中国商业地产社区商业研究报告

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2019中国商业地产社区商业研究报告

研究团队：观点指数研究院

本报告导读：相关于市中心大型商业综合体，社区商业具有“便利性”那个无可比拟的优势。人们逐年增加的可支配收入以及“就近原则”的消费观念为社区商业带来了新机会。

摘要：

?社区业态百花齐放

除了服务、餐饮、零售、休闲娱乐之外，人们日益增长的日子需要也催生了社区商业新的生态圈，比如养老圈以及教育圈等。

?规模趋小进展

相比于大型的商业地产项目，社区商业凭借体量小、投资低、利润稳定等特质得到企业的青睐。在宏观经济增速别断放缓、场地租金攀升的大环境下，社区商业业态规模呈现出趋小化进展的态势。

?万亿蓝海之争

都市化进程的推进，促进了社区数量和社区消费的增多，数据显示，预计到20XX年，全国城镇住所物业面积将达300亿平方米，中国社区服务消费将迈入万亿级市场。

?前景光明，局限犹在

社区商业是满脚本地社区居民商品和服务需要的商业，服务半径有限，大多别超过1公里。社区商业本身的定位就决定了其有限的经营范围和有限的流量，没有流量就没有商业，怎么发掘并保有流量是社区商业需要思考的咨询题。

观点指数近日，某省会都市对社

区周边的日子服务设施中意度进

行一次采访调研，13.7%的被访市

民直截了当表示别中意或别太中意，

这讲明社区周边日子服务设施仍

旧有非常高的提升空间。

社区周边日子服务设施以便民、

利民和满脚居民日子消费为要紧

目的，包括餐饮、医院、娱乐、

培训等业态，属于社区商业的大

范畴之内。

相关于市中心大型商业综合体，

社区商业具有“便利性”那个无

可比拟的优势。人们逐年增加的

可支配收入以及“就近原则”的

消费观念为社区商业带来了新机会。

外国进展经验显示，在人均GDP超

过3000美元之后，社区商业所占

消费零售总额的比例普通在40%-60%区间。但即使在中国一线都市

上海，社区商业也仅占社会商业

支出总额的30%左右，侧面反映了

社区商业背后的市场商机还有待

充分发掘。

目前，一些敏锐的开辟商看中社

区商业中的蓝海商机，在社区周

边统一规划建设住所配套设施，

植入自个儿的社区商业品牌自主运

营或者直截了当举行销售，在满脚社

区消费需求的并且猎取利润。一

2些电商甚至物业公司也依照自身经营优势，加入瓜分社区商业利润的行列之中。社区商业将逐渐成为都市商业中的新宠儿。

社区业态百花齐放

社区商业最早浮现于20世纪中叶，是一种以社区范围内居民为服务对象，满脚和促进居民日常综合消费为目标的属地型商业。

依照物业类型，社区商业可分为社区底商、社区商业内街、社区中心三种类型。其中社区底商以楼盘底层作为商业用房，是最为常见的一种社区商业类型。社区底商业态要紧包括零售业以及服务业，针对的是社区内居民的必要日子物质与服务需求。至于社区居民更高层次的需求则是由社区中心予以满脚。

社区中心要紧包括服务、餐饮、零售、休闲娱乐等业态，业态的配比并非固定，而是受区域位置、布局规划以及大众需求所驱动。例如苏州邻里中心要紧针对方圆1公里内的居民，注重服务性，日子配套服务占领要紧地位；但上海瑞虹日子广场却因老城区的地理特性和当地居民的消费偏好，挑选将餐饮和零售作为主打业态，且没有引进娱乐设施。

除了服务、餐饮、零售、休闲娱乐之外，人们日益增长的日子需要也催生了社区商业新的生态圈，比如养老圈以及教育圈等。

据国家社科基金测算，2050年，中国老年市场规模将达48.52万亿元，养老产业规模将达21.95万亿元。这亿万的养老市场必将撬动社区商业周边养老业态的进展。

并且，在提倡进展素养教育的大背景下，教育机构房租人力成本高、商场消费稍显疲软等因素交错，促使了教育入驻商场和教育综合体的浮现，教育也逐渐成为社区商业中的重要一环。

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间、服务等多方面特性，成为社区居民日常消费的场所。此外，相较于大型超市，便利店依赖合理的选址和稍高定价，小规模体量就能达到稳定创收，成为了企业热衷的零售业态。

商务部数据披露，在连锁百强企业中，去年便利店门店总数增长18%，增速比整体高8.9个百分点，延续三年在零售业态中保持最快水平。便利店的快速增长和抢占市场，促进了一些大型零售业态如大卖场向“小”转型。20XX年1月，华润万家借由深圳梅龙店推出全新品牌“万家MART”，营业面积约8500平

规模趋小进展

相比于大型的商业地产项目，社区商业凭借体量小、投资低、利润稳定等特质得到企业的青睐。在宏观经济增速别断放缓、场地租金攀升的大环境下，社区商业业态规模呈现出趋小化进展的态势。

以社区商业的零售业态为例，商务部公布的《中国零售行业进展报告(2018/20XX年)》显示，20XX年便利店销售额同比增长8.3%，远高于体量更大的超市、专卖店、大型超市等业态的同比增长率。

