佛山住宅楼项目可行性报告

机密资料注意保存佛山市南海桂城城A9－1项目可行性研究报告告第一部分项目概概况第二部分法律风风险分析第三部分市场分分析第四部分规划设设计初步分析析第五部分开发发周期设想第六部分经营效效果分析第七部分综合评评价及建议深圳市万科房地地产有限公司司2005年4月月项目概概况：项目自然条件和和周边环境1号地块城市广场妇幼保健院华南师大附中南海试验中学怡翠花园位置：本项目为为佛山市南海海区桂城东平平路A9街区1号地块，编编号为2004--G149，位于桂城城东部的住宅宅区，东面是是建设中的佛佛山一环路，南1号地块城市广场妇幼保健院华南师大附中南海试验中学怡翠花园项目位置图：项目位置示示意项目位置地块东至佛山一一环路，北至至桂平路，西西至平三路，南南至2号地块。东至建设中的佛佛山一环路南南至2号地块北至桂平路西至平三路路宗地规划指标：：宗地状况：总用地面积（规规划证载明）：91,303.006平方米；土地证载明面积积：74,6338.62平方米；宗地基本呈长方方形，其中东东西长约400米，南北长长约200米。控制指标建筑密度：≤225%;容积率：≤2..4（经咨询规规划局，以91,3003.0066平方米计算算），合总建建筑面积为219,1127.211平方米;绿地率：≥355%;建筑物层数：111-19层;退缩及间距要求求退缩佛山一环路路的道路红线线≥12M退缩平三路的道道路红线≥10M退缩桂平路的道道路红线≥15M退缩2号地块间间距中心线≥8M靠平三路的高层层建筑按以上上要求增退5M停车位公建部分按照1100平方米建筑筑面积配置一一个停车位；；住宅每户不不少于1.2个停车位；；区内需安排一定定数量的室外外临时停车位位。商业配套：沿平平三路、桂平平路可配套商商业建筑（但但不可沿路全全封闭作商业业，应适当留留有一定的商商业绿化空间间），佛山一一环路边不得得作商业。地形与对外交通通：该地块成梯形状状，紧靠桂平平路与平三路路，南北向较较短，东西向向较长；桂平路属于城市市性主干道，可可做小区的主主出入口；平平三路可规划划次出入口；；此外，东侧侧在建的佛山山一环路将进进一步提高小小区的对外交交通能力；地势与景观：地地势平坦，周周边视野开阔阔，除距本项项目约500米的城市广广场外，无特特别的景观、人人文资源。地面现状：项目目地面以菜地地为主，部分分地面上有一一些回填物，地地块南面有临临时建筑需要要拆迁。图：宗地现状环境与地质状况况：满足开发发需求地块附近没有明明显的污染源源，噪声主要要来源于靠近近本地块的桂桂平路及通车车后的佛山一一环路，需要要做一定的降降噪处理；场地基岩表面起起伏不大，呈呈舒缓波状，场场内揭露的岩岩石主要为全全风化-强风华的泥泥质粉砂岩；；本地区处珠江三三角洲冲击平平原，土层以以残积成因的的粘性土为主主，透水性弱弱，地下水量量很少；基岩岩裂隙不发育育，含地下水水较少；钻探时未发现有有影响建筑物物安全的不良良地质构造存存在，更未发发现有岩溶土土洞；场地土土属硬场地土土，建筑场地地属Ⅱ类，地基属属稳定性地基基；配套设施：能够够满足小区未未来生活需要要位于成熟市区，项项目周边配套套完善，水、电电、煤气、电电视、电话均均从红线边接接驳，雨污水水排放到红线线边市政管道道项目本身的商业业配套及周边边楼盘的商业业将为小区业业主带来生活活的便利；作为本区域商业业中心的城市市广场，距离离本项目仅500余米，进一一步完善了项项目配套设施施；项目西侧平三路路对面是华南南师大附中南南海分校，此此外南海试验验高级中学和和南海妇幼保保健院均在距距离项目500米范围内；；华南师范大学附附属学校南海海分校南海实验中中学怡翠花园鹿璟村妇幼保健院城市广场上海三盛集团正正在建设中的的苏州园林风风格楼盘二、综合评评价项目位于配套较较成熟的市区区，周边商业业、学校、医医院、休闲场场所等一应俱俱全，生活较较为便利；周边交通网络发发达，出行非非常方便；项目在享受便宜宜交通的同时时，将受到一一定的噪声影影响，适当的的降噪措施有有助于提升项项目品质；项目周边的中高高档项目为本本项目的面市市起到了先期期预热的作用用，其形成的的高品质生活活氛围助于本本项目的入市市。