贵港广汇东湖项目启动区商业定位策划案-88DOC

第一部分贵港商业市场调研 3一、贵港市宏观环境因素研究 31.1贵港市经济发展现状 31.1.1贵港市GDP增速明显 31.1.2贵港市固定资产投资与房地产投资保持较快增长 61.1.3三大产业合理发展 71.1.4对外经贸往来进一步提高 81.1.5城镇居民收入水平逐年提高 91.2人口环境及市政规划因素 101.2.1城市人口分布及特征 101.2.2城市人口发展预测 10二、贵港市房地产市场研究 112.1商品房供求量对比 112.2各类型物业供求量 122.3商品房价格分析 122.4贵港市房地产发展现状特征 132.5贵港市房地产发展走势 14三、商业市场分析 163.1贵港市商业发展环境 163.1.1贵港市城镇居民收入支出比 163.1.2社会消费品零售总额 173.1.3商业从业人口（年末数） 183.2贵港市商业发展规划 183.2.1发展规划 183.2.2贵港市商业发展面临的机遇 203.3贵港市商业发展布局及特征 223.3.1商业布局 223.3.2贵港市商业发展历程 233.3.3各商业区发展状况 243.3.4主要在售商业项目量化分析 253.3.5各形态商业物业业态分布及经营情况分析 29四、消费市场分析 614.1抽样调查与分析的设计 614.1.1调查分析的目的 614.1.2调查分析的方法 624.1.3调查分析的区域 624.1.4调查分析的对象 624.1.5调查分析的主要内容 624.1.6调查样本量 634.2购物消费群体消费习惯及特征分析 634.2.1购物消费群体消费习惯分析 634.2.2购物消费群体特征总结 694.3现有经营户需求分析 704.3.1商户对贵港市商业环境的评价及看法 704.3.2商户对商业环境的要求和心理趋向 724.4商户需求特征总结 75五、贵港市商业市场分析总结 765.1商业市场分析总结 765.1.1城市商业发展处于新旧交替的状态 765.1.2商业档次不高，对周边城市的吸纳力不强 765.1.3专业市场发展欣欣向荣，缺乏集休闲、购物、娱乐一体的商业 775.1.4商业物业销售良好，后续供应商业体量仍较大 775.1.5商业管理相对混乱，缺乏商业管理及服务方面经验 775.2对本项目启示 785.2.1从宏观环境分析对本项目的启示 785.2.2从区域商业市场发展分析对本项目的启示 785.2.3从消费市场分析对本项目的启示 795.3对本项目启动区商业定位的启示 80第二部分项目启动区商业定位 81一、启动区商业定位依据综合分析 811.1启动区周边原业态及经营情况对比分析 811.2项目整体商业规划对启动区商业定位的影响分析 82二、项目启动区商业部分市场定位 822.1项目启动区商业市场定位推导思路 822.2启动区商业市场定位建议 84二、启动区业态分布及功能定位 852.1启动区商业功能区划分 852.2各商业区域业态种类划分及产品形态建议 86三、启动区商业推广形象定位 893.1项目整体形象定位建议 893.2项目整体命名建议 913.3启动区商业命名建议 913.4启动区各商业功能区命名建议 92四、目标客户群体定位 934.1客户群体分类 934.2目标客户群体定位 93第一部分贵港商业市场调研一、贵港市宏观环境因素研究1.1贵港市经济发展现状1.1.1贵港市GDP增速明显贵港市自1988年撤县设立县级市，1995年成为国务院批准设立的地级市以来，城市经济经多年发展，已取得较大的成绩。数据来源：贵港市统计局贵港市近几年来GDP总量一直呈增长趋势，2006年GDP完成了263亿元，增长12.7%。与2001年相比，近五年时间，贵港市GDP几乎翻了一番，整体增速明显。2001-2006年，贵港人均GDP也几乎翻了一番，达到了5544元。从2001年到2006年间，贵港市房地产投资占GDP比重由1.36%增长到7.77%，速度呈现持续增长。据行业发展规律，在房地产快速发展期，房地产投资占GDP比重在8%～10%是合理区间。以贵港市目前GDP的增速来看，贵港市房地产仍有较大的投资增长的空间。在贵港市经济快速发展的同时，我们不能忽视的是，由于城市经济基础较差，目前贵港市GDP在区内的各大主要城市中仍处于偏低的位置，与同在“玉贵走廊”经济带的的玉林市经济实力仍有较大差距。1.1.2贵港市固定资产投资与房地产投资保持较快增长数据来源：贵港市统计局2001-2006年以来，贵港市固定资产投资保持较快增长势头，投资结构更趋合理。2005年，在政府实施推动大型工业项目建设为重点的战略推动下，使贵港市固定资产投资形成跳跃式增长。2006年，全社会固定资产投资完成150.52亿元，增长16%。固定资产投资额的大幅增长，将对未来贵港市经济发展起到极大的促进作用。2006年贵港与周边城市固投对比城市贵港柳州玉林桂林南宁广西固定资产投资（亿元）150.52200.6176.1200.6447.22246增长率（%）16%16.7%34.1%31.3%23.2%27%固投/GDP（%）57.2%32.0%28.9%32.4%51.9%46.8%与周边城市相比，贵港的固定资产投资总量低和增速快，占GDP的比重较大，足见贵港的经济发展主要依靠投资拉动。1.1.3三大产业合理发展2001-2006年贵港市三大产业增加值单位：亿元2001年2002年2003年2004年2005年2006年第一产业52.5952.9252.5162.2066.0171.61第二产业28.1129.9438.5853.5276.8295.02↑第三产业51.6556.9665.8375.4584.1996.49↑数据来源：贵港市统计局贵港市三大产业构成中，一、二、三产业齐头并进，其中第二产业近年来发展增速明显。2006年，全市三大产业比重已由“九五”期末的39.7∶21.2∶39.1调整为27.2∶36.1∶36.7。第二、三产业所占比重较大。在贵港市“工业强市”、“港口兴市”和“商贸旺市”的发展战略下，贵港市二三产业齐头并进，发展形势喜人。1.1.4对外经贸往来进一步提高贵港市依托港口优势，进一步扩大对外开放。2007年1-8月，贵港市实现外贸进出口总额7285万美元，同比增长22.1%，其中出口总额为5598万美元，预计全年将较同比较大幅度上升。在贵港市“十一五”规划中目标为至2010年全市的进出口总额要达到1.5亿美元以上，年均增长15%以上。1.1.5城镇居民收入水平逐年提高2004年以来，贵港市居民人均可支配收入不断上升，至2006年，人均可支配收入达到8938元，居民消费力不断增强。贵港市十一五目标为到2010城镇居民年收入将达到10000元，人民收入水平步上新台阶。