房地产项目可行性研究学习的的报告计划

精选文档

新版房地产项目可行性研究报告

目录

第一部分项目总论4

1.1项目背景.4

1.2项目概略.5

1.3可行性研究报告编制依照9

1.4可行性研究结论及建议9

第二部分市场研究11

2.1宏观环境剖析.11

2.2全国房地产行业发展剖析11

2.3本市房地产市场剖析.11

2.4板块市场剖析.13

2.5项目制定位方案.15

第三部分项目开发方案17

3.1项目地块特征与价值剖析17

3.2规划设计剖析.18

3.3产品设计建议.19

3.4项目实行进度.23

3.5营销方案.24

3.6机构设置.25

.精选文档

3.7合作方式及条件.26

第四部分投资估量与融资方案27

4.1投资估量.27

4.2融资方案.35

第五部分财务评论38

5.1财务评论基础数据与参数选用38

5.2财务评论（方案1）38

5.3财务评论（方案2）40

5.4财务评论结论.40

第六部分不确立性剖析42

6.1盈亏均衡剖析.42

6.2敏感性剖析.43

6.3风险剖析.44

第七部分综合评论46

7.1社会评论（定性）.46

7.2环境评论（影响及对策）46

7.3公司资源般配剖析.46

第八部分研究结论与建议47

8.1结论.47

8.2建议.47

第九部分附录48

9.1附件.48.精选文档

9.2附表..................................................489.3附图：................................................49

