住宅小区物业管理手册含设备管理 消防管理

XX物业管理服务方案XX物业服务有有限公司（2008年112月15日编制）目录御景园小区物物业项目概况况3拟采取的管理理方式4第一节管理原原则4第二节管理措措施44第三节管理目目标66第四节管理服服务标准9第三章日常常管理工作11第一节房屋建建筑主体管理理11第二节小区设设施设备管理理14第三节治安管管理15第四节消防管管理18第五节交通、车车辆管理18第六节环境管管理19第七节绿化管管理20第八节档案管管理21第九节信息反反馈22XX小区概况物业基本情况(略)管理方式第一节管理理原则1、超越需求原原则：以业主主需求为导向，并适适度超越业主主需求，推陈陈出新，提供供业主心理预预期的酒店式式尊崇服务。2、品牌管理原原则：基于开开发商的开发发理念，围绕绕创新的“尊贵生活，星星级服务”模式定位，组组织提供高标标准、高品位位、全方位酒酒店式管理服服务，辅以言言之有物的形形象工程和品品牌战略，共共同打造开发发商的地产品品牌。3、阳光服务原原则：十大阳阳光服务服务态度------热情服务技能-----娴熟服务效率------快捷服务效果-----满意服务程序------规范服务制度-----健全服务收费------透明服务设备-----完好服务层次------丰富服务项目-----齐全4、业主参与原原则：引导业业主正面参与与物业管理，把把国家制定的的“业主自治与与专业化管理理相结合”的物业管理理原则落到实实处。第二节管理理措施措施之一：治安安管理确立“三防”结合的方式式，确保小区区内的安全“三防”结合即即是人防、物物防、技防相相结合。“人防”上实施阶梯梯式快速推进进体系，由管管理处统一指指挥调度，强强调多重结合合，即流动岗岗、固定岗相相结合、全面面防范与重点点防范相结合合、整装与便便装相结合。物物防上充分发发挥小区安防防配套设施的的作用，提高高防范能力。在“人防为主、技防为辅”前提下，运用XX智能化安保设施，如监控系统等，结合管理处的统一管理、快速调度，确保治安防范万无一失。措施之二：对消消防、工程、保保安、清洁、环环境美化等方方面实施三化化管理制度化：完善内内部管理机制制，要求管理理人员必须明明确：唯有制制度管人，才才能使各项工工作得到高效效运转。执行行保安、保洁洁、绿化、水水电等各岗位位规章制度和和运行图表，并并由质检人员员严格监督检检查落实情况况，做到日有有检查，月有有总结，形成成了“检查—整改—提高”的有效监督督机制，从而而确保公司政政令畅通，执执行力得到了了很好的贯彻彻。标准化：制定各各部门（如保保洁、保安、绿绿化、工程等等）工作流程程和考核办法法，要求一线线员工严格按按照制定的各各项工作标准准开展服务活活动。另一方方面，针对不不同物业项目目的特点和性性质，采用人人工作业和机机械作业相结结合的方式努努力提高服务务质量和工作作效率。专业化：重视管管理人才的培培养，要求管管理人员（尤尤其是中层以以上管理人员员）必须不断断提高自身综综合素质（如如心理素质、专专业知识和其其他学科知识识）和实际解解决问题的能能力。措施之三：超前前性、全方位位地实行尊贵贵服务在小区提供超前前性、全方位位的酒店式物物业管理服务务，让业主充充分享受尊贵贵、安全的物物业管理服务务。一方面加加强规范员工工的服务行为为、服务意识识，一方面超超前挖掘业主主的潜在需求求，通过组建建专业联盟，运运用凤凰会作作为平台，分分别在客户购购房期、业主主装修期、业业主入住期为为其提供超前前性、全方位位的酒店式物物业管理服务务。从业主（客客户）的家居居生活、商务务（旅行）活活动等方面，向向业主（客户户）提供相关关服务，满足足业主深层次次的物质和精精神需要，业业主想到的我我们一定要做做到，住户没没想到的我们们已想到并且且做到。●“零干扰”服服务模式在日常物业管理理服务中，不不论是在绿化化养护、日常常维保，小区区保安防卫等等基本服务，还还是在全套的的物管增值服服务方面，都都是以不打扰扰业主的日常常生活为准则则，让业主充充分享受属于于自我空间的的惬意和坦然然。●提供“全方方位的尊贵服服务”。通过问卷调查，了了解业主所需需服务项目，为为住宅区业主主量身定做地地设计其所需需服务项目，以以客户服务中中心为窗口，专专业联盟、凤凤凰会为服务务平台，按业业主需求适时时提供相关服服务。例如：：室内清洁服服务、送洗衣衣服务、叫车车服务、订报报服务、代订订牛奶、代找找佣工保姆服服务、室内设设施设备维修修、室内植物物摆放养护服服务、物业租租赁、生日/节日祝贺、老老人慰问、健健康检查、超超值会所服务务等。