2006年贵港与周边城市居民生活水平对比城市贵港柳州玉林桂林南宁城镇居民人均可支配收入（元）901811002101751786510193增长率（%）18.0%15.1%22.6%14.2%10.8%与省内周边城市居民生活水平对比可以看出，贵港市06年城镇居民人均可支配收入总额总量虽然较低，但是增长率排在前列，说明近年贵港市居民生活水平日益提升速度较快。2006年贵港与周边城市储蓄余额对比城市贵港柳州玉林桂林南宁人均储蓄余额（万元）0.281.020.480.821.01贵港市居民06年储蓄余额与省内周边城市水平差距较大，与居民人均可支配收入对比可以看出，贵港市是一个典型的消费型城市，对大件消费品的购买上会有一定的障碍。1.2人口环境及市政规划因素1.2.1城市人口分布及特征据贵港市统计局数据显示，目前贵港市各城区人口分布较为平均，其中港北区806k㎡，人口61万；港南区1225k㎡，人口60万；覃塘区1502k㎡，人口54万；桂平区、平南县人口较多。截至2006年底，贵港市总人口478.89万人。贵港市建成区范围内的总人口约40万人。农业人口占418.63万人，占总人口的87%；非农业人口占60.26万人，占总人口的13%,自然增长率为5.43‰。在文化构成方面，全市人口文化整体水平较低，具有高中以上文化程度人口仅占9.15%，初中文化程度人口占36.25%，小学及以下文化程度人口占54.59%。1.2.2城市人口发展预测在贵港市2006～2010年城市规划中，计划到2010年贵港市域城镇总人口达到489万人，非农人口规模将达到171万人，至2015年规划中心城区人口规模可达48万，城镇化水平达35％，城镇个数达61个。按照常住人口规模2010年市域城镇可分为五个等级：45万以上，贵港中心城区；20～40万，桂平、平南；5～10万，金田、江口、大安等；2～5万，木格、东龙、东津等以及2万以下，五里，中里、新塘等。二、贵港市房地产市场研究2.1商品房供求量对比从上图可以看到，2005-2006年贵港市的房屋供应及销售面积呈现跳跃式增长，特别是2005年，商品房销售面积涨幅达到了80%，整个贵港市房地产呈现出市场需求强劲的态势。从供求对比分析我们可以看到，贵港市历年来供求关系一直呈现不平衡的状态，供过于求的态势明显，虽然05-06年供求面积均有所增涨，但供求不平衡的状态依然存在。2.2各类型物业供求量从2006年，在国家宏观调控政策下，各类物业依然取得稳步增长。住宅、商业供需强劲，而办公类物业方面，由于贵港市整体发展起步较晚，办公类物业的供求量目前均处于较低水平。2.3商品房价格分析贵港市2004年-2006年商品房销售价格表内容年份销售均价（元）住宅销售均价（元）商业用房销售均价（元）办公楼销售均价（元）200414841278245625002005147813261910——20061751155125261022贵港市房地产业起步较晚，近年来随着贵港市城镇化水平的不断提高，以及市区旧城改造、新区住宅建设的开发等市政规划的带动下，居民对商品房的需求量不断扩大，贵港房地产市场价格也在日益增多的房地产项目带动下，呈现“价升量涨”的态势。2006年商品房整体销售均价为1751元/㎡，较前期有较大程度的提升，其中商业物业价格较上年提升32%，达到2526元/㎡。2.4贵港市房地产发展现状特征近几年来，在政府大力的招商引资的带动下，贵港市经济发展平均增长率高达12％，带动房地产市场突飞猛进同时也吸引了许多外地的先进和开发理念，整体市场开始步入正轨。其房地产发展呈现以下特点：南北发展不平衡，房地产整体发展重心向北，新区以及中心旧城改造成为开发热点。近年来，在市政府的不断支持下，北面新区的环境日新月异，许多新增项目也集中于新区，房地产整体向北发展的趋势明显，而市中心新增项目多为旧城改造，由于大多地段优势明显，同样具有较强竞争力，南面则发展缓慢。消费观念改变，房地产开发品质升级。以往产品开发基本以小规模的“占天占地”的商住楼为主，社区环境欠缺楼盘的绿化、公建配套、公共空间等人性化考虑。而随着国内区外实力雄厚的房地产企业的加盟，以及本地房地产企业的崛起，滋生了许多先进的管理开发理念，提升了人们的住房观念，使贵港房地产开发进入了一个全新的阶段，项目品质也不断升级，出现许多大型居住社区及商业项目。商业地产迅速发展，投资潜力不断增强。近年来，贵港市商业物业发展形势喜人，由于其交通及地理位置优势明显，在“玉贵走廊”战略的实施以及西江产业经济的带动下，市场上出现了如巨星商厦、贵港国际生活港、华隆商业广场等许多商业地产项目，且已有梦之岛百货、南宁百货、苏宁电器等大型商家云集于此，商业地产发展迅速，居民投资意识不断增强，商业市场的发展迎来了更为广阔的空间。商品房价格水平较低，存在一定价格拉升空间。目前贵港市的商品房价格与广西其它城市相比还处于较低水平，随着区域的不断发展，城市地位的提升，基础设施的完善，未来房地产价格将还具有一定的拉升空间。本地消费占主流，周边县市客源为补充。目前市场上的项目基本以满足本地的需求为主，随着人们生活水平的提升，城市影响力的增强，也吸引着许多周边县市的消费群体到贵港购房。2.5贵港市房地产发展走势趋势一：政策支持房产市场开发，注重城市整体规划，市场趋向规范化。市政加大旧城改造及新区住宅建设，规划八大组团配合城市总体发展，完善道路网络，注重水运，公路，铁路联运体系的形成，组成以西环，南环，城市公交线路为主的放射状交通干道的道路骨架系统，给地产开发市场的发展以大力支持。趋势二：城北新区将成为贵港市地产开发的主导区域。城北新区位于贵港重点发展的北部，拥有贵港市新行政中心、新世纪广场、会展中心等市政建设，其它还有许多公建配套和基础设施正日益完善。城北新区享有高档楼盘的开发区位，深得市民的追捧，是贵港房地产开发的重点。而位于旧城中心及东湖一带，独特的地位优势也将形成强有力的竞争。由于目前贵港市的房地产处于起步发展阶段，大部分开发商都追求短期的利益，忽略居住环境的营造，缺少社区的配套设施及产品方面的研究，而随着一些外地知名开发商的进驻，必定会产生激烈的竞争，一些新的开发理念及新的营销理念将会被引入进来。趋势四：政策及市场的加压，开发市场将面临新一轮的盘整。随着贵港市地产市场的逐步升温，竞争压力日益增大，外加上国家宏观调控力度的不断加大，实力稍差的开发商将会面临淘汰，而那些实力雄厚的，注重企业形象，时刻把握市场，满足市场需求的开发商将成为贵港市房产市场的弄潮儿。三、商业市场分析3.1贵港市商业发展环境3.1.1贵港市城镇居民收入支出比2004年以来，贵港市居民人均可支配收入不断上升，至2006年，人均可支配收入达到8938元，居民消费力不断增强。其中，工薪收入所占比例最大，居民人均工薪收入达6447.36元，占个人总收入的68.35%，比2005年人均工薪收入增加了476元；人均借贷收入达3204.7元，占总收入的33.97%，排第二；转移性收入占总收入的18%，排第三；经营收入占总收入的11.8%，排位第四。说明居民整体收入水平不断提升，但大部分来自工薪收入，其次是借贷收入，经营性收入水平尚处在相对较低的水平，居民消费力增长受到一定限制。

