瓮安县房地产市场运行报告

瓮安县房地产市场运行报告

2017年，在县委、县政府的正确领导下，在省州业务部门的指导下，瓮安县房地产管理局按照“融贵阳、连成渝、入长江、接珠三角”的战略构想，推动“工业大发展、城乡大统筹、农业大聚变、文旅大融合、环境大提升”五大跨越，大力实施“脱贫攻坚、基础设施、民生改善、改革创新、社会治理”五大精准行动，坚持以经济建设为中心，以全县人民“安居乐业”为己任，突出体制创新和机制创新，强化房地产行政管理职能和服务效应，大力推进房地产各项工作协调发展。一年来，全局职工以“两学一做”学习教育为契机，以优异成绩迎接党的十九大为动力，紧盯工作目标，齐心协力，保证了各项工作任务目标的实现，为推动瓮安县经济、社会又好又快发展起到了积极作用。一主要指标完成情况实现房地产开发投入22.10亿元，完成州、县下达任务数18亿元的122.80%。商品房销售4996套（间）50.45万平方米（住房3950套41.11万平方米、非住房1046间9.34万平方米），占县下达销售50万平方米任务的100.9%。——房屋抵押权登记共2586件，抵押面积46.86万平方米，抵押金额13.11亿元。办理二手房交易517宗5.85万平方米，实现交易金额1.14亿元。办理商品房预售2宗，建筑总面积11.36万平方米，预售总面积10.08万平方米（商品房预售许可7月以后划转到县行政审批局）。完成房屋安全鉴定14宗。其中：私房11宗，公房3宗。成立7个住宅小区业主委员会（2个小区业委会换届选举），全县成立住宅小区业主委员会达26个，占应成立小区业委会的100%。完成7家物业服务合同备案，共协调小区矛盾50次，回复信访事项6件，与23家物业服务企业签订了2017年《瓮安县物业管理小区工作目标责任状》。办理12家房地产开发企业资质申报、3家房地产开发企业资质变更审核申报、2家房地产中介机构备案登记。完成19家房地产开发企业项目手册的建立，一企一档，实施企业开发全过程的监督与跟踪管理工作。住房价格受多种因素推动，瓮安县商品房价格处于平稳态势，全年商品住房均价3135元/平方米（含乡镇平均数）。完善存量房网签和交易资金监管制度，办理二手房过户手续512宗，面积53760平方米，实现交易金额1.075亿元。完成归集住宅（含商业）维修资金1165万元。募集35万元扶贫资金，对天文镇天文社区实施小康驻村“脱壳”帮扶和瓮水办事处鼓楼社区实施精准扶贫帮扶。成功举办为期5天的瓮安县第三届“文明瓮安·和谐人居”2017年秋季房交会，17家房地产企业携21个盘参展。基本完成瓮安县房票安置平台系统的安装使用，进一步完善《瓮安县房屋征收房票安置办法（试行）》和《瓮安县房源房票资金结算细则》。二2017年市场运行基本情况（一）商品房刚性需求量较上年持平，但总量同比略有减少2017年商品房销售4996套（间）50.45万平方米（住房3950套41.11万平方米、非住房1046间9.34万平方米），占县下达销售50万平方米任务的100.9%。同比2016年全年销售总量和销售面积都略有减少。具体原因：一是全县城镇化建设步伐加快，招商引资力度加大，新修建商品房在总量上符合全县居民的刚性需求量，但呈现饱和态势；二是因2014年、2015年全县商品房开发力度大，加之生态移民工程力度加大，对全县商品房销售产生了一定抑制作用；三是2017年的商品房价格走势较上年有所下降，反映出市场购房力度不足。（二）新开发建设商品房面积、二手房（存量房）过户交易同比均呈正相关办理商品房预售2宗，建筑总面积11.36万平方米，预售总面积10.08万平方米（商品房预售许可7月以后划转到县行政审批局）。2017年办理二手房（存量房）交易517宗5.85万平方米，实现交易金额1.14亿元。2016年二手房（存量房）交易共办结484宗，总面积为5.32万平方米，总交易金额为8709.22万元，其中住房面积5.10万平方米，非住房面积0.22万平方米。