第三节管理理目标序号指标名称标准测算依据主要措施1公共场所设施保洁率98%安排、实施保洁洁的公共场所所、设施/公共场所、设设施总计×100%%明确保洁员岗位位职责、作业业流程、作业业频率、责任任质量要求细细致严格，保保洁覆盖率达达到100%；每日清洁、休息息日、休息时时间为重点保保洁；2清洁保洁率100%以工作计算，记记录及监督抽抽查合格率及及纠正质检记记录为依据保洁员责任区明明确，工作质质量要求具体体、严格，有有考核、有奖奖罚；保洁员监督机制制健全。3室外绿化完好率率94%完好绿化带/总总绿化面积×100%%绿化制度、工作作计划、整改改行之有效且且有执行力度度；保安人员负责环环境保护，管管理人员及时时发现绿化问问题，静态提提示小区人员员爱护环境。4火灾发生率0以辖区公安消防防部门记录为为依据培训一批有较好好素质和经验验的巡查人员员，及时发现现火灾隐患；；管理到位，合理理使用设施、设设备等；分层分责任经常常性检查消防防安全，提示示注意防火。5小区治安案件发发生率0以辖区公安部门门记录为依据据1、实行24小小时保安巡查查制度，分应应急、中速、慢慢速巡查，24小时报警中中心落实各岗岗位责任区域域，以保证小小区事内人身身财产安全。6小区刑事案件发发生率0以辖区公安部门门记录为依据据1、实行24小小时保安巡查查制度，建立立应急预案，24小时报警中中心落实各岗岗位责任区域域，以保证小小区内人身安安全。7公共用房完好率率98%（完好房建筑面面积＋基本完完好房建筑面面积）/总建筑面积×100%%建立经常性检查查制度；每半年进行一次次全面分项检检修；8房屋零修急修及及时率98%及时维修次数//应计报维修修次数×100%%人力配备充足；；岗位培训、服务务意识培训到到位；技术人员有过硬硬的技术水平平；强化回访制度、考考核制度和奖奖罚制度。9道路完好及使用用率95%完好道路总面积积/规划道路总总面积×100%%严格公共设施管管理养护制度度，治安管理理员加强巡查查和疏导；及时整改修补损损坏路面。10违章占道处理及及时率95%及时有效处理次次数/应计处理占占道车辆次数数×100%%对违章占道车辆辆协调处理；；安排人员疏导交交通。11化粪池，雨、污污水井完好率率95%完好化粪池，雨雨、污水井数数量/化粪池、雨雨、污水井总总数量×100%%每日记录检查情情况，发现问问题，立即疏疏通处理；化粪池每半年清清理一次；雨水井、污水井井每一年全面面检修一次。12排水管、明暗沟沟完好率95%完好排水管、明明暗沟长度/排水管、明明暗沟总长度度×100%%每日记录检查情情况，发现问问题立即设计计施工方案，疏疏通处理；每半年进行一次次全面检修。13照明灯及疏散灯灯完好率95%完好照明灯疏散散灯数量/照明灯、疏疏散灯总数量量×100%%每日记录检查情情况及时更换换检修；每日全面检查检检修一次；水电工配合保洁洁员保持照明明洁净。14停车场完好率95%完好的设备设施施/停车场设施施设备总计×100%%停车场设施设备备正常运行，技技术人员检修修，确保安全全有效；停车场疏导有序序，无阻碍交交通。15消防设施设备完完好率100%完好的消防设备备/消防设备总总数×100%%指定机电设备及及公用设施管管理员维护，实实行巡查制度度，建立文件件记录，并由由维修主管监监督执行，以以确保消防设设施、设备完完好无损、正正常。16维修工程质量合合格率100%维修合格工程项项次/维修工程项项次×100%%建立合理有效的的工作质量监监督机制和回回访制度；拥有一批有较高高技术水平的的维修队伍。17投诉处理率95%处理的有效投诉诉/有效投诉×100%%做好各项管理工工作，创建优优美、完善的的小区事管理理机制；提高员工素质，强强化服务意识识；发生问题，及时时处理，为委委托方排忧解解难；做好解释工作与与回访制度落落实。18业主对物业管理理满意率95%对管理满意业主主人数/参加评议人人数×100%%科学和规范的管管理手段相结结合，编制无无管理漏洞的的管理网络；；加强重点部门的的走访，重点点解决问题；；以优良的敬业精精神不断改善善工作，赢得得委托方的支支持。19收费及时率95%实际收取业主户户数/总业主户数数1、收费任务分分解到管理人人员身上，纳纳入考核；2、主动上门收收取，将经过过催收仍不交交管理费的用用户姓名公诸诸于众。第四节管理理服务质量标标准1、房屋管理1.1按有关关法规政策规规定和合同约约定对房屋及及配套设施进进行管理服务务。1.2房屋外外观完好、整整洁，外墙、公公共楼梯间的的面砖、玻璃璃等无污迹、无无破损。外墙墙及公共空间间无乱张贴、乱乱涂、乱画、乱乱悬挂现象。