某国际羊鹿山项目可行性报告材料

常青国际羊鹿山综合项目可行性研究报告某某雅境〔国际〕建筑规划设计顾问某某二O一二年五月目录第一章公司简介.........................................3第二章项目背景.......................................4第三章项目概况.........................................7第四章项目投资估算与资金筹措方案......................10第五章项目财务评价....................................15第六章项目风险分析..................................18第七章项目风险躲避...................................21第八章项目前景......................................24第一章常青国际简介常青国际养老产业股份某某公司总部设于某某市解放碑洲际酒店19楼，注册资金5000万元，是一家从事养生养老、旅游度假、餐饮服务、地产开发、特色种养殖等为一体的大型综合性企业。公司目前正在重点推进四大综合性旅游养老度假项目，包括：某某羊鹿山综合开发项目〔2011年底开始投入运营〕、某某五指山综合项目〔已具备接待能力〕、某某坝上草原项目〔已于6月18日全面开业运营〕和某某天宇太阳城老年公寓项目〔已运营〕。四大项目已完成投资总计4亿余元。目前除四大重点综合项目外，公司在某某长白山鹿乡、某某乳山、某某阳朔、某某某某、某某巴马、某某等地建成6处养老度假基地与分公司，形成全国10基地的布局。在中国已经步入老年社会，老年人口已达到1.7亿，成为社会问题的时代背景下，公司根据国际国内老年产业的开展趋势，重点打造“常青国际〞品牌。以养老为依托，开展旅游、休闲、度假。常青国际养老产业股份某某，以某某为运营指挥中心，在全国各中心城市、风景名胜地以与适宜老年人养生、养老的地域，开发建设规模大、功能全、标准高、服务优、环境美的老年休假基地。并率先提出了“候鸟〞式的养老理念和“一卡通〞式异地养老和休闲度假运营管理模式。同时还将拟建某某、某某、九寨沟、某某、某某、某某等基地，已初步具备了“候鸟〞式养老、度假功能。常青国际开展战略:完成全国性优质资源布局在2012年12月前，完成国内主要省会城市和著名风景名胜地布局。实现“候鸟式〞养老，让老人在春、夏、秋、冬季节分别到适宜居住的地方休养持有常青国际会员卡的会员可如“候鸟〞般自由择季而栖，悠闲地游览祖国的壮丽河山。凭借着公司全国性的布局，每一位常青会员可在全国各基地尽享冬取南、夏逐北的惬意人生。先进的国际化会员制管理，实行一卡遍天下常青国际采取成熟的会员制管理模式，全国定点基地旅游、休闲、度假、养生一卡通。实施品牌开展战略，进展连锁加盟打造常青国际品牌，面向全国地级以上城市，按统一模式连锁经营，通过连锁加盟扩大布局。参与国际旅游大循环，实现国际化高品位的养生参与国际旅游大循环，进展全球联盟，拟定在东南亚的巴厘岛和欧洲瑞士的阿尔卑斯山附近迅速完成公司改制上市，构建国际化公司治理结构，打造公司国际名片第二章项目背景一、项目提出的背景和必要性1、养老产业社会背景人口老龄化趋势越来越严重，给社会开展带来压力。国家老龄委2010年发表信息称：中国60岁以上老龄人口达1.67亿人，占我国总人口12.5%，而且每年以3.2%的速度增长。中国退休人群一生的积蓄总和相当于全国国民生产总值的1/3，中国老年人消费约每年3000亿人民币。老年人居住习惯、养生养老概念产生翻天覆地的变化，不满于“空巢〞家居，结伙跳坝坝舞，结合旅游休闲早已成为时尚，对老年公寓的要求、设施、设备要求与日俱增。人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的开展带来了深刻影响，庞大老年群体的养老、医疗、社会服务等方面需求的压力也越来越大。老龄化来势凶猛，对我国传统的家庭养老方式提出了严峻挑战，给经济社会的开展带来了巨大的压力。