全国房地产估价师考试房地产估价案例与考试笔记

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.我的案例笔记全国房地产估价价师执业资格格考试笔记《房房地产估价案案例与分析》目录第一部分房地产产估价原则………1第二部分估估价程序…………………2第三部分房房地产估价技技术路线…………………3第四部分估估价方法…………………3一、市场比比较法…………………3二、收益法………………………5三、成本法………………………7四、假设开开发法…………………9五、基准地地价修正法…………111第五部分分不同估价目目的下的估价价………………11一、土地地使用权出让让价格评估………………11二、房地地产转让价格格评估……………………12三、房地地产租赁价格格评估……………………12四、房地地产抵押价值值评估……………………13五、房地地产保险估价价…………114六、房地地产课税估价价…………114七、征地地和房屋拆迁迁补偿估价………………15八、房地地产的分割、合合并估价………………15九、房地地产纠纷估价价…………116十、房地地产拍卖底价价评估……………………17十一、企企业各种经济济活动中涉及及的房地产估估价………177十二、损害害赔偿估价…………118第六部分分各种类型的的房地产估价价………………18一、居住住房地产估价价…………118二、商业业（含餐饮）房房地产估价…………118三、商务务办公（写字字楼）房地产产估价……18四、旅馆馆（含娱乐）房房地产估价…………119五、工业业房地产估价价…………119六、特殊殊用途房地产产估价……………………19第七部分分估价报告格格式…………119估价报告告常见错误………………21第八部分分估价报告案案例…………223第九部分分投资分析…………………23第十部分分网上下载…………………24案例分析析解题思路1、问答：考估估价的基本事事项，估价目目的、对象、时时点（市场变变化对估价结结果的影响），价价值内涵，技技术路线，方方法运用过程程中应注意的的问题（如参参数应选取客客观值，计算算折旧时应用用有效经过年年数和经济寿寿命）等。2、单选：考考适用法律、适适用方法、估估价时点、价价值内涵。3、挑错：考考对估价的一一般要求，对对报告的熟悉悉程度，基本本原理的一般般应用，估价价方法掌握。4、改错：考考估价方法在在应用中的难难点。一、房房地产估价的的技术路线：：确定房地产产价格内涵和和价格形成过过程。1、什么是技技术路线？路路线的三个方方面

①价格内涵，由由目的确定

②估价思路，由由原则原理确确定

③估价方法，由由估价对象房房地产的类型型、估价方法法的适用条件件及所搜集资资料的数量和和质量决定。2、技术路线与估价要求事项的关系？①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）

②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。

※

a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。3、估价路线的确定过程：①了解估价的基本事项（对象、目的、时点）；

②遵守估价原则；

③确定价格内涵（一定要先说清楚）；

④确定价格形成过程；

⑤再确定估价方法。二、房地产估价方法1、各方法之间的关系

①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。

②各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34

③各方法相互引用P54比较项目比较法成本法收益法假设开发法价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方价值转换价格—价格部分价—整体价年收益—价格整体价—部分价价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格价值方向过去—现在过去—现在将来—现在将来—现在3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么？为什么而估？怎么估？4、估价方法的选用《规范》P8三、估价原则。各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。1、合法原则：A、合法产权：

占用、使用、收益、处分四方面。B、合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。C、合法处分：①拆迁范围内的不能抵押。②划拨土地不能单独抵押。③集体土地未经征用不得出让。④相邻关系、共同所有、区分所有。⑤土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。⑥抵押权和地役权2、替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（成本、收益等必须客观）3、最高最佳原则。应以合法原则为前提。说的是房地产的经济价值最高。不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。（1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。（2）可以验证建筑物相对于土地是否过大？思路：用成本法求

V建，再用剩余法V建二者相比4、估价时点原则《原理》P97

5、公平原则

四、估价目的（核心）1、不同估价目的要受不同法律法规制约。①市场准入；②条件限定（最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等）；③对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的；

5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件；6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。

7、目的影响技术路线。五、房地产价值形成及分配规律1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；2、产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）3、客观性原则（费用、成本、收益都要客观）4、带租约的房地产转让价格；

5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）7、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。

扣除房地产以外资产的贡献；8、房地的匹配问题。六、资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）1、

一般资料：

（1）

项目的有关资料：①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）；

③项目有关文件。（2）

估价时点房地产市场状况的资料：①

一般性的；②

地区性的；③

本类型房地产资料（商业、特殊物业）（3）

估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……（4）

估价对象区域条件资料：①

交通。②

环境。③

繁华程度。

（5）

相关法律、法规、政策。2、

不同估价方法应收集的主要资料（四章Ｐ191）（1）

市场比较法：①

交易实例及实例房地产状况。②

不同交易情况价格差异的资料。③

房地产价格指数及汇率方面的资料。④

房地产状况修正的有关技术资料。（2）

成本法：①

土地取得成本方面的资料。②

土地开发和房屋建设方面的资料。③

管理费用方面的资料。④

利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤

建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥

建筑物的折旧方面的资料。（3）

收益法：①

估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。②

估价对象房地产和似房地产的经营费用资料。③

折旧、剩余收益年限等资料。④

资本化率方面的资料。（4）

假设开发法：①

同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。②

同类房地产市场售价。③

同类

项目开发周期、开发费用。④

同类项目开发利润或收益资料。⑤

折现率确定的有关资料。七估价报告（一）阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果（二）错误类型1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、估价人员现场调查；④估价结果。2、不规范。①术语不规范；②

表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；③错别字。3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。①

时间修正未说明市场状况分析。②

比准价格的未说明理由。如加权、平均。③

各种方法最后综合取值的理论依据。4、不一致。①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；⑤推理说明与结论不一致。５、不正确。①每一项描述不正确（评估目的）；②推理分析不正确（与常理相悖）；③方法选用不正确；④技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）（三）常见错误A、封面

B、目录

C、致委托方函（时点、对象、目的、结果、签字、盖章）D、估价师声明E、假设和限制条件：①

说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）；②

他项权利（抵押权对资产的影响）；③

特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；④权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。F、估价结果报告（１）

