市场调研之香港商业房地产

市场调研之：香港商业房地产提到香港你首先会想到什么？？港台明星？TVB？维多利亚港？紫荆花？迪斯尼？名牌？港行（水货）？……

其他_______香港概况香港是一个自由港，是国际的金融、服务和航运中心之一香港自秦朝起明确成为当时的中原领土，直至19世纪中叶清朝战败后，领域分批被割让及租借予英国成为殖民地，香港从而开通港口发展。1982年9月，中、英两国落实香港前途问题，于1984年签订《中英联合声明》，决定1997年7月1日中华人民共和国对香港恢复行使主权。中方承诺在香港实行一国两制，香港将保持资本主义制度和原有的生活方式，并享受外交及国防以外所有事务的高度自治权，也就是「港人治港、高度自治」。第二次世界大战后，香港经济和社会迅速发展，不仅成为「亚洲四小龙」之一，也是全球最富裕、经济最发达和生活水准最高的地区之一。香港是亚洲重要的金融、服务和航运中心，以廉洁的政府、良好的治安、自由的经济体系以及完善的法治闻名于世。历史的变迁，让香港从一个当年只有五千人的小渔村，演变成今天有「东方之珠」美誉的国际大都会。地理环境香港位于东经114°15′，北纬22°15′，地处华南沿岸，在中国广东省珠江口以东，由香港岛、九龙半岛、新界内陆地区，以及262个大小岛屿（离岛）组成。香港北接广东省深圳市，南面是广东省珠海市万山群岛。香港与西边的澳门隔江相对61公里，北距广州130公里、距上海1200公里。香港三大部分的面积分别是，香港岛约81平方公里；九龙半岛约47平方公里；新界及262个离岛约共976平方公里，总面积约1104平方公里，略大于上海市的六分之一，及仅大于全中国面积的万分之一，土地和水域的管辖总面积2755.03平方公里，水域率59.9%。香港的已发展土地少于25%，郊野公园及自然保护区的面积多达40%。香港属亚热带气候，夏天炎热且潮湿，温度约在26~30℃之间；冬天凉爽而干燥，但很少会降至5℃以下。五月至九月间多雨，有时雨势颇大。夏秋之间，时有台风吹袭，七月至九月是香港的台风较多的季节。香港平均全年雨量2214.3毫米，雨量最多月份是8月，雨量最少月份是1月。人文环境香港总人口7,008,600（2008年年底），包括约21万名流动居民，人口密度为每平方公里6420人，是世界上人口最稠密的城市之一，市区人口密度平均高达每平方公里21000人。香港的人口绝大多数为华人，大部分原籍广东，主要说广州话（粤语），但英语很流行，说潮州话和其他方言的人也不少。新界土著居民很多说客家话。近年普通话甚流行，一般机关和机构也鼓励应用。居于香港的外籍人士数目相当多，共有约517560人，人数最多的国籍首三位如下：菲律宾（130810）、印尼（114020）和泰国（28360）。大部分香港人都住在高楼大厦，因此香港在高人口密度的同时，仍然能保留大量未开发的郊野土地。香港是个文化多元化的国际大都市世界流行乐源头之一粤曲是香港早年普及的大众娱乐，1920年代是粤曲的黄金时代，也是香港市民最普遍的娱乐，这时期香港的流行文化与广州一衣带水，并未形成独特的香港文化。1950年代之后，香港汲取上海普及文化，加上欧美多年影响，自1970年代起，由“歌神”许冠杰所带动的中文歌潮流，掀起了后来蓬勃发展的「粤语流行曲」，其中1980年代的梅艳芳、张国荣、谭咏麟、徐小凤、吕方等雄霸香港乐坛，至1990年代，张学友、黎明、刘德华和郭富城等四大天王为首的歌影视明星，深深影响了中国内地和东南亚。1980年代不仅是香港粤语流行曲百花齐放的日子，也是香港乐坛的全盛时期，当时香港的流行曲引领亚洲中文歌曲潮流，中国内地和台湾地区的居民虽然不懂粤语，也爱听粤语流行曲。谭咏麟、徐小凤、张国荣和梅艳芳等等是那个时代的乐坛巨星，四人不但开演唱会次数、场数极多，更积极参演电影，是票房保证，声色艺俱全。其他歌手如林子祥、陈百强以至在1980年代至1990年代初红极一时的叶倩文、林忆莲、关淑怡、陈慧娴、Beyond、达明一派及草蜢乐队都在香港乐坛大放异彩。当年Beyond乐队的主音歌手黄家驹把演唱、作曲和舞台演出的天才集于一身，是香港有才华的演艺人士的代表人物。世界旅游中心之一香港文化和历史遗迹遍布每个角落，有传统的祖先宗祠、新界氏族围村，以至坐落闹市的庙宇。宗教文化景点香港岛上的文武庙、铜锣湾天后庙、圣约翰大教堂。九龙的九龙城寨、宋城、宋王台、李郑屋古墓；私人开办的博物馆香港海事博物馆、东华三院文物馆、保良局历史博物馆、香港医学博物馆等。政府开办的博物馆香港文化博物馆、屏山邓族文物馆、三栋屋博物馆、上窰民俗文物馆、郊野公园和海岸公园。香港有二十三个郊野公园和四个海岸公园，让市民和游客欣赏香港的大自然的魅力景色。香港也是进入内地经商和旅游的大门。2005年，香港居民返回内地的次数约6270万人次，外地旅客经香港进入内地的次数共400万人次。每日有128班轮船、约100班航机、超过400班列车及40200架次的车辆穿梭香港和内地。