法律风险分析项目背景资料：：土地使用权权属清晰，但但存在抵押权权。南海市中兴实业业公司（下称称“中兴实业”）于2000年6月9日与南海市市国土局签署署南国出让字字（2000）第00269号《国有土土地使用权出出让合同》，并并获得该块地地块的房产证证。2000年11月27日，南海市市昭信房地产产有限公司（下下称”昭信公司”）通过佛山山市京桂拍卖卖有限公司拍拍卖获得该地地块土地使用用权，并办有有国有土地使使用权房产证证书，证书号号为南府国用用（2001）字第特0101111号，地号为011900750；该地块上存在一一项抵押权：：面积304922.6平方米；抵抵押权利人为为中国银行南南海支行，设设定日期至2005年12月31日止，抵押押权担保的债债权为3500万元；债务务人是土地方方股东广东昭昭信集团股份份有限公司。合作方式：采取取房地产交易易中心鉴证转转让的形式进进行注：上述获取平平洲镇镇政府府的批准、交交易中心交易易确认和房产产过户同时办办理，争取当当日全部办妥妥。综合评价：标的权属清晰：：属于国有土土地使用权，属属于私人所有有，仅存在抵抵押权，无其其他影响土地地开发的权利利；交易方式简单：：交易是通过过当地房产交交易中心鉴证证的方式进行行，交易完成成即按合同约约定付款；付款条件比较有有利：前期付付款均采取共共管方式，取取得房产证后后方解付款项项，因此资金金相对安全；；可能存在的风险险：项目受一环线建建造的影响，政政府规划曾为为了确保一环环附近土地增增值而停止一一环周边项目目的报建；经经过了解，政政府相关部门门口头答复，本本项目属于历历史用地，报报建不会受到到影响；土地存在抵押权权，因此需要要解除抵押后后方可获得无无瑕疵的土地地使用权。合合同中对土地地抵押权的款款项是共管来来实现的，基基本能够保证证资金的安全全；2004年111月26日佛山市南南海规划分局局颁布的规划划建筑设计要要求所记载总总用地面积为为913033.006平方米，而而土地使用权权证书记载总总用地面积为为746388.62平方米，经经与佛山市南南海规划分局局口头确认，计计入容积率建建筑面积为91,3003.0066平方米；总总建筑面积为为：219,1127.211平方米；现现仅获得相关关部门的口头头确认，对方方坚持不对本本项目可计入入容积率的总总建筑面积予予以承诺。为为进一步控制制风险，在协协议里约定若若出现上述变变化则由双方方协商解决。结论：综上，本本项目地块权权属明晰，风风险在一定程程度上得到了了控制，具有有可行性。地价水平：本项目地价成本本：总地价成成本20,2336万元，合可可售楼面地价价为953元/平米土地市场地价比比较：2003年111月18日至今，佛佛山市国土局局及南海区国国土分局已公公开拍卖了五五块大型城区区住宅用地。土地条件对比：：项目桂城A12街区区禅城绿影二区桂城78、811街区禅城调蓄湖朝安项目本项目拍/挂时间2003年111月18日2004年1月月13日2004年100月15日2004年122月3日2005年2月月2日——与本项目距离4公里3.5公里5公里3公里3公里——位置地块位于桂城第第十二街区，怡怡翠花园东侧侧禅城区魁奇路侧侧、绿影二区区桂城桂澜路西侧侧78、81街区季华路南、调蓄蓄湖公园东侧侧季华路北、朝安安路以东桂平路以南，平平三路以东净用地面积262亩333.60亩亩405.68亩亩255.3亩131.67亩亩136.95亩亩配套情况距离佛山老城中中心区2公里距离佛山老城中中心区1公里距离佛山老城中中心区2.5公里距离佛山老城中中心区1公里距离佛山老城中中心区0.5公里距离佛山老城中中心区2公里区位未来发展距离