房企暴雷,施工单位如何应对

房企暴雷，施工单位如何应对？i=lFi近年来，受房地产调控政策及房地产金融政策等影响，部分长期高负债运营、资产去化能力不足的房地产开发企业资金融通与周转不畅，资金链产生重大问题，爆发了严重的债务危机乃至破产危机。房企债务危机，导致工程建设停滞、工程款项拖延，将给施工单位带来巨大的风险。可以预见的是，在“房住不炒”的原则不变的情况下，房企债务危机的现象今后仍会发生。以下，本文将从风险的识别与预警、风险的管理与控制两大方面予以探讨，以资施工单位参考。一、房企债务危机的风险识别与预警所谓房企债务危机，实质上是房地产开发企业资信状况急剧恶化，部分乃至全部丧失偿债能力，危及大批合同的正常履行，甚至导致房企破产的情况。为防范房企债务危机影响工程项目推进，危害施工单位权益，施工单位有必要多方面、多维度、多渠道、动态化地了解和掌握房企的资信及其变化，以及时识别和预警相关风险。（一）施工单位应多方面地核查房企资信状况对于准备承接或已经承接的工程项目，施工单位应对房企资信相关的多方面要素进行核查，包括成立时间、经营范围、高管人员、注册资本、股权结构、股权出质、实际控制人、信用评级、主要资产、资产负债、现金流、利润、对外担保、对外投资、项目经验、以往合作、诉讼案件、仲裁案件、执行案件、失信信息、限制消费、行政处罚、债务违约、债务重组、破产重整、破产清算、风险信息披露等信息。在完成前述核查工作的基础上，可对房企资信状况作出一定的分析判断。在此基础上，对房企实力显著不足的“小业主大项目”，以及房企资信明显较差的项目，施工单位可综合考虑作出取舍，或制订、强化风险应对方案，以规避、降低项目风险。（二）施工单位应多维度地核查房企资信状况房企集团法律风险的爆发，往往是系统性的。集团公司风险爆发时，其负面影响会迅速波及到项目公司及具体项目。对于绝大多数项目而言，风险爆发点并不在本项目，但房企集团的系统性风险，却往往能够决定本项目的前途命运。因而，施工单位在核查房企资信状况时，不应局限于具体项目的建设单位，建设单位的股东、实际控制人、所属的集团公司、重要的内部关联企业，均应纳入资信核查的范围。（三）施工单位应多渠道地核查房企资信状况首先，可使用官方建设的各类信息系统［1］、网站，核查房企资信状况。官方信息系统所披露信息的可靠性较高，但信息滞后、信息不全面的现象较为常见。其次，可参考权威信用评级机构［2］、人民银行、其他金融机构对房企及其证券的评级结论、评级报告。其中部分评级结论、评级报告可通过信用评级机构网站或证监会网站查阅，未公开披露的信用评级结论、评级报告，则需向房企索取查阅。第三，可参考其他企业信息查询平台［3］提供的信息，可以比较便捷地获取房企及其关联企业、实际控制人等相关信息，为房企资信核查提供重要线索。第四，可通过新闻媒体、与房企相关人员沟通交流等渠道，获取房企资信情况的线索，但需注意具体信息来源，以甄别信息可靠性的大小，并通过可靠信息源进一步求证、核实。（四）施工单位应动态化地核查房企资信状况在项目履约过程中，房企可能发生实际控制人变化、股权结构变动，以及重大的债务违约、法律纠纷、行政处罚、债务重组、破产重整、破产清算等情况，导致资信状况急剧恶化，丧失履约、偿债能力。因而，施工单位在核查房企资信状况时，应周期性跟踪调查可能影响房企经营、履约、偿债能力的重要信息。对于资信状况已经出现恶化迹象或正在急剧恶化的，需要给予重点关注并相应提高核查的频次。图片二、房企债务危机爆发后，施工单位的风险管理与控制房企债务危机爆发后，施工单位需要快速评估风险、作出应对，并在房企资产、结算、收款、优先权、停工损失、质保金、工期、质量、违约、工程资料等方面给予重点关注并采取相应措施，积极关注或参与房企债务重组、破产重整、破产清算。（一）系统评估内外部风险，快速决策应对面对房企债务危机带来的风险压力，施工单位应在第一时间全面核查内外部风险情况，及时制订应对策略、采取应对措施。关于内部风险评估，应重点关注项目施工进度、产值审核确认情况、施工图预算核对与确认情况（如有）、合同外费用确认情况、项目成本、项目收支情况、工期及质量履约情况等。