在支出方面，2006年贵港市城镇居民平均消费支出达5795.16元。其中，食品消费支出占43.1%，服务性消费支出占25.35%，居住消费支出占14.55%，教育文化娱乐服务支出占12.46%，衣着消费占5.7%；医疗保健消费支出占4.58%。除居住消费支出外，贵港市居民在食品、服务性以及教育文化娱乐方面的支出所占比较大。3.1.2社会消费品零售总额贵港市消费市场快速发展,06年全市社会消费品零售总额突破一百亿元大关。07年1-8月全市社会消费品零售总额达到80.18亿元，同比增长15.97%,保持较快的增长速度。3.1.3商业从业人口（年末数）贵港市处在产业发展的转型期，在加速第二产业发展的同时，加大对第三产业的扶持力度，商业发展较快，其中批发和零售业从业人口较往年有所增长。3.2贵港市商业发展规划3.2.1发展规划贵港市商业近期规划布局（2006-2010）商业金融用地商业金融用地（1）市级中心对于旧城区现有的商业网点，规划予与有层次的改建保留。结合中心城区滨江绿化步行街建设工程和旧城风貌保护，将人民路、和平路地块、东湖周围划为商业街区，沿街的底层建筑作商业；保留原有的建设路、江北大道中段、解放路、和平路等商业街，把江北大道中段、东湖周围培育成为娱乐购物中心；结合旧城改造，建设若干规模较大、档次较高的商业设施，使原有旧城区形成具有桂东南地方特色的传统商业区。沿金港大道、中山路设置上规模的金融、商业机构，在金港大道沿路建设规模较大、层次比较高的专业市场，形成物流带，并积极发展商业用地，建起以城市商贸办公为主的现代化商贸区，特别在近金港大道与中山路交叉处集中发展。沿迎宾大道布置大型商业带、办公、金融机构，以迎宾大道为轴线带动整个城西区发展，竖立贵港门户形象。（2）组团中心在城市组团适当位置设置若干商业服务设施，这些组团是城西组团、新港组团、城北组团、西江组团、江南组团、八塘组团、糖城组团。在老城组团的西侧设置适量商业服务设施。组团中心是为各组团生活服务，方便居民生活。（3）市场增加市场中介组织能力，建好各种综合市场，继续发展各类专业市场。保留现有的15个市场。按1.5万人设置一生活性综合市场，近期新建10个，规划期内共新建35个。近期共规划商业用地331.86公顷，新增建设用地132.01公顷。3.2.2贵港市商业发展面临的机遇经济发展、人口增长将扩张市区商业发展空间在实施广西东靠西联略，“玉贵走廊”等城市发展策略的引导下，贵港市积极承接东部产业转移，使众多大型工业企业落户贵港，加速贵港市经济发展步伐。随着城市框架逐渐拉开，城镇化发展迅速，带动城区人口增长。根据《贵港市近期建设规划（2006-2010）》，2010年贵港市城镇总人口将达到489万人，城镇化水平达到35%，中心城区人口将达到48万以上，消费人口的增加，经济的发展，使贵港市商业的发展迎来更广阔的空间。居民收入水平的提高将推动消费升级随着人均居民收入水平的快速提高，将会促进居民消费结构的转变，从基本的生活需要转向品质方面的追求，这将在一定程度上加快贵港市商业市场的细分，满足不同层次的多种需求，成为城市商业发展的重要驱动力。城市建设的快速发展将促进商业网点布局的合理化贵港市近年在城市基础设施、配套建设等方面投入力度大，新区开发与旧城改造得到较大的推进。新兴的市政工程、接连开发的一大批档次较高的商场、商业街、现代商城，使贵港市商业业态不断转型、业种越发丰富，促进市区各级商业区的合理化发展。城市地位的升级，将大为促进本地商贸物流业的发展贵港市升级为地级市后，近年来城市地位逐年提高，与外界的经济文化往来越发频繁，特别是在承接商贸物流、产业转移方面取得了较大的突破，吸引了如南宁百货、梦之岛百货、利客隆、苏宁电器等商业巨头陆续进驻贵港市，有效地促进本地商贸物流业的发展，加速商业经营模式的转变。3.3贵港市商业发展布局及特征3.3.1商业布局贵港市商业区分布图港南港南商业区凤凰街商业区新世纪商业区和平路商业区目前贵港市商业网点主要分布在4个片区：和平路商业区：以和平路、建设路沿街商业为主。凤凰街商业区：凤凰街、凤凰二街、凤凰城等路段围合而成。新世纪商业区：新世纪广场周边。港南商业区：主要在中山南路两侧、江南大道转盘附近。3.3.2贵港市商业发展历程阶段阶段Ⅱ阶段Ⅰ和平路商业区阶段Ⅲ商业区空间发展方向凤凰街商业区新世纪商业区阶段Ⅱ港南商业区阶段Ⅰ（80－90年代末）——传统商业街阶段形成以东湖公园为中心的核心商业区；业态以临街骑楼商铺为主；以经营日常生活用品为主；典型代表：和平路、建设路和容兴街沿街商铺。阶段Ⅱ（90年代末－2005年）——商业街及专业市场阶段商业区核心转移到凤凰一、二街；同类商业开始集聚并形成规模效应，各种专业市场出现；典型代表：凤凰一、二街沿街商铺、港宝街沿街商铺、中山南路茶叶市场、港北建材城等。阶段Ⅲ（2003年至今）——连锁商场及购物中心阶段港北新区出现多功能消费的大型购物中心和现代百货；由于消费者仍习惯商业街形式，多数经营情况较差；典型代表：华隆超市、明珠商业广场、梦之岛购物中心。3.3.3各商业区发展状况（1）和平路商圈：区域商业成型历史较早，建筑物业较为陈旧，经营业种主要为电子产品、通讯服装、电器销售类，商业建筑形态以天地楼的底商、临街铺面形式出现居多，集中性的商业（购物中心）经营困难。（2）凤凰街商业区：以凤凰街、凤凰二街、凤凰城、江北大道中路一带形成的凤凰街商圈，作为目前贵港最成熟的的商业中心，商业氛围浓厚，主要以服装、餐饮、旅馆业为主，天地骑楼统一规划布局，外立面较新，整体商业形象较好。（3）新世纪广场商业区行政中心的转移令新世纪广场附近一带成为新的商业区，区域商业氛围也随之升级，催生一些新兴物业形态，如大型超市、大商场等，并吸引了一些知名商家，如梦之岛百货、南宁百货的进驻。（4）港南商业区该商业区商业物业主要为居民自建房屋的一层改造而成，档次低，经营的业态受到非常大的局限；经营业种以满足居民基本生活为主；金港商贸城专业海鲜批发市场的兴起以及南湖茗茶城的茶叶批发市场的开业，区域商业中心的凝聚力逐渐增强、辐射范围进一步扩大，港南区中山路的商业环境日渐成型。