养老服务开展缓慢，不能满足老年人群需求以养老机构和床位数为例，目前，中国共有各类老年社会福利机构3.8万个，养老床位120.5万X，平均每千名老人占有床位仅有8.6X，在生活照料、精神慰藉等养老服务也都存在开展缓慢的问题，不能满足老年人群日益增长的需求。某某市的人口老龄化压力同全国的形势相似，某某市的人口老龄化压力也日益突出。某某1994年就进入了老龄社会。2010年底，某某60岁以上的老年人口达538万，占总人口的1/6，高于全国平均水平。据有关部门预测，到2036年，我市60岁以上人口将突破900万，占总人口的24％以上，随着人口老龄化的快速开展，社会照料需求的压力日益加大。来自某某市民政局的统计，某某市平均74名老人才有一个养老床位，20万老人急需养老服务。而国办加上民办共有1262养老机构，提供床位68464X。9个区县没有县级社会福利院，3个区县社会福利院床位不到50X。为此，加快社会养老服务体系建设步伐已刻不容缓。2、旅游产业社会背景我国旅游业开展迅速，现在已经成为中国第三产业中最具活力的新兴产业、国民经济新的增长点，在第三产业有限开展序列中位居第一，并已被各地列为当地经济开展的支柱行业、先导产业和龙头行业。中国国内旅游现在已经成为世界上数量最大、增速最快、潜力最强的旅游市场。2010年国家旅游局综合司副司长高舜礼认为，旅游逐渐要成为继老百姓“开门七件事〞之后的“第八件事〞，旅游将成为全体国民的生活必需品！想必为了实现让全体国民“随时、随意、随便〞出游的目标，旅游产业的从业者必然会将旅游营销的触角深入到老百姓生活中的方方面面。旅游营销将搭乘全民旅游的时代之车，在目的地公共营销组织、行业部门优化、产品开发、品牌形象设计、营销区域整合等方面极速向前。3、社会主义新农村建设与观光农业社会背景我国是一个农业大国，13亿人口中有8亿生活在农村，研究和思考中国的一切重大问题，都必须从这一实际情况出发，否如此就不能真正解决中国的问题。改革开放以来，我国的经济获得了前所未有的开展动力，社会主义现代化建设在较短的时间内取得了巨大的成就，然而农业的开展速度一直滞后于国民经济的总体开展。建国以来，党和政府对农业的政策有过几次大的调整，每一次调整的出发点都是尽量解除政策对农业的束缚，使农业劳动力得到充分的解放，特别是近年，政府不但完全减免了几千年来一直附着在土地上的税赋，而且还拿出巨额的资金对农业生产进展补贴。这些政策都与当时我国的实际情况相吻合，也都在某种程度上促进了农业的开展，但都不能使我国农业稳步走上现代化农业的开展道路。中国的农业问题还是要在“从实际情况出发，因地制宜〞的总体原如此指导下，采取不同的方式、方法，甚至需要针对各地的实际情况，制定不同的政策来解决。随着全民消费水平的提高，旅游行业的进一步开展，人们不再满足走马观花式的旅游模式，而更加提倡参与性和体验性，因此产生了很多集农业生产、科技示X和观光休闲为一体的综合性农业旅游园区，例如某某三圣花乡的五朵金花项目、怀柔生态旅游园等等。某某市具有非常优质的生态资源，非常适合开发生态农业园区，以此为契机开展现代农业项目，不仅有利于做大做强某某市的生态旅游项目，也有利于提高当地农民的收入。二、国家相关的政策支持1、发改农经[2007]2029号文《现代农业示X项目建设规划(2007-2010年)》中，明确在“十一五〞期间中央继续安排专项投资，在全国扶持一批表现不同地区现代农业开展方向的示X项目，规划在某某、某某等地区，围绕农业资源综合开发和持续利用，大力支持绿色有机农业和生态旅游农业开展，观光休闲和文化传承等农业多功能性拓展项目属中央补助投资重点支持的五类示X项目之一。中发[2007]1号文《中共中央国务院关于积极开展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的假设干意见》中，提出要开发农业多种功能，健全开展现代农业的产业体系，大力开展特色农业，特别要重视开展乡村旅游业。羊鹿山文化底蕴深厚、自然资源丰富，地理条件优越，具备开展现代农业的根底条件，依托茶叶、反季节蔬菜等当地名优特产品，开展现代绿色生态农业和农业生态观光旅游，带动当地乡村旅游业。