营销策划方案范文-中海花园营销策划报告

《营销策划方案范文中海花园营销策划报告》摘要：．项目定位··················································3、项目评判、市场形象定位3、目标客户定位、目标客户分析二．推广策略·····························································、策略概述、推广阶段3、推广费用预算三．广告企划·····························································9、广告总精神、阶段广告执行计划3、媒体计划四．工作进表·····························································3序案营销企划基思想l

以海集团整体发展战略眼光对待案全程营销企划，报纸39630杂志665其他媒体58售楼处0568房展会77外地推广80556户外灯箱58户外广告牌300...海花营销策划报告．项目定位··················································3、项目评判、市场形象定位3、目标客户定位、目标客户分析二．推广策略·····························································、策略概述、推广阶段3、推广费用预算三．广告企划·····························································9、广告总精神、阶段广告执行计划3、媒体计划四．工作进表·····························································3序案营销企划基思想l

以海集团整体发展战略眼光对待案全程营销企划；l

将案理海品牌运作部分充分考虑对海品牌已有影响力继承和发展；l

充分发挥每项目品牌发展程作用进行整合营销终实现“满盘皆赢”案营销企划主要目l

销售目标实现与现金流相对应销售计划达到预先确定济收益；l

品牌目标海花基础上将海品牌市场影响力提升到新层次；l

积累客户通良品牌影响力培养客户忠诚续开发项目积累忠诚潜客户项目定位、项目评判优势Ø

北外滩、外滩、四川北路商街总体规划使区域成公众关焦也增强了投者对区域物业信心；Ø

名江七星城、浦江名邸、香港丽、名佳等物业推出使人们对虹口区域物业认识由“低档”逐渐向“高档”变案推出奠定了定基础；Ø

海花已上海市场积累了较高品牌形象使人们对“海”品牌有了初步认识；Ø

与周边竞争楼盘相比案功能定位、建筑设计方面具有非常独特优势已完全突破了传统义上建筑设计模式除了考虑朝向、观景等要外更多地考虑了建筑身景观将艺术与功能很地融体成城市独特风景线；Ø

由案具有高级商办公和酒店式公寓功能使案与北外滩相应规划相合增加了案档次劣势Ø

由案开发正处北外滩开发前奏北外滩真实价值还没有房地产市场体现出所以存着很多不确定性尤其是案升值空具体表现定价策略；Ø

案占地面积相对较因而环境设计上余地较只能借助建筑设计和周边景观充分利用；Ø

由重考虑了观景效、建筑景观使部分房型出现了些不规则空布局使人们居住心理和居摆放有些困难3威胁Ø

周边已开发项目如浦江名邸、名江七星城投者持有房将不断释放由其相对较低价格对案造成定威胁；Ø

四川北路整体开发将出现较规模高档住宅供应量由其户型面积、规模效应等因素将对案造成定竞争力如明佳房产明佳北临万平方米绿地毗邻四川北路很可能成虹口高档住宅新星；Ø

世界政治和济格局处动荡将影响外企业对上海投对案也将造成定影响；Ø

随着北外滩和外滩开发进程加速与案地段优势雷甚至更加优越项目可能会不断涌现将减低案市场竞争能力；Ø

白金府邸、新外滩花苑、临潼苑处北外滩区域对案构成直接竞争机会Ø

目前整北外滩区域正处开发前奏作北外滩项目必将吸引公众眼球；北外滩核心区域若干项目如世茂、远等项目进相对缓慢案将充分利用003年底至00年北外滩项目真空期打“差”；Ø

由还处开发前期再加上虹口房地产市场目前正处折期因而具有很升值空；Ø

真正属北外滩规划楼盘目前主要是新外滩花苑和临潼苑以及白金府邸高端市场仍然属稀有产品；Ø

北外滩、外滩开发以及四川北路改造使案处城市发展热心区域必将产生更多机遇带更市场；Ø

目前上海房地产高端市场无论是投还是居住都处供两旺总体态势、市场形象定位总体形象国新济心高尚综合商住社区分形象写楼企业孵化基地前沿产业聚集地酒店公寓新知识阶层理想（新知识阶层知识济创业者）3住宅北外滩区域可收藏稀世豪宅3、目标客户定位3写楼