.精选文档

第一部分项目总论

1.1项目背景

这一部分主要应说明项目的倡始过程、提出的原因、先期工作

的发展过程、投资者的意愿、投资的必需性等可行性研究的工作基

础。为此，需将项目的提出背景与发展概略作系统地表达。说明项

目提出的背景、投资原因、在可行性研究前已经进行的工作状况及

其成就、重要问题的决议和决议过程等状况。在表达项目发展概略

的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

项目所在地区发展状况

城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地区在

该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在地区政

策、经济及家产环境。

项目倡始人及倡始缘故

项目渊源，特别的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术

区生活住所配套、文化园、政府重点工程等。

项目投资的必需性

①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般

3-5年），在公司发展中的地位（能否核心项目）；

②公司进入重点地区市场、项目合理布局，对公司提高市场覆

盖率、提高品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

③从公司未来的利润需求、可连续经营等角度描绘立项的意义；.精选文档

1.2项目概略

项目名称

项目建设单位概略

项目地块地点及周边现状

①地块地点

地块所处城市、行政地区、非行政地区（经济开发区、商贸金

融区等）的地理地点。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地

地区地点，与标记性市政设备、建筑物（如市中心商圈、机场等）

的相对地点和距离、地段的定性描绘（与主要中心地区办公/商务/

政府的关系）。

②宗地现状

1）周围范围；

2）地势平展状况，自然标高，与周边地势比较；

3）地面现状，包含宗地内能否有沟渠、较深的沟壑（小峡谷）、

池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算所以而损失的实

际用地面积；

4）地面现有居民状况，包含详细居住人数、户数，工厂数目、

规模、产品性质、动工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影

响；

5）地下状况，包含管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩

基及地下建筑/构造等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物

遗迹、可利用的建立；.精选文档

6）土地的完好性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、

名胜遗迹、江河湖泊等因素切割土地；

7）地质状况，包含土地构造、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至范围及有关数据；

地形地貌图，主要反应宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等

内容；

地下状况图，包含地下管线、暗渠、电缆等。

③项目周边的社区配套

1）周边3000m范围内的社区配套

交通状况

a）公交系统状况，包含主要线路、行车区间等；

b）宗地出行主要依赖的交通方式，能否需要发展商自己解

决；

c）现有交通捷运系统，近期或规划中能否有地铁、轻轨等对交通状况有重要影响的工程。

附图：交通状况表示图，包含现有和未来规划的城市公共交通和迅速捷运系统；

教育：大中小学及教育质量状况。医院等级和医疗水平

大型购物中心、主要商业和菜市场文化、体育、娱乐设备

公园.精选文档

银行

邮局

其余

附图：生活设备散布图，详细地点、距离。

2）宗地周边3000m外但可辐射范围内主要社区配套现状

④项目周边环境（依据个案特征描绘，没有的能够不写）

治安状况

空气状况

噪声状况

污染状况（化工厂、河流湖泊污染等）

危险源状况（如高压线、放射性、易燃易爆物件生产或仓储基地等）

周边景观

风水状况

近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬家、大型医院、学校、购物中心/商场的建设等。

其余⑤大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

道路现状及规划发展

包含现有路幅、规划路幅，规划实行的时间，与宗地的关系（影

响）。

供水状况：现有管线、管径及未来规划和实行时间。.精选文档

污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实行时间。

通信（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源地点、距宗地距离、波及线路成本等。

永远性供电和暂时施工用电：现有管线、上源地点、距宗地距离、波及线路成本等。

燃气：现有管线、管径、上源地点、距宗地距离、接口地点。

供热及生活热水：现有管线、管径、上源地点、距宗地距离、接口地点。

附图：说明上述配套设备的管线走向、容量和接口地点，及未来规划扩容和增添的状况。

项目规划控制重点

规划控制重点

①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面

积

②住所建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

③综合容积率、住所容积率

④建筑密度

⑤控高

⑥绿化率

⑦其余

项目发展概略.精选文档

①已进行的检查研究项目及成就

②项目地块初勘及初测工作状况

③项目建议书编制、提出及审批过程

④研究工作进展状况

1.3可行性研究报告编制依照

在可行性研究中作为依照的法例、文件、资料、要列有名称、根源、公布日期。并将此中必需的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法例、文件、资料大概可分为四个部分：项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目包办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。可行性研究开始前已经形成的工作成就及文件。国家和拟建地区的政策、法律和法例。依据项目需要进行检查和采集的设计基础资料。

1）《城市居住区规划设计规范》

2）《A市城市拆迁管理条例》

3）《城市居住区公共服务设备设置规定》

4）《住所设计规范》

5）《住所建筑设计标准》

6）《建筑工程交通设计及泊车场设置标准》

7）《城市道路绿化规划及设计规范》

8）《高层民用建筑设计防火规范》

1.4可行性研究结论及建议

市场研究.精选文档

开发方案

投资估量与融资方案

财务评论

不确立性剖析

综合评论

研究结论与建议

主要技术经济指标表

.精选文档

第二部分市场研究

2.1宏观环境剖析

房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首

先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风

俗习惯等。

2.2全国房地产行业发展剖析

行业政策

市场供应与需求

行业发展趋向

2.3本市房地产市场剖析

一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不均衡的，差异

老是不一样程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还一定对项目所

在地区进行因素剖析，这是因为：第一，宏观经济对地区经济的影

响程度不一样，对有的地区影响大，有的地区影响小；其次，地区经

济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往

往要经过一段长时间此后才能对地区经济的发展产生影响，有的地

区反响快，有的地区则滞后性较为显然，投资时一定加以考虑；其

三，国家特定的地区经济使得某些地区经济或多或少受宏观经济波

动的影响，甚至形成于宏观经济趋向相反的逆向走势。

本市房地产市场现状

整体竞争格局，供求现状.精选文档

1、近三到五年商品住所市场发展状况：动工面积、完工面积、

销售面积、销售额。

2、量值描绘市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、动工

量、完工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比率、均匀售价、

个人信贷额度占销售额比率。

3、各种类产品的市场特色：价位区分、各品位市场比率、发展

趋向、产品特色、散布地区等。

4、各行政区市场比较：

1）量值描绘：土地批租量、动工量、完工量、销售量、各样品位楼盘的销售比重、均匀价钱等。

2）各区商品住所散布特色：供应量、销售量变化和发展趋向

等。

5、当地城市近、中期规划发展方向描绘

城市发展规划、功能布局、基础设备建设等与项目开发和居民

住所亲密有关方面。

6、主要发展商状况：发展商实力、公司性质、开发水平；前20

名发展商近来3年的动工量、完工量、销售量、销售额、销售率、

市场据有率。

7、热门地区的表述和特色，热门产品的表述和特色

8、客户的购置偏好、购置关注的因素

9、重点楼盘描绘

备注：需要达成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及.精选文档

内容另附）

本市房地产市场发展趋向

①需求展望

需求展望就是以房地产市场检查的信息、数据和资料为依照，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋向进行剖析和展望，进而推测出未来市场对该类物业的需求。

②供应展望

供应展望就是以房地产市场检查的信息资料和数据为依照，运用科学的方法，对某类物业的市场供应规律和变化趋向进行剖析，进而展望未来市场上该类物业的供应状况

（展望方法：往常能够分为时间序列剖析法和因果关系剖析法。时间序列剖析法又可分为：挪动均匀法，指数光滑法等；因果关系剖析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）

2.4板块市场剖析

地区住所市场成长状况

①地区住所市场简述

形成时间

各品位住所地区内散布状况

购置人群变化

②地区住所市场各项指标成长状况（近3-5年）

动工量/完工量

销售量/供需比.精选文档

均匀售价

③地区市场在市内各项指标的排名状况及发展趋向

地区内供应产品特色

①各品位产品供应状况

②各品位产品的会合特色

特别研究与本案近似品位物业的特色

均匀售价

开发规模

产品形式

均匀销售率

均匀容积率

物业在地区内散布特色

③地区内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案散布图，此中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