3.3.4主要在售商业项目量化分析项目名称地址规模定位主力户型价格销售情况租赁情况推广方式贵港国际生活港贵港市港宝商贸街北段占地：135.7亩总建：19.8万㎡活力金商圈·华彩生活场天地楼370㎡均80万/栋80%最高11800元/月最低4500元/月出租率：55%DM、车体、报纸、电视媒体中环商业广场中山路与金港大道交汇处占地：12亩总建：2.5万㎡城市之心·恒富百年35/58㎡元/㎡元/㎡元/㎡75%一层70元/㎡.月二层50元/㎡.月三层40元/㎡月出租率：4、5层100%，1、2、3层50%南湖商业广场中山南路中段占地：81亩总建：30万㎡贵港专业商业市场天地楼372～398㎡元/㎡90%2500元/月出租率：35%华隆商业广场江北大道中段占地：30亩总建：8万㎡中心购物广场64㎡元/㎡90%6215元/间.月出租率：100%金港商贸城中山南路与江一路交汇占地：26亩总建：4.7万㎡商住两用社区天地楼376～377㎡元/㎡95%天地楼整栋5000元/月出租率：50%贵港商业广场贵港新世纪广场旁占地：18亩总建：--万㎡大型综合百货商场五层商业广场元/㎡元/㎡60%内50元/㎡外40元/㎡出租率：100%巨星商都江北大道民族路交汇处占地：11亩总建：--万㎡潮流地带50-60㎡元/㎡70%商铺4000-5000元/月出租率：85%分析：贵港商业广场引进南宁梦之岛百货经营，中环商业中心则有南宁百货进场；港南区的金港商贸城及南湖商业广场则以海鲜批发市场和茶叶批发市场做为市场经营模式。通过主力店以及专业市场的带动，在售项目的销售和租赁、招商状况普遍良好。巨星商都、华隆商业广场的商铺售价12000元/㎡以上，销售状况良好，租金普遍在80-100元/㎡.月，远高于其他商业区；而港南区目前以海鲜批发市场以及茶叶专业市场为代表，商业项目氛围仍未显现，还有待市场培育，商铺出租率不足五成。贵港市早期在售商业物业中基本以大体量的天地楼商城为主，其中以贵港国际生活港为代表。而目前随着该市经济水平的发展以及消费观念的转变，商业形态也在发生转变，巨星商都、中环商业广场等大型商场逐渐出现。宣传推广主要依赖电视、DM等当地媒体贵港市作为中等发展型城市，商业市场呈现整体规模小，商业网点以及消费群体分布较集中的特点，商业项目在营销推广方式上选择基本运用电视、DM、车体或路牌的宣传方式。3.3.5各形态商业物业业态分布及经营情况分析(1)主要商业节点的人流量分析=5\*GB3⑤=3\*GB3=5\*GB3⑤=3\*GB3③=4\*GB3④=2\*GB3②=1\*GB3①港南商业区凤凰街商业区新世纪商业区和平路商业区贵港市商业人流量主要集中在市中心凤凰街商圈、建设东路、和平路、公园路，新世纪广场六个节点。=1\*GB3①凤凰商业圈：由凤凰一街、凤凰二街、凤凰西街、凤凰城、江北中路、建设中路所构成的市中心商业圈，商业繁华，集购物、休闲、娱乐于一体，衣、食、住、行样样齐全，大型商家、品牌连锁店云集，业态丰富，商品档次高、种类繁多，由于该商圈经过多年的商业沉淀，形成当地人习惯性消费场所，因此人流量最密集。=2\*GB3②和平路段：火车站、汽车站坐落于该路上，每日接纳客流量大，因此该路段的人流、车流、物流量都是比较频繁的。另外，和平路后半段已形成了集数码通讯专卖、维修、二手买卖等清一色的手机专业街，手机作为易耗品，更换频率大，因此也聚集了大量的消费者，人流量相当大。=3\*GB3③建设东路：属于旧城区商业旺街，晚上是商业步行街，禁止机动车通行，连锁品牌服装店云集，夜市摊点群聚，晚上7：00~12：00是其人流量最大，最集中的时候。=4\*GB3④公园路段：由于紧靠东湖公园，景观秀丽，花卉植物、观赏鱼、玉器等经营户凭借该自然资源优势，自发形成小型的花鸟市场。因此，节假日游玩、观光的当地居民多集中于此，是其人流量大的主要原因。=5\*GB3⑤新世纪广场：地处城市的新区，各政要机构、商务楼宇、专业市场、商业裙楼等环绕四周，是当地最大的市政休闲广场，晚上人流量较多下班后市民多聚集于此。(2)主要的大型综合百货商场业态分布及经营情况丰宝商贸城贵港商业广场港南商业区凤凰街商业区丰宝商贸城贵港商业广场港南商业区凤凰街商业区新世纪商业区和平路商业区贵港商业广场(梦之岛百货部分)楼层租金面积经营种类-1层内40元/㎡外30元/㎡约5000㎡超市、童装、玩具、家居、体育用品、文化用品、烟酒茶叶、保健品首层内50元/㎡外40元/㎡5184㎡金饰珠宝、化妆品、钟表、数码器材、家电、皮具、箱包二层内40元/㎡外30元/㎡约5000㎡品牌男女服饰三层内30元/㎡外20元/㎡约5000㎡“金龙寨”连锁餐饮项目点评：项目位于贵港市中山北路中段,新世纪广场旁。项目为大型综合性商场，主要销售中高档服装、化妆品、精品，商品品牌齐全。白天商场内人气较低，只有些许中老年龄段客户在商场内闲逛，据介绍周末人气会有大幅度提高，贵港市民在选择较高档商品时还是会把该商场排入首选之列。丰宝商贸城楼层租金(元/㎡)面积(㎡)招商业种已进驻商家负一层283000超市无首层983000鞋包苏宁电器、肯德基、卓尔珠宝、ADIDAS二层不详3000无苏宁电器三层283000品牌男女服饰无四层213000大众服饰、儿童服装、床品、文具、工业小商品、精品无五层213000美容保健银都电影城、加加网吧、合家欢娱乐城六层不详3000无欧啦啦KTV经营模式：商场管理处仅负责招商，租赁面积可根据商家需求划定，后自行安装柜台，自行经营。2007年12月中旬商城重新开业。项目点评：丰宝商贸城自06年开业以来，由于定位不清晰、经营不善，除娱乐、餐饮部分能旺场，其自营的百货部分生意冷淡。07年其对百货部分重新定位招商，成功引进香港卓尔珠宝、ADIDAS等品牌已开业，年中时并引进主力店苏宁电器，将于年底重新开业。但是，由于受制于目前的几个主力商家，导致该商场百货部分分布更为分散，难以集中经营，日后面对的客户群体将更为模糊，其百货部分的生存压力仍比较大。(3)主要的综合市场业态分布及经营情况甘化商贸城港南商业区凤凰街商业甘化商贸城港南商业区凤凰街商业区新世纪商业区和平路商业区甘化商贸城楼层租金面积经营种类铺位数首层30-354000小家电、童装、日化、床品、窗帘409二层30-354000成衣、童装、小百货经营模式：商场内均为独立铺位，规划好业种范围后，将铺位租给个体商户独立经营，商场管理处仅负责物业管理。项目点评：该商场为贵港市较为早期的综合性商场，地段优越，业态规划较为合理，在市民中的知名度高。商场中主要为个体户经营，零售商品，无品牌商家入驻，无主力店，销售的商品档次较低，主要为低价位商品。主要吸引城区内的中低购买力消费群体如学生等前来消费。该商场在节假日人气较旺，06年以来由于物业日渐陈旧，且受凤凰街影响，该商场影响力逐步衰退。