委托方（一般无误）（２）

估价方（看是否超级评估）（３）估价对象：区位、实物、权益。①面积前后不符，分部之和不符合总面积；②产权状况：土地权利、性质（集体还是国有）、出让年限、出让起止日期、剩余年限、有无纠纷、他项权利、共有权，是否为划拨土地。③规划条件：改变用途、改扩建等变更情况。④建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途。⑤建筑物建成时间、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。⑥土地用途，建筑物用途，不同楼层用途。⑦估价对象介绍不全面，缺少直接作用于价格的重要内容。（４）估价目的；（５）估价时点（与估价目的对应精确到年月日）（６）价值定义（价值类型标准及对应的有关条件）（７）估价依据（法律法规、技术依据、委托方提供的估价人员掌握及收集的资料）（８）估价原则。（９）估价方法的说明（方法的选用，方法定义及估价思路，往往说明不全面）（10）估价结果（单价、总价要求大写，涉及到划拨土地时，土地收益应单独列示，涉及外汇时要把对应时点的汇率折合成人民币）。对不可量化因素作调整，并在报告中阐述理由。（11）估价人员（盖章、签字）

（12）估价作业日期。（13）估价报告应用的有效期（与房地产市场变化有关，变化快则有效期短，反之则长）。G、估价技术报告（留机构存档，体现报告质量）（１）区域因素与市场背景均指本地区同类房地产的状况（２）资料包括过去现在和将来的（过去的资料时间相隔不能太久，未来属市场预测要和时点对应）（３）个别因素、区域因素、市场背景三大分析与计算过程中的取值要对应（４）资料要客观、真实，引用资料应标出，用词要规范，不能夸张（５）最高最佳使用分析：应说明房地产现状和规划要求、估价时用途的确定（６）估价方法的选用：①

思路

②

方法

③

采用方法的理由

④

方法适用的条件和范围（７）测算过程H、估价结果的确定：一定要有论述，有说明，有充足的理由，要符合一般规定，要与结果报告保持一致。I、附件：包括机构资质、估价对象产权资料、估价人员资质证书复印件、引用有关的技术资料、反映估价对象状况的资料八、运用各种估价方法时应注意的问题。●市场比较法●①

可比实例选择不当（八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间≤1年）②

建立价格可比基础易出错（楼面价与地价，币种换算，建筑面积，使用面积，收益面积）③

交易情况修正（修正的方向，分子分母位置）④

交易日期修正（说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用）⑤

房地产状况修正（直接修正还是间接修正、权重、分子分母、单项修正≤20%，综合修正≤30%）。●收益法●（有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限的确定）①

计算收益时未采用客观收益而采用个别收益，错误②

收益面积有误（大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公自用面积不算收益面积，自用属公司企业性质的算收益面积。车库、高尔夫球场客房一般不按面积计算收益，具体要看收益条件是如何给出的。收益要与相应面积对应好）③

收益项目要全、不要漏项（易漏租赁保证金和押金等的利息收入）④

费用也要客观（P199教材）a

不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项）。b

必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入中是否扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租约决定）⑤

带有租约的情况（p12规范）对其是否客观的说明⑥

纯收益的确定是否稳定，变化的趋势如何必须有充足的说明⑦

资本化率的确定要充分说明理由；⑧

收益年限的确定；⑨

公式运用是否正确。●成本法●①生地、毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物；

②开发成本的确定要有依据；③管理费用的确定；④计息期易出错，利息的计算基数是土地成本+建设成本+管理费，容易缺项；⑤开发利润：⑴要与利润基数对应好。⑵利润率最好用房地产业的利润率或参考社会平均利润率。⑶四种利润率与基数的对应关系（P145理论与方法）易出错；

⑥税费；⑦折旧。注意自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数。⑧折旧方法的综合运用，以年限法（其中主要为直线法）为主。⑨分部分项折旧要将长短寿命的项目分别折旧；

⑩若市场不稳定，应有市场状况修正。●假设开发法●（要把握好开发前和开发后的状态，传统方法中利息利润要单独计算，现金流量法中的利息利润已隐含在折现过程中了。两种方法的资金核算点不同，传统方法往后算，流量法往前算。开发经营期要结合画图掌握，开发期分前期和建造期）①最佳开发利用方式的确定、分析是否充分；②估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题；③建造成本和管理费用、公共设备层成本也属建造成本④开发期销售期的确定是否合理，要按客观的计算⑤利息和折现（计息期和折现年限，计息基数，折现率的确定是否正确。）九、几个概念1、

房地产可视为实物、权益和区位的结合。①

实物可分为有形的实体及其质量、组合完成的功能三个方面。②

权益包括权利、利益和收益。地役权的存在会降低土地的价值。③

两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大的不同。④

两宗权益状况相同的房地产，如果实物不同，其价值可能有很大的不同。⑤

两宗实物和权益状况均相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。2、

相邻关系，从义务方面来说，是对房地产所有权、使用权的一种限制。3、

一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。4、

对于一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看其价格是趋于下降的。5、

从全社会角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的；但对于某种特定用途的土地来说，土地供给是有弹性的。6、

在评估投资价值时所使用的折现率是单个投资者所要求的最低收益率。7、

在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。8、

收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗地的使用强度（如建筑层数、高度、容积率、规模）超过一定限度后，收益开始下降。9、

地价与土地面积大小的关系是可变的。一般地，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相对较低。10、

从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。第一部分房地产产估价原则：：一、合法原原则：必须以以估价对象的的合法使用、合合法交易或合合法处分为前前提进行。11、

