如何进行房地产开发项目的质量管理

如何进行房地产开发项目的质量管理如何进行房地产产开发项目的的质量管理近近十年以来，房房地产开发项项目如雨后春春笋蓬勃发展展，庞大的市市场需求成就就了一大批开开发商，也使使一些初入地地产界的大佬佬们由于未掌掌握地产开发发规律导致开开发出来的产产品不被市场场认同，频于于倒闭的边缘缘。是什么原原因导致这种种截然不同的的结局呢？答答案只有一个个：由于产品品的质量差而而导致房产商商倒闭。这里的质量是一一个广义上的的“质量”，它包括：：地块地段选选择质量、可可行性研究质质量、项目前前期策划质量量、设计质量量、工程实施施质量、物业业管理质量等等。下面就如何提高高房地产开发发项目的产品品质量提出个个人的想法。房地产开发项目目的生命周期期为：前期可可行性研究——产品策划——设计——实施——交付等五大大阶段。作好好这五大阶段段的工作，使使每一阶段都都能提交符合合市场需要、客客户满意的产产品，对房地地产开发项目目来说是至关关重要的，也也是关系到成成败的根本。一、目前房地产产开发项目的的问题在房地产项目开开发中我们普普遍忽视开发发前期项目可可行性研究阶阶段、策划阶阶段、设计阶阶段的质量管管理，而把主主要精力放在在施工阶段。如如果靠获取项项目施工实施施的施工单位位，这固然是是必要的，但但我们作为建建设方，以项项目而成立的的团队，这种种思维就应该该改变。当开开发项目进行行到施工阶段段时，产品策策划、市场定定位、目标客客户群、项目目的设施配套套均已确定，规规划设计方案案、技术方案案和设计图纸纸都已经审查查通过，假如如产品策划、市市场定位、目目标客户群、项项目的设施配配套均已审核核，规划设计计方案、技术术方案和设计计图纸不是最最优，很难保保证工程项目目的整体投资资效益。有的房地产开发发商片面地把把可行性研究究报告视为可可批性报告，支支付前期可行行性报告咨询询费用标准远远远低于市场场的收费标准准。使得承担担可行性研究究报告编制的的咨询单位，很很少进行深入入的市场调查查(宏观、中观观、微观调查查)、对调查结结果深入进行行分析和对规规划方案、户户型、景观方方案等进行多多方案比选。在在设计阶段也也因为有的开开发商业主片片面过低支付付设计费用，从从而影响设计计人员进行精精心设计的积积极性，这一一问题已严重重影响了开发发项目的产品品质量。二、房地产开发发项目的前期期工作房地产开发项目目前期工作，主主要是指项目目建议书、可可行性研究报报告、项目开开发的产品策策划等。前期期工作的质量量是整个工程程房地产项目目的关键。房房地产项目的的地段选择、规规模、规划方方案的内容、户户型构成、潜潜在目标客户户分析、客户户购买的心理理分析、配套套设施水平分分析、开发项项目的技术含含量分析、风风险分析、财财务、经济效效益和社会效效益等是否深深入全面，各各项数据是否否符合实际，直直接决定着拟拟开发项目的的前途和命运运。个人建议议从如下几点点作手：1、建立开发项项目质量管理理责任制。项目负责人人是开发项目目质量的全权权负责人，必必须亲自抓质质量工作。大大型开发项目目还可设项目目质量经理。质质量经理的职职责是：根据据投资人项目目开发战略，市市场定位目标标，负责编制制开发项目质质量计划，并并组织实施；；按质量计划划规定，跟踪踪、督促、检检查项目质量量计划执行情情况，特别是是主要质量控控制点的验证证、检查和评评审活动；对对发现重大的的管理方面或或技术方面的的质量问题，组组织研究解决决，向项目团团队负责人报报告；编制项项目质量报告告，报上级质质检部门和项项目经理。项项目质量经理理对质量的监监督检查，不不能代替项目目其它岗位的的质量职责，项项目各个经理理、专业负责责人、各部室室、各专业人人员各自均应应完成自己应应负的质量责责任，项目质质量才能有保保证。2、制定开发项项目的质量计计划。充分了了解项目投资资人开发项目目的战略决策策和质量政策策，了解和掌掌握项目的特特点，熟悉地地产行业动态态走势，明确确咨询成果的的质量目标和和质量标准；；熟悉咨询企企业的质量管管理体系文件件，根据项目目组织结构的的特点，决定定如何应用企企业的质量管管理体系。如如是独立的开开发项目团队队，就应对开开发企业的质质量管理体系系进行适当调调整，把质量量目标进行层层层分解，按按质量计划和和实施步骤层层层落实，一一直落实到末末端。每一层层次职责、权权限、资源分分配以及保证证质量的措施施都予以明确确。质量管理理计划要简明明扼要，重点点突出，具有有可操作性。