教育最发达的地区之一教育是香港的公共开支中最大的项目之一，预算开支约占经常公共开支总额的五分之一。政府设有学生资助计划，确保学生不会因经济问题而失去受教育的机会。香港的教育制度大致分为以下几部分：学前教育：透过私立的幼儿园和幼稚园，为学前儿童提供机会学习与群体相处。九年免费教育：在全港设立官立或津贴资助中、小学，为全港适龄学童提供六年制小学及三年制初中课程。高中及预科课程：设立两年制高中（中四、中五），为学生提供工作前最基本的教育；设立两年制预科课程（中六、中七），作为学生报考大学前的课程准备。

2007年9月开始，香港推行新的「三三四」学制，即初中三年，高中三年，大学四年，一改以往英式大学学制（三年）的传统而推行大学四年制的制度。香港的高等教育包括法定大学，法定学院，注册专上学院，职业训练局院校和一般院校。在香港举办专上教育的机构大致上可以分为下列几类：其中法定大学是指经香港特别行政区行政长官会同行政会议同意及通过，再经立法会三读通过相关法例，成为一间受独立法例规管的法定大学。直至现时为止，香港有十所法定大学，分别是香港大学、香港中文大学、香港科技大学等十所高校。经济环境本地生产总值：14,723亿港元（2006年）人均本地生产总值：214,710港元（2006年）本地生产总值实质增长：6.8%（2006年）

【城市国民生产总值】（购买力平价）2897亿美元（2007年，世界国家和地区第39名）。人均GDP41,614美元（305,018人民币。中国行政区第1名；世界国家和地区第6名）。根据国际货币基金2005年数据，香港人均本地生产总值（PPP）为34,111美元，全球排名第9，亚洲排名第1，超越西欧的四个主要经济体系。经济构成香港经济以服务业为主，与中国内地及亚太其他地区关系密切；是亚洲最多国际公司设立地区办事处的城市，香港也是受旅客欢迎的旅游地点之一，也是举办国际会议及展览的热门地方。在2005年，香港是全球第十一大服务出口地。与服务贸易有关的主要行业包括旅游和旅游业、与贸易相关的服务、运输服务、金融和银行服务及专业服务。