作为深入社区各个单元的一种零售

业态，便利店凭借着距离、营业时

单位：%

方米，压缩近一半。此外，永辉超市表示今年将加快小业态门店的探究步伐；物美20XX年打算新开的260家门店中，有160家属于小业态门店。

大卖场向“小”转型体现出了“大而全”向“小而精”经营理念的转变。这也要求商家从需求端动身，精确定制符合消费者购买需求的产品服务清单，提升“小型化”业态对消费者的吸引力和黏性。这种业态“小型化”别仅可以在成本操纵和定价议价等方面凸显优势，还可以凭借着“小”的灵便特性渗入社区日子圈，成为社区商业最富生命力的业态模式。

万亿蓝海之争

都市化进程的推进，促进了社区数量和社区消费的增多，数据显示，预计到20XX年，全国城镇住所物业面积将达300亿平方米，中国社区服务消费将迈入万亿级市场。

看中社区商业这片蓝海的包括房企、电商以及物业公司等主体，这些主体凭借着独特的资源优势以及别同的经营方式，意图抢占社区商业市场中的一席之地。

房企

关于房企来讲，在购物中心存量

5巨大、去化困难的大背景下，体量较小、易于操作的社区商业成为了其关注的重点，目前很多房企纷纷开始打造自个儿的社区商业版图，例如万科的“五菜一汤”、协信的星光邻里、龙湖的星悦荟、金科的美邻街等等。

现时期关于房企来说，社区商业有众多盈利模式，包括纯销售、售后返租、先租后售、纯租赁、租售结合等模式，房企可依照社区商业店铺经营事情、配套要求以及业态配比等多方面因素举行思考，挑选适当的经营模式。卖出社区商业物业能够快速回笼资金；“租”意味着短租期带来的业态配比调整以及将来资产增值空间；固然也能够挑选自主经营，统一布局规划，植入并打造具备妨碍力的社区商业自营品牌。

以万科社区商业为例，万科2012年左右开始确定社区商业的市场定位，目前有5条社区商业产品线，分不是万科里、邻里家、万科日子广场、万科红、万科2049。

选址方面，别同于绿地、金科偏好“人气中心”区域以及龙湖挑选具有某种地理或人文特性的区域，万科社区商业选址范围更广一些。

具体到万科的5条社区产品线，各条产品线体量并别相同，最大的是万科日子广场，体量在3-8万平

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方米左右。万科日子广场项目普遍位于都市郊区，普通采取小股操盘的模式，业态组合集餐饮、购物、娱乐、社交于一体。代表项目是位于郑州的美景龙堂·万科广场，该项目体量4万平方米，业态配比上，餐饮占比33%、新零售占比30%、儿童亲子业态占比22%以及休闲娱乐占比15%。万科的另一条社区商业产品线是邻里家，该产品类不体量相对较小，仅有1-2万平方米，主打的标准业态是“五菜一汤”。后来万科将“五菜一汤”升级为V-LINK社区服务商2.0模式，即利用互联网的思维将原有的服务再度扩容，由万科提供社区场地、市场推广还有成长总管，合作方提供内容支撑，降地了众筹咖啡馆项目、创客空间、社区图书馆、社区学堂、童玩中心等合作项目。

万科邻里家代表项目是无锡万科邻里家Live，该项目是万科在无锡持有的第一具社区商业项目，采纳“333”模块化经营模式，即1/3项目由万科招商主力品牌联营，1/3项目由万科业主经营，剩余1/3项目出售。关于配套尚未完善的社区商业，万科会挑选自主运营社区商业，经过植入并做大自营品牌如梅沙教育、鱼羊市集、万享荟等，做好社区服务。而随着项目周边配套的成熟，万科能够挑选出售这些社区商业，或者继

续运营。

电商

随着时代变迁，电商利用互联网快速进展的红利期已过，纯电商模式的进展遇到了瓶颈。引入线上流量成本的增高促使电商们纷纷在线下寻求突破，拓展新的流量入口。

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定位为“最终一公里”的社区商业凭借着广大的进展前景成为了电商争抢的重点对象。

电商抢占社区商业流量的方式要紧是经过社区内小型门店的扩张。目前，天猫、京

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东和苏宁三家电商分不建立起了自身的社区经营小店品牌，分不是天猫小店、京东便利店和苏宁小店。

以苏宁小店为例，苏宁小店是20XX年底苏宁公布智慧零售大开辟战略之后推出的社区商业新品牌。环绕社区居民的用餐需求，苏宁小店主打生鲜、果蔬、热鲜食等品类，致力于提供快递代收发、家电手机的维修和清洗服务、房屋中介、彩票购买等一系列增值服务。

并且，苏宁小店还为消费者提供极致的物流服务，这是其抢占社区高地的重要依赖。苏宁小店经过前置仓库举行商品存储、加工、拣选发货，并且完成线下小店的补货和线上订单的发货，大幅提升配送效率，完善最终100米的配送治理，最后实现社区级即时配送。截至20XX年6月30日，苏宁小店即时配服务覆盖都市数量88个。

除了苏宁小店之外，苏宁还推出了苏宁零售云以及苏宁