3、建立开发项项目前期工作作成果的质量量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把关，现在相当数量的咨询公司似乎喜欢给业主提定性分析报告而很少进行定量分析（包括财务分析），分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断，去决策。其实这是由于业主的咨询委托服务范围所致。首先，作定性和定量相结合的调查与分析，一是费用高，二是业主对该项工作认识不足，舍不得出钱，三是相当数量的咨询公司人员配置达不到作定量与定性相结合咨询要求。不过，作为进入WTO的大国，我们的管理要与世界接轨，照目前这种凭感觉上开发项目的作法，在不久将会成为历史。'三、设计阶段的的质量控制1、方案设计阶阶段在房地产产开发项目中中，前期的可可行性研究报报告、市场调调查、开发项项目的产品策策划定位，是是后来作为规规划方案设计计的依据。作作为房地产投投资人，他投投开发项目的的根本目的是是获得效益（经经济效益和社社会效益），因因此，作为房房地产开发商商最好是请一一个全程策划划的咨询公司司。在咨询公公司得出较为为科学的项目目开发产品定定位后，应该该参与到后一一阶段的规划划方案设计。开开发商在寻找找规划规划方方案设计单位位时也要对规规划方案设计计的单位业绩绩进行综合考考察，因为规规划方案设计计是一个创造造性的工作。根根据一些工程程方案设计的的经验教训，建建议开发商根根据楼盘的策策划定位，选选择三家具有有相应实力的的规划设计单单位进行方案案设计，在都都有意向作该该项目的几家家方案设计单单位作设计前前，请作本项项目咨询公司司相关人员对对方案设计单单位进行项目目可行性研究究、产品市场场定位的介绍绍讲解，设计计人员在此基基础上进行规规划方案设计计。这就叫作作承上启下，在在方案设计过过程中，作为为业主尽量不不要对方案设设计人员指手手划脚，不要要随意干涉，让让设计师尽情情发挥。在几几家都拿出不不同方案后，由由建设方组织织相关专家讨讨论会，评选选出最优的初初步规划方案案。建设方再再与作出最优优方案的初步步设计单位签签订合同，在在此基础上进进行细化，作作出报批方案案。2、施工图设计计阶段施工图设计计是在开发项项目的规划方方案审查通过过的基础上进进行的，因此此，规划方案案是作项目初初步设计的设设计依据。工工程设计一般般按初步设计计、施工图设设计两个阶段段进行。技术术上复杂的特特大型项目可可按初步设计计、技术设计计和施工图设设计三个阶段段进行。二阶阶段设计和三三阶段设计，是是我国工程设设计行业长期期形成的基本本工作模式，各各阶段的设计计成果包括设设计说明、技技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，其目的是是通过不同阶阶段设计深度度的控制保证证设计质量。（1）、开发项项目的设计阶阶段质量控制制方法。正确地编制制设计任务书书，设计任务务书应以项目目前期的策划划定位、批准准的规划设计计方案、以往往工程设计的的历史记录和和编写人的经经验为依据进进行编写。为了有效地地控制设计质质量，就必须须对设计进行行质量跟踪，定定期对设计文文件进行审核核。在设计过过程中和阶段段设计完成时时，开发商的的项目设计主主管人员应以以设计招标文文件(含设计任务务书、地质勘勘察报告等)、设计合同同、政府有关关批文、各项项技术规范、气气象、地区等等自然条件及及相关资料为为依据，对设设计文件进行行深入细致的的审核。在审审查过程中，特特别要注意过过分设计和不不足设计两种种极端情况。过过分设计，导导致经济性差差；不足设计计，存在隐患患或功能降低低。（2）、建立设设计经理质量量责任制。开开发商设计主主管人员在项项目经理的领领导下，对设设计过程进行行管理，监督督检查建设方方各专业工程程师对专业设设计中执行公公司的质量体体系文件情况况，确保设计计产品和服务务满足合同规规定的质量要要求；组织设设计策划，并并将策划结果果编人设计计计划；根据项项目计划、项项目质量计划划和设计计划划的规定，对对设计过程进进行控制；负负责各专业之之间的衔接；；负责组织设设计各专业的的综合技术方方案的审查和和协调，确保保综合技术方方案的合理性性；负责组织织或监督检查查设计各阶段段的设计评审审和设计验证证；负责控制制设计变更，按按设计更改控控制程序按规规定进行控制制；对设计关关键控制点进进行检查，亲亲自组织或检检查对设计质质量有重大影影响的活动和和设计文件。（3）、明确建建设方各专业业工程师的监监控设计质量量的职责。建设方各专专业工程师要要编写专业设设计任务书，明明确各阶段设设计的细度和和深度以及体体现项目特点点的设计要求求。