房地产销售逼订技课件

房地产销售逼订技巧一、逼订意义逼订即逼客户订购下定金，它是将产品介绍转化为实际买卖的关键步骤。任何产品的推销过程这个步骤是必不可少的，而且它是衡量销售前期介绍优劣的标志（详见现场标准作业流程中“现场逼订”）。二、客户下订的原因总结1、喜欢本案产品，而且产品合乎他的要求2、

对销售人员产生依赖感、亲切感、好感3、

认为产品价格合理（合理利润+成本+附加价值）甚至物超所值4、

在成交的关键上，认为必须立即采取购买行动，否则会被人捷足先登。补充：客户认为他的问题都被慎重的获得解答，或转移注意力，从而得到满足感和被尊重。3、一再保证，现在订购是对他最有利的，告诉客户不订而可能发生的利润损失。如：“现在订购的客户很多，而房子是一种特殊的产品，每一户都是唯一的。”“每一个客户都是很有眼光的，你看中的很可能是每一个客户都看中的。”“相信自己的第一感觉。”“下周我们的楼盘就要涨价了，你这样喜欢我们的房子，若一犹豫可能就会丧失一个很好的机会。”“世上总没有十全十美的房子的，其实你的投资马上会收到回报。”4、提供某项特殊的优惠作为签约的鼓励。注：即为利诱。例如价格，价格是一个漩涡，客户可以把你套在其中，你也同样可以让客户陷入价格的漩涡，当他达到一个平衡点时，然后放价让他达到另一个平衡点而下定，或者给他一个优惠的机会请他先订再说，套入网中。5、假设一切已解决，草拟付款、合同、交房日期等。注：即渲染一种浓烈的成交气氛，让客户充分想象解决问题后的美好情景并下定。6、商议细节问题，多投入、了解，彼此付出。注：付出就会有回报，细节问题的探讨会让客户感觉贴切、放心、感动并增加其下定的信心。9、举一实例，暗示××客户错过机会的遗憾。意味深长的告诉他：“失去这次机会你会后悔的。”逼订有很多技巧，其实是一种心理和实力的较量。最主要的是业务员应该以一种更成熟的心态来对待它。应从客户角度去分析，要掌握时机，使客户了解产品，喜欢产品，切勿操之过急。不要盲目逼定，做到心急而口不急，语速节奏沉稳而有力度，攻其弱点。10、充分认识产品的优点及缺点，对于某些能够控制的缺点尽量美化或掩饰，否则转移注意力。11、采用坚定语气，充满自信地扼要介绍优点。12、不要主动暴露产品缺点，当客户提出缺点，必须采用坚定语气将缺点转化为优点或淡化。13、介绍过程应使用“一听、二问、三说”的技巧，来挖掘买家需求，住房偏好及其个性。14、透过与购房局势有关的聊天话题（例如政策问题、货币分房对房市影响等）来引导买家发表意见，往往可以了解买家个性，购房诚意度，购房需求。15、买家发表意见及看法时，必须耐心并且专注地倾听，但一有谈及致命缺点时，要从话头就立刻打断加以否决，并带到优点上。16、对价格必须具备信心。17、进行议价阶段的谈判时，不能有能够以底价成交就可以的消极想法。18、以最高价成交为唯一目标。19、逼订前要确定将买家将要反悔的理由尽量解除，甚至以激将法或欲擒故纵法逼其将后路堵死。此外，破除对方戒备心理，形成轻松愉快的谈话气氛是电话追踪是否成功的关键所在。置业顾问要把自己定样成参谋、专家、顾客的朋友或学生、仰慕者，而非一个单纯的置业顾问，要明确打电话给他是一个想和他交朋胡的人，对顾客的问候，是一个专业人士给他的建议，是一个渴望了解他，满足他虚荣心的人对他的仰慕，置业顾问与客户之间不是对立的，而是朋友。出于朋友间的尊重和友谊谈话的气氛和接受角度都会发生变化。节点一、小定前的电话追踪技巧1、目的单一电话追踪要过到的最终目的是让客户再来现场达成销售，追踪的任务是解决客户不来的原因，并给对方一个必须再来的理由，活动促销是电话追踪可运用的作段，此外，还要对追踪客户做详细分析。从现的例子作一下分析：例一：（1）