④未来2-3年地区内可供应土地状况、产品供应量和产品种类

⑤剖析：本案在地区市场内的时机点

⑥结论：

地区市场在整体市场的地位及发展态势

本案所在地点的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形

式

本案在地区内开发市场潜力.精选文档

本案在开发中的营销焦点问题

地区市场目标客层研究

①各品位产品目标客层特色及辐射商圈范围（成立在本地区参

照项目的经验研究及全市的趋向特色上）

②结论：本案目标人群的地区根源、行业特色、产品力的偏好、

购置方式和主要的关注点、诉求点。

2.5项目制定位方案

可类比项目市场检查

序比较因素典型楼权重拟建项备注（详尽）号盘分值目分值1地段地点10040%110距所在片区中心的远近；商业、写字楼为临街或背街；城镇基础设备：供水、供电、排水；社会2配套设备10010%115服务设备；文化教育、医疗、娱乐体育、邮电、公园绿化3规划设计10010%110规划水平、理念保安、洁净卫生；内墙；绿化率及保养状4物业管理10010%95况；物业管理费；能否人车分流；物业管理商资质5交通状况1005%80大小中巴线路数目；距公交站远近；站点数目；大中小巴舒坦程度6楼盘规模1003%100建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；7产品外观1005%105能否醒目；能否新奇；能否高档；感官舒适程度；8户型设计10010%105户型部署能否合理，能否有暗房，适用率能否高9发展商信用1002%90财产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌10销售手法1005%11011其余方面如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所据有的比重12合计106各行权重乘以拟建楼盘分值13拟建楼盘价钱=典型楼盘价钱*106计算。备注：

1）此表格主假如想经过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目

的优弊端。

2）使我们的价钱拟订更客观合理。

.精选文档

3）此表中的权重比率，公司可依据实质状况进行适合调整。

项目SWOT剖析

项目定位方案

①市场定位

②目标市场定位

③项目产品定位

主要功能/建筑规模/主要技术经济指标

④价钱定位：

项目销售均价（元/㎡）出租均价（元/㎡×可租售面积（㎡）备注

月）

写字间

配套功能

泊车场

住所销售.精选文档

第三部分项目开发方案

3.1项目地块特征与价值剖析

地块特色剖析

土地价值剖析

1）估价方法和计算公式

2）估价过程

3）拆迁成本估量

土地增值潜力初步评估。

从地理地点、周边土地供应（价钱与成交的状况）、周边环境及

配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地

增值潜力做出初步评估。

土地法律性质评估

土地所有权、使用权归属/规划的用途

获得土地使用权程序评估

土地性质改正的评估（已经是商品房用地能够不写）

政策性风险评估：城市规划限制或改正、突发性政策等政府因

素致使项目中止开发、报批报建流程没法达成、项目开发时期土地

性质改正受挫，进而造成先期投入所有或部分损失的可能性判断。

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进

行评论。如：签约合同中显然对我方不利的条款及其考虑；部分或

所有条款存在的不确立性因素的控制；不利、不确立条款可能遭到.精选文档

的损失和对开发进度的影响等。

3.2规划设计剖析

初步规划设计思路

①设计观点：产品表现的主题思想，主要设计风格、设计特色。

②主要产品种类：多层、高层，仍是联排别墅或屋顶花园、顶

层复式等其余种类，及不一样种类产品的比率。

③节能和环保型建筑资料采纳的考虑。

④在所在城市中，生产新式、标新立异产品的可能性。

⑤假如是大型、超大型项目，对创造大社区观点的考虑。

⑥市场公共配套设备配置方案

规划设计的可行性剖析

①在既定容积率、净用地面积、住所面积、配套公建面积、控

高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么种类和特征，能否切合

前面说起的规划设计观点和万科所找寻的各样品位高质量住所的要

求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转变成现实产品的可能

性。

②容积率变化对产品设计观点、产品种类和特色的影响。

③土地自己特色对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地

形起伏、地块的完好性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、

水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响

及解决的方法。

④周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治.精选文档

安环境、噪声环境、污染环境、空气状况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

⑤周边市政工程配套设备对产品设计的影响和考虑。如：道路

状况（可能与小区主要进出口有关）、供水、排水、通信（有线电视、电话、网络）、永远性用电和暂时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

⑥周边生活配套设备对产品设计的影响和考虑。如：交通状况

（与能否开通业主班车有关）、商业设备（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设备对自己配套建设规模和面积作出判断。

⑦市场剖析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价钱限制、总价控制原则与前面产品种类和产品特征设计能否存在矛盾，对产品质量能否有影响，及怎样解决。

