宅产品类型（一般情况下）0.5以内纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在0.15-0.4）0.8-1.0联排、叠拼别墅1.1～1.6多层住宅、小高层住宅1.8～2.1小高层板楼或塔楼2.1以上高层建筑楼不同容积积率对应应的产品品类型注：本文文主要指指在普遍遍情况下下不同容容积率所所对应的的产品类类型建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标绿化率＝绿地面积土地面积建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标绿地率通常以以下限控制。。这里的绿地地包括公共绿绿地、宅旁绿绿地、公共服服务设施所属属绿地（道路路红线内的绿绿地），不包包括屋顶、晒晒台的人工绿绿地。绿化率建筑密度＝建筑基底总面积建设用地总面积建筑密度建筑密度是指建筑物的的覆盖率，具具体指项目用用地范围内所所有建筑的基基底总面积与与规划建设用用地面积之比比（％），它它可以反映出出一定用地范范围内的空地地率和建筑密密集程度。建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标建筑高度指建筑物室外外地面到其檐檐口（平屋顶顶）或屋面面面层（坡屋顶顶）的高度建筑高度一般地区，其其建筑高度，，平顶房屋按按女儿墙高度度计算；坡顶顶房屋按屋檐檐和屋脊的平平均高度计算算。屋顶上的的附属物不计计入建筑高度度。采用传统坡屋屋面形式的建建筑，一般以以屋面下檐口口计算建筑高高度。屋顶坡坡度大于30°时,按坡屋顶高度度一半处计算算建筑高度。。对于屋顶部分分采取错落方方式的复杂形形体建筑，以以大于标准层层建筑面积20％的最高点处处计算建筑高高度。建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标建筑间距指两栋建筑物物或构筑物外外墙外皮最凸凸出处（不含含居住建筑阳阳台）之间的的水平距离。规划设计计时应综合考考虑防火、防防震、日照、、通风、采光光、视线干扰扰、防噪、绿化、卫生、、管线埋设、、建筑布局形形式等要求，，确定合理的的建筑间距。。建筑间距系数数一般指在正南南北或正东西西方向上出现现重叠的建筑筑之间，遮挡挡建筑与被遮遮挡建筑在正南北或正东东西方向上的的水平距离与与遮挡建筑高高度的比值。。建筑间距与建建筑间距系数数建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标群体布置时板板式居住建筑筑的间距系数数建筑朝向与正南夹角0º～20º20º以上～60º60º以上新建区1.71.41.5改建区1.61.41.51.7H(1.6H)1.4H1.5H北0º～20º20º以上～60º60º以上在规划设计中中要特别注意意两个临界角度(20º、60º)的准确性。在正南北向按按照1.6（改建区）或或1.7（新建区）间间距系数计算算后，建筑间距大于120米时，可按120米控制建筑间距。。在正东西向向按照1.5间距系数计算后后，建筑间距距大于50米时，可按50米控制建筑间间距。建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标遮挡阳光建筑群的长高比1.0以下1.0～2.02.0以上～2.52.5以上新建区1.01.21.51.7改建区1.01.21.51.6多栋塔式居住住建筑的间距距系数中小学教室、托托儿所和幼儿园园的活动室、医医疗病房建筑的的间距系数建筑朝向与正南夹角0º～20º20º以上～60º60º以上建筑间距系数1.91.61.8建筑间距与建筑筑间距系数建筑基本分类及及基本建筑术语语——建筑用地及规划划技术指标多层建筑的消防防间距多层民用建筑之之间的防火间距距，不应小于下下表的规定。