1.3对违反反规划私搭乱乱建及擅自改改变房屋用途途现象及时劝劝告、阻止、报报告并协助有有关部门依法法处理。1.4房屋装装修符合规定定，有XX装修管理理制度、装修修协议、装修修申请及审批批记录、装修修公司及装修修人员登记及及相关材料，有有日常巡查记记录及验收手手续等。对私私改乱拆管线线、破坏房屋屋结构和损害害他人利益现现象及时劝止止、报告。1.5主出口口设建筑、道道路平面分布布图。小区内内各路口、栋栋及其他公共共配套设施场场地标识齐全全、规范、美美观。2、设施设备维维修养护2.1共用设设施设备运行行正常，维护护良好，无事事故隐患；有有设备台帐、运运行记录、检检查记录、维维修记录、保保养记录。2.2急修报报修15分钟内到达达现场，预约约维修报修按按双方约定时时间到达现场场；回访率1100％以上上。2.3水、电电、消防、监监控等设备运运行人员技能能熟练；严格格执行操作规规程；定期进进行消防演习习，消防器材材可随时启用用。2.4道路、停停车场平整通通畅，交通标标志齐全规范范。2.5公共照照明设备完好好率98％以上，按按规定时间定定时开关。2.6维修养养护制度健全全并在工作场场所明示，工工作标准及岗岗位责任制明明确，执行良良好。2.7对设备备故障及重大大事件有完善善的应急方案案和现场处理理措施、处理理记录。2.8办理房房屋及公共设设施设备损坏坏险及公共责责任险。2.9各设备备房及公共场场所、场地、危危及人身安全全隐患处有明明显标志和防防范措施。2.10停水水、停电在接接到相关部门门通知后，按按规定时间提提前通知用户户。3、公共秩序维维护3.1出入口口24小时值班班，7：00—23：00立岗值班。3.2对小区区重点部位每每小时巡查一一次。3.3中央监监控室24小时实施施监控。3.4应对小小区公共娱乐乐设施、水池池、设备房等等危险隐患部部位，设置安安全防范警示示标志。3.5进出小小区的车辆实实施登记管理理，并引导车车辆出入，有有序停放车辆辆(含非机动车车)。3.6进出小小区的装修工工、服务人员员实施发放临临时出入证管管理；对可疑疑人员作盘问问、登记管理理；对访客指指引行走路径径。3.7火灾、水水浸、刑事、交交通事故等突突发事件有应应急处理预案案(每年预演一一次)。4、保洁服务4.1小区公共共场所、公共共绿地、主次次干道的保洁洁：前期装修修阶段在8：00-18：00时间段；入入住阶段在6：00-18：00时间段。小区公共场所所、公共绿地地、主次干道道（计划保洁洁）(1)公共绿地地、信报箱11次／天清理(2)主次干道道2次／天清扫(3)雕塑小品品2次／周擦拭(4)标识、宣宣传栏1次／周擦拭(5)水池、沟沟、1次／周清理(4)公共场所所2次／天清扫4.2垃圾的的处理与收集集根据物业实际际合理布设垃垃圾桶，垃圾圾袋装并进行行垃圾分类收收集；垃圾每日收集集2次，作到日日产日清，无无垃圾桶、果果壳箱满溢现现象；垃圾中转站每每日进行冲洗洗，冲洗后无无异味；根据据实际需要进进行消杀；有有效控制蝇、蚊蚊等害虫孳生生；垃圾桶每日清清理，定期清清洗，保持洁洁净。4.3排水水、排污管道道畅通小区内公共雨雨、污水管道道1次／年全面面疏通雨、污水井、沙沙井1次／月月检查(并视检查情情况进行及时时清掏)4.3.3化化粪池1次／月检查查2次／年年清掏4.5无饲养养家禽、家畜畜，饲养宠物物遵守《业主主公约》之约约定。饲养宠物必须须符合相关规规定；对违反反者及时劝止止、报告，并并配合有关部部门进行处理理。4.6建立消消杀工作管理理制度，根据据当地实际情情况定期开展展消杀工作，有有效控制鼠、蟑蟑、蝇、蚊等等害虫孳生；；定期对各类类病虫害进行行预防控制，适适时投放消杀杀药物5、绿化养护管管理5.1草坪保保持平整，高高度不应超过过10公分，超超过时应及时时进行修剪。5.2草坪内内常年清除杂杂草，有效控控制杂草孳生生。5.3花草树树木无枯死，发发现死树应在在一周内清除除，并适时补补种。5.4绿篱超超过平齐线112公分时应进进行修剪；绿绿篱根部无死死枝枯叶及杂杂物，当天清除修修剪废弃物。5.5造型树树木应根据树树木品种生长长情况，及时时修剪整形，观观赏效果良好好。5.6根据季季节气候状况况，适时浇灌灌、施肥和松松土，花草树树木长势良好好。5.7适时组组织防风暴，预预防病虫害。5.8绿化地地应设有宣传传牌，提示人人们爱护绿化化第二章日常常管理运作第一节房屋屋建筑主体管管理一、房管工作内内容房屋主体结构安安全预防勘察察，房屋结构构及附属设施施的日常巡查查及日常养护护，房屋修缮缮工程管理及及修缮资金统统筹管理和安安排，房屋装装修施工监理理，系统VI识别牌的规规划设计及维维护管理，物物业管理活动动质量检查监监督，服务体体系的建立及及服务质量监监督。