规划方案提出与方案比选

方案1

序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注1综合楼2177622写字间酒店（不含地下部分）及部分派套功能2住所720012不含地下部分3地下泊车场43201地下一层4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分派套功能5公建1608综合楼地下二层设备间及住所楼地下室合计36264方案2（略）3.3产品设计建议综合楼.精选文档

①写字间

打造适量超前的智能化、生态化写字楼。智能化观点在新建写字楼中已经获取广泛运用，生态化观点是一种新兴观点，主要表现为：采光充分，通透性好，准时换新风，换气系统加氧，建筑资料和装饰资料采纳高标准的环保资料，降低有害物质排放，根绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采纳空中花园。

综合楼外观风格建议：

庄重要方的后现代主义风格，切忌古板，表现智能化、生态化的主题。

楼层：3-18层

面积：12096㎡

户数：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66户型配比：

面积（㎡）比率（按户数%）备注100-11020%1、各户型内部按功能切割；2、大户型集中于高层。150-16030%200-22040%

300-32010%

②配套功能：

功能面积（㎡）楼层计算依照备注会议室大（1个）360附楼3层及主楼3层局部1.5㎡/人可同时容纳200人会议室中（2个）200附楼4层2㎡/人100人宴会厅（中餐厅）360附楼2层及主楼2层局部可同时容纳200人以上厨房160附楼4层大堂4001商务中心501酒吧（咖啡厅、茶秀）2002歌舞厅2002美容美发1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合计2176主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房

.精选文档

住所

①方案1

总面积：7200㎡

层高：12层

户数：48

户型：2梯4户

两种户型：120-140㎡160-180㎡

或4种户型：120-140㎡两种160-180㎡两种顶层4套复式

依照：从市场的角度，140-160㎡的户型是最不好销的。②方案2（略）

③剖析建议

12层和18层的差异：12层只要1部电梯，18层一定设置两部

电梯，构造上也略有差异。12层的单位建安成本约为1300元，18

层的为1500元左右。

1梯4户和2梯4户的差异：按12层，前者需一个消防通道，1

部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，

所以二者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差异不

大。

所以建议：若建12层，应为1梯4户；若建18层，则主要看

户型设计和公摊面积的比较。

④户型设计建议：.精选文档

动静分区，主卧旭日，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为

主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复

式考虑天台和跳空层，尽量防止“黑屋”，总公摊（不包含地下室）

控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（90%之内）

泊车场

⑴需求：住所户均0.5个泊车位，需36个（按方案2）；写字间

户均1.5个泊车位，需99个；酒店户均0.5个，50%的住宅率，需

57个；合计需192个泊车位。

⑵地下泊车场的设计依照：

地下泊车场平面表示图

两种建设方案：

地下泊车场的立面表示图方案①方案②

方案①经济核算

经济指标额度计算依照面积4320㎡泊车场为地下1层，不包含地下二层设备间泊车位123个35㎡/个造价693万元1600元/㎡出租效益44万元/a租价300元/个×月回收期15.8年693÷44销售效益738万元6万元/个利润45万元738-693方案②经济核算

经济指标额度计算依照面积7630㎡泊车场为地下1、2层，不包含地下二层设备间泊车位191个40㎡/个造价1378万元1800元/㎡（土方、构造、防水等成本增添）出租效益68.8万元/a租价300元/个×月回收期20年销售效益1146万元6万元/个利润-232万元综合比较剖析上述两个方案，方案②显然投资大，效益差，因