德宝花城\德宝商城(4)主要的大型集贸市场、专业批零市场业态及经营情况德宝花城\德宝商城中山商贸城豪华家具城摩托车市场建材专业市场广场明珠正佳电子城永达装饰材料市场兴港副食城海鲜市场牛岭水果批发市场南湖茗茶城家具广场南粤家具广场港南商业区凤凰街商业区新世纪商业区和平路商业区中山商贸城豪华家具城摩托车市场建材专业市场广场明珠正佳电子城永达装饰材料市场兴港副食城海鲜市场牛岭水果批发市场南湖茗茶城家具广场南粤家具广场港南商业区凤凰街商业区新世纪商业区和平路商业区正佳电子城楼层铺位数经营面积经营种类空铺率租金一层商铺84间，商家数63个2250㎡电脑耗材0%13-44㎡/间二层未规划2250㎡无100%未定项目点评：正佳电子城位于世纪花园东（城四路中段），由正佳房地产开发有限公司开发，项目占地10.6亩，该项目于2005年开业，经过两年多的经营时间，是目前贵港市规模最大、产品种类最齐全的电脑耗材商场。经营辐射范围覆盖整个贵港市及周边县城。正佳电子城总共六层，一至二层规划为电脑耗材商场，每层面积在2250㎡；三层至六层为写字楼，共160套商务写字楼。一层商铺主要经营电脑、网络耗材、音像、软件等。二层目前空置状态，商铺尚未间隔，还在规划中，预计明年初开始进行招商；项目配套有商务写字楼、大型停车场。一层租金为25-35元/㎡，面积区间为13-44㎡，主力面积在26㎡~36㎡之间，公摊约33%，物业费为1.5元/㎡，电费为1.1元/度，水费为每层所有商家平均公摊。目前商场进驻的品牌商家仅有联想电脑，商家们主要从广州、南宁等省会城市进货，经营方式以零售为主，据商家反应经营情况一般，主要为企事业单位和散客购买居多。项目优势在于是贵港规模最大的电脑耗材集中地，产品种类较齐全、配套较全，有商务写字楼、停车场。其劣势在于地处城市以北的新城区，人流量较少，在自身配套方面欠缺，商场无运货电梯，给商家补货时带来了不便。广场明珠·灯饰布艺城楼层铺位数经营面积经营种类空铺率租金一层66间（大多几间打通使用）约2000㎡一层：灯饰10%35~42元/㎡二层46间（大多几间打通使用）约2000㎡二层：灯饰、布艺50%25元/㎡项目点评：广场明珠·灯饰布艺城位于新世纪广场明珠西侧，毗邻市政府新世纪广场，周边人民银行、交通局、中国电信、政府机关、企事业单位林立，众多高档商品房住宅小区环绕周围，与梦之岛百货、五星超市、正佳电子城咫尺之遥，是贵港市规模最大，最具发展潜力大型的灯具布艺城。项目规划一层为灯饰用品、二层为布艺,由于未招到布艺商家，现经营灯饰。商场一层商铺66间，面积区间16-105㎡；灯饰商经营面积需求大，大多几间打通使用。二层46间，二层面积区间25-118㎡，商场公摊约45%目前进驻的商家有六家，经营户大多直接从广东中山灯饰厂家直接进货，针对本地消费者零售，经营状况良好。其优势在商场内灯饰品种较齐全，周边商业配套完善，路网通畅、交通便捷。但由于还是新市场，地处城市新区，人流量较少，目前市场认知度较低。豪华家具城楼层铺位数经营面积经营种类空铺率租金一层119个约2000一层：家具0%外铺：20元/平方米内铺：18元/平方米二层100个约2000二层：沙发，电脑桌椅0%15元/平方米项目点评：位于中山中路的豪华家具城，共两层，一层经营木制家具，二层专业销售沙发电脑桌椅,主要为低档次商品。商场较为陈旧，停车位约为30个.下层商铺开间为4米，进深4米，主力面积为24㎡。租金外铺为20元/㎡，内铺为15元/㎡。商场主要进货渠道主要为广东顺德，为降低成本,部分老板组成了商团，集体去顺德进货。南粤家具广场楼层铺位数经营面积经营种类空铺率租金三层一层约80间，二层20间，三层20间8万㎡一层：精品家具二层：实惠产品三层：办公0%一层约50元二层约35元三层约30元项目点评：南粤家具广场是贵港市最大型、档次最高、产品最齐全的专业家具市场。广场位于金港大道贵港汽车东站旁。三层建筑，一层销售精品家具，价格较高昂，全国各大品牌产品均有柜台在售，多为从广东进的货。与其他家具市场相类似，广场平时特别是白天几乎没有客人光顾，晚上和周末则能吸引不少客户，广场外设置了数量较多的停车位。一层精品家具档次高，产品多为全套客厅家具和卧室家具成套销售，不接受砍价，只有促销和售至尾货的时候打折。每品牌占据一个摊位，例如翡翠籐器等，每个摊位50-100㎡不等。二层产品档次较低，适合收入不高的家庭，丰富了客户的可选择性。摊位均为100㎡大小。三层为办公室用品，以高档产品居多。金港大道中家具广场:楼层铺位数经营面积经营种类空铺率租金2层约280个约5000㎡家具,家装材料外铺：10%内铺：10%外铺：50元/平方米内铺：40元/平方米项目点评：贵港市江北区共有四个家具市场,本市场档次水平属于中等偏上。市场是近期才修建完成的，规模大，档次高。家具广场商家大部分从广东省各大家具批发市场进货，市场内家具外铺档次较高，内铺商品质量一般，样式普通。铺面开间为6—8米，进深10—15米，主力面积为70㎡，家具广场消费者多为城市中高收入者。市场停车位100个。江南海鲜批发市场楼层铺位数经营面积经营种类租金首层/整栋16档口+8铺面约400㎡海鲜批发、酒楼40-50元/㎡项目点评：江南海鲜批发市场由小龙房地产开发有限公司开发，位于中山南路金港商贸城内，车流量大、交通便利，海鲜市场停车位规划较少，约25个，基本以路边车位为主。海鲜市场为商贸城商业功能区之一，沿街布局，包括海鲜批发和酒楼餐饮，建筑设计4层半天地楼，一楼铺面部分海鲜批发，档口16个，3ⅹ8--3ⅹ4米规格，市场规模较小；部分经营酒楼，标准层面积36平米，开间4.5米，进深8.4米，档口已租完，还剩4间铺面出租，租金40-50元/㎡/月。海鲜市场规划规模小，定位于贵港唯一大型海鲜产品批发市场，引进来料加工餐饮模式，已有2家酒楼进驻；海鲜品种主要来源为北海鲜海批发市场，以零售为主，当地人为消费主体。市场今年年初营业，填补了贵港海鲜消费市场的空白，但市场的经营状况一般，仍处于试探市场阶段。兴港副食品城楼层铺位数经营面积经营种类租金首层1522600㎡日杂用品25-35元/㎡二层8150㎡成衣、毛巾15-20元/㎡项目概况及点评：兴港副食品城地处解放路，老城区范畴，交通相对拥挤。食品城由贵港市供销社下属市糖酒副食有限责任公司进行管理。食品城成立时间较早,至今将近20年历史，建筑形式以2-3层天地楼为主，物业较为陈旧，道路狭窄，卫生设施较差；商铺开间普遍3-6米,进深4-10米,内设露天停车场120㎡左右,市场主要经营粮油、烟酒、糖果等日常生活用品，租金集中15-35市场的进货渠道主要来源玉林工业品批发市场以及部分本地生产企业,消费源则集中在贵港市内的杂货店商家。摩托车市场楼层铺位数经营面积经营种类空铺率租金一层60约3。