客户情况王先生单独来过一次，最近在某某路附近看房，准备年底结婚用，工作在徐汇，搞电脑，对载载苑有好感。（2）

追踪分析工作在徐汇却在某某路看房，表明其购房能力可能有限，看重交通便利。结婚用房，对现房会更有举年轻小白领，对新事物会有好感。搞电脑的可能个性属于理智稳健型。第一次是单独来的，也就是未婚妻子未来看过，最近仍在看房，区域应该是地铁沿钱。可能竞争个案有等等。例二（1）客户情况李先生夫妇俩来看过房，浦西著名酒店总理，买房为了一步到位，已在某花园下定，想最后再比较比较。（2追踪分析酒店负责人、油价往往注重身份与面子，定房后再比较，明显此次购房十分谨慎，另外可某花园还未令他非常满意。看了某某又看了某某，此客户不属于区域购房客户。只要是好房子都会考虑地段概念不强，很可能属于投资、居住皆可。（3追踪重点对方是虚荣心较强的人，白领这一点，可以关注身份地位与居宅的关系，通过地段等各立面表现，并有意无意的吹捧一下对方；对此次购房十分谨慎，那么可以站在一个客观的角度，以一个专家的身份为对方参谋，告知作为住家购房和投资购房要分别注意些什么，同时强调本案优势内容。另外客户对地段概念不强，那么需要在这一方面重点说明，地段对生活的影响。技巧2、运用促销手段进行电话追踪（1）有政府领导参观给予颁奖。本项目成为各级领导主要发达地区住购房目标。（2）因为强销，现卖价过低会影响总体销售利润，公司决定近期涨价。（3）有其它置业顾问的客户与他同样喜欢一套房。因为好房子当然喜欢的人多。（4）假说对方的第二选择已经被其它客户买了，第一选择有其它客户要小定。（5）假说自己介绍了公司保留房，已经被发现并希望对方配合。技巧3、追踪电话的一般铺垫（1）

回答客户来现场时的一些问题（2）

接到同事的电话，认为是客户打来的，回电给对方，顾客回答没有打过，那么置业顾问的回答是“对不起，搞错了，因为我这一天一直心掂挂着您，因为……”。（3）

有关于本项目的新消息要告知对方。（4）

关心对方买房情况，提供建议。技巧1、白领客户小定的原因客户为什么要小定，这一点非常重要，可能是以下一些原因。面对不同的原因置顾问就必须采取不同的方法，进一步增加客户的购买欲望排除犹豫，下定决心达成定金补足。（1）价格还未谈好这是最常有的小定原因，期望价格下降，直至满意，顾客地肯下大定。因为大定一般不能退，所以在此之前客户会反复要价，大家之后就不能再要价了。对策方法：一般用两通以上电话解决问题。首先第一个电话内容告诉顾客自己正想方设法帮忙，不过要找一个好一点的机和经理好好谈一谈。目的：给对方一点希望，同时让客户了解，你很尽心很重视，或者，马上技术监督局告诉对方的决定下定十分正确，因为他走后就即刻有人来定这很套房。再打打一个铺垫电话。目的：争取过了，非常困难，除非有特别情况才会降价，以此抬高对方心量价位。内容：A、

通过向经理争取，得知最近还要涨价，顾客定的这一类房子，涨价跨度最大，将对这一类房封盘，涨完价再卖，这房子实在是太好了，卖价过低，房源有限。B、向经理争取过，经理明确表示不可能，经过反复讲情和顾客的特殊情况，决定再试一试向总经理申请。C、告诉顾客一个坏消息，已经一房两定了，征求对方是否可以换房。D、告诉顾客除非改变付款方式，方可能争取优惠。E、

为了顾客，特意等到晚上与经理两个人单独谈了情况，经理告诉说本项目只有一个优惠一个客户介绍了三个朋友买四套，首付50%才得到了比标准便宜一折的机会，实在很为难。F、告诉顾客本项目这里只有一层和顶层特殊房源可以优惠。在铺垫时一定要再强调一下项目的行种优势和成本高，以及销售旺等情况（3）合同有待搞清对策方法：首先打电话说明预售合同有关事项，强调公司的标准化。然后问对方合同是否还有什么问题，如果没有问题，那么就带足定金来现场大定并同时签约。（4）房子还未满意首先打电话告诉顾客，经理对这套房盯得很紧，确实它比较完美，需求量较大，而房少。然后，告诉顾客买房子什么最热处理要，发挥本楼盘和这套房的优势，并强调十全十美房子是没有的，并强调小区整体优势重要性。最后，要求顾客带好定金到现场来。如是要这时宫廷户对此套房角不满意，由告诉