此建议采纳方案①。

.精选文档

⊙注：泊车位售价的核算：

当前的市场价为10万元/个，但销售状况不好。

按租售价钱的关系计算，一般西安市花费者投资商业及写字楼

物业的年回报率为8%-10%，这里按8%计算，

300（元/个×月）×12（个月）÷8%=4.5万元/个

投资住所（买房出租）的年回报率一般为4%-6%，这里按5%计

算，300（元/个×月）×12（个月）÷5%=7.2万元/个

综合以上两类投资物业的状况，我们以为车位价钱应定位在6

万元/个。

⑶本项目能够供应的泊车位：地下泊车场为123个；综合楼门

前泊车场约15个泊车位；住所楼西侧空地建做泊车场泊车位约30

个。合计168个泊车位。

⑷供需差额为24个。

⑸泊车场的使用管理：

综合楼门前15个和楼后（裙楼下）30个车位供酒店使用；地下

泊车场95个车位供住户和写字间共同使用；住所楼东侧30个供写字楼用户使用。

建议使用IC卡管理系统，能够有效解决不一样用户的管理问题，包含来访客户车辆的管理（暂时IC卡）。

3.4项目实行进度

在可行性研究阶段，需将项目实行时期各个阶段的各个工作环节进行一致规划、综合均衡，作出合理而又的确可行的安排。依据.精选文档

分别确立的项目实行各阶段所需时间，编制实行进度表，项目实行

进度表有多种表示方法。简单项目的实行进度可用横道图，复杂项

目的实行进度可用网络图。对项目开发周期、各期动工面积、完工

计划、开完工不时间等进行估计。

附表1开发进度模拟表

2003年2004年时间项目

先期可行性论证

设计招标

建筑设计

园林设计

三通一平

工程施工

装饰施工

内部认购

正式销售

完工

3.5营销方案

对租售市场的展望

项目经营方案

①方案A

写字楼中留出4000㎡自用办公，其余写字间出租；酒店自营；

配套功能可自营或内部承包或出租；住所楼40户按成本价内部销售，

其余按市场价对外销售；泊车场除酒店留用57个，灵活车位留出11

个外，其余100个出租。

②方案B（略）

市场推行构思

①营销方式

②营销花费展望.精选文档

销售计划

①销售周期、各期销售时间、价钱、面积；回款时间表；

②销售计划实现的可行性剖析。

3.6机构设置

在可行性研究报告中，依据项目规模、构成，研究提出相应的公司组织机构、劳动定员总数及劳动力根源及相应的人员培训计划。

①公司组织

能否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置；

公司组织形式。最通用的形式是采纳金字塔式、中层经营管理和基层现场管理等三个层次。一般来说，公司管理层次与管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少。中小型项目可采纳两级管理；大型项目可采纳三级管理。

②人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，详细人数（重点是专业经理）。劳动定员。一般来说，公司所需人员按其工作岗位和劳动分工不一样，可分为四类人员：工人、工程技术人员、管理与经营人员、服务人员。在可行性研究中，分别估量各种人员需用量，并说明其根源，编制劳动定员汇总表。人力资源缺口及解决：现有人员可否知足需要，缺口人员的解决门路（调换、招聘、培训等）年总薪资和员工年均匀薪资估量。分人员类型估量年薪资总数，并计算员工年均匀薪资。人员培训及花费估量。人员根源剖析，需培训的人员总数。培训方式：培训计划：培训人员数目、.精选文档

专业、时间、方式、培训花费。

3.7合作方式及条件

①合作方基本状况：名称，主要股东投资状况，注册资本，成

即刻间、特别背景等

②合作方式：比如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后

分销售收入、建后分利润、共同建立公司等。除直接从政府批租土

地外，都要明确对方必定能够供应正规税务发票。对分房、分收入

要明确合作方能否有担当营业税的义务。

③付款进度及与拿地程序的配合

④其余合作的主要条件

⑤与合作方式有关的其余法律规定

.精选文档

第四部分投资估量与融资方案

4.1投资估量

在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的

一环，它由估价师会同造价工程师达成。成本测算的正确与否，如

同对租售市场的展望同样，对项目的经济效益有重要的影响，但相

对而言，成本测算较易掌握。

投资估量有关说明

①投资估量范围

②投资估量编制依照

③投资估量说明

分项成本估量

房地产项目的投资概算应包含以下内容：土地花费、建设成本、

营销估量、金融成本。

土地花费：①土地出让金政府一次性收取的标准地价②拆迁成本（用于拆迁赔偿或青苗赔偿的开支）

围合地区内房子均为砖混构造，此中4栋5层住所楼房（实验

小学员工二栋40户，四建公司员工住所一栋16户，拆迁公司拆迁

部署房一栋，30户）。其余房子均为二--四层。

依据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆掉房子面积：住

22205户。住户成份多为宅34329m，经营性用房600m，合计住户约.精选文档

由市里房子拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，

房子产权证、独户水、电表。拥有必定的房子拆迁经验。

拆迁成本估量：

依照A市《城市房子拆迁管理暂行方法》规定和赔偿标准钱币

拆迁估量。

1、住所：640元/m2*（0.9+0.3+0.08+0）*34329m2=34329*819.20

元=28122316.80元

2、经营性用房：640元/m2*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）

222*600m=600m*3776元/m=2265600元

3、隶属物（水、电、电话、空调以上其余）

22住所34329m*45元/m=1544805元经营性用房：22元600m*45元/m=2700022元4、室内装饰：34929m*80元/m=27943205、阁楼、围墙院内陆坪等