产权合法。估估价时必须确确认估价对象象具有合法的的产权。在无无法确认估价价对象产权的的合法性的情情况下，必须须在估价报告告中说明估价价过程和结论论是在假定估估价对象具有有合法产权的的情况下才是是有效的2、用途合法法。应以城市市规划、土地地用途管制等等为依据。如如果城市规划划规定了某宗宗土地的用途途、建筑高度度、容积率、建建筑密度等，那那么，对该宗宗地进行估价价就必须以其其使用符合这这些规定为前前提。如果城城市规划规定定了该宗土地地为居住用途途，即使从其其坐落位置、周周围环境等来来看，适合用用作商业用地地，但也必须须以居住用途途为前提来估估价；除非申申请变更为商商业用途，而而且能够获得得批准。3、合法交易易或合法处分分。处分方式式包括买卖、租租赁、典当、抵抵债、赠与等等。如抵押：：①法律、行政政法规规定不不得抵押的房房地产，就不不能以抵押为为估价目的的的估价对象，或或者说这类房房地产没有抵抵押价值。②设定房地产产抵押权的土土地使用权是是以划拨方式式取得的，依依法拍卖房地地产后，应当当从拍卖所得得价款中缴纳纳相当于应缴缴纳的土地使使用权出让金金的款额后，抵抵押权方可优优先受偿。③财产抵押后后，该财产的的价值大于所所担保债权的的余额部分，可可以再次抵押押，但不得超超出其余额部部分。4、其他方面面，如评估出出的价格必须须符合国家的的价格政策。如如，评估政府府定价或政府府指导价的房房地产，应遵遵循政府定价价或政府指导导价。二、最高最佳使使用原则：指指法律上许可可，技术上可可能，经济上上可行，价值值最大化。包包括最佳用途途、最佳规模模、最佳集约约度。1、

法律上许可可。对于每一一种潜在的使使用方式，首首先检查其是是否为法律所所允许。2、技术上可可能。对于每每一种潜在的的使用方式，要要检查其它在在技术上是否否能够实现，包包括建筑材料料性能、施工工技术手段等等。3、经济上可可行。经济可可行性检验的的一般做法是是：针对每一一种使用方式式，首先估计计其未来收入入和支出流量量，然后将此此未来的收入入和支出流量量用现值表示示，再将两者者进行比较。只只有收入现值值大于支出现现值的使用方方式才具有经经济上可行性性。4、价值最大大化。①收益递增递递减原理。可可以帮助我们们确定最佳集集约度和最佳佳规模。②均衡原理。以以房地产内部部各构成要素素的组合是否否均衡，来判判定是否为最最高最佳使用用。它可以帮帮助我们确定定最佳集约度度和最佳规模模。以建筑物物和土地组合合来讲，建筑筑物与土地比比较，如果过过大或过小，或或者档次过高高或过低，则则建筑物与土土地的组合不不是均衡状态态，该房地产产的效用得不不到有效发挥挥，从而降低低该房地产的的价值。③适合原理。是是以房地产与与其外部环境境是否协调来来判定是否为为最高最佳使使用。最高最最佳使用原理理要求评估价价值应是在合合法使用方式式下，各种可可能的使用方方式中，能够够获得最大收收益的使用方方式的估价结结果。如：某某宗房地产，城城市规划规定定既可用作商商业用途，也也可用作居住住用途，如果果用途商业用用途能够取得得最大收益，则则估价应以商商业用途为前前提；反之，应应以居住用途途或者商业与与居住混合用用途为前提。但但当估价对象象已作了某种种使用，则估估价时应根据据最高最佳使使用原则对估估价前提做下下列之一的判判断和选择，并并在估价报告告中予以说明明：1、

保持现状前前提。现有建建筑物应予以以保留的条件件是：现状房房地产的价值值大于新建房房地产的价值值减去拆除现现有建筑物的的费用及建造造新建筑物的的费用之后的的余额。2、装修改造造前提。认为为装修改造但但不转换用途途再予以使用用最为有利时时，应以装修修改造但不转转换用途再予予以使用为前前提进行估价价。其条件是是：预计装修修改造后房地地产价值的增增加大于装修修改造费用。3、转换用途途前提。其条条件是：预计计转换用途所所带来的房地地产价值的增增加额大于转转换用途所需需的费用。4、重新利用用前提。认为为拆除现有建建筑物再予以以利用最为有有利时，应以以拆除现有建建筑后再予以以利用为前提提进行估价。5、上述情形形的某种组合合。三、替代原则：：要求房地产产估价结果不不得明显偏离离类似房地产产在同等条件件下的正常价价格。类似房房地产是指与与估价对象处处在同一供求求范围内，并并在用途、规规模、档次、建建筑结构等方方面与估价对对象相同或相相近的房地产产。估价时要要考虑相近效效用的房地产产的价格牵掣掣。四、估价价时点原则：：要求房地产产估价结果应应是估价对象象在估价时点点时的客观合合理价格或价价值。1、

估价时点在在过去的情形形。多出现在在房地产纠纷纷案件中，特特别是对估价价结果有争议议而引发的复复核估价。2、估价时点点为现在，估估价对象为历历史状况下的的情形。多出出现于房地产产损害赔偿案案件中。3、估价时点点为现在，估估价对象为现现时状况下的的情形。最常常见、最大量量的，包括在在建工程估价价。4、估价时点点为现在，估估价对象为未未来状况下的的情形。如预预售或预购价价格。5、估价时点点为未来的情情形。多出现现于房地产市市场预测、为为房地产投资资分析提供价价值依据的情情况中，特别别是预估房地地产在未来建建成后的价值值。假设开发发法中常用。五、公平原则：：要求估价人人员必须有良良好的职业道道德。(换位思考。买买者不枉花一一分钱，卖者者不少得一分分钱)第二部分估价程程序一、获取取估价业务：：方法有被动动接受、主动动争取和自有有自估三种。二二、受理估价价委托及明确确估价基本事事项。1、