综观香港各产业，以服务业占本地生产总值比重最高，2005年数字为91%，当中进出口贸易业占GDP22.5%，社区、社会及个人服务业占19.2%，金融及保险业则占12.7%。世界金融中心之一香港是国际的金融中心之一，金融机构和市场紧密联系。政府的政策是维持和发展完善的法律架构、监管制度、基础设施及行政体制，为参与市场的人士提供公平的竞争环境，维持金融及货币体系稳定，使香港能有效地与其他主要金融中心竞争。香港地理位置优越，是连接北美洲与欧洲时差的桥梁，与内地和其他东南亚经济体系联系紧密，又与世界各地建立了良好的通讯网络，因此能够成为重要的国际金融中心。此外，资金可以自由流入和流出香港，也是一项重要的因素。经济特色一资本市场以资本市值计算，香港股票市场是全球最大的股票市场之一。截至2006年5月底，在香港交易及结算所有限公司挂牌的上市公司有1144间，资本市值总额达94,110亿元（12,065亿美元）。香港股票市场在亚洲排名第三，仅次于日本和上海。香港的债务市场已发展为亚太区内其中一个流通量最高的巿场。债务工具中央结算系统于1990年设立，由香港金融管理局负责管理，为外汇基金票据及债券、私营机构发行的债务证券提供结算和托管服务。在2006年9月，外汇基金票据及债券的平均每日成交额为363亿港元。截至2006年9月底，未偿还的外汇基金票据及债券数额约为1,304亿港元。在2006年上半年，私营机构发行的债务证券数额共达1,120亿港元。经济特色三交通环境香港是亚太地区的交通中心之一公共交通系统以铁路、小轮、公共汽车等组成的运输网，几乎伸展到港内每一角落。香港是重要的国际商港，航运业发达。与100多个国家和地区的460个港口有航运往来，形成了以香港为枢纽，航线通达五大洲、三大洋的完善的海上运输网络。从香港到世界各地有20多条航线。香港拥有高度发展及成熟的交通网路。公共运输的主要组成部份包括铁路、巴士（公共汽车）、小巴（公共小型巴士）、的士（计程车）及渡轮等。其中，铁路是香港最主要公共运输工具，每日载客约412万人次；其次是专营巴士，每日载客约394万人次。值得一提的是，香港是全球第一个广泛使用电子货币于公共运输的地区，名为八达通的电子车票兼货币系统在2008年的总流通量达1900万张。航运香港航运业发展成为经济支柱之一香港从航运起家，在过去166年历史里，航运业一直以来是香港经济支柱之一。随着社会变迁，经济转型，香港渐渐成为亚洲的一个主要航运中心。1997年，香港的集装箱吞吐量为1450万TEU，2006年，这一数字增长为2323万TEU，增幅超过60％。目前，香港是世界第七大国际航运中心，香港船东拥有及管理的船舶载重吨位，由1997年的5500万吨，升至2006年的6400万吨。航运业的收益，由1997年的700多亿港元，上升至2005年的1300多亿港元，增长了将近一倍。地铁地铁为市区内最主要的公共交通工具，分四条路线互相联系港岛、九龙、荃湾和东涌，又可于九龙塘站转火车铁路东线。每天清晨6时左右开始行走直至午夜，每隔数分钟即有一班。车费由4元（两个站）至13元（过海）。如目的地在沿线附近，最宜乘搭。全空调的车站和车厢不但舒适，且快速准时。巴士巴士（公共汽车）多家公司经营：新巴，行走部分港岛路线；九巴，行走全九龙及新界；城巴，行走部分港岛路线（以上三家公司均有过海隧道或机场路线）；大屿山巴士，则只行走该岛仅有的十多条路线。市区票价每程由两元多起，有些路线兼有或只有空调车服务，收费则略高。

公共小巴公共小(型)巴(士)分为绿色车身(专线)和红色车身两种，收费与巴士相若。专线车多作接驳地铁之用，如往地铁不到的地方，两种均甚相宜。车头上均列明目的地及收费。