234929m*48元=1676592元

迁居费、暂时过渡费：

1、迁居费：

住所：200户*300元=60000元

经营性用房：9户*500元=4500元

小计：64500元

2、过渡费：

22个月=514935元住所：34329m*2.5元/m*6.精选文档

2元2个月=57600元经营性用房：600m*16/m*6小计：632535元

其余花费

3、管理费，拜托拆迁费：

2234929m*15元/m=523935元

4、房子拆迁评估费：35000元

5、奖赏：

2234929m*100元/m=3492900元

上述所有花费小计：38533208元，折抵每平方赔偿金额为1103.18元。依照A市人民政府第9命令，对A市城市地区内房子拆

迁，在2003年上半年尚能够履行，自省《城市房子拆迁管理方法》，

在2003年7月1日开始履行后。A市城市房子拆将就困难重重，特别全国城市房子拆迁大天气政策，向被拆迁人倾斜，判决司法强迫

拆迁基本停止。再者，A市房子拆迁管理方法马上出台，其基准价在原基础上估计上浮100元/m2左右，由此拆迁成本估计为：

1103.18元/m2+100元/m2=1203.18m2

1203.18元*34929m2=42025874.2元

③影响公共设备而出现的赔偿开支

土地花费合计：本项目占地##亩，每亩##万元，土地总价值为

##万元。

建设成本估量

先期工程花费、建设配套费、建筑安装工程花费、室外工程费、.精选文档

建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。

设计方案一：

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋

二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。

主进口设在东湖路两栋网点之间，次进口设在建设东路凑近汇

景小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙

房上建三栋12层住所，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住

宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906

㎡。

地块内大概部署

一栋15层29.4*13.8*15层；

一栋12层29.4*13.8*12层；

三栋12层40*15*12层；

一栋15层40*15*15层；

占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡

总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%

总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17

高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。

建筑成本估量

①工程先期费：

先期工程花费包含工程勘探费、工程设计费、土地平坦、先期

工程咨询费等项花费。按建安成本的2%取费。（规划设计：10万元；.精选文档

建筑设计：5元/m2；地质勘探：2元/m2；丈量定位：10万元）

②建筑安装工程花费

依据有关建设工程造价指标，联合本项目实质状况，住所楼按

1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），综合楼按1600元/㎡，

写字楼装饰按600元/㎡，酒店及配套服务功能装饰按1000元/㎡计

算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元

（方案2）。

工程成本：

桩基：59460*100元/㎡=594.6万元

地下室：4861*600元/㎡=291.66万元

主体：59460*900+2000*500=5451.4万元

电梯：9栋*50万元/栋=450万元

③室外工程费

室外工程包含小区道路、绿化及小区内各项修建物等内容。根

据本项目实质状况，按50元/㎡计算，本项目的室外工程费为万元。

室外水电气工程：按50元/㎡计算，本项目的室外工程费为万

元。

④建设配套花费。包含招招标费、市政设备配套费、消防设备配套费、天然气公网初装费、抗震设计审察费、定额编制管理费、

质量监察费、劳保兼顾基金、新式墙体资料专项花费、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的10%取费。