规划中佛山山新市中心（澜澜石大桥或佛佛陈大桥）4.5公里距离规划中佛山山新市中心（澜澜石大桥或佛佛陈大桥）1.8公里距离规划中佛山山新市中心（澜澜石大桥或佛佛陈大桥）6.6公里距离规划中佛山山新市中心（澜澜石大桥或佛佛陈大桥）1.8公里距离规划中佛山山新市中心（澜澜石大桥或佛佛陈大桥）1.8公里距离规划中佛山山新市中心（澜澜石大桥或佛佛陈大桥）2公里自然景观资源靠近礌岗公园相距最近的是玫玫瑰公园，0.5公里紧临礌岗公园紧临水景、绿化化资源最好的的调蓄湖公园园无无容积率2.81.92.31.82.82.4居住氛围拍卖时周围尚无无大型楼盘开开发拍卖时周围已经经有中高档楼楼盘“玫瑰花园”、“丽日豪庭”，气氛较成成熟拍卖时周围尚无无大型楼盘开开发拍卖时周围已经经有高档楼盘盘“湖景湾”、“帝景湾”属于以前老城区区的工业区，近近期逐渐转为为住宅区属于中高档项目目集中区域土地价格对比：：桂城A12街区区禅城绿影二区桂城78、811街区禅城调蓄湖朝安项目本项目用地指标用地面积（㎡）17489222240027045217019787779.6691303亩数262.34333.6405.68255.3131.67136.95容积率2.81.92.31.82.82.4建筑面积（㎡）489697..6436272622039..6306355245227..6219127..2可售面积（㎡）478148422090572720306342245227..6212340起拍价起拍土地总价（万万元）32800390005071038000————按建筑面积楼面面地价（元/㎡）669.8893.94815.221240.399————按销售面积楼面面地价（元/㎡）685.98923.97885.421240.444————每亩单价（万元元/亩）125.03162.62125149.02————成交价成交土地总价（万万元）424006510069100681003340018300按建筑面积楼面面地价（元/㎡）865.841492.1991110.8662017.2771362835按销售面积楼面面地价（元/㎡）886.751542.3331206.52222231362862.3每亩单价（万元元/亩）161.62195.14170.33266.75253.66133.63增幅29.27%66.92%36.27%79%————总体地价水平出让金契税和拍拍卖佣金14842929.52418.52383.51169——市政配套费1665247822822000————公建负担————————————土地总价（万元元）4554970507.5573800.5572483.55——20236按建筑面积楼面面地价（元/㎡）930.151616.1441186.43323661362923.48按销售面积楼面面地价（元/㎡）952.611670.4441288.62366.11362953市场分析市场分析：区域发展状况佛山市简述自然地理佛山位于广东省省中南部，珠珠江三角洲腹腹地，东倚广广州，西接肇肇庆，南连珠珠海，北通清清远，毗邻港港澳，地理位位置十分优越越。土地肥沃沃，气候温和和，雨量充足足，四季常绿绿。属亚热带带季风性湿润润气候，年平平均气温22.1°°C，降雨量1600--2000毫米。行政区划及人口口佛山现为广东省省第三大城市市，2003年1月8日由原佛山山市、南海市市、顺德市、高高明市、三水水市合并而成成。现辖禅城城区、南海区区、顺德区、三三水区、高明明区五个区，除原佛山市更名为禅城区外，其余四个区均沿用了原来的市名。佛山市总面积33848.449平方公里，全全市户籍人口口338.998万人，常住住人口560多万。广佛都市圈广佛地铁本项目广佛都市圈广佛地铁本项目经济发展状况随着近年来“广广佛经济圈”概念的提出出，经济圈效效应日益显现现。