羊鹿山现代农业休闲养老旅游项目既符合国家的政策导向，又能因地制宜的开展当地特色农业，增加农民收入，更能完善当地养老旅游产业链。2、我国旅游业“十二五〞规划已经根本编制完成，计划于2012年3月份正式发布。同时，备受市场关注的《国民旅游休闲纲要》也已经进入审批阶段，内容将涉与包括带薪休假制度在内的多项内容。而《旅游法》如此正在讨论、起草阶段，有望于2012年出台。众多利好政策的即将出台将为旅游产业的健康快速开展提供有力保障。根据已发布的《中国旅游业“十二五〞开展规划纲要》(征求意见稿)，未来五年我国将围绕两大战略目标和建设世界旅游强国，积极推动旅游业的产业化、市场化、国际化和现代化开展。届时我国旅游产业规模将进一步扩大，并开展一批具有国际竞争力的大型旅游企业集团。征求意见稿提与，要坚持以培育主业清晰、开展路径明确、竞争优势明显的大型旅游集团为根本方向，依托有竞争力的旅游企业，鼓励强强联合、跨地区兼并重组、境外并购和投资合作与上市，预计目前旅游产业中的龙头企业将在未来获益最大。《纲要》提出：“开掘城市文化资源、开展特色文化产业、建设特色文化城市。发挥首都全国文化中心示X作用，推动文化产业与旅游、体育、信息、物流、建筑等产业融合开展，提升品牌价值，增加物质产品和现代服务业的附加值和文化含量。〞3、《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定开展农民持续增收的假设干意见》中，指出农业农村工作把保持农业农村经济平稳较快开展作为首要任务，围绕稳粮、增收、强根底、重民生进一步强化惠农政策。第三章项目概况一、区位分析区位条件：巴南区双河口镇区位优越。位于某某主城南部，属主城九区之一，东与某某、南川接壤，长寿交界。距某某机场45公里、某某火车站32公里、某某港口23公里，长江流经境内10余公里，属某某一小时经济圈核心层，占整个核心层X围的五分之一，具有广阔的开展空间。双河口交通便捷。某某内环高速公路、绕城高速公路以与出海大通道渝黔高速公路〔某某经某某至某某某某〕、中西部大通道渝湘高速公路〔某某至某某〕、南涪高等级公路〔市中心经我区至某某区〕以与区政府所在地到市中心的城市一级主干道渝南大道、渝南分流道和210国道、省道渝道路等贯穿全境，并形成环状网络。本项目位于某某巴南区双河口镇北隘口村。双河口镇交通便利，区位优势凸显。茶涪路〔茶园至某某〕、沿江高速公路〔规划建设中〕、103省道横穿境内，镇政府所在地距鱼洞50公里，茶园新区27公里，长寿27公里，某某47公里。双河口位于南岸、某某、长寿、南川地区相连部位的中心。二、项目地理特征：双河口镇位于东经105°13'—110°18'、北纬28°06'—32°19'之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。气候属亚热带季风性湿润气候，年平均气候在18℃左右，冬季最低气温平均在6-8℃，夏季平均气温在27－29℃，日照总时数1000－1200小时，冬暖夏热，无霜期长、雨量充沛、温润多阴、雨热同季，常年降雨量1000－1400毫米，春夏之交夜雨较多，植被覆盖率高，山清水秀，风景优美，空气清新。双河口镇境内的羊鹿山〔羊鹿的来历是因以前该地区驮马较多，似羊似鹿，遂得取名〕，位于双河口东南部，属低山岩谷地貌，旅游资源丰富:有以险、俊、奇著称的琵琶洞、灵芝洞、石牛安洞等地下溶洞群；有储水量106万方的北隘口水库〔琵琶洞与北隘口水库距离约1.7公里〕、明朝贡茶基地贡茶山；X献忠反某某时所修建的古城门、古战壕;现已建成的优质梨园场有十个之多，春可赏花，夏可品果。双河口镇的中华草药传说、羊鹿地下溶洞群传说作为口头文学类，羊鹿民间茶艺作为手工艺类，被列入巴南区非物质文化遗产名录。自然环境：峰岩、水面、溪谷、农田、森林、茶山、溶洞。生态环境：空气清新、水质纯净、环境幽雅。人文景观：历史传统、民间故事等。羊鹿山自然型生态风景区资源丰富，高山水体，高山农田等，都是南方中高山地较为独待的旅游景观。三、项目定位项目计划以羊鹿山生态资源和水资源为根底资源，通过对农业资源的开发和布局进展规划、设计、施工，将农产品开发为核心，以生态农业生产和养老旅游为主要功能，集养老、生态农业建设、科学管理、观光产品生产与游人观光生态农业，参与农事劳作、体验农村情趣、获取农业知识为一体，实现生态效益、经济效益和社会效益的统一。