.精选文档

⑤工程建设监理费

按建安工程总造价的1%计算，合计为万元。

⑥建设单位管理费

按前五项花费之和的2%计提。

⑦预备费

因为项目开发的可预示性较强，预备费按建安成本的6%计提。

C营销估量

①项当前研究及可行性研究的开支

②项目策划的开支

③销售策划的开支

④广告开支

⑤项目公司平时运作的开支

⑥项目及公司的公关开支

D金融成本

①贷款惹起的利息支出

按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年

贷款利率5%计算，利息总数为500万元（每年为250万元）。

②各项保险开支

③税收和行政性收费

④不行预示开支

总成本估量

说明测算假定和主要运用指标，如产品种类假定，总建筑面积，.精选文档

住所和非住所面积，容积率，项目总投资（直接建筑成本加时期费

用，不包含营业税和所得税）等。

项目总投资估量表（方案1）

项目投资总数（万元）单位成本（元/m2）

1）土地花费

2）先期工程花费

3）建筑安装工程花费（含装饰费）

4）建设配套花费

5）室外工程费

6）管理花费

7）销售花费

8）财务花费

9）各样税金支出

10）预备费

综合以上1至10项花费，本项目总投资估量为15487万元（方

案1），16342（方案2）。

单位成本

销售收入估量

依照比较订价和市场订价相联合的原则，就该项目的估量订价

为：

小高层住所1900元/㎡商店6000元/㎡地下车库800元/㎡

销售收入住所1900*56160=106704000

商店6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

总计：142392800元

营业税及附带142392800*5.5%=7831604各项花费142392800*4%=5695712

总成本：拆迁成本+建安成本+税收+花费+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2.精选文档

毛利润：销售收入-总成本=142392800-137103490.2=5289309.8

元

税务剖析

营业税及附带

所得税

土地增值税

项目资本展望

项目投入总资本及分年投入计划

资本投入计划：各期地价、先期花费、基础、建安、配套、开

发间接费等的投入安排。

资本回款计划：各期销售回款计划。

资本需求计划：联合整个公司资本状况，列示各期资本的需求

缺口及融资门路。

启动资本及启动时占用资本内容、资本占用峰值、实现现金正

流入时间、资本占用月均匀额

现金流量表

要求结果公司的详细状况，付款时间适合控制原则，针对项目

的详细状况，供应相对合理的投入及回款时间，在能销售回款以前，

资本需求量按月剖析，如项目较大，开始回款后的资本需求可按季

剖析。最后要给出资本需求的最高点。

所有投资的现金流量样表（单位：万元）：时间项目12345678现金流入量合计7794463–5409自有资本投入1000

.精选文档主营业务收入资本5000现金流出量合计77867701707土地花费30001302先期花费169建设配套费847建安工程费30005472室外工程费100220工程监理费4045管理费130154利财务花费250250250其余花费250258457现金净流量6-7238–6116自有资本的核算

①建设期自有资本

以上方案的自有资本核算是假定为2000万元，依据实质状况和

借钱额度增减。

②经营期自有资本占用

项目资本占用量(万元)计算依照酒店设备：2万元/每间客房；配套固定财产投入790功能设备：1000元/㎡;酒店管理办公设备：50万元；流动资本及税费486酒店的管理花费：营业额的50%不行预示费128上述两项花费之和的10%4.2融资方案

项目融资主体

项目资本根源

筹备资本第一一定认识各样可能的资本根源，假如筹集不到资

金，投资方案再合理，也不可以付诸实行，可能的资本渠道有：

国家估量内拨款；

国内银行贷款：包含拨改贷、固定财产贷款、专项贷款等；

外国资本：包含国际金融组织贷款、外国政府贷款、赠款、商

业贷款、出口借贷、赔偿贸易等；

.精选文档

自筹资本：包含部门、地方、公司自筹资本；

其余资本根源。

可行性研究中，要分别说明各样可能的资本根源、资本使用条

件，利用贷款的，要说明贷款条件、贷款利率、偿还方式、最大偿

还时间等。

融资方案剖析

筹资方案要在对项目资本根源、建设进度进行综合研究后提出。

为保证项目有适合的筹资方案，要对可能的筹资方式进行比选。

可行性研究中，要对各样可能的筹资方式的筹资成本、资本使

用条件、利率和汇率风险等进行比较，追求财务花费最经济的筹资

方案。

1）资本根源靠谱性剖析

2）融资构造剖析

3）融资成本剖析

投资使用计划

投资使用计划要考虑项目实行进度和筹资方案，使用互相连接。

编制投资使用计划表。此中：固定财产投资按不一样资本根源分

年列出年用数额；流动资本的安排要考虑公司的实质需要。

借钱偿还计划

借钱偿还计划是经过对项目各样还款资本根源的估量得出的，

借钱偿还计划的最长年限能够等于借钱资本使用的最长年限，拟订

借钱偿还计划，应付下述内容进行说明。还款资本根源、计算依照；.精选文档

各样借钱的偿还次序；计划还款时间。外国借钱的还本付息，要按

借钱两方预先商定的还款条件，如借钱期、宽容期、还款期、利率、

还款方式确立，与国内按借钱能力偿还借钱不一样的是借钱期一般是

商定的。还本付息的方式有两种：等额偿还本金和利息，即每年偿

还的本利之和相等，而本金和利息各年不等。偿还的本金部分逐年

增加，支付的利息部分逐年减少。等额还本，利息照付。即各年偿

还的本利之和不等，每年偿还的本金相等。利息将随本金逐年偿还

而减少。.精选文档

第五部分财务评论

在项目的开发方案确立此后，一定对不一样的方案进行财务、经济效益评论，判断项目在经济上能否可行，并比选介绍出优异的建设方案。本部分的评论结论是投资决议的重要依照。财务评论是依据国家现行财务和税收制度以及现行价钱，剖析测算拟建项目未来的效益花费。观察项目建成后的赢利能力、债务偿还可以力等财务状况，从公司角度剖析项目的盈余能力。

项目投资方案评论的指标一般分为两类：一类是考虑贴现因素的动向指标，即考虑钱币时间价值因素的指标，包含净现值、赢利指数、动向回收期、内含酬劳事等指标。另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑钱币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评论中一般以动向指标为主，以静态指标为辅。主要财务评论报表有：财务现金流量表、利润表、财务均衡表。

5.1财务评论基础数据与参数选用

财务价钱

利率

项目计算期选用

财务基准利润率（ic）设定

5.2财务评论（方案1）

财务盈余能力剖析.精选文档

财务效益剖析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务均衡表、

财务现金流量表等；经营、财务成本计算。

①营业收入估量

营业项目营业收入（万元）计算依照住所楼销售1794内部销售2330元/㎡，公然销售3300元/㎡写字间出租486/a90%出租率；50元/㎡酒店客房营业收入972/a按50%的住宅率，均匀按2床标准间200元/㎡×天配套功能营业收入335/a200元/㎡×月，不含会议室泊车场出租36/a300元/㎡×月×个合计1829/a未计住所楼销售收入1794万元②成本花费估量