消防间距民用建筑的防火火间距耐火等级耐火等级一、二级三级四级防火间距(m)一、二级679三级7810四级91012建筑基本分类及及基本建筑术语语——建筑用地及规划划技术指标高层建筑的消防防间距高层建筑之间及及高层建筑与其其它民用建筑之之间的防火间距距不应小于下表表的规定高层建筑之间及及高层建筑与其其它民用建筑之之间的防火间距距(m)建筑类别高层建筑裙房其它民用建筑耐火等级一、二级三级四级高层建筑13991114裙房96679消防间距建筑基本分类及及基本建筑术语语——建筑用地及规划划技术指标通风间距通风间距是为了了获得较好的自自然通风，两幢幢建筑间为避免免受由于风压而而形成的负负风压影响所所需保持的最小小距离。生活私密性间距距应在设计中注意意避免出现对居居室的视线干扰扰情况。一般最最小为18米。城市防灾疏散间间距城市主要防灾疏疏散通道两侧建建筑间距应大于于40米，且应大于建建筑高度的1.5倍。建筑基本分类及及基本建筑术语语——建筑用地及规划划技术指标其它间距建筑图纸的基础础认识——建筑平面图建筑平面图反映映出房屋的形状状、大小及房间间的布置，墙、、柱的位置和厚厚度，门窗的类类型和位置等，，是施工图中最最基本、最重要要的图样之一。。建筑图纸的基础础认识——户型图建筑立面图主要要表示房屋的外外貌特征和立面面处理要求。主主要有正立面、、背立面和侧立立面。建筑立面面图主要为室外外装修所用。阅读立面图应注注意以下内：与平面图对照，，了解房屋的外外形、屋顶形式式以及门、窗、、阳台、台阶和和檐口等的形状状及位置等；了解立面各部位位的装修做法；；了解建筑物的总总高和各层的标标高及室内外高高差。建筑图纸的基础础认识——建筑立面图建筑剖面图主要要表示建筑物内内部在高度方向向的结构形式、、高度尺寸、内内部分层情况和和各部位的联系系，是与平面图图、立面图配套套的三大图样之之一。阅读建筑剖面图图应注意以下内内容：明确剖面图的剖剖切位置、投影影方向；了解各部分（如如梁、板与墙、、柱）的相互关关系、构造做法法及结构形式等等；了解建筑物的总总高、室内外地地坪标高、各楼楼层标高、门窗窗及窗台高度等等；注意图中索引及及文字说明，了了解详细的位置置、内容等。建筑图纸的基础础认识——建筑剖面图住宅建建筑的的透视视图，，具有有强烈的的三度度空间间透视视感，，非常常直观观地表表现了了住宅宅的造造型、、体体量量、空空间布布置、、色彩彩和外外部环环境。一般般都是是在住住宅设设计和和住宅宅销售售时使使用。。从高外外俯视视的透透视图图又叫叫做“鸟瞰瞰图””或““俯视视图””。建筑图图纸的的基础础认识识——建筑透透视图图和表表现图图小区规规划图图主要要说明明拟建建筑物物所在在的地地理位位置和和周围围环境境的平平面布布置。。一般在在图上上应标标出小小区内内各功功能建建筑物物的平平面形形状、、平面面布置置；建筑图图纸的的基础础认识识——规划图图Part4房地产产规划划基础础知识识建筑面面积的的分类类和技技术规规范——住宅技技术经经济指指标标准层层使用用面积积系数数——标准层层使用用面积积除以以标准准层建建筑面面积套型建建筑面面积——套内使使用面面积除除以标标准层层的使使用面面积系系数住宅标标准层层建筑筑面积积——外墙结结构外外表面面及柱柱外沿沿或相相邻界界墙轴轴线所所围合合的水水平投投影面面积计算算，当当外墙墙设外外保温温层时时，按按保温温层外外表面面计算算住宅标标准层层总使使用面面积——本层各各套型型内使使用面面积之之和套内使使用面面积——套内各各功能能空间间使用用面积积之和和套型阳阳台面面积——套内各各阳台台结构构底板板投影影净面面积之之和套内使使用面面积包括卧卧室、、起居居室（（厅））、厨厨房、、卫生生间、、餐厅厅、过过道、、前室室、贮贮藏室室、壁壁柜等等的使使用面面积的的总和和：建筑面面积的的分类类和技技术规规范——住宅技技术经经济指指标烟囱、、通风风道、、管井井等均均不计计入使使用面面积；利用坡坡屋顶顶内空空间时时，顶顶板下下表面面与楼楼面的的净高高低于于1.20m的空间间不计算算使用用面积积；净高高在1.20m~2.10m的空间间按1/2计算使使用面面积；；净高高超过2.10m的空间间全部计入使使用面面积；；阳台面面积应应按结结构底底板投投影面面积单单独计计算，不计计入每每套使使用面面积或或建筑筑面积积内。。