销售型物业拿地阶段开发成本测算办法

PAGE1销售型物业拿地阶段开发成成本测算办法法华润置地有限公公司编制时间：20014年6月25日编制目的统一拿地阶段的的成本测算口口径，逐步引引导拿地阶段段项目定位与与成本匹配度度，规范拿地阶段房地产产开发成本测测算。适用范围适用于华润置地地有限公司下下属独资、控控股或共有经经营权合资公公司开发的销销售型物业拿地阶段成本测算算。成本测算范围及及责任部门本办法成本测算算范围为“CB02房地地产开发成本本”。成本测算前，由由大区投资运运营部组织设设计管理部、营营销部等部门门提供项目概况况及物业类型型面积指标等等输入条件。大大区合约管理理部负责协调调大区各部门门输出测算成成果。表1：拿地阶段段成本测算主主责部门责任内容主责部门提供成本测算输输入条件大区投资运营部部输出成本测算成成果大区合约管理部部成本测算逻辑结合项目经验值值和住宅成本本限额指标文文件，成本指指标分为通用用类和个性类类两类。通用类类指标是指一一般受项目个个性化因素影影响不大、指指标值范围跨跨度不大的成成本指标；个个性类指标是是指受项目个个性因素影响响大、指标值值范围跨度大大的成本指标标。下表列述各类指指标的测算办办法及指标使使用方法，特特别是个性类类指标，具体体测算时需重重点复核，按按项目实际情情况调整。表2：房地产开开发成本测算算办法及指标标使用方法成本科目编码成本科目名称指标分类测算办法使用方法2房地产开发成本本2.1前期及后期费用用个性类总结项目经验值值，设置参考考区间项目据实调整2.2建筑安装工程费费2.2.2土石方及基础处处理工程个性类总结项目经验值值，设置参考考区间项目据实调整2.2.12.2.3-22.2.155建筑安装工程费费通用类假设测算条件，融入限额指标，建立成本测算模型，成本经验值验证更新项目概况信信息及业态面积指标，自动输输入结果，复复核、校验。2.3基础设施费2.3.1红线内市政工程程费个性类总结项目经验值值，设置参考考区间项目据实调整2.3.2环境景观工程通用类按限额值设置按限额取值2.3.3红线外市政工程程费个性类总结项目经验值值，设置参考考区间项目据实调整2.4公共配套设施通用类同建安单体测算算方法同建安单体使用用方法2.5开发间接费个性类由财务部测算提提供项目据实调整2.6增值服务个性类项目据实填写项目据实填写2.7资本化借款费用用个性类由财务部测算提提供项目据实填写测算模型共有33类10个子表组成成，详细测算算使用方法见见附件1：成本测算模板板使用说明。01输出成成果02测算输输入条件03分物业类类型建安工程程成本测算：：住宅多层、住宅小高层、住宅宅高层、住宅超高层、公寓寓、别墅、写写字楼、底商商、独立商业业、1层非人人防地下室。表3：拿地阶段段成本测算逻逻辑图PAGE3房地产开发成本本测算成果本测算办法输出出成果为房地产开开发成本，除除2.2建筑筑安装工程费费由测算表按按模型测算外外，其余科目目成本直接填填写在成果表表内。输出成果表设置置了“面积折折算系数”和和“预留系数数”：“面积折算系数数”是用于建建筑面积和成成本计量面积积两个口径成成本指标换算算的系数，“面面积折算系数数”统一按110%设置（仅仅单体地上有有面积折算系系数）。按成本管理理体系文件，成成本指标积累累按成本计量量面积口径，拿地阶段成本测算时，按建筑面积指标口径测算，此阶段使用“成本限额和经验数据”时需将成本计量面积指标转换为建筑面积指标，故设置了“面积折算系数”。“预留系数”为为考虑测算深深度、不可预预见费、物价上涨等因因素的综合调整系系数。“预留系数数”按10%%-15%考虑，由大大区在此区间间内自行选择择。其他本文件自下发之