二、房屋建筑结结构及附属设设施管理建立勘察机制，管管理处拟定计计划后，由工工程技术员每每半年定期组组织1次对各房屋屋主体结构部部分进行巡检检，分析建筑筑结构沉降情情况，以保证证房屋安全使使用。建立巡巡查养护制度度，每周1次对全小区区进行系统巡巡查，巡查范范围包括外墙墙、道路、车车场、围墙、门门窗、设备设设施、化粪池池、其他配套套设施及环境境巡视；对巡巡查发现需进进行维护的，及及时进行维护护；对环境问问题及时协调调处理和整改改。三、维修养护资资金管理自进入管理之日日起建立维修修养护资金专专项档案；使使用时按总体体计划负责立立项申请及可可行性分析；；由物业公司司负责提案经经业主委员会会审核后报相相关主管部门门审批，完成成资金统筹后后及时进行养养护或修缮施施工；对所有有养护费使用用项目，建立立系统的档案案一式二份，长长时间保存。四、基本管理建立系统的日常常资料档案，保保持管理工作作的连续性、可可查性、可比比性。包括树树立小区平面面图，设立各各项管理告示示牌、VI识别牌；建建立物业交接接、验收档案案，图纸资料料档案；设立立宣传栏并形形成定期出版版制。每月随随机回访业主主、每年进行行2-3次对小区业业主意见征询询，及时改进进工作作风和和管理方式，提提高工作效率率，提高服务务质量。五、房屋维护工工程管理维修工程采用预预算审核及招招标管理，技技术性要求不不高或使用资资金小的工程程自行维修或或委托维修，技技术要求高或或使用资金大大的项目实行行招标制并按按合同方式发发包；维修过过程由专职工工程技术员负负责施工监理理。六、实施数据化化管理自开展管理工作作始，实行数数据的统一管管理，规范管管理工作，力力求作到任何何数据的来源源均达到有真真实依据；为为小区管理累累积管理痕迹迹。日常房管事务管管理工作实施施规范运作，如如下表：工作内容跟踪监督日常：3遍/天天；入伙期间间：8小时/天；巡视日常：2遍/天天；竣工期间间：8小时/天；走访1次/周；1遍遍/月；回访处理率：1000%，回访记录100%。处理内容与处理理方法日检项目1、施工巡视；；2、违章检查查；3、车辆管理理；4、治安；5、清洁；6、绿化；7、维修；8、机电设备备；9、社区活动动；10、员工宿舍舍；11、内务巡视视。处理方法1、记录巡视发发现的问题，搜搜集资料；2、对巡视中发发现的问题，分分类进行处理理并及时向有有关部门反馈馈解决；1）填写意见转转呈表；2）发现的维修修不合格，填填写维修记录录，及时反映映到主管部门门；3）即行关闭轻轻微不合格项项目；4）发现违章行行为按“违章处理规规定”执行；5）发现严重不不合格项，填填写纠正措施施报告。周检项目全面检查住宅区区各项工作，着着重对房管日日检中发现的的不合格项进进行检查处理理。处理办法管理处主任组织织各部门主管管、领班，对对发现的不合合格项及时整整改，严重不不合格项制定定纠正措施。考核标准平时日检、周检检、月检参照照ISO90002质量体系考考核标准执行行；年终按“区物物业管理优秀秀示范区”的考核验收收标准执行。※小区设施、照照明日常管理理工作，实施施规范运作。如如下表：主要内容运行组值班：保障小区区供水、供电电等正常运作作并做好记录录;巡视：巡视设备备运作情况，做做好巡查记录录；维修组负责设施、设备备的各项维修修、保养工作作，并做好记记录；定期清清洁设备；负负责对设备设设施进行全面面巡视、检查查，发现问题题及时处理。检查项目及处理理方法检查项目1、水泵；2、水水池、水箱；；4、防盗监控控报警系统；；5、消火栓；6、干粉灭火火器。处理方法按照公司ISOO9002标准，对轻轻微不合格项项进行整改，严严重不合格项项上报主管部部门并提出纠纠正措施。考核标准日常周检、月检检考核参照ISO90002质量标准；；年终考核区“优优秀示范区”标准考核。※小区设施日常常维修养护管管理工作，实实施规范运作作：主要工作房屋本体室内：小修300分钟，一般般故障2小时，不超超过8小时，较难难故障3天内。48小时跟踪验验证。楼梯、墙面：发发现问题按原原样及时修复复，每年全面面检查一次，3~4年全面修补补刷漆一次。公共设施道路车场：每天天检查1遍，随坏随随修；明暗沟：每周检检查1遍，随坏随随修；供水电气：每月月细查1遍；路灯：每周检查查1遍，即坏即即修。检查项目及处理理方法检查项目1、地基基础；；2、墙体；3、水池；4、消防设施施；5、信报箱；6、标识；7、上下雨污污水管；8、道路；9、电缆沟盖盖板；10、路面；11、给排水；12、路灯；13、清洁设备备；14、娱乐设施施。