佛山于03年开始投资120个亿启动连连接佛山五区区、佛山与珠珠三角其他城城市的快速干干线、环线等等13项市政工程程，广佛地铁铁连通亦已于于03年10月进入实施施阶段。2003年，佛佛山市国内生生产总值1381..39亿元，比上上年增长16.1%，为1997年以来的最最高增幅。人人均国内生产产总值40437元，比比上年增长15.9%。城镇居民民人均可支配配收入为148277.20元，比上年年增长9.2%，人均消费费性支出112644.88元，增长3.0%。居民消费费价格总指数数比上年上涨涨0.6%。佛山在珠三角城城市中的综合合竞争力分析析从2003年经经济指标总量量上看，佛山山的GDP、工业业总产值、财财政总收入、社社会消费品销销售总额等均均处于珠三角角第三位。广州深圳佛山东莞珠海中山惠州GDP亿元3466.6332860.5111381.399947.53476.73497.1590.97工业总产值（亿元）4705.9115073.7773297.2552411.1331036.2331767.5551387财政总收入（亿元）274.77290.8495.4467.4534.8236.624.12社会消费品零售售总额（亿元元）1494.277801.77473.19338.00159.18151.71181.67人均GDP（元元）4790053887404373627820758城镇居民人均可可支配收入（元）1500325935.8814827.221847116602.111490612673.55外资利用总额（亿美元）40.2250.4212.8625.6325.9011.9516.9城乡居民储蓄余余额（亿元）3727.3332199.4551783.9991231.066357.39543.70379.55在岗职工平均工工资（元）28237306111764122598192022102013265年末常住人口//户籍人口万725.19557.41/158..84344.24158.96127.89//82.002137.86286.36城市发展规划根据2003年年制定的《佛佛山市域城镇镇体系规划纲纲要》，佛山山城市发展定定位为：广佛佛都市圈的重重要组成部分分、全国重要要的现代化制制造业基地、岭岭南文化名城城、区域专业业化市场及物物流基地之一一。规划形成成分别以禅城城-桂城、顺德德为核心的两两个两百万人人口以上组团团、四级簇群群式节点为发发展主体的网网络型空间形形态。禅城—桂城中心心组团区域规划桂城—禅城中心心组团的空间间发展战略为为“南延、东联”，以本项目目所处区域禅禅桂主城区、一一河两岸新城城区为“体”，以平洲——三山、陈村——北滘、罗村——城西、南庄庄为“四翼”形成“一体四翼”的空间结构构。近期重点点建设区域为为王借岗——南庄产业发发展重点地区区、禅城—桂城服务发发展重点区域域、季华南——乐从“一河两岸”新城区。其中，桂城-禅禅城服务发展展重点区域以以基本融合的的南海桂城城城区和禅城的的老城区为主主要区域，该该区域内集中中了桂—禅中心区域域的主要商业业服务设施，生生活便利，居居住氛围成熟熟。而季华南—乐从从“一河两岸”新城区以禅禅城区新城区区为主，近年年禅城区城市市范围的南扩扩带动了该区区域内的商业业、服务、房房地产等行业业的发展，商商业、居住氛氛围在日渐成成熟中。经济和人口（22003年末统计数数据）禅城区南海区顺德区高明区三水区区域范围（平方公里）154.681073.822809960874户籍人口60万107万112万28.8万39.9万常住人口96万190万179万38万44万GDP（亿元）245.83436.89509.4683.13116.44人均GDP42600元40831元45663元28997元29339元区域土地供应情情况：供应量量稳定桂城区域土地一一级市场政府府将每年供应应量控制在300亩左右。