房地产开发企业目标成本管理探讨

房地产开发企业目标成本管理探讨房地产开发企业目标本钱管理探讨

中图分类号：F275文献辨认码：A文章编号：1001-828X〔2022〕009-000-02

一、房地产开发企业本钱的概念

房地产开发本钱是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。包括：征地、安置等的土地征用及拆迁补偿费用，地质勘探、测绘以及规划、设计等前期项目费用，与房屋开发相关的道路、照明、绿化等建造的根底设施费用，施工过程中的建筑安装项目费用，消防等的公共配套设施建设费用，各种管理、销售等的开发间接费用。

二、我国房地产开发企业本钱管理存在的问题

〔一〕不足系统全面的本钱管理意识

房地产行业的投资周期长，投入资金大，工程类型多样，波及的因素多，导致了本钱构成比拟复杂，从而在进行本钱控制的时候难度高、不确定性大、不可控因素多。如土地本钱受国家相关政策影响、资金本钱受国家金融政策影响、建筑原材料价格随市场的变化而波动、消费市场的变化以及企业经营管理水平参差不齐等都会影响到企业本钱。当前我国大局部房地产企业采用的本钱管理办法是在预算价格的根底上进行事后结算，未能真正理解全过程、全本钱的管理思想，造成企业资源的极大浪费。财务人员仅仅根据合同控制开发本钱，疏于本钱控制。

〔二〕不足合理、健全的本钱控制系统

目前我国大局部房地产开发企业在前期规划和计划设计阶段的本钱控制意识较为单薄，施工时往往也只重视控制施工过程中建筑安装本钱即主体项目工程本钱，而不重视控制各种设备的费用以及一些从属项目工程的本钱。目前有很多房地产开发企业尚未系统地制定标准性的本钱控制及管理制度，虽然有的房地产开发企业已经设置了独自的本钱管理部或项目造价预决算部等职能部门，但只是在事后对项目造价进行核算，没有发挥对房地产工程开发前和开发过程中的本钱控制功能；即使有的房地产开发企业制定了标准的本钱预算和本钱控制制度，但这些制度往往形同虚设并没有得到有效的实施。

〔三〕不足有“综合能力〞的本钱管理人员

随着房地产开发企业的精细化管理，本钱管理岗位逐渐别离出来，需要有“综合能力〞的本钱管理人员，此类人员要了解房地产工程开发的全部流程，既要掌握财务知识、又要懂得设计、项目管理以及房产销售等方面的知识。但在目前的房地产开发企业中还比拟不足具备了这种“综合能力〞的本钱管理人员。

三、目标本钱管理在我国房地产开发企业的应用

房地产开发全过程分为工程定位、规划、设计、项目招标、施工、项目结算和后评估阶段。房地产开发企业的目标本钱管理就是对以上各个阶段目标本钱的组成因素进行全面管理。

〔一〕工程定位、规划阶段

房地产开发工程的本钱上下和利润多寡与其定位息息相关。一旦工程的定位确定下来，就要对工程本钱进行预算。因此，工程定位、规划阶段的管理关键点是评估工程的经济性，确立工程的盈利目标，制定开展方案，完成目标本钱的测算。通过目标本钱的测算，决策层可以更好的进行决策，反向推算发售价，预计利润等；财务部门可以尽早分析现金流，做好融资准备。

规划阶段是需要对工程如何开发，怎么开发进行调研和可行性分析，这直接决定项目造价的多寡，以及工程资金的分配情况。在该阶段，应以市场需求为导向，进行充沛的调查研究和分析，形成一份完备的可行性研究报告，由经验丰盛的技术部工作人员在此根底上对费用进行测算，制定明确的本钱控制目标、确立相关的措施以及经济性评价的办法，从而做出相应的投资决策。

〔二〕计划设计阶段

投资决策完成后，下一个阶段就是控制设计本钱。此阶段的管理关键点是计划的设计是否合乎定位要求，同时应尽量选取市场技术成熟的做法，保证开发期和控制本钱。在做初步设计的预算时，充沛地从施工技术上和经济上考虑对开发工程的影响，在此根底上对工程的设计进行公开招标，组织有经验的专家对投标单位的标书进行综合评审，在保证开发工程项目质量的前提下，从当选出最优的投标计划。主要由设计部门掌握设计的经济性，本钱部门根据类似的历史数据及经验，结合当前市场预期确定目标本钱。

〔三〕施工图设计阶段

施工图设计阶段是房地产工程开发的关键阶段，如何设计施工图直接影响项目造价的上下，不合理的施工图设计会加大工程施工的难度，进而会导致工程的开发本钱的增加，在后续施工的过程中，发现问题进行变更时，往往难度很大，而且也会直接增加工程开发本钱。因此，房地产开发企业必须从工程设计阶段开始，企业的前期部、项目部、营销部、财务部、本钱部、采购部等多个职能部门在规划、设计、工程销售的各种费用方面就应达成一致，并让委托设计单位明确工程的品质和目标本钱，在分析工程的经济性和技术性的根底上，通过比照多个计划，运用行业内相似工程的本钱资料进行本钱测算，优化施工图设计计划，选择投资回报率较高的施工图设计计划作为依据。施工图设计阶段控制工程开发本钱，是房地产开发企业目标本钱管理的关键所在。