轻便铁路（轻铁）行走新界屯门与元朗之间，另有接驳巴士往较僻地方。以上两种铁路均全电气化，空调车厢，班次频密，舒适快捷而且经济。电车只在港岛市区（北面）行走，收费最廉（现价2元），但速度较慢，如作短程乘搭或市区观光，最为惬意。以上巴士、电车和专线小巴，均需要自备辅币上车。商业分布香港分为四大核心商业区：铜锣湾，中环，尖沙咀，旺角。每个商业区都分布有大型购物中心和商业街，业态规划丰富，世界各种知名品牌林立，是香港最为繁华的四个中心。铜锣湾铜锣湾商店、餐馆、购物中心和电影院遍布每个角落，许多店铺通宵营业，深受顾客喜欢。罗素街、轩尼诗道、怡和街一带是铜锣湾的中心，精品、名牌密集是白领和领导潮流人士的首选。有全港最大的百货公司－崇光百货、中价商品世贸中心和集大型饮食、购物与娱乐于一体的商场时代广场，这也是铜锣湾的标志。还有人气最旺的潮流商场－苹果商场。中环中环位于香港岛，是香港的商业与经济中心。汇丰银行与中银大厦俨然是这里最引人注目的标志，名牌精品店与大型百货公司则在这里展现着风姿绰约的华贵气质。置地广场（铁TheLandmark），由地面延展至3楼，有欧美各国超级名牌精品，包括Gucci、Versace、Prada、LV等优雅时尚品味，或是Versus、O.Z.O.C、D&G等青春品牌，地下部分也有比较大众化的Esprit、U2等新款商品。尖沙嘴香港繁华的购物休闲区之一，著名的海港城是全港最大的购物商场，玩具反斗城亦在此开有分店．长达200公尺的柏丽购物大道是女性最为喜欢的shopping精华地段，因为服装等价位中等，既买得起又能体现气质．现代感十足的名城店位于地下，既有G2000、U2、Bossini、Color18、Esprit的中价位服装，又有Episode、Jessica、Crocodile等优雅品牌。旺角和油麻地这两个地段目前是香港人流极旺盛的地区。著名的庙街、女人街的夜市越来越火爆。旺角中心、先达广场、潮流特区、Chic之堡等新兴购物热点，尽是最受年青人欢迎的服饰、游戏、漫画、海报、模型等，无不洋溢着青春气息。这里的各个购物中心虽然规模不大，但却时刻充满了年轻人的新鲜与活力。商业分布地铁购物：发达的交通体系对香港商业分布产生了巨大影响，而地铁是香港购物中心建设的主要因素，其中购物中心数量达到28家以上，占香港购物中心的70%。商品类别及组成国际品牌时装、手袋中装定制：宝灵街专门定制中式旗袍、花鞋、手袋等，也有平价衣饰露天摊。地铁油麻地宝灵街出口。珠宝及钟表香港是全球第四大贵重珠宝首饰的出品地，亦是纯金、翡翠首饰数一数二的设计和制造中心。香港钻饰和金饰设计新颖、做工精细，而且价格合理。在湾仔、铜锣湾、尖沙咀、旺角等购物区，珠宝金行星罗棋布。高档化妆品：香港在数年前取消了化妆品税，使此类商品的价格更加具有竞争力。百货公司：国际知名化妆护肤品牌，如Chanel、EsteeLauder、CD及Lancome等，全部集中在尖沙咀海运中心的Faces及铜锣湾的崇光百货。化妆品超市：除了百货公司的专柜，亦有连锁经营的化妆品超市，如莎莎、卓越、THEBODYSHOP等。药房：香港连锁经营式药房附设有化妆品售卖区，这些药房经常有不定期的特价商品推出，还有小礼品派送。推荐药房有屈臣士、万宁和老字号龙城大药房。手工艺品手工精细的中国、东南亚工艺品，充分表现各地民间艺术色彩，是布置家居的最佳装饰品，选购过程中也可领略到异地风情。数码产品香港数码产品，无论是种类还是型号，在亚洲都可算数一数二。香港数码产品商店林立，从最新款的电子商品，到普通的小家电，都应有尽有。香港商业繁华至极，购物在香港旅游之中就显得尤为重要。在香港购物，不论是商品的品牌、种类、数量、价格还是服务，都会让人深深地感受到“购物天堂”的迷人魅力，体味着与世界同步的时尚购物浪潮。所以购物成为香港旅游的重要组成部分，也成为游客的一种娱乐与享受，如今为了购物专程赴港的更是大有人在。香港购物中心发展的三个阶段这一阶段以海运大厦的建成开业为标志。在这一阶段，香港初步建设了一系列的购物中心，在这时，由于购物中心达标了先进的商业思想和理念，同时又体现了新的商业模式对传统商业模式的冲击，所以这一阶段的香港购物中心开始陆续建设。这一阶段建成的购物中心设施比较简单，功能比较单一，但购物环境的舒适性已经大大超越了传统的商业场所。第一个阶段：