土地面积（亩）建筑面积（万㎡㎡）2003年300562004年40562禅城区土地一级级市场每年供供应量为1000亩左右。土地面积（亩）建筑面积（万㎡㎡）2004年11001322005年计划划不超过10000120区域房地产发展展状况佛山市房地产现现状04年上半年商商品住宅销售售大幅度增长长，销售面积积达到461.7万平方米，超超过深圳同期期水平。成交额（亿元）销售面积（万平平米）销售均价佛山市133.46461.72890禅城区14.943.073341南海区33.26127.242615顺德区78.99249.843160开发风险相对较较小：目前佛佛山房地产开开发土地成本本平均每平方方米建筑面积积相比广州、深深圳低出较多多；而且佛山山楼市竞争也也远没广州、深深圳那么激烈烈；外来房地产品牌牌进驻：近年年奥园、雅居居乐、祈福等等品牌集团先先后进入佛山山房地产市场场，这些企业业都有各自的的品牌优势，市市民对其接受受度高，高品品位的楼盘其其楼价可相对对拉高；两极分化，高端端市场和中低低端市场都十十分活跃：镇镇级中低档楼楼盘以“外销型”为主，大多多数面向外来来置业者；城城区的楼盘以以“内销型”为主，当地地消费群占了了相当的份额额；楼市保持稳定和和良性增长：：在过去的两两年中，住宅宅施工面积和和竣工面积基基本持平，但但销售面积和和出租面积都都有明显增长长；在佛山各区中，售售价排名前三三位的分别是是禅城、南海海和顺德，以以禅城的房价价最高，表明明其消费能力力最强；南海海和顺德区因因包含了相当当部分的乡镇镇住宅，销售售单价被拉低低，城区的住住宅售价比此此数据要高。禅-桂片区的各各项指标占全全市20%-330%左右：20003年五区中，顺顺德的市场由由于有碧桂园园、佛山奥园园等大盘的支支撑，销售量量最大，其次次是禅城和南南海。（三水水因03年集中办理理了一批商品品房权证，故故销售数据较较往年大幅度度上升）禅-桂楼市一体体化：由于环环境优美、市市政配套完善善，在佛山市市民心目中，桂桂城与城南都都是最适合居居住的区域。随着禅城新城区向南，原禅城居民除选择迁向“一河两岸”新城区外，很多居民选择相对于“一河两岸”区距原生活区域更近、具有更完善的配套、更熟悉的生活氛围的以桂城为中心的禅桂主城区，以桂城“丽雅苑”为例，购房顾客40％便来自禅城。桂城区发展状况况楼盘重新洗牌，热热点向东南转转移今年上半年，由由于缺乏大中中型楼盘的推推出，新盘较较少，桂城楼楼市进入了交交接期——遭遇“冷清”：一方面市市场以存量消消化为主；另另一方面，产产品高档化明明显，楼价上上扬。禅城区楼市热点点向城东南转转移的趋势越越来越明显，佛佛山楼价新高高，最新园林林、最新景观观、最新销售售奇迹均由该该板块的楼盘盘创出。尤其其是湖景板块块的汇银.帝景湾创下下禅城区历史史最高楼价，其其部分望湖单单位达6500元/m2，这些优质质单位面积普普遍在200平方米/套左右。相相信该楼盘的的建设将继续续带动城东南南楼市的人气气。商品住宅需求旺旺盛，空置面面积量减少从2001－22003年施工面积积，竣工面积积，实际销售售面积比较，施施工面积和竣竣工面积基本本持平，实际际销售面积在在2003年却有较大大回升，空置置面积减少。从2001－22003年住宅实际际销售面积和和住宅空置面面积比较，住住宅销售面积积增加，空置置面积减少，说说明投资性购购买有所控制制，市场风险险减少。各大楼盘销售已已进入尾期，新新生大盘少，商商品房供货面面进一步临短短缺，市场机机会大。商品住宅销售单单价开始回升升，市场潜力力大2003年住宅宅销售单价增增长较快，一一方面与市场场需求扩大，楼楼盘品质提高高有关；另一一方面结合前前表施工和竣竣工面积、市市场供应量无无明显增加也也存在联系。但但可以看出禅禅城楼市整体体水平还是比比较低，发展展潜力比较大大。跨区置业趋势进进一步明确中心城区禅桂楼楼市一体化已已逐步体现，随随着中心组团团的建设，中中心城区的打打造这一趋势势将不断加剧剧。