处理方法按照公司ISOO9002标准，对轻轻微不合格项项进行整改，严严重不合格项项上报主管部部门并提出纠纠正措施。考核标准日常周检、月检检考核参照ISO90002质量标准；；年终考核区“优优秀示范区”标准考核。第二节小区区设备设施管管理一、供配电系统统的管理设施设备分类：：根据各类设施设设备的功能、用用途、重要性性等因素对其其实行分类管管理，分A、B、C类：A类：监视系统统设备，生活活、消防水泵泵，监控报警警系统。B类：水池，灭灭火器材，排排污泵。C类：照明设施施、排水设施施、道路。二、设备运行管管理1、对A类设备备，配备专职职运行操作员员，根据委托托方要求，定定期或巡回方方式对设施进进行管理。2、设备运行操操作人员经过过培训，熟悉悉所管理的设设备性能、特特点和设备操操作规程，考考核合格后上上岗操作。3、设备运行操操作人员按岗岗位职责及运运行操作规程程，对设备进进行操作和检检查，做到运运行记录和值值班记录，认认真做好交接接班。4、管理处根据据运行管理有有关制度，每每月检查监督督设备运行操操作人员岗位位职责履行情情况，检查设设备运行安全全性、合理性性、经济性，检检查运行记录录、维修保养养记录、交接接班记录，检检查后在有关关记录上签字字，发现问题题及时纠正，对对发现的设备备问题应详细细填写报告，管管理处主任监监督整改情况况。三、设施设备的的维护保养1、设备维护保保养分日常保保养、定期维维护保养和年年检维护保养养3个层次。2、日常维护保保养主要是巡巡视检查和清清洁方面的工工作；定期维维护保养主要要是性能状态态检查和计划划性能修理的的内容；年检检维护保养主主要是对设备备进行全面检检修调整。3、日常维护保保养与定期维维护保养派由由专业技术人人员负责设备备运行操作，。4、根据各类设设备作出操作作规程并结合合设备具体技技术状况，做做出月、季、年年度维护保养养计划并实施施。5、设备年检维维护保养，由由委托年检单单位实施。维维护保养结束束后以书面形形式资料留存存。四、设施设备维维修1、设施设备的的维修分为计计划维修和故故障维修两类类。（1）计划维修修是指在设施施设备没有发发生问题前，对对其劣化和缺缺陷部件进行行预先维护和和修理。（2）故障维修修是对设施受受损设备故障障后其失效、损损坏的部分进进行针对性维维修。2、设施设备维维修采取委托托维修和派工工维修两种形形式：（1）委托维修修主要用于故故障维修。管管理处设值班班调度，实行行24小时值班，配配置专线电话话，随时接受受住户、操作作人员的维修修申请和故障障报告，接报报告，迅速通通知有关维修修人员在规定定时间内修复复。（2）派工维修修主要用于计计划维修、零零星及小型的的设备新装、改改装项目处理理。管理处根根据设备定期期保养计划，当当前对设备状状况的分析调调查结果，以以及住户的要要求填写派工工单。派专人人完成的特定定工作。派工工单的处理与与跟进流程按按委托维修规规定进行。五、设备故障及及事故1、无论发生何何种设备故障障和事故，设设备维修组人人员必须详细细记录，不得得疏漏和隐瞒瞒。六、设施设备运运行记录设备运行；设备日常巡视保保养项目及记记录；设备定期维护保保养项目及记记录；事故故障报告单单；设备报废申请单单；设备大修改造审审报表；治安管理措施治安、消防、车车辆管理工作作实施规范运运作。如下表表：工作安排定岗检查进出口、停车场场：24小时；流动巡查消防设施：1遍遍/周；小区安全：244小时违章行为：244小时车辆停放：244小时车辆保管：244小时突发事件：1220秒(责任区域保保安到达现场场)300秒(协助助保安陆续到到达现场)学习训练学习法规：1次次/周；训练：：2次/周；演示培训：1次次/周；检查项目及处理理方法检查项目1、查可疑人员员、外来人员员；2、查违章停车车、违章装修修；3、查室外施工工、搭建情况况；5、查乱扔垃圾圾现象；6、查破坏绿化化、占用绿地地现象；7、查漏水、漏漏电、漏气现现象；8、查公共设施施情况。处理方法按照公司ISOO9002标准，对轻轻微不合格项项汇报队长及及主管房管员员，严重不合合格项上报主主任。考核标准日常周检、月检检考核参照ISO90002质量标准；；年终考核区“优优秀示范区”标准考核。保安管理承诺：：为保证各岗位人人员能严于职职守，领班负负责对各岗位位的督察，做做好巡查记录录，要求各岗岗人员分析和和掌握各岗所所存在的治安安情况。保安员在上班时时间做好区域域内不定时巡巡逻。在巡视区域内一一旦发现有危危及人员安全全的地方，做做到有防范并并设置明显的的标志。遇有紧急情况时时，保持镇静静，斗智斗勇勇，能制服的的要立即制服服，并立即呼呼叫队友，及及时报案，号号召群众支援援。