明确估价目目的。估价目目的应由委托托人提出。实实际中往往是是估价人员提提出问题，委委托人认可。2、明确估价价对象。估价价对象应包括括明确估价对对象的实体状状况、权益状状况和区位状状况。估价对对象及其内容容和范围应根根据估价目的的，依据法律律、行政法规规并征求委托托人认可后综综合确定。3、明确估价价时点。估价价时点应根据据估价目的确确定，采用公公历表示，精精确到日。4、签订书面面委托合同。三、拟定估价作业方案。主要包括以下内容：⑴拟采用的估价技术路线和估价方法；⑵拟调查搜集的资料及其来源渠道；⑶预计所需的时间、人力、经费；⑷拟定作业步骤和作业进度。四、搜集估价所需资料。主要有：⑴对房地产价格有普遍影响的资料；⑵对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；⑶类似房地产的交易、成本、收益实例资料；⑷反映估价对象状况的资料。如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行估价，则需要搜集可供出租的面积、租金水平、空置率及运营费用等；如某块土地拟选用假设开发法进行估价，则需要搜集规划限定的用途、建筑高度、容积率、规划设计方案、拟开发费用等。搜集资料的途径有：⑴委托人提供；⑵实地查勘；⑶到政府有关部门查阅；⑷询问有关当事人、咨询公司等。五、实地查勘估价对象。形成“实地查勘记录”，并签名、注明查勘日期。六、选定估价方法计算。七、确定估价结果。检查估价结果出现差异的方法：按照从低级错误到高级错误的顺序进行检查。⑴计算过程是否有误；⑵基础数据是否准确；⑶参数选取是否合理；⑷公式选用是否恰当；⑸所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑹是否符合估价原则。特别强调：估价中的每一个数字都要有来源依据。八、撰写估价报告。估价报告质量的高低，取决于估价结果的准确性、估价方法选用的正确性、参数确定的合理性、估价报告格式、文字表达水平及印刷质量。对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价报告可采用表格的形式。如旧城区居民房屋拆迁补偿估价、居民预购商品住宅的抵押估价报告可采用表格的形式。九、交付估价报告。十、报告的有效期和责任期十一、估价资料归档。归资料包括：①委托估价合同；②向委托人出具的估价报告（包括附件）；③实地查勘记录；④估价项目来源和接洽情况；⑤估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见；⑥估价人员和估价机构认为有必要保存和其他估价资料。估价资料的保存时间一般应在15年以上。第三部分房地产估价技术路线的确定：即确定价格内涵和价格形成过程。一、房地产估价技术路线与房地产价格内涵形成过程1、以划拨方式取得的土地使用权抵押价值评估。①

技术路线：先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。②用成本法估价。价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。2、损害赔偿估价。其价格内涵是房地产因损坏所造成的价值损失或修复所需的费用。二、估价技术路线与估价方法1、

市场比较法。价格形成过程是：房地产的正常市价是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。所以采用“选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格。”作技术路线。2、成本法。是在无法通过市场直接得到估价对象的正常市价的情况下，我们可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市价，再累加（积算）作为估价对象的正常市价。其价格形成过程是：房地产的价格是由其各组成部分的价值累加而成。3、收益法。是将房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于投资额，用这个结果作为估价对象的房地产价格。它的技术路线是：房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定的。4、假设开发法。技术路线：未完成的房地产的价格取决于它完成后的价格和从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利税。三、不同估价对象的估价技术路线。1、

估价对象原为在农村宅基地上建设的“集资房”。在不影响城市总体规划、能够形成基础配套等前提下，经市政府批准，补交土地使用权出让金后，可以发给房地产证，自发证之日起5年以后可以上市。2、房地产抵债评估，如果估价时点距离上市之日还有6个月时间，此时的估价路线应该是：先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点。3、直管公房的出售基准价格，采取的估价技术路线是：先明确价格内涵，是考虑成新折扣的房屋重置价加上基准地价，并且是选取一类具有相同地段、相同建筑结构、相同建设年代的房屋，确定该类房屋的平均价格作为这一类房屋的基准售价；然后在选用成本法和基准地价修正法分别估算建筑物价格和地价；最终确定房屋的基准售价。4、企业联营技术路线，即联营企业的利润分配比例取决于投入联营企业的房的产价值。通过确定联营企业的利润分配比例确定联营企业涉及的房地产价值。我的案例笔记（03年z续）第四部分估价方法：（《估价理论与方法》）一、市场比较法：难点是交易修正。1、

适用对象和条件：适用对象是经常性交易的房地产。适用条件是同一供求范围内的类似房地产交易案例较多。2、搜集交易实例。搜集内容：①交易双方的基本情况和交易目的。要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等；②交易实例房地产的状况（权益、区位、实物三方面）。包括坐落位置、形状与面积，地质条件，购物、交通等环境条件，土地利用现状与规划用途，有关地上建筑物的基本情况，权利状况；③成交日期；④成交价格。包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况；⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容；⑥交易情况。（见下面5）3、选取可比实例。选取可比实例时应符合：（案例在3个以上10个以下）①可比实例所处地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。②可比实例的用途应与估价对象的用途相同（居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等）。③可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。（钢结构、钢砼结构、砖混结构、砖木结构、简易结构）④可比实例规模应与估价对象的规模相当（面积不能相差太大）。⑤可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同（出让与划拨、商品住宅与经济适用房等）。⑥可比实例的交易类型应与估价目的吻合（抵押、租赁、买卖、征用等）。⑦可比实例的成交日期应与估价时点接近（一般在一年以内）。⑧可比实例的成交价格应是正常成交价格或可修正为正常成交价格。4、建立价格可比基础。统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位（不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算—买入价和卖出价的平均价）、统一面积内涵（土地分划拨、出让，建筑物分使用面积、套内面积和建筑面积）、统一面积单位。5、交易情况修正。进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。（a

有利害人之间的交易；b

急于出售或急于购买的交易；c

交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；d

交易双方划某一方有特别动机或偏好的交易；e

特殊方式的交易，如拍卖、招标、哄抬或抛售；f

交易税费非正常负担，如应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方来缴纳或应由卖方缴纳的税费买卖双方协议由买方来缴纳；g

相邻房地产合并交易；h

受债权债务关系影响的交易。）对于交易税费非正常负担的调整方法：①

正常成交价格－应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格

②

正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际支付的价格。6、交易日期修正。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。可通过价格指数或价格变动率进行调整。房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。①