由于禅城城拥有便利的的生活设施，良良好教育配套套条件，而桂桂城拥有优质质的居住环境境，环境污染染相对较少，因因此，由于两两地的差异化化致使异地选选择成为禅城城未来的居住住选择。中心心组团新城区区的建设，将将加快中心组组团的凝聚力力，佛山“一环”及佛山地铁铁等交通干线线的建设，缩缩短了周边乡乡镇与中心城城区的心理距距离，这将进进一步促进周周边乡镇居住住进城置业的的趋势。乡镇镇消费力将是是未来购房的的主力之一，中中心城区成熟熟的生活配套套设施，优质质的生活环境境，成为吸引引他们购房主主要因素。佛山市民企较多多，大企业的的高级管理层层及中小企业业业主成了高高端市场最活活跃的消费群群高档次的大大盘，其目标标消费群均定定位为当地及及其他区域的的一些高端消消费群体，其其中本地消费费群占据4成以上的分分额，当地高高端消费力十十分强盛；目前镇级的楼市市消费力还未未得到有效的的挖掘，随着着佛山城市化化进程的加快快，镇级房地地产开发比重重会越来越大大，消费量的的增大，该部部分的消费，更更有效地增加加房地产市场场的消化量。楼价面临新的突突破土地拍卖，成本本增加过往佛山市中心心地价在600元/平方米至1000元/平方米之间间，折合地价每亩为100万至120万。但经过过近期的土地地拍卖，发展展商之间的竞竞争，致使土土地价格逐步步推高，尤其其是04年12月拍出的调调蓄湖地块，每每亩单价达到到267万元，楼面面地价超过了了2000元/平米。地价的上涨涨必然将促进进房价的提升升。禅城各大地块地地价对比表项目总体规模面积投地金额每亩地价丽日豪庭13万平米3.12亿元195万/亩颐景园17万平米4.65亿元186万/亩丽日玫瑰名城22万平米6.51亿元197万/亩调蓄湖17万平米6.81亿元267万/亩税费调整，影响响房价建材成本的增加加，造成建安安费用的拉升升由于政府各项建建筑工程的启启动，工程的的投资加剧直直接引起对建建材的大量需需求，从2004年底开始，全国国各地建材成成本迅速上升升，这种供需需结构的失衡衡，导致市场场的供需出现现矛盾，造成成了建材成本本的不合理上上升，从而对对楼价的造成成影响。相似楼盘调查针对本案的特点点，我们在该该板块选择了了几个相似楼楼盘进行比较较分析。怡翠花园位置：桂东路和和平二路交汇汇处，紧邻城城市广场建面：53万平平米占地：25万平平米容积率：2.22规模及产品：共共分四期，第第四期为小高高层，共346户，板楼，大大部分户型朝朝南。均价：40000元/平米。户型：户型面积比例备注二房二厅70—80平米米10％三房二厅120平米30％四房两厅140－1500平米60％商业及车位：临临街商铺价格格为11000元/平米，内部部销售完毕；；小区内部商商业街8000元/平米，销售售速度慢。车车位暂未销售售，车位比为为1：1。销售情况：去年年10月开始销售售，当月销售售90％，底层和和顶层单位消消化速度慢。楼盘评析：该盘盘可算桂城豪豪宅的代表作作之一，其利利用配套优势势及大盘优势势，推广力度度不大，成功功销售。鹿憬村位置：桂东路，城城市广场西面面。建面：26万平平米占地：8万多平平米规模及产品：约约17栋高层和小小高层产品，一一梯四户或六六户。均价：目前所余余20多套，约3300元/平米。户型面积比例备注一房一厅110－1355平米20％二房二厅85－93平米米20％四房两厅（含储藏室）130－1500平米60％简析：楼盘紧邻邻商业中心，附附近有城市广广场、国美等等大型商场，生生活极为便利利。但户型设设计较差，容容积率偏高（楼楼间距近），难难以提升档次次。丽日豪庭（四期期）位置：魁奇路和和汾江南路交交汇处建面：总25万万平米占地：13万平平米容积率：1.99规模及产品：114栋小高层，12栋多层。