52万㎡各品牌摩托车0%11元/月/平方米项目概况及点评：贵港摩托车市场位于金港大道西段，该摩托车市场为贵港市最大的摩托车市场。交通便利，位于城市郊区，停车无碍。市场面积开阔，容量大，由四十个880㎡的大型仓库组成，每个仓库均为开间22米，进深40米，整个仓库出租为10000元，平均每平方米11元。每个仓库销售1至2个品牌。主要销售品牌有，铃木、五羊本田、力帆摩托等等，基本上国产摩托所有牌子都已入驻，进货也一般从厂家直接运回贵港进行销售。市场内还配备了供新车试驾的跑道，市场后还特别设立了交警支队的办证大厅，方便新车主买了车之后马上可以登记上牌，使用摩托车。购买摩托车的一半为周边城镇的年轻人，一半为贵港市做小生意的客户。德宝花城及德宝商城楼层铺位数经营面积经营种类空铺率租金一层约280个约5000外铺：餐饮、装饰材料、日杂内铺：仓库、美容外铺：50%内铺：60%外铺：15-20元/平方米内铺：8-10元/平方米项目概况及点评：德宝花城及相临的德宝商城，是贵港市名躁一时的重点项目，主要为天地楼产品，这两个项目统一定位为装饰建材专业市场。铺位单间面积在40-50㎡,双间面积80-90㎡,层高4米。但是由于产权卖散之后，无专业的商业管理公司进行商业管理，招商失败，导致该市场目前尚未成型。目前该市场空铺率很高，尤其是内铺大部分无法招商，不少成为仓库。已经开业的店铺中，仅靠近装饰材料市场部分有少量的业种与装饰相关，其余已经营业的店铺业种非常分散，多为满足该片区居民的一些生活日常用品销售，不成气候。租金水平远低于同地段的建材市场。建材专业市场楼层铺位数经营面积经营种类租金首层185约5600㎡铝材、卫浴、瓷砖25-45元/㎡项目概况及点评：贵港建材专业市场位于金港大道北侧（市工商管理局）旁，贵港市商务局下属单位市场服务中心进行管理。市场包括9个弧顶钢棚以及部分靠近专业市场的私人铺面，市场经营建材品种类较齐全，其中以铝材、钢管、浴器、瓷砖、玻璃经营为主，经营面积大小不等，瓷砖、玻璃以及浴器铺面主要集中在60㎡；铝材的经营面积较大，铺面在140-512㎡之间；设置路边停车场。市场管理费250-300元/月，专业市场部分租金在25-35元/㎡；私人铺面租金略高，30-40元/㎡，除私人铺面尚有空铺外，专业市场内无空铺出租，专业市场部分铺面转租费达6-10万。市场产品的渠道来源较广，陶瓷、钢管、浴器主要来源广东佛山；铝材则主要集中平果、南宁；玻璃集中来源南宁、柳州市场。作为贵港市早期专业建材市场，现已成为贵港发展较成熟的专业建材市场，消费主体主要来自贵港市区以及周边桂平、平南部分县市，由于规模效应，市场辐射范围逐渐扩大。中山商贸城楼层铺位数经营面积经营种类空置率租金一层80约8000家具,家装饰材外铺：25%内铺：0%外铺：15-20元/平方米内铺：25元/平方米已包括管理、物业费项目概况及点评：中山商贸城为贵港市专业家具市场，由原来某机械厂仓库改建而成。由于原来仓库较陈旧，商场也就定位为专门销售较低档次的商品，商品进货渠道主要为广东省，有部分为贵港市本地产品。外环商铺主要为销售床垫以及家装饰材，产品的主要销售给周边乡镇居民，以及城市低收入者。商场经营时间较长，已经形成了固定的客流量。平时只有零星客人在市场看货，周末客流量会比平日高几倍。目前商场基本无空置摊位，外铺仅有4—5间空置，也已有意向租户。铺面开间均为4米,进深为4米。主力面积16㎡。停车位约为30个。永达装饰材料市场楼层铺位数经营面积经营种类租金首层781000板材、木线、石材、门业、涂料、卫浴等30-40元/平方米项目概况及点评：该市场为小型的家装材料市场，经营中低档家装材料，基本无品牌商家。其货源主要来自广东省内佛山等地。市场内为钢架大棚，将划分为30-150㎡不等的铺面供经营，层高3.5-4.5米，开间约3-8米，进深5-10米牛岭水果批发市场楼层铺位数经营面积经营种类租金首层/整栋64约4300㎡苹果/香蕉/柑橘20-30元/㎡项目概况及点评：牛岭水果批发市场于2006年12月份开业,位于港北区仙衣路段,交通便利,是一家集中批发各类水果的专业市场,铺面建筑布局以3层天地楼为主,A#B#C#单元排列设置，共118间,其中大间28间,商铺开间4.5米,进深6-8米,标准层高4.5米,主力面积80平方米，市场设计货运停车场约400平方米，设有冷冻库，卫生设施完善；经营方式主要以批发为主，市场经营状况较好，整栋出租在1300-2000元/月，出租率在60%。牛岭水果批发市场现为贵港市较具规模的水果专业批发市场，大部分经营者为贵港市旧水果市场迁移过来，水果种类基本来源湖南、湖北、山西等国内水果资源大省以及区内桂林、百色的水果基地，买家主要是贵港市区以及横县、武鸣的县份城市的经营客商。市场运行由牛岭水果批发市场有限公司管理，市场规模逐渐扩大，对周边县份市场已形成一定的辐射效应。南湖茗茶城楼层铺位数经营面积经营种类租金首层/整栋31约2500㎡茶叶、茶具26-30元/㎡项目概况及点评：南湖茗茶城位于中山南路，交通便利，属南湖商业广场的商业功能区之一，贵港市万冠房地产开发有限公司开发经营。南湖茗茶城2007年9月份开业，建筑形态为3层天地楼,商铺开间5.4-6.6㎡,进深15㎡,主力面积80㎡,目前在营商铺31家,主要经营茶叶以及部分茶具用品，进驻的包括云南普洱茶行、浙江龙井、碧罗春等等品牌,商铺租金集中在26-30元/㎡，市场物业管理费1元/月/平方米。经营方式以零售为主，批发份额较少，经营状况一般，尚有21个空置铺面.停车位沿街设置25个。茶叶进货渠道主要是原产地，当地人为消费主体。南湖茗茶城作为刚开业不久的茶叶市场，规模较小、人气方面都还较低，另外贵港市民的茶文化消费意识以及接受程度如何还有待市场考验。主要集贸市场、专业批零市场分析小结特征一：以中小规模市场为主由上表可见，各市场的经营面积主要分布于3500-8000㎡，同时有数个1000-2900㎡的小市场。由于本市目前商业市场辐射力有限，市场容量不大，因此中小规模的市场目前发展状况较好。特征二：经营业种有限，商品为中低端档次贵港市主要集贸市场和专业批零市场经营业种主要为市区的消费商品，大部分为同类产品中的中低档次，仅装饰类市场商品品牌、档次较全。其中电脑耗材、海鲜批发、茶叶等数个市场处在起步阶段，规模小，人气不足，有待培育。建材、家具则已成行成市，发展状况良好。