2015年二手房（存量房）交易为363宗，交易总面积为3.76万平方米，成交金额为6594.63万元（该交易金额为申报价格，无可比性），其中住房交易面积为3.50万平方米，非住房面积为0.26万平方米。同比增长分别为33.33%、41.49%、32.07%、45.71%、750.00%。（三）商品住房均价有所上升，但幅度不大瓮安县2016年1～12月商品住房销售均价见图1。图1瓮安县2016年1～12月商品住房销售均价瓮安县2017年1～12月商品住房销售均价见图2。图2瓮安县2017年1～12月商品住房销售均价从图1和图2数据可以看出，2016年1～12月的商品住房均价为2600～3200元/平方米，2017年1～12月商品住房销售均价在2700～3200元/平方米，因受到消费市场因素对价格的影响，瓮安县商品房建设符合消费者对商品房刚性需求，购买力有所增长，致使2017年商品住房均价同比2016年有所上升，但幅度不大，在可控范围之内。（四）房地产开发投资情况统计数据显示，2017年，瓮安县房地产开发完成投资22.1亿元，同比增长22.8%。其中，商品住房投资12.52亿元，商业营业用房投资2.98亿元，其他用房投资0.6亿元（见表1）。表1瓮安县房地产开发投资完成情况统计单位：亿元指标名称数量房地产开发投资完成额22.1其中：商品住房17.52商业营业用房3.98办公楼—其他用房0.6表1瓮安县房地产开发投资完成情况统计（五）商品房开发建设及销售情况2017年，瓮安县商品房施工面积为106.6万平方米，其中商品住房施工面积74.62万平方米，商业营业用房施工面积31.98万平方米。商品房新开工面积72.42万平方米，其中，商品住房新开工面积50.70万平方米。商品房建设方面，商品房竣工面积59.97万平方米；商品房销售面积为50.45万平方米，其中商品住房销售面积41.11万平方米，商业营业用房销售面积9.34万平方米。待售商品房方面，商品房待售面积65.10万平方米，其中商品住房待售面积17.62万平方米，商业营业用房待售面积47.46万平方米（见表2）。表2商品房开发建设及销售情况统计单位：万平方米指标名称数量商品房施工面积106.6其中：商品住房施工面积74.62办公楼施工面积—商业营业用房施工面积31.98商品房新开工面积72.42其中：商品住房新开工面积50.70办公楼新开工面积—商业营业用房新开工面积21.72商品房竣工面积59.97其中：商品住房竣工面积47.96办公楼竣工面积—商业营业用房竣工面积12.01商品房销售面积50.45其中：商品住房销售面积41.11办公楼销售面积—商业营业用房销售面积9.34商品房待售面积65.10其中：商品住房待售面积17.62办公楼待售面积—商业营业用房待售面积47.46表2商品房开发建设及销售情况统计（六）新建商品房销售价格瓮安县商品房价格处于平稳态势，全年商品住房均价3135元/平方米（含乡镇平均数），县城商品住房均价3213元/平方米。商品房租赁情况：商品住房租赁价格为6.5～10.5元/（月·平方米）；商业营业用房租赁价格为15～260元/（月·平方米）；办公楼租赁价格为15～25元/（月·平方米）；其他商品房租赁价格为6.5元/（月·平方米）。（七）二手房交易情况办理二手房交易517宗5.85万平方米，实现交易金额1.14亿元。（八）住房保障情况严格按国家针对保障住房的政策施行，已落实购买商品住房来解决保障对象的基本居住条件，每平方米补助500元，最高补助60平方米（每套补助30000.00元）。（1）达到交付使用条件时支付补助资金（每套30000.00元）的50%；（2）达到交付使用条件之日起6个月内支付补助资金（每套30000.00元）的30%；（3）剩余部分6个月内支付补助资金（每套30000.00元）的20%。（九）存在的主要问题一是瓮安县大力发展城市综合建设，房地产管理局抽调参与建设人员较多，一定程度上影响了业务工作的正常开展；二是部分房地产开发项目因属同一宗地分期开发建设，也不能进行综合验收，影响了整个项目的建设进度；三是由于不动产登记权属职责职能划转，部分工作衔接不便；四是部分项目交付未按程序办理，交房时和交房后纠纷较多。