作为建设设方对设计监监控一般都按按专业监控，实实行专业和项项目组相结合合的矩阵方式式管理，要求求设计单位的的各专业部室室和项目组与与建设方相关关专业人员和和项目部形成成对应衔接的的工作关系，建建设方相关人人员对设计质质量都负有管管理和控制的的职责。并采采取措施对专专业的设计过过程实施有效效的控制；要要求设计单位位为项目派遣遣符合资格要要求的专业负负责人和各级级设计人员，保保证项目具有有足够质量和和数量的人力力资源，以确确保设计质量量；负责确定定设计中采用用的专业技术术方案，对设设计专业技术术方案的先进进性、可靠性性、合理性负负责；组织或或参加设计各各阶段设计输输入、输出、成成品的评审或或验证。四、施工阶段的的质量控制施工是开发项目目形成实体的的过程，也是是决定最终产产品质量的关关键阶段，要要提高开发项项目的工程质质量，就必须须狠抓施工阶阶段的质量控控制。工程项项目施工涉及及面广，是一一个极其复杂杂的过程，影影响质量的因因素很多，使使用材料的微微小差异、操操作的微小变变化、环境的的微小波动，机机械设备的正正常磨损，都都会产生质量量变异，造成成质量事故。工工程项目建成成后，如发现现质量问题又又不可能像一一些工业产品品那样拆卸、解解体、更换配配件，更不能能实行“包换”或“退款”，因此工程程项目施工过过程中的质量量控制，就显显得极其重要要。1、房地产项项目施工前准准备阶段质量量管理。（1）明确质量目目标房地产开发发项目的质量量目标确定与与项目投资人人的开发项目目战略和产品品策划定位有有关，同时与与项目的进度度控制、成本本控制处于一一个相同优先先级。因此，项项目开发的质质量目标必须须适合项目本本身的特点。目目标过低，会会对项目带来来伤害，失去去市场竞争力力；过高会造造成投入成本本加大，综合合开发绩效降降低。上述两两方面都不是是开发商的本本意。那么，如何何准确地确定定质量目标？？首先，要进进行质量投入入的收益和费费用分析，在在项目投资人人和项目团队队中增强质量量成本认识，要要树立开发项项目全寿命周周期成本观念念。适当增加加项目的一致致成本，减少少非一致成本本；适当增加加预防成本，大大力降低事故故成本。（2）制定项目目建设实施的的质量管理计计划在确定了项项目建设质量量目标后，制制定出实现质质量目标的措措施和方法，正正确的使用计计划编制的输输入、工具和和技术（质量量基准计划、流流程图、坚持持设计样板带带路、准确的的使用质量标标准）编制切切实可行的质质量计划。明明确项目团队队的相关质量量责任，项目目经理对项目目质量管理负负责，项目质质量经理具体体对项目质量量负责，项目目团队各专业业工程师对项项目质量的规规范负责，实实施单位承担担对项目的结结果负责。（3）质量保证证质量保证就就是实施质量量计划，增强强项目投资人人、项目最终终用户项目质质量的信心。如，开发项项目工程建设设严格实行招招投标制和建建设监理制，委委托有资格的的监理单位对对中标的施工工单位资质进进行核查，使使施工单位的的资质等级与与承揽的工程程项目要求相相一致，对施施工人员素质质和人员结构构进行监控，使使参与施工的的人员技术水水平与工程技技术要求相适适应；在标前前举行标前说说明会，在会会上开发商公公开讲明本开开发项目的质质量目标，进进度目标，成成本控制目标标以及招标条条件，作到江江太公钓鱼——愿者上钩；；对施工组织织设计和质量量计划进行审审查；对进场场的原材料、构构配件和设备备进行监控；；对施工机械械设备的选择择，应考虑施施工机械的技技术性能、工工作效率、工工作质量和维维修难易、能能源消耗以及及安全、灵活活等方面对施施工质量的影影响与保证；；组织由设计计单位和施工工单位参加的的设计交底和和设计会审会会议；检查施施工单位是否否建立和健全全了质量管理理体系等。（4）开发项目目建设的施工工过程质量控控制项目施工过过程中的质量量控制，实际际就是程序控控制和过程偏偏差控制。在在房地产开发发项目的建设设过程中的过过程控制就是是对施工单位位的工作过程程和阶段性成成果与原合同同所界定的工工作范围进行行比较，找出出工作范围在在执行中的偏偏差；运用合合同确定的质质量标准、施施工图及设计计总说明与实实际工作成品品和半成品进进行比较，找找出偏差；运运用经批准的的施工方案、施施工作业顺序序与实际工作作过程顺序进进行比较找出出偏差；运用用抽查、巡查查、普查等手手段对整个作作业过程进行行跟踪，得出出施工单位现现场项目部是是按现阶段施施工顺序、方方法、质量标标准继续作业业还是进行整整改的意见和和建议。以此此确保工程的的工作过程质质量