采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数=在估价时点的价格②采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率×期数）=在估价时点的价格在实际的交易日期修正中，有下列几类价格指数或价格变动率可供选用：①一般物价指数或变动率；②建筑造价指数或变动率；③建筑材料价格指数或变动率；④建筑人工费指数或变动率；⑤房地产价格指数或变动率。如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用一般物价指数或变动率。在无房地产价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地房地产价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。7、房地产状况修正。可分为权益状况修正、区位状况修正和实物状况修正。思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度（直接比较和间接比较）；最后根据差异程度对可比实例的价格进行调整。可用百分率法、差额法和回归分析法进行修正。注意：可比实例的房地产状况是在成交日期时的状况。8、求取比准价格。采用百分率法、差额法和回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。******9、方法应用过程中容易出现的问题：⑴可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权利性质类型，估价目的是否吻合，结构是否一致，面积是否相当等，距待估房地产估价时点是否长于1年，长于1年的说明理由；⑵基础数据是否有误，搜集的数据是否有可比性（建立价格可比基础），是否剔除了交易税费的非正常负担。⑶影响因素的选择是否合适；注意修正的方法是用直接比较还是间接比较；⑷各因素的修正方向是否有误。因素说明表中的因素与描述中因素是否一致。各单项修正和综合修正是否超出了修正幅度。最终比准价格是否进行了综合和说明。二、收益法：难难点是求取净净收益时扣除除项目的准确确界定和资本本化率的确定定。1、基本思路路：由于房地地产寿命长久久，占用收益益性房地产不不仅现在能获获得收益，而而且能期望在在未来继续获获得收益。所所以，购买收收益性房地产产可以视为一一种投资。投投资者购买收收益性房地产产，实质是以以现在的一笔笔资金去换取取期望在未来来可以获得的的一系列资金金。在实际估估价中，我们们把一切不是是由房地产本本身所创造的的收益都当作作是“运营费用”，由有效毛毛收入中扣除除运营费用，得得到的净收益益，就是房地地产本身创造造的收益。收收益性房地产产的价值高低低取决于：①可获得收益益的大小；②可获得净收收益期限的长长短；③获得该净收收益的可靠性性。2、收益法适适用的对象和和条件：收益益法适用的对对象是有收益益或有潜在收收益的房地产产。但不限于于估价对象本本身现在是否否有收益，只只要它所属的的这类房地产产有收益即可可。如目前自自用或空闲的的住宅，可设设想为出租情情况下运用此此方法。收益益法适用的条条件是房地产产的收益和风风险都能够量量化。3、搜集有关关房地产收入入和费用的资资料；如潜在在毛收入、有有效毛收入、运运营费用等（均均为客观值）。4、估算潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。5、估算有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（迟延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。6、估算运营费用：指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。不包括所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧、土地摊提费、房地产改建扩建费。运营费用率=运营费用/有效毛收入7、净收益的求取：①出租型房地产。净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－税金－租赁代理费租金收入=有效毛收入+租赁保证金、押金等利息收入在实际求取时，维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否要扣除，应在分析租赁契约的基础上决定。应该注意租约约定税费由谁负担，从而确定扣除项目。带家具、设备出租的，应扣除其对房地产的贡献。②直接经营型房地产。其特点是房地产所有者同时又是经营者，房地产租金和经营者利润没有分开。A、商业经营型房地产。净收益=销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润。Ｂ、工业生产型房地产。净收益＝产品销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用－厂商利润。③自用或尚未使用的房地产：比照同一市场上有收益的类似房地产有关资料计算，或直接比较得出。④混合型。看成是各种单一收益类型房地产的组合，分别计算，然后综合。估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。8、资本化率的确定。⑴市场提取法：是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。A、在V=a/r情况下，可以采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格的比率作为资本化率。B、在V=a[1－1/(1+r)n]/r的情况下，通过试错法或内插法求取。C、在在V=a/(r－g)情况下，是通过r=a/V+g来求取r。⑵安全利率加风险调整值法（累加法）：安全利率选用同一时期的一年期国债利率或中国人民银行公布的一年期存款年利率。风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿－投资带来的优惠。⑶投资收益率排序插入法。找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。⑷投资组合技术：①抵押贷款与自有资金的组合。将抵押贷款与自有资金的组合是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为综合资本化率。R=M•RM+（1－M）RE

RM—抵押贷款收益率

RE—自有资本要求的正常收益率

L—抵押贷款额度（比例）②土地与建筑物的组合。R0=L•RL+（1－L）RB

RB—建筑物资本化率

RL—土地资本化率资本化率实质上是一种投资收益率，它应等同于具有同等风险的投资收益率。9、剩余技术。①土地剩余技术。VL=（Ao－VB×RB）/

RL，土地剩余技术在土地难以采用其他方法估价时，是有效的方法。另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用比较法求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少，比较法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。②建筑物剩余技术。VB=（Ao－VL×RL）/

RB，建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否过大或过小很有用处。此外，它还可以用来估计建筑物的折旧，即将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值。用收益法评估房地产整体价值时，不宜分别估算出土地和建筑物的价值后再进行简单的加总。但如果知道了房地整体价值后，为了分离出土地或建筑物的价值，可利用求出的土地或建筑的净收益余值求取。10、收益年限的确定：①对于单独土地和单独建筑物的估价。应分别根据土地使用年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；②对于土地与建筑物合成体的估价对象。如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；③对于土地与建筑物合成体的估价对象。如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限结束的，可采用下列方式之一：A先根据经济寿命确定未来可获收益年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。B将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧费和土地摊提费。11、净收益求取时有关参数的取舍。①有形收益和无形收益。在求取净收益时，不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。但如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑。②实际收益和客观收益。应以客观收益为估价的依据。有租约限制的，租约期内的租金应采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。12、收益法计算房地产价格。（预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式）tV=∑ai/(1+r)i+Vt/(1+r)t