特征三：整体租金水平较低，增长空间较大市场名称各层租金单价(元/㎡)一层二层三层正佳电子城13-44广场明珠灯饰布艺城35~4225豪华家具城外铺：20内铺：1815南粤家具广场503530金港大道中家具广场外铺：50内铺：40江南海鲜批发市场40-50兴港副食品城25-3515-20摩托车市场11德宝花城\德宝商业城外铺：15-20;内铺：8-10建材专业市场25-45中山商贸城外铺：15-20内铺：25永达装饰材料市场30-40牛岭水果批发市场20-30南湖茗茶城26-30由上表可见,贵港市目前各类市场每月租金水平普遍较低，即使是经营状况良好的家具、装饰专业市场，租金水平也仅在30-50元/平方米。随着未来贵港市商业市场的逐步成熟，各市场的租金水平还有一定的上升空间。特征四：各类市场购物环境较差，软硬件配套相对缺乏贵港市专业市场普遍不能为消费者提供一个优质的购物环境，不少市场脏、乱现象严重；缺乏完善的商业功能配套，停车位少、无货梯等情况比比皆是，在软件方面缺乏规范化的管理服务，缺乏对经营户的引导和管理。特征五：以零售为主，批发为辅由于贵港市的专业、集贸市场规模、业种等各方面存在众多不足，大部分市场辐射力小，商家经营方式多以零售为主，服务于市场居民，为数不多的市场对周边城镇批发。(5)主要的商业街市场业态及经营情况对比分析主要的商业街道市场分析小结凤凰一街 自上表显示，凤凰一街商铺多以经营服装服饰、鞋业、餐饮业为主，其次为宾馆及茶庄，并辅以精品饰品及数码冲印等。其它业态包括五金店、药店、通讯用品、网吧、娱乐KTV、日杂百货等生活相关配套行业等，由于此类行业数量不多（仅有一、两家），不具代表性，因此在上表中归为其它类。该路段临建设路口以花溪王、品螺香、多美丽等品牌速食店居多，中段以各类品牌服饰、鞋业、精品饰品为主，临江北路口处宾馆较密集，业态以诊所、饼屋、保健按摩等生活配套为主。凤凰一街商铺总数113家，租金从80元—150元/月/㎡不等，大多在80元/月/㎡左右，面积区间：30-80㎡。该街由政府与某开发商合作开发，于1996年至1998年建成，经过多年商业沉淀，已经成为贵港市商业最繁华的中心地带，街道整洁、外立面统一，设有骑楼可遮阳挡雨，商铺门前均设有停车位，便于消费者购物逛街。凤凰二街自上表显示，凤凰二街商铺多以经营服装服饰、宾馆、餐饮业为主，其次为电器及美发，并辅以精品饰品、鞋业及诊所等。其它业态包括文体用品、干洗、家纺、网吧、名烟名酒、保健、KTV、美容、美甲、电玩、超市等生活相关配套行业等，由于此类行业数量不多（仅有一、两家），不具代表性，因此在上表中归为其它类。该路段临江北以休闲服饰、鞋业、精品居多，金利来、老爷车、耐克等各大品牌连锁店汇聚于此。中段云集了较多宾馆旅社，因此餐饮、诊所、美发等配套行业分布四周，临近建设路段由华隆超市和宏宇电器两大购物中心所组成，是人流量最密集的地段。凤凰二街地处贵港市中心地段，商业氛围浓厚，共有商铺110间，面积间隔多为36~55㎡，租金约74元—100元/㎡，其与凤凰一街相平行，两条路一同开发建成，同享城市中心之繁华。由于餐饮业较少，因此街道相对凤凰一街而言较整洁。凤凰西街自上表显示，凤凰西街商铺多以经营服装服饰为主，其次为宾馆、餐饮业、美发，并辅以茶庄、药业、网吧等。该街道属于凤凰二街的支路，人流量密集，与凤凰一街、二街形成了贵港市最繁华商业街。临凤凰二街路段主要行业为潮流服饰为主，中段聚集了阳阳炖鸡、漓江村等大型的品牌餐饮业，靠中山路段主要为品牌服装与休闲保健行业。凤凰西街共有商铺65家，月租金为74元—100元/月/㎡，面积大多为27-40㎡，该路段特征与凤凰二街基本相同，以大众化中低价位的商品零售及服务行业为主，是众多市民购物消费的主要街区。消费者大多有稳定的收入来源，消费力属于中高水平。商家普遍经营状况良好，每月均有稳定的赢利。凤凰城自上表显示，凤凰西街商铺多以经营服装服饰为主，其次为茶叶茶行、餐饮业、家电，并辅以美发、精品、鞋业、诊所等。其它业态包括：汽车租赁、电玩娱乐、五金销售、擦鞋店、茶庄、茶行、床上用品、红木家具、化妆品专卖店、会所、婚纱摄影店、机电专卖店、酒吧等相关配套行业，由于此类行业数量不多（仅有一、两家），不具代表性，因此在上表中归为其它类。该路段位于江北路与中山路交汇处，与凤凰西街相连，由凤凰城住宅五个组团围河而组成的底商商铺。道路干净整洁、购物环境好，设有公共休息场地及健身设施等配套。主要以经营服饰、精品、鞋业、餐饮及生活配套行业为主。共有商铺158间，面积区间为34㎡—75㎡，月租金主要大多55~60元/㎡。金港大道自上表可知，金港大道商铺多以经营业态分布较平均，主要以服装、便利店为主，其次为水泥销售、厨具、广告牌制作，并辅以电器专卖、汽车美容等行业。其它业态包括：美容美体、服装、酒店用品、润滑油专卖、机电专卖店、摩托车配件、茶庄茶行、保险公司、超市、电脑、家电维修、房屋置换、化工制品店、旅社宾馆等行业，由于此类行业数量不多（仅有2~3家），不具代表性，因此在上表中归为其它类。金港路是贵港市最长的主干道，是通向梧州的国道，道路宽敞、整洁、交通状况良好。它将城市一分为二，承接南北贯穿东西，成为新、旧城区的分界线。作为城市门户的主干道，许多中大型酒店分布四周，外地消费力汇聚于此，其业态主要以大型的汽车销售卖场、以及汽车相关附属产业、餐饮服务业为主。该路段近市郊部分业态档次较低，集中了较多的建筑材料销售点。该路段共有商铺145间，租金为33元~70元/㎡，面积区间在20~105㎡不等，主力面积以30㎡至50㎡居多。中山路自上表可知，中山路商铺经营业态主要以餐饮、便利店为主，其次为美发、机电摩修，并辅以诊所、药业等行业。其它业态包括：文体用具、运动服装专卖、照相馆、燃具用品店、福利彩票、兽药、茶庄、厨房用品、房屋置换、服装、五金销售、眼镜店等生活相关配套行业，由于此类行业数量不多（仅有2~3家），不具代表性，因此在上表中归为其它类。中山路贯穿城市南北，将新城、旧城、江南、江北一脉相连，共有商铺114间，租金为15~175元/㎡，面积区间在14㎡~300㎡不等，主力面积为40㎡、60㎡、80㎡。中山路主要由四个部分组成：A、人民路至建设路段：该路段主要依托于市人民医院而形成的附属产业链，业态由主要由诊所、药店、医疗器械等所组成。B、建设路至江北路段：农业局、林业局坐落在此，农产品附属行业依附而存。周边居民区较多，人口密集，部分电动车、摩托车专卖店成行成市。C、江北路至金港路段：业态主要依托于某家具市场而形成的相关家饰、家装材料行业。中低档次的商品居多，一般针对于本地消费市场。D、南湖商业广场路至江南大道路：该路段属于港南区，经济发展较缓慢，主要以依附于贵港市中医院、市中心血站的药业、诊所等行业，以及日杂百货等生活配套行业所组成。此外，海鲜市场、茶叶市场等部分新市场也逐渐形成。江北大道自上表可知，江北大道商铺多以经营美发、餐钦为主，其次为五金机电、便利店、宾馆旅社，并辅以服装加工、家电维修、机电专卖等行业。