依据场地现场资源和区位条件，结合所在某某市农业产业开展思路，规划将双河口镇北隘口村项目定位为：1、某某乃至西南最大的设施最全的养老基地。2、某某精品农业生产示X基地(主要生产绿色高档农产品，茶，果，蔬菜等)，目标为国家级农业科技示X园。3、市郊湿地生态农业旅游、郊野休闲度假胜地，目标为打造为国家4A级风景区。四、项目规划布局：结合园区用地现状，将项目规划为两期进展开发，以近期规划为主体，再建立养生养老基地的根底上充分挖掘生态农业休闲旅游的资源内涵，结合项目区丰富的水资源，借助当地的旅游开展规划，确定以“参与性务农旅游+养老养生〞为开展模式，创立“琵琶洞天，羊鹿胜地，灵泉茶香、养老天堂〞的品牌形象。规划布局将北隘口村自然形成“一轴两带三核，六区多点〞。1、一轴：沿园区主要道路形成流动景观轴。2、两带：主要道路两侧各设两条次要道路，分别形成农业生态景观带和养老养生活动带。3、三核：琵琶洞溶洞群景观核心区，贡茶山茶文化核心区，老君山养生养老核心区。4、“六区多点〞：即园区六个功能区和利用农业生产背景形成茶艺坊、农家乐、观光温室等的假设干个景区。远期规划布局利用北隘口村茂盛的自然植被和众多的泉水资源打造生态旅游度假农家乐项目。五、项目建设内容：规划分为六个区：入口服务区、贡茶山茶文化示X区、蔬菜果品生产采摘区、生态体验活动区、田园风情展示区、养老养生健康保健展示区。1、入口服务区规划：该区主要是由标志性大门为主入口。该区域既是交通集散地，又是第一公共活动空间，规划将入口服务区按我国传统农业节气设置划分场地，并结合景区特色农产品销售部、巴文化传统景观、传统农家机具等形成一道特色空间，给游客留下深刻印象。建筑包括标志性大门、入口销售服务中心等。2、茶文化示X区规划：规划开展高档有机茶生产，并结合茶叶生产、后期加工等，设置一系列与茶有关的文化活动，使游客既可以欣赏茶场的美景，并通过制茶工艺，观赏茶艺表演等了解某某茶山深厚的茶文化底蕴，又可以亲手通过采茶、炒茶过程，收获自己的劳动成果。建筑包括茶叶生产性用房、茶艺坊等。3、蔬菜果品生产采摘区规划:规划根据项目区自己培养或者当地知名果品、与反季节蔬菜，建设果品文化中心或者果品观赏园区，包括樱桃、李子、猕猴桃等假设干果园，借助游戏活动，开放客户自主赏果、品果、采果、买果的兴趣，重点树立羊鹿山特色环保绿色果品的形象。建筑包括观景台，果园休闲区等。4、生态体验活动区规划：规划选择林木茂密，环境幽静的区域结合当地丰富的水资源安排例如钓鱼、烧烤、水上游乐等动静相宜的活动项目，增强活动的趣味性。建筑包括垂钓俱乐部、烧烤园、水上游乐园、户外活动体验场等。5、田园风情展示区规划：规划结合当地农家特色文化，利用农田和果园背景以与农家小院，打造一片体验农家文化、享受农家生活的餐饮居住服务区，重点让游客体验到正宗的农家小吃以与某某特色休闲生活。建筑物包括农家餐馆、乡村度假别墅、水景度假屋、休憩亭、竹编坊等。6、养老养生健康保健展示区规划：规划利用优秀的环境资源，打造一个养生养老保健的综合区域，区内既有设施先进的养老院又有具备健康保健的中心会所。包含养老会所酒店与娱乐中心、农家乐、养老四合院与养老别墅等。同时还有老年大学、医疗护理院等配套设施。第四章项目投资估算与资金筹措方案〔一〕、投资估算X围该项目投资估算X围包括五星级会所、养老公寓、养老四合院、养老别墅、琵琶洞溶洞、五星级度假酒店、村民搬迁、赔偿、建设新居民区、土地出让、疗养中心和生态农业开发与根底建设、旅游区开发、以与其它工程费用等。〔二〕、总投资估算项目建设投资包括五星级会所、养老公寓、养老四合院、养老别墅、琵琶洞溶洞、超五星级度假酒店等〔详见下表，共计12.24亿元,其中2012-2013年计划投资为1.08亿元〕。