4000余户居民，1.5万平米的商商业均价：一期多层层4000元/平米，二期期小高层4300元/平米，三期期小高层（看看公园景）4800元/平米户型：户型面积比例备注三房二厅110－1355平米55％二房二厅85－93平米米10％四房两厅130－1600平米30％复式210－2400平米5％顶楼户型评析：较为为方正使用，从从一梯两户到到一梯四户均均有，部分楼楼体带有观光光电梯小高层外外立面组团园林商业及车位：沿沿街商铺为一一层，平均售售价1.6万/平米，车位位为15万/位，半地下下车位，车位位比为1：1.5销售情况：该盘盘销售较早，2000年开始销售售，去年5月售4期，销售完完毕。楼盘评析：该项项目为禅城规规模较大的高高端楼盘，所所处的地段位位置较优越，距距离禅城中心心不远，生活活配套很成熟熟，并且靠近近惠景公园。该该项目产品建建造的效果相相对禅城楼盘盘较好，三、四四期景观及外外立面设计都都不错，堪称称禅城的大社社区优质楼盘盘，销售也较较好，目前住住宅销售已收收尾，主要进进行商业销售售及招商。帝景湾位置：季华路和和湖景路交汇汇处，调蓄湖湖公园东南部部，紧靠湖景景湾建面：总11万万平米占地：4.8万万容积率：2.33规模及产品：77栋12层小高层，8栋18层高层均价：没有湖景景和公园景的的均价为4500元/平米，湖景景及公园景户户型均价5500元/平米，综合合均价约为4900元/平米户型户型面积比例备注三房二厅148－1900平米40％部分带20－330平米的入户户花园二房二厅95－120平平米10％四房两厅187－2155平米50％小部分为一梯两两户户型评析：户型型相比较湖景景湾偏大，两两梯三户设计计，大入户花花园，部分入入户花园可改改为四房中的的一房。帝景湾整体规划划帝景湾高层户型型商业及车位：商商业和车位均均未销售销售情况：目前前推售为二期期，有一部分分可看湖景，销销售约150套左右，占40％楼盘评析：该盘盘规模也较大大，综合品质质也较好，观观湖面较小，销销售情况不错错。调研分析：客户群分析：以以上项目为禅禅城和桂城市市区内的高价价楼盘，主要要针对的客户户群为多次置置业的禅城、桂桂城的高端客客户，主要为为私营业主、个个体经营者、公公务员、高级级白领、部分分镇上的私营营业主。该客客户群特点为为：以常住为为主，需张显显身份、经营营及工作区域域在市区、大大多拥有私家家车。发展商分析：以以上项目均为为本地发展商商，在佛山本本地都较有实实力，其中鸿鸿业豪庭是中中房佛山公司司开发。这些些发展商都具具有较强的产产品意识，均均请知名的设设计公司、园园林公司合作作，中介代理理公司合富、珠珠江恒昌、世世联都已进驻驻佛山市场。产品分析：在产产品设计上佛佛山市场始终终紧跟广州市市场，从怡翠翠花园各期的的发展可以看看出整个市场场产品设计的的变化，丽日日豪庭前期和和后期可以代代表佛山地产产产品的两个个阶段，而湖湖景湾、帝景景湾代表了第第三阶段，尤尤其湖景湾的的园林环境及及建筑设计都都能达到广州州目前较优质质的楼盘标准准。销售分析：佛山山房地产市场场近两年整体体向好的趋势势非常明显，优优质楼盘一般般都能形成热热销，如怡翠翠花园、丽日日豪庭、帝景景湾销售都较较好，鹿憬村村销售相对差差一些，原因因是其产品已已无法树立豪豪宅形象，难难以支持高房房价。本案市场定位SWOT分析结合近两年禅城城市场背景，与与相似楼盘比比较后，本案案的SWOT分析如下：：优势从地理位置来看看，桂城的新新区，政府将将该区域作为为住宅生活区区。距离桂城的著名名商业中心城城市广场、易易初莲花、国国美等较近，沿沿桂东路向西西约1公里。附近有南海实验验中学、华南南师大附中等等名校。公司企业品牌及及房地产开发发水平相比当当地开发商具具有明显优势势。劣势本项目规模不大大，容积率略略高，可以发发挥的空间较较小。地块周边环境是是工厂和空地地。地块东面的佛山山一环路和北北面桂东路的的跨线立交的的影响。机会大广佛圈的未来来发展，也将将有利于本项项目，广佛地地铁的动工不不但对整个佛佛山房地产产产生利好，更更对桂城内的的本项目产生生利好。