启蒙阶段香港购物中心发展的三个阶段随着香港地铁的大规模建设，香港购物中心发展的第二阶段开始到来，这一阶段是以太古城中心的开业为标志的。它的出现将一种全新的休闲购物的理念带到香港，引发了香港商业的全面变革。这一阶段购物中心竞争开始变得激烈起来，各家为区别竞争对手，纷纷规划更多的娱乐设施，吸引更多顾客。这一阶段的购物中心发展在1998年开业的又一城达到了巅峰。第二个阶段：

娱乐化阶段香港购物中心发展的三个阶段在这一阶段香港购物中心已经趋向饱和，竞争激烈。但市场去求每天都在变化发展，新建的购物中心如何满足新一代消费者的需求?于是，这些购物中心内纷纷求新求变，以期创造领先于现有购物中心的综合优势。这一阶段的购物中心以IFCmall和朗豪坊的建成为标志，这一阶段比以往更注重消费者的感受，并将服务提高到一个前所未有的高度——以人为本，重视人的需求。同时，在外在的形式上，他们创造了自己独一无二的主题符号，如沙田新城市广场青衣城和朗豪坊，他们都有自己独有的特色主题，这个阶段的购物中心具有更强的个性特征和区别优势。目前，这个阶段在香港刚刚开始起步，高潮尚未到来。第一个阶段：

主题化服务化阶段香港购物中心特征

港人的主要交通工具是地铁，因此香港的商场基本都与地铁产生直接关系，多数商场都是地铁的上盖建筑。商场在地下层开设通道直驳地铁站，直接引导消费者进入商场，以及有利于商场和地铁站的人流疏导。成功的商场个案如：又一城广场，是九龙塘地铁站上盖，另一种与地铁产生直接经济关系的商场就是建设在地铁站半径范围500米以内的建筑。这种商场位于人流量大、商铺密集的成熟商圈内。由于地面上的交通比较便捷，周边设有地标式的建筑和景点，如海港、休闲文化广场、公园等景点，能吸引大量人流带有目的地走往该商业网点，因此这样的商场更具消费吸引力，并成为外地游客的主力消费场所。如海港城特征一：地铁与商业密不可分香港购物中心特征

香港的商场规模较大，经营服务类别范围较广，以综合零售百货为主要经营定位运营，每个商场都有不同的主题包装。专业性的商业项目在香港是不多见的，除了最多消费者购买的电脑、电子等产品。平均每个商场内的经营服务类别都包括：鞋服、皮具、精品、化妆品、珠宝、钟表、眼镜、医药保健、超市、家居用品及饰品、家电、数码产品、儿童用品、玩具、文化、体育健身、餐饮、娱乐等，还包括银行、旅行社、地产代理行、冲印中心、洗衣店、商务中心、宠物医院等服务机构。特征二：商场经营类别范围广香港购物中心特征

一般认为，餐饮、娱乐的消费者都是目的性最强的群体，因此将餐饮、娱乐商家安置在商场的最高楼层将有效盘活整个商场。但在香港商场却看不到这种安排，餐饮、娱乐商家在高楼层有，在其他楼层都有。例如将军澳新都城，餐饮商户在首层至三层都平均设置，菜式包括中餐、西餐、日本菜、泰国菜、中西快餐、大排档、咖啡室、苏杭菜、京川菜等。娱乐和戏院分布在G层、二层至四层。而食品及饮品类如优之良品、东海堂、TCBY乳果专门店等也进入了商场各楼层。香港商场的管理者在进行商户组合过程中，首先划出每个楼层的经营盲点，从而在招商过程中作重点的餐饮、食品、娱乐等类别的商户推介。而最重要的是，商场在规划建设时已考虑到餐饮、娱乐等商家进驻的需求，每个商业楼层都进行了规划报建，以及预留设施位置，甚至帮助商家进行安装建设。特征三：商场各楼层具备餐饮娱乐功能香港购物中心特征