第一期建设财务指标2012-2013年(其中：计划2012-2013年投入1.08亿)产品业态本钱〔万〕收入〔万〕备注世外桃源〔养老四合院〕165033005500㎡，精装修，所有本钱3000元/㎡，带产权销售5999元/㎡贡茶山度假酒店2688400/800〔年收入〕5600㎡，精装修带所有设备，所有本钱4800元/㎡，主要为全鹿宴为特色的系列餐饮、会议休闲娱乐等，最大日接待400人，前两年每年收入400万，以后每年预计800万土地流转400〔每年〕01万亩土地流转，其中包含耕地、林地等，以租赁形式，租期约40-50年不等琵琶洞景区3500600/2400〔年收入〕某某芙蓉洞每年接待游客700多万人次，前两年每年预计接待10万人次，以后每年预计接待40万人次，门票60元/人五星度假酒店960300/600〔年收入〕2000㎡,精装修，建筑工程所有本钱4800元/㎡，自有经营,两年每年收入300万，以后每年预计600万景区道路建设8000完成一期10公里道路，每公里本钱80万(包含土石方〕商业街800240〔年收入〕本钱2000元/㎡，总建筑面积4000㎡，租金50元/㎡/月

1.08亿(前两年〕4840第二期建设财务指标2013-2015年产品业态本钱〔万〕收入〔万〕备注养老床位3200004000X，每X床位投资8万，该项目无利润，会员每月所缴纳费用全部为餐饮与管理费用世外桃源〔四合院〕3000600010000㎡，精装修，所有本钱3000元/㎡，带产权销售5999元/㎡再水一方〔别墅〕3200688810000㎡，精装修，所有本钱3200元/㎡，带产权销售6888元/㎡人间仙境〔花园洋房〕52001000020000㎡，精装修，所有本钱2600元/㎡，带产权销售4999元/㎡贡茶山度假酒店0800〔年收入〕6600㎡，精装修带所有设备，所有本钱4800元/㎡，主要为全鹿宴为特色的系列餐饮、会议休闲娱乐等，最大日接待400人，前两年每年收入400万，以后每年预计800万农民新村9000

45000㎡，毛坯，所有本钱2000元/㎡，给农民还建土地流转600〔每年〕01.5万亩土地流转，其中包含耕地、林地等，以租赁形式，租期约40-50年不等茶山、金银花490180〔年收入〕再次增加各500亩，茶山本钱2000元/亩，金银花1800元/亩，根底建设费用300万，前2年微少的产出只够维护与管理本钱，以后每年预计产值180万无公害蔬菜、司机果蔬100〔每年〕100〔年收入〕1000亩，本钱1000元/亩，产出为餐饮服务与自给，前2年剩余产出预计年收入为30万，以后每年预计产值100万，刚好持平梅花鹿与三黑养殖00梅花鹿，黑山羊，黑猪，黑鸡繁殖琵琶洞景区03000〔年收入〕某某芙蓉洞每年接待游客700多万人次，前两年每年预计接待20万人次，以后每年预计接待50万人次，门票60元/人老年大学6000高端养老养生配套设施棋牌书画娱乐院8000高端养老养生配套设施景区道路建设15000完成二期10公里道路，每公里本钱150万(包含土石方〕老君山道教文化中心3000500〔年收入〕靠游客香火、素食、住宿、捐赠等旅游带动经济，每年预计收入500万商业街0960〔年收入〕本钱2500元/㎡，总建筑面积16000㎡，租金50元/㎡/月桂花山地竞技场20000吸引旅客进来带动其他消费，比如餐饮住宿商品等高尔夫练球场10000吸引旅客进来带动其他消费，比如餐饮住宿商品等大尺度景观花卉等12000吸引旅客进来带动其他消费，比如餐饮住宿商品等

65090〔三年〕39508〔三年〕〔本表不包括其他开发投入的收入预测〕第三期建设财务指标2016-2018年产品业态本钱〔万〕收入〔万〕备注养老床位2400003000X，每X床位投资8万，该项目无利润，会员每月所缴纳费用全部为餐饮与管理费用世外桃源〔四合院〕3000600010000㎡，精装修，所有本钱3000元/㎡，带产权销售5999元/㎡荷塘晓月〔别墅〕64001377620000㎡，精装修，所有本钱3200元/㎡，带产权销售6888元/㎡贡茶山度假酒店0800〔年收入〕6600㎡，精装修带所有设备，所有本钱4800元/㎡，主要为全鹿宴为特色的系列餐饮、会议休闲娱乐等，最大日接待400人，前两年每年收入400万，以后每年预计800万农民新村6000