V=a/(r－g)[1－(1+g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)ti=1V=a/(r+g)[1－(1－g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t以上公式适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测未来的价格时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下（注意每种公式的假设条件和适用范围）。P197、202、221-225例******13、方法应用过程中容易出现的问题：⑴收益是否采用客观收益，是否考虑租约限制、空置率、损失率，对于客观收益没有考虑到未来的变化，收益均应以年为单位，查看是否一致；⑵运营成本考虑得是否全面，是否剥离了其他资产的收益，是否漏项和重复计算问题；⑶资本化率的确定理由是否充分，方式是否正确。选用的是综合收益率，还是土地收益率或建筑物收益率，以及各种收益率所对应的收益；⑷收益年限的确定是否正确；⑸模型的选用是否正确，对其前提条件是否作了说明等。三、成本法：难难点是折旧的的求取。成本本法的理论依依据，从卖方方的角度来看看，是生产费费用价值论。其其价格基于“生产费用”，重在过去去的投入，是是卖方愿意接接受的最低价价格；从买方方的角度来看看，是替代原原理。即买方方愿意支付的的最高价格。1、成本法的适用对象和条件：只要是新近开发建造、计划开发建造或可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价。单纯的建筑物的估价通常也采用成本法。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。一般适合在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区。*现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本。也就是说，成本的增加并不一定增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。2、运用成本法时注意：①要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费，在估价中应采用客观成本。②要结合市场供求分析来确定评估价值。3、操作步骤：①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；②估算重新购建价格；③估算折旧；④求取积算价格。4、价格构成：⑴土地取得费。①征用农用地，土地取得成本包括农用地征用费[土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、房屋拆迁安置补偿费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费（由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征地费总额的1.5%~3%）、政府规定的其他有关税费]和土地使用权出让金等。②房屋拆迁的，土地取得成本包括拆迁补偿安置费（被拆除房屋及附属物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费、政府规定的其他有关税费）和土地使用权出让金等。③在市场上“购买”的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。⑵开发成本。分为土地开发成本和建造成本。包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发过程中的税费。⑶管理费用。通常可按土地取得成本与开发成本之和的一定比例计算。⑷投资利息。包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资本还是自有资金，都应计算利息。（注意计息基础、期限、利率、计息方式）⑸销售税费。①销售费用（广告费、销售代理费等）、②销售税金及附加（两税一费）、③其他销售税费（应由卖方负担的交易手续费等）。通常是按售价的一定比例计算。⑹开发利润。估算开发平均利润时应掌握：①开发利润是所得税前的开发利润=开发完成后的房地产价值－土地取得成本－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费②开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。③开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。具体有以下几种：Ⅰ

计算基数=土地取得成本+开发成本

相应的利润率为直接成本利润率直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）Ⅱ

计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用

相应的利润率为投资利润率投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）Ⅲ

计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

相应的利润率为成本利润率成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）Ⅳ

计算基数=开发完成捕捞的房地产价值（售价）

相应的利润率为销售利润率销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值5、成本法的基本公式：积算价格=重新购建价格－折旧

有3种情况：一是新开发的土地；二是新建的房地产（包括房地、建筑物）；三是旧有房地产。新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予适当的增减修正。①适用于新开发土地的基本公式：新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润②适用于新建房地产的基本公式：新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润③适用于旧房地产的基本公式：旧房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧必要时，还应扣除由于旧建筑的存在而导致的土地价值减损。6、重新购建价格：⑴重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。特别注意：①重新购建价格是估价时点的。并非总是现在，可也能是过去。②重新购建价格是客观的。是社会一般的公平耗费，是客观成本。③建筑的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格。⑵重建价格和重置价格。①重置价格：采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。②重建价格：采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。适宜于有特殊保护价值的建筑物的估价。通常重置价格低于重建价格。7、建筑物重新购建价格的求取方法：①单位比较法（单位面积法和单位体积法）②分部分项法

③工料测量法

④指数调整法8、建筑物折旧：物质折旧、功能折旧、经济折旧。①物质折旧。即物质磨损、有形损耗。有自然经过的老朽、正常使用的磨损、意外的破坏损毁、延迟维修的损坏残存。②功能折旧。即精神磨损、无形损耗。是由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。③经济折旧。即外部性折旧。是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政策变化等。9、建筑物折旧的求取方法：⑴年限法。①自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑从建成之日起到不堪使用时的年数；后者是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。②实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是指建筑物建成之日起到估价时点时的日历年数；有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数。在成本法求取折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。⑵实际观察法。注重建筑物的实际损耗程度。建筑物的损耗分可修复的损耗和不可修复的损耗。当修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分。其折旧额为其修复费用；对于不可修复部分，再将其分为短寿命项目和长寿命项目，然后采用年限法或面新折扣法分别计算其折旧额，最后将修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命的折旧额相加，即得到建筑物的折旧总额。⑶成新折扣法。适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查。⑷折旧方法的综合运用。常以年限法为基础计算折旧，然后根据实地观察法进行修正。P16310、估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时：①建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计。②建筑物耐用年限短于土地使用年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧。③建筑物耐用年限长于土地使用年限时，应按土地使用权年限计算折旧。④建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧。⑤建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧。11、现行商品房价格构成：⑴商品住宅价格构成：①成本：征地费及拆迁补偿安置费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑、安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费、管理费、贷款利息。②利润；③税金；④地段差价。不计入商品住宅价格的费用：非住宅小区级的公共建筑的建设费用、住宅小区内的营业性用房和设施费。⑵经济适用住房价格的构成：①征地费及拆迁补偿安置费；②勘察设计及前期工程费；③建筑安装工程费；④住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；⑤管理费（以上4项之和的1%—3%）；⑥贷款利息；⑦税金；⑧利润（3%以下）。⑶农地征用费的构成：①土地补偿费（6—10倍/亩）；②安置补助费（4—6倍/人）；③地上附着物和青苗补偿费；④新菜地开发建设基金（城市郊区菜地）；⑤耕地开垦费（占用耕地）；⑥耕地占用税（占用耕地）；⑦征地管理费；⑧其它。⑷城市房屋拆迁补偿安置费构成：①被拆迁房屋及附属物的补偿；②搬迁补助费；③临时安置补助费或周转房费；④拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费；⑤拆迁服务费；⑥拆迁管理费；政府规定的其他有关税费。12、现行房屋折旧制度及房屋完损等级评定标准：①折旧制度：4类7等：各种结构房屋残值率一般为：A钢筋砼结构0；B砖混一等2%；C砖混二等2%；D砖木一等6%；E砖木二等4%；F砖木三等3%；G简易结构0。②完损等级：根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度分为：A