外及外省市知名企业分支机构或办事处；B

新兴、前沿领域型企业如电子商、生物制药、信息产业、投公司、律师事所、保险、贸易等行业；

各行业管理机构；

与周边济活动往密切相关企业处地段考虑选择案；

四平路沿线原有写楼出租者；

看重区域发展投者3酒店公寓

销售目标客户看重区域发展投者B

居住客户)

上海工作外籍人士；b)

购买案办公物业业主；)

周边商业区域私营企业主；)

陆嘴、南京路、淮海路等周边高级写楼上班高级白领；)

外地驻沪分支机构、办事处管理人员33住宅

周边商业区域外私营业主；B

虹口区域私营业主

投者

外籍客户3商铺

原周边商铺营者；B

居住区域周围有进行商铺营客户；

看地段发展进行商铺投客户、目标客户分析．办公楼目标客户分析主要特征Ø

正处发展企业要更换新办公场所；Ø

了提升企业形象并处地段考虑要有更办公空；Ø

企业有长久发展计划处济考虑有向购买办公楼也是种投；Ø

原先办公场所案周围如四平路附近；Ø

对办公空面积不是很；Ø

部分知识密集型企业或者介、贸易机构、办事处信息通道Ø专门介机构；Ø房地产信息集报纸．酒店公寓目标客户分析主要特征Ø上海工作或由工作关系常到上海；Ø对配套比较依赖重生活品质；Ø关周边居住氛围；Ø重工作便利性Ø社交广泛消费心理Ø对价格敏感较低重品质；Ø投识较强．3住宅目标客户分析3主要特征Ø