对犯罪分子逃跑跑时，掌握罪罪证，人证物物证齐全，记记清地点、人人数、相貌特特征，采取充充足力量快速速追逐，协助助公安机关及及时破案。在任何情况下不不与业主发生生吵嘴，发生生纠纷及时处处理。严格遵守上下班班时间、做好好值班记录、做做到警容严整整，文明执勤勤。上班时间间不得与他人人闲谈，不准准看报或做与与值班无关的的事情。执勤人员要严守守本职岗位，不不得擅自离开开岗位，要与与队友团结助助好，紧密配配合，共同完完成值班任务务，吃饭时轮轮流进行，不不同时离开，留留守人员加倍倍提高警惕。保安队伍的建建设保安队伍建设，按按高标准，严严要求的指导导思想，严抓抓招聘、培训训、上岗、考考核等关键环环节，实施“准军事化管管理”，统一着装装，尽职尽责责。保安员选选聘以优秀退退伍军人为主主，具有良好好的思想品质质及业务技能能，建立业务务、绩效考核核与工资、职职位挂钩的机机制。保安人人员在管理引引入轮换制和和淘汰制，在在年终考评中中，实行10%淘汰制，保保持保安员的的高素质和战战斗力，对聘聘用的保安人人员实行政审审后可方可录录用。第四节消防防管理措施一、具体做法是是：1、以预防为为主，防消结结合，做好消消防知识普及及宣传工作。组建义务消防队队，建立消防防应急预案，定定期组织消防防知识培训。每日应检查消防防设施设备完完好状况。经常宣传贯彻以以预防为主，防防消结合的方方针，加强住住户防火意识识。严禁乱拉乱接临临时用电线路路。严禁在小区内烧烧废物或乱丢丢烟头、点蜡蜡烛等。7、落实三级级防火安全“三级”检查制度■一级检查由班班组组织实施施，每天对小小区进行一次次火情安全的的检查，发现现问题及时处处理，及时报报告。■二级检查由保保安主管组织织实施，每周周组织领班对对小区范围内内的设备物资资进行一次检检查，消除火火灾隐患及落落实整改，每每周向管理处处汇报一次消消防安全情况况。■三级检查由管管理处主任实实施，每月组组织相关人员员到小区进行行重点检查或或抽查，每季季不少于一次次检查。■四级检查由公公司总经理组组织实施，每每季度组织相相关人员到各各小区进行重重点检查或抽抽查。第五节交通通、车辆管理理根据小区的停车车点的实地勘勘察做出分析析并采取以下下管理办法：：一、措施1、在车辆进入入口，设立导导向标志，使使人、车流向向明确，避免免车道发生堵堵塞及发生撞撞车、撞人、车车辆损坏等事事故。第六节环境境管理清洁管理项目：：1、道路、绿化化地；2、污、雨水井井、化粪池3、卫生间、垃垃圾箱、垃圾圾中转站、；；4、娱乐场所、球球场、停车场场5、宣传栏、标标识、消防栓栓、电表箱、信信报箱等；6、办公区域7、四害消杀。管理服务目标1、清洁管理注重一般的“扫扫”，更为注重重专业的“保”，防止建材材磨损变色、生生锈、发霉等等。生活馆区域的清清洁工作，选选用适当的清清洁用品，不不但能保持建建材的外观整整洁，而且能能更进一步减减少各种腐蚀蚀；小区的外外墙、道路、活活动场所及所所有区域实行行标准化清扫扫保洁，由经经过严格挑选选和考核过的的保洁员负责责实施，管理理处管理员负负责监督，确确保按照作业业频率、标准准开展工作，保保持高水准的的清洁卫生服服务。2、消杀管理为有效控制小区区内的“四害”密度，营造造良好的生活活环境，将以以“预防为主，全全面达标”为原则，根根据季节变化化制定相应的的消杀工作计计划，把灭鼠鼠、灭蝇、灭灭蚊、灭蟑螂螂、灭白蚁工工作做好。消杀区域主要包包括：小区外外围、生活馆馆、厕所、沙沙井、化粪池池、垃圾箱等等室内外公共共区域及值班班室。排污管理对小区内的污水水井、排污管管、化粪池等等将采取隐性性化管理，确确保小区拥有有一个无污水水、无废气、无无臭气的生活活环境。三、保洁量化管管理标准(表10)检查项目标准作业频率不锈钢饰品光亮、无明显灰灰尘、水印保洁一天2次，上上、下午各一一次；每周上上油1次卫生间无异味、无积水水、无污迹、无无蜘蛛网、镜镜面明亮、无无手印，卫生生用品补充及及时，便器无无污迹每45分钟保洁洁一次小区道路/公共共路面无积水（指脏、臭臭水）、油迹迹，每30平方米内烟烟头、果皮、纸纸屑纸屑等平平均不超过5个每天清扫2次，如如出现30分钟内得到到清理（上班班时间内）排污/排水排污、排水通畅畅，无溢出现现象每年全面清理一一次，定期检检查，根据情情况执行清理理垃圾桶垃圾清运及时，桶桶内垃圾不露露出桶外，垃垃圾存放不超超过桶高的2/3，外壳无明明显灰尘、污污迹，周边无无垃圾散落、无无积水现象每天至少清理22次，上、下下午各一次玻璃玻璃无灰尘、无无手印每周一次镜子镜子无污迹保洁一天2次，上上、下午各一一次；指示牌、广告牌牌、照明灯无灰尘、无污迹迹、光亮每周一次；照明明灯每月2次宣传栏、灭火器器（箱）外表光亮、目视视无明显灰尘尘、乱张贴现现象每天清抹1次，机机动保洁2次第七节绿化化管理绿化养护管理工工作，实施规规范运作。