香港每个商场虽然都经营综合性的百货零售，商品经营格局基本属于高档次，但每个商场并不雷同，而是都有一个鲜明的主题进行包装。如青衣城，位于青衣，是一个比较偏离于市中心的综合商场，商场以海洋为主题形象进行包装，中庭位置和询问处的轮船设计，餐厅竖起了帆船桅杆，两部扶手梯中间的百舸竞渡，整体商场充满了海洋气息。鲜明的形象主题，容易在消费者心中留下深刻的印象，使商场在商品同质化严重的商业市场内获得形象和档次的提升。也是吸引消费者定向消费的主要卖点之一。特征四：经营特色符合消费者需求香港购物中心特征

香港是一个人口密度极高的城市，因此香港的每一个商场都建设在居住量密集的区域，或自身就是高层高密度商住楼盘的底商。商场周边的居住状况和人口结构决定了该商场的概念定位。香港无法向国外或中国大陆那样在偏远郊区设置大型的MALL，商场的概念定位就是在满足社区民生需求的基础上辐射周边区域，并通过商场的经营制造核心辐射影响力，成为一个经营中高档商品的社区MALL。商场内基本都引入了超级市场、中小型的百货公司、药店等，以满足社区消费者的日用、食杂和医药保健的消费需求。然而香港商场的“百货+超市+餐饮”的经营格局与广州商场单纯的“超市+快餐+街铺”不一样，在经营类别方面更多样化，经营格局更高档，经营管理更完善、有序，百货、超市、餐饮等业态能产生有效互动的关系，带来良好的经营效果。这也就是具有香港特色的商场。特征五：满足社区服务的区域性购物中心香港购物中心特征

香港商场的经营有赖于商场的开发商的正确的开发和经营理念。香港的商场并不出售，发展商开发后的资金回笼和收益并不急于在销售商场物业中体现。开发和经营的理念就是为了让商场可以良好的持续运营，使物业增值，通过商场的经营收益（租金、管理费等）获得长久的收益。因此，商场的产权、所有权都保留在发展商手里，经营管理权也由发展商（或所委托的管理公司）控制，场内商户所拥有的只是店铺的使用权。发展商（或管理公司）有权根据实际运营状况进行商场的经营定位调整，以及进行商户的招商、甄别和过滤，使商场时刻保持市场的竞争优势。另外定期安排商场的有关宣传、推广活动，吸引人流，刺激消费，促进商户经营。对于商场的营业时间、商户管理、商场形象包装、宣传推广、促销活动等方面都有实在的决策权。特征六：开发经营理念令商场良好持续运营香港购物中心特征

商场不设户外休闲广场注重中空大堂柱网分布合理商场基本不设二环商铺，通道宽敞与地铁站相连楼层楼底高垂直交通充足，分布合理室内商铺门面较宽商场主入口不明显，没有临街铺规划特征七：商场规划有利于经营和消费香港购物中心特征

香港商铺租金之高是“世界之最”。1997年前，香港商铺租金一直雄踞全球之首。最高价值的商铺位于铜锣湾，每年每平方米租金为5835美元（相当于每月每平方米约4000元）。目前香港的商铺平均租金为5532元/平米/月，排名世界第二。特征八：商铺租金高居全球前列香港购物中心成功启示启示一：购物中心的开发应注重与轨道交通的结合。

沿轨道交通布置的购物中心数量达到28家以上占70%。

每间购物中心都是紧邻巴士总站或巴士站。香港购物中心成功启示启示二：地产商熟谙商场运作，多数购物中心的开发商为地产商。

有的发展商还专门成立了相应的管理公司。

发展商并经常聘请专业顾问公司。

香港购物中心成功启示启示三：前期市场调研等“软件”投资十分重要。

香港购物中心项目开发前通常要请专业顾问公司对项目进行认真的、客观的、系统的可行性研究，项目市场调研及商业组合测试，在这方面做足功

课，以确保项目成功。

因地制宜，外部人流导入最优化。香港购物中心成功启示启示四：中庭对平面人流动线的作用巨大。

中庭设计旨在营造中央空间，它是交通量最大的一个点。中庭在策略地位上是用来提高平面的人潮。

香港购物中心普遍运用各式中庭组织人流，许多购物中心在线形的购物街上设置了一连串的焦点中心广场，较好地解决了空间之中心性与线形延续性概念之间的矛盾，将动线做趣味性的串连。