关心国事关心政治、济形势；Ø

交际广泛、见识广博；Ø

追逐尚重形象关生活品质；Ø

三口主有私车或公司专车；Ø

部分受高等教育；Ø

敢创新、善学习新知识、新观念；Ø

投识强3消费心理Ø

关品质对价格不是很敏感；Ø

有相对固定消费品牌；Ø

公共活动频繁；Ø

人交际圈相对固定活动场所相对固定；Ø

重地位表现；Ø

对发展有很期望33信息通道Ø

报纸主要新闻类和专业类报纸；Ø

电视新闻类；Ø

杂志尚杂志、免费速递杂志；Ø

亲友信息传递；Ø

户外媒体．商铺目标客户分析主要特征Ø

主要居住周边区域对地域认感很强；Ø

关市政动态投识强消费心理Ø

比较谨慎不敢冒很风险；Ø

有定积累但购买能力有限对总价敏感二

推广策略、策略概述Ø

高姿态、高品位社会公关活动Ø

引起公众新闻事件营销Ø

准确针对目标客户层面全方位气势磅礴宣传活动Ø

现场展现将期望值给客户以购买信心Ø

公共关系策略与广告宣传推广并举、推广阶段准备期00年8月下旬前8月下旬售楼处投入使用以整体项目推广主产品尚完全确定情况下以做足北外滩历史与整体开发主、现场及售楼处整体包装、以及销售设计及印刷完成3、开盘前期销售工具准备、销售团队组建及培训00年8月下旬——0月上旬0月日房展会售楼处投入使用进入引导期工作筹备阶段、房展会筹备、采用新闻事件营销先行举办“寻梦想跨越北外滩人摄影旅”摄影比赛公关活动以类似公益性活动引起社会这段要将活动执行计划确定以及确定新闻炒作计划3、项目全程媒体策略与预算计划确定整体项目与住宅引导期003年0月上旬——003年月003年0月下旬“寻梦想跨越北外滩人摄影旅”摄影比赛公关活动举办延续房展会效应进入市场酝酿期“寻梦想跨越北外滩人摄影旅”摄影比赛公关活动实施伴随各种新闻媒体潜移默化宣传确定和巩固案产品市场形象深化产品市场推广开盘执行计划确定00年月——00年3月00年3月上旬住宅正式开盘住宅开盘作准备宣传开始逐步以住宅主软广告炒作逐步展开并公开前月左右开始进行硬广告投放广告表现以整体形象主广告力开盘前量和面积释放以研讨会、产品说明会等公关活动形式对开盘产生推波助澜作用邀约新闻媒体部门、社会名人、商政名流市场上形成良口碑积聚市场买气预售以及开盘营造热销场面造势住宅开盘强销期00年3月上旬——月底强势开盘以开盘礼等公关活动形式较短冲击销售（预定）率完成5#楼、6#楼及7#楼销售广告投入密集而准确住宅二强销期00年5月——6月5月日房展会借助房展会力量抬升项目形象营造二次强销势头价格适当提升迅速化二批购买向客户完成全部住宅销售广告投入逐渐放慢直至住宅销售全部结束完成酒店式公寓前期准备包括售楼处包装改变酒店式公寓设计及印刷完成酒店式公寓开盘前期销售团队组建及培训酒店式公寓引导期00年6月——7月“国际知名酒店管理集团进驻海国际广场”新闻发布会样采用新闻事件营销先行以“国际知名酒店管理集团进驻海国际广场”主题开展系列公关活动新闻炒作、软性、形象广告短各媒体爆发迅速吸引投者眼球酒店式公寓开盘强销期00年7月——0月00年7月上旬酒店公寓正式开盘0月日房展会酒店式公寓以开盘酒会形式公开亮相较短冲击销售率广告投入密集而准确利用房展会举完成酒店式公寓全部销售任写楼与商别墅引导期00年0月——月“长三角新济专研讨会”以新闻、软主再配合“长三角新济专研讨会”等公关活动针对写楼与商别墅客户特市场上形成良口碑积聚市场买气预售以及开盘营造热销场面造势写楼与商别墅开盘强销期00年月——005年春节前00年年底写楼正式开盘写楼与商别墅公开亮相较短冲击销售率广告投入密集而准确写楼与商别墅持续期005年月——月完成全部写楼与商别墅销售广告投入逐渐放慢至海国际广场销售全部结束3、推广费用预算33总体预算假设案件总销售金额人民币0亿元左右按照3%费用比例计算总推广费用约人民币300万元左右项目金额（万元）比例（%）报纸39630杂志665其他媒体58售楼处0568房展会77外地推广80556户外灯箱58户外广告牌3007样板房折旧3963路旗7906楼790660活动、R活动886其他费用0568总计3000033预算分布三、广告企划、广告总精神北外滩历史传奇年外滩起↓世纪政府主持北外滩全新规划蓝图千难逢开发机遇↓外滩、陆嘴、北外滩共铸就“黄金三角”↓海国际广场这历史宏伟史诗脱颖而出创造北外滩罕见旗舰型复合式街区↓置身北外滩黄金端绝佳地位↓身拥有国际高标准产品品质↓国流实力开发商倾力打造↓理所当然成北外滩新动力国际名流显贵、社会精英核心聚集地↓广告总精神北外滩新动力、阶段广告执行计划准备期必须完成工作（00年0月前）对品牌进行全面整合通对工地现场、售楼处形象包装和开盘前系列推广活动和媒体广告宣传限地提升案市场形象将海国际广场建立成上海高档豪宅代表以满足目标客户心理是至关重要售楼处装修完毕并开始引导期接待品牌识别系统建立与设计（）