完好房，十、九、八成；B基本完好房，七、六成；C一般损坏房，五、四成；D

严重损坏房及危险房，三成以下。******13、方法应用过程中容易出现的问题：⑴土地取得成本包括购地款和有关税费；⑵土地开发成本的计算依据及取值是否正确，注意客观成本和实际成本的区别。⑶利息计算是否正确，注意利息率、计息周期，资金以何种方式投入，需要计息的项目（土地取得费，包括为购地而支付的税费，开发成本、管理费用）；⑷利润的计算是否正确，利润率的确定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。⑸折旧方法的选用、折旧计算是否正确。注意经济寿命和自然寿命、有效经过年数和实际经过年数的区别，建筑物折旧年限的确定；⑹销售税费的计算是否有误，其计算基数应该是销售收入；⑺模型的选用是否正确，各种模型所对应的开发程度，以及考虑的项目是否齐全；⑻计算是否有误。四、假设开发法法：难点是利利润的估算和和开发完成后后房地产价值值的测算。11、适用对象象和条件：假假设开发法适适用于具有投投资开发或再再开发潜力的的房地产的估估价。对于有有规划设计条条件要求，但但尚未明确的的待开发房地地产，难以采采用假设开发发法估价。如如果在这种情情况下仍然需需要估价的话话，估价人员员可根据所推推测的最可能能的规划设计计条件来估价价，但必须将将该最可能的的规划条件列列为估价的假假设和限制条条件，并在报报告中作特别别说明，说明明它对估价结结果的影响或或估价结果对对其的依赖性性。2、假设开发发法估价结果果的可靠性取取决于：⑴是否根据房房地产估价的的合法原则和和最高最佳使使用原则，正正确地判断了了房地产的最最佳开发利用用方式（包括括用途、规模模、档次等）。⑵是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。⑶良好的社会环境也影响着假设开发法的效果。①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供应计划。3、假设开发法的操作步骤：①调查待开发房地产的基本情况；

②选择最佳的开发利用方式；

③估计开发建设期；④预测开发完成后的房地产价值（市场比较法和长期趋势法相结合求取）；⑤估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费；

⑥进行具体计算。4、假设开发法进行估价的公式：①求生地价值的公式：A

适用于将生地建成房屋的公式：生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费B

适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费②求毛地价值的公式：A

适用于将毛地建成房屋的公式：毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费B

适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费③求熟地价值的公式：熟地价值=开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费④求在建工程价值的公式：在建工程价值=续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费⑤求旧房价值的公式：旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费5、运用现金流量法应注意：①开发期和租售期究竟多长要估计准确；②各项支出、收入在何时发生要估计准确；③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。6、假设开发法各项费用的求取：⑴开发经营期。开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。分为开发期和租售期。确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等服务。⑵开发完成后的房地产价值。对于出售的房地产，通常采用比较法；对于出租和直接经营的房地产，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转化为价值。⑶开发成本、管理费用、销售费用。开发成本、管理费用可采用比较法来估算；销售税费根据当前政府的税费政策和其他类似开发经营活动所需支付的税费情况来估算，通常按照开发完成后房地产价值的一定比率来估算。⑷投资利息。应把握：