如如下表：工作内容整形造型6次/年；施肥春秋各1遍；浇水因时因地制宜按按需供水；浇浇水时间夏季季早晚为宜，冬冬季中午为宜宜；除杂草1遍/季；根据据季节与杂草草生长态势，下下雨天除外；；补缺视缺苗情况及时时补缺；杀虫发现害虫立即消消灭。保洁8小时/天检查项目及处理理方法检查项目1、乔木整枝、造造型修剪；花花卉、树木施施肥；2、灌木、绿篱篱、树木、草草地、花卉浇浇水；3、除杂草；4、补栽补种；；5、治病杀虫；；6、清理枯枝落落叶、绿化石石块；7、松土；8、防风防涝。处理方法参照ISO90002标准，对轻轻微不合格项项自行关闭，严严重不合格项项上报主管房房管员和主任任并提出整改改方案加以纠纠正。考核标准日常周检、月检检考核按ISO90002质量标准；；年终考核区区“优秀示范区”标准考核。第八节档案案管理档案资料管理作作业流程收集收集整理归档利用档案资料的收集集设立档案资料，采采取系统化、电电脑化的手段段，设兼职档档案管理员，建建立相应的管管理制度，对对所有的档案案资料进行严严格管理。资料的收集，坚坚持内容丰富富的原则，根根据实体资料料的内容，以以实际工作需需要出发。信信息资料的来来源渠道：规规划设计到工工程竣工验收收的全部工程程技术，维修修资料；物业业构成的方面面，到房屋主主体，公共设设施，小到一一树一木全有有详细的资料料。资料的分类整理理：收集的所所有住处资料料，统一由档档案管理员集集中整理、分分类，整理的的重点是去伪伪存真，根据据资料信息的的来源，内容容，表现形式式的特点，做做到条理清晰晰，分类合理理。资料的归档管理理资料归档管理采采用原始档案案和电脑档案案的双轨管理理制，采用多多种形式的文文档储存方式式，便于原始始资料信息的的保存，如：：胶卷、照片片、图景等档档案组卷按不不同的业务性性质，编号，造造册，编辑并并分柜保存，运运用计算机的的先进管理手手段，尽可能能把其他形式式的档案资料料转化成为电电脑储存，便便于查找和调调用。档案管理环境做做好三防工作作，即防火、防防潮、防变质质。档案资料的分类类外来文件规划档案验收竣工档案其他档案内部档案房屋维修档案装修管理档案机电设备档案配套设施设备维维修工程档案案消防管理档案车辆管理记录档档案保安服务管理档档案日常服务管理档档案日常维修档案卫生保洁管理档档案绿化管理档案VIP档案其它档案第九节信息息反馈管理处拟实施的的信息反馈方方式包括定期期反馈、业主主意见征询反反馈、督察专专项反馈、投投诉电话记录录及上门回访访相结合等途途径。物业公司定期反反馈途径：由由客户服务中中心专职人员员负责，对各各基层岗位工工种在从事日日常工作中所所掌握的信息息及管理处业业务值班电话话收集，通过过客户服务中中心分类整理理后定期向公公司汇报。业主意见（建议议）信息反馈馈途径：通过过专人发放、意意见箱方式定定期发放《业业主意见、建建议征询表》，并并由管理处组组织分类整理理；系统掌握握各项管理信信息。投诉电话及回访访信息反馈途途径：设立客客户服务热线线（0773--55810010）,受理各项管管理服务投诉诉,建立投诉回回访机制；当当受理投诉时时,由管理处于8小时内上门门进行回访，及及时处理，并并按纠错程序序处理,保证投诉人人的权益,增进服务质质量的提高，增增进与客户心心理沟通,促进小区管管理处整体管管理服务水平平的提高。督察专项反馈途途径：通过各各级督察人员员对管理处各各工种人员进进行作业检查查及对现场考考评结果，向向公司反馈小小区各项物业业管理指标完完成情况,为改进措施施提供决策依依据。附件一XX地产提供XXX物业管理处处物资装备清清单序号名称预计单价（元）数量小计（元）备注一办公用品45510.0001电脑4000.0002台8000.000办公、财务2复印机10000.0001台10000.000办公用324针打印机4000.0001台4000.000财务用4激光打印机2500.0001台2500.000办公用5传真机2000.0001台2000.000办公用6空调3000.0001台3000.000管理处用7办公桌、椅180.0010套1800.000管理处用8主任办公桌、椅椅2000.0001套2000.000主任办公用9文件柜150.0010组1500.000管理处用10沙发、茶几500.001套500.00服务中心用11饮水机210.001