基础系统设计l

标志l

标准体l

标准色、辅助色l

辅助图形l

广告总精神l

标志、标准体、辅助图形、广告总精神标准组合l

标志变形（二）

应用系统设计、

事用品系统l

名片、信封、便笺、笔l

纸杯l

手提袋l

购房协议封套置业计划封套l

看房专车l

工作证、停车证l

贵宾卡l

公夹、档案夹l

烟灰缸l

其他推广程必事用品、

现场形象包装、

工地外部形象包装l

工地围墙包装l

工地广告牌l

立柱挂旗、条幅l

售楼处指示牌、精神堡垒l

功能区位指示牌（包括停车场指示牌、样板区指示牌）l

标识牌（包括领取处、洽谈处、咨询处、洗手）l

看楼路线指引牌l

销售通道形象包装l

售楼处外部形象设计B、

售楼处部形象包装l

售楼处平面布置、装修风格、器具摆放要等建议l

售楼处形象背景牌l

售楼处展板设计l

室屋顶吊旗l

售楼处其它形象展示、

样板形象包装l

导视牌l

户型牌l

功能牌（主人房、儿童房、父母房、客房、房、洗手等）l

免费赠送牌（如洁具、橱具等）l

设计概念介绍3、

户外广告类l

车体广告l

停车亭广告l

路牌广告l

灯箱广告l

道旗广告l

其它形式户外宣传广告、

促销礼品类l

礼品外形或外包装形象l

促销活动卡l

请柬、邀请函l

礼品（例如广告伞、钥匙链、手表、明信片、签）l

活动广告牌l

促销程形象展示3项目宣传物实施l

整体项目楼设计l

整体项目折页设计楼盘信息确认l

整体项目楼设计l

物业管理（项目、收费标准）l

智能化标准l

建材标准l

配套标准5销售道具准备l

模型l

销讲完善l

销售人员再培训l

销售现场人员（安保、保洁）l

价目表整体项目与住宅引导期（003年0月上旬——00年3月）保证案开盘达到理想效和预定量必须开盘前有引导期所谓引导期即所有销售软硬条件成熟加上进行了有效活动量广告配合积累足够人气才可以开盘引导期非常重要它可以保证开盘成功R及活动+新闻炒作+十房展+媒体广告+售楼处客户积累R及活动引导期R及活动安排活动组织形式营销目标十假日房展会开盘前预告项目基信息并积累客户案火暴开盘奠定客户基础“寻梦想跨越北外滩人摄影旅”摄影比赛00年0月5日——月与媒体单位与摄影协会合举办召摄影与广市民参与通热烈颁奖仪式吸引市民眼球获奖作品可发行成册用楼盘销售通对比赛程宣传激发社会对北外滩与关扩项目知名海国际广场开幕新闻发布会暨产品说明会003年月邀请政府官员、规划专、业人士参与研讨邀约新闻媒体进行软新闻报道、炒做邀请向客户现场感受项目与客户形成沟通渠道并树立项目市场上高位形象广告策略主定位北外滩整体开发热力启动主口北外滩新动力代即将开启实施计划首先以宣传整项目形象主十房展会“寻梦想跨越北外滩人摄影旅”摄影比赛活动开始展开“新民晚报”“新闻晨报”不断有新闻报道跟踪直到月份颁奖仪式召开达到高潮这两月期充分吸引市民眼球引起社会关00年初住宅开盘作准备软广告炒作逐步展开主题北外滩历史、人、规划前景并公开前月左右开始进行硬广告投放每周各以两到三次整版硬广告冲击市场容以系列广告稿方式主推楼盘整体形象配以软性新闻炒作渐渐撩开案神密面纱孕育热销期广告力开盘前量和面积释放以研讨会、产品说明会等公关活动形式对开盘产生推波助澜作用邀约新闻媒体部门、社会名人、商政名流市场上形成良口碑积聚市场买气预售以及开盘营造热销场面造势另外高炮广告型展板广告招风旗等户外媒体宣传频频面市让人感觉整市场都充斥着案广告叫人不得不将视觉聚焦针对些目标客户群“高尔夫”等杂志进行广告宣传对外发售方面开始面向客户刊物上做详细楼盘介绍各地高档聚集区进行派发香港及全国围上层人士树立初步品牌形象和知名房展会期主要积累客户并进行电话跟踪确定向告知开盘信息现场采取些促销策略聚集展位人气加强新闻炒作房展会通知客户开始接受预定有强烈向客户交由案场理处理（只定单位或楼层）新闻与软广告主题举例“寻梦想跨越北外滩人摄影旅”开启北外滩珍贵记忆北外滩历史与人盛宴北外滩整体开发热力启动北外滩规划前景北外滩乃至上海罕见国际复合式街区形态北外滩区位优势住宅开发与北外滩景观合理利用；形象硬广告以略带神色彩标题及容气醒目版面设计激起消费者奇心引起业外人士广泛关吸引电询问开盘累积旺盛人气和量客主标题北外滩新动力代即将开启敬请期待引导期销售配合l