计入建建筑面面积的的部分分建筑面面积的的分类类和技技术规规范——住宅技技术经经济指指标单层建建筑物物高度度在2.20米及以以上者应计计算全面积，高高度不不足2.20米者应计计算1/2面积。单层建筑物物内设有局局部楼层者者，局部楼楼层的二层层及以上楼楼层，有围围护结构的的应按围护护结构外围围水平面积积计算，无无围护结构构的应按其其结构底板板水平面积积计算。层层高在2.20米及以上者者应计算全全面积，层层高不足2.20米者应计算算1/2面积。城市居住区区规划设计计规范——居住区分级级控制规模模居住区分级控制规模居住区小区组团户数(户)10000～160003000～5000300～1000人口(人)30000～5000010000～150001000～3000Part5房地产产品品规划知识识园林绿化公共设施外立面户型设计智能系统道路车位总体规划房地产产品品规划基础础知识总体布局是是指对居住住区的各功功能用地根根据居民生生活活动的的需要所采采取的某种种形式。可可分为三种种基本形式式：居住区——小区——组团三级结构。。城市居住区区规划设计计规范——总体布局居住区的规规划布局，，应综合考虑周边环境、、路网结构构、公建与与住宅布局局、群体组组合、绿地地系统及空空间环境等等联系，构构成一个完完善的、相相对独立的的有机整体。建筑密度空间层次建筑密度住栋布置M1M2M4M3城市居住区区规划设计计规范——总体规划布布局城市居住区区规划设计计规范——园林绿化规划布局和和建筑应体体现地方特特色，与周周围环境相相协调设置建筑小小品，美化化环境园林：在一定的地地域运用工工程技术和和艺术手段段，通过改改造地形（（或进一步步筑山、叠叠石、理水水）、种植植树木花草草、营造建建筑和布置置园路等途途径创作而而成的美的的自然环境境和游憩境境域，就称称为园林。。住区公共绿地地至少有有一边与与相应级级别的道道路相邻邻。应满足足有不少于1/3的绿地面积在标标准日照照阴影范范围之外外。块状、、带状公公共绿地地同时应应满足宽宽度不小小于8m，面积不少少于400㎡㎡的要求。。当住区临临近交通通干线，，应采取隔离离和降噪噪措施。城市居住住区规划划设计规规范——园林绿化化采取道路路声屏障障、低噪噪声路面面、绿化化降噪注重小区区绿化环环境居住区内内尽端式式道路的的长度不不宜大于于120米，并设设不小于于12米×12米回车场场地。临街布置置的住宅宅，其出出入口应应避免直直接开向向城市道道路和居居住区级级道路。。城市居住住区规划划设计规规范——道路规划划道路类型规范居住区道路红线宽度不宜小于20米小区路路面宽5－8米，建筑控制线之间的宽度不宜小于14米组团路路面宽3－5米，建筑控制线之间的宽度不宜小于10米间小路路面宽度不宜小于2.5米地面停车车场用地地面积，，每个停停车位宜宜为25-30平米；停停车楼和和地下停停车库的的建筑面面积，每每个停车车位宜为为35-40平米。城市居住住区规划划设计规规范——车位规划划普通居住住区三环环路以内内3辆/10户三环路以以外5辆/10户。公寓按照照1辆/户别墅区按按照2辆/户居住区配配套停车车位要求求外立面指的是建建筑和建建筑的外外部空间间直接接接触的界界面，以以及其展展现出来来的形象和构成成的方式式，一般般情况下下建筑外外立面的的所指包包括除屋屋顶外建建筑所有有外围部分。城市居住住区规划划设计规规范——外立面城市居住住区规划划设计规规范——外立面建筑立面面主要的的作用有有：功能性：：为建筑物物起到遮风挡雨雨的作用，，是最基基本的功功能。产品形象象展示功功能：是建筑物物对外界界展示的的一种产品形象象，是个性的表表现。通风采光光：建筑立面面一般包包括门窗窗、通道道、管道道等，其其作用就就是进行行内外沟通的一种种方式和和平台。。城市居住住区规划划设计规规范——户型设计计户型设计计指根据居居住活动动的基本本要求和和活动规规律，来来布局和和确定住住宅功能能空间的的总体关关系。空间布局局合理，动静分区区，电梯、、楼梯和和排水管管井不邻邻近居住住空间布布置，垃圾间位位置避免免串味和和污染环环境。单元平面面应规整整，无过分分凹凸现现象，体体形系数数不宜过过大，平平面布置置应兼顾顾节能和卫生通风风要求。套内功能能空间设设置和布布局的内内容套内卧室室、起居居室(厅)、餐