①应计利息的项目。包括：未知、需要求取的待开发房地产的价值，投资者购买待开发房地产应负担的税费（一般假设在估价时点一次性付清），开发成本和管理费用（通常假设为在所发生的时间段内均匀发生，视同发生在该时间段的期中）。销售费用一般不计息。②计息周期的长短。③计息方式（单利或复利）；④利率的高低；⑤计息周期；⑥名义利率和实际利率。⑸开发利润。通常以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。⑹投资者购买待开发房地产应负担的税费。通常按待开发房地产价值的一定比率估算。⑺折现率。是采用现金流量法时确定的一个参数。与收益法中的资本化率的原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。⑻计算中的其他问题。在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。P239-249计算******7、方法应用过程中容易出现的问题：⑴开发完成后的价值测算方法是否正确，依据是否充分，收益率的确定理由是否充分；⑵折现率（是利息率和利润率的结合）的确定是否说明理由；⑶利息的计算是否有误；⑷费用确定中是否有遗漏，费用确定是否有依据，是否重复计算；⑸利润的计算是否正确，利润率的确定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。⑹估价时点的确定是否正确（购地日期、建设期、经营期限的确定）；⑺公式的选用是否正确，计算过程是否有误等。五、基准地价修修正法：是建建立基准地价价的过程。基基准地价的价价格内涵，是是出让？划拨拨？生地？熟熟地？第五部分不同估估价目的下的的估价：（《基基本制度与政政策》《案例例分析》）针针对不同的估估价目的进行行房地产估价价时要考虑的的一个首要问问题，是确定定估价的价值值标准，而不不是选择估价价方法。一、土土地使用权出出让价格评估估（法规P331-35）1、法律依据据。《中华人人民共和国城城市房地产管管理法》、《中中华人民共和和国土地管理理法》、《中中华人民共和和国城镇国有有土地使用权权出让和转让让暂行条例》以以及当地制定定的实施办法法和其他有关关规定。2、出让方式式及价格管理理。采取拍卖卖、招标、协协议方式出让让。采取协议议方式出让国国有土地使用用权的出让金金不得低于国国家规定所确确定的最低价价。通常不低低于按照土地地的基础设施施完备程度、平平整程度等所所对应的正常常成本价格。3、国有土地地使用权出让让评估的特点点：①土地出让拍拍卖底价评估估应采用公开开市场价值标标准。土地出出让拍卖属于于自主性拍卖卖，拍卖的时时机、底价都都由土地供应应方根据市场场情况自主确确定，如果未未达到拍卖底底价，出让方方可以收回拍拍卖标的，另另行拍卖；与与强制拍卖则则不同，强制制拍卖底价评评估时要考虑虑其短期强制制处分标的物物时造成的价价值折减，而而土地出让拍拍卖底价评估估则可以完全全采用公开市市场价值标准准。②估价时点一一般为估价作作业日期以后后某一时点。拍拍卖方式出让让国有土地使使用权时，其其拍卖底价估估价时点为宗宗地拍卖出让让日；招标方方式出让国有有土地使用权权时，其招标标底价估价时时点为宗地招招标出让日；；协议方式出出让国有土地地使用权时，其其协议底价估估价时点为宗宗地协议出让让日；以划拨拨方式取得的的土地使用权权准予转让时时，补交土地地使用权出让让金的估价时时点，为受让让方可办理土土地使用权出出让手续开始始日。③不同出让方方式可侧重采采用不同的估估价方法。国国有土地使用用权出让价格格评估为政策策性估价范围围。拍卖方式式出让土地使使用权时，宜宜重点选取市市场比较法、假假设开发法两两种评估方法法；协议方式式出让土地使使用权时，宜宜重点选取成成本法、基准准地价系数修修正法。④搜集市场资资料时，尤其其应注重所选选实例的可替替代性。注意意所选取的可可比实例和待待估宗地有相相同的土地利利用方式和处处于相同特征征的同一区域域或邻近地区区，或处于同同一供求圈内内或同一等级级土地内。44、成本法在在国有土地使使用权出让价价格评估上的的应用。《规规范》规定，土土地取得费用用包括：①征地（土地地补偿费、安安置补助费及及地上附着物物和青苗补偿偿费）和房屋屋拆迁补偿费费（被拆除房房屋及附属物物补偿费、购购建拆迁安置置用房费、安安置补助费、被被拆迁单位或或个人停产、停停业期间损失失补助费、房房屋拆迁服务务费及管理费费、政策规定定的其他有关关税费）；②土地使用权权出让金或者者地价款；③有关土地取取得的手续费费和税金。二、房地产转让让价格评估（法法规P1288-136，P129--P133新）1、法律依据据。《中华人人民共和国城城市房地产管管理法》、《中中华人民共和和国土地管理理法》、《城城市房地产转转让管理规定定》以及当地地制定的实施施细则和其他他有关规定。2、转让方式式。买卖、赠赠与和其他方方式。包括：：①以房地产作作价入股、与与他人成立企企业法人，房房地产权属发发生变更的；；②一方提供土土地使用权，另另一方或多方方提供资金，合合资、合作开开发经营房地地产，而使房房地产权属发发生变更的；；③因企业被收收购、兼并或或合并，房地地产权属随之之转移的；④以房地产抵抵债的；⑤法律、法规规规定的其他他情形。3、转让评估估的特点。①①从估价时点点上看，房地地产转让估价价多数是在转转让前进行，估估价时点则在在估价作业日日期之后。②从委托人和和评估主体上上讲，委托人人既可能是买买方或卖方单单独委托，也也可能是买卖卖双方共同委委托，是一种种自愿行为。③从估价目的的上看，只是是为了了解、掌掌握房地产交交易行情，其其目的只是为为了在进行房房地产交易时时有一个参考考价格，带有有一定的咨询询性。估价人人员只对估价价信息和结论论合乎估价技技术规范和职职业规范负责责，而对房地地产转让定价价决策不负直直接责任。44、宜采用的的评估方法。宜宜市场比较法法和收益法，可可采用成本法法，其中待开开发房地产的的转让价格评评估应采用假假设开发法。5、以划拨方方式取得的土土地使用权转转让房地产时时，应当符合合国家法律、法法规的规定，其其转让价格评评估应另外给给出转让价格格中所含的土土地收益值，并并应注意国家家对土地收益益的处理规定定（土地出让让金按规定全全额上交财政政。相当于土土地出让金和和价款和所得得收益，已购购公有住房产产权属行政机机关的，全额额上交财政；；属事业单位位的，50%上交财政，50%返还事业单单位；属企业业的，全额返返还企业。），同同时在报告中中予以说明。三、房地产租赁赁价格评估（法法规P1377-145）1、法律依据据。《中华人人民共和国城城市房地产管管理法》、《中中华人民共和和国土地管理理法》、《城城市房屋租赁赁管理办法》以以及当地制定定的实施细则则和其他有关关规定。2、不同用途途房屋租赁价价格管理规定定。住宅用房房地租赁，应应当执行国家家和房屋所在在地城市人民民政府规定的的租赁政策；；租用房屋从从事生产、经经营活动的，由由租赁双方协协商议定租金金和其他租赁赁条款。3、私房租赁赁价格管理规规定。房屋租租金由租赁双双方按照房屋屋所在地人民民政府规定的的私有房屋租租金标准，协协商议定；没没有规定标准准的，由租赁赁双方根据公公平合理的原原则，参照房房屋所在地租租金的实际水水平协商议定定，不得随意意抬高。如私私房为住宅用用房，其租赁赁价格的确定定应符合政府府有关规定标标准。4、转租。转转租必须经出出租人同意，签签订转租合同同，出租人必必须在转租合合同上签署意意见。转租合合同必须按规规定备案，转转租合同的终终止日期不得得超过原租赁赁合同终止日日期，但出租租人与转租双双方协商一致致的除外。转转租期间，原原租赁合同变变更、解除或或终止，转租租合同也随之之变更、解除除或终止。5、租赁价格格评估特点。①住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估。住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估，估价人员应严格执行有关租赁政策，没有超越规定调整租金幅度的价格空间。②租约对租金估价有一定的影响。租赁房屋已订立租约时，应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判断。如果为合理性契约式房屋租赁价格评估，宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金则采用正常客观的租金标准；如租约所约定的租金与市场租金标准相差较大（或高或低），租金明显存在不合理性，则应重新评估其租金值。租期最长为20年。③划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。④几种租金内涵。成本租金（折旧费、维修费、管理费、利息、房产税）、商品租金（折旧费、维修费、管理费、利息、房产税、保险费、地租、利润）、市场租金（商品租金根据供求关系形成）。6、评估方法。市场比较法、收益法、成本法。①收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。其评估的关键是年净收益的计算和资本化率的选定。扣除项目在收益法中已作了说明。注意租金的内涵是什么，代收代缴的水、电费是否在内，在计算收益时要注意租金的价格内涵。②成本法评估时的成本构成。折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。四、房地产抵押押价值评估（法法规P1455-156）1、法律依据据。《中华人人民共和国城城市房地产管管理法》、《中中华人民共和和国土地管理理法》、《城城市房地产抵抵押管理办法法》以及当地地制定的实施施细则和其他他有关规定。2、价值标准准。应采用公公开市场价值值标准，可参参照设定抵押押权时的类似似房地产正常常市场价格进进行，但应在在报告中说明明未来市场变变化风险和短短期强制处分分等因素对抵抵押价值的影影响。3、下列房地地产不得设定定抵押。①权属有争议议的房地产；；②用于教育、医医疗、市政等等公共福利事事业的房地产产；③列入文物保保护的建筑物物和有重要纪纪念意义的其其他建筑