住宅楼设计（包含房型）l

住宅折页设计3住宅开盘强销期（00年3月——00年6月）强销期引导期精心策划市场胃口已充分吊起强势开盘以开盘礼等公关活动形式报、影视媒体继续集轰炸较短冲击销售（预定）率二强销期再五房展会推动引起二次高潮促进住宅销售全部化R及活动+媒体广告+五房展+现场直销3强销期R及活动安排活动组织形式营销目标海国际广场开盘礼00年3月开盘当天开盘当天安排集签约邀约所有光临现场客户前领取礼品；开盘礼及当天晚上邀约宴会约请老客户及新客户以现场签约成交气氛打动有望成交潜客户；以策略性期业主直销打下基础海国际广场嘉年华会00年月邀约成交业主进行事件营销活动烧烤酒会露天音乐可选择结合公关力量邀请社会名人新闻媒体部门进行事件报道推出业主直销具体方案与活动现场促销活动形成现场人气发布公开销售讯息以期带动销售五假日房展会营造二次强销势头价格适当提升迅速化二批购买向客户完成全部住宅销售3广告策略主定位北外滩新动力代稀有景观豪宅主口北外滩稀世景观豪宅光芒呈献实施计划引导期充分造势和蓄积人气前提下利用正式公开契机以多角、全方位媒体宣传配合盛开盘礼和现场活动营造开盘热烈气氛吸引目标及潜客户至现场引发市场关引爆销售热潮从00年3月开盘起至整强销期媒体宣传以系列性报纸广告主辅以相应杂志和电视广告强化整体形象以分主题系列广告诉塑造出鲜明独特产品形象以灿烂前景、绝佳地段、丰富产品涵打动人心现场以售楼部接待心配合媒体广告宣传营造良接待环境和现场氛围配合开盘礼主要媒体辅以幅新闻报道报道“海国际广场”开盘盛况提升发展商和产品知名及影响力开盘适当机举办“海国际广场嘉年华会”以事件营销形式邀请成交业主进行动活动结合公关力量邀请社会名人新闻媒体部门配合进行相关报道聚集人气建立良口碑发布公开销售讯息达到进步带动销售目系列硬广告主题开盘广告广告直接出开盘讯息以尊贵气风格正式亮相给人气势非凡整体感觉着重强调产品地段和稀缺价值让人产生强烈向往从而吸引购房者询问及至现场主标题北外滩稀世景观豪宅光芒呈献强销期广告主题以北外滩人历史景观背景展现新颖超前住宅建筑造型特色让人眼前亮主标题眩丽流动城市记忆舞蹈主题二以独特房型设计和景观优势重描绘美生活画面让消费者悠然神往主标题与新外滩共醉千年酒店式公寓引导期（00年6月——7月）保证案开盘达到理想效和预定量必须开盘前有引导期引导期期进行有效活动加上量广告配合积累足够人气再开盘可以保证开盘成功R及活动+新闻炒作+媒体广告+售楼处客户积累样采用新闻事件营销先行以“国际知名酒店管理集团进驻海国际广场”主题开展系列公关活动新闻炒作、软性、形象广告短各媒体爆发迅速吸引投者眼球R及活动安排广告策略主定位北外滩央商区形成必将带动酒店式公寓投力主口北外滩菁英代即将临新闻与软广告主题举例市场呼唤真正酒店式公寓国际知名酒店管理集团进驻海国际广场新型公寓式酒店即将现身市场公寓式酒店与北外滩开发相呼应应如何正确选择和投酒店式公寓海国际广场期住宅热销二期酒店式公寓即将推出引导期销售配合l

酒店式公寓楼设计（包含房型）l

酒店式公寓折页设计5酒店式公寓开盘强销期及持续期（00年7月——0月）0月日房展会酒店式公寓公开亮相广告投入密集而准确以开盘酒会等公关活动形式报、影视媒体继续集轰炸较短冲击销售（预定）率R及活动+媒体广告+十房展+现场直销5强销期及持续期R及活动安排活动组织形式营销目标酒店式公寓开盘酒会00年0月委托管理酒店管理集团旗下高级酒店举行开盘酒会约请新、老客户以及媒体曝光以现场签约成交气氛打动有望成交潜客户；以策略性期业主直销打下基础业主圣诞欢会00年月邀约成交业主进行事件营销活动结合公关力量邀请社会名人新闻媒体部门进行事件报道推出业主直销具体方案与活动现场促销活动形成现场人气发布公开销售讯息以期带动销售5广告策略主定位将产品投优势通广告逐步展现让投者坚定信心主口海国际广场酒店式公寓北外滩骄傲系列硬广告主题开盘广告主标题北外滩尚公寓式酒店今天惊艳上海强销期及持续期广告主题针对目标客户赋予产品身份象征和代精神主标题北外滩代菁英召集令主题二北外滩区位及产品优势、投价值分析主标题轻松收获金色主题三产品及特色主标题用假心情享受工