___________项目测算例表（万元）

项目名称标准说明

1、土地花费土地为___万/亩

2、先期花费设计规划监理费

3、行政性收费

4、建安工程费

5、景观及配套花费

6、销售成本按销售收入3%控制

7、财务花费贷款按总投入50%利率为8%

8、管理费按总投入的3%计

合计

③营业利润（未计建设成本）

营业项目营业利润（万元）计算依照及说明住所楼销售1794一次性收入写字间出租486/a90%出租率；物业管理花费由住户担当，保平经营；酒店客房营业收入486/a按50%的利润率计算配套功能营业收入168/a按50%的利润率计算，不含会议室泊车场出租36/a100%出租率合计1129/a未计住所楼销售利润1794万元④项目开发各期的利润表现

经济指标2001年﹒﹒﹒20××年

合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年

2结算面积（m）

单位利润(元/m2)

利润(万元)

静态赢利剖析

①投资利润率(R).精选文档

投资回报率计算

按50年经营周期（不变价）计算，<1192×（50-12.5）+1794>

15487=300%

每年为300%÷50=6%

②投资回收期(Pt)

项目总投资的回收期为（15487-1794）÷（1193-250）=14.5

年。（假定贷款本金14.5年后送还，经营期每年只支付利息）

动向赢利剖析

①财务净现值（FNPV）

②内部利润率

贷款偿还期等

偿债能力剖析

①流动比率

②杠杆比率

综合指标表

主要经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）

销售收入

直接成本

总投资

毛利率

税前利润

税后利润

销售净利率

投资回报率

5.3财务评论（方案2）

略

5.4财务评论结论

.精选文档

方案的比较剖析：

几种方案的投资回收期基本凑近，可是几种方案的先期资本回

收额差异较大，本项目的资本回收除了先期销售外，主要靠后期经

营收入，A方案后期经营资本成本压力较大，但长久经营利润也相应

较大。B方案则相反，先期回收额较小，后期经营资本成本压力较大，

但长久经营利润也相应较小。.精选文档

第六部分不确立性剖析

在对建设项目进行评论时，所采纳的各样数据多半来自展望和估量。因为资料和信息根源的有限性，未来的实质状况可能与此有较大的进出，即评论结果拥有不确立性，这对项目的投资决议会带来风险。为了防止或尽可能减少这类风险，要剖析不确立性因素对项目经济评论指标的影响，以确立项目的经济上的靠谱性。这项工作称为不确立性剖析。

依据剖析内容和重视面不一样，不确立性剖析可分为盈亏均衡剖析、敏感性剖析和概率剖析，盈亏均衡剖析只用于财务评论，敏感性剖析和概率剖析可同时用于财务评论和公民经济评论，6.1盈亏均衡剖析

盈亏均衡剖析在财务管理中又称量、本、利剖析，是指在必定

的市场生产能力条件下，经过剖析拟建项目的产出（量）、成本（本）和利润（利）之间的关系，来判断项目好坏及盈余能力的一种方法。

盈亏剖析的重点是找到盈亏均衡点，即项目达到盈亏均衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏均衡剖析指要找出估计销售收入恰巧能填补成本时的销售量又称保本销售量。

比如：A、住所销售的均衡点是

[（15487-8472）÷36264+1300]÷3300=98%

即销售掉98%的面积才能够达到盈亏均衡点。（此中假定内部购

买部分除建安成本和土地成本外，其余花费所有摊入其余建筑）.精选文档

B、酒店经营的均衡点

200×50%×50%÷200=25%

即住宅率达到25%能够保本经营。

C、写字楼经营的均衡点

物业管理费按5元/㎡×月计算，保平点是5÷50=10%即出租率达到10%即能够保本经营。

6.2敏感性剖析

敏感性剖析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性剖析不单能够使开发商认识因素改动对项目财务评论指标的影响程

度，还可以够使他们对那些较为敏感的因素进行认真和认真的再研究，以提高项目可行性研究的正确性。

反响敏感程度的指标是敏感系数：敏感系数=目标值的变化百分比／参数值改动的百分比。比如：以售价为参数值，以项目的净现

金流量现值作为目标值，已知售价增添10％，净现金流量现值增添20％，则售价的敏感系数=20％/10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数

越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的

确立须越慎重。敏感性剖析，参照以下内容及表格，可依据实质情

况增减。

改动因素-成本改动

成本改动幅度（%）对各项经济指标变化