三当前瓮安县房地产市场运行形势评判近几年，受房地产政策影响，坚持调控不放松，坚决抑制投资投机需求，支持合理的自住和改善性需求，致使房地产开发企业新建工程速度明显放缓，而购房者的投机性投资方向也发生了变化，以满足自住住房的标准购置，但值得肯定的是，全县房地产市场在积极调整中运行，住房均价总体趋于理性。第一，市场购买力整体回暖，购房者购房趋于理性。在国家宏观调控背景下，全国房地产市场都处于起伏不定的状态。但瓮安县的全县城镇建设步伐加快，招商引资力度加大，居民可支配收入有所增长，使市场总体实际购买力有所增长，因此，大多购房户理性选择投资方向，排除投机性投资，以满足合理自住与改善生活为目标，导致全县住宅销售情况比较乐观。第二，市场逐步向买方市场转变。一方面，开发企业在户型结构、房价定位方面正逐步与市场需求接轨；另一方面，开发企业更多地通过售楼广告和增加售楼服务吸引客户群，并采取多种打折促销手段，这些迹象表明房地产市场正向买方市场转变。总之，瓮安县房地产整体市场是理性、健康、稳定发展的，是一个良性的房地产市场，为了更好地维护这个市场，应加强调整，继续在调整中运行，并且这种调整与国家宏观调控目标必须保持一致性。四2018年房地产市场预测综合2017年的房地产市场运行情况来看，整体市场将趋于理性，房价趋于平稳，上涨幅度非常有限。市场供求关系、国家调控政策不断完善，买方市场的理性选择将逐渐形成并占据重要地位，2018年市场预测如下。（一）去投资化的限购、限贷不可能本质上出现松动近几年来，房地产市场继续贯彻“有保有压”原则，通过提高二套房利率及首付比例、限制三套以上贷款等措施，差别化信贷将成为抑制投资投机需求的重要手段，对合理自住和改善性需求将起到一定的保护作用。但2017年后，因受国家房地产政策关于减少二套房首付比例的影响，2018年的房地产市场在政策层面的“微调”与坚持房地产调控不动摇的“双重标准”同时执行，使可供销售商品房总量保持相对平稳，同时市场有效购买力也相对放缓。（二）城镇化建设将助推全县房地产市场持续回升瓮安县旧城改造区域位于传统商业中心，土地利用面积有限，楼盘开发趋向高层化、大盘化、精品化和人性化，楼盘附加值不断提升。城镇化的进一步推进，将助推房地产市场持续回升与回暖，这有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续较小幅度上涨的现象。（三）新建商品房开发、投资增幅有限受前几年新开工建设面积比较大，特别是2013年全县商品房预售总面积远远大于以往预售总面积的影响，瓮安县从土地出让计划、2013年和2014年已立项项目考虑，2015年已开工并预售总面积58.15万平方米，2016年已开工并预售总面积63.03万平方米，面积同比增长8.4%。2017年已开工并预售总面积50.45万平方米，面积同比下降19.96%，预计2017年新开工预售总面积不会有大幅度变化。五2018年工作展望与计划瓮安县房地产管理局根据实际工作情况，按照“发展要有新思路，改革要有新突破，开放要有新局面，各项工作要有新举措”的总体要求，积极探索瓮安县房地产行业管理工作的新路子、新方法。在服从全县中心工作的前提下，为推动瓮安县房地产又好又快、更好更快发展，2018年瓮安县房地产管理局主要工作思路如下。（1）改善房地产业的投资环境，促进房地产业健康发展。（2）着力推进国有土地上房屋征收房票安置工作，缓解瓮安县城镇化建设进程中资金压力和减小资金缺口。（3）继续搞好房屋安全检查工作。（4）继续加大对房地产市场监管、巡查力度，加强对《房地产开发项目手册》、房地产开发企业资质的管理，切实整治房地产交易市场和中介服务机构的违法违规行为，确保瓮安县房地产市场的健康和谐有序发展。（5）认真宣传、贯彻落实《贵州省物业管理条例》《瓮安县商品房交付使用管理暂行办法》《瓮安县住宅小区管理暂行办法