30000㎡，毛坯，所有本钱2000元/㎡，给农民还建土地流转600〔每年〕01.5万亩土地流转，其中包含耕地、林地等，以租赁形式，租期约40-50年不等茶山、金银花0360〔年收入〕总计各1000亩，茶山本钱2000元/亩，金银花1800元/亩，根底建设费用300万，前2年微少的产出只够维护与管理本钱，以后每年预计产值180万无公害蔬菜、司机果蔬100〔每年〕100〔年收入〕1000亩，本钱1000元/亩，产出为餐饮服务与自给，前2年剩余产出预计年收入为30万，以后每年预计产值100万，刚好持平梅花鹿与三黑养殖00梅花鹿，黑山羊，黑猪，黑鸡繁殖琵琶洞景区06000〔年收入〕某某芙蓉洞每年接待游客700多万人次，前两年每年预计接待20万人次，5年以后每年预计接待100万人次，门票60元/人老君山道教文化中心0500〔年收入〕靠游客香火、素食、住宿、捐赠等旅游带动经济，每年预计收入500万商业街01536〔年收入〕本钱2500元/㎡，总建筑面积16000㎡，5年后租金80元/㎡/月古镇商业街50001680〔年收入〕本钱2500元/㎡，总建筑面积20000㎡，5年后租金70元/㎡/月

46500〔三年〕52704〔三年〕〔本表不包括其他开发投入的收入预测〕三期投入总计：12.24亿元，2012-2013年计划投入1.08亿元。〔三〕、资金筹措方式与渠道项目所需资金拟采用自筹、申请银行贷款、股权融资三种方式筹措。2012-2013年计划总投资1.08亿元，其中自筹3800万元，申请项目借款5000万元，股权融资2000万元。项目的融资计划能满足分年投资使用计划的要求。因本项目符合相关产业政策，并且对巴南区的农业结构调整、农业产业化经营进程与某某市的社会、经济、生态开展具有极大的推动作用，政府的重视，将有助于项目获得资金扶持。项目投资于2012年初开始，并同时起进入经营期。2012-2013年投资资金筹措计划表单位：万元类别金额备注自筹3800公司项目自筹资金、公司股东出资资本金项目贷款5000意向贷款银行：某某工行、农行、建行、交行股权融资2000股权融资合计〔四〕项目借款资金用途产品业态借款投入〔万〕备注茶山、金银花400各500亩，茶山本钱2000元/亩，金银花1800元/亩，根底建设费用300万，前2年微少的产出只够维护与管理本钱，以后每年预计产值180万无公害蔬菜、司机果蔬1001000亩，本钱1000元/亩，产出为餐饮服务与自给，前2年剩余产出预计年收入为30万，以后每年预计产值100万，刚好持平梅花鹿与三黑养殖500梅花鹿216头，黑山羊100头，黑猪120头，黑鸡10000只，为餐饮提供材料琵琶洞景区2000某某芙蓉洞每年接待游客700多万人次，前两年每年预计接待10万人次，以后每年预计接待40万人次，门票60元/人商业街2000本钱2000元/㎡，总建筑面积10000㎡，租金50元/㎡/月

合计5000〔五〕项目借款使用时间计划使用期限为5年〔六〕还款来源本项目2013年可以开始营运，当年可实现盈利；2013年-2015年预计项目净利润可达4.45亿，完全有能力在借款到期时以项目本身的营运资金积累偿还5000万借款。〔项目主要经济测算表见下页〕第五章项目财务评价一、财务评价依据〔一〕项目计算期为7年，2012年开始正式建设并经营。〔二〕本钱、效益等方面的财务测算，按财政部颁发的《企业会计准如此》的有关规定为依据。〔三〕本项目税金测算，依据国家颁布的税种、税目与相关规定予以估算。〔四〕价格确定原如此项目目标市场为国内市场，并根据专家分析，采用目前市场平均价格作为计算依据，并假设其在计算期内保持稳定。二、主要经济指标说明(一)主营业务收入根据项目销售方案以与相应的销售价格估算，7年内项目的总收入为元。〔二〕主营业务本钱\费用\税金附加项目收入主要是房屋产权销售、旅游与景区景点收入，这些行业的毛利率普遍较高。管理费用主要包括工资、固定资产折旧等日常办公开支费用。本项目按照收入的50%综合估算的本钱、费用与税金附加。〔三〕企业所得税率按照某某市地方税务局规定，企业所得税率为25%。