在项目收款中，应特别关注保理、商票、抵房等非现金收款，并充分评估其中是否存在无法兑现、被追索、无法按预期实现等风险。关于外部风险评估，应重点关注房企是否存在导致其资信状况急剧恶化，丧失履约、偿债能力的情况。对于房企集团公司发生债务危机等情况，导致项目公司严重拖欠工程款、项目履约停滞的，施工单位应结合具体情况考虑采取停工、解约、起诉等方式避免损失扩大、维护自身权益。但对于房企集团公司遭遇危机，但尚未导致项目公司严重违约或项目停滞的，施工单位应当慎用停工、解约、起诉等方式，以免自身违约。二）适时停工，避免损失扩大对于正在施工的项目，房企严重拖欠工程款，项目履约预期难以为继，根据合同约定或法律规定施工单位有权停工的，则可考虑适时停工，避免在收款无望的情况下持续投入，导致己方风险进一步扩大。项目停工时，施工单位应与建设、监理、分包单位沟通、核实、确认现场工程进度、停工期间现场人员、材料、机械设备情况等重要信息，以便后续索赔。对于短期内复工无望的项目，应考虑将可撤出现场人员、材料、机械设备撤出现场，并固定相关证据，以避免停工损失扩大，控制供应商对总包索赔的风险。（三）适时提起诉讼或仲裁，以财产保全争取主动权在房企集团公司遭遇危机，对项目公司运营产生重大影响的情况下，其项目公司将面临融资通道受阻、债权人催讨债务、被各合作方起诉等情况，导致项目公司现金流枯竭、资产被变卖或折价抵债、被法院采取保全措施等，资产状况急剧恶化，严重威胁施工单位工程款权益。在此情况下，施工单位可考虑适时提起诉讼或仲裁，提出工程款、结算、优先权、违约金等主张，并采取财产保全措施，以保障自身权益。在核查房企资产情况时，施工单位应特别注意，本项目是否存在房企以工程款名义通过施工单位过账、套取开发贷及预/销售资金等情况，该情况是房企转移资金、导致房企偿债能力降低的显著标志。及时而有力的财产保全措施，是施工企业在诉讼、谈判中掌握主动权的重要保障，也是最终实现工程款债权有力保障。如起诉及财产保全时间迟延，则可能发生房企优先向其他债权人清偿、将房屋出售或抵出等资产流失的情况，或发生优质资产被其他债权人起诉并保全、施工单位只能轮候查封等情况，将导致施工单位丧失有利的谈判条件、工程款债权失去保障。图片（四）充分运用建设工程价款优先受偿权，保护自身权益施工单位可以通过诉讼、仲裁方式主张优先权，亦可采取通知、协商、协议的方式主张优先受偿权［4］。在房企遭遇危机时，施工单位可以在综合考虑项目风险状况、工程建设进度、取得房屋产权的可能性与时间周期等因素的基础上，与房企达成抵房协议，以书面协议的方式实现优先受偿权。关于优先权的运用，另需注意两方面事宜：一是通过诉讼、仲裁方式主张优先权的，应请求法院对所涉工程、房屋及时予以查封，并通过法院影像记录或公证等方式，固定查封时工程、房屋的状况，避免在诉讼、仲裁过程中，新增工程、房屋被占用、出租、交付给第三方等可能干扰优先权实现的不利情况。二是施工单位应核查自身是否曾通过合同条款、承诺函等方式，作出过放弃或限制优先受偿权的承诺。如施工单位已经作出了相关承诺，则其优先权将可能丧失或受到相应的限制（除非放弃或限制优先权的承诺，损害了建筑工人的利益［5］）。五）全面识别已收款相关风险，及时作出应对施工单位在已收款方面的风险主要存在于非现金支付部分，包括保理付款、商业承兑汇票、工抵房等。关于保理付款，施工单位应重点关注保理合同及相关协议中的追索权条款，如保理商保留对施工单位的追索权，在房企无力支付的情况下，施工单位将可能面临保理商的追索。关于商业承兑汇票，施工单位应重点关注尚未兑付的商票，及时提示承兑、要求兑付。对于已经贴现或背书转让的商票，亦应关注其承兑、兑付、追索情况。对于被拒绝承兑、拒绝兑付的商票，应向承兑人、付款人索取拒绝证书，及时行使追索权。对于被追索的商票，亦应及时行使追索权。关于工抵房，施工单位应重点关注抵款房屋转抵、转售及最终受让人相关的签约、备案、产权登记情况。为避免房企因诉讼、破产、被收购等因素影响工抵房权利的实现，施工单位应考虑将尚未转抵、转售的房屋备案、登记至自己名下；对于已转抵、转售的房屋，应敦促最终受让人及时办理签约、备案、产权登记手续。