中庭形式主要有“圆形”和“方形”两种，各中庭大小不同，通常有“一大一小”、“一大二小”、“一大三小”等多种形式。

香港购物中心成功启示启示五：人流动线的趣味性设计。

某种程度上购物中心更像步行街，许多购物中心的商店并不清晰分区，让消费者体验随机购物的乐趣。

香港只有极少数购物中心对各品类和主题集中分区，多数购物中心都不刻意对各品类和主题明确分区。在购物中心内，服装、流行服饰、童装玩具、餐饮、大小书店等商店可能分布于各层各区，在这方面与传统意义上的商业步行街十分相似，再配以娱乐设施及景观小品，让顾客充分体验“逛街”的乐趣。

与此相应的，许多购物中心并无传统百货商店的购物导示系统，代之以人流集散关键点摆放平面图和商户名录，导示牌上内容主要为出口、洗手间、地铁或公共设施的方位导向。主力店是磁极，而其它店户的看似凌乱的布置为购物者提供一种偶然性和随机性、趣味性的过程。

香港购物中心成功启示启示六：吸引人流方式的多样性。

在自动扶梯口摆放广告招牌。

在中庭周围方便的位置书写或悬挂主力店户招牌。

香港购物中心成功启示启示七：科学适合的业态商家组合

商户数量方面，以服装/时装/鞋帽类/美食类/珠宝精品类/

美容美发类/个人护理类比重较大。香港购物中心成功启示

各品类所占面积方面：占主导地位的是美食类、百货类、服装鞋

帽类、娱乐休闲类。香港购物中心成功启示商户重复数量方面：重复出现5次以上的商户共有68家,其中服装/

配饰/鞋帽类的商户最多，有31家。其次是珠宝精品类14家，美食

类13家，美容美发/个人护理类10家。说明：连锁品牌店是购物中

心的基本支撑，这些连锁店使购物者觉得熟悉与亲切。部分香港购物中心介绍开发商：太古地产地理位置：香港九龙塘达之路80号又一城座落于香港唯一的地铁及九广铁路交汇点，无论往来市区及新界，都非常方便。邻近城巿大学及赛马会环保楼，距离香港浸会大学亦只需数分钟路程。交通状况：又一城位于九龙的中心地带，设有完善的公共交通网络，乘搭地铁及火车均可直达九龙塘站。因此，即使由港九新界，甚至中国大陆前来又一城，都十分便捷。另外，经由九龙塘地铁站“C”出口前往又一城，更有全天候行人通道，快捷方便。驾驶私家车前往又一城，可由窝打老道驶至哥和老街，再转往达之路便可到达。又一城设有850个车位，还有巴士总站及的士站，无论以任何形式前往又一城，都快捷方便。项目经营状况：商场以经营国际品牌为主，整体形象高档，在地铁、九港铁路以及巴士等交通设施的配合下，使又一城成为香港本地人及外地游客的旅游购物胜地。因此，又一城的整体经营状况良好。规划设计：又一城的设计以围绕大自然及强调空间感为主，把自然阳光及宽敞空间融汇为一。拥有独特的室内设计，提供舒适广阔的空间；柔和的天然光线。22万平方呎的写字楼，提供偌大及设备完善的工作空间。又一城部分香港购物中心介绍业态组合：商场内有超过200间店铺、28间中西食肄、11间电影院及全港最大的溜冰场。其中：时尚服饰品牌：G2000、马狮龙、佐丹奴、CK、马球、IT、MANGO、Veeko等珠宝钟表眼镜：周生生、时间廊、镇金店、世界珠宝、玖熙、高登眼镜等童装玩具品牌：鞋博士、小河马、玩具反斗城、KingKow等体育用品品牌：阿迪达斯、马拉松、皇家运动专门店等家居用品品牌：欧洲名画之家、琉璃工房、欧化家私、丰泽电器等美容保健品牌：万宁、屈臣氏、植村秀美容精品店、傲胜国际保健等百货零售机构：百佳超市、马莎百货等餐饮机构：又一泰、亚洲美食荟萃、又一栈、沪翠园上海饭店、麦当劳、肯德基、仙迹岩、大家乐等娱乐机构：欢天雪地溜冰场、AMC电影院等又一城部分香港购物中心介绍青衣城地理位置：新界青衣地铁站上盖交通状况：青衣城商场基层接驳东涌线的地铁站，与机场快线在此交汇，约20条巴士线路和小巴线路途经，交通十分方便。