〔四〕主要经济指标表单位：万元项目2013-2015年2016-2018年合计主营业务收入124,200237,600361,800主营业务本钱\费用\税金附加64,880118,900183,780利润总额59,320118,700178,020所得税14,83029,67544,505净利润44,49089,025133,515三、项目财务评价〔一〕、盈利能力分析①销售利润率项目7年经营期内，总收入为元，净利润总额为13.35亿元，年均销售利润率为36.90%。②投资收益率项目7年经营期内，总投资为元，年平均利润总额为1.91亿元，年均投资收益率为15.60%。③内部收益率经测算，财务内部收益率为28.73%。④投资回收期项目7年经营期内，总收入为元，净利润总额为13.35亿元，投资回收期为6.94年〔包含建设期〕。〔二〕、不确定性分析①盈亏平衡分析根据测算，其中经营期第1年〔2013年〕就开始盈利，说明项目收入的综合毛利率较高，盈亏平衡点较低，项目具有较强的抗风险能力。②敏感性分析在固定资产投资、销售价格等不确定因素变化的情况下，分别对项目财务内部收益率进展单因素敏感性分析，结果详见下表。敏感性分析表序号不确定因素变化率〔%〕内部收益率敏感系数临界点根本方案28%1销售价格-10%22%-30%10%34%2固定资产投资-10%36%0.810%20%-0.835%根据敏感性分析结果可以看出，项目固定资产投资敏感性最弱，只要投资增加不超过投资计划的35%，项目仍能实现盈利。销售价格也是敏感性很强的不确定因素，当其下降超过30%时，即有可能导致项目不能达到基准收益水平。由于项目固定资产投资较大，每年现金流量大，因此销售收入和经营本钱略有变动，都有可能导致项目净现金流量产生较大改变，因此项目实施时有必要密切关注项目投入物和产出物的价格变动可能造成的风险，并与时做出调整。(三)、财务评价结论综上分析，该项目经营期第一年开始盈利，同时养老服务、旅游、景区景点收入比重较大，这局部收入的现金流理想，贷款偿还能力强；项目投资回收期为6.94年，投资回收较快。假设经营者能够与时根据市场变化，灵活调整产品生产本钱和销售价格，与时降低经营风险，如此该项目从财务评价角度是非常优秀的。(四)、社会生态效益该项目在7年经营期内共上交税金6.26亿元，其经济效益、社会效益都十清楚显。第六章项目风险分析项目风险通常包括以下方面：国家风险、政策风险、自然风险、环境风险、市场风险、管理风险、财务风险、信用风险、资金风险、价格风险、客户风险、流动性风险、技术风险、协作风险、配套风险等。该项目主要潜在风险如下：一、政策风险经济政策风险是指在建设期或经营期内，由于所处的经济环境和经济条件的变化，致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件，应以宏观和微观两个角度进展考察。宏观经济环境与经济条件的变化，是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整与经济开展速度的波动。从该项目来看，公司面临一般企业共有的政策风险，包括国家宏观调控政策、财政货币政策、税收政策等影响较弱。养老业、旅游业是国家大力开展的第三产业、大力开展第一产业的农业一直是我国的根本国策，政策支持力度大，同时本项目已经列入某某市十二五规划都市旅游重点项目和巴南区十二五规划重点项目，政策风险较低。二、市场风险市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这些因素来自公司外部，是公司无法控制和回避的。从该项目来看，公司面临市场风险有：1、局部材料如有机蔬菜、梅花鹿、优质东北大米等较稀缺原材料的供应靠集团内部公司自给自足。如在旺季人流顶峰期出现短缺，会使企业经营服务受影响。而公司餐饮局部因为地理位置海拔较高，对材料的供应、车辆的运输依赖性大，如果相关行业发生波动，也会使公司经营受影响。2、市场价格波动。随着潜在进入者模仿公司开展模式，竞争力量的逐步加剧，各公司会采取相互挤压的策略打击竞争对手，因而引起公司产品价格波动，进而影响公司收益。而公司旅游板块的经营除游客外，根本不需要依赖原料和外部市场，因此外界市场的变动对经营影响不大。