近几年桂城开发发的几个大盘盘已进入销售售末期，新楼楼盘供货不足足，市场竞争争相对趋缓，市市场机会巨大大。威胁桂城范围内的主主要项目有：：地块斜对面面上海三盛集集团项目（高高层）今年5月开盘，中中海千灯湖项项目预计明年年开盘。目标客户定位本项目自身特点点（地处桂城城新城区，本本公司房地产产开发水平胜胜于当地在售售项目等）具具备成为禅城城区标志性房房地产项目的的竞争基础，同同时考虑到本本片区当地买买家对区域的的忠诚度较高高，因此本项项目拟将目标标客户定位在在“在桂城区工作作、居住的长长期居民和原原居民”、“在禅城区和和桂城区工作作的外来白领领”和“桂城区周边乡乡镇富裕的居居民”这三类人群群中。考虑到到目前桂城区区长期居民和和原居民对区区域的地域情情结较重，本本项目将重点点关注并在项项目开发首期期着重关注该该类人群。在桂城区工作、居居住的长期居居民和原居民民桂城区分别是佛佛山市南海区区的城区，集集中了南海很很大部分产业业，居民收入入和生活条件件都较好，由由于长期居住住，该类目标标客户群地域域情结较重，且且具有较强的的购买力，购购房意向以具具小区环境、产产品品质较优优、楼盘品牌牌影响力较强强、户均面积积较大的产品品为主。目前前桂城的几个个高端市区大大盘的主要构构成者为此类类消费者，且且多为二次及及以上置业者者。在禅-桂城区工工作的外地白白领阶层该类人群由于是是外来人口须须在本地置业业落户，没有有对区域选择择偏执的爱好好，且事业处处于上升期，收收入较充裕，若若邻近工作地地点能有优质质物业，能吸吸引其购房。该类人群购购房重社区文文化、重品质质品牌、重交交通便利。桂桂城丽雅苑等等市区高端楼楼盘集中很大大部分该类人人群，据了解解，丽雅苑的的二手房租赁赁中出租率较较好的3000－4000元/月的豪华装装修房，客户户也是该类人人群。桂城区周边乡镇镇富裕的居民民禅—桂城是佛山山中心城区，随随着佛山城市市化进程加快快，随着经济济收入不断提提高，改善居居住条件、为为下一代提供供更好的教育育和文化环境境氛围而到禅—桂城购房居住住的也越来越普遍遍。项目定位：桂城城高档片区的的精品社区产品建议总体：城市精品品社区，营造造城市生活，建建筑品质感高高。禅城属于于佛山市中心心，交通配套套条件好，消消费者观念传传统，禅城区区在消费者心心目中是配套套较好的片区区，本案所在在区域将成为为禅城新的住住宅区，本项项目将成为该该区域的引领领性楼盘。住宅产品建议：：以小高层为为主；如具备备条件则可辅辅以部分情景景洋房。小高高层在禅城市市区比较普遍遍，客户认同同率高；情景景洋房用以提提升项目档次次。小高层定价：权重本项目怡翠花园鹿憬村外部周边生活配套20%101111市政交通15%1010.510.5外部环境景观15%1010.510.5内部规模7%101210户型8%109.58园林8%1099建筑外观3%1099物业管理8%1088社区配套8%101010发展商品牌8%1086分值100%100100.296P1＝75％××4000元/平米×100//100.22＝2994元/平米P2＝25％××3300元/平米×100//96＝859元/平米P=3853元元/平米。按照市场价格自自然增幅为5%，3853×11.05=44045元2006年小高高层均价可在在4045元/平米左右结论：项目按照照三年开发周周期，整体均均价约在4100元/平米商业：沿建筑底底部设计商业业，不再独立立设置商业，可可在建筑底部部设置沿街商商业。建议单单价8000元/平方米，销销售率100％。车位建议售价9万元元/个，据了解周周边楼盘帝景景湾、绿茵鸣鸣苑车位售价价为8—10万/个。该项目目的目标消费费者为比较富富裕的首次和和二次置业者者，因此有相相当一部分配配备私家车，预预计销售率可可以达到可售售部分的30％－40％。规划设计初初步分析规划方案：规划方案指标：：规划方案说明：