（六）核查项目商务风险，推动已完工程量价款的确认施工单位应全面核查项目商务风险，尤其是签证、变更、索赔等合同外费用的申报、审核、确认，应加大力度予以推进，争取尽快以书面形式确认。在施工合同能否继续履行存在较大不确定性的情况下，应与房企沟通核算已完工程量价款，争取以书面形式确认已完工程量价款，以缩短可能发生的诉讼中工程造价鉴定的时间消耗，规避房企项目公司破产、被收购等情况下的已完工程量价款争议。在合同外费用、已完工程量价款确认工作无法正常推进的情况下，施工单位应全面搜集、妥善保管办理工程结算所需的资料；对于尚未确认的合同外费用，应妥善保管工程指令单、变更单、事实确认单等基础资料，及时申报并留存相关的报送、签收凭证。（七）全面搜集并妥善保管竣工验收及备案相关资料房企遭遇危机后，无论通过债务重组、破产重整恢复项目运营，还是项目公司被转让或破产清算，其项目均仍有可能恢复运营。在项目恢复运营时，施工单位所掌握的竣工验收及备案所需的工程资料，将成为施工单位与房企谈判、维护自身权益的重要筹码。在项目恢复运营并施工完毕，办理竣工验收及备案时，施工单位亦有义务提供完整的相应资料。（八）风险事项的最终解决首先，在房企项目公司债务重组、破产重整、破产清算的情况下，施工单位应积极申报债权、参与债权人会议，关注相关案件、决议的进展与执行情况，推动自身工程款债权的实现。其次，在房企项目公司被第三方收购或实际控制人改变，或房企集团债务重组、破产重整成功，或受其他因素推动，项目运营有望恢复的情况下，施工单位应积极与相关方协商谈判，在对合同解除或继续履行、已完工程量价款结算、合同外费用确认、工程款支付、支付担保、剩余工程量计价方式及价款、已完工程质量责任承担、前期工期延误、违约责任的承担、工程保修、保修金支付等关键问题达成协议的情况下，解除合同并退场或恢复施工合同的履行。第三，在房企既无前述情况，又无望协商解决的情况下，施工单位则需通过诉讼、仲裁方式，谋求合同解除、结算确认、债权实现等风险事项的最终解决。（九）其他1.在停工、解除合同的情况下，施工单位亦应及时与分供方就停工、支付、结算、解约等关键事项展开磋商，以充分掌握分供方相关的风险；视与房企之间的风险化解情况，与分供方达成相关协议，以促进分供方法律风险的闭合。2.施工单位一般仅与房企的项目公司之间存在合同关系，在房企集团爆发债务危机，启动债务重组、破产重整、破产清算程序时，往往无法直接以债权人身份参与相关程序。就具体项目而言，房企在自救或破产重整中，可能对具体项目公司采取迥异的处置方式：转让部分项目公司，以降低集团债务规模、缓解债务压力；保留部分项目，并投入资源维持其运营；引入第三方资本，重新盘活项目；放任项目公司破产。因而，施工单位即使无法直接参与房企集团的重组、重整、清算，也应密切关注相关工作的进展，并关注其项目公司未来的走向（维持运营、转让、引入资本、破产等），并根据项目公司的走向，及时调整自身的风险应对策略。注释】参考（包括但不限于）：信用中国、企业信用信息公示系统、证监会官方网站、裁判文书网、中国执行信息公开网、全国企业破产重整案件信息网、人民法院公告网、公共资源交易平台、地方政府部门用于房产交易和项目及销售情况公示的网站、国税总局纳税信用A级纳税人名单、国税总局重大税收违法失信案件信息查询，以及中央及地方国土、住建、工商、税务等相关部门网站。参考（包括但不限于）：中国人民银行“评级结果可以在银行间债券市场使用的评级机构名单”（2014年6月6日发布）：大公国际资信评估有限公司、上海新世纪资信评估投资服务有限公司、联合资信评估有限公司、中诚信国际信用评级有限责任公司、东方金诚国际信用评估有限公司、中债资信评估有限责任公司。参考：天眼查、企查查等。参考案例：I最高人民法院（2020）最高法民再352号民事裁定书：“本院认为，承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利，承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式……”II参考：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十二条：“发包人