房产企业工程管理模式研究

房产企业工程管理模式研究房产企业项目管理模式研究

一、前言

项目管理质量对于房地产项目，具有非常关键的影响。选择合理的项目管理模式，发挥出项目管理的实际效果，有助于压缩施工本钱、加快施工效率、保障项目施工质量，进而推动房地产企业平稳、高速的开展。

二、房产企业常用的项目管理模式

〔一〕工程管理进行委托的模式

以国际惯例来看，在房地产企业将项目管理工作委托给其他机构负责管理的过程中，房地产企业属于业主身份。具体来看，工程管理委托模式又可以具体划分为下列三种：其一是房地产企业与咨询公司达成合作，但是项目管理的全部工作，由房地产企业自己负责，咨询公司仅向房地产企业提供咨询效劳；其二是全权委托模式，在这种模式下，房地产企业将项目管理工作，全部交由咨询机构来负责管理；其三是房地产企业将项目管理工作，委托给业务咨询机构，然后在工程管理实际工作的发展中，由咨询机构与房地产企业的工作人员共同进行管理。房地产企业方面的工作人员，需要在业务咨询机构方面的工程经理的指导下，进行具体工作。

〔二〕施工的任务进行委托的模式

这种模式又可以划分为下列三种不同模式：其一是由房地产企业通过招标的形式，将施工任务委托给一家或多家专职从事项目施工的承包单位，然后，承包单位在承接施工任务后，又会根据施工任务的需求，再与其他施工单位进行合作，将施工任务分担给其他施工单位来负责管理；其二是在房地产企业以施工单位之间，加设一步环节，即由多家施工企业联合组成的合作组织，在这种模式下，房地产企业现将施工任务委托给合作组织，再由合作组织将施工任务合理分配给下属的施工单位，虽然合作组织的存在，提高了双方的项目管理本钱，但是也在一定程度上，提高了管理效率，为房地产企业选《窀《加合理的施工单位，从而促进施工效率和项目管理质量的提升。其三就是由房地产企业将施工任务直接分发给不同施工企业，而无须借助承包单位以及合作机构的人力资源，这种模式可以有效增加房地产企业对于施工任务的管理效率。

〔三〕设计任务进行委托的模式

房产项目的设计任务，常见的委托方式有两种。房地产企业将设计任务委托给某个独立的设计机构、或由多个设计机构联合组成设计组织，然后由设计合作组织，根据设计任务的实际需求，分配给摸个或多个具体设计机构来完成；其二是房地长企业直接将设计任务委托给设计机构，而无须再经过中间的组织机构这一环节。

〔四〕工程总承包模式

工程总承包模式可以理解为，房地产企业将项目工程对外承包给施工单位，其中包含采购、设计、施工等所有项目环节，承包内容既可以所有项目环节，也可以是其中某一局部施工环节。而承包方只能够是一个独自的施工单位。具体来看，工程总承包模式又可以划分为下列几种形式：

其一是设计―施工整体承包模式。在这种承包模式下，房产企业与施工单位拟定合同，施工单位需要在合同规定范围内，完成项目的设计以及施工环节，在此过程中，施工单位还应当确保项目造价、施工进度合乎房产企业的要求，同时，施工单位还要保障施工平安与项目质量；其二是设计采供―采购―施工整体承包模式。在这种承包模式下，房产企业也需要与施工单位签订合同，而施工单位除了要完场项目的设计以及施工环节以外，还要负责施工所需物资的采供工作，而且同样要保障项目造价、施工进度、项目质量等，合乎房地产企业的要求。总的来说，工程总承包模式能够实现项目设计与施工环节的有效连接，进而加强对项目工程的管理效果，压缩施工本钱为房产项目增值。

〔五〕物资采购模式

在国际范围内，物资采购环节的管理通常有下列三种模式：其一是由房地产企业安顿专职人员，负责对于物资采购环节的管理；其二是房地产企业在于承包单位协商后，共同指定物资的供给商；其三是在房地产企业将施工任务承包给施工单位后，由施工单位自行负责对于物资采购工作的管理。[1]

三、加强房产企业项目管理的对策

〔一〕选择优秀的施工团队

施工团队的工作效率和施工质量，对于房产项目的质量具有非常重要的影响。具体来看，一个优秀的施工团队，能够对施工现场加以严谨的勘察，向房地产企业提供全面且详细的考察报告，并保障报告的真实性和准确性，而且会在地下管线等设施处作出明确的标记，为施工环节做好根底准备工作；另外，优秀的施工团队还能够全面且详细的记录房屋的各项数据，在房屋设计阶段做好结构优化，在确保项目质量的前提下，最大限度地压缩施工本钱，减少不必要的资源和资金浪费；除此之外，能够从施工准备阶段到项目验收阶段，全面保障项目质量和人身财产平安，提升项目管理效果。[2]

〔二〕选择合理的项目管理模式

房地产企业在项目管理工作中，要结合企业自身情况，并遵循规范化、标准化原那么，建立完善的项目管理制度，对企业管理流程及规范作出规定，从而做到对项目施工的整体管理与控制。[3]在具体的项目工程施工前，要全面考察项目的需求，从而选定最合理的项目管理模式，选择合理的承包单位，并安顿监督管理人员对项目设计、采购、施工等环节加以全面且严格的监督，确保房产项目能够高质高效的发展。在此根底上，房产企业还应当组建战略合作同盟，建立与各施工单位、投资机构、监管机构的合作关系，并加强相互之间的信息交流与沟通，并对供货商加以考察，选择适合本企业开展的合作搭档。[4]

〔三〕加强项目管理力度

项目管理不能仅停留在理论层面，还应从具体的项目环节着手，加强项目管理力度，确保房产项目的高质高效完成。在队伍管理方面，要明确每名施工人员的具体责任，对施工人员进行平安教育，催促施工人员按照施工进度和施工要求完成施工；在材料管理方面，为确保项目质量，故选用优质材料，并对材料的采购数量和使用数量加以严格的核算，提前做好材料的分配和输送工作，为项目施工做好根底准备工作，加快施工高效率的同时，还有助于压缩施工本钱。

四、结语

房地产企业的项目管理工作具有较强的综合性和系统性，而且每个施工周期的时间较长，因此需要房地产企业