三、管理风险项目的实施有一定的周期，涉与的环节也较多，在这期间如果出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以与宏观经济形势发生较大的变化，公司组织结构、管理方法可能不适应不断变化的内外环境，将会大大影响项目的进展或收益。该项目融资成功后，相应在项目管理、资金运筹等诸多方面对合作公司均提出了高的要求。公司内部管理中存在诸如本钱控制、人员变动、资金运营等方面的不确定性，将为公司的运营带来风险。如何减少管理风险是该项目运行过程中必须予以关注的。四、财务风险财务风险是指企业由于不同的资本结构而对企业投资者的收益产生的不确定影响。财务风险来源于企业资金利润率和借入资金利息率差额上的不确定因素以与借入资金与自有资金的比例的大小。借入资金比例越大，风险程度越大；反之如此越小。公司在开展初期，财务风险主要表现为资金短缺风险，即资金不能满足公司快速全面开展的需要，但项目实施后，公司运营情况发生较大不利变化〔如政策影响等〕的可能性较小，根据综合利用行业的特点，基于以上因素，公司面临的财务风险不大。五、信用风险信用风险是指因借款人或其他交易对手违约而带来的损失的可能性。该项目融资中，主要是指项目投资者〔借款人〕因无力偿还或其他原因而违约的可能性。有限追索的项目融资是依靠有效的信用保证结构支撑起来的，因而信用风险贯穿项目始终。六、资金风险资金是企业生存与开展的根底，是企业进展经营活动的血脉，其高流动性使之能任意转换为其他任何类型的资产，具有一定的风险性。因此，必须建立健全资金的内部控制制度，加强企业资金的管理，确保企业资金安完整、正常周转和合理使用，减少和防止损失浪费。七、价格风险国家宏观经济周期、国家宏观经济政策、固定资产投资规模等因素都会影响市场的供求关系，进而影市场的价格。价格波动因素将导致该项目平均销售收入上升或下降，盈利水平因此也会出现起伏。八、客户风险客户既是企业最大的财富来源，也是风险的最大来源。客户的风险主要表现在会员对企业服务产生的心理落差，不按规定履行会员合约，中途终止而造成的一系列损失。九、技术风险产品技术更新日新月异，一项技术今天本来可能还很先进，但是明天就有可能另一项更先进的技术取代前者。公司能否始终保持领先的技术水平，将直接影响其未来的成长。建立自己独具特色的核心竞争力和核心产品，将是公司的战略性问题。公司技术风险的控制在很大程度上取决于公司人才素质以与对行业管理、业务流程是否有深入的调研、了解与掌握。十、人员风险旅游项目、养老项目人员的特点是相对稳定，公司将按国家政策提供社会保险，项目所在地劳动力资源丰富，加上常青国际在全国已经建立了十多个旅游养老度假基地，积累了丰富的旅游服务管理人才和资源，出现人员缺失的风险很低。农业项目人员以项目所在地农民为主体，当地人员移动性很低、迁徙欲望不强，可以形成非常稳定的员工根底。第七章项目风险躲避一、应对政策风险的对策：1、公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，会聚各方信息，提炼最优方案，统一指挥调度，合理确定公司开展目标和战略；2、加强内部管理，提高服务管理水平，降低营运本钱，努力提高经营效率，形成公司的独特优势，增强抵御政策风险的能力；二、应对市场风险的对策：1、原材料供应扩大化和多元化并举，一方面扩大公司自有的种、养殖基地的规模和产量，达到相当规模，同时亦可适当的扩展供应渠道的多元化，从而保证均衡生产，防止风险。就地供应，减少运输，节约本钱，增加效益，回避风险；2、由管理层掌控全局，整体协调，防止区域偏差，同时加强对行业市场的进一步开发、加强经营管理、建立完善的质量保证体系；3、通过培训和引进工程技术和管理人才，改善人才结构，建立完善的供销体系；4、进一步提高工作效率，降低产品本钱，提高综合竞争力，增强产品适应市场需求变化的能力；5、加快对行业市场的开发进度和加强对前沿技术的研究与探索，增强市场需求应变能力；6、实施品牌战略，利用常青国际的国际性品牌优势，开展连锁加盟。三、应对管理风险的对策：1、项目融资成功后，吸收具有丰富投资管理、运营管理方面经验的专业人才进入公司管理层；2、规X公司治理，制定完善各项管理制度，保