台210.00服务中心用12电话机200.003部600.00服务中心、监控控中心、办公室用用13文件盒30.0030个900.00存放档案及相关资料用14其它办公用品一批3000.000办公用（综合测测算）15保险箱1500.0001个1500.000财务用16照相机3000.0001台3000.000社区文化用17打卡机1000.0001台1000.000员工管理用二工程用品21860.0001泥水、木工工具具1500.000各1套1500.000泥水、木工专用用2工具柜500.003组1500.0003锤钻650.001把650.004手电钻1200.0001把1200.0005切割机800.001台800.006遥表160.001个160.007手提电焊机420.001台420.008万用表500型型100.002个200.009管道疏通机1600.0001部1600.00010铝合金梯450.002把900.009、12级各一一把11手提式室内温度度/湿度对比测测试表300．001个300．0012电源测试电笔20．001支20．0013卷尺2把200．001M、5M各一一把14钢尺2把150．001M、3M各一一把15水平尺（6000MM）250．001把250．0016角尺（300MMM）250．001把250．0017护眼罩2个1200．000眼镜式、焊接用用各一个18高压电工全护装装2500．0001套2500．00019手推车200．001部200．0020板手4把350．00活动式、2000MM、300MM、450MMM21平口大力钳50．001把50．0022钢管工具连弯头头1500．0001套1500．00023水管用切刀200．001把200．00切割水管用24消防斧头150．001把150．00消防应急用25大手锤100．001把100．00紧急爆破用26水泵钳60．001把60．0027管子钳1套500．00200MM—6600MM28高压水枪2000．0001支2000．000手提式29射灯350．001支350．00手提式30气动打钉枪600．001把600．00手提式31物料架1000．0002个2000．000三安全用品50625.0001对讲机（含备用用电池）700.0010部7000.0002值班电筒100．006套600．00充电式3雨具80．0015套1200．000雨伞、衣、鞋等等4警棍50.0010条500.005夏装200.0050套10000.0006冬装300.0050套15000.0007精神带30.0025条750.008武装带25.0025条625.009领带30.0025条750.0010贝雷帽/大盖帽帽50.0025条1250.00011军大衣300.0025件7500.00012训练鞋30.0025双750.0013水鞋50.0030双1500.00014电风扇120.0010台1200.00015单衣柜200.0010组2000.000四食堂用品4700.0001翻板椅20.0040把800.002桌子100.006张600.003液化汽瓶100.004个400.004炒菜灶200.001台200.005冰柜1000.0001台1000.0006液化蒸饭锅100.001个100.007消毒柜600.001台600.008其它厨具（餐具具）一批1000.000综合测算五宿舍用品11350.0001双层钢架床180.0025张4500.0002电风扇90.0010台900.003床上用品150.0036床5400.0004开水器200.001台200.005热水器350．001台350.00管理人员宿舍四、绿化工具130801割草机4000.0001台4000.0002高压喷物器250.001台250.003喷雾器（前式）60.001个60.004铝合金梯（122步）1000.0001部1000.0005铝合金梯（5步步）450.004把450.007高枝剪50.004把200.008小枝剪150.004把600.009胶水管8元/米500米400010锄头10.004把40.0011小锄头30.004把120.0012铲子100.002把200.0014平锯子15.004把60.0015小铲子200.005套1000.00016绿化、保洁工服服装200.001打200.0017手套（棉布）500.001打500.0018手套（皮革）200.001打200.0019手套（胶手套）200.001打200.00五、清洁用品