规划设计：青衣城是一个以海洋概念建成的大型主题商场，商场占地50万平方呎（约5万㎡），共四层，拥有一百三十多间商铺食肆。青衣城的独特设计，引进了海洋及航海意念。承袭邮轮的特色布置，辽阔的流线型走廊、色彩缤纷的航海旗杆，每一处地方，各具特色，充份体验「一站式」消费新模式。项目经营状况：青衣城的海洋概念设计是最大的特色，桅杆、船舱、船身的装饰相当传神，依据商场的规划，引入了既满足社区消费的百佳、丰泽等大型零售商户，又有吸引区域外消费的娱乐、餐饮等功能。在地铁东涌线和机场快线的支持下，商场引来了大量人流，经营畅旺。部分香港购物中心介绍青衣城业态组合：商场作为连接机场与中心城区的大型购物中心，在商户组合方面，既包括满足社区配套的服务机构，也包括了吸引外地游客的品牌商户。时尚购物、餐饮娱乐，甚至包括幼稚园。G层：餐饮+娱乐如：麦当劳、必胜客、青衣电影城等首层：服饰+餐饮+美容保健+百货，如：大家乐等二层：家居+餐饮+玩具+美容保健+服饰，如：实惠家居广场、东銮阁酒家、玩具反斗城、卓健医疗保健中心三层：家居+家电+超市+餐饮+医疗保健，如：家居广场、丰泽电器、敦煌海鲜酒家、肯德基、百佳超市、东方红保健品等部分香港购物中心介绍海港城地理位置：香港尖沙咀广东道交通状况：位于九龙半岛南端最繁盛地区︰尖沙咀的心脏地带，邻近多个热门旅游点，交通方便，可乘坐地铁、巴士、小巴前往。规划设计：海港城由四个互相连接的购物区所组成，分别为港威及海港城新域、海洋中心、海运大厦及马哥孛罗香港酒店商场，面积达200万平方呎，拥有700间商店、50间食肆、2所戏院、3间高级酒店、有500个房间的服务式住宅、一个私人会所及2000多个停车位；另有占地共440万平方呎的高级商业楼宇。项目经营状况：海港城以优越的地段优势成为吸引消费者的商业旺点。商场规模超大，融合各种经营类别，充分满足消费者时尚购物、餐饮娱乐、家居布置、亲子同乐等方面的一站式消费需求。

同时，海港城已比邻维多利亚港的景观资源优势成为最受外地游客参观的大型商场。部分香港购物中心介绍海港城业态组合：海港城市一个具有超大体量的区域性购物中心，拥有700多家商户，经营男女时尚服饰、体育用品、皮具、儿童服装和玩具、美容保健、家居、家电影音、珠宝钟表、精品、百货、中西餐饮、娱乐等。男女服装品牌：古加希、雅格狮丹、G2000、波士、马狮龙、范思哲等体育用品品牌：阿迪达斯、马球、彪马、耐克、小英雄、万宝路等皮具品牌：古驰、广岛手袋、莱尔斯丹、路易威登、美丽宝、思加图等儿童用品品牌：童装天地、小笑牛、鞋博士、玩具反斗城、迪士尼等美容保健品牌：水疗美容中心、无添加化妆品、豪特保健、植村秀美容等家居用品品牌：高美厨具、G.O.D等家电影音品牌：2c电脑、生活影音、百老汇、丰泽电器世界、精思日本潮流、奥林巴斯、索尼等珠宝钟表品牌：亚历山大、时间廊、周生生珠宝、都彭、维士钢刀等百货公司：连卡佛、马莎、屈臣氏、惠康超级市场等中西餐饮品牌：海洋皇宫大酒楼、鸿星海鲜酒家、金象苑泰