〔四〕招标、合同签订阶段

施工图设计阶段完成后，就进入了项目招标及合同签订阶段，该阶段是目标本钱的执行阶段。采取项目招投标方式可以通过竞争择优选择施工企业，在确保工程施工质量的同时，有利于降低工程的造价，从而控制工程的本钱，是实现目标本钱管理的根底。一般情况下，合同签订的条款就是招标文件上的条款，因此招标与签订合同阶段的管理关键点在于成立招标小组，严格按照设计规划完成招标方案的编制、招标文件的制定、发放、答疑、收标、评标、确定中标单位、合同的签订等流程。签订合同时，应由房地产开发企业的法律参谋对合同条款进行审核，保证合同按期执行，有效预防施工纠纷的发生，减少或防止施工索赔事件的发生，从而降低工程本钱。合同变更要严格遵守合同变更确认批准程序，以提高合同履约率。另外，如在招标阶段发现设计的施工图中存在问题，应在预定的目标本钱不增加的前提下，及时修改施工图设计计划，减少工程施工时由于设计变更而增加的工作量以及施工费用。〔五〕施工阶段

施工阶段是施工企业按施工合同和施工图纸进行施工、将项目设计意图最终实现并建成房地产开发工程实物产品的阶段。在这个阶段，由于工程施工工艺繁琐，施工过程周期较长，项目材料及项目设备价格波动较大，项目现场控制及调度等管理协调水平因素都会对项目造价成生重大影响。因此，在施工阶段要对目标本钱的动态变化进行重点监督和控制，实时掌握最新的本钱状态，让公司决策层分明本钱调整的原因、内容、增减的幅度、产生的影响等。在这个阶段，房地产开发企业本钱管理部门应实时监控合同履行及工程项目进度，做好工程项目款的支付等本钱管理工作，细化工程本钱费用指标，发现本钱费用差别时，由项目部进行工程变更签证的管理，做到事前审批和事后确认以确保目标本钱的实现。

〔六〕结算与后评估阶段

该阶段的管理关键点是及时结算以及编写后评估报告。施工企业按照合同规定的内容全部完成所承包的项目，经验收合格，并合乎合同要求之后，就要向发包方进行最后的价款结算。项目造价的合理确定是项目造价管理的重要环节，在确定项目造价时，坚持以现行的项目造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，认真核实每一项项目变更是否真正实施，实事求是。工程项目结算过程中，应根据合同以及补充协议、招标文件、施工竣工图等资料，核对工程施工设计图以及相应的工程变更后的情况与施工方提供的施工竣工图是否相符，施工竣工图与实际竣工项目情况是否相符，结算方式与招投标要求的方式是否一致，项目量的计算是否合理，材料人工等的计价根底是否正确。

在竣工决算阶段应以财务本钱管理部门、预算审计部门为主。在竣工后的一定期限内，应分析各本钱科目费用和变更签证等本钱数据，完成审计工作，同时考核和分析本钱费用指标的完成情况，编写详细的后评估报告，作为历史数据存档，供新的开发工程测算、设计计划改良参考。

四、我国房地产开发企业目标本钱管理相关优化措施

〔一〕建立企业本钱数据库

房地产开发企业可以利用网络信息技术，将手工的本钱记录工作转化为数据信息化管理，这样可以实时地跟踪各种费用的发生情况，便于及时地进行控制调整，不至于在项目决算时才发现不合理的费用，导致本钱的增加，从而降低财务风险，最大化地发挥本钱控制的职能。

房地产开发企业本钱数据库要包含工程开发的财务数据、工程的数据、合同信息、还有各种指标数据以及历史数据，各部门可以根据权限随时进行查询共享这些信息，管理层可以根据历史数据和当前工程的需求制定工程开发计划，并及时的了解工程的动态，控制好工程的本钱。

〔二〕抓住设计阶段

长期以来房地产开发企业往往只重视控制施工阶段的本钱，把主要精力放在建安费用的审核及项目款的结算方式的选择上，不重视房地产工程设计阶段的本钱控制，但据相关数据统计外表，计划设计阶段影响本钱的可能性为25%-65%，而施工图设计阶段影响本钱的可能性为10%-30%，可以看出控制好设计阶段的本钱是有效的完成预定目标本钱的关键点所在。因此，在设计阶段就应该根据已有投资预算配合设计任务书的需求，在保证到达所有的需求的根底上，尽可能的降低本钱，严格控制计划设计和施工图设计的不合理变更，做好限额设计，保证预定目标本钱的落实。

〔三〕重视项目合同变更管理与施工现场控制

房地产开发企业应该严格标准施工组织机构，完善本钱控制流程。在建设过程中，要注意合同变更对预定目标本钱的影响，及时进行处理。第一，由于签订合同以后，本钱管理部门已经将合同金额按照本钱科目进行拆分。当合同变更后，在保证不改变预定目标本钱的情况下，应根据相应的变更情况，细化变更的合同金额，及时的调整付款情况，确保预定目标本钱的落实。第二，随着工程的开发，由于工程的工期长，往往中途会出现各种问题，应根据预定目标本钱及时对施工中出现的较大误差进行调整。如果工程施工出现了变更情况，应该根据相应的规章制度进行处理，并做好项目签证。此外，不同的计价办法会导致工程项目费用的不同，因此应通过测算，选择适合的计价办法。

〔四〕设置合理的组织机构，提高施工组织执行力

房地产工程目标本钱管理过程中，应该实行工程经理责任制。工程经理在其授权范围内指挥房地产工程的开发建设，在工程开发过程中工程经理应通过科学的管理办法建立和完善适合自身需要的资源库，以利于对工程的人员、资金、材料、设备等进行组织调配，提高资源的利用率。此外，工程经理还能在工程规划和施工的过程中，对整体项目进行系统性的细化，使得各承包商明确自己的项目要求和验收指标，按规范完成所承包的工作，减少各承包商之间项目衔接的复杂度，有效地降低工程开发的本钱，从而确保工程开发预定目标本钱的落