其它业态包括：摩托（机电）维修、电玩娱乐、网吧、五金销售、诊所、门窗制作、服装、保险柜专卖店、摩托车配件、文印店、休闲保健按摩、药店、茶庄、茶行、福利彩票等生活相关配套行业，由于此类行业数量不多（仅4~5家），不具代表性，因此在上表中归为其它类。该路段分别以中山路、东湖交汇处为节点，分为江北东路、江北中路、江北西路。A、江北东路：曾经郊区农村的生产大队，目前大多为旧式民房底商商铺，业态档次偏低，以满足周边村民生活配套的行业为主，如木材加工、维修、日杂等。街铺租金为15~30元/㎡，主力面积在20~40㎡之间。租凭方式部分为一、二层或整栋出租。B、江北中路：由于靠近汽车总站和火车站，行业多以宾馆、餐饮为主。靠近凤凰街、凤凰城的路段商业气氛浓郁，人流量、车流量密集，汇聚了各品牌手机通讯卖场、品牌服装、珠宝店等中高档消费品的行业。街铺租金为30~100元/㎡，面积区间在20~105㎡。C、江北西路：江北西路商铺多以临街自建私房底商为主，石羊塘市场和交警支队之间路段的商业氛围较好。作为城区较早道路，五金机电、汽配维修占据较大比例，接近42%；其它餐饮、医药等生活配套类业态也分布四周。月租金普遍在25-50元/㎡之间；石羊塘市场的临街铺面依托市场人气商业氛围浓厚，商铺月租金在30-40元/㎡左右。建设路自上表可知，建设路商铺多以经营服饰、机电摩修为主，其次为电动车专卖、机电专卖、门窗加工，并辅以餐饮、便利店等行业。其它业态包括：餐饮、水泥、五金、保健品专卖、茶庄茶行、超市、成人用品、电器专卖店、钓具、眼镜店、蜂蜜专卖店、福利彩票、副食品、银行、广告招牌制作、化妆品专卖店、婚纱摄影店、精品店、废旧回收、数码冲印、诊所等生活相关配套行业，由于此类行业数量相对较少，不具代表性，因此在上表中归为其它类。该路段分别以解放路、中山路交汇处为节点，分为建设东路、建设中路、建设西路。A、建设东路：属于旧城区商业旺街，晚上是商业步行街，禁止机动车通行，夜市摊点云集，人流量大，十分繁华。因此聚集了许多国内知名的品牌服装连锁店。街铺租金为100~120元/㎡，主力面积在21~36㎡之间。B、建设中路：与凤凰街相接，商业繁华，以电器商场、手机通讯、服装等行业居多，街铺租金为30~100元/㎡，面积区间在30~100㎡，（面积较大的商铺租金较便宜，反之则贵，大多可与业主商量）。C、建设西路：建筑形态以旧式自建民房为主，业态档次较低，以水泥销售、门窗制作、维修业、机电销售、摩托电动车配件居多，靠近中山路口是电动车专卖店比较集中的地方。租金较便宜，20~50元/㎡，面积区间为20-170㎡。解放路自上表可知，解放路商铺多以经营日杂百货、便利店为主，其次为家电、厨具、饮品店，并辅以副食品、餐饮、自行车专卖等行业。其它业态包括：文体用具、电动车、佛具、化工制品店、针织棉纺、诊所、凉茶、美发造型、五金销售、玩具店、名烟名酒专卖、花店、皮鞋订做、烧卤店、珠宝首饰、书店、家纺、鞋专卖店等生活相关配套行业集合而成，由于此类行业数量相对较少，不具代表性，因此在上表中归为其它类。解放路的（人民路至建设路段）主要的行业以文具店、玩具店、冷饮店、餐饮等居多，依附于学校而存。（建设路口至江北路）家用电器和厨具成行成市，面积比较大，门面宽，经营面积60㎡至80㎡；该路中段商业依附于甘化商贸城，业态以副食品及日用小百货为主。商铺主要租金为40~150元/㎡，面积大多在14~50㎡之间。港宝路自上表可知，港宝路商铺多以经营餐饮、宾馆为主，其次为茶叶茶行、服饰，并辅以美容、美发、便利店等行业。其它业态包括：按摩、凉茶、家电、美发、工艺、士多店、糖、咖啡、诊所、干洗、药店、数码、画店、超市、网吧、花坊、文印、文具、摩修、饰品、擦鞋、音响等生活相关配套行业组合而成，由于此类行业数量相对较少，不具代表性，因此在上表中归为其它类。该路段大多为新开发的天地楼，商业主要为住宅底商一、二层商铺，骑楼商业街，道路宽敞、整洁，是连接新旧城区的重要道路，经营户对该路段商业发展前景充满希望。临江北大道路段商业氛围成熟，以时尚服饰、餐饮、美容美发行为主；临金港大道商铺多属于贵港·国际生活港的街铺，由于市场建成不久，街铺的出租率仅达到65%左右，内铺出租率约20%。港宝路共有商铺169家，面积区间为65~135㎡，月租金多为60~80元/㎡。由于国际生活港商铺已售，业主通常一至六层整栋出租，月租金为4500-5500元/栋。和平路和平路是条具有较长历史老街，市汽车总站、火车站坐落于此，物流、人流量和车流量较大。在临近建设路段，移动、联通、电信营业厅聚集在此，各大数码通讯大卖场、二手通讯市场，及通讯相关行业链依附而存，形成了集数码通讯专卖、维修、二手买卖等清一色的行业链。但该路段比较陈旧，路中间设有隔栏，为消费者购物带来不便。该路段租金大多为26元—50元/月/㎡，面积区间为15—30㎡。由于大卖场较多，商铺数量较少，业态形式单一，在此就不加以量化分析了。古榕路（东湖沿线路段）古榕路是萦绕东湖而形成一条老街，曾经也是贵港市较繁华的街道之一，自从凤凰街的建成开业后，消费趋势逐渐分流过去，古榕路也随之退出繁华的历史舞台。旧城改造该路将面临拆迁，商家经营情况呈下滑趋势。目前临近建设路主要经营的行业以服饰、童装为主，业态档次较低，主要针对东湖周边片区居民，现经营情况属于下滑阶段。临公园路大多为自建村屋自主经营居多，村民自发形成了小集市，可满足周边居民的生活需求。商铺面积12~30㎡，租金大多15~45元/㎡/月，约300~500元/月/间。道路不平整、陈旧、环境脏乱是消费者分流的主要原因。公园路（东湖沿线路段）公园路位于东湖以西，南接古榕路，北临江北大道，也是贵港市历史较悠久的老街。铺面月租金区间为20~60元/㎡，面积区间为10~30㎡。电脑耗材、图书音像等行业主要依附职业学院和业余体育运动学校两所学校。花卉植物、观赏鱼、玉器等经营户凭借湖畔公园自然资源优势，自发形成小型的花鸟市场。其它业态以餐饮、日杂、美发、药店等生活配套所构成。特征一：主要的业态以服饰、餐饮、宾馆及日常百货居多路段主要经营业种凤凰一街服饰餐饮宾馆鞋业凤凰二街服饰宾馆餐饮电器专卖凤凰西街服饰餐饮美发宾馆凤凰城服饰茶叶餐饮家电专卖金港大道餐饮便利店服饰水泥销售中山路便利店餐饮美发机电维修江北大道餐饮五金机电美发宾馆建设路服饰机电维修门窗加工电动车专卖解放路日杂百货便利店家电专卖服饰港宝大道餐饮茶叶宾馆服饰和平路通信数码电器维修二手电器古榕路服饰便利店公园路花卉工艺品图书音像电脑耗材市中心商业圈主要为和平路—凤凰街商业区，在这两个商业区内经营类别丰富，服饰、鞋类、精品饰品、家电、餐饮等各类行业多聚集在该商业圈的几条路段内。部分路段商业依附于各企事业单位而自发成行形成功能商业街，形成功能性特色商业街，如建设东路商业步行街